上海知名地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略報告戰(zhàn)略定位與目標

華潤戰(zhàn)略發(fā)展報告1研究邏輯框架華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析1.房地產(chǎn)發(fā)展支撐要素2.上海房地產(chǎn)市場分析3.上海房地產(chǎn)市場競爭格局4.華潤公司內(nèi)部分析華潤公司戰(zhàn)略定位與目標華潤公司戰(zhàn)略地圖及執(zhí)行21.中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展支撐要素華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖3宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平土地市場城市化市場需求房地產(chǎn)發(fā)展市場供給金融宏觀政策從總體來看，房地產(chǎn)市場的長期走勢受外部環(huán)境的宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平、宏觀政策、金融等因素影響明顯，同時城市化帶來的大量新增城市人口的剛性需求和土地資源的稀缺性也是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的直接因素。房地產(chǎn)市場短期市場走勢仍依賴于其當期的市場的需求與供給。1.中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展支撐要素41.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展層面注：07年為1-11月數(shù)據(jù)中國經(jīng)濟運行處于上升階段2007年上半年的GDP增長達到了11.5%，第二季度更是達到了11.9%，為近十年來最高水平。城鎮(zhèn)居民的購買力不斷提高受益于經(jīng)濟快速增長，人均可支配收入有了較大增長，2007人均可支配收入13786元，比上年提高17.2%。51.2城市化及人口紅利城市化仍有大幅度提升空間截至07年末城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)達到44.9%，發(fā)達國家2005年平均城市化率為77%。人口年齡結構中比重最大人群成為購房主力軍目前我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在30－44歲，而這部分年齡層的人是購買商品房的主力軍。高校畢業(yè)生構成未來購房需求隨著文化教育的普及和高校的連續(xù)擴招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。5－10年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。61.3房地產(chǎn)金融1）資金來源—房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多，重點城市外資增長迅速。2007年底全國新增貸款總量為3.63萬億，同比增長16.4%。在證券市場方面，通過股市、國外基金等融資方式，加之快速銷售和較高的售價，目前不少地產(chǎn)公司擁有了較強的資金實力。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增長率單位（%）71.3房地產(chǎn)金融2）人民幣升值-帶來房地產(chǎn)投資需求我國處于長期低息的經(jīng)濟環(huán)境下，流動性過剩；匯改以來人民幣升值加快，2008年以來累計升值6.13%，截至6月18日，1美元對人民幣6.8823元；國內(nèi)通貨膨脹抬頭，人民幣對內(nèi)貶值；種種因素導致投機和投資的境內(nèi)外資金對房地產(chǎn)的偏好。外資增長迅速：2008年3月末，中國國家外匯儲備余額為16822億美元。中國一季度貿(mào)易順差為414.2億，實際使用外資為274.14億美元，而同期外匯儲備增加1539億美元。由此看來，一季度疑似“熱錢”流入大概在850億美元左右。日本和韓國匯率變動與土地價格走勢81.4小結

總之，我們依然看好中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。宏觀經(jīng)濟的高速增長、城市化進程的逐步推進、人口紅利、人均可支配性收入逐年提高、人民幣升值加速，這些都是促進房地產(chǎn)市場長期繁榮的因素。91.52008年現(xiàn)狀2008年房地產(chǎn)市場面臨一些新的變化：基于“雙防”的從緊貨幣政策將同時影響商品房的供給和抑制商品房的需求。一、開發(fā)商在銀行、股市的融資渠道受阻，且商品房銷售回款不暢，只得求助于公司債和房地產(chǎn)基金。二、房貸新政抑制了部分投資需求。三、住房保障制度在08年得到進一步落實，從各大城市公布的08和09年住房建設計劃來看，保障性住房占新建住房比例為10%－40%?，F(xiàn)狀10華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析2.1上海房地產(chǎn)行業(yè)分析-市場戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖112.1上海房地產(chǎn)市場-宏觀經(jīng)濟《世界發(fā)展銀行》高速發(fā)展大于8%穩(wěn)定發(fā)展5-8%停滯4-5%萎縮小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況GDP增長率從中國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值分析來看，2007年約為人均2460美元，居世界104位，按照庫茲涅茨發(fā)展定律，中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段；

2007年上海GDP增長率為13.3%，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；上海2007年人均GDP為8594美元，已超過8000美元，但與紐約、東京相比還有很大差距。紐約：62113美元倫敦：27523美元東京：81530美元注：紐約、倫敦和東京為2006底數(shù)據(jù)122.1上海房地產(chǎn)市場為了更全面、更科學的衡量進入一個城市的標準，我們嘗試研究了各個城市的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)，歸類出系列可以反映一個城市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的指標體系。我們最終選用了6個主要維度對長三角主要城市以及我司進入城市進行比較。選用的指標商品房銷售面積社會消費品零售總額城市人均GDP常住人口商品房銷售均價人均可支配收入衡量進入城市標準設定每個指標的最高值和最低值為100分和10分，根據(jù)各個指標的絕對值算出所對應的分數(shù)，再根據(jù)各個指標所占權重計算每個指標所對應的分數(shù)，6個指標的得分總合即為各個城市的最終得分。統(tǒng)計指標及所占權重：人均可支配收入（25％）人均GDP（20％）人口（15％）社會消費品零售總額（15％）銷售面積（15％）銷售均價（10％）評估方法132.1上海房地產(chǎn)市場針對綜合六項指標加權得分的結果，上海的綜合得分為18個城市中最高位，為89.39。表明上海具備我司進行重點長期發(fā)展的基礎和潛力。89.3979.2271.5358.5552.4748.7348.3946.0648.3939.4115.8521.5928.3428.6433.8534.5034.7135.4914備注：指標得分2.1上海房地產(chǎn)市場15華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析2.1上海房地產(chǎn)行業(yè)分析-住宅市場戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖162.1.1上海住宅市場分析投資額施竣工供需比成交特點土地市場上海住宅市場量和均價環(huán)線分布區(qū)縣分布檔次分布172002－2007上海投資額2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定資產(chǎn)投資（億）218724523085354339254459房地產(chǎn)投資（億）7499011175124712761308比例34.25%36.75%38.09%35.20％32.51％29.33%年度平均比例34.36%注：數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計局

由于國家當前所處經(jīng)濟、社會發(fā)展階段和房地產(chǎn)具有的先導性行業(yè)特征，上海房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重長期維持在1/3左右。

2005年起房地產(chǎn)投資額占比逐年小幅下降，投資態(tài)度由樂觀轉為謹慎樂觀，政府雖不再將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，但其在短期仍將為重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)上海國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)①投資額分析182002－2007上海住宅施竣工面積年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工量（萬平米）599569747873826779897643竣工量（萬平米）188122813270281926992753倍數(shù)比3.193.062.412.932.962.78年度平均倍數(shù)比2.89注：數(shù)據(jù)來源上海市統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)含動遷、配套住宅②施工竣工分析

施工量通常為竣工量的3.5±0.5倍，反映了1-2年后現(xiàn)房供應量，其值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。目前上海樓市整體呈現(xiàn)供略小于求態(tài)勢，優(yōu)質地段的高端物業(yè)更加供不應求。上海住宅市場供小于求局面或延續(xù)1920縫07年，訊上海影商品棕住宅照銷售錦面積27仰53萬平尾米，槳供應21顆03萬平閉米，扎供需自比為0.健76，市浸場供網(wǎng)不應蒼求。③歷決年供浴需對繡比上海共市商紹品住世宅供虛求關擁系趨結緊，漠商品僵住宅衛(wèi)供應04年后運逐年毒遞減燥，而駁需求令強勁爽。批準預售預售登記供需比2002年2168.782587.460.842003年3150.762711.021.162004年3079.683310.370.932005年2580.181797.071.442006年2200.632147.611.022007年2103.972753.220.7620④成交足分析-銷售捆均價上海年商品展房價孝格歷禮年來寺穩(wěn)步學上揚墓，20刷04年同巾比20胳03年增碰長近30點%，出菊現(xiàn)過蠢快增庸長的死不理敵性現(xiàn)洗象。20粒04以后嘉，均嗎價漲姻幅基恰本控監(jiān)制在7%左右剖。商博品住臘宅從06年開磨始增雷長幅立度逐您步趨將緩；20肢07年上寸海商廳品房物銷售胡均價91關82元/平方瓣米，田同比貞上漲7.膀1%。20光07年上采海商哀品住語宅銷恭售均清價為10遠29匪3元/平米佛，同圾比上朋漲9%；上海管商品奮房價減格歷閣年來渾穩(wěn)定潛上揚茄，侍商品屢住宅06年開網(wǎng)始增競速趨競緩21⑤成交肚分析-環(huán)線辣分布隨著駛上海唐中心合城區(qū)企土地贈供應獎的減沿少以轎及價銅格的賄不斷逆高升山，外廈環(huán)外餅已成攻為上錫海商愿品住長宅成沿交的勞主要職區(qū)域撈，上悶海城念市逐梨步進釀入郊閉區(qū)化旋發(fā)展按。目前豎上海喂內(nèi)環(huán)旦均價30欺00責0元/平米捐以上調，三棋環(huán)每芹環(huán)價格差1萬的暴住宅幼價格陜格局浙初步氣形成勉；隨著付內(nèi)環(huán)管、中忍環(huán)、籃外環(huán)3/利2/扎1格局占形成基，中暴心區(qū)智部分鎖高端代樓盤怒均價樂達到8萬元/平米夫，客給戶價綢格認猴知亦襯隨之柏改變鬧，客身戶分隆層居犬住格憲局逐哨步形給成，久同心絨圓外纏擴趨毫勢明茫顯。20偶08年3月份傾起，頁內(nèi)環(huán)烤內(nèi)、置內(nèi)中秒環(huán)等責區(qū)域餃反彈脫明顯止。顯姿示良酬好地洋段的朽抗跌風性較講高。中環(huán)2萬外環(huán)1萬內(nèi)環(huán)3萬外環(huán)-中環(huán)-內(nèi)環(huán)填住宅望均價彩分布延圖上海與住宅還成交浮集中煉外環(huán)刃外，刊環(huán)線3/棵2/畢1格局抹形成部分飲高端帳物業(yè)喇如翠海湖天貫地均粱價已嘩達8萬/平米價格錯同心悟圓有膝外擴夫趨勢22⑥成握交分困析-脂高檔慣公寓07年底畝開始淘雖然響上海羞商品誘住宅均市場耍成交但量萎廊縮，驢但與踏此對憲比的肉是高客檔公氧寓的過成交蜻量卻重逆勢喚一路議上揚敗，在聽市場順敏感劫時期渠，高田端物柄業(yè)的護需求及依然評旺盛價。上海拔單價2萬以魄上住第宅成眠交量售已超覆過去億年水云平，鈔其占饅全市體商品賽住宅皺成交之總量字的比樹重亦型再創(chuàng)暖新高拒。單位壓：平恨米不同臺物業(yè)菠受政廢策影歲響不零一，核上海諒高端攏物業(yè)撐價格糞堅挺23⑦成拔交分銷析-柏區(qū)縣響分布供應輪大戶妹浦東刻、閔菠行、維松江竟和寶揚山依次然位在居成葵交量描前四讀強；盧灣畜、靜欠安、將長寧水、黃搶浦憑潮借地金段資孔源和廈豪宅岔項目盯則占沫據(jù)均陷價前亭四名恩。上海襖區(qū)縣佳量價演布局單位噸：平盼米、健元./平米成交除四強長寧修：21饒92桐1靜安占：27縱25際0盧灣柜：35維09皇1黃浦善：20后97離12405年至07年間糊，中肯環(huán)以銷內(nèi)僅鋒推出壞土地70萬方名。20厚07年公忠開市獲場住架宅用還地依縮慧然稀憑缺。座共計67腿2萬方堂住宅婚類用充地之坊中，殊只有7幅為膏中心炮城區(qū)桂土地殿；純件住宅描用地阻約占16羞.4概%，僅結為11多0萬方再。20棟08年前5月上溪?？偤渤鰟钭?幅遠部郊住匯宅類姓地塊來，面鼻積不劃足7萬平謎米。中心怕城區(qū)夠的土貍地供腐應大凡多有躍賴于靜老城甲區(qū)的彼拆遷釘，而綿在物聚權法虹出臺禁后的察拆遷代成本豎過高腐的形恩勢下鉗，中姥心城罩區(qū)的放土地活出讓煮更加膚稀少善。土地航供應遣呈現(xiàn)統(tǒng)向外鍋環(huán)外朽發(fā)展蒼趨勢哥，外方環(huán)線傘內(nèi)尤站其是誓中心金城區(qū)稅土地煩供應膛極具店稀缺夕性。各年出讓土地住宅可建面積分布（單位：萬平米）土地出讓公告內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)-中環(huán)間中-外環(huán)間外環(huán)以外合計05年全年000555506年全年5488356970507年全年21535620672⑧土納地市源場25價格喜格局Te贏xt戒i漸n狀he系re上海仇的持私續(xù)經(jīng)陶濟增隱長是倡房地在產(chǎn)發(fā)斬展的競重要料支撐監(jiān)，同筑時房國地產(chǎn)掏業(yè)仍是來上海棋經(jīng)濟鈔的重象要產(chǎn)書業(yè)。上海勵房地依產(chǎn)市墻場長管期處雞于供桐不應吊求狀窯態(tài)，上海彎房地警產(chǎn)內(nèi)莫中外課三環(huán)3/衣2/曲1的單行價格舅局已能經(jīng)形部成，梁目前房誠雖然頂成交廟量同俗比下戀降，擠但價積格仍悲然維辱持高頑位運嘆行。中心艦城區(qū)乘土地凳供應錫日趨吳緊缺股。我們蜜認為跟上海賞房地占產(chǎn)市來場具額有相騎當強暖勁的用產(chǎn)業(yè)眉經(jīng)濟石和市須場需跨求支振撐，恐具備寺我司知長期胃深耕留發(fā)展鋼的基辦礎。2.貌1.鄭2上海針住宅只市場兩小結供應店格局產(chǎn)業(yè)械支撐土地京市場總體脆趨勢262.運1.刻2上海鄰房地侍產(chǎn)市石場分始析-商業(yè)丈市場華潤鈴公司獄戰(zhàn)略虜執(zhí)行華潤泡公司效戰(zhàn)略朱定位華潤留公司輸戰(zhàn)略盡分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖27⑴上泳海商廳業(yè)零選售市芬場環(huán)炊境近年聽來，駱上海村社會形消費敏品零衡售額墻總額碼連年貓以兩債位數(shù)絮的百坑分比喊呈增松長趨逃勢；20贊07年達托到38扎47集.8億元騾，同倆增長14歷.5歉%，居索全國死首位遲。28⑵中國攤幾大肺城市候零售嚼消費息品總促額比迅較上海村與北戚京20碑07年的鈔城市坊零售螺消費卡品總情額處滲于同奴一等閥級，能并與脅其他齒城市受拉開王一定粱距離川，顯呈示這紋兩個冊城市周的消即費能禿級以悔及商扁業(yè)市葡場環(huán)之境相鉗對比朝較成翠熟。29⑶上海愧高檔怠商鋪福整體崖狀況上海員高檔慈商鋪讀市場居趨勢沸總體郊上呈餅現(xiàn)一詢路向暮上攀產(chǎn)升態(tài)頃勢。注：凱文中史所指病商鋪略為市印中心陸大型白購物焦中心這內(nèi)出工租店字鋪及艱部分傷核心狗地區(qū)災的沿重街底抹鋪。30⑷上海遺商鋪己市場柄保有咳量及揭新增吊供應逮狀況截止20常07年底孩，上傅海商惰鋪市到場的溝存量夜約為30壞0萬平油方米雹左右碰。到20嘉10年將股新增鏈供應20捐0萬平賽方米襯，但前主要寬供應即在新鞭城及憂郊區(qū)去，全濾市商僻業(yè)氛裕圍也退將日錢漸濃跟厚。31⑸上海漿商鋪片市場菠入住攜率及就租金喝狀況高檔御商鋪末需求堆旺盛嶺，入鵲住率滲基本辱保持耕在90妄%以上減，部鵲分核血心區(qū)園接近嘩滿租首。租等金也贊呈穩(wěn)凡中有香升的懂狀態(tài)火。租金源呈穩(wěn)濫中有渾升的齡狀態(tài)筑。截普止20響07年底物，市莊中心感核心容區(qū)高想檔商燈鋪租晚金已恒達到40元/平方德米.天以欠上，20堵08年呈珍繼續(xù)堵上升羊態(tài)勢典。32⑹2銳00遭7年中釋國幾叢大城降市商毯鋪租濕金和毫空置房誠比較上海涼商鋪丙的平笛均租牧金與旨其他訪城市例相比釘高出拆很多祥，而籮空置搏率卻輛比較脊低。33⑺上海咱各區(qū)冊域商某鋪租險金狀任況租金陵最高京的區(qū)摸域為小集聚娛了恒環(huán)隆、夠中信匪泰富顯、梅狼隴鎮(zhèn)業(yè)廣場韻等高據(jù)級購眾物中玻心的汽南京遇西路么，平永均租親金已怖經(jīng)接鉗近60元/平方愚米.天左食右。34⑻上海盲各區(qū)秧域商籠鋪入絡住率洞狀況上海海市中嶄心各祝區(qū)域賓商鋪暢租金熊已基柔本接植近滿求租。35⑼商業(yè)未市場趨未來馳預期部分場區(qū)域皇型商既業(yè)中蜻心(城市更副中楊心)將逐堡步形認成并前不斷斬成熟在上聞?？偤w規(guī)踢劃和邪整個強市政刪建設南的引設導下暢，部腹分區(qū)健域型箭的商萄業(yè)中匠心將爺逐步演形成伴，如數(shù)虹橋壞交通索樞紐執(zhí)、世姓博地隨區(qū)、乖五角殃場、抗真如-長風萄等區(qū)爹域。內(nèi)環(huán)線外環(huán)線中環(huán)線徐家匯副中心花木副中心五角場副中心真如副中心人民廣場36⑽商辦朽綜合險性土野地市鋼場狀脊況20螺07年上至海商揪辦綜軋合類扎土地蛋供應裹主要劍集中臣在市升郊外亞圍，夏市中億心區(qū)貴綜合巷類土霜地比至較稀纏缺。20買07年上啄海共仰出讓怪商辦逢類土糕地約22嫁2萬平星方米聚，絕猜大部遞分位呀于市怎郊地墻區(qū)，疫外環(huán)提以內(nèi)法的商榮辦類奏土地肝只有17鞋.8潛5萬平該方米泊，而鍬內(nèi)環(huán)尤以內(nèi)緊的市珠中心悲純商招辦類效土地遇僅有2幅約4.冷24萬平燦方米萍，僅笛占1.礦9%。其包中1幅為頸南京亞東路16劣3地塊租，另1幅為富虹口猴足球刺場交是通樞琴紐旁退的地檢塊。20嘩08年還淹沒有朵真正漁意義康上完血全市沉場化方的市雖中心杜土地弊出讓蜓。20速08年出雁讓的4幅市叨中心漲商辦財?shù)貕K捐共計7.懲43萬平僵方米孟，其雷中有3幅地析塊共5.連52平方滲米為錯限定掃用途恨的金均融地宵塊，1幅1.胳91萬平牙方米40光%以上金建筑脾為政仆府所熄有的允帶有柱定向末性質屑的地賓塊。由于推市中吸心舊湖改難怎度日庸益增現(xiàn)大，訂未來嗽拆平航的市踩中心輝土地吹依然繁稀缺失。37⑾上海饞商業(yè)輛市場嫌現(xiàn)狀忽小結上海尤商業(yè)扇氛圍真比較融成熟而和濃今厚，樸零售繭品消技費額飲每年暮以兩腐位數(shù)貓增長揪。由于但市場續(xù)需求給的持腫續(xù)旺昆盛，報各種駱商業(yè)利類型虎和品借牌對姑于好覆的地相段的緒商鋪御趨之預若騖辱。大型期商業(yè)辯中心啦的租駝金一娘路攀什升，億空置慕率呈僚下降轎趨勢奔。最倘主要驚的集姜中商叮業(yè)以偽南京熊路、廳徐家羅匯、黑淮海窯路、落以及裹陸家嗎嘴區(qū)永域為掘主。新的絨商業(yè)抱熱點蹈將集礙中在貸城市堪副中效心。中心返城區(qū)塑商業(yè)貧用地骨供應獄稀缺指。382.帳1.驕3上海薪房地橡產(chǎn)行隨業(yè)分獵析-寫字麥樓市須場華潤錫公司成戰(zhàn)略姿執(zhí)行華潤亦公司藝戰(zhàn)略偷定位華潤營公司裙戰(zhàn)略表分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖39①總復體狀株況—吃市場曠基本師呈一規(guī)路上嘆揚態(tài)戲勢從上陶海甲琴級寫伯字樓糊市場欲指數(shù)案可以怖看出剛，從20隔04年起皆寫字紙樓租冒金和繞售價終基本逆呈現(xiàn)胖一路鄉(xiāng)豐上揚瓦的態(tài)布勢。40②甲粗級寫想字樓滾市場仿供求堆狀況搭分析截止20個07年底焦，上將海甲悟級寫座字樓郵市場唇保有炒量約宮為42節(jié)0萬平件方米裝左右死。目前償紐約是的寫渴字樓乎供應核量為35源00萬平脾方米采，東旨京為42聰00萬平蓄方米善，中借國香西港地蜂區(qū)為67豬0萬平恥方米兔。(數(shù)據(jù)版來源:仲量走聯(lián)行)A、市第場整典體保橡有量41B、區(qū)搭域分團布狀像況②甲毛級寫檢字樓倆市場艦供求酷狀況泛分析從區(qū)徒域看罵，陸蔬家嘴找是上示海甲掉級寫庭字樓雪最集刺中的鬧區(qū)域刪，面倡積占憶上海掙總量哲的四畏分之晉一還壺多。陸家阻嘴寫巧字樓蝴標準線都比憐較高給，租紗戶品脾質和佳實力粘都較膚強。斥而且?guī)r陸家傾嘴金潔融城傍的打簽造和饑區(qū)域確集聚爺效應陡使該面區(qū)域怒商務透品質擱日益醉提高領。42C、供侵需走矛勢狀吼況從19擺99年至凝今上還海甲蛾級寫僚字樓預每年限都處顯于供章不應廢求狀灣態(tài)，鏡上市爸的項序目基泡本全墻部被臂市場嘗所消營化。20堪08年1季度臉由于內(nèi)浦東休兩項沈目的放集中閣上市成，使淡市場敞供應幫增加箱較多可。②甲棄級寫情字樓遮市場流供求宿狀況物分析43③上腐海甲爆級寫盈字樓個租金悟及空奸置率沫走勢總體扶來看紋，上隙海甲蜓級寫巡壽字樓糊市場譯呈兩物個趨兄勢：平均返租金城一直萌穩(wěn)中制有升泡，目塞前市淚中心耳甲級吹寫字廳樓平今均租斬金已副達到8-狀9元/平方同米.天左離右。空置豎率一芳路下內(nèi)降，推市場株基本便處于平滿租徒狀態(tài)雞（約3-罰4%）。44與其欺他幾慘大城扮市相選比，按上海胳的甲速級寫予字樓旱租金費最高巖，空腐置率翁最低崗。④上海遵與其悠他幾訊大城鎮(zhèn)市的豪寫字驕樓租貼金和睬空置圖率比程較45⑤上海玩各區(qū)棕域租榴金和敢空置央狀況上海奧各區(qū)平域的向市場瓣略有量所差浩異，援市中槳心核蒼心區(qū)罵的甲賊級寫撿字樓范租金捧和空扶置率鴉表現(xiàn)理優(yōu)異若。20宋08年第1季度彎，平炎均租叢金最鳴高的緣瑞靜安垂區(qū)已初接近12元/平方啄米.天，鹽陸家拳嘴環(huán)碎球金嶺融中步心等裂高端絡項目癥的租槍金已悔經(jīng)突假破20元/平方巡壽米.天。46⑥未滲來總社體市秩場預洞期鑒于山上海習經(jīng)濟仰的持質續(xù)穩(wěn)點定發(fā)拍展，撇以及耀寫字存樓供糖求市警場的儀預期還繼續(xù)尾表現(xiàn)填良好芒，上夫海20羞08年甲夠級寫著字樓牽的空養(yǎng)置率頸預計之將維活持在3%委-4遙%之間汪，預皆計未天來整馳體租寨金和集售價雀將繼董續(xù)有筍所上遺升，呢但租斑金的仙增速煙將趨預于穩(wěn)胳定。從區(qū)躁域來階看，畝浦東枝陸家元嘴地抄區(qū)從20吊08年起脖供應監(jiān)開始脫放量蔬，但殃由于網(wǎng)項目祝品質腫的不述斷提覺高，帥使平臺均租森金繼晚續(xù)上懲升，嫂但增袖速開擾始逐嘴步放織緩。浦西噸地區(qū)無由于澇供應幸依舊侄稀缺伴，在撐上海御整體喊市政慕建設善以及態(tài)整個奔宏觀厚經(jīng)濟質持續(xù)數(shù)向好歲的作奔用下算，預氧計租暗金還嗎將持宿續(xù)上市升趨府勢。472.跡2上海念房地抗產(chǎn)行縱業(yè)分補析-政策華潤遇公司勾戰(zhàn)略塵執(zhí)行華潤隨公司連戰(zhàn)略侮定位華潤芬公司秘戰(zhàn)略廚分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖48我們歲針對素目前男上?？p市場艘的執(zhí)投行情梨況，砌對已月有的悠上海扶房地罷產(chǎn)政朽策歸青類，辣分為暢：加息壇和存朗款準乞備金信貸柳政策供應慚結構限外繡政策稅收叔政策調控編政策提對上慚海的合影響49①加針息和你存款齒準備今金調荷整背景狡：20融07年1月以尊來中舍央人白民銀眠行實惱現(xiàn)連蕉續(xù)六吹次加激息，14次調秒整金棚融機民構人咽民幣對存貸澤款基罪準利泛率。20買07年成起為近思年央曾行利育率調澡整最儲頻繁柱的一砍年。齡也是該央行姿貫徹船執(zhí)行涂從緊照貨幣步政策贏的表煎現(xiàn)。六次稱加息價后，停一年慣期存鼻貸款且利率幣分別脖累計葉上調1.冠62個百射分點苗和1.輸35個百別分點喉，公斥積金表貸款窯利率光累計攪上調0.祝54個百凈分點廣。而唇存款勵準備版金則竄由20炮07年年競初的9%上升巧至20丑08年5月的16象.5傅%。對上膏海的盯影響廉：針對補上海諒市場凱而言勒，投少資和晉投機侵性需謎求得共到抑異制，姥部分變貸款謠購房梯者處渴于觀枕望狀慈態(tài)。高端想產(chǎn)品艇受到復影響露相應紛較小所，部疏分優(yōu)丹質高老端樓開盤依某然受括到市悲場追渡捧（雷如仁坊恒河泰濱城傘、和演黃的而御翠灘豪庭誼）。調控掉政策蛇對上尋海的冶影響50②重濕要信辯貸政數(shù)策20踢07年9月27日中鑰國人帆民銀騰行、伴銀監(jiān)項會發(fā)個布《關于俊加強旦商業(yè)咱性房態(tài)地產(chǎn)策信貸烏管理皺的通至知》（下薄稱《通知》）《通知》明確漫第二菜套住宇房的挽首付蛾款、零貸款但利率鋤等要薦求，《關于情加強朗商業(yè)政性房惜地產(chǎn)否信貸偏管理停的補局充通貝知》規(guī)定秀二套注住房裙以戶辮為單移位界腫定。同時對規(guī)定繞對項懶目資像本金銳比例缸達不騙到35航%或未其取得準四證喘的項亦目，指商業(yè)話銀行獄不得散對其祝發(fā)放茅貸款踩。20不07年第傷四季貢度，廉銀行扶有貸蕩款額頭度但糟不放譜貸款室。08年一蘿季度踏，銀防行開剝始放鋼貸，霉但已嬸明確08年貸樸款額春度重綠點在眼于控蟻制增襲長，診增長竿率不碰超過13號.8老6％。對上突海的珠影響殖：使得肯開發(fā)青商融改資困卷難，吐部分掉地產(chǎn)橋公司胳對融完資環(huán)糞境持降謹慎尼態(tài)度性。導致腔開發(fā)芳商在院土地循市場別上持救“觀塵望態(tài)嫁度”勝，土省地市談場競河爭減鞭弱，20搞07年底16號公懸告中地大部版分地剖塊以怨底價隨成交獨。但受勉制于亭上海捆土地度供應認的稀箱缺，吐以及除各大點開發(fā)謠商對孝上海主房地銹產(chǎn)市最場的睜信心洽，土疫地市息場競載爭依態(tài)然存寇在。調控催政策職對上臨海的劣影響51上海澡保障卷性住截房比雞例與躲其他鏡城市誤相比貌處于征中等嗽水平禽。08年及09年土埋地推昌量基單本持捕平，戒與上殃海住森宅年小銷售樓量相莫比（20禽07年住奏宅銷鈴售量戲為27盜53萬平強米）歡，未寧來上腸海市明場的薄供應情仍然衛(wèi)處于新偏緊念狀態(tài)孝。單位：萬平米2008年2009年土地供應800-10001000-1200經(jīng)濟適用房、廉租房比例20%25%新開工面積20001800經(jīng)濟適用房、廉租房400400配套商品房400竣工面積25002200達到預售標準20002400住宅雹供應憑日趨葬緊張評，保魚障性傅住房塊比例刑提高③供道應結營構調控遣政策競對上幼海的仙影響52④限籍外政周策上海棋嚴格星執(zhí)行嫩國家輸相關拐政策鞭，外秤商投北資企件業(yè)及饅并購極企業(yè)券均須乳獲得敏國家斬商務厲部審可批。和黃臟位于陰普陀汽真如惰的地查塊審政批時座間接詞近1年。目前醫(yī)外資剖收購辭上海想物業(yè)推或并軍購公扁司等疑均為旬境外纖操作襪。雖然稼資本驅結匯螺比較辭困難引，但富從上欺海一材級開康發(fā)商貫（如畜城投抓公司鬼及外搏高橋喬集團延）等然獲取黃土地好仍有歷運作德空間薄。時間政策名稱政策要點06-7-11《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》1、外資投資房地產(chǎn)三大條件；2、外商并購企業(yè)條件；3、外資購房實名制，且受限制。07-5-23

《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知》外商投資房地產(chǎn)應遵循項目公司原則。07-7-10《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》對未完成商務部備案手續(xù)的外資房地產(chǎn)企業(yè)不予辦理資本項目結售匯手續(xù)。07-11-7《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》2007年版本（新《目錄》）規(guī)定限制外商進入房地產(chǎn)的多個領域：土地連片開發(fā)，高檔物業(yè)如別墅、酒店、高爾夫等項目開發(fā)和房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀領域。07-11-19《有關外商投資房地產(chǎn)企業(yè)備案相關問題的通知》各級商務主管部門嚴格審核外商投資房地產(chǎn)企業(yè)新設（包括并購）及增資申請，報送的備案材料必須符合外商投資法律法規(guī)及房地產(chǎn)宏觀調控的各項規(guī)定。調控袖政策染對上糠海的射影響53⑤土胖地增由值稅20弱07年1月16日，毅國稅吼總局泡發(fā)布18浴7號文瞞，最閑重要揚的是代明確治了土合地增檢值稅霸清算咳的時尸間節(jié)特點。哨由此點也進霞一步蹲擠壓泄了房日地產(chǎn)樸企業(yè)匹的利灘潤空盯間，帳給房衡地產(chǎn)幕開發(fā)屬企業(yè)揀帶來券新的貼課題夫。1、房唉地產(chǎn)對行業(yè)碼的平喬均利懷潤率廈水平舟將會款有所秧下降跟；2、大幕型房夏地產(chǎn)摘企業(yè)螞出于紐奉合理扁避稅膜的考刺慮會產(chǎn)選擇針控制陷房地逐產(chǎn)開仙發(fā)價妹值鏈租的前彎端如奪建筑閑公司、旺建材朽公司票和裝辭修公病司以翅調節(jié)嶼價值湯鏈上考的利氧潤分諷配，當進而谷合理混降低籮企業(yè)蜘的整肝體稅尊負。但由易于上育海房瘦地產(chǎn)鞏價格竿增長才幅度聞非常儀大，列從成襖本上燭規(guī)避椒土地凍增值駐稅，洞效果秒并不婚顯著絮；3、大裝型房膨地產(chǎn)甜企業(yè)環(huán)也會戒選擇墻控制營價值撈鏈的酒后端偏，就凝是不磨出售化房產(chǎn)柄尤其同商用專物業(yè)遵，以次規(guī)避繳哪納土靠地增驅值稅挺。近年顧來上自海房撿地產(chǎn)啊價格施增長近迅猛恩，公聾司開饑發(fā)中蘇的董追家渡9號地蟲及橡攪樹灣傷項目月均可陳預期妄實現(xiàn)溝較大貼幅度顫的增駕值，念面臨貓繳納鑄巨額腳增值萍稅問卸題。調控陣政策躺對上尺海的睛影響542.砍3上?；璺康胤Q產(chǎn)行誦業(yè)分畏析-城市許地圖華潤島公司奔戰(zhàn)略禮執(zhí)行華潤銜公司兔戰(zhàn)略育定位華潤紡公司劫戰(zhàn)略仙分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖55（1）興上海技城市死規(guī)劃（2）予房地麻產(chǎn)熱南點區(qū)含域特襲點（3）爛房地補產(chǎn)潛氧在區(qū)口域寶山絕顧村嘉定新城嘉定江橋浦東外高橋浦東唐鎮(zhèn)松江浦東躍三林閘北憤大寧楊浦俯新江近灣張江梁高科長寧午虹橋材、天仙山、昂古北發(fā)展飾方向城市障副中戰(zhàn)心城市枕商業(yè)肚區(qū)2.我3上海冬房地淚產(chǎn)行放業(yè)分惠析-發(fā)展當機遇軌道毀交通56（1）上龜海城濫市總云體規(guī)度劃——城市閱發(fā)展史方向3、拓合展沿敏江沿醋海發(fā)蚊展空奪間，耀形成魄寶山閥新城博、外主高橋霧港區(qū)狼（保澆稅區(qū)絡）、塵空港餅新城姜、海妖港新沃城、稻上海磁化學左工業(yè)畫區(qū)、嚴金山鍋新城駝等組恐成的寄濱水捉城鎮(zhèn)右和產(chǎn)絨業(yè)發(fā)盆展帶飯。1、繼蛋續(xù)推氧進浦戶東新頃區(qū)功憑能開防發(fā)和犧形象但建設岡。城市嬸發(fā)展粉方向引導蜓中心胃城人河口和幻玉產(chǎn)業(yè)才向郊誤區(qū)疏序散。況目前弓，上巧海中途心城吐區(qū)人錄口超男過10碑00萬。帳未來執(zhí)規(guī)劃拜中心濱城區(qū)轟人口那控制輪在80備0萬人訪。城姨市建步設用筆地60誼0平方鄭公里殖。新城惜是以決區(qū)（驗縣）狼政府她所在虧地、賞或依關托重配大產(chǎn)主業(yè)及記城市臭重要盞基礎碧設施喂發(fā)展壯而成院的中奮等規(guī)總模城過市。4、將精崇明奧作為21世紀泳上海判可持沙續(xù)發(fā)爭展的湯重要鵲戰(zhàn)略寬空間塊。5、集丙中建獻設新座城。撕規(guī)劃會新城11個，竊分別北是寶懶山、拐嘉定籍、松輔江、央金山爐、閔鐘行、象惠南瀉、青苦浦、辰南橋炭、城廚橋及遇空港核新城霸和海示港新綢城。6、中機心鎮(zhèn)暗是由虎區(qū)位采條件洗優(yōu)越沾、經(jīng)專濟發(fā)疲展條求件較社好的晃集鎮(zhèn)輛，依看托產(chǎn)脂業(yè)發(fā)顆展而聰成的瘋小城大市。垃規(guī)劃紫朱家歌角、鄰泗涇勾、周監(jiān)浦（番康橋義）、隙奉城紙、楓眨涇、租堡鎮(zhèn)哨、南吵翔及雀羅店達等22個左毫右中桃心鎮(zhèn)態(tài)。2、中導心城伶空間石包括厘中央墨商務獄區(qū)和步主要現(xiàn)公共婚活動猴中心叮。中想央商暫務區(qū)蝴由浦扒東小閉陸家娛嘴和孤浦西王外灘蹄組成色，公和共活坑動中借心指僵市級忙中心衰和市關級副旦中心友。簡市級貼副中殼心包芒括徐依家匯驕、花賄木、假五角撓場、殼真如歐。57根據(jù)聲上海課城市壟總體憂規(guī)劃敞，選票取城彩市副盟中心丟、城勿市商莊務區(qū)園與軌瘡道交縣通作梳重點渾研究（1）上夏海城勉市總稱體規(guī)幻玉劃——城市當發(fā)展體方向58（1）上鋒海城城市總渴體規(guī)窩劃——城市適副中父心內(nèi)環(huán)線外環(huán)線中環(huán)線徐家匯副中心花木副中心五角場副中心真如副中心人民廣場江灣—五角盡場副邪中心踏：主要賢服務換東北惹地區(qū)兵，規(guī)柏劃功刊能定掛位為六以知凳識創(chuàng)扔新為縣特色栗的城桶市公椒共活途動中獻心，鄭規(guī)劃爽用地姨約2.禍3平方蠻公里府，目淘前正杠在建虹設過宣程中專；花木唐城市節(jié)副中泄心：主要持服務況浦東險地區(qū)助，規(guī)抄劃功蜂能定晚位為珠浦東啊新區(qū)風行政肉文化邊中心熄和市檔民公巖共活乞動中紹心，告規(guī)劃斃用地籃約2.題6平方渠公里愁。徐家猜匯城飯市副王中心奔：主要筍服務弄西南喚地區(qū)天，規(guī)殖劃功塘能定輕位為脆城市預文化醉、體誤育、燒商業(yè)勉中心凳，規(guī)悲劃用燭地約2.碗2平方啞公里營，目康前已劇經(jīng)基塔本建程成；真如少城市爛副中醬心：規(guī)劃啄功能詠定位蹄為服膊務長柄三角羅的開厭放性淘生產(chǎn)糾力服女務中血心和妻服務慈上海嘴西北肯地區(qū)乳的城是市公瓜共活的動中羞心，輛規(guī)劃個用地牽約2.蠟4平方替公里稱，目賭前規(guī)忘劃建從設正招在啟醉動。59陸家司嘴、帶南京沸西路草沿線腸、人料民廣雪場、炮淮海浸路沿喬線、療虹橋晌和徐辭家匯液構成朽上海縱六大CB貨D。隨著洋眾多汁新興滿商務按區(qū)的沙不斷后崛起乎和快焦速發(fā)霞展，湖北外工灘、排長風蔑、中頸山公肚園和喬竹園麥成為鵝最具左潛力麻發(fā)展音的商貝務區(qū)漫。（1）上杯海城呈市總宴體規(guī)副劃——城市包商務驕區(qū)陸家剛嘴人民掛廣場淮海凱路虹橋徐家杠匯南京肢西路長風北外塔灘中山贊公園竹園新興丸商務杯區(qū)六大準商務壇區(qū)新的壓商務亡區(qū)形悠成60（1）上團海城匹市總創(chuàng)體規(guī)趨劃——軌道慨交通規(guī)劃20含12年軌擦道交掉通總擦里程騾數(shù)達51瀉0公里促，覆譯蓋范藍圍將憶向西辟延伸波至嘉嚴定新洲城，耳向東筑南將貝延至徹臨港靈新城粒。20籍20年前勵規(guī)劃墨建設萌完成21條軌具道交何通線簽路。目前遲上海窯在運喇行軌詞道交鍬通數(shù)9條，淺涉及劑里程歐數(shù)約21范1公里穴。軌道鴉交通堂網(wǎng)絡寨從中允心城齡區(qū)向依外郊粱環(huán)大瀉面積砍、快餡速延鑼伸，伶將加贈大中崇心城每區(qū)人香口及慈潛在傍住宅虹購買啄者向央外郊輩環(huán)引懶導力薄度。軌道蓋交通概的延陪伸使偷得城潮市居倡住和我活動鈔區(qū)域閃的擴室大61（1）握上海乎城市靜規(guī)劃（2）先房地鄭產(chǎn)熱癥點區(qū)漲域特肚點（3）肢房地斧產(chǎn)潛染在區(qū)庸域寶山至顧村嘉定新城嘉定江橋浦東外高橋浦東唐鎮(zhèn)松江浦東是三林閘北陸大寧楊浦故新江另灣張江瀉高科長寧續(xù)虹橋覽、天住山、蟻古北發(fā)展秀方向城市博副中保心城市緞商業(yè)股區(qū)2.萌3上海扁房地緊產(chǎn)行拉業(yè)分猜析-發(fā)展灰機遇軌道卻交通62B：浦憂東新煎區(qū)世蒜博三烈林區(qū)落域有賴許于世顧博概否念，制如今慌三林認已經(jīng)螞成為麥住宅群聚居擇板塊丟，成染為各糖大知朵名開示發(fā)商譜爭奪哨的焦會點。傘中房殘、萬草科、系金地突等大挑牌開漫發(fā)商何紛紛含進駐央。A：新鵝江灣楊浦畝區(qū)具箏體生厘態(tài)優(yōu)觸勢的房誠重點植規(guī)劃單區(qū)目前譜在售放樓盤惹新江龍灣1號售控價23仆00除0元/平米祥。該裁區(qū)域宜第二迎個即塊將出碰售的帖橡樹斯灣為惰我司貴產(chǎn)品蛛。目前求該區(qū)搏域聚窮集了牧合生續(xù)、*講**俱*、桌綠城帖、仁徐恒、庫鐵獅券門知塘名開民發(fā)商酸。E：虹誰橋、股天山到、古宰北高虎等住招宅聚慘居區(qū)完善既的涉高外商芳務和謙生活役配套激。2號線土西延乏伸段子以及忌天山聾河濱礙景觀堂。F：閘者北大懲寧板付塊大寧有國際擠商務此區(qū)帶螞動，抄價格掉增幅匯明顯羽。軌道蜘交通疲一號疾線北閃延伸狡段明銜顯利枝好。擁有動浦西籍最大罪公共斜綠地切大寧鈴靈石勻公園恒。五角熱場人民嗓廣場真如花木徐家門匯長風中山波公園虹橋北外矮灘大寧竹園陸家殺嘴松江張江C：張輝江高信科張江溉高科宋技園紗區(qū)有邊上海暢硅谷倍之稱渠。區(qū)域堤剛性盜需求熱強勁怪，二興號線氣也吸之引了堤部分墨在中攏心城窄區(qū)工要作的各白領薪。D：松棍江松江虧大學桑城聚潔集了7所高箱校，10余萬轉師生勁。目前豆已經(jīng)倦比較它成熟有。（2）上逢海房席地產(chǎn)乘熱點嫌區(qū)域城市皺副中京心或橫中心新興蔑商務奔區(qū)熱點末區(qū)域63（1）窩上海倍城市浩規(guī)劃（2）竿房地塘產(chǎn)熱覆點區(qū)餃域特足點（3）辨房地辦產(chǎn)潛玩在區(qū)碼域寶山陰顧村嘉定新城嘉定江橋浦東外高橋浦東唐鎮(zhèn)松江浦東酬三林閘北乒大寧楊浦丟新江針灣張江扭高科長寧繡虹橋灶、天睛山、招古北發(fā)展鮮方向城市禿副中沃心城市膊商業(yè)題區(qū)2.袖3上海器房地裕產(chǎn)行出業(yè)分城析-發(fā)展服機遇軌道廚交通64軌道福交通新興陣商業(yè)迎區(qū)寶山顧村浦東唐鎮(zhèn)浦東外高橋嘉定江橋（3）上鹽海房攻地產(chǎn)喂?jié)摿δ畢^(qū)域上海逃房地弦產(chǎn)熱因點區(qū)正域形泡成特凱點商業(yè)祥區(qū)的鄭集聚矩效應哪形成郵高端彼住宅享聚集僑區(qū)。萄例如傳虹橋昆、古如北地恢區(qū)。軌道欠交通來和未徑來市銷政規(guī)械劃將弄客戶我群從伯中心父向外寄延伸蘿。如籠松江遠區(qū)域煤。高起慨點規(guī)妨劃，稻具有延特色穩(wěn)競爭疫優(yōu)勢叨。例賣如新籌江灣昂城。上海都房地舒產(chǎn)潛達在區(qū)置域新市導鎮(zhèn)建誦設人民陡廣場未來讀上海完房地拔產(chǎn)潛著在發(fā)展擁區(qū)域醋主要僚為：A：浦逗東外商高橋B：浦勝東唐例鎮(zhèn)C：嘉互定江談橋D：寶職山顧擱村E：嘉盈定新狡城嘉定鄙新城65新江灣陸家嘴外高橋金橋外高扯橋外高恐橋處好于上男海東宜北角注，在切外環(huán)垃以內(nèi)涉，軌脂道6號線掃經(jīng)過陷此處訪。周邊架有外兄高橋錯和金痛橋功柄能區(qū)堂的強行大的秒產(chǎn)業(yè)俘支撐盼。外高霜橋保愉稅區(qū)科是全摧國第買一個閥，也璃是目羞前全垮國15個保醬稅區(qū)凍中經(jīng)宗濟總嚼量最賢大的愚保稅豎區(qū)。綠地考、仁縱恒、都金地燒等，梁品牌者開發(fā)珠商的電紛紛設進入那。相對甩于一傲江之梨隔的袋新江港灣城辯和其萬南面筆的金費橋板扇塊，刑低價拖優(yōu)勢爹明顯袍。金地頓未未涂來項律目6月9日推內(nèi)出29嘉7套花棟園洋限房和90平米沒復式幸，開胳盤均煌價17瘋50很0元/平米屑，目禾前銷艦售近70辛%。（3）上喊海房菜地產(chǎn)凳潛在螺發(fā)展充區(qū)域Li息ne迎6五角陶場5分鐘步車程10露km人民鐮廣場15討km66浦東項唐鎮(zhèn)唐鎮(zhèn)唐鎮(zhèn)胖處于上浦東毒東南井部，傍張江手之東泳，川檢沙以遠西。淡規(guī)劃頁中的咽軌道2號線侵經(jīng)過濾此處猴。主要于定位鼠為張根江高代科技威園區(qū)睬的配財套居祖住區(qū)縫。產(chǎn)敗業(yè)支巨撐強仁勁。品牌爽開發(fā)蓄商之胸一的飲保利奮已經(jīng)怨進入畢，加桿之相屑對的沉價格漢洼地娛，在回今年嚇上半弟年已盼經(jīng)引蒙起市戴場的褲高度何關注妖。保利間盛唐砍福邸牙開盤蓄四天遍內(nèi)36同6套房葵源全厲部售冊罄，鐘均價90難00元/平米轉。（3）上件海房竹地產(chǎn)攪潛在該發(fā)展枯區(qū)域Li莊ne賽2陸家緞嘴世紀寇公園張江芬高科10妖km人民耀廣場18庫km67嘉定江橋嘉定廣江橋江橋婦位于扁嘉定勻東南秒部，儀位于幼嘉定戚、普工陀、逮長寧稅三區(qū)躍交匯雅處，皆是嘉噸定距詠離市撞區(qū)最威近的膨鎮(zhèn)。身并率驗先成疲為上測海首筋批“時億元該鄉(xiāng)（籍鎮(zhèn)）克”之梢一。規(guī)劃下中的挺曹安莫全球戰(zhàn)采購蜂中心印與周攏邊的吉西郊板生產(chǎn)偷性服夾務業(yè)女集聚智區(qū)、鞭上海飛西北捏物流畢基地打、虹亂橋交霧通樞碌紐形僅成互率動，傅打造犧上海怎西大能堂的磁商務樹區(qū)。規(guī)劃片中有張軌道毀交通13、14號線假。目貴前區(qū)倒域內(nèi)些的交嫌通主浙干道定曹安獲路正狀在拓喊寬，杯沃爾捕瑪大判超市您已經(jīng)側入駐慎。區(qū)域荷樓盤藍較少活，暫競無品公牌開巷發(fā)商竄進駐低。（3）上絲式海房包地產(chǎn)帝潛在奮發(fā)展棍區(qū)域西北馬物流襖基地長風繩生態(tài)膽商務剝區(qū)虹橋聾、中稿山公智園商虛圈虹橋報交通倉樞紐人民賄廣場13六km68寶山粉顧村寶山壇顧村顧村我處于昆寶山勞西南孟，在剖外環(huán)王以外羅，軌舊道7號線刮途徑各。屬于雀上海食市薄“四邊高”姻示范嘆基地振之一高。在20宅06年以蠶前，泛顧村喊曾經(jīng)課是市訪區(qū)邊央緣市非場，20挨07年以溜來，煎正日瓜益引聰起市脆場的脂關注廢。早期且的市漫區(qū)動旨遷居麗民逐航批遷敘入，懼周邊姓配套派逐漸候完善宏，社鄙區(qū)氛釘圍漸萄漸形晃成。妄軌道7號線想通入洋市區(qū)互。相對污于市紀區(qū)房柔價，蝕低價已優(yōu)勢折明顯腳。加插之配菌套完匯善，但出行由方便嗚，遂鍵成為籃市場晴熱點撞板塊茶。20陵07年年停中，靠品牌壞開發(fā)繪商之辦一的饞保利盡進入猾（地礦價相源當于息周邊遙售價私），迷一舉紫拿下雅三幅殖地塊焰。（3）上答海房須地產(chǎn)單潛在釋發(fā)展梨區(qū)域大寧Li市ne莊7人民棟廣場16km69嘉定疲新城上海盟市十執(zhí)一五蠶規(guī)劃碗中的椅“三棚城”念之一低，位筒于嘉司定區(qū)答中心市，規(guī)艷劃面握積約20蹤蝶0平方棋公里裙，由蝦新城傷主城拜區(qū)、曉安亭被、南殼翔三稱個組巧團組吐成。擁有賊全國垃唯一壤的F1國際墨賽車岡場以淡及上薄海國燃際汽猶車城雙（上令海大幫眾等壇均在堅此設渴立基屈地）鐵。區(qū)域聰內(nèi)規(guī)畝劃有蚊軌道奇交通11號線敞，預幅計20蜂09年10月建壟成通投車。賽連接仇徐家懸匯、貢江蘇醋路中爸心城項區(qū)。（3）上但海房名地產(chǎn)牽潛在杠發(fā)展蔬區(qū)域高起后點規(guī)蟻劃吸暖引了齒品牌溝開發(fā)銜商的娘關注貴，富勝力、掃龍湖叮、金廟地、伏保利拖等已鏡經(jīng)進渴入。主城末區(qū)安亭南翔嘉定堂新城構成距離銅人民木廣場28筑KM距虹詠橋樞罵紐港12右KM703.上海膊房地像產(chǎn)市層場競練爭格蛋局華潤俊公司命戰(zhàn)略戴執(zhí)行華潤芽公司盾戰(zhàn)略糧定位華潤賭公司武戰(zhàn)略購分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖713.么1上海吊住宅停類競垂爭力邁開發(fā)棋商開發(fā)商銷售額（億）銷售面積（萬）銷售均價（元/m2）土地儲備萬m2）占全國土儲比例項目（在售/儲備）典型項目大華58.5061.87945520050.00％12/錦繡華城、中環(huán)1號萬科56.3645.70123331447.93％11/11新里程、白馬花園綠地43.5250.3586441595～7%8/12綠地南橋新苑、綠地崴廉仁恒38.9527.561413321.85.20％2/3仁恒河濱城、仁恒家園復地26.1421.891194214.41.52％9/2復城國際、復地北橋城金地23.5524.70953431.53.17％3/1金地格林世界、金地格林郡合生20.9318.651122397.54.60％5/9新江灣1號、合生朗庭和黃20.855.0541287495.24％3/5御翠豪庭、御翠園綠城18.199.721871437.61.69％2/3綠城玫瑰園、上海綠城世茂17.395.852972687.33.30％4/3世茂佘山莊園、世茂濱江花園中海15.9510.8514700109.95.05％2/4中海瀛臺、中海翡翠湖岸保利13.8111.941156698.16.79％4/7海上五月花、十二橡樹莊園**7.182.6227405231.30％1/1上海灘花園招商1.161.21958724.74.54％2/3海德花園、依云郡新鴻基－－－76.215.56%1/3中環(huán)廣場保利香港－－－27.44.21%4/4盛唐福邸、金利公寓華潤峽公司蓄銷售樣金額對、面帝積以蜘及土醬地儲苦備均兇較少纖，相循比銷給售均存價較衫高。與同吹類全滾國性堪開發(fā)驕商相賄比，謙**抄**傻在上注海住賴宅土蹈地儲如備占否全國稠比例延最低戴。72

產(chǎn)品創(chuàng)新能力：包括產(chǎn)品設計、項目定位（產(chǎn)品定位、客戶定位）、營銷推廣。核心競爭力

保持穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，理性面對上海市場；深耕城郊結合部市場；多元化融資，拓寬融資渠道。發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)品研發(fā)能力較強，彌補其項目區(qū)位的劣勢；產(chǎn)品以住宅為主，在售項目均為低密度項目；產(chǎn)品有較好的溢價能力。產(chǎn)品特點

保持穩(wěn)健發(fā)展；項目快速滾動開發(fā)，快速回籠資金；同時關注土地一級、二級市場。公司運作

快速銷售，快速回款；項目具有概念上的連接性，有利于推廣。銷售策略3.梯1上海粉住宅面類競舉爭力畫開發(fā)體商73

專業(yè)的工程管理能力；強大的資金實力。核心競爭力

加大上海市場的投入力度，包括高層調整以及資金支持；參與老城區(qū)改造項目。發(fā)展戰(zhàn)略

不作復制產(chǎn)品，每個項目強調創(chuàng)新；在售項目以別墅為主；近期的土地儲備中商業(yè)辦公比重明顯加大，住宅和商業(yè)辦公建筑面積比例約為1：1。產(chǎn)品特點

通過高層調整，努力提高在上海市場的競爭力；業(yè)務擺脫單一的住宅模式，逐漸增加綜合體項目以及舊城改造項目的開發(fā)；引入基金等合作伙伴，共同開發(fā)綜合體項目。公司運作

上海公司銷售有別于其他城市快速占領市場的策略（例如，2004年進入蘇州，目前已經(jīng)有7個項目，蘇州市場排名第一）；上海公司堅持精品路線的同時對周轉率有較高要求。銷售策略3.畜1上海遲住宅戶類競基爭力說開發(fā)名商74

執(zhí)行力強，資金周轉能力強。核心競爭力

深耕上海市場，以上海為基石，拓展長三角區(qū)域。

07年強攻上海土地儲備，躋身上海實力房地產(chǎn)開發(fā)商。發(fā)展戰(zhàn)略

不同于集團的中高端定位，上海項目多分布于郊區(qū)，屬于中端產(chǎn)品定位。產(chǎn)品特點

確保前置工作（拿地、立項等）迅速推進，后期的非核心業(yè)務（設計、施工、銷售等）由外包方來完成，并有明確的進度要求。保利地產(chǎn)、保利香港兩條腿競爭走路，目前總體處于競爭狀態(tài)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)也有重疊。以來集團的強力支持，積極獲取土地儲備。公司運作

開發(fā)效率高、快速銷售、快速回款。資金周轉快，與集團風格保持一致。產(chǎn)品溢價空間略遜于萬科。銷售策略3.何1上海益住宅真類競詳爭力堵開發(fā)潛商75世茂綠城綠地

積極擴張型企業(yè)，成本領先型，土地儲備龐大；政府關系良好，產(chǎn)品多元化，主打大型綜合性現(xiàn)代服務業(yè)等。

精品化路線，擅長低密度產(chǎn)品的景觀塑造；物業(yè)提供良好的增值服務，輸出管理。

濱江模式成功復制，擅長大型綜合社區(qū)；低成本拿地，多元化經(jīng)營，星級酒店成為新的利潤點；產(chǎn)品分組合資本運作，酒店、商業(yè)、住宅分包上市。招商復地合生和黃

國資背景，實力比較雄厚，專注低密度產(chǎn)品開發(fā)；成本控制較好，有利于提高利潤率。

處于以上海為中心的全國化布局過程中，逐步提高商業(yè)辦公比例。

擅長低價拿地，拿地方式靈活，產(chǎn)品并無特定風格。

慣用“捂盤”手法，追求產(chǎn)品價值最大化；擁有較強品牌號召力。3.供1上海等住宅嫂類競憲爭力聲開發(fā)火商76產(chǎn)品略設計拿地包過程合生翼：善炸于發(fā)提現(xiàn)土元地有顛增長希價值道的區(qū)院域，碗搶先煎出手萬科桂：一憤手市根場沉工穩(wěn)，叫二手槐市場換積極薄吸納匪，豐車富的派股權菊收購培經(jīng)驗綠地吊：“烤做政滴府想兔做的始事”金地計：擅慣長產(chǎn)灶品組甜合和腫設計倘創(chuàng)新仁恒淘：簡舅約、擾精致蒼、高敢品質裹的精打裝修完風格綠城姨：精插品策滅略，臭擅長早建筑斬細節(jié)羞和景襲觀環(huán)仍境的示塑造萬科飲：客約戶定盜位準送確，遼善于設客戶糾關系夾管理金地鼻：善昌于產(chǎn)鞋品概部念創(chuàng)狹新綠地掀：細舍分市鉆場，堆定位閑特定影人群營銷泡推廣品牌民號召弊力仁恒輕：擁胖有優(yōu)幅質穩(wěn)壤定客剝戶群和黃析：企錄業(yè)的凡品牌塑號召保力物業(yè)蝦服務萬科舞、綠翁城、幸仁恒噸、龍蕩湖3.嶼1上海瞧住宅動類競法爭力球開發(fā)至商-學習返對象77鑒于專**餓**涼致力形于