年佛山市某商業(yè)居住地塊定位

**項(xiàng)目AB地塊定位思路（補(bǔ)充）**地產(chǎn)2007.4.10本報(bào)告撰寫背景**于2006年11月份針對A、B、C地塊從地塊條件分析、案例參考的角度給到兩地塊的定位及規(guī)劃建議；2007年1月份**針對C地塊的規(guī)劃方案提出修改建議；通過**佛山市場實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告將從降低風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)與項(xiàng)目土地價(jià)值結(jié)合的角度給到項(xiàng)目定位的論證及檢驗(yàn)，給到定位闡述及開發(fā)節(jié)奏建議；歷史溝通本次溝通項(xiàng)目具備何種可塑性？項(xiàng)目的土地價(jià)值分析

A地塊：無開發(fā)限制，可塑性極高。B地塊；容積率適宜，具備打造豪宅社區(qū)的潛質(zhì).項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后的土地價(jià)值體現(xiàn)。地塊編號占地面積容積率建筑面積限制條件A地塊41725㎡4.2約17.5萬㎡沒有限高、沒有商業(yè)限制B地塊60630㎡2.2約13.4萬㎡沿東平路單位限高11層A+B102355㎡≤

4.0約31萬㎡總體需滿足90/70指標(biāo)1.內(nèi)部基本無景觀資源，擁有東平河參與性景觀；2.地塊較大，沿河面長，景觀南向，保證最大景觀戶型3.B地塊較大，適宜內(nèi)部造景能保留較大中心園林；

A商業(yè)金融（兼容居?。〣居住（兼容商業(yè)）東平河項(xiàng)目現(xiàn)狀資源環(huán)境A地塊：高容積率，臨江面少，沿路面多，除去豪宅以外的一切可能存在。B地塊：地塊方正，沿河面長、景觀面朝南，是一塊不可多得的純居住高尚江景豪宅社區(qū)開發(fā)用地。東側(cè)南側(cè)西側(cè)北側(cè)港口路東平路，城市次干道大福路，城市主干道新明路AB1.兩面臨城市主干道，四通八達(dá)，通達(dá)性、昭示性強(qiáng)2.地塊直臨道路可能帶來一定的噪音影響；3.河對岸城市標(biāo)志性場館——世紀(jì)蓮體育中心已開放使用；4.現(xiàn)周邊舊廠房及村莊環(huán)繞，基本生活配套設(shè)施欠缺?，F(xiàn)有配套未來規(guī)劃新興城市中心，現(xiàn)代化濱水生態(tài)城市

。相關(guān)提示：片區(qū)的成熟發(fā)展將類似亞藝公園板塊的區(qū)域發(fā)展模式。從2006年到2009年分兩期對東平河“一河兩岸”進(jìn)行開發(fā),中心組團(tuán)核心區(qū)域發(fā)展開始全面提速。1.2003年5月16日，佛山市政府宣布將投資47億元打造以東平河為中心的禪桂中心組團(tuán)城區(qū)，并將把東平河兩岸的中心組團(tuán)新城區(qū)建成未來佛山的商貿(mào)中心、金融中心、新聞中心、文化中心、體育中心2.廣佛地鐵將向南延伸8公里，跨越東平河直入新城區(qū)3.2007年將重點(diǎn)推進(jìn)五項(xiàng)工作：首先是06H的拍賣；其次就是佛山公園的建設(shè)；還有48個(gè)班配置的公辦小學(xué)2007年開始建設(shè)，預(yù)計(jì)將在2008年秋季開學(xué)；五星級酒店的建設(shè)，目前正在和一些酒店巨頭進(jìn)行洽談，年內(nèi)也有望動(dòng)工建設(shè)；另外還有公共衛(wèi)生大樓的建設(shè)東平河板塊與亞藝公園板塊的發(fā)展對照。東平河板塊正進(jìn)入火爆開發(fā)期，項(xiàng)目所處環(huán)境也相當(dāng)于2002年進(jìn)駐亞藝公園板塊，但競爭更為激烈。可以預(yù)見，3~5年內(nèi)片區(qū)發(fā)展趨于成熟。從2001年到2006年，亞藝公園板塊5年時(shí)間來迅速發(fā)展，現(xiàn)已成為禪城區(qū)配套最完善成熟的首席豪宅聚集區(qū)。環(huán)湖花園原有湖景灣、綠茵鳴苑進(jìn)駐2005年2001年2002年2003年2004年2006年2011年2006年2007年2008年2009年2010年匯銀帝景灣進(jìn)駐鴻翔商住小區(qū)三期匯銀奧林匹克、天湖酈都進(jìn)駐雅居樂進(jìn)駐金地06B、中海06A、匯銀06C本項(xiàng)目、凱德置地、招商地產(chǎn)進(jìn)駐開發(fā)東平大橋東面300畝土地準(zhǔn)備推出怡景麗苑已有東方水岸、海景藍(lán)灣進(jìn)駐繼續(xù)加推新地塊…繼續(xù)加推新地塊…繼續(xù)加推新地塊…優(yōu)勢1.新興城市核心區(qū)域，未來規(guī)劃配套完善，前景動(dòng)人；2.一線河景，坐北向南，景觀條件優(yōu)越；3.交通便利，通達(dá)性和昭示性極佳；4.指標(biāo)靈活，項(xiàng)目可塑性高。劣勢1.位于舊區(qū)，生活配套不完善，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá)；2.地塊處于立交橋下，商業(yè)氣氛不足；3.項(xiàng)目A地塊容積率較高，不適宜作豪宅定位；4.緊臨大福路存在一定的噪音影響。項(xiàng)目優(yōu)、劣勢總結(jié)A地塊：容積率高，限制小，可塑性極高，除去豪宅以外的一切可能存在。B地塊：容積率低，是一塊不可多得的純居住高尚江景豪宅社區(qū)開發(fā)用地本次溝通綱要點(diǎn)A地塊B地塊定位為怎樣的豪宅？定位方向討論市場定位及戶型定位規(guī)劃建議規(guī)劃建議最合適的定位項(xiàng)目定位思路說明項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目定位思路說明A、B地塊分別定位原因：A、B地塊被市政路隔開，改變難度較大；A、B地塊容積率不同，代表不同層次的市場產(chǎn)品；A、B地塊的地形、地貌不同，土地價(jià)值體現(xiàn)也應(yīng)不同。優(yōu)點(diǎn)：可以有效提升B地塊住宅價(jià)值；A地塊集中解決項(xiàng)目70/90條件限制。A地塊定位探討。——一切可能的定位。A地塊項(xiàng)目定位的N種可能寫字樓公寓或酒店大型商業(yè)住宅商務(wù)公寓普通公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓純酒店購物中心專業(yè)市場綜合休閑娛樂中大戶型為主中等戶型為主中小戶型為主在追求項(xiàng)目利潤最優(yōu)化的同時(shí)，須從風(fēng)險(xiǎn)控制及物業(yè)可變現(xiàn)條件去考慮判斷。1寫字樓可行性條件處于繁華城市中心商務(wù)氣氛濃交通便利城市規(guī)劃商務(wù)中心佛山寫字樓可行性分析案例：佛山寫字樓分布板塊區(qū)域位置區(qū)域現(xiàn)狀、特點(diǎn)代表項(xiàng)目季華路季華五路沿線一帶城南新區(qū)城市東西軸線機(jī)構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè)，檔次稍高，樓齡長周邊住宅出租辦公非?；鸨l(fā)展大廈、電力大廈、經(jīng)華大廈、廣東發(fā)展銀行大廈等、太平洋保險(xiǎn)公司、中保人壽等祖廟-汾江中路季華路以北、親仁路以南、祖廟路周邊、佛山大道以東舊城區(qū)舊區(qū)商業(yè)中心、商場、酒店多交通擁擠出租物業(yè)為主，部分樓齡較新生活配套齊全百花廣場、東建大廈創(chuàng)業(yè)大廈、永豐大廈等南海大道南海大道一帶南海中心南海南北軸線、交通便利銀行及行政、事業(yè)機(jī)關(guān)多少量出租寫字樓物業(yè)，樓齡長財(cái)匯大廈有爛尾歷史財(cái)聯(lián)大廈、財(cái)匯大廈、經(jīng)委大廈等硬件體系——外立面/電梯/空調(diào)/其實(shí)商務(wù)配套KPI體系外因內(nèi)因明確定位——功能相對單一/小戶型/…一流的軟件配置地理位置——城市核心繁華地段交通可達(dá)性——地鐵、主干道沿線溢價(jià)空間——區(qū)域發(fā)展增值潛力功能布局——平面布局…人流及商業(yè)氣氛、需求旺盛辦公智能化系統(tǒng)物業(yè)管理佛山寫字樓的KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系）可行性判斷：而根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)位加以預(yù)估，在未來5年很難成形商務(wù)氛圍，在不具備商務(wù)氣氛的情況下，寫字樓的出租及銷售的可能性很低！不可行公寓、酒店類型的定位探討。2-11.普通公寓2.商務(wù)公寓3.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.純酒店模式公寓、酒店類型條件——處于繁華地段小戶型為主1.普通公寓佛山類似案例一——世紀(jì)名軒戶型單間一房兩房兩房單套小三房三房單套建筑面積16-22㎡24-31㎡72-95㎡87㎡80-91㎡121-136㎡比例11.8%11.8%17.6%5.9%23.5%29.4%位置：大福南路，坐擁未來佛山的都市核心位置，規(guī)劃前景利好規(guī)模：占地5000平米，總建：2.3萬，7～25層為住宅，共320多套住宅定位：新貴領(lǐng)地?都市核心客戶：公司白領(lǐng)，年輕政府公務(wù)員，投資者價(jià)格：住宅均價(jià)：4100元/平米（毛坯）；單間：4500元/平米（毛坯）點(diǎn)評：單間最受歡迎，部分在公開發(fā)售不久，已經(jīng)全部售罄，且實(shí)現(xiàn)較高單價(jià)！項(xiàng)目總占地面積㎡總建筑面積㎡容積率建筑密度綠地率萬科金色家園913032191272.425%40%佛山類似案例二——萬科金色家園佛山擁類似痰案例剝分析鞏——割萬科局金色薦家園一期公寓各部分戶型公寓（單間、一房一廳）公寓面積區(qū)間36～67m2均價(jià)約4500元/m2（毛坯）備注其中南?？蛻粽伎偭康?0％左右。佛山氧普通苗公寓挽市場催總結(jié)佛山滔市場作普通標(biāo)公寓來市場泳尚處西于起澡步階箏段產(chǎn)品朋、客糾戶容剖易出凡現(xiàn)同渣質(zhì)化齊；普通霞公寓智市場六銷售初情況訓(xùn)良好過去臟一年筒,毛饒坯價(jià)餃格范楊圍在澡42恥00纏-4找50環(huán)0元杏/㎡鉤之間源。功能酒化體啞系—識—純居蠶住KP篇I體系外因內(nèi)因明確獅定位沾——功能蓮相對材單一瀉/小遮戶型夢/…一流姥的合紫作團(tuán)孕隊(duì)地理?xiàng)U位置糕——長城市櫻核心幕繁華棋地段交通牽可達(dá)郵性—拆—地康鐵、主緞干道低沿線溢價(jià)床空間悶——區(qū)域廊發(fā)展敏增值抓潛力獨(dú)具饒?zhí)厣恰ㄖＰ问街?升宏值潛刮力/掘…人流終及商悠業(yè)氣職氛、需求劫旺盛規(guī)劃艱設(shè)計(jì)物業(yè)普管理佛山宜普通幕公寓曲的K集PI照體系瓣（關(guān)階鍵績房誠效指蕩標(biāo)體曉系）可行銳性判乘斷:肆項(xiàng)目位具備異足夠廳的先洪天、講后天館條件奴，同如時(shí)存檢在市閑場需育求，施銷售步速度千較快綁，但障價(jià)格蚊受到植限制烏，根據(jù)紛市場遼價(jià)格助趨勢桑結(jié)合住本項(xiàng)乞目所蛋在區(qū)糧位加熄以預(yù)如估，月可實(shí)瓶現(xiàn)5攪00轎0的均色價(jià)，實(shí)現(xiàn)辭價(jià)值斥低，蛛同時(shí)透本地分塊建換筑面討積在忌17吉萬，奔不可莊能全薪建普吸通公罪寓。不經(jīng)蓮濟(jì)，視沿街民少量借可行格。2-2佛山攻商務(wù)嶄公寓狹可行升性分哄析1.普通公寓2.商務(wù)公寓3.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.純酒店模式公寓頭、酒緣瑞店類澇型條件——城市商業(yè)中心地段/商務(wù)配套完善片區(qū)有辦公氛圍停車位充足電梯充足產(chǎn)品形象好2.慮商務(wù)經(jīng)公寓案例劫借鑒灘一—灶—深指圳財(cái)程富廣嫩場B籃座B座位置黃:位脾于深劃圳車線公廟波地鐵房誠口,喇該區(qū)子域中糊小企還業(yè)非中常集跌中,瀉辦公帶氣氛電濃厚培;目標(biāo)匪客戶豪:投籠資者亂及中戲小企溫業(yè)主虎為主壤;使用拍用途胖:小暴企業(yè)飄辦公旺為主枯;物業(yè)外性質(zhì)巖:商撲住7從0年佛山府案例這借鑒溉二—雜—匯黎博星耳辰項(xiàng)目扭名稱薪：匯傲博星計(jì)辰定位列：菁醫(yī)英公摩寓創(chuàng)新劍點(diǎn)：1、引腫入“LO反FT公寓繪概念講”；2、首捎創(chuàng)4.窗5米層破高公迅寓，功空間孫間隔疑創(chuàng)意鐘靈活叨；3、34平米凍的小富空間粒，可裂自由腔分合皮。創(chuàng)新昨案例迷分析客戶胖對這日種創(chuàng)拐新型喘產(chǎn)品哭認(rèn)同梢度較細(xì)高，4.除5米層恥高創(chuàng)古新產(chǎn)精品實(shí)音現(xiàn)50黃0元/平米袋的溢艷價(jià)；4層創(chuàng)你新產(chǎn)革品推幫出即在售罄汁；創(chuàng)新旦效果損評價(jià)功能禮化體爛系—族—商務(wù)唱辦公環(huán)、S勾OH泊OKP蟻I體系外因內(nèi)因明確圖定位父——功能啄相對紀(jì)綜合隸多樣行/小泄戶型桑/…一流叨的合戀作團(tuán)劍隊(duì)地理雕位置抽——緞城市鐵核心帝繁華木地段交通慕可達(dá)欠性—拌—地鐵芒、主伶干道殲沿線溢價(jià)標(biāo)空間府——區(qū)域肚發(fā)展叛增值巨潛力獨(dú)具執(zhí)特色行——建筑序形式苦/平崖面布棕局/般升值想潛力俘/…人流鉗及商歌業(yè)氣染氛、給需求支旺盛規(guī)劃羞設(shè)計(jì)物業(yè)盜管理佛山綿商務(wù)覺公寓禍的K荒PI豈體系慰（關(guān)初鍵績嫌效指蹄標(biāo)體帝系）可行助性判掃斷：蚊項(xiàng)目躬尚未即具備躺足夠吼的先暗天條柔件，熱商業(yè)襖氣氛琴較欠葵缺，稈價(jià)格奔受到鑄限制養(yǎng)，實(shí)扣現(xiàn)價(jià)飄值低沉。不可堅(jiān)行佛山鄰產(chǎn)權(quán)際式酒行店可裕行性述分析經(jīng)營條件——聘請專業(yè)酒店管理公司管理或成立專業(yè)租賃部每年固定的年度分紅返回客戶相關(guān)配套完善，尤其是商務(wù)配套入住率有保障每年贈送客戶一定期限免費(fèi)入住權(quán)。1.普通公寓2.商務(wù)公寓3.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.純酒店模式公寓略、酒槽店類爆型3.套產(chǎn)權(quán)伴式酒郵店公場寓2-3項(xiàng)目三水花園酒店推售均價(jià)10000元/m2價(jià)格支撐點(diǎn)廣州花園酒店直接派遣團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理發(fā)展商有一定實(shí)力，回報(bào)得到一定的保證客戶來源地三水、禪城、南海、香港、廣州客戶類型以投資客戶為主，其中大部分為三水一帶的客戶。在現(xiàn)時(shí)認(rèn)籌的客戶中，佛山禪城的客戶占10％，南?？蛻粽?5％。禪城、南海投資客戶分析該部分客戶在禪城、南海一帶缺乏可供選擇的投資渠道佛山棉類似泳案例呆分析信——歪三水裳花園是酒店佛山痛產(chǎn)權(quán)拖式酒宵店可陡行性葵分析巨總結(jié)聘請絹專業(yè)畫酒店纖管理繁公司納費(fèi)用龍相對貼較高講、存盾在一缺定操障作難癢度；業(yè)主蘆利潤則與酒辯店經(jīng)柏營相絞關(guān)，啞發(fā)展影商承袋擔(dān)一苦定風(fēng)嘴險(xiǎn)；目前您佛山似禪城郵暫時(shí)趨缺乏荷類似撿物業(yè)佛類型她；溢價(jià)紫空間培大，泊可賣乎高價(jià)險(xiǎn)，價(jià)陳格視劣投資青回報(bào)擾率而鈴定；通常歉產(chǎn)權(quán)翁式酒難店體賭量較前小,逼約在像30搬0間訓(xùn)-4殖00劍間房滅以內(nèi)佛山壓產(chǎn)權(quán)迎式酒辯店的百KP懲I體糧系（照關(guān)鍵廈績效騙指標(biāo)立體系園）功能貝化體默系—恰—星級源酒店低功能策，硬璃軟性必配套仇完善KP候I體系外因內(nèi)因明確序定位咱——星級壩酒店責(zé)式布捏局、桑服務(wù)兆/投貧資回浮報(bào)/檔…一流別的合港作團(tuán)回隊(duì)地理肆位置測——株旅游破、休鋼閑區(qū)交通蔑可達(dá)陡性—敘—地鐵松、主干僻道沿截線溢價(jià)頂空間浮——噴投資滅回報(bào)聾率、斬承諾歌、區(qū)域磁發(fā)展寺升值賞潛力獨(dú)具寶特色域——使用毛權(quán)與撫經(jīng)營燃權(quán)分督離/阻經(jīng)營僚性/笑…區(qū)域傍旅游蕩業(yè)發(fā)離展良朵好，覆消費(fèi)荷需求弓旺盛酒店鼠式經(jīng)沙營管珍理規(guī)劃徒設(shè)計(jì)可行咐性判產(chǎn)斷：賀有一頭定的意可行娃性，押但A嶄地塊慘總建愁約1盈7萬蠶㎡，狐體量意較大聚，同泊時(shí)對譜發(fā)展馳商在弊后期該管理飛經(jīng)營齊及運(yùn)吸營的乒控制塞能力怖要求蟻很高垃，操伍作難嶼度大民，風(fēng)陣險(xiǎn)較叼高。風(fēng)險(xiǎn)紋太高發(fā)展跟商相都關(guān)類餡型物插業(yè)開滲發(fā)經(jīng)杏驗(yàn)豐穿富及席營運(yùn)躬控制隙能力朱強(qiáng)比較捐缺乏條件鴨——由品討牌物塘管公覆司進(jìn)磁行管窄理或縣聘請爆專業(yè)蔽酒店恭管理戶公司磚經(jīng)營劫管理高品鄰質(zhì)的鋸星級表人文京服務(wù)生活盤、商御務(wù)配儲套完憂善專有貌空間脫、尊監(jiān)貴感到、高束度私熔密性佛山灣酒店足式公怕寓可辨行性留分析2-41.普通公寓2.商務(wù)公寓3.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.純酒店模式公寓刑、酒令店類哈型4.置酒店僵式公艘寓佛山惑類似娛案例相分析加—尚狡輝苑糠、順扇德時(shí)被代大冒廈項(xiàng)目推售時(shí)間總套數(shù)面積范圍主要客戶尚輝苑*香格里奧2003年10月300多戶20-50m2.大部分是禪城、南海桂城各類公司以及附近眾多童服生產(chǎn)企業(yè)的中層管理人員。一半以上是屬于投資性質(zhì)。項(xiàng)目總套數(shù)功能分布順德時(shí)代大廈339戶一至三層為商務(wù)區(qū)；四層是物業(yè)管理商務(wù)中心；五至十三層是實(shí)行酒店式管理的SOHO酒店式公寓。佛山霞現(xiàn)有健酒店慢式公關(guān)寓推坐出時(shí)跑間較允早，圈投資坑客占財(cái)?shù)劫徳匈I客漿戶半框數(shù)以壩上，診目前選的使騰用客窩戶已商商務(wù)頌用途位為主涼。佛山咽酒店互式公歐寓可她行性慌分析酒店傷式公忍寓一努般位封于金山融中測心或腥者可摘獨(dú)享偶稀缺蔑資源非的城鞭市景牲觀休訊閑區(qū)淹，強(qiáng)顆調(diào)私請人性枝、專謝有性營、資碌源稀坦缺性繩；所提窩供的客星級仁酒店掩式服棟務(wù)無洋法用麗規(guī)定崇的標(biāo)承準(zhǔn)衡否量，凳服務(wù)靈標(biāo)準(zhǔn)日難以已作出兩定性梁比較術(shù)；物業(yè)餅以居緒住功董能為絨主，塔租售撿并舉絡(luò)，通年常為馳出租勞；溢價(jià)發(fā)空間今較具午彈性率化，故價(jià)格倆視物踐業(yè)硬漠性配刻套及揮軟性龜服務(wù)范情況弊而定條。佛山逢酒店犁式公牛寓的理KP匯I體務(wù)系（鄙關(guān)鍵吉績效鑰指標(biāo)始體系鋼）功能閉化體核系—終—以居溜住功拴能為含主，脊硬軟醉性配洞套完拍善KP妨I體系外因內(nèi)因明確箭定位今——私人濤尊貴吧空間滑/優(yōu)蹦越感番/…一流驚的合養(yǎng)作團(tuán)殖隊(duì)地理瞧位置襯——尸金融縣中心狀或者裹都市筆景觀維休閑纖區(qū)交通豎可達(dá)怎性—州—地宅鐵、主干列道沿頸線溢價(jià)杯空間餃——景觀條資源、服壓務(wù)品估質(zhì)獨(dú)具經(jīng)特色擾——私密附性/狐專屬半性/鑼強(qiáng)制臂性視鉤覺沖匪擊性/…自然暑景觀盾資源外的稀湖缺性酒店梁式物煉業(yè)管安理或毀引入還酒店進(jìn)凍行經(jīng)尾營管銷理可行改性判關(guān)斷：齡投資此較大怠，市場笛運(yùn)作會風(fēng)險(xiǎn)鹿相對姿較小恥，但屢體量寨一般播在3老萬㎡響左右栗，而肆另一能方面赴產(chǎn)品屢的溢琴價(jià)空偶間相鋤對有錫彈性澆，便句于價(jià)嬌格提鬧升。佛山華純酒堪店可遠(yuǎn)行性嚷分析1.普通公寓2.商務(wù)公寓3.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.純酒店模式公寓夫、酒論店類旨型條件——由品牌物管公司進(jìn)行管理或聘請專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營管理高品質(zhì)的星級人文服務(wù)生活、商務(wù)配套完善專有空間、尊貴感、高度私密性城市中心或旅游勝地，靠高頻率的入住率營利。5.純酒店模式2-5項(xiàng)目佛山賓館星級★★★★★所屬片區(qū)禪城區(qū)基本情況總套數(shù)：489間服務(wù)設(shè)施中西餐廳、會議室、宴會廳、商務(wù)中心、健身房行政樓層特設(shè)行政之家智能化設(shè)施全部房間可免費(fèi)寬帶上網(wǎng)佛山舞類似晴案例換分析評——迎佛山票賓館佛山億市首姨家”漲五星劫級旅攀游飯柱店”項(xiàng)目佛山金城大酒店星級★★★★所屬片區(qū)禪城區(qū)基本情況總套數(shù)：186間服務(wù)設(shè)施中西餐廳、會議室、商務(wù)中心、健身房等智能化設(shè)施全部房間可免費(fèi)寬帶上網(wǎng)佛山掃類似食案例湯分析跡——研佛山帶金城夠大酒真店佛山鍛市四貌星級老涉外攜旅游坑飯店佛山甲酒店鬧可行憐性分余析總鄭結(jié)聘請然專業(yè)之酒店健管理滑公司餓費(fèi)用瓦相對尋較高甚、存巖在一淡定操極作難國度；屬于貌長期撈自持需物業(yè)柱，投艷資、蔥經(jīng)營楊成本戒高，協(xié)發(fā)展售商承植擔(dān)風(fēng)瞧險(xiǎn)較脆高；目前棋佛山覺禪城景暫時(shí)憶缺乏館類似細(xì)物業(yè)饒類型因；溢價(jià)焰空間距大，飄但可忌變現(xiàn)栽性差止，投吳資回席報(bào)率攻視后噸期經(jīng)議營管暑理、腔推廣牢效果降而定憑；佛山吐酒店瞎的K更PI羊體系杠（關(guān)律鍵績捷效指弄標(biāo)體閃系）功能飾化體堂系—等—星級埋酒店拖功能甩，硬障軟性定配套效完善KP胸I體系外因內(nèi)因明確察定位船——星級城酒店賄式布壇局、圖服務(wù)該/投球資回足報(bào)/宅…一流戴的合盛作團(tuán)典隊(duì)地理疤位置旗——乓旅游要、休術(shù)閑區(qū)交通春可達(dá)雕性—鼠—地鐵姐、主干將道沿蓄線溢價(jià)驢空間丟——血投資私回報(bào)容率、貍承諾艷、區(qū)域碎發(fā)展蓮升值對潛力獨(dú)具骨特色迎——使用甜權(quán)與爪經(jīng)營慕權(quán)分怒離/車經(jīng)營舌性/耽…區(qū)域搞旅游捆業(yè)發(fā)葡展良褲好，嫁消費(fèi)售需求思旺盛酒店憂式經(jīng)惱營管莫理規(guī)劃誼設(shè)計(jì)發(fā)展昨商相獎(jiǎng)關(guān)類思型物廈業(yè)開狀發(fā)經(jīng)薦驗(yàn)豐選富及貞營運(yùn)矩控制妙能力其強(qiáng)可行緩性判枝斷：枕存在撒可行兔，但納長期任持有竊產(chǎn)業(yè)滿，投盞資大富，風(fēng)嬸險(xiǎn)高萬，回賣收期稅長。風(fēng)險(xiǎn)室太高糠，不雨建議類型普通公寓商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓純酒店模式功能居住辦公及居住居住居住、辦公居住裝修可不帶裝修一般裝修精裝修、帶家具精裝修、帶家具豪華裝修、帶家具業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)較低一般較高一般高影響因素周邊生活配套商務(wù)氛圍、交通旅游區(qū)、人流量、硬件配套、軟性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自身硬件標(biāo)準(zhǔn)及軟性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)旅游區(qū)、人流量、硬件標(biāo)準(zhǔn)及軟性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，后期運(yùn)營推廣目前市場均價(jià)5500元左右/m2暫時(shí)無案例參考10000元/m2暫時(shí)無案例參考佛山賓館標(biāo)準(zhǔn)間平常：578元/間旺季：1270元/間溢價(jià)空間一般一般大彈性大彈性大溢價(jià)因素規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展/區(qū)域發(fā)展投資回報(bào)、承諾實(shí)惠、服務(wù)品牌收益方式銷售可租可售銷售可租可售出租后續(xù)操作管理物業(yè)管理物業(yè)管理、辦公服務(wù)酒店式經(jīng)營管理（須較強(qiáng)的經(jīng)營能力）酒店式物業(yè)管理酒店式經(jīng)營管理酒店式物業(yè)管理酒店式經(jīng)營管理本項(xiàng)目借鑒指數(shù)★★★☆★☆★★★★☆★★本項(xiàng)目限制條件可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值不高項(xiàng)目本身的商務(wù)條件不成熟，不利于銷售．體量要求有限，約1萬多㎡，缺乏經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)太高存在可行，體量約在3萬㎡左右。投資大，回收周期長，缺乏經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)太高公寓幟及酒背店模沙式研曠究總棵結(jié)集中俊商業(yè)囑可能賠的定辣位模遙式核心功能核心商圈輻射范圍典型案例購物中心模式購物一般為3公里沃爾瑪、百佳等大型超市及百貨店等專業(yè)市場模式購物全市（甚至全國）電器、陶瓷城、家具城、汽車市場等休閑娛樂模式某種特定的休閑、娛樂需求全市范圍食街、酒吧、夜總會等對于靜大中蘿型集瞇中商綿業(yè),秧其經(jīng)理營方等式無含外乎乎如下承幾種遺:成功填關(guān)鍵恨條件霜：1捷-3犧公里遇范圍異內(nèi)，論需要秀有約帥10擔(dān)萬消將費(fèi)人懲群的億消費(fèi)貧基礎(chǔ)撇。購物垂中心畝模式揀探討成功滴關(guān)鍵爛要素增：引湯入知吉名品替牌的香大型縣超市因作為并核心腔主力旨店項(xiàng)目規(guī)劃周邊環(huán)境基本輻射半徑主力店經(jīng)營狀況東建世紀(jì)廣場共4層，以服裝、精品百貨為主人流較大，商業(yè)氛圍較濃約1－3公里1F：屈臣氏、KFC1樓較好；2樓以上較差；易初蓮花共2層，超市與百貨綜合客戶以周邊居民為主約1－3公里易初蓮花較好；鴻業(yè)現(xiàn)代城共5層，超市、百貨與酒樓人流較大，商業(yè)氛圍較濃約1-3公里順聯(lián)廣場、百佳百佳較好、順聯(lián)一般3-1對于活購物山中心外來說盜，需半要較漫多的狗人流爭量及燙周邊憐人口跪基數(shù)壇。本項(xiàng)常目三趣大因掘素影嘉響商納業(yè)的么可行掃性：1、凈處于嚼立交針橋下作，不捆利于謎車流乞到達(dá)襖；2、蘋處于怠單邊制人流反位置霧，本仰區(qū)商攝業(yè)片連于單蛙邊輻宋射位聚置。3、猴現(xiàn)階塊本項(xiàng)切目一縣公里如范圍剖內(nèi)是泉一片校荒涼品，起浴碼五跡年內(nèi)恢商業(yè)牌不成淚氣候章。購物漁中心攔模式疑的探鍋討玫瑰此園商容圈城南慎商圈湖景掛片區(qū)筐新興杠商圈立交套橋下燈，單戶邊輻略射區(qū)萍域，災(zāi)設(shè)置楚大型謀購物餓中心吐可行泰性不吼高。爽設(shè)置布社區(qū)南服務(wù)碌型中肯小購戀物中列心存負(fù)在機(jī)蜜會專業(yè)承市場絡(luò)模式倒探討類型1類型2經(jīng)營類型特點(diǎn)日常消費(fèi)類產(chǎn)品特殊消費(fèi)品或工業(yè)產(chǎn)品成功關(guān)鍵要素周邊人流量，行業(yè)聚集規(guī)模、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)平臺案例項(xiàng)目鴻運(yùn)電腦城國美（南海）華夏旅游產(chǎn)品專業(yè)市場陶瓷城經(jīng)營產(chǎn)品電子電腦家用電器佛山特產(chǎn)陶瓷潔具位置環(huán)境位于佛山汽車站，交通便利人流量大位于鹿璟村，鄰依靠易初蓮花與城市廣場東方廣場的一部分，周邊人流極旺位置較偏產(chǎn)業(yè)聚集有無無有經(jīng)營狀況好一般差好3-2產(chǎn)品類型競爭案例目標(biāo)客戶市場空缺本項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)日常消費(fèi)品體育用品體育路位于體育路,因歷史原因,經(jīng)過十幾年發(fā)展,相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集.本地體育愛好者小面臨超市\(zhòng)百貨的競爭;專業(yè)市場容非一朝一夕形成,風(fēng)險(xiǎn)較高童裝環(huán)市童裝城位于市區(qū)；產(chǎn)業(yè)聚集；前店后廠，價(jià)格低廉；批發(fā)商販，普通消費(fèi)者小高家電國美位于市區(qū)內(nèi)成熟繁華地段；市內(nèi)各區(qū)域客戶大高如以管日常昨消費(fèi)毅品為煎主，霧經(jīng)營蘭風(fēng)險(xiǎn)施較高立交激橋下妹，交平通便場捷性賄差，鄉(xiāng)豐且單偽邊輻汗射區(qū)蜂域，壓可行怠性不抬大日常秘消費(fèi)鞠品主嘗題商量業(yè)不邀成功慕案例漿：華績夏旅魔游商撿品交紅易中旁心（驚即東事方廣值場的輝德勝息樓）焰，經(jīng)迫營失約敗，雕重新圍定位霞為“璃食街口”總體右經(jīng)營呈狀況閃：經(jīng)營獲失敗碎，現(xiàn)啟正重茅新定亭位招端租位置消環(huán)境膛：位于宮老城塑區(qū)內(nèi)拍，周續(xù)邊有止大量步居住尋區(qū)，脈商業(yè)卡氛圍材較濃規(guī)模：共仆4層恨，約維1萬溪平方尼米業(yè)態(tài)厘規(guī)劃：1層樂——廟土特洲產(chǎn)、慘保健禾品、末藥材涌等；2層章——與金銀插玉器貿(mào)、工株藝品撞、飾茶品等越；4層斥——購特色缺美食怨城；分析：以兆經(jīng)營佛山籌特產(chǎn)為主窩，本利地人嚴(yán)對此票類產(chǎn)準(zhǔn)品的慌需求霧和興等趣不能高，主要畝消費(fèi)籃群體鞋為外島地人科，項(xiàng)啄目缺敵乏足望夠的怖客戶框支撐；結(jié)果：經(jīng)讓營定打位基癢本失幫敗，鋼“特薦產(chǎn)”裁面積培大量撓縮減患，重銜新招戚租，職大量窩酒樓掠餐飲扯進(jìn)駐魯，如寶“味咬千拉漠面、催櫻田扁美食房誠、快蛛樂一狐櫥”祝等。如以蠻特殊偷消費(fèi)濱品或觀工業(yè)種產(chǎn)品屬為主層，本顧項(xiàng)目朽經(jīng)營派風(fēng)險(xiǎn)銳較高分類競爭案例目標(biāo)客戶市場空缺本項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)工業(yè)產(chǎn)品不銹鋼瀾石國際金屬交易中心位于中國不銹鋼名鎮(zhèn)；總建面93萬平方米；政府扶持；包含與不銹鋼相關(guān)的各類產(chǎn)品與服務(wù)；國際國內(nèi)廠商小高特殊民用產(chǎn)品陶瓷中國陶瓷城周邊陶瓷廠商聚集；總建面75萬平方米；每年舉辦全國一流的陶瓷博覽會；國際國內(nèi)廠商小高華夏陶瓷城占地1400畝；包含與陶瓷相關(guān)的各類產(chǎn)品與服務(wù)；國際國內(nèi)廠商珠三角私人客戶小高家具樂叢家具城鋪位面積280萬平方米；包含家具產(chǎn)業(yè)鏈的各類產(chǎn)品和服務(wù)國際國內(nèi)廠商全國私人客戶小高一、薯周邊頁缺乏腸相關(guān)煮產(chǎn)業(yè)奸聚集傍，難間以成偏行成虹市；氏二蔬、即偶使可錫行，攏短期顏銷售率的可制能性瘡低，著投資籠收益轟低。佛山貪同類撒不成導(dǎo)功案育例：家天澇下—僅—一律廂情令愿的思專業(yè)績市場扁，每惰況日深下，竟演變功為“咱食街周”總體仿經(jīng)營盟狀況逝：經(jīng)營罷狀況蛙不佳憂，空萄置率前約5敲0％位置倒環(huán)境瓜：位于質(zhì)南?？芄馂懲嚷罚歉浇鼒?jiān)有大義量中嚴(yán)高檔雅居住折區(qū)規(guī)模：占站地7臣.5你萬平抬方米辱，建求筑面享積1豪3萬跑平方耕米業(yè)態(tài)向規(guī)劃：1層禽——蓮衛(wèi)浴晨、地喬板、貴五金遭、天存花；2層茶——各窗簾留、櫥狗柜、忘家私肅等家巡壽居用危品；3層能——痛家私薦；產(chǎn)品舌設(shè)計(jì)：利四用中仇庭、跌中心兔庭院祝、內(nèi)鳥街、胖外街鳳的設(shè)哪計(jì)，對人鞠流進(jìn)第行充破分引槽導(dǎo)；結(jié)果：以原家庭浩裝修金為主縣題，每種狼業(yè)態(tài)沫在佛甲山均佛有更傘大型登的專到業(yè)市什場，戀項(xiàng)目壘面臨家的競對爭范坑圍廣；因陜規(guī)模嚇限制畢，每種踩業(yè)態(tài)樂均難偷以形樸成聚秋集效歌應(yīng)；最揮終經(jīng)鴿營難酬于維據(jù)持，房誠各種繳酒樓兩相繼劈燕進(jìn)駐，最終熟變?yōu)槠葑饨鹉w收益揉較低斑的“對食街報(bào)”休閑百娛樂晃模式左探討成功噴關(guān)鍵冷要素財(cái)：低租匪金、規(guī)鏟模、財(cái)聚集色、特菠色位置環(huán)境規(guī)模特色經(jīng)營狀況季華美食長廊交通主干道(早期營業(yè)時(shí),位置較偏)食街內(nèi)共約40家店，單店規(guī)模約400－600M2，總面積約2萬M2匯集了各種菜系；全部為中檔酒樓；好桂瀾路避風(fēng)塘住宅、廠房皆有，片區(qū)成熟度一般超過5000M2單一菜系；規(guī)模大；消費(fèi)低；好大明星電影院同濟(jì)路與普瀾路交匯處2萬平米以上一樓:街鋪以餐飲為主;四樓:加州紅五樓:電影院好3-3季華遣美食鏟長廊股——番平價(jià)林中檔西餐廳汁聚集規(guī)模熄：總怨建面珠約2萬平贊方米柏，聚窯集了40家以菜上的型餐廳巷酒店紙；趨建團(tuán)筑：偷街區(qū)蒼形式葵，均潤為2層，耕單店抽規(guī)模肢約40首0-僻60板0平方踏米；屋特色卸：集崗中了網(wǎng)各式薯菜系濤；休閑任娛樂胃模式增典型縣案例以低自成本顧，平霸價(jià)取貍勝！集中其商業(yè)斯模式歡研究象總結(jié)對于港本項(xiàng)梯目來濱說，厚集中晚商業(yè)芹風(fēng)險(xiǎn)懸較高墻，短武期內(nèi)帝很難延看到掃商業(yè)灣前景禾，但機(jī)可適雞量設(shè)所置中街小型初社區(qū)鏟型購勇物中濫心及吐少量環(huán)中高瀉檔休垃閑娛透樂餐虜廳核心功能核心商圈輻射范圍商業(yè)要求本項(xiàng)目情況可行性購物中心模式購物一般為3公里居民聚集、人流量龐大現(xiàn)階段一片荒涼，五年后居住氛圍漸成。大中型購物中心可行性不大，滿足社區(qū)需求小型購物中心可行。專業(yè)市場模式購物全市（甚至全國）消費(fèi)人流量大或存產(chǎn)業(yè)鏈無產(chǎn)業(yè)鏈且單邊輻射人流量小可行性不大休閑娛樂模式某種特定的休閑、娛樂需求全市范圍租賃、低租金快速銷售變現(xiàn)無法變現(xiàn)，并非理想選擇。但可選擇少量中高檔餐飲滿足社區(qū)及東平河邊休閑人流的需求A地間塊住視宅定惱位模貌式探慣討。41.劑普通術(shù)公寓2.光中等殼戶型3.擁中小宮戶型4.骨純小彈戶型1.由大戶骨型住宅安類型？不同洲戶型重定位瞧對地鞭塊的以關(guān)鍵脫性指字標(biāo)要計(jì)求面積區(qū)間普遍容積率要求環(huán)境噪音景觀市場需求量競爭情況中大戶型150平米以上一般較小很好要求安靜較高較小非常激烈中等戶型120-150一般都在3.0以上相對較好較高較大非常激烈中小戶型80-120一般都在3.0以上一般即可一般很大較小純小戶型30-80一般都在4以上一般即可無要求較低較小較小A地塊實(shí)際情況4.5一般，高容積率且長方型地塊，噪聲強(qiáng)較難營造好環(huán)境很噪一般，僅有少量東平河景不同詠戶型登定位旺的收眉益與傭風(fēng)險(xiǎn)指評估面積區(qū)間可能銷售價(jià)格銷售速度與B地塊的關(guān)系市場競爭力中大戶型150平米以上6000-7000**客戶重疊**中等戶型120-1506000-7000****客戶重疊****中小戶型80-1206000-7000*****客戶錯(cuò)開*****純小戶型30-806000-7000****客戶錯(cuò)開****A地塊實(shí)際情況4.5一般，高容積率且長方型地塊，噪聲強(qiáng)較難營造好環(huán)境很噪一般，僅少量東平河景A地返塊住召宅定獨(dú)位建腥議產(chǎn)品賄定位不:30獻(xiàn)-9扇0㎡綱中小脖戶型甩的精盜英社窗區(qū)風(fēng)險(xiǎn)栗低，歡速度怨快，委同時(shí)叉可以嘴最大構(gòu)限度槽地承持擔(dān)項(xiàng)躁目7羅0/抗90安限制區(qū)。在商垂務(wù)氣禽氛不掏成熟耕的情五況下挨，可膀?qū)崿F(xiàn)黎的市秀場價(jià)遞格不漁高。無商件務(wù)氣光氛，藝銷售伏的可訊能性臨低。存在綁市場摧需求衣，但垮實(shí)現(xiàn)駛價(jià)值伯低。商業(yè)勺氣氛深欠缺煩，可挎實(shí)現(xiàn)品價(jià)值閣低。存在霜可行欄，但增對發(fā)旨展商雞要求簽很高危，操們作難陜度大琴，風(fēng)銜險(xiǎn)較攻高。存在及可行云，市沉場運(yùn)爽作風(fēng)谷險(xiǎn)較負(fù)小，準(zhǔn)有一事定的躬溢價(jià)跟空間超，但曉需控軌制總線量。商業(yè)尊氣氛湊雖未葛形成饑，不填能支完撐大芽型商溫業(yè)的鞋日后約經(jīng)營緣瑞，但賣需補(bǔ)辦充適告當(dāng)生獄活配項(xiàng)套。存在王可行巷，但航持有多期長富，投扛資大究，回括收期價(jià)長，沃風(fēng)險(xiǎn)狀高。商業(yè)廢氣氛殺未形炭成，性且無緞產(chǎn)業(yè)鵝集群融。配置暢社區(qū)味類生肚活配枯套商誕業(yè)。適合煩。A地塊項(xiàng)目定位決策圖寫字樓公寓或酒店大型商業(yè)住宅商務(wù)公寓普通公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓純酒店購物中心專業(yè)市場綜合休閑娛樂中大戶型為主中等戶型為主中小戶型為主純小戶型為主與地各塊條菜件匹悔配，哭市場機(jī)需求巴大高容涌積率栽，高仙噪音邪，無恒競爭救力，捆風(fēng)險(xiǎn)幣大無商務(wù)氣氛，銷售的可能性低。存在市場需求，但實(shí)現(xiàn)價(jià)值低。商業(yè)氣氛欠缺，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值低。存在可行，但對發(fā)展商要求很高，操作難度大，風(fēng)險(xiǎn)較高。存在可行，市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小，有一定的溢價(jià)空間，但需控制總量。商業(yè)氣氛未形成，不能支撐大型商業(yè)，滿足社區(qū)需求小型購物中心可行。存在可行，但持有期長，投資大，回收期長，風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)氣氛未形成，且無產(chǎn)業(yè)集群。社區(qū)存在少量高檔餐飲需求。小戶型雖有市場，本項(xiàng)目體量大不合適與地塊條件匹配，市場需求大高容積率，高噪音，無競爭力，風(fēng)險(xiǎn)大A地倆塊定押位關(guān)馳鍵詞定位乞建議青：3州萬㎡籍酒店階式公悅寓餃+割中小農(nóng)型品燙牌超概市及聯(lián)少量乘沿街曲商業(yè)拐+姥9鵝0㎡垂以下虧中小幣戶型徑住宅與地歡塊條砌件匹退配，燃市場離需求鍋大存在富可行閣，有以一定濫的溢果價(jià)空愛間，禮但需反控制猛總量濁。商業(yè)那氣氛孟未形旦成，擇不能傭支撐岸大型演商業(yè)缸，滿申足社沃區(qū)需充求小刪型購閉物中宮心可扛行。社區(qū)付存在慣少量曲高檔費(fèi)餐飲全需求魯。中小煮戶型園：酒店點(diǎn)式公徹寓：購物項(xiàng)中心團(tuán)：綜合育休閑皮娛樂甲：A地?fù)靿K項(xiàng)新目定秀位A地謎塊定顯位結(jié)論B地塊A地塊小型成超市首層沿街商業(yè)街區(qū)首層沿街商業(yè)街區(qū)住宅住宅住宅住宅住宅酒店逗式公魔寓裙樓邪高級致餐廳B地飛塊定輪位探能討住宅葵部份幕定位重討論商住益部份露定位允討論B地塊

A地塊B地偶塊住碰宅定捏位探立討。B地簽塊資耕料：占地余：60鳴63墨0肉㎡容積捏率：2.清2資源守優(yōu)勢標(biāo)：位算于東怖平河儲板塊挎，片奴區(qū)發(fā)特展前魔景良爭好；偉地塊欲沿河雜，一女線河傷景面徐較長,景觀輸面朝羽南；問題牽：打是造怎唯樣的蔬豪宅具備釋打造暗豪宅專的條廊件1？東葵平祥河20糠07擴(kuò)禪桂些豪宅侵集中始的四福大板陜塊：北調(diào)讓蓄湖促板塊西、千終燈湖沈板塊汪、桂秩城東峽板塊悠、東灶平河邪板塊雅居喇樂花愧園力訊戴上筑本項(xiàng)蘆目麗日暮玫瑰際三四秋期世博寒家園逢二三殿期江南尿名居藍(lán)五六凳期時(shí)代褲名軒保利譜一號譜公館保利殺G1俗38散項(xiàng)目中海蘇萬錦低豪園萬科銀金色接家園沒二期怡翠護(hù)馨園議二期萬科立A7廉項(xiàng)目筐一期怡翠仰玫瑰沖三四掙期金地歡06挺B項(xiàng)恭目恒福比新城頌三期桂南久名都服一期匯銀恰奧園叢二期龍光揮天湖逼麗都長勝逢東海晨藍(lán)灣東建活東方澇水岸中海養(yǎng)06亡A項(xiàng)程目1-1市場賺定位禪桂孕豪宅豎分布期區(qū)域簡分析東平柴河板筍塊調(diào)蓄脈湖板揪塊桂城翻東板侍塊千燈韻湖板嫩塊城南糊板塊凱德薯06躲D千燈吸湖：資源姑：瞎千宗燈湖勒、R誤BD潑規(guī)劃蒸；代表月樓盤垂：中須海萬霸錦豪曉園（襪2期睬）墓保利揮1號價(jià)格?。何?融30遇0主要聚客戶持：桂及城潛在燥供應(yīng)鮮：近予10膏0萬映平米桂城央東（學(xué)千燈緊湖外毛）資源誦：鼠雷巖崗公弄園、棄交通端便利吩、教晉育配皆套代表基樓盤疑：南龜海頤炕景園姑、萬安科凱販旋城價(jià)格崇：召5洞30蜂0主要淋客戶干：桂儲城、鑰南海潛在綁供應(yīng)宋：近醬40縱萬平恨米新中描心區(qū)突東四平河秒（一應(yīng)河兩灣岸）資源膚：杏?xùn)|平陵河景承觀，堵市政釘規(guī)劃脂CB夸D、規(guī)CL淋D代表樣樓盤工：怡磚景麗溜苑、臟東方訴水岸縱、海怕景藍(lán)世灣價(jià)格進(jìn)：奏5小80摘0主要遙客戶飾：禪蜓城潛在義供應(yīng)禁：0汁7-雕08刊年啟掀動(dòng)階婆段近字50遇萬平垮米供淋應(yīng)新中絡(luò)心區(qū)東平下河桂城刃東千燈煌湖外千燈太湖調(diào)蓄爬湖版塊調(diào)蓄藥湖板監(jiān)塊：資源當(dāng)：占代地5彩0萬沖平方漫米的籍調(diào)蓄呀湖，科完善員城市全配套代表滴樓盤束：天櫻湖酈鋒都物匯宋銀奧根園、池雅居桿樂、盯中海秘06樓A、非金地弄06駛B等均價(jià)深：輸5咐50莊0-舅60料00主要革客戶庫：禪田城潛在然供應(yīng)帽：近簡10消0萬星平米正處即于建逐設(shè)中況期階帶段，城市宏資源醒日趨午成熟正處勢于建說設(shè)后犬期階樓段，城市鴨資源飛現(xiàn)已棕成熟正處館于建遼設(shè)中浙期階舒段，城市甲資源涉尚未載成熟正處章于建導(dǎo)設(shè)初驢期階意段，溝城市損資源場尚未飛成熟禪桂械四大篇豪宅繩板塊撓分析豪宅開具備釘?shù)耐饽織l稻件：外部套擁有犧良好羅的城壺市規(guī)妖劃、柄發(fā)展欣前景腸、城醋市資筐源配故套及向稀缺妄的景尖觀資盾源。東建喇東方廁水岸萌一期中海低06適A/示約4刺0萬津/粥r嬸≤2企.0長盛帽海景填藍(lán)灣找一期雅居牛樂一色期1季備度2季掩度3季印度4季譜度1季脾度2季聯(lián)度3季煮度4季粥度20塊0720脅08金地濤06喬B/撲約2羽2萬責(zé)/隨r蜓≤2該.0凱德景置地腐06宴D天湖肢酈都極二期調(diào)蓄督湖東平鋸河千燈蘇湖與若桂城中海顯萬錦我豪園噴二期保利壁花園顛一期漏約1橋0萬游平米萬科掏A7尖一期牢約8咬萬平口米07農(nóng)-0繼8年柔豪宅恥市場務(wù)供分活析中海雁萬錦移豪園屑三期萬科樸A7耗二期設(shè)約1增2萬睡平米保利單一號僵公館天湖鏟酈都皆三期雅居銀樂二木期東建貿(mào)東方象水岸皂二、蘋三期長盛胞海景孫藍(lán)灣低二期匯銀索奧園配二期城南麗日叛玫瑰廈四期氧“康倘橋半允島”麗日沸玫瑰斬三期怡翠岡玫瑰憶園三擊四期怡翠棚玫瑰掃園五巴六期從推追售時(shí)鬧機(jī)看案禪桂聾豪宅雖競爭星星披季華墳園項(xiàng)奴目東建族東方災(zāi)水岸虜一期中海掙06什A/走約4雪0萬廁/魚r兔≤2千.0長盛際海景礦藍(lán)灣木一期雅居輪樂一汪期1季蛇度2季擁度3季朵度4季狼度1季細(xì)度2季掘度3季樓度4季辮度20赴0720脫08金地?zé)?6您B/扁約2侍2萬服/狼r五≤2墳.0凱德朵置地晉06劫D天湖讓酈都蘭二期調(diào)蓄瓶湖東平嶄河千燈妙湖與荷桂城中海裳萬錦紡豪園拾二期保利弦花園帶一期鉆約1排0萬疊平米萬科趨A7形一期竊約8季萬平鎖米07失-0衰8年雜豪宅要市場組供分溪析中海辦萬錦向豪園吉三期萬科慮A7淡二期召約1戰(zhàn)2萬毯平米保利歷一號是公館天湖農(nóng)酈都菌三期雅居雪樂二壯期東建刑東方扒水岸彈二、陰三期長盛龍海景恰藍(lán)灣詳二期**昆東平野河項(xiàng)復(fù)目匯銀紹奧園瘋二期城南麗日落玫瑰鈔四期麗日丹玫瑰嬸三期怡翠陸玫瑰南園三辟四期怡翠蒸玫瑰袋園五分六期從競鐘爭區(qū)服域及懼物業(yè)恥形態(tài)姓鎖定燭競爭襲對手中海06A/約40萬/r≤2.0金地06B/約22萬/r≤2.0凱德置地06D天湖酈都三期雅居樂二期東建東方水岸二、三期長盛海景藍(lán)灣二期星星季華園項(xiàng)目怡翠玫瑰園五六期因地鄙域關(guān)沃系，艘本項(xiàng)殼目的能主要首競爭折對手鈴集中威在禪色城板塊名稱代表樓盤主力戶型核心賣點(diǎn)調(diào)蓄湖版塊天湖酈都200-250平方米前庭后院+調(diào)蓄湖一線景觀+新興城區(qū)成熟配套雅居樂二期160-180平方米新興城區(qū)成熟資源+品牌發(fā)展商+創(chuàng)新產(chǎn)品中海06A未知，估計(jì)以中大戶型為主新興城區(qū)成熟資源+品牌發(fā)展商+創(chuàng)新產(chǎn)品金地06B160-180平方米新興城區(qū)成熟資源+品牌發(fā)展商+創(chuàng)新產(chǎn)品東平河版塊東方水岸120-250平方米稀缺一線東平河景（江景最寬，三江交匯處）海景藍(lán)灣二期150-180平方米部分東平河景凱德置地06D一期以別墅為主，洋房未知稀缺一線東平河景城南星星季華園項(xiàng)目以中大戶型為主城市核心/公園觀景麗日玫瑰三期100-130臨路單位為主主要憶競爭飄對手兼鎖定1、2、3、5、6、8、9、10座單位（共8棟）戶型：復(fù)式，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，帶入戶花園；面積：200-350平方米；層高：28層/29層19管、2秩0、耕21藥、2態(tài)2、柿29匹、3工0座茅單位（共蘋6棟夾）戶型：三斥房，偉兩梯閣兩戶竿，可片能帶息入戶姐花園耕（未奪定）餅；面積：1網(wǎng)10戶-1絲式40滑平方外米；層高：1勵(lì)0層面積：2恨00翻-3魯50脾平方旗米；層高：2浴8層夸/2架9層別墅別墅11全、1創(chuàng)2、喂26裙、2拌8座仁單位（共靠4棟較）戶型：兩倍房，緩兩梯對六戶議設(shè)計(jì)陣；面積：8扎0-訪10什0平牢方米飾；層高：1挺7層檢高13臘、1笨5座景（共默2棟型）戶型：三盾房面積：1岔10違-1倡40黎平方島米，阿兩梯聚兩戶姑設(shè)計(jì)忌；層高：2奧6層16止、1嘴8、乓23疑、2幸5座鳴（共債4棟母）戶予型：四盼房面積讓：15主0-獎(jiǎng)18坦0平層方米層高：2逃6層洋房化：共2貨4棟能，戶把型有炕兩房質(zhì)、三堂房、騰四房疤、復(fù)闖式、貴別墅擠；兩倆房為知4棟蓮17之層高妥層，勺分布骨在項(xiàng)脂目的爸東邊格臨街癢位置放；三亭房主然要分役布在抬項(xiàng)目爐的南舍面，英戶型圖滿足怨南北單對流蠟；四截房為盡4棟鈴26匯層高柄層，摩具體貝位置洪如圖落；小導(dǎo)區(qū)北鳥面臨痛街全徹是大盯面積犬的復(fù)符式單檔元，件帶入竊戶花克園設(shè)遇計(jì)，資滿足況南北啄對流熱；別墅接：為兩身層半劉或三急層設(shè)創(chuàng)計(jì)。預(yù)計(jì)摔均價(jià)裝：6劉00羽0-稅70逃00產(chǎn)元/附平方尾米（識洋房挺），毯別墅田未知甲。預(yù)計(jì)烏推出草時(shí)間展：2莖00賴7年努6月二期幸高層一期戰(zhàn)高層三、屆四期腦高層二期岔無論包在推僵售時(shí)倍機(jī)與朱戶型截面積料上與楊本項(xiàng)香目重薄合度茫非常蛾高二期低單位柴與本偽項(xiàng)目思競爭枯激烈主要搖競爭持對手籍分析狹：雅伐居樂峽二期主要戲競爭鉆對手羅分析童：龍忘光天化湖酈椒都三監(jiān)期戶型玩特色訂：童入浸戶花槐園及吩超大室露臺種的前件庭后潤院設(shè)羨計(jì)，席開間捧寬闊跳（部拾分戶緒型陽醒臺寬番達(dá)8討米）超，6何米挑趟高空危中廊響院設(shè)未計(jì)，央大面碰積空秘中花六園（芽部分患戶型暗達(dá)3屈0多誤平米潛）。主力型戶型難：1粘80末-2譽(yù)50典平米推售學(xué)時(shí)間卵：2投00用8年賣初核心溪賣點(diǎn)眼：南鎮(zhèn)向望造湖位置施：禪懂城區(qū)絞華陽施路（水規(guī)劃含中）廊西側(cè)鵲、深熊寧路渴北側(cè)總用但地面佛積：歇19而13盛84動(dòng)㎡凈用誼地面補(bǔ)積：遞11撈02粒16鐵㎡建筑能面積裕：2鳳20蘇43碧2院㎡建筑掀密度駱：≤校25神%；容積普率：訂≤2川.0罪；綠地覆率：忘≥3殘5%堆；成交權(quán)價(jià)：7.硬51取億元樓面流地價(jià)捉：3亦40痕6元芳/㎡主力完產(chǎn)品赴：T痰ow貌nH遲ou管se低、1宋60亭-1怎80證大戶匯型、破公寓肯；有秒少量捎80賀-1療50酸平米擠。產(chǎn)品檢特色瘦：純北簡約陽現(xiàn)代狀、前差衛(wèi)、院工建種化建涼筑供應(yīng)霸時(shí)間幟：2及00腸8年華初主要?jiǎng)诟偁幧訉κ峙诜治鲇梗航痤i地0災(zāi)6B努項(xiàng)目核心滑競爭汪力：礙位置襖、產(chǎn)曲品特曲色項(xiàng)目虎概況遙：三澆期約裕50呈0套搜，戶本型以卸10既5～核15口0m疲2的舞三菠房、草四房醬單位淡為主價(jià)；小母三房默主要那為1振2棟蜻9層遼的一誤梯兩卸戶小兄高層俊，分金布在腐項(xiàng)目扶的南碎邊臨飛街位嬌置，峽南北店對流柜，采輛光通灘風(fēng)皆侄優(yōu)；洪四房紅及部粱分三似房主膝要為敵18鑄層兩期梯三慶戶的昌高層桿，分夢布在則三期斃地塊意的北棒面，顏接近肅月牙診湖。預(yù)計(jì)討均價(jià)以：6罵00廉0元質(zhì)/平慰方米主力田戶型阻：盤10亡5～爬12賺0平淺方米雄的三偏房14奶0～僚15墨0平弊方米泥的四小房推售躺時(shí)間晌：2剪00屢8年糖初主要播競爭駁對手唇分析摧：麗權(quán)日玫粘瑰（設(shè)三期幣）小高船層高層12販棟9命層一捉梯兩令戶戶型建：3懂房2炮室2憐衛(wèi)面積眼：1廁05持～1等20界m218咬層兩委梯三韻戶戶型批：4紙房2膀室2梨衛(wèi)3房鍋2室亂2衛(wèi)面積嗎：1兄26切～1況48關(guān)m2核心渡賣點(diǎn)些：成貝熟社舉區(qū)，梁市場堤承接祥力強(qiáng)位置彩：佛解山市乎港口溝路與劍新明旋路交添界總用沒地面歷積：縣13拿56蠶03好平方原米規(guī)劃懶凈用束地面淚積：附99粒55屆0平辟方米招，其裂中居羅住用捆地面柄積9熱45澇97該平方招米，盯市政盯公用椅設(shè)施沖用地姨49襖53之平方現(xiàn)米用地他強(qiáng)度釣：容級積率豎：≤膚2.援5見建筑波密度語：≤歸18寶%備綠犬地率舟：≥歐35兔%建筑周面積廊：約蓬31拜00驅(qū)00飛平米得，其休中住繪宅約柄22譯00禾00桃平米上；商戶業(yè)面圖積約鹽70赤00障平米訊；小椒車位泥約8碌00經(jīng)00珠平米振（2鼓80冬0個(gè)篩）；添配套罵設(shè)施由面積誰約8收00猾0平改米，至社區(qū)嚇商業(yè)撒中心樹面積賽約1印50城00抗平米建筑臭類別呀：以厭二梯廁三戶緞、二瞧梯二估戶塔演式高燭層建疑筑為魔主規(guī)劃年總戶嫂數(shù):精約1輪67炎0戶地塊饑成交蛛價(jià)：循2.葛91允億元樓面筑地價(jià)貪：1家26鍬0元援/㎡主要跨競爭暗對手填分析沫：海抹景藍(lán)械灣建筑業(yè)形式臥：以紅二梯鉛三戶鋸、二礙梯二任戶的溫塔式宏高層杰建筑氧為主主力膚戶型冶：1土20遺-1洋50濤平方暑的三駐房、蠻四房舅單位次主褲力戶裙型：奪16早0-誼25劫0平兩方的呼五房捕、豪吩華復(fù)縱式、米三錯(cuò)嘉層等炊大面滋積單綠位輔助棵戶型鎮(zhèn)：二吐房、百小三饞房單并位C區(qū)峰（三光期）B區(qū)腔（二染期）A區(qū)植（一槳期）新明損路雙車旋道江湄婦路雙車犬道瀾石葡三路四車儲道文華南路六車道粵海洲汽車員空調(diào)傲廠（待呈拆遷臉）新開結(jié)發(fā)住終宅區(qū)厘（東擔(dān)建項(xiàng)沒目和賤06猴E地暫塊）獨(dú)立會所首期外第一質(zhì)批產(chǎn)沙品本項(xiàng)眉目規(guī)隊(duì)劃方模案示賤意港口路雙車道主要輸競爭盛對手須分析恢：怡衛(wèi)翠玫排瑰五狂、六乘期總占幸地面論積:兄30詞0畝建筑恐面積洋:5桂5萬網(wǎng)平方揚(yáng)米項(xiàng)目忙規(guī)模青：由扮51妙棟1雀6-裹29籌層的奮小高片層、甚高層罪組成切，商業(yè)糧配套辮5萬始平米鳴，總杜戶數(shù)置30墳00殲多戶五、徑六期印套數(shù)促：約醉70朵0套主力攪戶型研：描12冰0～虜14首0平回方米控的三看房14聽0～刃18軍0平暢方米前的四架房預(yù)計(jì)濾均價(jià)爪：6恰00短0元繡/平伯方米推售騙時(shí)間丟：2礙00哲8年勤初怡翠湖玫瑰祖五、必六期核心風(fēng)競爭微力：區(qū)位院、大營型成益熟社制區(qū)主要登競爭摔對手籌分析境：東即方水另岸（辯二期驢）位置忍：佛定山市翻港口撲路3話3號原（港肝口路泰與東閑平路西交界萌處）二期庭總用他地面窩積：覆3諒71瞧59足平方造米二期離規(guī)劃塑凈用個(gè)地面光積：籌約盲2.套6萬慕平方籌米二期臟建筑時(shí)面積異：約逃5.緒7萬刷平方帆米二期寧容積殃率：漠2.纖2二期邊地塊靜成交破價(jià)：鹽1.貴77顧8億賞元二期夜樓面蓮地價(jià)騰：3咸10取0元罪/㎡二期壇總套營數(shù)：塵約5嶼50巴套均價(jià)顛：2洞00細(xì)7年過3月故31淚號一坦期開滿盤推交出5砌6套企，銷逮售率魚達(dá)9博0％控，均價(jià)斷75著00令元/鹽m2死。預(yù)柱期二端期均竊價(jià)7撿50拿0～丸80讓00焰/m舒2。主力丘戶型私:1潛10巡壽~1須40子m2的間三房舞、四氣房單扔位戶型劫特色鍵：設(shè)內(nèi)計(jì)了棒大面濫積的踐入戶崖花園行和露欺臺，遠(yuǎn)小戶獎(jiǎng)型可劇拼接頂。供應(yīng)旺時(shí)間率：2最00斧8年朽初核心纏競爭慕力：塔規(guī)劃填利好腰、三單江交憲匯二期一期按外音部資田源條務(wù)件，夏禪桂乎城市上豪宅你的類崇型分現(xiàn)析豪宅類型代表樓盤外部核心價(jià)值關(guān)鍵詞稀缺景觀+城市資源天湖酈都、力迅上筑三期一線調(diào)蓄湖大湖稀缺景觀及周邊中、小學(xué)名校林立、調(diào)蓄湖公園、文華公園、嶺南明珠、電視塔，市一醫(yī)院以及城南繁華中心——季華商業(yè)帶等高尚完善成熟城市配套。稀缺景觀+城市資源保利千燈湖1號稀缺一線千燈湖公園景觀、蟲雷崗公園、南海文化中心、南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)及地鐵口和桂城RBD規(guī)劃前景較完善成熟高尚市政配套。稀缺景觀+城市資源稀缺景觀凱德06D稀缺一線東平河景、世紀(jì)蓮及“一河兩岸”規(guī)劃中的濕地公園、中央公園、文化教育、運(yùn)動(dòng)休閑中心稀缺景觀+城市資源東方水岸稀缺一線東平河景（江景最寬，三江交匯處）、世紀(jì)蓮及“一河兩岸”規(guī)劃中的濕地公園、中央公園、文化教育、運(yùn)動(dòng)休閑中心稀缺景觀+城市資源城市資源雅居樂、中海06A、金地06B周邊中、小學(xué)名校林立、調(diào)蓄湖公園、文華公園、嶺南明珠、電視塔，市一醫(yī)院以及城南繁華中心——季華商業(yè)帶等高尚完善成熟城市配套。高尚完善成熟城市資源萬科凱旋城南海城市廣場、易初蓮花超市、南海實(shí)驗(yàn)中學(xué)、華南師范大學(xué)附屬中學(xué)、婦幼保健院等較完善成熟高尚市政配套。高尚完善成熟城市資源中海萬錦豪園千燈湖公園景觀、蟲雷崗公園、南海文化中心、南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)及地鐵口和桂城RBD規(guī)劃前景較完善成熟高尚市政配套。高尚完善成熟城市資源按外道部條幼件分沒類，煮城市燃豪宅舊基本托可分墻為稀好缺景符觀與蓬城市稻資源喚雙方埋面綜香合均菠好型澡及稀呈缺景茶觀或冷城市推資源販單方昆面優(yōu)限勢突塘顯型蹄。競爭陰對手半的核購心價(jià)似值板塊名稱代表樓盤主力戶型核心賣點(diǎn)調(diào)蓄湖版塊天湖酈都200-250平方米前庭后院+調(diào)蓄湖一線景觀+新興城區(qū)成熟配套雅居樂二期160-180平方米新興城區(qū)成熟資源+品牌發(fā)展商+創(chuàng)新產(chǎn)品中海06A未知，估計(jì)以中大戶型為主新興城區(qū)成熟資源+品牌發(fā)展商+創(chuàng)新產(chǎn)品金地06B160-180平方米新興城區(qū)成熟資源+品牌發(fā)展商+創(chuàng)新產(chǎn)品東平河版塊東方水岸120-250平方米稀缺一線東平河景（江景最寬，三江交匯處）海景藍(lán)灣二期150-180平方米部分東平河景凱德置地06D一期以別墅為主，洋房未知稀缺一線東平河景城南星星季華園項(xiàng)目以中大戶型為主城市核心/公園觀景麗日玫瑰三期100-130臨路單位為主一線劈燕湖景女+成識熟區(qū)買位成熟摘區(qū)位原+大未社區(qū)孝+品辛牌發(fā)糊展商約+創(chuàng)填新產(chǎn)撐品(無恒景觀閉資原巧)東平壓河景本項(xiàng)欄目的怕差異掌化核辛心價(jià)肝值是遲什么杰？本項(xiàng)辮目核睛心價(jià)閘值關(guān)誓鍵詞相對尚成熟配/未孤來規(guī)預(yù)劃核串心一線雷東平股河觀涌景片區(qū)隔內(nèi)的作差異孫化稀缺斃:區(qū)數(shù)外的消競爭項(xiàng)目涌定位市場再定位誼上直結(jié)接強(qiáng)穗調(diào)未竭來城謙市資嘗源，抓化劣抽勢現(xiàn)勒狀為諷優(yōu)勢磨未來抱，提饒前展丟望未參來的戀高尚腰生活尚方式抽，更窯有利亭于實(shí)鑼現(xiàn)利宮益最戀大化角，但逗可能籮會存滋在政橡治風(fēng)柿險(xiǎn)，哥視乎格政府膜對片熔區(qū)的木建設(shè)猶速度都和力循度，突因此復(fù)在產(chǎn)用品定居位上寶盡量殘避免位產(chǎn)品服面積誓過大石、過室多，個(gè)有效誘控制圈風(fēng)險(xiǎn)賠。未來央城市屈核心者江景豬豪宅本項(xiàng)待目作躲為片杰區(qū)內(nèi)墻標(biāo)志嘉性江蹲景豪紹宅提融倡一遺種與怎片區(qū)鋤和諧慕共生紋的健康蟻、時(shí)午尚、脖高品思味的微國際曠化都欺市中雜心生參活模舅式。未來辭城市礙核心斃江景菠豪宅