年拉薩市某商業(yè)廣場項目運營總體策略

提案公司：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊提案時間：二00五年七月七日＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略（草案）＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略目錄一、前言…………………………3二、策略形成的條件……………5三、策略形成的目的……………7四、市場調(diào)查與結論分析………………………9五、對原項目名稱、定位、價格、銷售方式和商業(yè)運營的重新審視………27六、項目分析……………………38七、項目名稱、項目定位設想及商業(yè)規(guī)劃………51八、招商策略……………………78九、商業(yè)經(jīng)營及管理策略……………………110十、開業(yè)策略…………………117十一、營銷推廣策略的建議…………………122十二、項目品牌與企業(yè)品牌的塑造與推廣…………………129＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略第一部分前言＊＊＊＊作為拉薩地區(qū)占地最大、建筑面積最多、建設品質(zhì)最好、住宅銷售平均價格最高、項目品牌影響最強的房地產(chǎn)項目，通過＊＊公司歷經(jīng)兩年多的努力運作，已完成了整個項目（住宅、商業(yè)）的園區(qū)規(guī)劃設計、全部住宅和部分商業(yè)的建設，并實現(xiàn)了80%以上的住宅銷售。這一個驕人成果的取得，使項目的品牌塑造與＊＊公司的企業(yè)品牌形象推廣、＊＊地產(chǎn)開發(fā)理念的傳遞與項目運行模式的實踐等方面獲得了成功，并使項目成為了拉薩乃至整個西藏房地產(chǎn)開發(fā)市場的典范，對推動、培育、完善和發(fā)展拉薩的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極、深遠和巨大的影響。為不負于這個典范形象，使項目的整體開發(fā)獲得的全面成功。項目不可分割的有機體、重頭戲、最大的利潤區(qū)和最代表市場形象標志的商業(yè)部分——＊＊＊廣場。它的形象塑立、品牌塑造、商業(yè)規(guī)劃、商家引進、后期商業(yè)營運管理和商鋪產(chǎn)權銷售等是項目運營接下來亟待思考解決并認真執(zhí)行的關鍵所在。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊受開發(fā)商委托，有幸成為項目商業(yè)運營的顧問機構，有責任、有義務通過市場的調(diào)查分析、深入的了解項目前期運行狀況、借鑒自己公司及其它項目成功的經(jīng)驗和案例、調(diào)動可利用的商家資源，為項目的整體商業(yè)營運，提出一套商業(yè)營運策略，供開發(fā)商的執(zhí)行團隊參考。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略第二部 策略形成的條件＊＊＊＊整體項目開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場定位和形象定位的分析與驗證。＊＊＊＊住宅部分的銷售成果和前期項目形象推廣所樹立的影響和取得的業(yè)績。宏信物業(yè)及招商部前期的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設置和招商執(zhí)行的大量工作實踐和資源數(shù)據(jù)的提供，以及友好的工作配合。我顧問團隊針對性、驗證性市場調(diào)查工作與分析。對原有的產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶群定位和市場定位的重新思考。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略第三部分策略形成的目的對項目整體商業(yè)運營起到指導性的策略支持。是項目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設置、業(yè)種選擇、商家定位與引進、商業(yè)經(jīng)營管理等方面制定工作計劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標和依據(jù)。是統(tǒng)一和協(xié)調(diào)項目各職能部門工作執(zhí)行的指導性、強制性文件。有助于改變目前銷售、商業(yè)運營、物業(yè)、廣告推廣等各部門分割的現(xiàn)狀，使其步調(diào)一致、互相作用互相影響，形成一個全員招商、全員銷售的新格局。通過各方力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補招商人力資源的嚴重不足，多角度、多方位增強執(zhí)行力度、促進商業(yè)運營的快速實現(xiàn)。是項目商業(yè)地位確立和市場環(huán)境形成的前提條件。是項目物業(yè)價值和商業(yè)價值提升的理論指導和戰(zhàn)略要素。是項目品牌形象和企業(yè)品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過形象的市場推廣和客戶的忠誠，使商業(yè)與住宅這對雙子星座成為拉薩乃至全藏區(qū)典范的房地產(chǎn)品牌形象。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略第四部分市場調(diào)查與結論分析三、調(diào)查方式

普通性調(diào)研驗證并借鑒項目的前期調(diào)查報告，參考各種數(shù)據(jù)資料，不再進行重復調(diào)研。針對性調(diào)研1、通過走訪、觀察、深入交談、政府官員等形式，對拉薩市的整體經(jīng)濟格局及市場空白、發(fā)展規(guī)劃趨勢、對本項目產(chǎn)生影響的各種因素等進行調(diào)查。2、針對個人的消費特征、購物、餐飲、休閑娛樂等習慣，就商業(yè)繁華區(qū)的購物人群、經(jīng)營戶主、已購房的業(yè)主等群體進行一對一的問卷調(diào)查。驗證性調(diào)研1、就本項目情況，驗證分析消費者的主要構成和消費傾向，進而確定本項目的市場空隙。2、就本項目預想設立的業(yè)態(tài)定位、業(yè)種選擇、項目品牌嫁接的可能性；在潛在消費群體和部分可能嫁接的經(jīng)營商家中，進行一對一的問訪、洽談、摸底，從而達到驗證初步設想的目的。3、通過相關資料數(shù)據(jù)的調(diào)研分析驗證，為本項目準確界定招商目標客戶、差異化定位和營銷提供客觀依據(jù)。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略四、調(diào)查范圍和對象范圍：拉薩市內(nèi)的主要街道、賣場、社區(qū)對象：⑴當?shù)鼐用?、外地游客、?jīng)營業(yè)主⑵選擇年齡在18-60歲之間的個人五、質(zhì)量控制1、市調(diào)嚴格按項目運作設計流程和各階段質(zhì)量控制規(guī)范進行。2、市調(diào)人員的培訓與考核：（1）確保專職市調(diào)員對項目和市調(diào)資料的熟悉掌握。（2）對訪問員、市調(diào)員進行項目交底和市調(diào)培訓。3、作好市調(diào)的前期準備工作和資料的科學設計，做到充分、準確、有效和具有可操作性。4、市調(diào)人員和市調(diào)工作的監(jiān)控檢查：（1）對市調(diào)時間、路線和被訪問對象的完整性、準確性、有效性進行跟蹤監(jiān)控。（2）對每位市調(diào)員、訪問員的禮儀、態(tài)度和行為方式進行抽樣檢查。（3）對每一分問卷、數(shù)據(jù)進行電話抽樣審核與復查。若發(fā)現(xiàn)一份問卷出現(xiàn)質(zhì)量問題，該問卷作廢，并通知該訪問員暫停訪問，同時對該訪問員的所有問卷進行全面復查，最終確保數(shù)據(jù)客觀真實。5、行走原則：逢路右拐，先內(nèi)后外拜訪禮儀：表明身份，說明來意，協(xié)助填寫，主動熱情，臨走致謝。調(diào)查細節(jié)：多聽多問，詳細記錄，注意引導＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略六、市場相關信息數(shù)據(jù)的搜集輔助資料：＊＊＊＊現(xiàn)有資料、前期市調(diào)報告調(diào)查問卷：以定點抽樣、隨機抽樣方式進行一對一問卷調(diào)查訪問記錄：以咨詢與問訪形式對設定群體的記錄資料

七、調(diào)研成員專業(yè)人員：＊＊＊（組長）、＊＊＊、＊＊、＊＊＊配合人員：銷售部輪流參與10余人數(shù)據(jù)分析：＊＊＊、＊＊資料匯總：＊＊、＊＊＊結論分析：公司項目部、策劃部全體成員報告撰寫：＊＊＊、＊＊＊

＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略經(jīng)營者調(diào)查調(diào)查對象：拉薩市的經(jīng)營商家有效樣本：373份有效調(diào)查問卷調(diào)查范圍：樣本遍布拉薩市的各個主要街道、商業(yè)中心和專業(yè)市場的各行各業(yè)調(diào)查分析：拉薩市的96%以上的經(jīng)營者的經(jīng)營場地都是租賃的，擁有自己經(jīng)營場地產(chǎn)權的商家只有大約3%，＊＊＊＊在整個商業(yè)規(guī)劃中應該注重對已購鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營者。被調(diào)查經(jīng)營者當中，對本項目的準確認知（高檔別墅、商業(yè)步行街）超過了一半，但是根本不知曉的仍然有28%，這說明項目的前期宣傳中針對商業(yè)經(jīng)營者仍然存在很多盲點。有31%的經(jīng)營者正在或者準備考察在西區(qū)發(fā)展。相當一部分這些經(jīng)營者的進貨來源主要是成都和拉薩當?shù)亍?0%以上商家都滿足于自己的經(jīng)營現(xiàn)狀（一般、比較滿意、滿意）。拉薩市商業(yè)（賓館除外）的主要消費者是由拉薩的常住非藏族人口構成，游客占到了整個商業(yè)消費群體的五分之一強。經(jīng)營商家對于＊＊＊＊前期定位的幾種業(yè)態(tài)的趨附態(tài)度基本持平，對于在西區(qū)發(fā)展比較關心的是周邊的人口以及輻射范圍（68%）。在項目的后期宣傳推廣中，如果能夠針對這些要點進行開展，對于吸引商家入駐是有很大幫助的。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略投資者調(diào)查調(diào)查對象：購房投資者有效樣本：47份調(diào)查范圍：＊＊＊＊排號者調(diào)查分析：投資者的年齡段主要集中在25-50歲，投資者的職業(yè)主要是國營企業(yè)、私營企業(yè)、金融業(yè)和公務員等企事業(yè)單位，投資者的地域來源主要是拉薩，那曲有微弱的份額，其他地區(qū)很少，可能是由于宣傳得不到位抑或其他原因。投資總額集中在10-60萬之間，對于投資鋪面單價的心理承受力普遍在6000-13000元/平米。首先現(xiàn)有的建筑無法改變，投資者對面積、進深、開間等需求可以不予考慮，再者他們的想法并不能準確代表市場經(jīng)濟規(guī)律，應該是以經(jīng)營的商家意見為主導。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略消費者調(diào)查調(diào)查對象：各個階層的消費者有效樣本：814份有效調(diào)查問卷調(diào)查范圍：在拉薩市的中心區(qū)域通過對消費者隨機的問卷調(diào)查取得了，被調(diào)查者的年齡、職業(yè)、性別基本涵蓋均衡。因為相當多的藏族人不認識漢字，在被調(diào)查者的民族比例上嚴重偏差，藏族人群所占比例只達到了11%。調(diào)查分析：在被調(diào)查者的日用品消費習慣上，在超級市場購物占到了絕對優(yōu)勢（62%），大型商場和綜合市場是其次選擇。這說明比較好的購物環(huán)境和消費信譽對消費者有著直接的影響。被調(diào)查者每周購物在兩次以內(nèi)的居民占到了近一半48%，每周購物超過4次的僅僅有16%，而且單次購物的平均額在50-200元之間的占有58%。這至少說明當?shù)刭徫镞€缺乏一定的便利性，通過在實地走訪中也發(fā)現(xiàn)拉薩市的超市業(yè)態(tài)并不是很飽和，尤其小型社區(qū)超市的缺乏給居民的購物帶來了不便。相關業(yè)種的布局和發(fā)展仍然有相當?shù)目臻g。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略針對消費者的休閑娛樂傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時間在一周之內(nèi)相對均衡，平均每周娛樂3次左右，休閑時間選擇在家里呆著和逛商場購物的占到了總體樣本的74%，休閑方式主要是看電視、泡吧、唱歌、上網(wǎng)，一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費集中在30-150元之間。說明在現(xiàn)階段的拉薩比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進行溝通，而拉薩當?shù)氐男蓍e娛樂經(jīng)濟有著相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ切枰问降淖兓拓S富。在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說明當?shù)厝巳簩⒕筒彤斪饕粋€重要的社交方式。在地點的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對優(yōu)勢，人均的消費集中在20-100元之間。在拉薩當?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達，競爭也非常激烈，而且酒水消費直接關系到餐飲的消費金額。在被調(diào)查的消費者當中，對于西區(qū)的印象好或者較好的占到了總體的57%，但是對于＊＊＊＊項目很熟悉的只占到了16%，絕大多數(shù)71%僅僅停留在“聽說過”的層次上。對＊＊＊＊有負面印象的僅僅有3%，比心理預期的小很多，可以忽略不計。說明在＊＊＊＊對外的整體形象中仍然是正面反響占據(jù)絕對主導。＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊商業(yè)運營總體策略商圈調(diào)查拉薩市現(xiàn)在主要的商圈構成如下：百貨商圈主要集中在以拉百為中心的北京路、宇拓路一帶，也是整個拉薩市經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，其間匯集了拉薩絕大多數(shù)的日用百貨、大型超市、購物中心、品牌服裝等等中高端商品，在整個拉薩商業(yè)中是占了絕大份額，引領了整個藏區(qū)的消費潮流。旅游用品商圈集中在以大昭寺為中心的八廓街一帶，主要經(jīng)營民族飾品、旅游紀念品和藝術品，由于歷史的淵源和旅游景點的分布,具有不可動搖地經(jīng)濟地位。餐飲娛樂商圈主要分布在兩個地方，其一是自發(fā)形成德吉路沿線，其次是太陽島。在拉薩市是比較成熟的行業(yè)，在拉薩有限的人口中顯得競爭也相對激烈。另外小家電集中在宇拓路和太陽島，電腦IT主要集中在江蘇路和＊＊東路，通訊行業(yè)主要集中在北京中路。＊＊絡＊＊可-＊滴＊＊農(nóng)＊＊蠅＊＊勿商業(yè)歇運營箏總體寸策略專業(yè)醬市場保調(diào)查——賄窗簾淡布藝惜和床斯上用贏品在對回林廓罵北路燃新聞抽公寓殿一帶館的窗筐簾布轟藝商樣家訪先談中版了解株到在狗拉薩繞還沒憑有與索之相僑關的寬專業(yè)散市場角，大雀多數(shù)甲商家質(zhì)還是尼愿意腰將相年關產(chǎn)感品集仍中在收一起則，尤殃其是味同床角上用戒品，紅因為丹家庭艦選擇駕是會遍考慮反到顏沖色和很風格記的搭氣配。如果付有專齊業(yè)的淺居家味生活陵用品虎市場京，大患多商和家會臥選擇男進入匆。對于撕＊＊象＊＊怒項目菌，都褲知道君是住螺宅區(qū)妙，已優(yōu)經(jīng)有蘇＊＊善＊＊劫的業(yè)僅主在準他們改那里鉛定做怒了窗濟簾。貝但是問對于獲商業(yè)趙部分敲卻很哈少有討人知奔曉，悄對選疼擇在燥＊＊近＊＊柏經(jīng)營母只是碌關心毀顧客溉購物騾不方繭便、倒房屋腿租金蛛、市散場炒碗作，券對于鍛客源賴和競軋爭等遵并不往是很潑擔心掌。東區(qū)慕的招耐商可硬以從棟中選擇意部分殃商家形補充。對耍于西玩區(qū)形絞成專雪業(yè)的負居家絨生活該廣場妻，僅蹄僅窗錯簾布奔藝不碌足以詠支撐需其龐蟻大的含體量喉，必紗須擴幫展成瞧為一研個“乖居家內(nèi)生活蔑廣場皮”吸隙納包搖括廚丹衛(wèi)用賤品、錫家居筋服、屠家庭膀裝飾辣品、鞭家用吳電器絕、部涌分家播具等結等業(yè)立態(tài)，轟形成智一個喝家庭院裝修慮后期屢的一勤站式限的居燃家生肝活用被品購銜物中誤心。飽唯一冊的擔床心是同大暮型商除場百姥貨的錘競爭，因順為他郊們的搖經(jīng)營晉范圍古中也奏包括嚴一部卸分居窩家生忙活用盤品，返地段暢、信釀譽和留環(huán)境魔都要改比我年項目霞占盡權優(yōu)勢勵。＊＊難＊＊激-＊悼＊＊仍＊＊爭＊＊亮商業(yè)剪運營垮總體條策略專業(yè)其市場融調(diào)查——股建筑險裝飾蛛材料建材膜產(chǎn)品裹主要昨集中考在民囑族北橫路的天海訂建材錫市場敵以及萍周邊臨街氧門面屢，總旁共不庸會低慢于30首0家，特也是遙拉薩諸市比戴較成催熟的稀一個陰商業(yè)維區(qū)域制。建段材行棕業(yè)的錯相關硬產(chǎn)品切配套就比較痛齊全繪，不齡僅家其庭裝忘修選院擇這仁里，病包括鉗很多灶工程掛項目籮也在府此處蓋采購訓。針對北于本彈項目啊講，硬形成則大型濫專業(yè)等建材絞市場任存在雞很大律的難俱度，卻不僅桶僅是邊同現(xiàn)安有成潤熟區(qū)孔域的胖直接鹽競爭扇，還俘存在亡地理兵位置狼偏遠災、房恭產(chǎn)結籠構不孝適合林等等拋劣勢貞。因廁此基辟本上躬不予碌考慮青建材殿市場段的定曾位。貌但是乞由于乎＊＊懼＊＊陽高檔尊別墅家社區(qū)穴以及縫周邊節(jié)住宅缸區(qū)的專開發(fā)在，存慎在大西量對換建筑渠裝飾頃材料乓采購勤的客抵戶，外對個別銳產(chǎn)品蹲的廠此商選眠擇在芳＊＊圍＊＊憂開設挑分店劣還是題有一討定吸康引力娃的（僅蓋限于1-隊3年的伍短期蛛經(jīng)營宴）。醫(yī)在具嗎體招螞商過嚴程中賊，建獎議對追個別妥產(chǎn)品逆比如塌：地闊板、梁潔具迷衛(wèi)浴鈔、太撓陽能緊、五誼金、圖浴霸羽、炊身具等假等作猴單獨緩的針蛋對性倦訪談冶招商顯，極作有可變能會花補充泥某些租鋪面繡，此尺種業(yè)蠶態(tài)只攜會在正一樓尺經(jīng)營夸。＊＊綁＊＊歐-＊草＊＊毯＊＊默＊＊扁商業(yè)驢運營煩總體猜策略專業(yè)屯市場拳調(diào)查——把家具拉薩鍵市的帥家具梨用品射主要熄集中蘋在娘熱尚北路童一帶，包團括家劫具市月場和潔散布巨在路約邊的撐店面蠅總計桑有20答0多家熊，已染經(jīng)形規(guī)成了佛非常州成熟貌的特匠色區(qū)孟域。匪包括舊正在訂擴建傭的天緊海家相具市朽場，途剛開徹業(yè)的薪三鼎惠家具倦市場青等等遺，生辰意都史很興撇隆。家具皺市場殘已經(jīng)滔非常值成熟閃，雖零然還夕有一犯定的殲擴展誦空間五，由蛛于娘撓熱路層的成躍熟區(qū)度域、鈔距離貝市中侍心比誓＊＊沸西路架又近任很多語，在患我項全目確定昂家具殿專業(yè)瘦市場控風險叼過大。但侍是由佩于西謀區(qū)住小宅區(qū)遇的大炕量開罩發(fā)以寶及單雞位較棟多，可以跨嘗試醒適當擋的作生為補腰充業(yè)鴉態(tài)，招頌商效材果可蠶能很展不好仇。同樣挎作為抬家庭宜裝修贏后期紀的一甩個產(chǎn)緊品系模列，垃家具啄能夠轎有如捷此大沫的市稈場消程費量立，證歸明其勝它同害類的溫產(chǎn)品比如透家紡貧、家立庭裝任飾品宣等也穗會有各相當己的市四場容桃量。＊＊姻＊＊此-＊盜＊＊司＊＊架＊＊儉商業(yè)唯運營呀總體刪策略專業(yè)犬市場敲調(diào)查——召汽車付配件由于亮拉薩主市地身處高控原，糊鐵路監(jiān)沒有慎開通頃、飛推機運紐奉輸成恥本過熄高，姑汽車獵一直意是最休主要師的交遺通工新具，共惡劣強的地窮理條隸件造旱成了瀉對汽車劫配件驗的大元量需庫求。目覆前的旁汽配遷商家沉主要串集中迎在＊琴＊西攜路、禁羅布羞林卡塔路以陳及北歌京西榨路一妥帶，咱比較殲分散扶。形成器汽配遭專業(yè)善市場般的條朽件是鍵成熟饅的，芒由于站我項做目的蟻體量節(jié)不夠壯大、銀房產(chǎn)活結構券不適診合、顯停車嬌位不凡夠、枯位于駕迎賓屠大道雕貨車會無法彼通行紅路邊段不準穩(wěn)停車麗等等早原因則，定位族于汽典配商南城存孝在很西多困驅(qū)難，肝不是異最佳責選擇。因為趴＊＊遠西路挺本來叔就是哨成熟促的汽絹配商笨圈，可以總考慮予針對寧個別全商家可進行患招商脹作為幣汽車閑展場乖、汽挖車美貪容等逢等，鏡將部陵分鋪睛面出霧租。汽廚配或牢維修陷業(yè)態(tài)聽可能避會對鄭＊＊橫＊＊蘿高尚拖社區(qū)芒的形吹象產(chǎn)司生一燭定的孝負面拐影響壇。＊＊和＊＊腰-＊集＊＊醬＊＊塑＊＊蕉商業(yè)盾運營善總體冶策略專業(yè)北市場縮慧調(diào)查——扭廚具沫櫥柜藍產(chǎn)品拉薩傍市的曉廚具投經(jīng)營次者不昨超過30家，玩散布黃于各卡個街蓄道，戲林廓犧北路田、娘扭熱路肅、多貓森格番路這邪個范抗圍內(nèi)抄相對懲集中乞，80典%的廚壤具、個油煙霧機的兵經(jīng)營予者都弱有或艇遠或撕近的營血緣穩(wěn)關系漲，產(chǎn)輝品主要毛從“戒萬豐唇廚具認”進訪貨。大哨多經(jīng)只營者包沒有屢什么丘經(jīng)營羽理念斃，文釋化層竹次較棗低。整體眉櫥柜料在拉將薩市使出現(xiàn)擺不久固，消利費觀逐念尚脊未培蹤蝶育形瓶成，擋產(chǎn)品念經(jīng)營毒者只犁有寥盟寥數(shù)流家。錢經(jīng)營羞狀況行僅屬批一般縱，普遍稼有向倦往專電業(yè)市熱場的叉想法。針對用于本鬼項目掛，此隨類產(chǎn)錯品肯只定會千有進地駐的福商家抱，其局體量撞不易拐形成炕大型飽賣場攏，除帖非和其意他產(chǎn)塵品配刪套作蔑為補校充和巨完善。隨液著房鐮地產(chǎn)迎開發(fā)倍的火訴熱和釋消費運觀念司的進拆步，潑此類鐵產(chǎn)品盒會有磁一定盟的發(fā)讓展空蛾間，堵但始算終不央是本茶項目稀的主爺導。＊＊纏＊＊黨-＊搜＊＊床＊＊廢＊＊棍商業(yè)逐運營喜總體拉策略商業(yè)達市場坦空白紋及新親市場泰形成那調(diào)查近幾昂年整蹲個拉進薩市蠟的商誤業(yè)得屑到了植飛速心的發(fā)們展，辱但是段各個檔行業(yè)為的發(fā)柏展極蕩不均亡衡，例除了殲餐飲碧娛樂嗚等方使面，周在很俗多業(yè)悉態(tài)仍您然存戴在市求場空趣白或襪者發(fā)催展和競落后圾。這野其中銳包括電玩周娛樂享、數(shù)過碼電狼影城你、居充家生座活用子品的鄉(xiāng)豐專業(yè)陡賣場選、專效業(yè)的賣大型偵汽配隔市場等等面。西區(qū)峰商業(yè)露中心友的驗霞證性雷調(diào)查在以劫＊＊會＊＊低為中廣心的貧周邊灣地區(qū)啞聚集轎了第擁二醫(yī)饞院、疊空軍請指揮痕部、醋十五警團、掏十六旨團、劉地熱竟、地袖勘、摩空軍糕物資仔總隊抹等等斗相當仙多的團常住伯人口身。但窮是在達整個我西區(qū)腐卻沒士有一陷個綜夜合性奮的商蹈業(yè)中閱心為剛他們府提供眼服務僵，造姻成了搬當?shù)馗偩用裥У馁彵镫y只、買汪菜難渡、娛針樂更嬌難的集局面拔。西區(qū)碌非常午需要具一個都配套鋒齊全瞞、品秧種豐氏富、嫂環(huán)境這優(yōu)美察的商乓業(yè)中關心。＊＊團＊＊井-＊呼＊＊斗＊＊男＊＊遲商業(yè)蒜運營孫總體級策略通過詳一系拳列的信調(diào)查尤發(fā)現(xiàn)娘，無繡論是濃拉薩蜜當?shù)氐K的消斜費者俱還是丸經(jīng)營防者對授＊＊惡＊＊缸的項止目名稱攤認知阿率超亮過了際60詢%，但是助其中昨的絕氣大部貞分并行不清夸楚＊壇＊＊繁＊的嫩具體郵業(yè)態(tài)互和定棵位，辦尤其牲是針對＊貍＊＊恐＊＊受＊＊役＊＊的的認成知度弟非常見低。對項航目比趁較了甘解的袖被調(diào)始查者摘對項股目普勢遍有攻較好井的印明象，逢個別園（3陪%）攻負面獅反映跳主要興是因華為＊嚇＊＊趣＊鬧薄鬼的通事情叉，但戲是在頸總樣蔑本中重所占攻比例羊很小腫。＊辛＊＊孝＊＊貌＊＊冶＊＊恩針對沸經(jīng)營炎者的踐推廣訂力度幕和美肅譽度西方面棒尚有逗欠缺汪。＊＊遍＊＊壯項目鹿的總魚體形脾象居稀于正如面，倒有一屋定的洗影響功力，布但是駐針對會目標程客戶病的推雹廣力廊度還斑有待閃加強。項目石形象乘、影古響力故、推襲廣力很度的圈調(diào)查＊＊稀＊＊泳-＊介＊＊今＊＊里＊＊獨商業(yè)喊運營洗總體犁策略第五雜部分啦對份原項傭目名脆稱、燭定位庫、價每格、銷售膀方式醋和商位業(yè)運煮營的量重新裕審視＊＊脹＊＊終-＊概＊＊矩＊＊篩＊＊腫商業(yè)降運營宜總體爪策略名稱桶：＊禽＊＊核廣場該名寇稱所蔥顯示臟和傳祥達的追信息們在于“＊個＊＊灣”和“廣池場”兩個陳層面要的涵格義。漆作為翁綜合俊性商綠業(yè)地坑產(chǎn)項瞧目名燃稱來熱講，庸原本南沒有訓對錯貓之分訊，只綠是在社拉薩賄這個甚獨特污的地麻域文缺化、讀特殊處的市爆場環(huán)伴境中簡，尤烈其是絮＊＊映＊＊曉住宅來部分梢取得眼很大迫的銷早售成?？兒屯袌鰬┯绊懸暤臈l住件下葵，它俘就存雹在著文以下胞幾點女遺憾柄：1、有雷蹈同之漲嫌，傅不具晶備獨銹特性赴、唯余一性就，容粒易被譯取代肝和混很淆。——漁“＊紗＊＊叔廣場卵”在困全國墨一二風級城辯市的歷商業(yè)行項目縱中，徐隨處塊都可阿以找沾到相釣同的幼名稱板?！菰诶邓_除笨了以拳布達丙拉宮默廣場驢為中姨心的象老城瓣區(qū)外訓，北貓、東晌、西桿以及罷跨河堵的柳焰梧新摧區(qū)的臟城市姜擴展穗都可捷以稱視作“怠新城贊”，不具思備唯柳一性伐，容諒易被擦取代。在絲式特定位的訴聚求群遠體里陣還容坊易造覽成“剛炎起步綱、待沫發(fā)展滔、不廣成熟胞”的播錯覺。＊＊劣＊＊竟-＊熊＊＊炸＊＊鏟＊＊呢商業(yè)溜運營襲總體員策略2、幫沒有痛突現(xiàn)戚項目耽的交旁通地名位、炒城市啦功能錫定位派、形駝象塑寇造不賴具備霜個性啊特征臉。——項目祖所處躍的＊歸＊西丈路是向拉薩呆城市子迎賓傲大道祖、商粉貿(mào)大福道和俯物流解大道丘，名寒稱的柱表述診中沒點有體繳現(xiàn)出凱其獨特鼻的地垂位優(yōu)樸勢和飽交通屯優(yōu)勢，應納當從鏈＊＊蹤蝶路這阿個黃綿金走弄廊上這找到損一些歸機會扮。——項目嚷無論困是體裁量、寸業(yè)態(tài)引規(guī)劃隱和業(yè)燒種的輝設置丹等都壯是目垮前拉派薩市拋最大給、最未具代控表性禽的商秒業(yè)環(huán)恥境，換它在減項目周邊濾、西粱區(qū)以顯及城浴市商察業(yè)中都占所有不草可替飼代的乖功能報作用繳，名罩稱中干應當瞧從中寺找到騙機會起?！捎诘匚粷蛡€白性的突料顯不朵夠，管故項垮目名劍稱的院特征堅就無遭法從于品牌桶形象異和產(chǎn)貌品形饅象推聰廣中壺，讓唯受眾戀對象持產(chǎn)生冬最強偶烈、當最深登刻的脾記憶逃力和南忠誠泳度。3、沒攪有體允現(xiàn)出械拉薩謀的地域煎文化的特由征，醒親和聾力和柳感召胃力減摘弱，辣在形睜象塑騰造上君缺少順了一顏個重引要的淚背景棒支撐客的環(huán)揮節(jié)。4、名圣稱中伴因缺價少了磁這些門要素農(nóng)，故拴它的記憶撇性、宇傳達糕性、并唯一壞性、續(xù)沖擊咳力等功屑能作澡用就雀會顯祝得較右弱了闊。定位芒的審碎視和敏思考＊＊助＊＊臺-＊紐奉＊＊觀＊＊花＊＊禾商業(yè)族運營糊總體晨策略房地菜產(chǎn)開盈發(fā)過日程中攔，其絕項目卻的產(chǎn)彩品定距位（僅功能均定位攤）、顯形象掀定位肥、市滿場定門位、刮客戶牙群定牛位、垮運營恐模式夠定位耀、銷微售和馳招商礙定位僵、推狗廣與翼宣傳常定位她等的因準確印性、旗實效兇性以澤及升剝?nèi)A和宣提升殘是項稱目成護功的欣關鍵券所在蠟，其打作用灑不言儀而喻壘。1、僑產(chǎn)品漿定位鑰：拉押薩市掙首席遭產(chǎn)權攜式商山業(yè)廣僵場這個宅定位宿的表攤述只拾說明晌了項活目的管物業(yè)繁出售某方式凱，換運句話鏡講就編是告修訴受蛾眾對梯象：爸“這山是拉煮薩第齊一個踏可以踩獲得熔商業(yè)叮經(jīng)營短場所得產(chǎn)權送的項早目”溫。只稈關心拆的是投資釣的訴羨求，而吃忽視讀了經(jīng)營伙者和嗎消費真者對項園目的餡支持材和依圍賴，彼定位恥的涵斷蓋力然不夠吼。這個夜定位守沒有伴突現(xiàn)客項目懷的商教業(yè)地碗位、攏商業(yè)宗價值貫和未克來商露場經(jīng)戲營的擾前景榆，沒斷有把復合導性、華多業(yè)快態(tài)共奔存、眠體量冤最大笛、最平時尚消費收的概糊念傳襲達和爽體現(xiàn)楊出來療。用詞仔花哨屈無實師效，滴忽視諸受眾溝的理燈解和翼接受短?！疤呤紫?、產(chǎn)章權式惕”這籍是房尋地產(chǎn)配發(fā)達畜地方知、房忽地產(chǎn)戀專業(yè)暗人士后為迎榜接殘辨酷競寸爭吸讀引受即眾關債注而乒引用布的較插多的帖詞匯英。但沙這里討講的襖是“結發(fā)達婚地區(qū)栽”，翼即房慈產(chǎn)商形、專辛業(yè)機云構和驕受眾看群體土，都險是一昂定的初熟悉受、了芝解和牢認知竭的程北度上舞才明敘白的華東西旗，而露用在辮拉薩匪這個文化法沖突靈較突事出的心地方，顯孫然有喉些嘩成眾取參寵、浪一頭鬧霧水杏之嫌婚。＊＊菊＊＊筑-＊故＊＊熱＊＊產(chǎn)＊＊默商業(yè)宴運營嚼總體脊策略2、淚形象無定位哭：歡近樂購馬物、旁財富布之都——華而個不實怕、用蛋在任師何一妖個商低業(yè)項利目都器可以岡，準動確性錯、時如效性掠不夠霸?！獨g樂番購物證把項坡目鎖寬定在司了購鼠物上穿，而奇商業(yè)規(guī)劃帶中的伙餐飲凍、娛海樂、俯商貿(mào)震、商員務甚橫至體舉內(nèi)的截核心碧都沒咸有彰螺顯，歡稼樂購中物能鵝與八偵廓街壓、拉丹百、巾北京缸路以遮及服補裝一飽條街略的青礙年路陰相比燙嗎？——其實顆，項爹目的駁形象尿定位揭可以妥是產(chǎn)品朝定位化濃縮窩的表豎述，也粘可以期是品牌充形象泥的廣協(xié)告語展示慨，亦樸或是城這兩伙者并研舉的授產(chǎn)物掌。但摩如何勻彰顯恨項目恨的亮厭點或澆優(yōu)勢掠，如迎何鮮易亮的贊讓人挑產(chǎn)生獵信賴援和記點憶，暫是項招目形幕象定駐位的畫關鍵提?！虡I(yè)迷項目宵的形開象定燒位，挽要么槍突出叮含金蛋量，帖要么沸突出投口岸舌位置粗，要霞么突貧出業(yè)釀態(tài)的伴繁榮季狀況銜，選擇狗其一詠、重熱拳出金擊，會受緞到意佛外的勾效果善。同攤時，壞形象幻玉定位攻也可相以傳敢遞出腔開發(fā)疑理念夠和企柳業(yè)文辟化。為此努就項厭目的眨形象瘦定位喚，有驚待大薦家進好一步糖思考湯，它秧的準鼓確和少閃亮尾會給鬧營銷覆、推練廣、碎招商屯等工耍作帶紗來巨蔥大的咸形象仗支撐用。＊＊摸＊＊催-＊若＊＊驢＊＊曬＊＊歷商業(yè)及運營磁總體為策略3、闊缺少桌產(chǎn)品謝功能兩的分晴定位撈和形閱象分滴定位本項途目是鍋一個亂復合占型商控業(yè)項倦目、島業(yè)態(tài)槐組合慚、業(yè)閉種配垃置復扶雜，陳在推邁廣和哄宣傳尾中應夸該在金總定箱位下弊有分思定位涌的支龍撐，蠢以便塘不同且的客桿戶群蘇、經(jīng)少營者盼各取堡所需鍋?！偟挠巩a(chǎn)品因定位但和形腰象定腿位是膠一個跑高度忙濃縮糕的表宗述，抵它不媽可能五完全夸的展羞示出叼項目捐的商偶業(yè)規(guī)乓劃和咐業(yè)態(tài)踩設計深，這創(chuàng)就需怒要項稈目在徐推廣秒某一券部分翠時，闊該部句分的花定位撐就充懶當起疤了功厲能和些形象信定位肉的作好用。蟻這樣冰無論染是銷耳售說察辭、堤招商控方法揉、廣般告推哭廣訴承求的持核心析內(nèi)容宴都會掌找到穗一個籃統(tǒng)一常又個閥性特鄰征鮮邁明的放主題呆，讓網(wǎng)推者拐清晰冊、受針眾明僅了。——這就相需要屯策劃癥部、吐廣告離部門屋的人裂員認旦真地捉熟悉棋項目亂、深燈度地哪挖掘凝項目血內(nèi)在縮慧的聯(lián)菜系，勢分析寒和總長結出感個分滿部的線核心黃價值愚并提菠升出磚核心驗賣點幸，形攏成在炮總定幣位下匠，能私支撐態(tài)整體堡形象農(nóng)的分句部定朽位，測為銷追售、虹招商肉、推勒廣服蛙務。商鋪速定價院和銷蜓售方腰式＊＊擠＊＊來-＊泥＊＊蝴＊＊貪＊＊艱商業(yè)添運營粥總體臣策略1、市定價膨策略定價巴是房介產(chǎn)開津發(fā)的誦關鍵漢因素扎。它仇的準童確性做和策踢略體結系的禍完整棄性，襯是直訓接影掙響項葵目獲項利的虛前提柿保證植，它部是營碌銷策攪略的拘核心嫩內(nèi)容圣。通過恰拉薩翅市場廊的調(diào)悟查，培以及造對曾禮經(jīng)排激號又睛退房捎的顧省客群換調(diào)查熟，我傭們發(fā)疏現(xiàn)項凝目的腰定價凈體系貍不完貧善，雀定價趴的市頂場針勿對性虜不強我，只忽是做腔了市盛場對推比、晚或依抱據(jù)產(chǎn)澤品品講質(zhì)來褲作出織的價允格結裁論的藍。針對榴性只肯停留凳在投分資物拉業(yè)者返，而朝忽視偽了經(jīng)憑營者鴉、消姑費者酒對物喇業(yè)價麗值、部商業(yè)乘價值件的認小可和慮憧憬。雖浙然我奶們的訓目的胞是銷聰售，士但商束業(yè)物株業(yè)和沖住宅間物業(yè)儉最大格的區(qū)為別，頁就在您于商煉業(yè)物穿業(yè)購前買的嶺影響著因素駛中，雨經(jīng)營愚者、誰消費門群以督及本賭項目菌的商辦業(yè)環(huán)舟境、嘆氛圍蘭和繁悅榮前押景是珠左右加投資波者下迎單的確關鍵房誠。投守資是咐講回增報，肚我們罰在這如方面紙做的瞇不足奸不細捏。由譯于房戴產(chǎn)最條忌、急最怕發(fā)的是縱降價否，故項無論復采用旦什么收手段穿來變美相降久價，陽都沒郊有重鍛新調(diào)廊整銷捕售策鈴略、幼完善鄰價格商體系撒、培孩育商石業(yè)環(huán)飾境更唉加有關助于筑商業(yè)繪物業(yè)包的銷秋售。為此正，我轎們認物為營鏡銷部秒門應駕該針兔對目濕前的罷狀況縱制定撓出一浮套完院整的挽營銷公策略滴、定貞價體分系以盒及銷尾售手高段等濱方案再，多呼角度睛的來至解決柔目前鎮(zhèn)的困悅難。＊＊吼＊＊嫁-＊念＊＊爆＊＊刊＊＊夏商業(yè)器運營碎總體撲策略2、威銷售凳方式應該韻講＊統(tǒng)＊＊永＊的躬銷售貿(mào)是比西較成襪功的理，表羨現(xiàn)在鏟住宅逐銷售眉完成調(diào)了80浸%以上侄，銷根售部鞠門在憶這方胳面作村了很旋大的嶼努力懼。但鴨是目錄前的驢任務船是商桂業(yè)物癢業(yè)的胸銷售譽，它爸與住離宅又僑有了苦很多檔的不丹同和藝挑戰(zhàn)煤，就輝客戶鳴群來端講，緞背景襯、心您態(tài)、飲目的演都相對半住宅?？蛻粼鲆獜屯s得并多，我隱們是走否應肯當制松定出遷相應殃的對粉策呢乏？還由毅于退乓房的彩客戶典增多間、鬧硬鬼的疤影響皂、交腥通的朋阻礙伐等原監(jiān)因，考我們是否賴有做議了針蕉對性忙的策駁略調(diào)酸整和基銷售濃方式法的改擇變呢？從目良前的矩狀況肌看來雪，特姓別是洋我們續(xù)親自逐到銷葡售現(xiàn)乞場的衡踩盤伯，答僅案是京還沒壟有新由的策塵略和惹方式見的改劈燕變。謎銷售輛人員戲?qū)ι痰貥I(yè)物守業(yè)銷錦售、迷商業(yè)掙規(guī)劃爛、業(yè)悼態(tài)設第置、當市場埋定位秋都沒有棋清楚聰系統(tǒng)嘉的說坦辭，很粘難讓泄投資計者從憶他們贏的介鏡紹中葛獲得傷下單園的沖睜動，落也不昆能從鐵他們義介紹烏中分溫析出投資營必然歸得到只的豐厲厚回截報！這旋就是都亟待場解決老的問宅題。我們?nèi)崮芊窀G改變棋坐銷礎為行強銷？叮能否薄變守享株待縱兔為窮主動勉出擊朗呢？命能否運針對心社團偶、商均團甚閑至組融合捆令綁設躺計對截象來東采取路措施暢呢？喊能否惹講招紙商與短銷售鄭統(tǒng)一秋起來礦呢？胳能否勢帶動笛投資靠者準瞎確從懶各個床層面仆、多扮角度達的核是算投患資回梅報而鳳取得麻他們除的信跳賴呢哨？如奮何改酷變推趣廣方娛式、欣改變羞被損繼壞的塞形象豆，重勿新樹陸立新宵的品桃牌形縫象、踐市場殺形象中來挽巴回已秒失去冊的客綢戶呢兩？……我們艘應當耳認真倍的重畢新審儲視和界思考角。＊＊誼＊＊灑-＊活＊＊蹦＊＊匯＊＊創(chuàng)商業(yè)堪運營數(shù)總體肯策略商業(yè)扣運營1、眾招商從運羨營公助司招原商部久組建添以來芝，進復行了錦大量椒細致勵和扎歉實的知前期拳工作灑，對枝于整磨個＊撓＊＊捏商業(yè)待廣場依的后嘉期開飲展有導很大題幫助脅。但久在整叨個招鋸商執(zhí)跟行過釣程中霧還是卷有一卻定的滅遺憾濟。＊＊晃＊＊給前期挑住宅舞銷售失取得隸了很勇好的師市場夫反響滴，聚凝集了領一部值分投標資客離戶，捉也樹謠立了偶一定只的品罪牌形梅象。粉但是跪在＊瓶＊＊郊商業(yè)扒廣場荷的招圣商過佳程中判沒有趟連貫植原有包的優(yōu)誓勢，開又單旨獨的慮樹立授了不榴相關嚼的新毯的形夜象和扣定位狼，并衛(wèi)沒有湖很好訓的延疊續(xù)和綁借用擔＊＊軋＊＊皆已有著的品功牌形歷象，震沒有推很好喊的“炮借勢開”。因為虛缺乏能整體吐的策賊略指銳導，昂租金賀定價陣體系殘、招患商政社策體篩系、看后期午運營伏構想疲等不丹夠系胸統(tǒng)和軍完善濕，導霜致各咬個招殿商人填員在芒執(zhí)行笛過程敵中沒桐有統(tǒng)議一的奶招商全說辭纏和對隆外政陷策，補每個鳳招商灶人員焰在談詠判過鐵程中劍根據(jù)嘴個人建自身山的理求解進副行工秩作。柔在整宴個部脖門的魄工作誤配合策中又厲缺乏翠整體墳協(xié)調(diào)提，個宋人工品作撞乎車現(xiàn)漁象時顛有發(fā)付生。果針對語＊＊肢＊廣認場近5萬平榨米的怖龐大勢體量局，依況靠現(xiàn)創(chuàng)有的咬工作劉人員痰進行恰一對怠一的卵招商銅，其嶼難度獵和時久間可隔以想系象，狠我們趟是否鏈應該價考慮駝更好慈的形坐式或掠者方南法？＊＊訪＊＊暴-＊協(xié)＊＊絮＊＊陜＊＊刻商業(yè)押運營劈燕總體燦策略銷售駐部以秩及其爛他部而門同渣招商蝕部的嘗工作嫁配合察銜接叫不夠案緊密全，對黃于已坦經(jīng)銷犬售的枕商鋪哀沒有及時扣簽訂肥統(tǒng)一則的委逐托招黨租協(xié)白議，給鑒后期嗚的招準商和哈經(jīng)營嬸管理梅帶來晴了一追定的巨困難吳。銷毛售代悶表對駐于招談商政株策和鳥后期伴運營里策略混的生說疏，緣瑞客觀當上也宅阻礙捕了經(jīng)營淘者與死投資象者的勸資源去互動，對州于銷葉售部擔首先倚接觸錦到的為經(jīng)營農(nóng)者沒頸有進哲行很臥好的驗引導溝，對猜于關印注后抄期營惱運的撒投資恢者又誘缺乏牧系統(tǒng)緒性的逮支持拴和說銀服。前期啊的普散調(diào)，何同項踩目的伸針對館性欠袍缺緊僑密，蓄調(diào)查扒內(nèi)容遵仍然飯不夠列完善題，對塵后期晌的招并商和稀運營腫工作哨帶來偏了一攔定的拘困難倡。即斃便現(xiàn)斜有的劍市調(diào)那數(shù)據(jù)候在招究商談視判過繁程中飾，也擋沒有辨很好歷的給驗予利淚用和識支撐旁。＊＊襲＊＊捐-＊片＊＊父＊＊頸＊＊襯商業(yè)之運營原總體囑策略2、爬商管無論溉招商甘人員前還是五銷售條人員態(tài)，對份＊＊為＊廣乳場的醉后期影運營鼓和商繁業(yè)管搶理方糠案沒鞠有系勾統(tǒng)地跳認識樸和清份晰的鏟脈絡喪，在框同客絹戶的歷溝通找之中揀也無酷法展演示項濕目繁敏榮、拐增值特的未謎來，羞加之獎商業(yè)炸運營毅的組造織和凳構架菌沒形魯成。否造成經(jīng)營理者對額商業(yè)晝口岸榴的形巷成和崇繁榮職沒有互信心棍而遲抓遲不撒肯簽骨約，北投資撓者因斃為擔積心投己資回省報的問安全廢保障肌而徘烈徊不駛前，開發(fā)惱商因閥還沒歲有專恐業(yè)精剖干的補商業(yè)餓運營肚管理剖團隊鄭的亮辦相而膠推廣案不足。因從燭各個戲部門啄的工接作來銀講，容亟需漫一套舊完整苦的后易期商慚業(yè)運侮營管綠理方顛案來僻向投柳資者框和經(jīng)竹營者籍展示沖美好柿的商磚業(yè)前蓬景、含利潤呼空間采和回兇報保餐障。＊＊剪＊＊廳-＊慈＊＊廊＊＊仍＊＊兄商業(yè)取運營睬總體田策略第六鍛部分增項目尾分析＊＊堆＊＊少-＊悶＊＊仗＊＊嶺＊＊略商業(yè)靠運營栽總體澆策略宏觀出環(huán)境炎分析近幾郵年的咱國家風經(jīng)濟邁發(fā)展寶一直嘆以高矛增長裕率快違速發(fā)繼展，言未來堂一段賊時間抱仍然訪會保扭持較鋸高的置增長似速度獲，人倍們的嫂收入后和支勾出水中平仍擾將持泥續(xù)的頌增加先，整徐個國夠家的是宏觀磨經(jīng)濟須環(huán)境擠對于級項目潑的發(fā)凡展將穗是非慌常良襪好的曠。作為椅西藏伙自治劉區(qū)的姥首府押，拉握薩擁閘有非杯常重逐要的崗政治憑地位洪和經(jīng)蠢濟地內(nèi)位。白人均睜可支泡配收草入排照列在剛全國臣名列接前茅廟，再塊加上蜂國家道對西嶼藏的懼特殊販政策爸，西闊藏未閃來的盲發(fā)展糊將被訊眾多自的投章資者釋看好頌。內(nèi)扇地的挪各行涼業(yè)競蠅爭逐友漸激腰烈，序而西寇藏的堪商貿(mào)篇起步浮較晚紋，拉監(jiān)薩仍丸然是伴眾多欺經(jīng)營外者向塔往的瞞圣地陷。因為掩拉薩雜的特譽殊地箏理位欠置和隱藏傳銀佛教荒文化昂，成穿為了慘世界無旅游態(tài)的熱查點城懷市，換旅游滾經(jīng)濟能也成壤為了件拉薩軋的重毫要經(jīng)掌濟來精源。波隨著捆鐵路衫的開幫通還則會有錫更多蜻的人須涌進鬼拉薩宋，支叢持整胸個高流原城哄市的沙經(jīng)濟涼發(fā)展縫。＊＊控＊＊功-＊短＊＊尾＊＊腦＊＊拘商業(yè)哲運營史總體獻策略政府澆政策竭分析國家見政策表對西妨藏一蘇直是型非常渣傾斜殖和優(yōu)票厚的馬，相嗓對于潛內(nèi)地誤有很港多便民利的競條件解和優(yōu)慘惠。在拉或薩市掛的市接政規(guī)剃劃中削，城怖西也鴿是一的個重巧要的禁發(fā)展金對象棒，是該全市似的輕趴工業(yè)箭發(fā)展證基地素，規(guī)諸劃區(qū)室域人殲口超得過8營萬人使。在訂政府挪“東改擴西磚進”潑的指撤引下今，城外西的幸發(fā)展獄將會稍迎來飾一個荷繁榮秩的嶄遇新的銅局面駝。＊＊返＊＊邪-＊握＊＊蚊＊＊創(chuàng)＊＊城商業(yè)贈運營較總體狠策略城市潮環(huán)境純分析由于零地理張環(huán)境皺影響午，拉支薩市粒的整爐個布循局是犧東西壇走向興的帶逆狀分停布，影向北透有山怖脈阻胞擋，小向南溝有拉盾薩河恩攔截丙。整讀個拉掛薩城蜂東西晉延綿握達到親35婚公里離，人若員流擱動和劇商貿(mào)慈經(jīng)營撤都受掏到了地很大新的制翠約。由于司受到懶地勢豈的影欠響和管原有族規(guī)劃俗布局眠的限售制，六城市堆交通甘雖然港有了毫很大耀的改友善，鑄但是否在近卵段時哥間仍理然無請法滿姓足城爸市的遭發(fā)展小需要礙。＊＊躬＊＊報項目背地處碎西藏悲自治螺區(qū)首乒府拉朵薩市蜘＊＊跳西路育13木8號壘，是鈔進出覆拉薩烤的必肚經(jīng)之煩地。駁但是遭由于疫位于絲式拉薩尊市的痕西郊議，從轉人口局數(shù)量沙及配們套設悼施來項看，才商業(yè)淡氣氛懼仍然姻無法擾同市希中區(qū)葵相比艷。從市緩政府滿的未風來規(guī)焦劃看測，項無目所扛處的錘區(qū)域商主要柳是工罩業(yè)發(fā)域展基掏地、裂物流擇中心區(qū)、部棒分行族政機版關單宅位和循住宅核區(qū)域輸。項括目所堵在地電是連偶接開求發(fā)區(qū)壟、物嗎流中出心、弟工業(yè)卵基地暴等同姐市中嫁心的鑼紐帶稼地段絮，也殘是整膝個城塘西區(qū)捆域的閥中心問地段牙。隨著勵鐵路籌的開牽通，兆人流扣和物碼流將犧會形宿成爆浮發(fā)性別的增堵長，妻作為鉤拉薩述市門尊戶和濟口岸敘的項受目所臨在地痛也將奶迎來變蓬勃她的發(fā)恨展機雹遇。＊＊及＊＊護-＊胖＊＊誼＊＊威＊＊咸商業(yè)男運營遞總體資策略消費滿者分囑析由于摟拉薩另市特賽殊的在旅游郊資源格，是易著名厘的旅衫游勝藥地，弓外地問游客悲成為僅了該驚城市嫩重要妹的消轉費者菌構成東。主英要消吵費物金品是脊當?shù)鼗慕痪o通、燭酒店域、景棚點、濕旅游撥紀念輛品和浮一部掃分餐菌飲休湖閑娛逝樂物溜品?？×硪粦{部分扶重要侵的消含費者渡是當模地的拜常住慈人口烤，包胞括外鮮來工旨作人商員和纖當?shù)匕牟靥忝?，前主要晨消費妙物品白是住景宅、竭教育娘、醫(yī)能療、檔日用朽品和玩餐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