廣西公寓住宅項目企劃報告書圖文并茂

謹呈：廣西XXX置業(yè)有限公司2010-05-06本報告解決的問題項目宏觀背景及區(qū)域市場分析

12010年4月，國務(wù)院出臺“史上最嚴厲”調(diào)控措施：“國10條”，引發(fā)市場進入混沌期。時間措施要點2010.04.19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。2010.04.17國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.15國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。2010.04.11銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.03.10國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制；二、促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。2010.02.20銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。2010.01.12央行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2009.12.23財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。2009.12.14國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲國務(wù)院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。2009.12.09個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年國務(wù)院決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。2009.12.07中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟工作會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。新政執(zhí)行第一周，南寧市新建商品房成交漲幅達61%，樓市整體走勢平穩(wěn)。

新政執(zhí)行第二周（黃金周）成交下降6.4%，南寧樓市新政效果顯現(xiàn)。新政執(zhí)行第二周，本周新建商品房市場成交行情開始下降，漲幅由上周61.64%的漲幅跌到-6.4%，而二手房房源發(fā)布和成交仍保持正常的增長，尤其在五一黃金周時間段出現(xiàn)這樣的行情，表明南寧市場已經(jīng)明顯感受到調(diào)控政策的影響，購房者開始對市場產(chǎn)生了觀望情緒，市場將開始降溫。另外，由于政策調(diào)控效果的滯后性，南寧市也尚未出臺地方執(zhí)行細則，南寧市場在此之前將持續(xù)一段觀望期。據(jù)悉，5月10日央行將再度調(diào)高存款準備金率，意味著房地產(chǎn)融資進一步收緊，房企資金壓力進一步增大，后續(xù)市場行情趨冷的可能性加大。南寧房產(chǎn)供應(yīng)09年以來增長較快，需求持續(xù)旺盛；后續(xù)仍將保持較大的供應(yīng)量，國10條調(diào)控下，投機、投資型市場將迅速轉(zhuǎn)入以剛性需求為主的買方市場，但由于09年大量土地供應(yīng)將導致今明兩年新盤供應(yīng)量仍然未減。從五一黃金周前市場狀況看，價格抗性逐漸突顯，7000元/平方米以下及中小等戶型受追捧，高價位區(qū)間大戶型住宅銷售呈量跌趨勢；在09年南寧樓市爆漲的市場環(huán)境下，逐漸沉積了大量買不起房的剛性需求群體，這部分群體將成為今年下半年南寧購房主力軍；區(qū)外熱錢抽身，以浙江、東北炒房者為代表的投資、投機群體，迅速進入拋盤銷售期，大量房源將充斥南寧二手房市場，這將是對新房市場的一大沖擊。宏觀市場現(xiàn)狀關(guān)注及解讀中小戶型將再度成為主流產(chǎn)品！價格因素仍是影響一級市場的主導因素！購房群體正朝剛性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換！機遇與挑戰(zhàn)并存！性價比成為購房置業(yè)首選！一次置業(yè)者將成為主力購房群體！價位較低的偏遠樓盤將獲得競爭優(yōu)勢！地塊所處位置為未開發(fā)的新區(qū)，屬于目前南寧房地產(chǎn)開發(fā)的陌生區(qū)域；項目位于南寧城市建設(shè)主要發(fā)展方向上（新五象），未來3-5年，周邊將形成片區(qū)行政商業(yè)中心，成為城市向東南擴展的橋頭堡；地塊周邊的邕江水系與靈龜山交相呼應(yīng)，形成得天獨厚的自然景觀資源。；項目特性為坡地建筑形態(tài)，極大利用了周邊的自然地理優(yōu)勢，這也是南寧從未出現(xiàn)過的建筑形態(tài)。五象新區(qū)規(guī)劃中，由于原良慶區(qū)土地收儲計劃無限期擱置，邕寧XX區(qū)獲得率先發(fā)展的大好機遇，該片區(qū)將成為著南寧向東向南發(fā)展橋頭堡的戰(zhàn)略位置，將給本案帶來契機。項目區(qū)域市場資源分析在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，XX區(qū)格局迅速形成三大板塊并存局面——產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化行政中心板塊：區(qū)域行政文化中心，規(guī)劃配套完善，辦公、寫字樓、商務(wù)公寓將是該板塊代表產(chǎn)品。品質(zhì)住宅板塊：擁有核心自然環(huán)境資源與較高發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑿纬晌磥淼母呱芯幼^(qū)，兩房、三房將成為該片區(qū)主力產(chǎn)品，未來供應(yīng)量較大。核心商業(yè)板塊：在以上兩個板塊周邊將形成商業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)板塊，也是XX區(qū)未來的商業(yè)配套中心。項目區(qū)域產(chǎn)品板塊分析未來客戶變化趨勢：XX未來的前期客戶將以年輕白領(lǐng)為主，但在后期高端客戶及部分投資客戶的比例將會加大。客戶類型客戶組成客戶特征未來主力客戶高級管理人員和高薪的技術(shù)人員主要依托于XX區(qū)政府機關(guān)單位官員及企業(yè)高薪人員等，這類客戶對治安及配套要求較高仙葫區(qū)中高端客戶追求舒適居住環(huán)境和資源。擁有豐富的自然資源大盤對他們較有吸引力區(qū)內(nèi)投資客戶看好XX及五象新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景，是中小戶型物業(yè)的投資者更大范圍內(nèi)的白領(lǐng)階層在區(qū)域來源上更為廣闊，基本上涵蓋了南寧市內(nèi)“被動郊區(qū)化”的年輕白領(lǐng)階層，屬于剛性需求一次置業(yè)者周邊縣鎮(zhèn)客戶資源與XX存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；有較大部分的客戶將來自原邕寧縣及周邊各鎮(zhèn)商務(wù)、商旅客戶依托于五象新區(qū)的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批商務(wù)關(guān)系的客戶群體，對高級公寓、公寓式辦公有較大需求XX未來客戶來源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的邕寧區(qū)客戶及仙葫客群外，更因為五象新區(qū)規(guī)劃的牽引對青秀區(qū)年輕白領(lǐng)階層及其他中產(chǎn)階級客戶具有吸引力；項目后期，隨著XX區(qū)域行政中心地位的確立及周邊配套設(shè)施的完善，將吸引部分高端客戶、投資客戶及商務(wù)需求客戶；項目區(qū)域市場客群分析鳳嶺北鳳嶺東仙葫江南/良慶XX區(qū)1、未來1-2年內(nèi)供應(yīng)較大且集中；2、輕軌、高鐵等交通資源催生鳳嶺北成為中高端住宅聚集地；3、擁有品牌開發(fā)商的帶動；4、產(chǎn)品線與本案存在較大重合。5、屬于高價位區(qū)間，本案占有價格優(yōu)勢。1、以瑯東客運站以東民族大道延伸段樓盤，客戶群體定位與本案重合，且相對配套及地段具有優(yōu)勢；2、隨著高速路口向東遷移，該片區(qū)優(yōu)勢明顯，將分流部分白領(lǐng)和投資客；3、二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點間的資源競爭；4、屬于中高價位區(qū)間，本案占有一定價格優(yōu)勢。1、與XX區(qū)一江之隔，對外輻射力目前較有限，未來1-2年內(nèi)其主要是通過大型低密度別塑項目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶，及依托低價位高性價比產(chǎn)品吸引周邊剛性需求客戶；2、二者的競爭將主要表現(xiàn)為價格競爭；3、XX作為未來土地出讓的主要場所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢1、與XX同處于發(fā)展中的低價片區(qū)相比，具有片區(qū)相對成熟、生活較為便利等心理優(yōu)勢；2、同樣為城市發(fā)展方向，是未來1-2年內(nèi)的熱點，推出項目以品牌開發(fā)商的大盤為主；3、交通條件及自然景觀資源將成為本案競爭優(yōu)勢1、同期拍賣的地塊，啟動期于本案重疊，且位置相近，區(qū)內(nèi)競爭明顯；2、本案規(guī)模在區(qū)內(nèi)相對有優(yōu)勢，若能在產(chǎn)品及建筑形態(tài)差異化上突破，在展示方面下工夫，將會具有較大競爭優(yōu)勢；3、區(qū)域內(nèi)良性競爭將共同炒熱區(qū)塊，互惠互利。在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為鳳嶺北、鳳嶺東及仙葫片區(qū)，江南及良慶區(qū)由于地緣性差異與XX之間的區(qū)域競爭相對較弱；XX在區(qū)域外競爭中總體來說處于性價比較高的競爭優(yōu)勢地位；本案在區(qū)內(nèi)競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位XX區(qū)與周邊其他區(qū)域存在搶奪白領(lǐng)客戶群的競爭，但在XX區(qū)內(nèi)的競爭中本案處于相對競爭優(yōu)勢地位市場未來競爭格局研究123654本案所處的XX區(qū)將在未來競爭中主要占據(jù)熱點規(guī)劃、交通、自然條件優(yōu)勢，巨大的升值空間也將成為其主要優(yōu)勢從項目競爭結(jié)構(gòu)來看：競爭主要反映在資源板塊各項目對白領(lǐng)客戶的爭奪區(qū)內(nèi)項目的集中競爭出現(xiàn)在明年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當）未來1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)客戶群體將以一次置業(yè)者為主力群體本案開發(fā)周期屬于新政調(diào)控下的不確定時期，是否受到持續(xù)影響仍屬于未知數(shù)。競爭的時間區(qū)間：明年年初（3、4月份）出現(xiàn)競爭相對緩和期，之后供應(yīng)迅速放大市場研究小結(jié)本報告解決的問題項目產(chǎn)品研究及營銷模式探討2項目產(chǎn)品的總評點個性鮮明的看家產(chǎn)品——坡地建筑/富有質(zhì)感的外立面/英倫赭石建筑群規(guī)定動作流行元素局部創(chuàng)新點歐式建筑立面合理的朝向布局依山傍水的外景資源附送面積原生坡地創(chuàng)新設(shè)計中心立體景觀軸線寬幅40000㎡獨享中庭園林高低錯落天際線邕江入灣半島，500米獨享水岸景觀線XX區(qū)制高點項目50-130㎡中小精致戶型原生坡地規(guī)劃英倫風格赭石立面純居住社區(qū)“S”型立體空間規(guī)劃中軸景觀帶項目的本體優(yōu)勢項目賣點整合思路說明：在深入分析項目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項目所能提供的一切生活與追求均來源于相對廉價的置業(yè)成本、對未來資源的充分占有。前言一個地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。丘吉爾曾說“Weshapeourbuilding；thereaftertheyshapeus。我們做建筑，建筑又重新造就我們。尋找“與眾不同”的半島項目核心價值體系核心優(yōu)勢解構(gòu)—“S”型景觀規(guī)劃豐富與多變的空間組團景觀軸線與“視覺通廊”南北朝向板點結(jié)合角度角度園區(qū)內(nèi)獨具創(chuàng)想的規(guī)劃+景觀核心優(yōu)勢解構(gòu)—核心優(yōu)勢解構(gòu)—高度XX區(qū)“制高點”挺拔俊秀的城市天際線高品位質(zhì)感——會當凌絕頂，一覽眾山小純粹中小出彩戶型 ——市場追捧的50-80二房 ——市場主力的80-110三房 ——110-130㎡花園洋房純凈的雙“灣”環(huán)繞純居住社區(qū)在五象東，最“純”的社區(qū)誕生了！核心優(yōu)勢解構(gòu)—純度

本案核心慈優(yōu)勢畢解構(gòu)溪—無限飄度15嶄0畝痕坡地反、近4燒00合00谷㎡園庸林景肌觀、近5比0棟口22茄萬平貫米赭秒石建好筑群完全給的社凝區(qū)，貌一切吵皆有彈可能……高度無限希度角度在五禽象東煌，我鴿們構(gòu)竄建了趴一個年輕片、知計性、摧純凈虜、充克滿活晨力的菁英跌社區(qū)純度SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak定位、風格鮮明；規(guī)模大；江景、坡地，環(huán)境優(yōu)雅；純居住社區(qū)。所處地理位置偏；周邊居住人口較少，生活、公共配套不全；機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢項目所處城區(qū)為政府著力發(fā)展的區(qū)域。新區(qū)，無限的可能。大盤，有足夠大的空間獲取更高利潤。利用項目核心優(yōu)勢，有效整合項目自身資源，提升項目的競爭力與銷售速度；演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營造未來生活的場景，引領(lǐng)濱江資源高端消費者居住風潮。強化項目區(qū)域價值，消除消費者的心理障礙；搭順風車，借南寧東擴南進的城市發(fā)展思路，與新五象的規(guī)劃發(fā)展，快速拉升樓盤知名度與區(qū)域價值。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅住宅供應(yīng)量正在加大，競爭漸趨激烈；目標客戶群對項目周邊現(xiàn)狀存在一定心理抗性。宏觀經(jīng)濟受嚴厲調(diào)控，影響周期尚未明朗，市場處于混沌期，銷售量和價格無法準確預(yù)測。迎合市場，強調(diào)生態(tài)的、年輕的、充滿活力的生活社區(qū)；通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭；以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品細分市場客戶。項目SW薯OT策略瞧推導傳統(tǒng)鋼大盤絞開發(fā)糖模式質(zhì)：驅(qū)動裳力：高利用價格摘梯度對首萍次置袍業(yè)者棕實行被動厭牽引；產(chǎn)品吹：采役用經(jīng)濟社型的芝中低罪端產(chǎn)壯品滿足牙市區(qū)文低收泄入階鄙層的凝基本生理臣需求；結(jié)果念：討鬼好單一怒階層聚集然形成大盤表聚居鍬效應(yīng)，但繩相應(yīng)該的配套策不足，難龍以吸膀引高鴨端客晌戶群謊體，占后期忙價格茄拉升憑空間各較有綱限?？蛻舳柚脴I(yè)洞XX柴驅(qū)動妙因素移一：怪價格客戶尊置業(yè)困XX惑驅(qū)動濱因素潔二：跟資源資源捕大盤額開發(fā)趴模式證：驅(qū)動州力：洋利用景觀拌資源對多橡次置身業(yè)者畝實行主動玩牽引；產(chǎn)品暈：采小用舒適川型的保中高雅端產(chǎn)劫品滿足余市區(qū)祖高收閉入階巖層的生活艦享受鼻需求；結(jié)果損：自然濤景觀醋的稀糞缺吸引棒，但表對周邊砍環(huán)境及區(qū)內(nèi)授景觀賀環(huán)境燈需求較大幻玉，相杜對投妥入及進工期摩增大到，前懇期無柴明顯燈競爭射優(yōu)勢追。熱點抬大盤淹開發(fā)級模式悠：驅(qū)動墓力：貍利用城市創(chuàng)發(fā)展某熱點綱區(qū)域?qū)^(qū)故內(nèi)部督分投家資群飄體實圓行投資悠吸引；產(chǎn)品川：采杯用中小歐戶型牽、商拿務(wù)公漲寓等滿足告投資衫群體勞的投資記需求；結(jié)果燙：需品通過大范礙圍熱村點區(qū)效域炒尊做，通屯常為盡多個董大盤聯(lián)合救鋪廣，耗寄時長插，廣暗告投鐮入量澡大，訊受宏晉觀市見場及姨政策揪制約仁明顯塞?？蛻翎屩脴I(yè)斃XX疼驅(qū)動酬因素氣三：扯熱點客戶霉置業(yè)角XX附驅(qū)動華因素彈四：烏性價鴿比性價艦比大土盤開脈發(fā)模恨式：驅(qū)動縮慧力：肥利用稍高自標準助產(chǎn)品行，略適低價賣位，對需城市扁白領(lǐng)圣階層者做價值孫落差槳體驗；產(chǎn)品龍：采篇用特定費產(chǎn)品煎及樓內(nèi)盤文濁化滿足班中等灰收入隊階層猜的居住很及精殘神需增求；結(jié)果酒：性價燃比的吸引責，相微對前期拌的樣村板展按示投入老較大禮，需悅依賴準確腰的情以感訴松求，達貞到吸嘩引特影定人肚群的帝效果找。客源思考Customerthinking客戶室定位租的基事本判朋斷本項殺目是揭一個津規(guī)模邁大，省開發(fā)腳周期揮長的煮項目庸，客甩戶定膠位在歉數(shù)量委上和四層級諸上都位需要衣具有眠包容碌性和筍前瞻錘性客戶知的發(fā)駁展是宅一個者演變等的過閣程，沸客戶例層面堡會隨紙著樓緞盤的米開發(fā)兆而逐攝步擴耽大和著升級安，而喇且客枯戶在腔不同泳階段煉的關(guān)避注點銜都將含有所需不同大盤歲開發(fā)宜規(guī)律根據(jù)景大盤丸客戶言的多注樣性理和客滋戶的燙演變呢性，對客鈴戶應(yīng)盲根據(jù)毯生活什特征茶和居臥住偏晨好進販行分蹤蝶類研筐究“泛蘆”-愿--車--治--拒-左客戶垮覆蓋強面是者一個聞動態(tài)祖的變黃化過錦程客戶騰來源炊區(qū)域豈的泛眼、客梨戶層期面的服泛“演冠變”曲--技--洗--抗-抖客戶牲群不變斷在脈變化在客出戶群停特征吧上、辰客戶每層次陶和總臘價接賄受能繪力不很斷演里變前期營銷模式：性價比與傳統(tǒng)模式利益點：低總價、高標準、高展示主力產(chǎn)品：傳統(tǒng)經(jīng)濟型主力小2、3房客戶群體選擇：城市年輕白領(lǐng)及周邊其他一次置業(yè)者中期營銷模式：性價比、熱點利益點：產(chǎn)品升級、城市未來主力產(chǎn)品：高層公寓，傳統(tǒng)經(jīng)濟型主力2、3房客戶群體選擇：城市年輕白領(lǐng)、周邊其他一次置業(yè)者、部分投資群體后期營銷模式：資源大盤、熱點利益點：高標準、高資源、特定產(chǎn)品線主力產(chǎn)品：享受型大三房、部分低密度洋房等客戶群體選擇：城市中產(chǎn)階層、高收入群體隨著飼客戶漆的多樣元化所，未展來1何-2井年內(nèi)添XX價市場犧開發(fā)袋模式李也將恰趨于捆多樣悲化，倉本案簡隨著暖開發(fā)趁周期闊的推猾進，扶也將委采取段多元避化的林營銷灰模式鍋。近期斥客戶高附垮加值本、高滅性價仗比中期真客戶成熟淋、大齊氣遠期象客戶尊貴答、品頭質(zhì)控制駐總價頭，形賊成品愿質(zhì)與仰價格既預(yù)期且的反脖差，鋸走性笛價比照路線景觀測、樣飾板房杏的直噸接展偉示在配勺套問算題上狀提供桐可行冶的解余決方捎案銷售畜啟示高端滲形象項目繡成熟盜的生鑄活方敵式卓越原的產(chǎn)脖品素忙質(zhì)現(xiàn)場天展示粉和品師牌提煉升持續(xù)撤的附優(yōu)加值父提供會所吃、社昏區(qū)配冒套的霜升級社區(qū)貫周邊蒸教育虹配套核心蒼特征規(guī)提煉本報告解決的問題客群分析概念整合3客戶掃描價值混層面朝：價值打觀對新?lián)跏挛镥N的看滴法消費除觀念高中沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、以及物質(zhì)財富的表現(xiàn)思想深刻、品牌追隨者、對“小資情調(diào)”不感興趣，有一定的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、注重自我更新，提升，判斷力強，追求生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、追求科技帶來的精神享受、追求適合自己的新生活方式思想保守、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感高新式舊式轉(zhuǎn)型中低“XX通半島”目前趙本案肢的客滅戶群睡鎖定鋒在以徹滿足通自身爛居住扎需求地為目頁的的小資袋族群客戶描述目標溝客戶晌的定舒義：精神零貴族目標?？蛻艨痰膬r粘值觀龍描述少：青緊春、砍朝氣脂、積斗極、飽向往貼權(quán)威無、自短然、舅運動參、壓秘力、賀圈子倉、學跨習、爭求新局、實征在、窗沖動他們悅是社盈會的崖主流領(lǐng)人群贊，進狠取不吵想被常邊緣星化，水沒厭蘆倦都些市生桌活，抱有太萬多的江欲望攪要在掃都市躍中實堪現(xiàn)，麥在務(wù)侄實的限基礎(chǔ)羞上又徑講點殲品位新。是欲族望都債市里卡的長勺跑者。他們歷是充匠滿矛兼盾的株一群蠶人,唱喜末歡有超慚值感的東物西,筒卻又驚會為適度陣個性的商集品表廣現(xiàn)出熟與他丸們的姿年齡春和經(jīng)瓜歷所尿不匹駝配的驚人鑰的消荒費能蟲力他們社喜歡拔并關(guān)注牢時尚，關(guān)慚注新淹一代傻的成螞功人驕士，貨前輩定們的恢成功息激勵斑和鼓撲舞著壯他們膀向更高飼的目特標進取網(wǎng)絡(luò)是日喘常生辭活的筑主要松部分緒：上絲式網(wǎng)看熔新聞?chuàng)?、交蹈友、必購物嚇、學陵習、班尋找嫌資料霜、下即載音攔樂和上電影論、娛少樂、溪現(xiàn)實勺的一虛切都孩可以月在網(wǎng)掃上實敗現(xiàn)客戶描述都市那的快蟻節(jié)奏本并沒促有讓高他們菜喪失對生音活的遞享受。年昌輕就亮是最摟大的氧優(yōu)勢濟，他凳們活右躍在冠各個繞團體蹲和各碌種交亞友場煤所腥,在悔這些恒圈子低中，城沒有價階層努劃分斷，沒栗有等穿級分怪割，平等溝通頌是圈瀉子的床最重鑄要準優(yōu)則。他們崇尚贊權(quán)威，欣載賞具館有獨烤立見安解者章，喜移歡與穗專業(yè)出的人亮交流百，過木程中宿，他邀們能級夠知杰曉或站學到惹很多百；但告并不暖盲目合崇拜竊，對縮慧事物有自計己的筐見解他們漆喜歡患到大自蛛然吸吸徑新鮮讀空氣講，運例動一閱下全邁身的泉筋骨鳴，好樣精神墨百倍奏的迎桃接下棚一周鴿的緊禮張工制作。我是選一個熱愛械生活的狂喊享者交，總被是想繪在忙柄碌的害工作拜中，舟找回撕生活提的魅桶力，浸找回簡曾失條去的妹、錯劑過的券種種少生活優(yōu)夢想擊，希鵝望尋志找生嚴活中寒的種高種激荒情?？蛻裘枋瞿繕嗣蛻艋蔚亩ㄇ妨x：精神眉貴族目標慮客戶囑的價奔值觀種描述幣：青序春、蔽朝氣培、積慰極、堪向往找權(quán)威潮、自鋒然、爐運動懶、壓執(zhí)力、柜圈子叢、學坑習、臥求新叉、實舊在、憲沖動我們姿是城襯市未額來的愚代言米人，鳴我們與是城遙市中摸堅力南量階句層。在半梨島，苗收入斷不是咳判定陵是不鹿是半利島人柴的標山準，雅什么芹高級旺灰、搞中產(chǎn)呆、準研中產(chǎn)遼……在半籠島，屢判定驚你是通不是亮半島偵人的暫標準遞是是足否熱愛捆生活，是茄否熱門愛豐范富多路姿的都市可生活，是域否有兄太多館的欲遣望要柱在都撕市中魄實現(xiàn)交。在參舍與和安分享強中感嫌悟生舉活，本并希晉望在兼參與武中擴棒大自聽己的冶交往故圈子詳；除線了參援與外寺還崇過尚DI棄Y，一切夕都掌菌握在槐自己竟的手侵中，DI槐Y也可勒創(chuàng)造絮無限桶的可析能；年輕隊并UP著，我水們年賣輕、筍有活枕力、士有激己情、片無成會見，涂為了逃更好孩的生烈活和庭事業(yè)模的發(fā)滑展，窯希望尸通過慌自身床的努傻力達擦到更丘高的薦層面幫，也純積極可的愿呢意通被過各爐種途甲徑充眉電提醬高。琴對于版未來善競爭報的預(yù)絕期，漫也希引望自捎己的毛下一梨代能嘩夠贏在爸起跑疊線上。在半坦島，棗邂逅悠你和主我們復的生箱活。榆生活濾中充洲滿各調(diào)種各撤樣的壞變化運，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