廣東深圳某別墅項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研報(bào)告

作為領(lǐng)跑全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及營(yíng)銷手法也在引領(lǐng)市場(chǎng)！今天是面對(duì)****目前的銷售，提出一些針對(duì)性的看法，共同探討！報(bào)告提綱：一、印象·****二、****的價(jià)值觀三、****的產(chǎn)品觀第一部分：印象·****城市東征！**東部戰(zhàn)略不同的生活態(tài)度，關(guān)懷不同的生命！

****（山水·悠然生活系列）2001年7月取得其東部的第一個(gè)地塊－****，拉開的城市東進(jìn)的大幕：

2003年一期開盤2004年二期開盤2005年三期開盤2007年四期開盤****開發(fā)歷程印象·****到東部去，那里有真正的海！印象·****印象·******Ⅳ，新的歷程！印象·****1期：理想大于實(shí)質(zhì)——區(qū)域啟蒙階段**2期：休閑與品質(zhì)并重——體驗(yàn)度假階段**3期：奢華與時(shí)尚的升級(jí)——初成奢華階段**4期：回歸國(guó)際名流居所——成熟收官階段一個(gè)旁觀者的****印象項(xiàng)目名稱供應(yīng)套數(shù)備案套數(shù)備案率天麓（獨(dú)棟）天麓（聯(lián)排）水榭山1期水榭山2期星河九仰丹堤別墅卓越維港(南區(qū))香瑞園（9月6日正式開盤）**4期(獨(dú)棟)**4期(聯(lián)排)在售別墅類物業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)在成熟收官之際，在別墅熱銷的2008年，為什么唯獨(dú)****銷售平平？數(shù)據(jù)來源：截止2008年10月5日銷售備案我們針對(duì)****“上居”的市場(chǎng)印象，調(diào)查了343名個(gè)體（包括客戶及業(yè)內(nèi)人士），將他們對(duì)上居的印象進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)…****四期產(chǎn)品類型多，產(chǎn)品形象的建立有一定難度，我們需要讓客戶清晰地了解項(xiàng)目所推售的產(chǎn)品。一場(chǎng)關(guān)于客戶的調(diào)查結(jié)論：大多數(shù)客戶并不清楚上居真正是在賣什么！1、“上居”的案名未能充分延續(xù)“****”本身鑄就的品牌號(hào)召力；2、聯(lián)排別墅是目前這個(gè)市場(chǎng)上最稀缺、最容易銷售的產(chǎn)品，是****回款能力最強(qiáng)的產(chǎn)品，高端產(chǎn)品帶動(dòng)低端產(chǎn)品銷售是市場(chǎng)慣用的手法；3、客戶對(duì)****產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的偏差是信息傳遞的失誤，“上居”不能有效突出四期的物業(yè)屬性，****重點(diǎn)推售聯(lián)排別墅的形象不夠鮮明。觀點(diǎn)：第二部分：****的價(jià)值觀從樓書看項(xiàng)目賣點(diǎn)樓書關(guān)鍵詞：國(guó)際海岸海生活第二通道山海資源空間樓書內(nèi)容較散、較虛。重點(diǎn)表述的仍然是東部樓盤的價(jià)值共性。我們要明確我們的賣點(diǎn)！我們要給客戶一個(gè)鮮明項(xiàng)目形象！我們要給客戶營(yíng)造一種全新的生活價(jià)值！****賣點(diǎn)梳理****，見證了**在東部的資本！****Ⅳ：資本論菠蘿唱山大鵬鑄灣愿望瓣湖生態(tài)晃旅游猜區(qū)天賦驕尊貴申，與彈巔峰當(dāng)豪宅閑一脈弦相承大梅述沙：山海航圍合養(yǎng)，城昨市公樸認(rèn)的驅(qū)新興日豪宅嫂區(qū)。**孩**反：環(huán)伺熄菠蘿瞎山，銳與東乏部華耐僑城覽頂級(jí)果豪宅提同根遍而生除。資本拿1：云地段喪價(jià)值親海塑，無(wú)克限地遼親海大梅室沙純肺粹海劉景，在陽(yáng)橫臺(tái)上箏俯瞰辟山海什，家門牲口舉仔步可棉達(dá)柔麻軟沙粱灘，在*謊**糖*，鞭才有熟真正象的親橡海生伐活.資本段2：譯無(wú)限擴(kuò)的親民海資本蘋3：漲醇熟怪社區(qū)域，完拒善配步套類型分類明細(xì)外部

7家高級(jí)酒店6大高端餐飲3大市政公園3大沙灘教育配套醫(yī)療配套內(nèi)部

人工湖1條商業(yè)街3個(gè)廣場(chǎng)4大內(nèi)部公園5個(gè)泳池各種濕配套越面面版俱到蹲！*薪**瘦*堪訊稱配蘇套最剃完善陸的豪危宅。世紀(jì)揉海景谷高爾咱夫球便場(chǎng)東部騙華僑般城高肚爾夫所球場(chǎng)大梅劑沙游寒艇會(huì)浪騎游艇會(huì)資本放4：米高爾犬夫與遵游艇萍，頂黎級(jí)生時(shí)活元輔素雙高夕球，舒雙游瞎艇，槍雙停老機(jī)坪甩！種類明細(xì)2個(gè)游艇會(huì)浪騎游艇會(huì)(275個(gè)泊位)、大梅沙游艇會(huì)(175個(gè)泊位)2個(gè)高爾夫球場(chǎng)東部華僑城高爾夫球場(chǎng)(36個(gè)洞，1個(gè)會(huì)員場(chǎng)、1個(gè)公眾場(chǎng))、世紀(jì)海景高爾夫球場(chǎng)(18個(gè)洞，1個(gè)場(chǎng))2個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪華僑城直升機(jī)停機(jī)坪、天琴灣直升機(jī)停機(jī)坪資本吵5：列第二祖通道剪,只閑為*滑**短*而垃建！從羅賄湖經(jīng)筐第二獲通道伐直上鴨鹽壩懸，1獻(xiàn)5分裹鐘內(nèi)顯所達(dá)綢到的接位置沸，是轎真正愧的城伸市核牙心。羅湖****全中璃國(guó)最西大的榨、最荒專業(yè)盟的房揭地產(chǎn)演開發(fā)尾商，聾行業(yè)響標(biāo)桿谷。開墻發(fā)的駛物業(yè)拍及金歐牌的艙物業(yè)手管理襪，受掙到大贏量的楊的高波端客冬戶追寨隨。這個(gè)贊世界技，只籃有一炮個(gè)*欺**末*！資本脹6：晚品牌筋，行遠(yuǎn)業(yè)的焰標(biāo)桿用心顆，在冶**見**嘉的每辯一個(gè)督角落糾……地段資源配套圈層交通品牌5年擁，世鼓界發(fā)析生了遞太多屠的變謠化！但對(duì)暗**充**刷而言宰，最盾大的知變化砌，就是愿鹽田滿的交壞通比開想象許中更糠快捷家；大梅坡沙城后市配哨套比贈(zèng)城市當(dāng)核心呢更完繞善！**煮**六大矮賣點(diǎn)在*沸**聲*，像度曲假一缺樣生萬(wàn)活！**矮**牧全新哥生活辟價(jià)值第三僵部分?。?零**嫁*的兼產(chǎn)品世觀**忍**獲四期悉產(chǎn)品即分布**辰**即四期病有高書層、押獨(dú)棟膝別墅蔽、聯(lián)敲排別慨墅、煤公寓向四類是產(chǎn)品績(jī)，產(chǎn)狼品類撞型非費(fèi)常豐未富。燙別墅齊以聯(lián)嚇排為特主，見沿地象勢(shì)坡樣度排期布。多種淺類型套的產(chǎn)夠品并研存，多到底葡應(yīng)當(dāng)歲如何桌推售迷？我們鄰從*扭**期*最伶高端揪的別襲墅產(chǎn)記品說桂起…?！_間6.范5米；鳥三層繪客廳生中庭覺空間針，大臥露臺(tái)被贈(zèng)送拿；大面兆積地絨下空余間全百部贈(zèng)眾送。露臺(tái)露臺(tái)中庭中庭**納**煮戶型躬展示浪：聯(lián)偵排別伍墅建筑麻面積培：2說24渾平米果左右別墅鋒的競(jìng)燈爭(zhēng)分竊析-睜天麓露臺(tái)露臺(tái)露露臺(tái)雙層期聯(lián)排概別墅決，無(wú)訊敵山削海景窄觀；多個(gè)思超大隱面積銜觀景貓露臺(tái)醫(yī)，最盯大面滲積近50懂㎡9米開討間大查臥室欣；每束個(gè)臥隸室均越帶獨(dú)昌立衛(wèi)困浴，浮觀景軟露臺(tái)略。建筑飲面積簡(jiǎn)：2沒47已平米別墅談的競(jìng)真爭(zhēng)分先析-日水榭秋山建筑拔面積振：2喪18尾-2齊36簡(jiǎn)平米中庭露臺(tái)中庭中庭露臺(tái)開間6.早6米，是下沉奸式客煉廳，膏中西列雙廚挽房；挑高鉆臥室矛空間奮，每盯房均粒有獨(dú)井立觀劇景露所臺(tái)；三重宋花園基體系凡，中作庭空景間；雙地輕下空拒間雙纖車庫(kù)繩，挑羊高空剛間。露臺(tái)露臺(tái)別墅記的競(jìng)忘爭(zhēng)分兔析-跪卓越翠維港中庭中庭中庭花園花園開間6.臟5米，紗中庭禮空間酷，通續(xù)風(fēng)采沒光好復(fù)；私家租雙車碧位，角超大劈燕面積另觀景底露臺(tái)圖；入戶烈花園皂、屋盞頂花某園，務(wù)景觀膜無(wú)限般。面積?。?趴47敏-2冶54戒平米一層二層三層露臺(tái)別墅浙的競(jìng)丑爭(zhēng)分主析-蘆星河幫丹堤陽(yáng)光層地下封室，蘆陽(yáng)光恩車庫(kù)嗎；多個(gè)懶觀景向露臺(tái)鏟；大面運(yùn)積立弓體花刷園?；▓@花園花園露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)別墅菜面積早：2杜15窩-2止50秒平米配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展愧商品澇牌天麓水榭摩山卓越俱維港**豆**星河年丹堤相比傳競(jìng)爭(zhēng)百對(duì)手馬，*渾**膀*在杯景觀菠資源鞏、品辰牌、歸配套迅方面他優(yōu)勢(shì)吊突出恩。別墅逆綜合援競(jìng)爭(zhēng)已分析聯(lián)泰昂紅樹焰灣（麥14鞋0）中糧街瀾山曦城攔2期期（5斬4）皇庭閃港灣扯（1翠3）星河蛋丹堤時(shí)（2眾3）水榭稈山2刷期（婆19渣2）香瑞執(zhí)園聯(lián)泰想梅沙畝灣（屢66支）08090810081108080807080608050804081209010902090309040803080208年9-10月卓越謎維港天麓水榭拖山1遍期20克08她年下牽半年笛至2格00畫9年勝上半聲年別肌墅推溉售集么中，拔數(shù)量區(qū)較多城，競(jìng)走爭(zhēng)激來烈，苦我們上需要奪在加柏快出斥貨。深圳朽別墅幣后續(xù)墓供應(yīng)別墅敢的市框場(chǎng)競(jìng)悅爭(zhēng)小洲結(jié)1、夢(mèng)目前壺市場(chǎng)騾上的便別墅襲產(chǎn)品造面積粗雷同魚，加槽上未糖來供謙應(yīng)增累加，后續(xù)惱競(jìng)爭(zhēng)醒將非汗常激地烈。2、儀在戶悄型設(shè)狹計(jì)上祥，水榭丘山、辦卓越剪維港勺的雙性車位山、大家面積校贈(zèng)送要非常列占有矩優(yōu)勢(shì)詢；3、展天麓潛利用摧超大冰臥室成、絕長(zhǎng)無(wú)僅破有的耽峰頂?shù)∩胶ＥK景觀聞和低鄉(xiāng)豐于市員場(chǎng)預(yù)遇期的書價(jià)格廚打動(dòng)丹客戶例！4、豎相對(duì)耐于T延OW狠NH客OU灶SE洋，我們且重點(diǎn)執(zhí)要推服售2淡24掏平米菜的單衰位，要規(guī)棍避面糊積大衛(wèi)、面鼻寬窄價(jià)的劣勢(shì)，啞突出傍露臺(tái)嫁和私遇家花掙園的悔空間沉贈(zèng)送熊。6、燭**凳**死的別滿墅在哥競(jìng)爭(zhēng)蒙中必說須突出柳大梅追沙的紹全新框城市剩價(jià)值、發(fā)展礙商品單牌、型親海騰資源研及配套昏優(yōu)勢(shì)斷以贏民得市秒場(chǎng)。高端正產(chǎn)品室?guī)?dòng)托普通球產(chǎn)品顆，可絹以實(shí)低現(xiàn)最存大的侮價(jià)值招。4期，畝**娘**時(shí)收官瓶之作輕！產(chǎn)未品類嫂型豐咐富，叔相互成之間博本身炒已有沃干擾，粱若推民售策妄略為多種穴產(chǎn)品歐同時(shí)哀推出偽，會(huì)斷讓客頓戶對(duì)抓社區(qū)俘的低匪密度和荒產(chǎn)品略的私頓密性還產(chǎn)生焦疑慮??；**縫**罷的四踩種產(chǎn)寄品其隙目標(biāo)勵(lì)客戶鵝是一己樣的石高端殼，只本是他們榨對(duì)產(chǎn)威品的不木同取治向而駁略有銳差別測(cè)。對(duì)于鬼產(chǎn)品孩推售騰的思姻考物業(yè)拳類型磚較多柱，選猶擇同耀時(shí)推已出，客戶贊“穿選擇菊太多推！=收無(wú)揮從選餅擇！勢(shì)”不要驅(qū)給客餓戶左蔑顧右宰盼的激機(jī)會(huì)妨！對(duì)于迅產(chǎn)品辛推售慈的思仿考高端碧產(chǎn)品蝕帶動(dòng)勒普通狡產(chǎn)品怪的銷疾售，**下**賣最直爪接、此最有百效的兵產(chǎn)品忘表述精：**濕**鴿四期條就是遙要賣鉆聯(lián)排期別墅咸！**槍**襲Ⅳ·棚天悅林別墅**社**五產(chǎn)品宵表述辦的調(diào)搬整上居循：“括居”滲，盆大多帥為平尚層樓丘盤作鞋為案抄名。**臭**給與東恨部華摘僑城煉的頂布級(jí)豪攜宅一主脈相萌承！晨初叮觀海蘋望朝鉆陽(yáng)，譯夜半距臨山鉆聽濤吹喧山海頂圍合化，大池成之倒境。備選相案名際：*崗**法*Ⅳ挑·天代璽別專墅以別分墅銷泳售帶慚動(dòng)其匠他產(chǎn)顛品；加強(qiáng)英引導(dǎo)躁，?？瞥猪?xiàng)筒目的裹高端喂和純睡粹。產(chǎn)品臉推售毒的原伏則**牌**直四期饑推盤艘策略大幅至提價(jià)辦樹立款標(biāo)桿爬，引握導(dǎo)客蔑戶購(gòu)惱買聯(lián)揭排借聯(lián)聚排銷抵售，株主打斧私人溜酒店花提高驅(qū)形象暫時(shí)康捂盤呼不售根據(jù)題項(xiàng)目昏產(chǎn)品水類型仰，向命市場(chǎng)教主推形高端桶的聯(lián)參排別酬墅，汗提升湖項(xiàng)目戒檔次狐和形悟象；結(jié)合記**知物管寺的金忍鑰匙科服務(wù)孤，將顯公寓全作為插私人奇酒店簡(jiǎn)面向左市場(chǎng)口進(jìn)行滲宣傳庭銷售付。重點(diǎn)塔推售玩的產(chǎn)絲式品面積倦大總殺價(jià)高總價(jià)突優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品貍的差滑異性面積辛大總目?jī)r(jià)高1獨(dú)棟別墅2聯(lián)排別墅3公寓4高層**眠**維Ⅳ追·天膊悅別拋墅滿足咬您所刪有的壘別墅晶創(chuàng)想旨！推廣兄主題山、家湖、證林、把海、遮高爾退夫、窄游艇化會(huì)…交通娃、景蠻觀、槍購(gòu)物虹、教醬育、剝醫(yī)療貪…預(yù)祝傷**扭**薯銷售嗎業(yè)績(jī)堡贏領(lǐng)尚深圳這！地產(chǎn)末在深芬圳市場(chǎng)顆三大閣口碑班：市場(chǎng)閥價(jià)格裳：“片肥區(qū)標(biāo)塞竿”銷售槍速度輸：“碧犧海速街度“營(yíng)銷沒策略死：“碧牛海云揉天模絡(luò)式”華僑烈城豪昌宅物幫業(yè)，領(lǐng)唱植深圳纖灣片注區(qū)成功體關(guān)鍵霜詞：盡全程線策劃墾水兼道渠哨成名盤材、名奇人、垂名企劃的全是程打秤造成功美經(jīng)典勸—碧盛海云傾天極品厭私人跌酒店疼，采酒用會(huì)楚員制超發(fā)售祥，為訊深圳訴獨(dú)有芬私家想會(huì)所葉宅邸臉。位任于深千圳市肺福田罪區(qū)濱晚河路悶北，襪深圳親高爾底夫俱掠樂部關(guān)南。特殊枯產(chǎn)品沒特別挨營(yíng)銷星彥今成功燥經(jīng)典留—趣及園獨(dú)尊青天下蜂：揮驗(yàn)灑空工中別央墅豪隙情針對(duì)絲式項(xiàng)目朽獨(dú)特抖位置酒與3雹60貍°一舊線園博咬園景蝦觀，油獨(dú)設(shè)泥空中密奢華貢蝶墅品牌誕物管莫公司賤+品賊牌物坑業(yè)顧愈問提供冶高級(jí)戰(zhàn)酒店苗式服眠務(wù)成功派經(jīng)典攔—蝴齒蝶谷在東需部?jī)H2葉00證7-韻20框08陶年，狀在鹽室田的衫市場(chǎng)廈占有皇率全榨市最省高，滿并在胡鹽田賊創(chuàng)開篩盤售客罄的店奇跡巧！在東悟部，誦我們農(nóng)投入證了很斧多、喇很多信…在東鍛部，沙我們軟感觸殺了很殖多、些很多墻…強(qiáng)強(qiáng)尿聯(lián)手泊，共玻贏東囑部！東部黨優(yōu)勢(shì)”東蛙部藍(lán)赴灣的用現(xiàn)實(shí)倆和夢(mèng)枕想”——猴鹽田見價(jià)值跟研究勞峰會(huì)“藍(lán)戴域·督宏圖昌”——鍬《2叼00妥7深咸圳東要部人鑼居發(fā)鏈展戰(zhàn)甜略論省壇》鹽田漠區(qū)中展心區(qū)劉豪宅角標(biāo)桿成功殖經(jīng)典戶——逃藍(lán)郡鹽田刪中心封區(qū)全群復(fù)式僅濱海窮大宅爭(zhēng)，2跳00嫁8年切雖遭庸遇市豬場(chǎng)寒會(huì)流，陡但藍(lán)縮慧郡開罰盤當(dāng)顛天超互過三皺成的浸銷售辜率仍贊讓人描記憶粉猶新章。0助8年撓春交么會(huì)，晴藍(lán)郡舉實(shí)現(xiàn)宴銷售裕套數(shù)燒位列電全市糠豪宅導(dǎo)榜首恐。目猶前銷孕售率殊已過蕩5成誓。讓因整個(gè)映深圳刊的業(yè)駝內(nèi)人伴士贊忙嘆不責(zé)已，紗創(chuàng)整逆?zhèn)€特要區(qū)內(nèi)裁海景嚇豪宅摔市場(chǎng)茶人氣破新高雅。銷售吸成果：目前悅銷售松率已泰過5考成，模實(shí)收投均價(jià)挨27勵(lì)00科0元當(dāng)/平魯米。東部蘋的首獅個(gè)作危品，勉面對(duì)鐘鹽田丸港周喊邊客穴戶價(jià)僚格支扁撐能帖力低司，無(wú)喬法達(dá)仗到項(xiàng)喂目?jī)r(jià)脂值預(yù)眾期的撲殘酷沖現(xiàn)實(shí)扁，項(xiàng)無(wú)目大做膽引鎖進(jìn)市踏中心偷特別漠是福恰田、奶