鴻榮源尚都房地產(chǎn)項目營銷策劃報告

建立超越競爭的營銷全攻略 ——鴻榮源·尚都營銷報告締造西岸王者【前言】本次匯報的目的在于：明確項目的推廣思路和方向；確定銷售推廣的關鍵節(jié)點本次匯報的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。

本報告暫未涉及商業(yè)部分。項目介紹【項目區(qū)位】鴻榮源尚都現(xiàn)有商住物業(yè)體育場、體育館行政中心中心公園寶安中心區(qū)地王，擁有最大景觀面；北、西北、西可觀體育中心；西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳；東北為規(guī)劃住宅用地，東南為天悅龍庭；【項目概況】項目經(jīng)濟技術指標：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商業(yè)：50000平方米容積率：3.664總戶數(shù)：1314戶停車位：1883輛【項目定位回顧】項目定位：區(qū)域性豪宅【戶型比例及分布】兩房三房三房四房四房四房以上合計戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170套數(shù)238243299492——701342122平米套數(shù)比例18%18%22%37%——5%100%N【項目特色及亮點】位于寶安中心區(qū)最核心位置，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段；緊鄰地鐵寶安中心出口，交通便利；點式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風良好；產(chǎn)品細部處理良好，建筑風格尊貴、沉穩(wěn)而有內(nèi)涵；戶型結(jié)構(gòu)合理，雙向無干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高；產(chǎn)品亮點突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋；配套優(yōu)越，城市配套、城市會所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂；區(qū)域內(nèi)最大車位戶數(shù)比；第一太平戴維斯國際物管顧問；寶安品牌開發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高；【營銷節(jié)點】2004年11月28日認籌2005年8月解籌【項目推廣回顧】聯(lián)合媒體及寶安中心區(qū)各發(fā)展商共同挖掘片區(qū)價值，并通過持續(xù)大規(guī)模的炒作為提升片區(qū)形象“深圳西岸”橫空出世【項目形象】圍墻深圳西岸首府，人生自在非凡處【項目推廣回顧】咨詢處寶安體育館樓書2004年11月28日認籌，誠意金RMB10,000元；當天認籌近500個，現(xiàn)認籌超過700個【項目推廣回顧】寶安豪宅專家，品質(zhì)一脈傳承1998年，雅豪軒2000年，御景臺2002年，麗景城2003年，熙園2004年，鴻景園【發(fā)展商印象】目標設定【目標設定】成為深圳西岸標桿物業(yè)；實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場最高價格；滿足項目可持續(xù)銷售需求；優(yōu)化發(fā)展商金字品牌；【關于目標的思考】目標市場啟示客戶分析策略形成策略執(zhí)行大綱競爭分析市場啟示2003、2004年政府出讓住宅用地情況單位：萬平方米2004年企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地情況【市場啟示一】1、自20三02年起三深圳三開始三實行三用地三三年三緊控三政策三，20三04年比20三03年政三府住三宅用三地供三應量三銳減50三%以上三。2、20三04年政三府住三宅用三地出三讓量三集中三于寶三安、三龍崗三兩區(qū)三，其三中寶三安占三總量三的65三%以上三。企三業(yè)轉(zhuǎn)三讓住三宅用三地中三，寶三安、三龍崗三兩區(qū)三占全三市住三宅轉(zhuǎn)三讓用三地85三%以上三，其三中寶三安占三全市三的50三%；關三內(nèi)土三地供三應基三本枯三竭。3、深三圳住三宅開三發(fā)由三內(nèi)至三外的三趨勢三成為三定局三，未三來兩三年內(nèi)三，寶三安、三龍崗三必將三成為三深圳三住宅三開發(fā)三的熱三點區(qū)三域，三尤其三以寶三安為三主。【市場三啟示三一】關內(nèi)三土地三供應三枯竭寶安三將成三市場三熱點【市場三啟示三二】二線三關弱三化，三拆關三大勢三所趨三；地鐵三因素三（1號線三延長三線）三；政府三大力三投資三改善三關外三基礎三設施三建設三；全面三實行三城市三化管三理；寶安三城市三環(huán)境三不斷三改善與特三區(qū)界三限逐三步打三破關內(nèi)三客戶三開始三認同三寶安龍華寶安中心三區(qū)新安西鄉(xiāng)寶安三房地三產(chǎn)市三場的三集中三分布三于龍三華組三團及三西部三組團三（新三安、三西鄉(xiāng)三、中三心區(qū)三），三由于三地理三位置三及本三項目三面市三時間三等因三素，20三05年西三部組三團將三是研三究的三重點三。【市場三啟示三三】項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積開盤時間起價銷售情況位置建筑面積入伙時間均價新安湖三期6700㎡高層2房至5房85-330㎡04年10月開始認購未定興華路與建安一路40000㎡未定香繽廣場15313㎡高層1房至5房30-160㎡04年11月20日開始未定建安一路170000㎡新安三片區(qū)三即將三推出三項目【市場三啟示三三】新安三片區(qū)20三05年推三出量三較小三，大三多為三高容三積率三（超三過6）項三目，三項目三指標三決定三其品三質(zhì)不三佳；項目名稱占地面積建筑類別戶型及面積推出時間項目情況位置建筑面積碧海名園二期28480㎡小高層2房10.17認籌寶安大道與西鄉(xiāng)大道交匯處99634㎡天琴閣5003.90㎡小高層2、3、4房明年出地面三層西鄉(xiāng)大道與新湖路交匯處14996.50㎡富通城252338.6㎡小高層2房至5房明年主體建造中西鄉(xiāng)大道旁515601.2㎡宏發(fā)項目63094㎡小高層2房至5房明年基礎施工94區(qū)163933㎡西鄉(xiāng)三片區(qū)三即將三推出三項目【市場三啟示三三】西鄉(xiāng)三片區(qū)三由于三區(qū)域三的局三限，三一直三以來三均不三是熱三點片三區(qū)，三雖然三有少三數(shù)大三盤支三撐，三但項三目開三發(fā)周三期較三長，三暫時三無法三形成三規(guī)模三市場三效應三。項目名稱占地面積總建面積推出面積推出時間深業(yè)新岸線183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月時代家園24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月麗晶國際24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凱旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悅龍庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月寶安三中心三區(qū)即三將推三出項三目【市場三啟示三三】寶安三中心三區(qū)20三04三-2三00三5年推三出量三大，三成為三市場三主角三?！臼袌鋈龁⑹救繉毎踩行娜齾^(qū)成三為市三場主三角單位三：萬三平方三米1、自20三03年富三通好三望角三一期三打響三寶安三中心三區(qū)地三產(chǎn)開三發(fā)第三一炮三，20三04年寶三安中三心區(qū)三房地三產(chǎn)開三發(fā)規(guī)三模激三增，20三05年更三會出三現(xiàn)井三噴，三預計20三04年、20三05年兩三年供三應量三將達三到20三0萬平三方米三。2、20三03年全三寶安三銷售三量為16三3萬平三方米三，20三04年1-三10月份三達到13三1萬平三方米三，預三計全三年銷三售量三接近14三5萬平三方米三。3、20三05年寶三安中三心區(qū)三供應三量預三計為15三0萬平三方米三，超三過20三04年全三寶安三銷售三量。【市場三啟示三四】區(qū)域三內(nèi)客三戶難三以消三化20三03三-2三00三5寶安三供需三關系三圖【市場三總結(jié)】關內(nèi)三土地三供應三急劇三下降三，寶三安中三心區(qū)三將成三為市三場熱三點區(qū)三域；寶安三城市三化進三程不三斷加三速，三利好三不斷三，各三種原三來長三期影三響關三內(nèi)客三戶破三關置三業(yè)的三因素三逐步三改善三，寶三安得三到部三分關三內(nèi)客三戶認三可；寶安三中心三區(qū)開三發(fā)號三角吹三響，三兩年三近20三0萬平三方米三的供三應量三使其三成為三市場三必然三的主三角；寶安三中心三區(qū)開三發(fā)呈三井噴三態(tài)勢三，區(qū)三域內(nèi)三客戶三短期三內(nèi)無三法消三化；競爭三分析南頭15萬52三00－65三00新安15萬45三00－52三00西麗15萬48三00－58三00中心三區(qū)15三0萬48三00－58三00西鄉(xiāng)28萬38三00－48三00同價三片區(qū)20三05年供三應量三對比三，寶三安中三心區(qū)三存在三巨大三的規(guī)三模優(yōu)三勢，三并以三超前三的規(guī)三劃、三純凈三的片三區(qū)形三象于三其他三各片三區(qū)形三成明三顯的三差異三化，三片區(qū)三間的三競爭三已經(jīng)三不是三最主三要的三競爭三層面歷史三文化三博物三館五星三級酒三店藝術三中心圖書三館演藝三中心海濱三度假三酒店海濱三酒吧三街酒店地鐵三站廣三場醫(yī)院商業(yè)三廣場青少三年宮自然三科學三博物三館行政三中心體育三場中央三公園深海三大道金成三時代泰華N2項目金泓三凱旋三城幸福三海岸深業(yè)三新岸三線天悅?cè)埻櫂s三源尚三都好旺三角泰華三項目泰華三項目潤恒三項目麗晶三國際鴻榮三源N5項目寶安三中心三區(qū)戰(zhàn)三國風三云圖總占地面積51825.6（平方米）

總建筑面積210000（平方米）

商業(yè)面積15000左右（平方米）其他面積幼兒園：2400（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）居委會：100（平方米）總?cè)莘e率3.3總項目總棟數(shù)13棟主要層數(shù)28層主要樓宇類型高層總戶數(shù)1180戶建筑設計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計有限公司

園林設計香港泛亞易道有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)目標客戶寶安及南山高端客戶特色：項目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負責，以簡潔輕盈的現(xiàn)代典雅風格為主。位于寶安新中心區(qū)核心位置，地理位置得天獨厚，交通網(wǎng)絡完善，距離南頭關口僅3-5分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵1號延長線途經(jīng)本項目，景觀素質(zhì)理想，視野開闊。

小區(qū)配套齊全，綠化面積近30000多平方米。項目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進行較大的炒作，受市場關注度極高?！緜€盤三分析】天悅?cè)埻タ傉嫉孛娣e104616.3（平方米）

總建筑面積333800（平方米）

住宅面積310100（平方米）商業(yè)面積19500（平方米）其他面積幼兒園：2600（平方米）會所：1500（平方米）綠化率51％總?cè)莘e率3.2總項目總棟數(shù)約29棟主要層數(shù)約17棟：11-18層（小高）約12棟：28-32層（高層）主要樓宇類型小高層

＋高層總戶數(shù)約2000戶建筑設計柏濤（墨爾本）設計公司

園林設計奧雅（香港）園境師事務所

物業(yè)管理中海物業(yè)

幸福三海岸三在7月31日開三始內(nèi)三部任三籌，三作為三寶安三新中三心區(qū)三第一三個揭三開神三秘面三紗的三大盤三，拉三開了三新中三心區(qū)三競爭三的序三幕，三對幸三福海三岸來三說，三它所三承受三的不三僅是三新中三心區(qū)三美麗三藍圖三下購三買力三的檢三驗，三還得三承擔三起為三整個三新中三心區(qū)三樓市三定下三基調(diào)三的艱三巨任三務?？蛻羧ㄎ蝗秊椋喝镜厝叨巳脴I(yè)三者，三尤其三是二三次置三業(yè)者三，主三要包三括高三收入三的政三府公三務員三、企三業(yè)高三層管三理者三、私三營業(yè)三主等三?！緜€盤三分析】幸福三海岸總占地面積183800（平方米）

總建筑面積560000（平方米）

其他面積幼兒園：4000（平方米）會所、活動中心：3000（平方米）總?cè)莘e率2.6容積率濱海中心區(qū)最低棟數(shù)一期9棟主要樓宇類型5棟16-26層高層＋4棟水岸多層總戶數(shù)一期1163戶建筑設計美國LLA／深圳筑博物業(yè)管理深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司目標客戶寶安及南山客戶特色：18.56%超低建筑覆蓋率計劃三分三三期自三東向三西滾三動開三發(fā)，三開發(fā)三期為4年，三預計三到20三07年，訴求親水三型、三國際三化、三生態(tài)三式、三標志三性、三亞熱三帶濱三海純?nèi)畎度€的三高尚三住宅三區(qū)。以“三海洋三文化三”、三“健三康教三育”三、“三現(xiàn)代三教育三”三三大主三題為三核心三，演三繹佛三羅里三達風三情園三林，三榮膺三寶安三首個三建設三部預三審的AA三A級社三區(qū)，三更成三為中三國首三個被三聯(lián)合三國授三予的三“國三際濱三海生三態(tài)人三文社三區(qū)”三?！緜€盤三分析】深業(yè)三新岸三線總占地面積24069（平方米）

總建筑面積141912（平方米）

商業(yè)面積1-2層為商業(yè)，13000平米其他面積幼兒園：1600（平方米）會所、物業(yè)用房：600（平方米）總?cè)莘e率4.2總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型18－30層（小高層＋高層）總戶數(shù)760戶建筑設計賽瑞設計環(huán)境設計加拿大CSC設計公司物業(yè)管理招商物業(yè)目標客戶以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕客戶。特色：開發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營造運動休閑的生活方式為賣點，將對關內(nèi)白領有一定吸引力。綠化三率高三，車三位充三足，三但內(nèi)三圍戶三型，三園林三小，三不通三透，三密度三高。12三-5日解三籌，三均價45三00元。三截至三到目三前為三止已三經(jīng)銷三售35三%?！緜€盤三分析】金成三時代總占地面積107546（平方米）

總建筑面積511425（平方米）

商業(yè)面積30000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）總?cè)莘e率2.8總項目總棟數(shù)27棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)約3000戶建筑設計深圳大學建筑設計研究院環(huán)境設計奧雅(加拿大)園境事務所物業(yè)管理未定目標客戶寶安高端客戶群體，部分南山科技園客戶；特色：集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。11萬平米大型濕地生態(tài)園林、8萬平米陽光地下車庫、3.6萬平米外延主題花園、1.2萬平米中庭園林、1200米長時尚風情商業(yè)街、1100平米情景生態(tài)泳池、400米景觀大道、160米寬入口噴泉廣場共同構(gòu)成了氣勢恢宏的壯觀景象。結(jié)合項目的優(yōu)勢看，此項目具有極強的競爭力?！緜€盤三分析】金泓三凱旋三城總占地面積24292（平方米）

總建筑面積130000（平方米）

商業(yè)面積16000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）會所：3000（平方米）總?cè)莘e率4.5總項目總棟數(shù)7棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)855戶建筑設計深圳清華苑建筑設計有限公司物業(yè)管理德業(yè)基物業(yè)管理有限公司目標客戶新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者特色：7棟半圍合設計，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。項目三定位精致三高尚三住宅三小區(qū)，分三兩期三開發(fā)三，戶三型擁三有優(yōu)三美園三林景三觀的三占55三%以上三，戶三戶均三有贈三送面三積，90三%以上三的戶三型贈三送超三大落三地窗三?！緜€盤三分析】麗晶三國際【個盤三分析】云天三雅苑總占地面積15948.4（平方米）

總建筑面積78831.14（平方米）

住宅面積50153（平方米）商業(yè)面積13640（平方米）建筑覆蓋率35%總?cè)莘e率4.0總項目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)512戶目標客戶新安片區(qū)的專業(yè)技術人員、私營業(yè)主、政府公務員特色：產(chǎn)品呈現(xiàn)點狀分布，私密性較強，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽臺。項目屬于三被中三心區(qū)三邊緣三化的三地域三，項三目規(guī)三模較三小，三難以三打造三豪宅三形象三，所三在居三住氛三圍比三較濃三厚，三小區(qū)三自有三商業(yè)三配套三，但三產(chǎn)品三主力三戶型三以2房及三小3房為三主，三成為三片區(qū)三比較三稀缺三的產(chǎn)三品，三梯戶三比有三在片三區(qū)中三擁有三優(yōu)勢三。入市三時間三接近三，同三期供三應量三大，三市場三競爭三激烈本項三目的三最主三要競?cè)隣帉尤媸侨齾^(qū)域三內(nèi)的三項目三競爭本項三目推三出時三間略三為滯三后20052006幸福海岸金成時代尚都云天雅苑深業(yè)新岸線金泓凱旋城麗晶國際天悅龍庭【入市三時間三分析】戶型兩房三房三房四房四房四房以上戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170金成時代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98麗晶國際22%45%14%18%——1%107金泓凱旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深業(yè)新岸線15%12%40%30%——3%124天悅龍庭17%5%39%26%11%2%133鴻榮源尚都18%18%22%37%——5%122【戶型三比例三分析】戶型三定位三差異三不明三顯凱旋三城、三幸福三海岸三、深三業(yè)新三岸線三、天三悅龍三庭與三本項三目產(chǎn)三品更三為類三似【地段三價值三分析】深業(yè)新岸線云天雅苑金成時代幸福海岸尚都天悅龍庭麗晶國際凱旋城地段三價值三排序三：第一三陣營三：尚三都天悅?cè)埻サ诙嚑I三：深三業(yè)新三岸線幸福三海岸麗晶三國際金成三時代第三三陣營三：凱三旋城云天三雅苑【景觀三資源三分析】深業(yè)三新岸三線云天三雅苑金成三時代幸福三海岸尚都天悅?cè)埻惥龂H凱旋三城景觀三價值三排序三：第一三陣營三：尚三都第二三陣營三：天三悅龍三庭深業(yè)三新岸三線幸福三海岸金成三時代第三三陣營三：凱三旋城云天三雅苑麗晶三國際【開發(fā)三商分三析】項目開發(fā)商發(fā)展商形象開發(fā)量客戶認同度客源分布寶安特區(qū)寶安特區(qū)金成時代金成寶安二線★★——★★——寶安云天雅苑松茂首個項目——————————麗晶國際德業(yè)基寶安二線★★——★★——寶安金鴻凱旋城屹海達寶安二線★★——★★——寶安幸福海岸福中福寶安二線★★★——★★★——寶安深業(yè)新岸線深業(yè)深圳二線——★★★★——★★★★特區(qū)天悅龍庭龍光首個項目——————————鴻榮源尚都鴻榮源寶安一線深圳二線★★★★★★★★★★★★★★★寶安特區(qū)本項三目發(fā)三展商三片區(qū)三知名三度及三認同三度高三，客三源豐三富，三在寶三安本三地具三備絕三對優(yōu)三勢【戶型三分析】幸福三海岸二房三，雙三陽臺門口三走道三過長結(jié)構(gòu)三方正三房三，部三分主三臥弧三形窗部分三三房三布局三不合三理走道三浪費三面積結(jié)構(gòu)三方正四房三，入三戶花三園、三通透部分三錯層三露臺三、躍三式結(jié)構(gòu)三方正深業(yè)三新岸三線三房三，戶三型方三正大多三配有三入戶三花園通透三，無三露臺三贈送部分三戶型三設計三不合三理四房三，戶三型方三正部分三配有三入戶三花園通透三，無三露臺三贈送部分三戶型三設計三不合三理【戶型三分析】天悅?cè)埻ザ咳?，雙三陽臺常規(guī)三戶型結(jié)構(gòu)三方正三房三，贈三送雙三朝向三露臺部分三戶型三有入三戶花三園通透三，出三現(xiàn)不三方正三房間四房三，贈三送大三量雙三朝向三露臺部分三戶型三有入三戶花三園通透三，戶三型方三正【戶型三分析】麗晶三國際【戶型三分析】二房三，結(jié)三構(gòu)方三正凸窗三、雙三陽臺三房三，結(jié)三構(gòu)方三正凸窗三、通三透入戶三花園三房三，結(jié)三構(gòu)方三正凸窗三、通三透金成三時代二房三，結(jié)三構(gòu)方三正贈送三露臺三面積三房三，結(jié)三構(gòu)方三正贈送三露臺三面積走道三略長四房三，結(jié)三構(gòu)方三正贈送三露臺三面積三，入三戶花三園通透三。部三分躍三式【戶型三分析】鴻榮三源尚三都【戶型三分析】二房三，大三凸窗戶型三方正主臥三弧形三觀景三臺三房三，大三凸窗三、方三正贈送三無干三擾露三臺、三通透大開三間，三窄進三深四房三，大三凸窗戶型三方正三、贈三送無三干擾三露臺通透三、主三臥弧三形觀三景臺大開三間，三窄進三深五房三，大三凸窗戶型三方正三、贈三送無三干擾三露臺大陽三臺、三通透三、入三戶花三園項目規(guī)模地段景觀容積率發(fā)展商品牌戶型金成時代14.2萬★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9萬★★★★★4.0★★★★★★麗晶國際13萬★★★★★★4.5★★★★★★金鴻凱旋城51萬★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41萬★★★★★★3.19★★★★★★深業(yè)新岸線55萬★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悅龍庭17.1萬★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鴻榮源尚都21萬★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品質(zhì)三分析】從產(chǎn)三品品三質(zhì)而三言，三本項三目與三天悅?cè)埻ト龑儆谌谝蝗嚑I本項三目在三地段三、景三觀、三發(fā)展三商品三牌、三戶型三設計三方面三具有三一定三優(yōu)勢項目名稱廣告語賣點整合形象高度金泓凱旋城濱海中心區(qū)50萬平米人文新城大社區(qū)、文化★★★天悅龍庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成時代讓運動回家運動文化★★麗晶國際國際新生活、中心區(qū)封面人物生活方式、地段★★★深業(yè)新岸線港灣住區(qū)，國際人居標準國際新生活方式★★★★幸福海岸中心華府，盛世名門中心區(qū)、豪宅★★★尚都人生自在非凡處地段、景觀、豪宅★★★★★【形象三對比三分析】推廣三方向三根據(jù)三資源三、產(chǎn)三品各三有側(cè)三重，三但大三多以三豪、三大為三主題在客三戶所三認知三的基三礎上三，本三項目三具有三較高三的形三象高三度【競爭三占位】品質(zhì)形象本項三目天悅?cè)埻ソ鸪扇龝r代深業(yè)三新岸三線麗晶三國際幸福三海岸金泓三凱旋三城本項三目目三前所三具備三的品三質(zhì)及三所展三示的三形象三均為三片區(qū)三最高本項三目的三競爭三主要三以片三區(qū)內(nèi)三競爭三為主三；寶安三中心三區(qū)各三項目三入市三時間三相近三，規(guī)三模龐三大，三市場三競爭三激烈三；各項三目戶三型定三位及三形象三差異三化不三明顯三，同三質(zhì)化三嚴重三；本項三目位三置顯三赫，三景觀三視野三、戶三型產(chǎn)三品、三發(fā)展三商品三牌及三客戶三資源三等方三面具三有較三大優(yōu)三勢；本項三目存三在入三市時三間滯三后及三客戶三認籌三本項三目后三等待三時間三長等三不利三因素三；【競爭三分析三小結(jié)】客戶三分析布吉龍華寶安龍崗由于三關內(nèi)三土地三供應三的匱三乏，三客戶三被向三關外三驅(qū)趕【本項三目認三籌客三戶分三析】區(qū)域三：寶三城59三.6三4%西鄉(xiāng)14三.2三6%寶安三各鎮(zhèn)9.三22三%南山12三.6三4%其他4.三24三%本項三目VI三P認籌三客戶三中，三以寶三安客三戶為三主；由于三寶安三中心三區(qū)未三來兩三年龐三大的三市場三供應三量，三單純?nèi)詫毴矃^(qū)三域的三客戶三不能三滿足三項目三銷售三需求三，必三須更三廣泛三的爭三取關三內(nèi)的三客戶三資源三；在項三目先三期僅三對三“深三圳西三岸”三片區(qū)三及項三目形三象進三行少三量炒三作的三情況三下，三仍獲三得超三過16三%的關三內(nèi)客三戶，三印證三了客三戶正三逐漸三外拓三的趨三勢。項目三仍需三充分三挖掘三片區(qū)三價值三、擴三大片三區(qū)影三響力三、提三升片三區(qū)整三體形三象，三消除三關內(nèi)三客戶三到寶三安中三心區(qū)三置業(yè)三的疑三慮。職業(yè)三：公三務員12三.2三7%事業(yè)三單位21三.4三7%企業(yè)三中高三層16三.5三6%企業(yè)三白領22三.0三9%私營三業(yè)主12三.8三8%個體三經(jīng)營三者14三.7三2%年齡三：30三-4三5歲67三.8三%經(jīng)歷三：首三次31三.7三5%二次三以上68三.2三5%【本項三目認三籌客三戶分三析】客戶三以社三會中三堅力三量為三主，三大多三為二三次及三以上三置業(yè)三者，三具備三較強三的購三買能三力；客戶三知識三水平三較高三，具三備一三定的三鑒賞三能力三，對三項目三的品三質(zhì)要三求較三高；客戶三對項三目開三發(fā)商三品牌三、區(qū)三位、三景觀三資源三、形三象較三為認三同?！究蛻羧徺I三心理三分析】使用三便利體現(xiàn)三身份價格三實惠貪圖三便宜實用三主義跟風三購買羊群三效應面子三問題購買三原因購買三心理營銷三思路提高三附加三值，三物超三所值講事三實、三擺道三理客戶三營銷體驗三營銷三、品三質(zhì)感增值三保值投資三渠道描繪三遠景三價值【客戶三總結(jié)】從VI三P客戶三分析三來看三，客三戶定三位與三實際三基本三吻合三，作三為區(qū)三域性三豪宅三，其三目標三客戶三為具三有一三定購三買能三力和三鑒賞三能力三的社三會中三堅力三量；客戶三對發(fā)三展商三品牌三、區(qū)三位、三景觀三資源三、樓三盤形三象較三為認三同；營銷三推廣三需從三客戶三購買三心理三出發(fā)三，建三立符三合其三購買三本質(zhì)三的營三銷手三段；由于三本地三客戶三難以三消化三寶安三中心三區(qū)井三噴式三供應三量，三必須三繼續(xù)三挖掘三關內(nèi)三客戶三，尤三其是三南山三客戶三；關內(nèi)三客戶三對出三關置三業(yè)仍三存在三對區(qū)三位和三品質(zhì)三的心三理障三礙。策略三形成鴻榮三源尚三都如何三超越三競爭三，最三終取三得全三面勝三利？占據(jù)三深圳三西岸三最顯三赫的三位置產(chǎn)品三獨樹三一幟三，不三可重三復；形象三高企三，萬三眾矚三目；寶安三最具三實力三和影三響力三的品三牌發(fā)三展商三，豪三宅專三家；頂級三品質(zhì)三，天三賦使三然【項目SW三OT分析】優(yōu)勢三：■項目三自身三素質(zhì)三絕佳三，尤三其是三地段三、景三觀、三產(chǎn)品■發(fā)展三商品三牌效三應明三顯，三具有三大批三的忠三誠客三戶；■前期三形象三高企三，廣三泛被三客戶三認同三；劣勢三：■認籌三期長三達8個月三，客三戶維三系困三難；■項目三等待三期長三，客三源流三失機三會大三；機會三：■深圳三西岸三將成三為未三來兩三年內(nèi)三深圳三房地三產(chǎn)的三熱點三區(qū)域■寶安三利好三不斷三，關三內(nèi)客三戶開三始認三同；■項目三開發(fā)三可肆三機而三動，三靜觀三其變?nèi)?；■競爭三項目三的推三廣也三為本三項目三帶來三客源三；威脅三：■同期三同質(zhì)三項目三數(shù)量三龐大三，競?cè)隣幖と?；■關內(nèi)三客戶三出關三置業(yè)三仍有三區(qū)位三及品三質(zhì)方三面的三障礙三；【策略三形成】發(fā)揮三優(yōu)勢三、搶三占機三會依勢三助勢三，掌三握片三區(qū)話三語權(quán)三，以三高形三象強三勢推三廣、三高品三質(zhì)展三示吸三引客三戶充分三挖掘三和提三升發(fā)三展商三品牌三價值三，為三營銷三創(chuàng)造三機會三點利用三機會三、克三服劣三勢大勢三在場三，關三鍵作三為，三順勢三而動三，搶三奪客三戶發(fā)揮三優(yōu)勢三、轉(zhuǎn)三化威三脅依托三品牌三優(yōu)勢三，展三現(xiàn)項三目非三凡價三值，三吸引三關內(nèi)三客戶三特別三是南三山客三戶減少三劣勢三、避三免威三脅挖掘三片區(qū)三價值三，再三次整三合，三使更三多客三戶消三除疑三慮，三認同三片區(qū)高服三務+高形三象+高品三質(zhì)尚都=深圳三西岸建立三超越三競爭三的營三銷策三略推廣三策略展示三策略品牌三策略大地三覆蓋三計劃片區(qū)三整合三計劃關鍵三事件三營銷賣場三外圍三展示活動三體驗三細節(jié)賣場三展示賣場三全線三展示誠信/實力擴大/強化社會三責任三感展示三策略【展示三攻略】形象三圍墻戶外三廣告20三04年10月—2三00三5年10月形象三墻+戶外三廣告項目三形象+主推三廣語已完三成賣場三外圍——形象三圍墻20三05年1月—2三00三5年8月“城三界界三定”——四根三大型三廣告三光柱三，體三現(xiàn)大三氣魄賣場三外圍——城界三界定【展示三攻略】【展示三攻略】賣場三展示八年三文化三底蘊三沉淀從豪三華到三藝術三化及三高貴三氣質(zhì)三的提三升20三05年7月銷售三中心——三“藝術三化體三驗概三念展三示廳三”——畫廊三（名三畫展三示）——書吧三（世三界名三著）——酒吧三（調(diào)三酒師三）——紅酒/咖啡/雪茄/音樂三文化三展示——古典三音樂/樂器三展示——影視三廳（三奧斯三卡經(jīng)三典影三片）【展示三攻略】賣場三展示展示三物：——具有三文化三底蘊三住宅-園林三局部三實物三展示——特色三模型——宣傳三片——3D動畫三演示——鴻榮三源品三牌宣三傳——獨立三展廳三（銷三售中三心旁三）：三名車——健康三會所三：健三身器三材、三中航三健身三會【展示三攻略】售樓三處藝術三化、三格調(diào)三化品質(zhì)三化、三氣質(zhì)三化【展示三攻略】賣場三全線三展示20三04年7月賣場三的標三準化三展示停車三場（三無水三洗車三服務三）+營銷三中心南區(qū)三平臺三示范三園林住戶三大堂三（后三期展三示）樣板三房（三南區(qū)三）商業(yè)三街區(qū)三展示-北區(qū)三臺階廊橋電梯1234567形象三墻+導示商業(yè)三街區(qū)三展示-城市三臺階-觀景三電梯北區(qū)三平臺三示范三園林住戶三大堂三（后三期展三示）樣板三房（三北區(qū)三）電梯【展示三攻略】樣板三房展三示N兩房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示三攻略】樣板三房展三示根據(jù)三物業(yè)三類型三不同三景觀三和花三園組三合特三性的三差異三將各三種產(chǎn)三品進三行系三列化三演繹——讓房三子發(fā)三生故三事“熱情三桑巴三”/“休閑三馬爾三代夫三”/“理查三軒尼三詩”/“羅馬三假日三”/“不列三顛盛三宴”/“紐約三時代三”/“富士三山腳三”/…三…【展示三攻略】樣板三房展三示情景三樣板三房可體三驗點三：舒三適的三沙發(fā)三、現(xiàn)三場侍三應生三、咖三啡紅三酒飲三料露臺三躺椅三、望三遠鏡三、音三樂、三大片深圳三樣板三房教三科書工程三樣板三房【展示三攻略】賣場三全線三展示園林/大堂園林北區(qū)三樣板三房市政三路20三05年8月賣場三的標三準化三展示形象三墻戶外形象三柱/牌停車三場前廣三場外展三廳接待三區(qū)影像三區(qū)展示三區(qū)體驗三區(qū)強勢三視覺三識別三系統(tǒng)人流三匯集三焦點城市三臺階/觀景三電梯洽談三區(qū)主體三核心三體驗三系統(tǒng)南區(qū)三樣板三房廊橋商業(yè)三街/櫥窗核心三洽談三區(qū)過渡三性體三驗系三統(tǒng)核心三售賣三系統(tǒng)推廣三策略【推廣三策略】大地三覆蓋三計劃——占位三、搶三奪客三源片區(qū)三整合三計劃——挖掘三片區(qū)三價值關鍵三事件三營銷——眼球三經(jīng)濟媒體三推廣三計劃——營銷三推廣重在三高形三象、三掌握三話語三權(quán)整合三增值三舉措——提高三產(chǎn)品三附加三值20三05年2月“扼三守要三道”——大型三戶外三廣告三牌深圳三西岸三首府/鴻榮三源尚三都/火熱三認籌本項三目前海南頭/關口10三7/新安西鄉(xiāng)/桃源三居/前進三路機場/1三07大地三覆蓋三計劃【推廣三策略】20三05年3月基于三分流三競爭三對手三客戶三的形三象墻三更新/調(diào)整/大型三現(xiàn)場三導示三牌（三以巨三大箭三頭為三主題三）本項三目鴻榮三源尚三都前行50三0米大地三覆蓋三計劃【推廣三策略】大地三覆蓋三計劃道旗三、燈三桿旗【推廣三策略】環(huán)體三育館/前進三路前進三路道三旗、三燈桿三旗本項三目環(huán)體育三館燈桿三棋本項三目前三進三路前進三路兩三旁燈桿三棋20三05年5月大地三覆蓋三計劃【推廣三攻略】加油三站de故事——寶安三、南三頭、三前海三、西三鄉(xiāng)故事三一：三加油三站出三入口三處可三設置三小型三廣告三展板三；故事三二：三專人三派發(fā)三印有三樓盤三信息三的紙三巾盒三、發(fā)三票袋三；故事三三：三重點三推廣三時期三，“三油站三小姐三”的三面對三面推三廣；20三05年7月大地三覆蓋三計劃【推廣三攻略】分展三場寶安三萬佳南山三海雅蛇口三沃爾三瑪寶安三萬佳南山三海雅/蛇口三沃爾三瑪20三05年8月片區(qū)三整合三計劃【推廣三攻略】20三05年1月-2月深圳三西岸三概念特報/商報媒體/各發(fā)三展商/鴻榮三源讓深三圳西三岸的三聲音三繼續(xù)三維持三，整三合媒三體、三聯(lián)合三各發(fā)三展商三再次三宣傳三片區(qū)三價值三；——不局三限于《南都三報》，整三合《特報》、《商報》上進三行炒三作，三甚至三是跨三版宣三傳；20三05年5月春交三會媒體/各發(fā)三展商/鴻榮三源關鍵三事件三營銷【推廣三攻略】20三04年12月28日新年三嘉年三華/客戶三聯(lián)誼20三05年2月10日新春三音樂三會/花車三巡游/煙花三匯演游園三活動……政府/各發(fā)三展商/體育三館20三05年5月1日春交三會/深圳三西岸三遠景三發(fā)展三論壇深圳三西岸三專場/西岸三生活三暢想三會政府/媒體/各發(fā)三展商/高交三會館“家三在尚三都”三產(chǎn)品三發(fā)布三會鴻榮三源/業(yè)主三聯(lián)誼/答謝鴻榮三源/設計/威尼三斯酒三店震撼20三05，成三龍到三訪鴻榮三源/媒體20三05年7月1日名車三展/試乘三試駕鴻榮三源/汽貿(mào)三公司20三05年10月1日國際三級/國家三級建三筑、三社區(qū)三獎項政府/媒體/鴻榮三源20三05年7月捐贈三鴻榮三源希三望小三學鴻榮三源/希望三工程在春三節(jié)期三間，三尚都三主動三出擊三，在三市場三的空三檔期三發(fā)出三聲音三，三由政三府出三面，三聯(lián)合三其他三中心三區(qū)樓三盤舉三行“三新春三迎新三晚會三及煙三花匯三演”三，各三樓盤三制作三花車三，一三盤一三個在三春節(jié)三期間三全市三巡游！——煙花三匯演三，花三車巡三游——深圳三西岸三，喜三迎新三春關鍵三事件三營銷【推廣三攻略】20三05年2月深圳三西岸三遠景三發(fā)展三論壇以春三交會三之勢三，以發(fā)三起者三身份三聯(lián)合三中心三區(qū)發(fā)三展商三共同三舉辦三關于三深圳三西岸三規(guī)劃三發(fā)展三論壇三！并三邀請三官員三、行三業(yè)、三媒體三等知三名人三士，三暢談三區(qū)域三規(guī)劃三與發(fā)三展趨三勢的三論壇三，引三起業(yè)三界關三注，三深化三片區(qū)三的價三值認三可！——用整三合各三方力三量提三升中三心區(qū)三的認三可度三！關鍵三事件三營銷【推廣三攻略】20三05年5月“家三在尚都”西岸生活三暢想三會/產(chǎn)品三發(fā)布三會春交三會期三間，三仍舊三是依三勢而三動，邀請三知名三建筑三專家三，舉三辦題三為“三家在尚都”的西岸生活三暢想三會?！粩嗳o客三戶樓三盤資三訊，三提升三客戶三信心三及誠三意度！關鍵三事件三營銷【推廣三攻略】20三05年5月邀請三國際三巨星三成龍三作為三項目三的形三象代三言人三，在深圳地產(chǎn)春交三會親臨三尚都三現(xiàn)場三，利三用人三氣使三項目三在深三圳獲三得最三高的三關注三度，三成為三話語三權(quán)的三擁有三者！——巨星三擔任三項目三形象三代言三人！巨星三造訪三，轟三動全三城！關鍵三事件三營銷【推廣三攻略】20三05年5月參加三國際三、國三家級三建筑三規(guī)劃三或居三住價三值評三選金塊三獎建設三部住三宅設三計創(chuàng)三新經(jīng)三典示三范樓三盤獎建設三部中三國人三居環(huán)三境獎關鍵三事件三營銷【推廣三攻略】20三05年10月活動三體驗三細節(jié)【推廣三攻略】文化三品鑒咖啡/雪茄/紅酒美食三活動意大三利/法國三等各三地美三食產(chǎn)品三品鑒會所/樣板三房/園林/觀景三電梯/廊橋…………20三05年2月起三，活三動不三斷，三重點三在展三示成三熟后藝術三展覽名畫/雕塑/個人三收藏三品/攝影/室內(nèi)三設計【推廣三攻略】媒體三組合三策略建立三直效三營銷三渠道豪華三影院三大片三的獨三家廣三告放三映權(quán)立體三化DM直郵三（產(chǎn)三品說三明書三）報紙三（形三象持三續(xù)、三關鍵三節(jié)點三）電視三（重三點欄三目冠三名）網(wǎng)絡三（印三象、三口碑三、大三蝦）電臺三（促三進銷三售的三利器三）樓盤三電梯三廳海三報/展板世聯(lián)三客戶三網(wǎng)絡鴻客三會員/尚都VI三P客戶三資料三寄送報紙三廣告【推廣三攻略】形象三延續(xù)三、關三鍵事三件、三關鍵三節(jié)點三發(fā)布營銷三節(jié)點三：解三籌/開盤/封頂/入伙展示三節(jié)點三：樣三板房/會所/廊橋/園林/觀景三電梯/商業(yè)三街區(qū)事件三節(jié)點三：新三年活三動/新春三活動/房交三會/產(chǎn)品三發(fā)布三會明星三到訪/捐贈……形象三延續(xù)三：20三04三-1三2到20三05年4月，三每月三半版南山三客戶三爭奪三，南三山客三戶習三慣使三用網(wǎng)三絡，三年后三階段三性在sz三ho三me及搜三房網(wǎng)三上發(fā)三布項三目最三新信三息，三并邀三請網(wǎng)三絡大三俠進三行項三目形三象維三護；尊貴三、大三氣、三沉穩(wěn)三的調(diào)三性及三風格三制作三項目三網(wǎng)站三，提三升形三象，三擴大三知名三度：網(wǎng)絡三路演三，產(chǎn)三品介三紹PP三T下載真正三意義三的網(wǎng)三絡團三購網(wǎng)絡三熱炒網(wǎng)絡三廣告【推廣三攻略】20三05年2月到20三05年10月電臺三、電三視【推廣三攻略】20三05年5月到20三05年9月重頭三節(jié)目三、倍三受關三注的三連續(xù)三劇冠三名直效三媒體【推廣