安徽房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位

安徽美生合肥包河區(qū)項(xiàng)目5/18/2023項(xiàng)目研究的工作階段劃分第一階段市場(chǎng)調(diào)研2005/9/9工作區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談及座談會(huì)第二階段啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)發(fā)展建議第一階段發(fā)展戰(zhàn)略與項(xiàng)目定位2005/9/162005/10/102005/10/30項(xiàng)目界定及研判問題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析案例借鑒和分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位深化物業(yè)發(fā)展構(gòu)思經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書2項(xiàng)目目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目目標(biāo)加快項(xiàng)目建設(shè)初期的現(xiàn)金回流速度項(xiàng)目前期聚集人氣，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力利潤最大化項(xiàng)目限制條件由于包河大道擴(kuò)建占用本項(xiàng)目西側(cè)部分土地，開發(fā)商需要向政府提出具體的用地補(bǔ)償方案商業(yè)用地面積及容積率已經(jīng)確定，但分布情況待定，開發(fā)商要求世聯(lián)在9月26號(hào)前完成商業(yè)用地布局方案建議，向政府報(bào)規(guī)劃開發(fā)商已有規(guī)劃備選方案，要求世聯(lián)在本報(bào)告中做方案評(píng)價(jià)開發(fā)商背景開發(fā)商母公司為實(shí)業(yè)公司，在紹興有過小規(guī)模樓盤的開發(fā)經(jīng)歷本項(xiàng)目是開發(fā)商在合肥開發(fā)的第一個(gè)樓盤，要求務(wù)必成功開發(fā)商在當(dāng)?shù)貨]有品牌知名度3房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺(tái)/4報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭環(huán)境分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位附件我們的資源和問題我們的戰(zhàn)場(chǎng)我們和誰爭奪客戶我們?nèi)绾伟l(fā)掘機(jī)會(huì)贏得競(jìng)爭我們的戰(zhàn)略我們應(yīng)該怎么做規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算5我們的資源和問題市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭環(huán)境分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性界定地塊解析本項(xiàng)目主要問題項(xiàng)目屬性界定附件6項(xiàng)目交通通達(dá)度好，但位于二環(huán)路外，屬于合肥市近郊區(qū)域，客戶心理距離大本項(xiàng)目位于包河區(qū)包河大道與312國道交匯處東北處，距312國道約200米，屬于城市近郊區(qū)域；地塊與市區(qū)主要由包河大道、馬鞍山路等連接，距市府廣場(chǎng)約8公里；至巢湖約9公里；包河大道現(xiàn)狀為雙向4車道，規(guī)劃為未來連接市區(qū)與巢湖的主要景觀大道，規(guī)格為雙向8車道。南淝河馬鞍山南路包河大道一環(huán)路二環(huán)路312國道本案距市府廣場(chǎng)8公里距巢湖9公里市府廣場(chǎng)7地塊西側(cè)緊鄰包河大道，其余各邊界周邊為未來待出讓的土地，內(nèi)部被2條規(guī)劃市政道路分割為3塊項(xiàng)目西側(cè)緊鄰包河大道，其余各邊界周邊為未來待出讓的土地；地塊內(nèi)部被2條規(guī)劃市政道路分割為3塊。8地塊位于合肥市上風(fēng)上水的南偏東區(qū)域；地塊內(nèi)部有濕地區(qū)域；地塊內(nèi)部有一定坡地，總體來說兩側(cè)地勢(shì)高于中部地勢(shì)。包河大道9項(xiàng)目周邊現(xiàn)在缺乏必要的生活配套設(shè)施，但位于合肥未來的主要發(fā)展方向上項(xiàng)目距葛大店中心區(qū)域約1.5公里葛大店為2環(huán)路外近郊的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，但檔次以低檔沿街商鋪、肉菜市場(chǎng)為主葛大店區(qū)域分布有10余所職業(yè)學(xué)校、技校項(xiàng)目周邊現(xiàn)在缺乏中小學(xué)校、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)院等基本生活配套；位于合肥未來的主要發(fā)展方向上，配套設(shè)施將逐步得到改善。省公路技校文文包河大道皖深職業(yè)學(xué)校包河區(qū)政府約1.5公里葛大店片區(qū)約700米10地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——商業(yè)面積較大，地價(jià)相對(duì)便宜總用地面積：182091平方米代征城市道路面積約33273平方米代征綠地面積約17077平方米商業(yè)用地面積約12095平方米居住可用地面積約119645平方米容積率：商業(yè)部分<2.5，住宅部分<1.6（可上調(diào)至1.75）；建筑面積：商業(yè)部分<30238平方米，住宅部分<191432平方米（可上調(diào)至209379平方米）；地價(jià)：約64萬/畝，按容積率為1.6計(jì)，則樓面地價(jià)約為600元/平方米；周邊地塊預(yù)計(jì)出讓價(jià)為80～100萬/畝，按容積率為1.6計(jì)，則樓面地價(jià)約為750～937元/平方米。商業(yè)地塊占地12095平方米容積率2.5包河大道景觀綠地11地塊解析結(jié)論項(xiàng)目交通通達(dá)度好地塊位于合肥市上風(fēng)上水區(qū)域64萬/畝的地價(jià)相對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)較為便宜地塊優(yōu)勢(shì)地塊劣勢(shì)地處二環(huán)路以外，屬于合肥市近郊區(qū)域目前周邊缺乏必要生活配套設(shè)施地塊被規(guī)劃市政道路分割為3塊，不利于規(guī)劃布局的延續(xù)及項(xiàng)目分期12我們的資源和問題市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭環(huán)境分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性界定地塊解析本項(xiàng)目主要問題項(xiàng)目屬性界定附件13如何打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭力？如何消除客戶對(duì)陌生區(qū)域的抗性，吸引足夠的有效客戶？如何控制開發(fā)節(jié)奏？問題1問題2如何把握產(chǎn)品、項(xiàng)目、公司品牌的相互關(guān)系？問題3問題414我們的資源和問題市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭環(huán)境分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性界定地塊解析本項(xiàng)目主要問題項(xiàng)目屬性界定附件15項(xiàng)目屬性界定

屬性詮釋區(qū)位屬性近郊陌生區(qū)可達(dá)性好，但距離市區(qū)8公里，距離較遠(yuǎn)周邊缺乏基本生活配套，較為陌生備受關(guān)注的城市發(fā)展方向處于合肥城市擴(kuò)展、政府重點(diǎn)發(fā)展方向之上近期建設(shè)投資力度加大，不斷有開發(fā)商關(guān)注項(xiàng)目屬性中等規(guī)模資源條件一般地塊形態(tài)較差商業(yè)面積較大、容積率偏高占地270畝，屬于合肥市郊區(qū)樓盤中等規(guī)模無特殊資源被規(guī)劃的市政道路切割為3塊2.5容積率、3萬建面的商業(yè)在該區(qū)域，現(xiàn)階段較難消化，且難以布局以協(xié)調(diào)與住宅的關(guān)系16我們的戰(zhàn)場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭環(huán)境分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性界定城市總體規(guī)劃總體市場(chǎng)概況板塊分析附件17主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展，本項(xiàng)目未在城市主要發(fā)展方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”；規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城區(qū)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能；二環(huán)一環(huán)北區(qū)——建設(shè)廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。2001-2005年合肥城市規(guī)劃18根據(jù)合肥市高層構(gòu)想，合肥市將由“環(huán)城時(shí)代”邁入“環(huán)巢湖時(shí)代”，本項(xiàng)目所在區(qū)域面臨新的發(fā)展機(jī)遇自2005年年初開始，合肥將正式開始由“環(huán)城時(shí)代”邁入“環(huán)巢湖時(shí)代”，啟動(dòng)巢湖風(fēng)景旅游規(guī)劃；在各項(xiàng)重大建設(shè)舉措當(dāng)中，位于本項(xiàng)目西側(cè)的包河大道將成為連接市區(qū)與巢湖的主要景觀大道，并擴(kuò)建為8車道，從本項(xiàng)目至巢湖車行距離約9公里；包河工業(yè)區(qū)：總規(guī)劃面積12平方公里，將建成融工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新城區(qū)。

巢湖環(huán)城時(shí)代環(huán)巢湖時(shí)代根據(jù)合肥市高層構(gòu)想，省級(jí)機(jī)關(guān)將向巢湖方向搬遷、機(jī)場(chǎng)將遷至城北區(qū)域……合肥市未來將向“濱湖城市”方向發(fā)展，而本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)l(fā)展為以居住、辦公為主的新興區(qū)域包河大道包河工業(yè)區(qū)9公里合肥機(jī)場(chǎng)19附件競(jìng)爭聯(lián)環(huán)境殿分析市場(chǎng)汪機(jī)會(huì)青分析項(xiàng)目姿發(fā)展稱戰(zhàn)略項(xiàng)目押定位項(xiàng)目論屬性潮界定城市糧總體命規(guī)劃總體聞市場(chǎng)賀概況板塊盾分析我們吃的戰(zhàn)等場(chǎng)20房價(jià)蟲上升后迅速聯(lián)、投游資比醬例增梨加、擦出現(xiàn)折供過壺于求床等事護(hù)實(shí)表肺明，頑合肥掀市房葉地產(chǎn)授出現(xiàn)暖一定冠過熱誤跡象按照柏經(jīng)驗(yàn)群，銷障售面竭積和瞎竣工朱面積屑比值均在0寒.8告—1慎.1甜為正屬常，盜從這恩一指旅標(biāo)看選出合洗肥目核前市與場(chǎng)出葛現(xiàn)供己過于固求；根據(jù)挺經(jīng)驗(yàn)墾，內(nèi)誤向型穴城市侍的年支人均棋銷售對(duì)量在疲1~潤2平傻方米犬/人拿/年赤為正機(jī)常狀凝態(tài)，棗根據(jù)渠城市匯規(guī)模診大小違而取忙上下微值，賽而屬侵中等眨規(guī)模拾的合赤肥市蛇20唇04傅年年渠人均禿銷售企量為旦2.穩(wěn)06絲式平方今米/視人/柏年，鍬超過枯了正宅常水程平；去年至開始餐，投脹資在潔購房區(qū)中所苗占比壟例明院顯上蹄升，略接近閥2成綠；合肥匙房價(jià)鵲近年漢漲幅木非常冤迅速蹤蝶，其閱中既垃有長剪期壓妻抑的布需求為得到昌釋放辰、產(chǎn)匪品素掘質(zhì)提拐高、仁開發(fā)峰成本鄰提高研等原漆因，潑同時(shí)模也有集投資跟客增廉加等女人為性炒作紀(jì)因素執(zhí)。合肥剛歷年妙商品遞房供勁求狀催況21數(shù)據(jù)稍顯示扯，合菊肥市今房地?fù)Q產(chǎn)市瓦場(chǎng)今遣年上脈半年院發(fā)展孫仍然賓迅速異，宏詢觀調(diào)我控的滔作用運(yùn)主要巧在下昌半年剪得到帖體現(xiàn)慕；根據(jù)磨6~酸9月豎的部縣分成槍交數(shù)華據(jù)顯究示，答合肥昌市整司體銷蘿售面吸積波賞動(dòng)較聲大，珍平均相銷售既量約存為5短萬平拖方米加/周害，小圓于上打半年矛的5苗.6躁萬平蓄方米賠/周基；銷售再量出興現(xiàn)下弊滑的斬同時(shí)遣，售得價(jià)近器幾個(gè)拖月來耽也出欄現(xiàn)徘面徊不辯前的舟局面逮；根據(jù)嬌一線側(cè)訪談萄情況望，此霸次宏庸觀調(diào)撕控對(duì)容合肥五市房魔地產(chǎn)陪影響色較大蝴，主還要體菜現(xiàn)在駁開發(fā)競(jìng)商對(duì)賀銷售軌普遍勢(shì)存在錄擔(dān)心栽，以加及消賀費(fèi)者絮對(duì)市拳場(chǎng)的摟觀望話心理莖；由于紙近期鍋房價(jià)諷沒有裂出現(xiàn)伙大面錯(cuò)積滑錫坡，沫市場(chǎng)桂開始筑逐漸歐回暖擊。萬平方米22合肥心市總負(fù)體市暮場(chǎng)情厲況小鐮結(jié)合肥哥市房門地產(chǎn)平市場(chǎng)烈經(jīng)過及近年?duì)靠焖侔前l(fā)展前后，薦已經(jīng)截出現(xiàn)品一定稻的過典熱跡糟象；合肥蓮市房塞地產(chǎn)錢市場(chǎng)舞在近意期表妙現(xiàn)出襖的觀喪望和鼻徘徊姻，說蝴明在激一個(gè)肯市場(chǎng)甩過熱胸的城句市，贊宏觀賓調(diào)控公給開甲發(fā)商念、消位費(fèi)者配帶來筑了較嬸為顯孤著的計(jì)影響蛇；宏觀槍調(diào)控咱的影金響迫炕使開拒發(fā)商狗重新努審視悅市場(chǎng)稍未來菌的發(fā)切展方墓向，假未來執(zhí)的產(chǎn)玻品設(shè)弱計(jì)將禍隨著奪開發(fā)擇商對(duì)籠市場(chǎng)篩研究際力度舉的加佳大而憑更加蘭趨向撇于合很理；宏觀自調(diào)控洲對(duì)市浴場(chǎng)的替影響殊在近張期仍藍(lán)將持煮續(xù)一軍段時(shí)舅間，派但只敞要房龜價(jià)保幅持穩(wěn)模定，胖預(yù)計(jì)盯未來摟市場(chǎng)減將逐秒漸回緣瑞暖。23市場(chǎng)演環(huán)境蹦分析競(jìng)爭麗環(huán)境攤分析市場(chǎng)屠機(jī)會(huì)叔分析項(xiàng)目節(jié)發(fā)展西戰(zhàn)略項(xiàng)目熔定位項(xiàng)目挖屬性燭界定城市軟總體疲規(guī)劃總體揪市場(chǎng)法概況板塊罵分析我們黨的戰(zhàn)針場(chǎng)附件24房地析產(chǎn)發(fā)鎖展的完各主償要板俗塊圍詢繞在咬市中憐心和會(huì)城市軋規(guī)劃允發(fā)展告的主避要區(qū)捐域1、應(yīng)廬陽倍片區(qū)2、嘩新站趣片區(qū)3、割大蜀鴿山片壟區(qū)4、康學(xué)府錯(cuò)片區(qū)5、攤包河屑片區(qū)6、絡(luò)政務(wù)偵新區(qū)7、敬經(jīng)濟(jì)壤技術(shù)抵開發(fā)織區(qū)片賺區(qū)154367225廬陽耕片區(qū)主要擦是依勾托于鞋城市吐資源屋價(jià)值芬，配醬套完勞善、熄生活墨便利蛾，但卵發(fā)展醫(yī)空間秘一般廬陽誰片區(qū)視房地致產(chǎn)開竿發(fā)主濤要集活中在薪廬陽雁區(qū)內(nèi)屬南淝那河與毯二環(huán)柳路之區(qū)間的岡區(qū)域封；該區(qū)翼域是詳合肥醒市房鎮(zhèn)地產(chǎn)角發(fā)展申較早帽的區(qū)恨域，胡但受固北面黨的鐵壁路和把老城媽區(qū)限堅(jiān)制，抓未來蘋發(fā)展林潛力伶一般禁；客戶絲式來源摘地主前要集殃中在味廬陽低市區(qū)障及新敵站附粗近區(qū)取域，寨客戶聲層面除主要屢包括案公務(wù)辜員、暈生意耳人及拉企業(yè)餡高管蠢；該區(qū)禮域發(fā)表展主夫要依顏托于對(duì)市中稼心區(qū)萬及新研站區(qū)拍域的享發(fā)展奧，屬鉛于城點(diǎn)市資貌源型吧區(qū)域寺。該區(qū)本域典關(guān)型樓圍盤：荷塘胳月色上城院國際元一駕濱叔水城樓盤村物業(yè)停形態(tài)暖比較搬豐富萌，主莫要包倦括多趙層、能小高狐層；戶型搖面積嫩以1蜘00羨～1權(quán)30賠平方芹米3旗房、衛(wèi)90瓣～1錄10筋平方霸米2慣房為墨主；多層右價(jià)格滑約為體35浸00造～3概80杏0，安小高誼層價(jià)沉格約穗為3醒00長0～吹33機(jī)00腔。26典型樓盤荷塘月色上城國際元一濱水城社區(qū)形象開盤時(shí)間2005年5月4日開始認(rèn)籌，2005年9月24日開盤一期丁香苑一組團(tuán)2005年1月8日開，二、三組團(tuán)4月23日開盤，二期羅蘭苑計(jì)劃在9月底或10月初正式開盤一期2004年11月6日，二期2005年5月底規(guī)模占地7.88萬平方米，總建筑面積13.2萬平方米，容積率1.5占地約1000畝，總建筑面積約114萬平方米占地150畝，建筑總面積23萬平方米，二期毛地容積率2.4，900多套產(chǎn)品形式16棟6層多層、10棟11層的小高層多層、小高層、高層28棟18層小高層，二期以一梯三戶點(diǎn)樓為主價(jià)格未開盤，估計(jì)均價(jià)3000元左右多層3400－3500元/平方米、小高層3300元/平方米，商業(yè)未售二期價(jià)格3000－4000元/平方米戶型面積120～134平方米3房，大3房受歡迎2房占30－40%以3房2廳為主，110－130m2，2房2廳90～120m2，少量4房2廳144－234m23房2廳97－138m2，4房2廳152－156m2，4房3廳220m2，5房2廳198m2，5房3廳256m2銷售率已售200多張認(rèn)籌卡一期推出的267套商品房在短短的五天時(shí)間內(nèi)，銷售完成217套一期已售罄，二期已售40%客戶特征客戶以公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理人員為主以區(qū)域客戶為主以主城區(qū)的自住型客戶為主樓盤特色由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)的由組團(tuán)式布局而成，傳承院落居住文化上城國際是合肥首家引入“Block街區(qū)”規(guī)劃理念并融合進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)的第一樓盤，通過住區(qū)規(guī)劃與商業(yè)配套的整合，創(chuàng)造一個(gè)集住宅、商業(yè)和生活配套于一體社區(qū)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)“濱水生活”的理念，以水為主題，有大面積的主題水景，打造“城區(qū)世界級(jí)高品質(zhì)濱水尊貴生活”27新站壁建設(shè)套是新站此片區(qū)的發(fā)纖展基搞礎(chǔ)，撈但居君民收饞入水尿平低憑、靠苦近老依工業(yè)經(jīng)區(qū)制管約了暈區(qū)域丙發(fā)展新站墳片區(qū)彎屬于游合肥享市房推地產(chǎn)均發(fā)展痰較早升的區(qū)阻域，隙其發(fā)寒展主財(cái)要依驚托于禮原有狹的眾蘿多工森廠、障企業(yè)護(hù)以及縣新站吧綜合棟開發(fā)延試驗(yàn)聚區(qū)帶穿來的碼大量筆人口算；房地歸產(chǎn)開赤發(fā)主蹄要分良布在私新站煉周邊疤，以穴及臨怒泉路渣、勝松利路忠沿線黨；目前箏新站杠周邊忠開發(fā)準(zhǔn)力度拜已經(jīng)窯減弱齊，隨書著臨踩泉路每的貫淺通，屠開發(fā)屋重點(diǎn)雨將向紅新站疼二環(huán)豪以外偏東部猾區(qū)域潤延展疑；客戶御主要奔來自掌于原洞有的屬眾多赴工廠矛、企床業(yè)以媽及新料站綜濟(jì)合開趕發(fā)試泰驗(yàn)區(qū)砍帶來貢的大缺量人唐口。該區(qū)雪域典粒型樓彎盤：海州掏.錦伙繡世荷家香格童里拉扁花園巴黎錄春天該區(qū)易域由他于位唇于老么工業(yè)斤區(qū)及融車站幻玉附近系，居棉住環(huán)倍境較頁差，屬居民柔收入悅較低丘，所葬以價(jià)具格水觀平屬州于全果市最供低，計(jì)小高蹲層均豬價(jià)約猾在2越70朝0～肥30擔(dān)00都元/糾平方嫩米，換多層具均價(jià)園為3掏00倉0～拖33榜00刷元頭/平怖方米騎之間警；產(chǎn)品陡類型拜以多犯層、繪小高豈層為準(zhǔn)主，怎面積線主要陳包括防85滴～9販0平貓方米川2房匆、1視05論～1蒙37砌平方產(chǎn)米3跑房等蹄。28典型樓盤巴黎春天香格里拉花園社區(qū)形象開盤時(shí)間一期2005年6月5日2003年9月一期開盤；二期“紫陽”2004年10月30日推出規(guī)?？傉嫉孛娣e257畝（171333平方米），建筑面積273610平方米，容積率為1.597，分三期開發(fā)，一期建筑面積95000平方米，600多套占地面積：15萬平方米，建筑面積：28萬平方米，其中水上會(huì)所：1372平方米產(chǎn)品形式多層、小高層多層、小高層：一期為大型合家福購物廣場(chǎng)、商業(yè)街及近400套多層住宅；二期為觀景電梯小高層價(jià)格均價(jià)2700－2800元/平方米均價(jià)3300元/m2戶型面積以3房2廳為主，106－212m2，2房2廳89－137m2，4房2廳129－194m2

3房2廳2衛(wèi)123－126m2，3房2廳1衛(wèi)106－109m2，4房2廳2衛(wèi)148m2銷售率一期已售40－50%一期售磬，二期紫陽開盤當(dāng)日多層產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)成交413套，銷售率達(dá)94%以上，小高層成交133套，未成交的大部分客戶轉(zhuǎn)至三期排號(hào)客戶特征以瑤海區(qū)客戶為主，因?yàn)橹苓叴笮褪袌?chǎng)較多，所以客戶中私營業(yè)主比較多以區(qū)域客戶為主樓盤特色1.5萬平方米的法蘭西風(fēng)情的中庭廣場(chǎng)，擁有近8萬平方米的小區(qū)綠地，中心軸主景觀（香榭麗舍大道和塞納河）將項(xiàng)目劃分成依云區(qū)、楓丹區(qū)、香榭區(qū)、奧塞區(qū)等8大組團(tuán)項(xiàng)目臨近瑤海公園，生態(tài)公園、勝利廣場(chǎng)和新海廣場(chǎng)，首家采用玻璃陽臺(tái)，社區(qū)以園林為最大亮點(diǎn)，園內(nèi)遍布水池、靜水、涌泉等景觀29依托敢于“緊一山佳一水沖”的厲獨(dú)有仆資源奏，蜀山騰片區(qū)成為剃合肥蜂市高解檔居為住區(qū)野的代誰名詞蜀山拼片區(qū)檢發(fā)展羞主要懂依托征于“主一山菜一水盟”，捐即蜀凳山風(fēng)擋景區(qū)疏以及克董輔獨(dú)水庫怒，屬慣于典寬型的濾資源霧主導(dǎo)學(xué)型區(qū)舊域，搜是合絹肥市知高檔俘樓盤返的聚胳集地躍；客戶邪來源睡覆蓋促全市妹，主例要是律當(dāng)?shù)赝焐饽笕?、際企業(yè)如高管亂及周任邊縣城市的潑置業(yè)迎者，墻并且罷吸引葉了部熊分江超浙投誦資者墾；不僅伐獨(dú)擁淘山水辱資源溉，還喝靠近已政務(wù)進(jìn)新區(qū)洽，再箭加上國自身紀(jì)的高顏新技積術(shù)產(chǎn)昨業(yè)開便發(fā)區(qū)轎，大需蜀山計(jì)片區(qū)上未來舒發(fā)展副空間戰(zhàn)依然也很大樂；該區(qū)竿域樓突盤素愁質(zhì)高吉，營候銷水駐平也襖居合畫肥市融前列效。片區(qū)使典型郵樓盤綠城言.桂而花園新加烤坡花鄉(xiāng)豐園城城市高庭院產(chǎn)品堪形態(tài)袋以別蜻墅、島泛別悉墅、膏多層熔為主現(xiàn)，以飲及部荷分小叼高層飄；該片轟區(qū)樓倆盤價(jià)盲格水捧平屬過全市添最高被，多枯層均支價(jià)約溉為3吩70眉0～罵41踐00彈元/比平方互米，騾小高癥層均糧價(jià)約燭為3朵50廈0～繩38海00慌元/怖平方標(biāo)米；戶型孩面積客較大優(yōu)，2奴房戶方型一母般在見90排～1義15像平方釣米，恐3房烤戶型認(rèn)一般辣都在鍵12慈0～麻15化0平漲方米堤。30典型樓盤新加坡花園城綠城桂花園社區(qū)形象開盤時(shí)間2003年8月30日一期2003年12月29日；二期2004年4月10日，其中芳樹苑2004年10月30日；沐霞苑2005年8月27日規(guī)模總占地1000多畝，其中400畝為建設(shè)生態(tài)園的配套綠化用地，600畝為商品房建設(shè)用地，容積率1.5總占地面積約480畝，總建筑面積近41萬平方米，容積率僅為1.22，分3期開發(fā)，共7個(gè)組團(tuán)產(chǎn)品形式多層、小高層、別墅多層、小高層價(jià)格均價(jià)3650元/平方米多層4000元/平方米，小高層3700-3800元/平方米戶型面積3房2廳2衛(wèi)115－126.8m2，2房2廳1衛(wèi)82－84.62m2，3房2廳1衛(wèi)107m23房2廳2衛(wèi)為主，128－170m2，2房2廳1衛(wèi)99m2，2房2廳2衛(wèi)111m2，4房2廳2衛(wèi)174m2，5房3廳3衛(wèi)234m2銷售率一期售磬一期售磬客戶特征40－50％為安徽其他城市客戶私營企業(yè)主、科技園管理層及高級(jí)白領(lǐng)、高校教職工，以及浙江投資客樓盤特色坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫之濱，地處省城交通主干道，由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親水景區(qū)、天鵝湖景區(qū)、生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)、自然森林風(fēng)光景區(qū)、自然山水景區(qū)６個(gè)主題景區(qū)組成４００畝生態(tài)園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景觀，以多層次、小組團(tuán)、半開放式為規(guī)劃原則，形成靈活有序的空間形態(tài)31學(xué)府頸片區(qū)擁有抗獨(dú)特津的人領(lǐng)文、摧景觀熔資源聾，同跟時(shí)產(chǎn)珠品素墓質(zhì)較抹高區(qū)位旗來看憐，學(xué)折府片飛區(qū)東屬靠市置中心交，西仙鄰大基蜀山母，南軌接政宅務(wù)新團(tuán)區(qū)，蓄給學(xué)惹府片羽區(qū)的刻樓盤稿提供屢了眾張多的寫宣傳梅題材荒；中科呈大、箱安徽懂大學(xué)粥、炮繪兵學(xué)朵院等溉高校學(xué)齊聚渡該區(qū)蜜域，糾使得資濃厚濾的人熄文資歇源成戶為該況區(qū)域啞區(qū)別懇于其開他片壩區(qū)的株最主暴要特泄征；客戶艷主要階來自子于院奴校內(nèi)暮的教辱職員畜工、起公務(wù)算員及老企業(yè)霧員工秀。片區(qū)膏典型秤樓盤新華鈴.學(xué)蔽府花命園新華渴.學(xué)前府春煌天大溪矮地產(chǎn)品能類型苦豐富夠，主煙要以曬多層朽、小繁高層招為主量；多層趨均價(jià)按為3油50希0～販40逆00可元/姻平方劇米，恰小高系層均水價(jià)為烘33示00送～3錯(cuò)70篇0元霞/平禁方米哨；2房雁面積志主要么集中娃在8贊0～壞10賊0平糖方米春，3竹房面誦積主禽要集崇中在屋12總5～鋤15仇0平已方米底之間遍。32典型樓盤百協(xié)大溪地新華學(xué)府春天社區(qū)形象開盤時(shí)間一期“天籟軒”2005年5月7日2005年3月26日規(guī)模一期占地6.65萬平方米，建筑面積9.37萬平方米，容積率1.32，分5期開發(fā)，商業(yè)17萬平方米占地31707.39平方米，建筑面積258508.98平方米，其中商鋪建筑面積20785.72平方米，容積率2，分2期開發(fā)產(chǎn)品形式花園洋房、多層、小高層、高層、SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店多層3棟、小高層4棟、高層1棟、聯(lián)排別墅價(jià)格多層3850元/平方米，小高層3750元/平方米，高層4500元/平方米，soho公寓4200元/平方米，別墅6400元/平方米多層3700元/平方米，小高層3400－4000元/平方米，電梯洋房4300元/平方米，別墅6500元/平方米戶型面積3房2廳89－189m2，4房2廳128－260m2

以3房2廳為主，118－164m2，2房2廳82－98m2，4房2廳129－348m2銷售率一期整體銷售情況非常好，多層已售90%，soho公寓已售70%一期10棟已售90%，其中疊加由于景觀未完成，只賣1/3，二期馬上要開客戶特征客戶來自高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)，二次置業(yè)者居多，soho公寓以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高端人士為主，如工程師、白領(lǐng)客戶以公務(wù)員、白領(lǐng)、醫(yī)生、老師為主樓盤特色80萬平方米超大規(guī)模的，集居住、休閑、娛樂為一體的國際Block街區(qū)；項(xiàng)目充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，美國貝爾高林香港有限公司擔(dān)當(dāng)景觀設(shè)計(jì)；將多種物業(yè)形態(tài)融于一體，形成錯(cuò)落有致的空間格局，園林布局上設(shè)開放中心水景，圍合組團(tuán)33遠(yuǎn)景連規(guī)劃杯是政務(wù)惱新區(qū)發(fā)展計(jì)的基消礎(chǔ)，濱大量右土地蔑供應(yīng)更和大榨開發(fā)哄商進(jìn)件駐促刮進(jìn)了鈴區(qū)域艇發(fā)展政務(wù)怠新區(qū)撈地處燥合肥吼市二猜環(huán)路瘋地段萬，距宜市中匠心較貌遠(yuǎn)，蹦靠近販學(xué)府測(cè)區(qū)及翻經(jīng)濟(jì)眨技術(shù)勞開發(fā)擺區(qū)；規(guī)劃悶為中棉央辦婚公區(qū)棕，未吹來將馬形成炮路網(wǎng)搖發(fā)達(dá)短、配棍套完伐備的返新興津城區(qū)鴿，現(xiàn)臺(tái)在是眨合肥贊市房謙地產(chǎn)伴發(fā)展秀最活憑躍的獻(xiàn)區(qū)域適之一籍；該區(qū)緒域置脖業(yè)者瘦主要亂來自俯市區(qū)貍的公糕務(wù)員襖、私衣企業(yè)嬌主、關(guān)經(jīng)濟(jì)行技術(shù)太開發(fā)蕩區(qū)的個(gè)企業(yè)居高管惱等，徐以及削一些罷看好斯區(qū)域雄未來緞發(fā)展名的投棋資客晨。片區(qū)膠典型忌樓盤綠地其.國峰際花騎都水墨溝蘭庭宋都裂.西縮慧湖花獄苑產(chǎn)品弄類型滲以多餓層、戒小高搞層為鍵主；主力絮戶型羊區(qū)間廳是2蚊房8報(bào)5～笑90渴平方凱米，旦3房描11并0～適14眼0平信方米數(shù)；多層含均價(jià)碰約為原35童00領(lǐng)～3天90晉0元筐/平鐮方米棚，小皇高層躁均價(jià)袍約為參35仗00礎(chǔ)～3呀80腥0元逗/平趙方米樓。34典型樓盤綠地?國際花都水墨蘭庭社區(qū)形象開盤時(shí)間一期2003.12.6，2期2004.9.8，3期2005.1.16一期2004年12月31日規(guī)模占地530畝，總建筑面積約70萬平方米，分5期開發(fā)，一、二期容積率1.5，三期住宅容積率1.77總占地177畝（118000平方米），總建筑面積約22萬平方米，容積率1.86產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、酒店、寫字樓多層、小高層、高層，多層住宅以五層躍六層為主，高層和小高層住宅均為一梯兩戶價(jià)格小高層3800元/平方米，高層4000元/平方米，商鋪5000－9000元/平方米一期均價(jià)3400元/平方米戶型面積一期3房2廳85－123m2，2房2廳78－115m2，三期2房2廳94m2，2房1廳57－70m2，3房2廳121－126m2，4房2廳149－151m2

2房2廳84－129m2，3房2廳102－162m2，4房2廳116－200m2

銷售率二期700多套開盤半年售罄，三期銷售至尾盤一期墨蘭苑12棟多層已售罄，二期2005年年底開盤客戶特征客戶以公務(wù)員、私營業(yè)主為主，部分投資客客戶以公務(wù)員以及周邊工作的人為主，客戶注重區(qū)域環(huán)境以及未來發(fā)展?jié)摿潜P特色緊密圍繞主題公園，采用“綠軸+滲透+片區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)，以荷蘭、英國、中國、日本、意大利五國特色經(jīng)典建筑精心規(guī)劃，展現(xiàn)領(lǐng)先超越的現(xiàn)代國際都會(huì)生活建筑立面采用深色石材和高品質(zhì)外墻面磚，增添居住的尊貴感人情味，景觀建筑中融合了“亭、臺(tái)、樓、閣”中國傳統(tǒng)建筑標(biāo)志35距離霧太遠(yuǎn)訪制約嘗了經(jīng)濟(jì)覆技術(shù)悶開發(fā)磁區(qū)的發(fā)覆展，夏成為刺了政治務(wù)新傷區(qū)向臟南的沈延伸耗區(qū)域經(jīng)濟(jì)侮技術(shù)豆開發(fā)焦區(qū)是踐所有徹成熟筒板塊犬中距裕離市缸區(qū)最戲遠(yuǎn)的嗓一個(gè)瞧；該片菜區(qū)的賓政府廟規(guī)劃覽先于斑政務(wù)惱新區(qū)量，但夫規(guī)劃因重點(diǎn)鑼后來舒轉(zhuǎn)向續(xù)政務(wù)詠新區(qū)另，使晃得片緒區(qū)發(fā)貨展受爬到影論響，僑現(xiàn)在沉成為始了政撤務(wù)新挨區(qū)的線延伸矩地帶追；該片博區(qū)屬撤于房第地產(chǎn)俘熱點(diǎn)咬區(qū)域衛(wèi)之一給，但覽產(chǎn)品棍品質(zhì)梅較其木他熱捏點(diǎn)區(qū)知域差間；客戶機(jī)主要殃來自家區(qū)域扁內(nèi)部謊，以努私企嘩業(yè)主蜂、企展業(yè)員藥工。片區(qū)查典型陜樓盤文錦頃新城金典類名筑徽?qǐng)@產(chǎn)品盾類型榜以多迅層、奪小高禽層為肥主；主力疊戶型由為2杰房8在0～捉10悼0平藝方米蕉，3滲房1尸00齡～1巡壽30屑平方脅米，鐵平均泊較政獄務(wù)新折區(qū)小雙10額平方全米左豈右；多層齊均價(jià)而約為隆33律00茂～3察50農(nóng)0元菊/平論方米送，小批高層狐均價(jià)覺約為權(quán)29碰00賞～3煮30陡0元胖/平德方米孟。36靠近捐市區(qū)惑、良伴好的棕規(guī)劃符，促設(shè)使包河炎片區(qū)成為滲合肥獸市房么地產(chǎn)蔬開發(fā)某最密佩集的以區(qū)域?yàn)橹话酉瑓^(qū)攀靠近遠(yuǎn)中科替大和屠中心仔城區(qū)意，位怎于合扇肥市毛上風(fēng)蹄上水充的東槳南方宗向；“環(huán)沈巢湖勿規(guī)劃千”、礎(chǔ)機(jī)場(chǎng)葵搬遷衛(wèi)為大遲包河姐區(qū)向速南拓糠提供溝了機(jī)鉗遇；包河沙片區(qū)借主要校依托歌于環(huán)稈巢湖緩規(guī)劃辜、臨腥近中哲心城寬區(qū)的竹城市斬資源鈴；片區(qū)尚內(nèi)居爆民收陽入水村平處鴉于合肌肥市碧中上腦水平塘，較欄高的記收入石水平種支撐農(nóng)了較院高的接房價(jià)遣水平撤；片區(qū)憤內(nèi)客燈戶主罩要來助自于背區(qū)域辨內(nèi)部泡，并曬吸引辰了部隔分市食區(qū)工屬作的痛公務(wù)擱員和啟企業(yè)磚高管筑。根據(jù)畝所依腿托背民景的繪不同謠，本蜻區(qū)域邊可以填細(xì)分喉為：1、依托先成熟固配套仔的老滿城片鈔區(qū)，主負(fù)要代望表樓運(yùn)盤為棒田逸蘭苑、嶄望湖器苑；2、依托留片區(qū)鬧未來貸發(fā)展筋前景代的馬攪鞍山有路片新區(qū)，主嘩要代床表樓榮盤為筋新都搬會(huì)聯(lián)倆邦花挪園、屋國貿(mào)欠公寓輪、金噴地國遍際城六、陽監(jiān)光世浴紀(jì)花釋園。老城壟片區(qū)馬鞍鋪山路輛片區(qū)37包河喘區(qū)主連要的趙開發(fā)漫重點(diǎn)乓集中緒在馬浮鞍山芹路片努區(qū)，搏但多描數(shù)項(xiàng)裕目小欺高層衡、高滾層比等例較截大老城叨片區(qū)典型倘樓盤6、磚田逸當(dāng)苑柄7、遣望湖睡苑客戶堆主要委為當(dāng)血地原茶住居材民；物業(yè)腫類型哈以多就層、讓小高穴層為犁主，鏡產(chǎn)品建、檔碎次一拴般，卡多層河均價(jià)餃為3沖50焦0～虜40灣00靈元/菌平方報(bào)米，晃小高開層均誼價(jià)為宮33丑00蔥～3爽70亦0元?jiǎng)?平偷方米期；該區(qū)捉域主連要依題托完潛善的清城市手配套矛；受舊您城限查制，縮慧該區(qū)灣域樓毀盤規(guī)捏模較掉小，克社區(qū)繳感一蘋般；主力妖戶型艙為2僚房9固0～敘11豆0平狠方米遇，3羽房1勞20邀～1隱40酸平方陵米，戲4房合14蒼0以菜上。文文包河幸區(qū)政解府一環(huán)尿路二環(huán)臺(tái)路馬鞍捐山路包河能大道1235467老城欲片區(qū)31救2國訊道馬鞍覽山路耳片典型鋪樓盤1、趙新都茶會(huì)系愿列農(nóng)2、逆金地?zé)魢H愧城債3、怖萬振鋤逍遙偉苑4獄、世癢紀(jì)陽爪光花治園5通、柏夏林春畫天該區(qū)父域樓勝盤規(guī)挑模較廈大，冤品質(zhì)永較高退，但匠容積望率較眉高，茫小高羊?qū)?、倘高層叛所占鑰比例敢較大溜；客戶抬主要撲為來渴自包格河區(qū)蓬，以施及部地分市斯區(qū)客踢戶和余投資支客，畝看好岡區(qū)域涉未來歌的發(fā)店展；多層音均價(jià)兼約3廁70倍0～僑40索00置元/巧平方密米，借小高汪層、挑高層午均價(jià)拐約3斧60塊0～尾38傾00踏元/盞平方些米，無價(jià)格疾自北棗向南瓜呈下陡降趨棉勢(shì)。馬鞍歌山路妨片區(qū)38典型樓盤新都會(huì)國貿(mào)公寓新都會(huì)聯(lián)邦花園金地國際城社區(qū)形象開盤時(shí)間2005年8月18日認(rèn)購，未開盤一期2004年3月，二期2004年7月一期2005.9.25規(guī)模總建筑面積約8萬平方米，容積率3點(diǎn)多占地57752m2，容積率1.61，一期約3萬m2，二期約4萬m2，總戶數(shù)718戶，車位數(shù)206占地9萬平方米，16萬平方米寬景住宅、10萬平方米的商務(wù)公寓、1.7萬平方米的情景商業(yè)街產(chǎn)品形式9棟小高層與高層20棟多層與小高層一梯兩戶的多層、小高層以及一梯四戶的高層，4棟公寓辦公樓，其一、二層均為商業(yè)價(jià)格起步價(jià)3780元/平方米，均價(jià)4000元/平方米，公寓下層地鋪價(jià)格未定2004年年底均價(jià)達(dá)3000多元/平方米起價(jià)3300元/平方米，均價(jià)3650元/平方米，最高價(jià)4100元/平方米戶型面積主力戶型為2房與3房，2房2廳80－142m2，3房2廳113－142m2，4房2廳138－151m2

2房2廳80－142m2，3房2廳113－142m2，4房2廳138－151m2

住宅戶型面積由87－239m2不等，其中3房2廳105－205m2銷售率認(rèn)購已達(dá)7、8成一期僅用一個(gè)月時(shí)間售磬，二期開盤當(dāng)日銷售超過70％，目前銷售已接近尾聲，自開盤期到清盤期，不到半年時(shí)間一期首批122套開盤當(dāng)天銷售90%客戶特征以內(nèi)部員工以及老顧客為主－泛公務(wù)員樓盤特色倡導(dǎo)“新都會(huì)主義”的居住模式倡導(dǎo)“新都會(huì)主義”的居住模式，簡約、大氣的建筑風(fēng)格，獨(dú)特錯(cuò)層陽臺(tái)設(shè)計(jì)，以生態(tài)為主題，融合現(xiàn)代審美風(fēng)格與實(shí)用功能營造園林景觀，泛綜合體的生活模式39典型樓盤萬振逍遙苑世紀(jì)陽光花園社區(qū)形象開盤時(shí)間一期2001年12月28日，二期2004年5月12日，三期2004年6月6日，四期未開盤四期2005年元月開盤規(guī)?？傉嫉丶s190畝，總規(guī)劃面積約16萬平方米，前三期容積率2.8左右，總戶數(shù)1123戶占地約48.3公頃，總規(guī)劃建筑面積56.81萬平方米，分七期開發(fā)，其中一期8萬平方米、二期12萬平方米、三期5萬平方米、四期9萬平方米，總戶數(shù)5000戶產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、聯(lián)體疊加別墅多層、小高層、公寓價(jià)格一期一千多元，二期二千多元，三期目前均價(jià)達(dá)3900元/平方米，馬鞍山路兩層聯(lián)體商鋪2003年8000多元/平方米，現(xiàn)在1萬多元/平方米多層2600－4100元/m2，其中一樓3700－3800，二樓3850，三、四樓4100－4200，六樓2600元；小高層3080－3900元/m2，均價(jià)3400戶型面積3房2廳為主，105－154m2，4房2廳144－246m2，2房套數(shù)只占15％3房2廳2衛(wèi)116－167m2，2房2廳1衛(wèi)88－114m2，3房2廳1衛(wèi)99－113m2，4房2廳2衛(wèi)130－209m2

銷售率三期100多套小高層半年左右售磬一、二、三期售罄，四期推出六、七百套，已售一百多套客戶特征老板、白領(lǐng)、公務(wù)員、偏高層次的工薪階層，以市中心客戶為主，住宅客戶以自住為主，商鋪客戶以投資為主客戶主要為工大老師、就近企事業(yè)單位員工、想改善居住環(huán)境的年輕人，部分來自周邊縣城的客戶樓盤特色“親水生態(tài)小區(qū)”，中心是一個(gè)面積1萬平方米的湖泊；賣點(diǎn)：小區(qū)環(huán)境成型，有中央空調(diào)、純凈水，樓間距大，配套好簡約的徽派建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)構(gòu)思以陽光為主題，以水為紐帶，將岸畔10余個(gè)景點(diǎn)聯(lián)系在一起40新鴻幻玉意蝕?鄙新都里會(huì)淘?婆環(huán)球沾廣場(chǎng)開盤時(shí)間2005年9月16日開業(yè)規(guī)模總建筑面積約9萬平方米，商場(chǎng)總建筑面積近5萬平方米，四層商業(yè)裙房其中二、三、四層每層約一萬平方米，一層由一樓A區(qū)（底層）與一樓B區(qū)（夾層）組成，總面積約1.5萬平方米產(chǎn)品形式一棟28層全智能化公寓式辦公樓，四層商業(yè)群樓，地下二層約2萬平方米地下車庫價(jià)格一層2萬多元/平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓A區(qū)規(guī)劃生活名店街，將會(huì)匯集一兩百家精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施；一樓B區(qū)規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動(dòng)系列精品名品匯粹，以及運(yùn)動(dòng)器械專賣；二樓、三樓規(guī)劃為家樂福（2萬多平方米）；四樓規(guī)劃為城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等優(yōu)勢(shì)地處兩條城市主干道一環(huán)線與馬鞍山的交叉口，交通便利、緊靠人流密集的大型高檔住宅社區(qū)和高等院校特色合肥首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型一站式購物廣場(chǎng)41典型樓盤田逸苑望湖苑社區(qū)形象開盤時(shí)間一期2005年1月11日，二期2005年5月20日多層2005年元月開盤，小高層、高層將于10月開盤規(guī)模園區(qū)建筑面積約5萬平方米，總戶數(shù)302戶占地約5000平方米，總建筑面積11002.37平方米，容積率2點(diǎn)多，總戶數(shù)204戶產(chǎn)品形式多層、小高層、商鋪多層、小高層、高層價(jià)格起價(jià)3500元/平方米，均價(jià)3800元/平方米，小高層3680－3780元/平方米，商鋪12000元/平方米起價(jià)3300元/平方米，均價(jià)3500元/平方米，商鋪預(yù)計(jì)10000元/平方米左右戶型面積2房2廳90－107m2，3房2廳106－151m2，4房2廳123－154m2

2房2廳89－137m2，3房2廳121－181m2，4房2廳125－202m2；主力戶型：2房90－95m2，3房115－133m2

銷售率售價(jià)過高，多層銷售過80%，小高層銷售差多層已售95％客戶特征以區(qū)域客戶為主以周邊單位的客戶為主，包括內(nèi)部職工樓盤特色以“打造都市園林住宅”為目標(biāo)，努力營造具有鄰里精神、親和氣息和社區(qū)內(nèi)容的溫馨園林住宅意境位于太湖路和望江路交匯的商業(yè)居住黃金地段，五分鐘的生活黃金圈已囊括了現(xiàn)代都市生活必須衣、食、住、行的所有配套設(shè)施42文錦撒新城開盤時(shí)間2005年6月6日規(guī)模占地100畝，總建筑面積15萬平方米，容積率1.8左右，總共567戶產(chǎn)品形式多層、小高層、高層價(jià)格小高層2950元/平方米戶型面積以3房2廳為主，116－193m2，2房2廳101－146m2，4房2廳134－197m2

配套社區(qū)內(nèi)設(shè)置游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、潤安公學(xué)，周邊教育、醫(yī)療、金融、購物等生活配套完善，包括合肥中銳國際學(xué)校、安醫(yī)二附院（在建）、工行、建行、芙蓉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、索菲特明珠大酒店等銷售率接近4成客戶特征客戶以公務(wù)員、私營業(yè)主為主，很少有來自包河區(qū)的客戶樓盤特色將徽派文化底蘊(yùn)、海派建筑風(fēng)格以及最新的建筑科技融為一體43市場(chǎng)礙環(huán)境活分析洪結(jié)論合肥撿市規(guī)不劃重惱點(diǎn)由草“環(huán)勇城時(shí)途代”儲(chǔ)邁入纖“環(huán)泊巢湖承時(shí)代姥”，敞隨著揭大量煩基礎(chǔ)建配套闊設(shè)施筐建設(shè)銷，區(qū)強(qiáng)域居躲住環(huán)怖境將接得到授改善排，所惰以本撤項(xiàng)目勒所在乏區(qū)域立將面剝臨新還的發(fā)丟展機(jī)診遇；合肥由市房統(tǒng)地產(chǎn)頓市場(chǎng)柳受宏襪觀調(diào)鳥控影咳響較敞大，災(zāi)開發(fā)開商、酷消費(fèi)結(jié)者都辛對(duì)后辟市持鑄觀望需態(tài)度螞，市蜘場(chǎng)的枯徘徊廣也將迎迫使嚴(yán)越來股越多濱開發(fā)禽商重通新研罷究市財(cái)場(chǎng)，匆開發(fā)責(zé)符合版市場(chǎng)哲需求檢的產(chǎn)名品；合肥展樓市席板塊懶分布樹特征余明顯匯，依幕托政尿府規(guī)王劃的沃政務(wù)剩新區(qū)峰、依堵托“帆一山憶一水綠”的瞞大蜀已山片扭區(qū)、冶依托道“環(huán)功巢湖弊規(guī)劃雕”的司馬鞍摩山路調(diào)片區(qū)予是現(xiàn)腐階段侄開發(fā)碼水平招較高卵的區(qū)毒域，須而受戶舊工浙業(yè)區(qū)灑、居嚴(yán)民收樸入水滋平低驗(yàn)等因翁素影孔響的勾新站侵和城蘿東片范區(qū)發(fā)考展較抹差，藝受空膜間限槍制，義廬陽核片區(qū)罷發(fā)展甜空間丈有限叔；合肥勤客戶炊區(qū)域淚性置愉業(yè)比柏較明梁顯，岸除非持工作痛地變燭動(dòng)、集家庭宗變動(dòng)滲，很龜少搬婆出原黃居住話地；一般某來說化同一英樓盤屋多層伶物業(yè)婆售價(jià)爸高于贈(zèng)小高夕層物會(huì)業(yè)2數(shù)00喉～3橡00鎖元/蘆平方條米，攪且銷血售速牢度比刺小高握層快啦；大多篇數(shù)合該肥居粗民喜培歡多酒層物伐業(yè)，島其主慌要原塌因是豈小高蹈層分葛攤面反積大袍、使時(shí)用成寬本高仔，另牛外，涼也與愧居住懂習(xí)慣艦有關(guān)梳；消費(fèi)喪者對(duì)銜教育膛、醫(yī)脂療、稅購物抵等配倒套設(shè)稻施有低一定畜要求煎，有取子女債家庭科對(duì)教聰育配告套尤唐其注故重；馬鞍講山路次片區(qū)享價(jià)格此受距幼離市歡區(qū)遠(yuǎn)闊近影航響，紛自北潮向南逝呈下瞞降趨灰勢(shì)。44廬陽作片區(qū)新站拒片區(qū)學(xué)府嘗片區(qū)蜀山片區(qū)包河郵片區(qū)政務(wù)與新區(qū)經(jīng)濟(jì)鄙技術(shù)鏡開發(fā)司區(qū)戰(zhàn)場(chǎng)粉已經(jīng)險(xiǎn)呈現(xiàn)徒，面嬌對(duì)眾蘭多強(qiáng)框敵，應(yīng)誰才芬是我遙們真趣正的廚對(duì)手御？45我們投和誰備爭奪雙客戶市場(chǎng)茂環(huán)境糾分析競(jìng)爭妙環(huán)境公分析市場(chǎng)侮機(jī)會(huì)板分析項(xiàng)目紛發(fā)展味戰(zhàn)略項(xiàng)目斧定位項(xiàng)目探屬性搶界定認(rèn)識(shí)辟本區(qū)芳域主要漏競(jìng)爭寇分析附件46本片殃區(qū)將拔成為歲包河幸片區(qū)傘中的循新興源片區(qū)居，承捧接“卸環(huán)巢葵湖規(guī)腸劃”籮由市喝區(qū)向步巢湖床的拓晴展地理沈因素：2狼環(huán)路想、葛敲大店遍區(qū)域騎成為俗市民票心目榨中本逝片區(qū)駱與市次區(qū)的饅心理狀區(qū)隔事實(shí)亞一市場(chǎng)恥定位誓因素：該杜區(qū)域擋一直支都沒甲有商首品房關(guān)開發(fā)刮，在鑰市場(chǎng)漸上缺雜乏明雖確的蠟區(qū)域恩價(jià)值妹定義事實(shí)遵三規(guī)模宜因素：政烘府近勺期有竹可能美出讓雹本片朝區(qū)大饞量土桂地，查使本庭片區(qū)鞭具備憲成為腔新區(qū)頃所需掘要的年土地巖供應(yīng)槳量事實(shí)粒二開發(fā)底商因愧素：受怒環(huán)巢悔湖規(guī)回劃、聚包河義區(qū)政彈府遷模入、妻機(jī)場(chǎng)全搬遷床等刺棵激，騰開發(fā)武商高慚度關(guān)潔注事實(shí)蔽四根據(jù)仙各事妖實(shí)分冊(cè)析，遷本片泳區(qū)不盲僅僅霞是馬目鞍山射路向廊南的買延伸盒，更足是一孤個(gè)將潛以新逝形象浪面世舒的新蓋片區(qū)某，是澆承接晝“環(huán)排巢湖選規(guī)劃良”由珍市區(qū)介向巢粗湖方吼向發(fā)今展的陽中間殃地帶二環(huán)臣路31藥2國精道項(xiàng)目支所在政區(qū)域鏡未來霉是馬慕鞍山聚路的嚷延續(xù)森還是衛(wèi)新興瘡的區(qū)抗域？47本項(xiàng)敬目所扭在新持區(qū)內(nèi)話，未數(shù)來將系形成幅高、疤中、研低檔捷項(xiàng)目拾共同魂發(fā)展伯的局貪面省公路技校文包河大道包河區(qū)政府皖深職業(yè)學(xué)校望湖城經(jīng)濟(jì)適用房回遷房綠城項(xiàng)目二環(huán)路312國道文包河工業(yè)區(qū)項(xiàng)目規(guī)?，F(xiàn)狀綠城項(xiàng)目（高檔）凈地600多畝綠城集團(tuán)與包河區(qū)政府正在就地塊轉(zhuǎn)讓進(jìn)行洽談，地價(jià)約80~100萬元/畝望湖城（中高檔）占地275公頃，規(guī)劃總建筑面積250萬平方米，其中住宅150萬平方米，公共建筑面積100萬平方米，居住人口4.5萬人預(yù)計(jì)2006年完成對(duì)1850畝土地的招商工作，定位以居住為主導(dǎo)，輔以其他相關(guān)功能配套經(jīng)濟(jì)適用房（中低檔）占地18公頃，總建筑面積近17萬平方米，其中住宅面積13萬余平方米工程于2005年6月底開工建設(shè)，預(yù)計(jì)一年半時(shí)間建成交付，政府定價(jià)為1800元/平方米回遷房（低檔）總建筑面積80多萬平方米，400多棟多層建筑空置率約70％，可在市場(chǎng)流通，均價(jià)2000元/平方米左右包河工業(yè)區(qū)總規(guī)劃面積12平方公里，將建成融工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新城區(qū)48我們租和誰母爭奪足客戶市場(chǎng)鑄環(huán)境登分析競(jìng)爭惕環(huán)境奴分析市場(chǎng)由機(jī)會(huì)乖分析項(xiàng)目受發(fā)展疊戰(zhàn)略項(xiàng)目艱定位項(xiàng)目耐屬性納界定認(rèn)識(shí)劉本區(qū)絮域主要御競(jìng)爭乎分析附件49本項(xiàng)森目競(jìng)處爭環(huán)稅境面訂臨的臉3大卻問題問題蝕1本項(xiàng)井目未術(shù)來主辨要競(jìng)估爭對(duì)奴手來職自哪逆里？問題腸2本項(xiàng)公目面沃對(duì)新假區(qū)外剛包河身區(qū)的巨其他狹項(xiàng)目返，其馬競(jìng)爭鄉(xiāng)豐關(guān)系歪如何站？問題嘉3本項(xiàng)鋒目在號(hào)新區(qū)志內(nèi)的顛競(jìng)爭勵(lì)關(guān)系廁如何溪？50大量惰開發(fā)里經(jīng)驗(yàn)滔告訴蕩我們逼，類賄似新妨興區(qū)橡域項(xiàng)販目的?？蛻魣?jiān)層面鋒是隨管著區(qū)匠域發(fā)栽展和誰項(xiàng)目早品牌安的建浴立而爛逐步惜擴(kuò)大蠻的消費(fèi)順者區(qū)牽域性及購買而特征縮慧明顯開發(fā)盤商在智合肥碰當(dāng)?shù)販悷o品垮牌支求撐項(xiàng)目裹前期項(xiàng)目茄中后該期很難飯吸引仍其他筆區(qū)域隨的客囑戶，搏主要振的競(jìng)疊爭范飽圍集堡中在包河公區(qū)內(nèi)埋部區(qū)域杜規(guī)劃歷逐漸披實(shí)施遙、項(xiàng)演目陸晌續(xù)開喊工本項(xiàng)敗目前從期知善名度氣提升交項(xiàng)目暑品牌逐漸控吸引織其他潔區(qū)域濕客戶徐，競(jìng)避爭范累圍擴(kuò)蓄大到窩包河趙及周湖邊區(qū)抽域項(xiàng)目絨前期項(xiàng)目銜中后辭期51競(jìng)爭至分級(jí)湯——汽競(jìng)爭村首先毯來自鳴區(qū)域正內(nèi)部蠟，再餡擴(kuò)大斥到區(qū)端域以助外，慣由區(qū)塘域內(nèi)芒部的痰競(jìng)爭醫(yī)逐步晉擴(kuò)大充到區(qū)對(duì)域與艇區(qū)域透之間迫的競(jìng)暑爭第一牲層級(jí)敲：新片及區(qū)內(nèi)冷的項(xiàng)嗓目，仿對(duì)項(xiàng)菠目產(chǎn)春生最棋直接汽的影登響，花如望蜜湖城暗、綠跑城項(xiàng)礙目等第二漏層級(jí)牙：包河酬區(qū)內(nèi)韻的項(xiàng)桐目，腥是分尋流來傾自包利河區(qū)淹客戶飽的主盤要區(qū)目域，爛如格鈴林春告天、呼綠地季項(xiàng)目慣等第三雞層級(jí)敗：鄰近透包河罪區(qū)、怕市中休心區(qū)礙的地熔帶，村主要壤是分泄流部鼠分包惕河區(qū)摸及市養(yǎng)區(qū)的昏客戶依據(jù)累對(duì)本炮項(xiàng)目換競(jìng)爭直影響孩的強(qiáng)滔弱，趴本項(xiàng)歪目與示其他想項(xiàng)目蝴的競(jìng)睛爭關(guān)主系可長以分?jǐn)y為以擔(dān)下三托個(gè)層撥級(jí)：52第一展層級(jí)陵的競(jìng)不爭關(guān)鉗系—詠—既苗是戰(zhàn)溜友又鴉是競(jìng)軟爭對(duì)劫手省公雅路技嫩校文包河以大道包河咽區(qū)政勇府皖深冶職業(yè)籌學(xué)校望筒湖輔城經(jīng)濟(jì)微適用縫房回遷邀房綠城回項(xiàng)目二環(huán)呼路31址2國負(fù)道文包河節(jié)工業(yè)伏區(qū)與本項(xiàng)目關(guān)系望湖城規(guī)模龐大，定位以居住為主導(dǎo)，輔以其他相關(guān)功能配套，預(yù)計(jì)會(huì)規(guī)劃片區(qū)及商業(yè)中心，容積率1.5，物業(yè)類型與本項(xiàng)目重疊，有可能與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭綠城項(xiàng)目綠城開發(fā)項(xiàng)目普遍以高端為主，在當(dāng)?shù)仄放坪芎?，其?xiàng)目有可能成為當(dāng)?shù)氐膬r(jià)值標(biāo)桿，這對(duì)本項(xiàng)目是有利的經(jīng)濟(jì)適用房不能自由轉(zhuǎn)讓、不能打廣告，由柏濤規(guī)劃，產(chǎn)品素質(zhì)較高，由于緊鄰本項(xiàng)目，很有可能將本項(xiàng)目售價(jià)拉低回遷房回遷房已基本建好，品質(zhì)低、價(jià)格低、人員素質(zhì)低，對(duì)本項(xiàng)目不利，但其居住的大量人口、較好的公交設(shè)施對(duì)本項(xiàng)目是有利的大量桃項(xiàng)目留在陌腳生區(qū)牛域一閃起開挺發(fā)，氣有利歐于將包區(qū)域糾做活度，但嫌同時(shí)虜也容述易使艱本項(xiàng)閉目陷德入激蜓烈的補(bǔ)競(jìng)爭53第二辯、第丹三層眨級(jí)的劍競(jìng)爭暴關(guān)系其——局是區(qū)血域與忘區(qū)域碼之間午的客戒戶爭炸奪戰(zhàn)目，是宴開發(fā)隱商品拼牌之椅間的久競(jìng)爭本項(xiàng)槽目相價(jià)對(duì)包回河區(qū)份其他佛區(qū)域侮項(xiàng)目造的主轉(zhuǎn)要優(yōu)和劣勢(shì)老城區(qū)馬鞍山路片區(qū)優(yōu)勢(shì)樓盤規(guī)模大產(chǎn)品發(fā)揮空間大位于新片區(qū)利于規(guī)劃有大型開發(fā)商進(jìn)入容積率較低位于新片區(qū)利于規(guī)劃劣勢(shì)區(qū)域配套尚不成熟距市區(qū)距離遠(yuǎn)區(qū)域配套尚不成熟距市區(qū)距離遠(yuǎn)本項(xiàng)勾目與擇第三緣瑞層級(jí)賴項(xiàng)目遙的競(jìng)魄爭是忠基于脫以下書兩點(diǎn)跳：區(qū)域潛的逐掃漸成珠熟開發(fā)蹈商品尚牌的鋒建立54競(jìng)爭捐對(duì)手黎分析哪——珍大量務(wù)的土叨地儲(chǔ)押備使腦得來旁自于注未來袋的潛扇在競(jìng)槍爭對(duì)膏手非徑常多政府膽和開先發(fā)商愛在該婆區(qū)域吧有大姐量土閉地儲(chǔ)注備產(chǎn)品溪：位求于該此區(qū)域晨的高壯檔項(xiàng)考目里紋，多勸層比加例越殘來越波小，蜓小高詳層、出高層熊比例戶越來敏越大美，沒尿有出峽現(xiàn)疊朽加、循花園暴洋房你等產(chǎn)稠品整體循形象厘：新如開工云項(xiàng)目臣品質(zhì)殖一般數(shù)較高佳，但備多數(shù)騎都是懼容積尸率大門于2.慕2，產(chǎn)拾品上迎以小影高層逝、高顧層為脖主，房誠以多權(quán)層為吳主的構(gòu)世紀(jì)層陽光碎花園羽、聯(lián)糞邦花脹園品嘗質(zhì)一蜂般二級(jí)比競(jìng)爭歇區(qū)域騙分析政府嗽有大脊量待楊出讓真土地平均羅地價(jià)80～10擋0元/畝眾多鞭開發(fā)此商將建室設(shè)區(qū)柱域級(jí)犬商業(yè)怖、交凡通、粉學(xué)校扁、醫(yī)卸療等膠配套帖設(shè)施一級(jí)話競(jìng)爭方區(qū)域口分析競(jìng)爭卻主要賤體現(xiàn)孩在項(xiàng)臟目所虛在區(qū)劈燕域與宿其他勢(shì)區(qū)域敵的競(jìng)尼爭。三級(jí)盾競(jìng)爭熔區(qū)域深分析55競(jìng)爭嶼環(huán)境豎分析師結(jié)論大量吳開發(fā)鉛經(jīng)驗(yàn)糟告訴燃我們痕，類第似新誦興區(qū)恭域項(xiàng)基目的脈客戶展層面借是隨稻著區(qū)戀域發(fā)企展和列項(xiàng)目眨品牌顫的建商立而齡逐步客擴(kuò)大至的；本片鄰區(qū)將民成為蘭包河昌片區(qū)間中的欠新興叼片區(qū)拔，承犬接“攜環(huán)巢炎湖規(guī)遼劃”栽由市取區(qū)向畝巢湖氣的拓析展；競(jìng)爭貝首先氏來自棕區(qū)域惑內(nèi)部疲，再會(huì)由區(qū)饞域內(nèi)離部的鍬競(jìng)爭走逐步忽擴(kuò)大素到區(qū)躁域與柏區(qū)域怪之間于的競(jìng)膀爭；本項(xiàng)幫目所闊在新類區(qū)內(nèi)專及馬臺(tái)鞍山葉路沿虹線未邀來將蔽有大郵量土那地儲(chǔ)他備，互使得評(píng)競(jìng)爭意主要紙來自茂于未砌來潛閑在的棋競(jìng)爭催對(duì)手暫；本項(xiàng)圾目所長在區(qū)畜域內(nèi)市，未細(xì)來將斜形成狀高、妖中、兇低檔造項(xiàng)目傳共同泊發(fā)展考的局將面，瞎而本器項(xiàng)目渴與這詠些項(xiàng)反目既盟是戰(zhàn)傲友的炒關(guān)系痛也是灶競(jìng)爭環(huán)對(duì)手集的關(guān)菜系；本項(xiàng)沈目與促其他狐區(qū)域同項(xiàng)目啞的競(jìng)書爭，酷實(shí)質(zhì)遲是區(qū)歇域與割區(qū)域哈之間耗的客漲戶爭甘奪戰(zhàn)所，和裹開發(fā)妖商品窄牌之晃間的射競(jìng)爭孔。56真正苦的對(duì)叢手基鞠本鎖雀定，敲我們醋如何凍才能侄贏得夫競(jìng)爭艱？57我們扣如何獎(jiǎng)發(fā)掘蒸機(jī)會(huì)蓮贏得膠競(jìng)爭市場(chǎng)處環(huán)境么分析競(jìng)爭滾環(huán)境副分析市場(chǎng)脊機(jī)會(huì)龜分析項(xiàng)目陵發(fā)展沉戰(zhàn)略項(xiàng)目竄定位項(xiàng)目貫屬性憶界定住宅駱部分商業(yè)消部分合肥牌市近泊郊項(xiàng)振目研錄究項(xiàng)目壘機(jī)會(huì)貿(mào)挖掘附件58案例暮選擇冤的原培則必須塞結(jié)合莫合肥菊當(dāng)?shù)胤κ袌?chǎng)當(dāng)?shù)貜浇己雾?xiàng)目已經(jīng)間開發(fā)暈并得福到市襯場(chǎng)檢付驗(yàn)我們?yōu)跹芯看沽撕吓７适锌鎺讉€(gè)套二環(huán)剖之外燃項(xiàng)目嚷的不榮同發(fā)療展模恩式，疑并將訪其歸傲類，解試圖熱找到敵類似星區(qū)位淘項(xiàng)目面取得估開發(fā)艱成功嗓的根尖本要都素和稀支撐炭點(diǎn)，吩以便較對(duì)本梁項(xiàng)目潑有所棚啟示潮。綜合棕分析驕，我斷們選膽取了金色肉池塘、海洲殖.景組秀世合家、華都佛.城投市花灣園、經(jīng)濟(jì)是技術(shù)基開發(fā)互區(qū)、蜀山斷片區(qū)，分宣別分字析如徑下：59合肥咐市近習(xí)郊項(xiàng)煌目研簽究金色勇池塘塑在近當(dāng)郊成胃功的噸主要身舉措時(shí)：產(chǎn)品言：建筑幟設(shè)計(jì)出借鑒堅(jiān)萬科傲四季曠花城津，疊鵝加別傘墅、皮情景謊花園涌洋房迫等多戰(zhàn)種產(chǎn)盡品組灰合，成以優(yōu)邪質(zhì)的哨產(chǎn)品肢設(shè)計(jì)匠打動(dòng)反消費(fèi)諒者；展示脫：先期掀的主嫩體景證觀、哨商業(yè)拼街、精樣板夠房展位示，嗓給消怨費(fèi)者按呈現(xiàn)姨一個(gè)匙美好傲的未蛇來生品活環(huán)爸境，慮樹立引信心桑；中低的價(jià)格紋：首期探為聚鉤人氣虎，將短售價(jià)摧調(diào)低體，與帥大蜀扮山其應(yīng)他項(xiàng)幫目形豪成較嚴(yán)大價(jià)運(yùn)差，梳然后第前期刪成功熱開發(fā)管實(shí)現(xiàn)瓦價(jià)格鳥低開放高走鑒。金色刑池塘罵采取答了首亦先做叼好產(chǎn)纏品并漂做足趣前期李展示兔，并高結(jié)合漲前期貓用低篇價(jià)入傲市等票策略拌獲得慌成功汪，是產(chǎn)品注主義的成誦功。金色存池塘開盤時(shí)間一期2003年7、8月開盤，二期2004年分批推規(guī)模占地約30萬平方米，建筑面積36萬平方米左右，容積率1.3，一期商業(yè)街總建筑面積3750.45平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、花園洋房價(jià)格一期多層、小高層2600元/m2，花園洋房3800－4000元/m2；二期多層、小高層3700－3800元/m2，花園洋房4200元/m2戶型面積3房2廳2衛(wèi)115－126.8m2，2房2廳1衛(wèi)82－84.62m2，3房2廳1衛(wèi)107m2

配套游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，商業(yè)街，社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，地面車位與半地下車庫銷售率一期去年售磬，二期銷售至尾盤客戶特征一期主要依托周邊2家工廠，后期客戶層面擴(kuò)大，年輕的事業(yè)成功人士、企業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員、部分外地（淮南、淮北）客戶、內(nèi)部員工樓盤特色緊鄰合肥植物園、清溪公園以及董鋪水庫，是一大型高尚人文生態(tài)社區(qū)60合肥棄市近枯郊項(xiàng)蔥目研弦究華都.城市花園海洲.景秀世家開盤時(shí)間一期2004年6月9日，沿街商鋪5月15日，二期2005年7月16日2005年5月5日規(guī)模占地約8.7萬平方米，總建筑面積12萬平方米，分2期開發(fā)，一期將近500套，二期將近600套，商業(yè)40多套，共2000平方米占地32萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，容積率1.53，共3832戶，分三期開發(fā)，一期容積率1.38產(chǎn)品形式多層、商鋪多層、小高層、高層價(jià)格一期均價(jià)1600多元/平方米、二期均價(jià)2050元/平方米、商業(yè)5000元/平方米均價(jià)2450元/平方米戶型面積以2房為主，占60－70％，85－108m2，3房2廳103－132m22房2廳92m2，3房2廳102－142m2，4房3廳181m2，6房2廳176m2

配套大型功能會(huì)所，全新商業(yè)街商業(yè)步行街、幼兒園、小學(xué)、都市生活會(huì)所以及大型商場(chǎng)銷售率住宅銷售情況良好，剛開盤時(shí)速度達(dá)每月50－60套，商業(yè)銷售一般已售90%客戶特征周邊客戶與其他區(qū)域客戶均有，以年輕人為主，很多肥東客戶，東部做小生意的客戶也較多，但有部分來自包河區(qū)與市中心瑤海區(qū)與其他區(qū)域客戶各占一半，客戶看重產(chǎn)品品質(zhì)，以二次置業(yè)者為主，投資型自住型客戶各占一半，青年客戶多華都笨.城葉市花發(fā)園海洲洲.景嘴秀世疫家海洲抵.景仆秀世毛家華都薦.城醫(yī)市花雨園61合肥臘市近訓(xùn)郊項(xiàng)把目研吹究由于怎項(xiàng)目覆所在題區(qū)域氏消費(fèi)六水平星較低芽，好俗產(chǎn)品垮的投天入難差以為畢項(xiàng)目沾帶來糠更多崖的利本潤，朽且項(xiàng)鍬目本香身是聰大盤程，必錘須抓瞎主流知客戶蓋，所載以該2個(gè)樓毫盤采券用控制稿成本舌、低墓價(jià)銷橫售策略在用憂低價(jià)捕吸引掌客戶也的基饞礎(chǔ)上邊，烘腹托大堂社區(qū)懼優(yōu)勢(shì)票，依猾靠務(wù)占實(shí)的墊產(chǎn)品找吸引云主流坐客戶股群體低價(jià)伐產(chǎn)品爐容易謀吸引興范圍看較大產(chǎn)的客毯戶，甚拓寬捐客戶絡(luò)來源可，并獸且對(duì)盾年輕嶺人吸街引力圣很大產(chǎn)品惰素質(zhì)窯一般夢(mèng)是這全類項(xiàng)呢目缺巖點(diǎn)，管項(xiàng)目松美譽(yù)貌度難超以提誓高，鐘價(jià)格姥難以哈走高海洲陵.景糕秀世霞家華都倍.城賄市花私園海洲都.景塘秀世朵家、墨華都吳.城概市花偉園屬于典綱型的低價(jià)繭銷售策略62合肥編市近膝郊項(xiàng)蒸目研破究經(jīng)濟(jì)漸技術(shù)霧開發(fā)廣區(qū)該區(qū)綱域位偉于3兼12濟(jì)國道芬以南污，北酸面與獸政務(wù)慮新區(qū)急相鄰仔，屬喊于政陽務(wù)新桶區(qū)在烏南面澇的延套伸；該區(qū)閥域新陸開項(xiàng)為目眾觸多，腰與政幟務(wù)新舅區(qū)的尾競(jìng)爭乏較為冶激烈獸，其尊主要鞠競(jìng)爭紗方式許仍以價(jià)格竹競(jìng)爭為主趨，小割高層系、多絹層分逼別較里政務(wù)略新區(qū)屬便宜汽40稈0~絡(luò)50醒0、敞30脾0~莖40卵0；在壓雖低單絞價(jià)的蔽同時(shí)樂再設(shè)晉計(jì)較對(duì)小面俘積的御戶型惑，將屑總價(jià)團(tuán)壓低細(xì)。經(jīng)濟(jì)他技術(shù)段開發(fā)漿區(qū)蜀山呼片區(qū)蜀山片區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蜀山允片區(qū)蜀山績片區(qū)如雖然睜也位悼于二攪環(huán)路柏之外墻，但鎖2條版城市斗主干餓道長峰江路染、黃榜山路故將其栗與市炊區(qū)直氧接連偷通，鬼可達(dá)棒性很耍好；早期瞇項(xiàng)目先如夢(mèng)訴園小嶄區(qū)等古在當(dāng)認(rèn)時(shí)售新價(jià)相藍(lán)對(duì)較昌高，徑