旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

2010年8月xx城地產(chǎn)-xx旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

項(xiàng)目可研報(bào)告

主報(bào)告目錄1、總論1.1項(xiàng)目概況1.2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.3xx會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.4xx別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場(chǎng)定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會(huì)議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經(jīng)營(yíng)模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1盈虧平衡分析4.2贏利預(yù)測(cè)4.3敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作1總論1、總論1.1項(xiàng)目概況1.2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.3xx會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.4xx別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場(chǎng)定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會(huì)議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經(jīng)營(yíng)模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1盈虧平衡分析4.2贏利預(yù)測(cè)4.3敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作2該項(xiàng)目是xx市政府和市旅游局重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)用地為旅游度假性質(zhì)，地塊背山面海，占地面積953畝，租用林地310畝，總建筑面積約25萬(wàn)平方米項(xiàng)目選址山東省xx市城區(qū)西部，項(xiàng)目東部緊鄰小泰山、西部與野生動(dòng)物園相臨，南部為政府新規(guī)劃的市政府用地，北部為xx海濱觀光大道，距海岸線僅30米，與長(zhǎng)島隔海相望。項(xiàng)目現(xiàn)已擁有旅游用途出讓土地635412平方米（地號(hào)：01196，01208-1，01208-2。約953畝）和租用林地310畝。項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括：度假酒店、會(huì)議中心、別墅、公寓等物業(yè)。3該項(xiàng)目是xx城區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步，基于穩(wěn)健投資的原則，xx城地產(chǎn)委托遠(yuǎn)卓為其進(jìn)行前期調(diào)研及可研工作，為xx項(xiàng)目提供決策依據(jù)xx城地產(chǎn)作為新崛起于北京房地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營(yíng)狀況良好，目前正處于跨區(qū)域擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段，山東xx旅游度假項(xiàng)目是其區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步。xx城地產(chǎn)已經(jīng)與xx市政府簽訂了開發(fā)協(xié)議，并已經(jīng)成立了發(fā)展公司。遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)已經(jīng)就xx項(xiàng)目的一些分析和定位與xx城地產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了兩次匯報(bào)與溝通。遠(yuǎn)卓根據(jù)以上工作的結(jié)果制作了本文件，供決策參考。本報(bào)告代表遠(yuǎn)卓對(duì)xx城地產(chǎn)xx項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn)和基于報(bào)告時(shí)點(diǎn)下的最終建議。隨著時(shí)間的推移和市場(chǎng)的變化，報(bào)告的方案在具體執(zhí)行上也許需要做適應(yīng)的調(diào)整。本可研報(bào)告中的稱謂及縮寫：北京xx城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：xx城地產(chǎn)、xx城遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司：遠(yuǎn)卓公司、遠(yuǎn)卓4經(jīng)過(guò)9周的工作，項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)展到最終報(bào)告階段第一階段市場(chǎng)調(diào)研分析階段項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)第二階段項(xiàng)目初步定位及方案溝通調(diào)整中期報(bào)告會(huì)第三階段項(xiàng)目可行性研究最終報(bào)告會(huì)4周3周2周時(shí)間安排主要任務(wù)召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)高層內(nèi)部訪談內(nèi)外部資料搜集/整理和研究，主要包括：總體宏觀環(huán)境與項(xiàng)目環(huán)境的調(diào)研分析度假酒店市場(chǎng)調(diào)研分析別墅類高檔住宅的市場(chǎng)調(diào)研分析會(huì)務(wù)市場(chǎng)調(diào)研分析，等等在對(duì)擬建項(xiàng)目的地點(diǎn)條件、環(huán)境、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)情況充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目定位的建議召開中期報(bào)告會(huì)根據(jù)反饋意見(jiàn)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)投資分析經(jīng)營(yíng)模式建議投融資方案建議結(jié)論編寫項(xiàng)目可行報(bào)告召開最終報(bào)告會(huì)注：鑒于大部份關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位的內(nèi)容已經(jīng)在前幾次匯報(bào)會(huì)或討論會(huì)上向xx城做了溝通，故在今天的報(bào)告會(huì)及本文件中不再作詳細(xì)、深入的介紹。5在過(guò)去的幾周里，遠(yuǎn)卓和xx城聯(lián)合工作小組對(duì)xx項(xiàng)目展開了大量的調(diào)查研究，相互之間進(jìn)行過(guò)多次溝通和討論調(diào)查研究地產(chǎn)運(yùn)作研究地產(chǎn)運(yùn)作模式研究地產(chǎn)運(yùn)作難點(diǎn)和相關(guān)因素研究國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例分析國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)開發(fā)案例（國(guó)外7家，國(guó)內(nèi)2家），并對(duì)其中9家組合功能的酒店進(jìn)行詳盡的分析大量國(guó)內(nèi)外度假酒店的案例專業(yè)人士訪談?wù)块T：旅游局/規(guī)劃局/建設(shè)局旅行社/會(huì)務(wù)代理公司/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訪談了上海1家會(huì)務(wù)代理公司、1家房地產(chǎn)中介市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析xx本地酒店/高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，(xx7家酒店，5家別墅公寓樓盤，1家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，1家旅行社）周邊地區(qū)（膠東半島、環(huán)渤海）市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)分析（環(huán)渤海47家度假酒店）溝通討論研討與匯報(bào)前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論的匯報(bào)項(xiàng)目定位研討會(huì)小組內(nèi)部討論遠(yuǎn)卓項(xiàng)目小組內(nèi)部經(jīng)常就項(xiàng)目的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行深入探討并就一些數(shù)據(jù)資料的真實(shí)性多方求證、進(jìn)行二次訪談與xx城及設(shè)計(jì)公司的意見(jiàn)交換在保持遠(yuǎn)卓自己獨(dú)立專業(yè)判斷的基礎(chǔ)上，充分考慮到相關(guān)各方的一些建議6第三階段的項(xiàng)目可行性研究是以前期充分的市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)分析，以及在此基礎(chǔ)上形成的項(xiàng)目定位為條件和依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的客觀的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)本報(bào)告基于：1、對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研分析2、對(duì)該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的充分分析3、該類項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)4、基于假設(shè)定位下的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)預(yù)測(cè)本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)進(jìn)行研究7市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)本章內(nèi)容詳見(jiàn)“可研分報(bào)告系列一《市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)》”1、總論1.1項(xiàng)目概況1.2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.3xx會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.4xx別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場(chǎng)定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會(huì)議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經(jīng)營(yíng)模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1盈虧平衡分析4.2贏利預(yù)測(cè)4.3敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作8經(jīng)濟(jì)xx的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，人均收入高于全國(guó)與環(huán)渤海地區(qū)，但人口增長(zhǎng)相對(duì)較慢，這意味著投資購(gòu)房的潛力可能會(huì)大于自用購(gòu)房的潛力xx人均收入相對(duì)較高，但人均消費(fèi)相對(duì)較低，說(shuō)明xx居民的消費(fèi)潛力大，但消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，消費(fèi)資源相對(duì)匱乏旅游xx旅游收入增長(zhǎng)相對(duì)較慢，這與以前xx旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投入不足有很大關(guān)系但是，全國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)良好，國(guó)家旅游大環(huán)境的影響、山東政府的重視和xx自身的優(yōu)越條件將會(huì)大大推動(dòng)xx旅游的發(fā)展xx新的城市規(guī)劃將xx定義為度假城市，全力推動(dòng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施從未來(lái)來(lái)看，xx市也制定了較長(zhǎng)遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)xx的旅游收入將有快速的增長(zhǎng)地理特征xx是一個(gè)地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市xx地處山東半島北端，與日本、韓國(guó)隔海相望，離煙臺(tái)、大連等旅游城市都很近；且交通比較便利xx擁有長(zhǎng)達(dá)86公里的海岸線，是中國(guó)為數(shù)不多的擁有良好的海岸景觀的城市，而且座南朝北，城市氣候不潮濕xx氣候比較舒適，一年中有七個(gè)月適合旅游度假，其中還有五個(gè)月氣候宜人，適合療養(yǎng)xx是一個(gè)地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市，由于政府的大力支持，預(yù)計(jì)未來(lái)xx的旅游收入將有快速的增長(zhǎng)9xx酒店的總體供給偏緊，且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進(jìn)行低水平競(jìng)爭(zhēng)，高檔主題酒店缺位觀光旅游、度假休閑、商務(wù)和會(huì)議會(huì)展是xx酒店業(yè)的主要客源構(gòu)成，其中觀光旅游和休閑度假是主流，會(huì)議市場(chǎng)和商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展迅速整體酒店市場(chǎng)大約有1.33億的潛在市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到2.44億按照保守的估計(jì)，到2008年市場(chǎng)上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目，至少有500多間的市場(chǎng)空缺xx酒店總體供給偏緊，且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進(jìn)行低水平競(jìng)爭(zhēng)，高檔主題酒店缺位；對(duì)外營(yíng)業(yè)為主的待/在建高星級(jí)酒店項(xiàng)目規(guī)模較小，且均定位于常規(guī)綜合酒店潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的度假酒店，半數(shù)沒(méi)有度假內(nèi)涵，有度假內(nèi)涵的多定位在由康體、休閑娛樂(lè)、會(huì)議、自然生態(tài)等主題不同程度結(jié)合的綜合類，相當(dāng)部分定位在低端的休閑娛樂(lè)主題潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)度假酒店，中大型規(guī)模居多且多為綜合性主題或?yàn)闀?huì)議、高爾夫運(yùn)動(dòng)主題，小型規(guī)模較少且多為休閑娛樂(lè)主題潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)度假酒店，設(shè)計(jì)風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代為主，部分也采用中式古典或花園式市場(chǎng)需求狀況供給和競(jìng)爭(zhēng)狀況10對(duì)xx的住宿市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)顯示，2008年xx住宿需求將達(dá)到2.44億，并且每年至少按照10.4%的速度增長(zhǎng)，2013年將達(dá)到4億住宿實(shí)際收入：3000*63%*200*365=1.38億共3000間客房平均入住率63%平均房?jī)r(jià)200元/間天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200=0.26億流失20萬(wàn)人次人均住宿天數(shù)1.2天每人每天需要房間數(shù)0.55間每間客房平均價(jià)格200元/間天2004年住宿需求1.64億=1.64億注：按照國(guó)際旅游組織預(yù)測(cè)的中國(guó)10.4%的平均旅游消費(fèi)增速預(yù)測(cè)未來(lái)幾年增長(zhǎng)xx未來(lái)幾年住宿需求預(yù)測(cè)單位：億元11按照保守的估計(jì)，到2008年市場(chǎng)上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目，至少有500多間的市場(chǎng)空缺現(xiàn)有3000間/套的供給量不變平均房間價(jià)格為230元/間天仍然保持63%的平均入住率假設(shè)條件＝住宿需求總額÷230元/間天÷365天÷63%=4616間/套2008年住宿需求1616間/套2008年供給缺口潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目預(yù)計(jì)供給量（間/套）總供給量（間/套）金港灣3201100國(guó)電培訓(xùn)基地460利群四星級(jí)酒店（論證中）320潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況12xx目前的會(huì)議場(chǎng)所并未能滿足本地會(huì)議要求，與周邊城市相比，xx會(huì)議設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠，大量國(guó)家級(jí)與省級(jí)會(huì)議分流到了周邊城市xx會(huì)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模近五年平均約700萬(wàn)元，近五年與會(huì)人數(shù)增速近30％xx市年均接待會(huì)議約100次，以省市級(jí)會(huì)議為主，平均參會(huì)人數(shù)90人，人均消費(fèi)1166.3元xx比較適合發(fā)展商務(wù)會(huì)議和協(xié)會(huì)會(huì)議，應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)舒適型會(huì)議場(chǎng)所xx周邊的競(jìng)爭(zhēng)者以綜合酒店的附屬場(chǎng)所為主，xx的會(huì)議期限和人均消費(fèi)都不如周邊城市xx目前會(huì)議設(shè)施缺乏，在承辦國(guó)家級(jí)會(huì)議方面競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，而且不能滿足當(dāng)?shù)匦姓?huì)議的要求與周邊城市相比，xx會(huì)議設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠市場(chǎng)需求狀況供給和競(jìng)爭(zhēng)狀況13目前xx住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，外地客戶是xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)外地客戶是xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)xx郊區(qū)農(nóng)民在城區(qū)購(gòu)房的也比較多購(gòu)房的主要目的是作為休閑度假的第二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的居所，或者投資置業(yè)等主要特點(diǎn)需求情況近幾年，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，別墅和公寓的銷售也比較樂(lè)觀在需求增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，商品住宅特別是高檔住宅的價(jià)格上漲比較快xx本地人對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期較低，本地對(duì)房產(chǎn)的消化能力相對(duì)有限未來(lái)xx的外地購(gòu)房者將不斷增多，高檔房產(chǎn)的價(jià)格仍有一定的上漲空間本地市場(chǎng)周邊市場(chǎng)天津、秦皇島、大連的別墅價(jià)格較高，一般都在4000元以上，目標(biāo)客群主要集中在東北、河北、北京、天津除青島市區(qū)以外，膠東半島的別墅和公寓在價(jià)格范圍上都比較相近，外地的目標(biāo)客群主要集中在省內(nèi)周邊市場(chǎng)，東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地膠東半島單價(jià)在2000~6000元的獨(dú)棟別墅和2000~4000元的聯(lián)排別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)；其中，獨(dú)棟的戶型集中在200~400m2，聯(lián)排在140~300m2煙臺(tái)威海公寓售價(jià)比較接近，都集中在1500~3500元的價(jià)格區(qū)間，青島市區(qū)的公寓售價(jià)普遍比煙臺(tái)和威海高，主力戶型都集中在30~200m2現(xiàn)有別墅主要有獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼幾種形態(tài)，價(jià)位在3500~4000元，獨(dú)棟別墅的面積在250~900m2，聯(lián)排別墅的面積在250m2左右xx的公寓樓盤相對(duì)較少，但已經(jīng)具備一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，目前在售的公寓樓盤價(jià)格2000元起，均價(jià)在2350元，主力戶型為97~145m2xx目前還沒(méi)有真正的濱海別墅和公寓，現(xiàn)有的別墅和公寓樓盤無(wú)論是在景觀、地段還是品質(zhì)等方面都不及本案住宅發(fā)展特點(diǎn)與別墅公寓市場(chǎng)需求供給14綜上所述，我們總的判斷為：在xx發(fā)展高檔旅游度假項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)潛力，且具備良好的資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目是否有吸引力？市場(chǎng)需求狀況競(jìng)爭(zhēng)者資源是否滿足從目前xx的酒店和會(huì)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，都存在尚未被滿足的潛在市場(chǎng)，且市場(chǎng)空間較大本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，有支撐高檔樓盤的消費(fèi)群體和購(gòu)買能力海洋資源、山景和xx傳統(tǒng)的旅游資源xx本身具備較深厚的文化、歷史底蘊(yùn)，地方文化特色鮮明xx作為濱海旅游度假城市，在國(guó)內(nèi)具有較高的知名度從本地市場(chǎng)看，還不存在與本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)和抗衡的供給主體與周邊市場(chǎng)比較，本項(xiàng)目也具備一定的資源優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高15項(xiàng)目定位本章內(nèi)容詳見(jiàn)“可研分報(bào)告系列二《項(xiàng)目定位報(bào)告》”1、總論1.1項(xiàng)目概況1.2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1宏觀環(huán)境分析2.2xx酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.3xx會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.4xx別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較2.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場(chǎng)定位3.4整體定位3.5酒店定位3.6會(huì)議中心定位3.7別墅公寓定位3.7銷售方式定位4、經(jīng)營(yíng)模式建議5.1公司管控模式5.2公司組建形式5.3未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1盈虧平衡分析4.2贏利預(yù)測(cè)4.3敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1投資估算6.2投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作16本項(xiàng)目所面向的消費(fèi)群主要有兩種類型：最終消費(fèi)者，包括臨時(shí)居住或長(zhǎng)期居住的客戶，這些目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的不同要求正是本項(xiàng)目所有定位的根本出發(fā)點(diǎn)最終消費(fèi)者投資者休閑度假旅游觀光商務(wù)旅行第二居所本地購(gòu)買異地養(yǎng)老投資置業(yè)臨時(shí)居住長(zhǎng)期居住從客戶需求出發(fā)，本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)以營(yíng)造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目17本項(xiàng)目應(yīng)緊密圍繞“人間仙境”這一休閑度假概念，選擇自然環(huán)境和商務(wù)會(huì)議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務(wù)的綜合需求人工環(huán)境主題娛樂(lè)商業(yè)主題商務(wù)會(huì)議主題自然環(huán)境主題文化宗教主題本案特點(diǎn)補(bǔ)充主題，建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝饩坝^有利度假區(qū)的整體品味補(bǔ)充主題，建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝馕幕O(shè)施有利度假區(qū)的整體品味補(bǔ)充主題，但不能采用過(guò)于嘈雜的娛樂(lè)主題，會(huì)破壞休閑度假的整體主題合適，是本項(xiàng)目主題之一，重要的季節(jié)平衡工具適于休閑人群的小型娛樂(lè)主題設(shè)施商務(wù)會(huì)議設(shè)施需求突出xx仙境主題的少量人造景觀突出xx仙境主題的少量人造景觀人間仙境即是“人境”,營(yíng)造人間仙境將主要突出宜居性，突出人與自然的協(xié)調(diào)海洋、山林18項(xiàng)目逮的整辰體定巴位可德以概萬(wàn)括為弄：竹4大猾功能憂組團(tuán)統(tǒng)、書3大睬管理債區(qū)域希、5恨個(gè)項(xiàng)隆目公坊司進(jìn)涉行3獻(xiàn)期開桂發(fā)管理強(qiáng)區(qū)域功能漫組團(tuán)項(xiàng)目姓公司開發(fā)可周期將整黃個(gè)地旬塊分繩為4個(gè)功躺能組授團(tuán)：救酒店或組團(tuán)靠、別伸墅公菜寓組怎團(tuán)、番運(yùn)動(dòng)靈組團(tuán)鳴、美享食與家休閑宏娛樂(lè)華組團(tuán)譽(yù)，組介團(tuán)之耗間有榆少許耽交叉貸，例拾如酒捐店組稀團(tuán)內(nèi)伙還含館有若喉干美脖食項(xiàng)解目和岸別墅插公寓溫形式戚的酒險(xiǎn)店物登業(yè)。將整餅個(gè)地偉塊分滲為3個(gè)管獎(jiǎng)理區(qū)通域：口酒店轟管理昂區(qū)域醋、住臨宅出積售區(qū)緩域和出合作佩開發(fā)糾區(qū)域梢。酒倆店管新理區(qū)襖域的潑物業(yè)暴將主賓要以布經(jīng)營(yíng)晚為主斃，住默宅出島售區(qū)測(cè)域的集物業(yè)夏將主娘要以加出售膛為主阻，而脖合作擦開發(fā)柳區(qū)域桂是指退土地潛暫不具屬于捆本項(xiàng)給目，培但應(yīng)達(dá)合理庭利用獨(dú)的區(qū)筐域整個(gè)舟地塊漁可以擱考慮夢(mèng)成立5個(gè)項(xiàng)旬目公欠司進(jìn)泄行開抬發(fā)，慚分別勿為酒吼店投保資公臥司（4星酒稱店）德、別斧墅投際資公堡司、殲公寓砍投資橋公司譯（3星）沒(méi)、高差爾夫拔投資株公司盈、物組業(yè)管鋸理公貨司本地獵塊體隸量較劣大，蹈必須在長(zhǎng)周唉期進(jìn)欲行開洪發(fā)，性我們?cè)~暫定摟為三音期開治發(fā)，企開發(fā)義周期鋒交錯(cuò)秒展開詳。第場(chǎng)一期擁為景皆觀、憂主體恨酒店巾、會(huì)親議中構(gòu)心、魚部分吩別墅茫公寓噴和配號(hào)套設(shè)程施等崖，第此二期猴為別個(gè)墅、粒公寓服式酒與店、挺別墅固公寓盒和配辦套設(shè)絕施，蘿三期辣為其皇余的此別墅闊公寓按和配續(xù)套設(shè)棕施435319項(xiàng)目覆總體剪計(jì)劃老是建富設(shè)一播個(gè)具榨有綜趴合度會(huì)假功巷能的連度假死勝地主要叛物業(yè)鍬組合馳：度假撤酒店會(huì)議翠中心康體疼休閑雀中心度假老別墅聞（酒方店管挑理、糧產(chǎn)權(quán)券出售肝）度假貝公寓謝（酒冠店管貧理、尚產(chǎn)權(quán)湯出售牙）高爾耍夫水上飛運(yùn)動(dòng)眠中心尚（游衛(wèi)艇、暮風(fēng)帆夏俱樂(lè)穗部）運(yùn)動(dòng)目中心記（網(wǎng)債球場(chǎng)卸、卡丁餡車、迅保齡環(huán)球場(chǎng)盛等）海濱誓浴場(chǎng)海濱冶別墅下或酒妹吧（既未來(lái)連）水中程別墅機(jī)（度骨假用美）美食膽天地織（酒歸店內(nèi)宮、酒浙店外故、海欠邊）商業(yè)炊配套20項(xiàng)目陪的整型體規(guī)色模為25萬(wàn)m2，容游積率怎為0.傲39，一姑期開例發(fā)34％，壟二期虜開發(fā)38％，糟三期支開發(fā)27％34柏.4紫%第二業(yè)期38胃.4啟%第一艷期第三勉期27豬.2酬%6.8123.80

建筑面積

（萬(wàn)平方米）三期259.68.6總計(jì)2

0.50.5其它配套11康體中心1053度假別墅8.832度假公寓0.5

0.5會(huì)議中心0.60.6

度假酒店（公寓）0.50.5

度假酒店（別墅）1.6

1.60

度假酒店（主體）2.71.11.60度假酒店建筑面積

（萬(wàn)平方米）建筑面積

（萬(wàn)平方米）建筑面積

（萬(wàn)平方米）功能區(qū)域總計(jì)

二期

一期

21綜合里來(lái)看投，項(xiàng)升目的督各項(xiàng)蔑功能貢可以訂滿足儀主力壓休閑桶度假媽人群死的大摟部分伴需求增，也收能滿訓(xùn)足商主務(wù)會(huì)販議群系體的可需求收，并效能為監(jiān)生活環(huán)居住劇提供啞滿意學(xué)的環(huán)似境功能可考慮的設(shè)施休閑度假休息客房、室外休憩場(chǎng)所、水上別墅療養(yǎng)桑拿按摩、足療SPA、美容院、海邊瑜伽會(huì)所運(yùn)動(dòng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、游艇碼頭、私家海濱浴場(chǎng)、室內(nèi)海景游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、保齡球、乒乓球等生活美食餐廳、咖啡廳、小型商業(yè)街、夜總會(huì)、室內(nèi)兒童游樂(lè)場(chǎng)商務(wù)會(huì)議商務(wù)會(huì)議各種規(guī)模和檔次的會(huì)議室、接待室商務(wù)活動(dòng)室外團(tuán)隊(duì)活動(dòng)空間、小型節(jié)目廳和舞廳、商務(wù)人群的康體娛樂(lè)、小型商務(wù)展覽、產(chǎn)品演示廳商務(wù)配套宴會(huì)廳餐廳生活居住別墅不同類型的別墅公寓酒店式公寓生活社區(qū)底商、娛樂(lè)健身區(qū)22度假則酒店懼在檔改次上悔多層昌次設(shè)澡計(jì)，蝴由三刺類建酷筑構(gòu)聾成，掠分為炭四星組級(jí)主紛體酒胳店、紗準(zhǔn)五拿星別斥墅酒清店和舅三星改公寓晨式酒鑒店，出于止謹(jǐn)慎矮穩(wěn)健糖的原趟則，挖一期遣先行顏開發(fā)1.妄6萬(wàn)m2主體進(jìn)酒店冷，其拋余留涼待二草期開烏發(fā)房型房?jī)r(jià)（RMB）客房面積套數(shù)總建筑面積公寓式酒店（三星級(jí)）單人間20020m2196間0.6萬(wàn)m2雙人標(biāo)間28021m2主體酒店（四星級(jí)）單人間32021m2299間1.6萬(wàn)m2雙人標(biāo)間38028m2

商務(wù)套間60045m2

行政套間60045m2

豪華套間80055m2

別墅式酒店（準(zhǔn)五星）濱?；▓@別墅2800300m215棟0.5萬(wàn)m2豪華濱?；▓@別墅3400400m223會(huì)議加中心幫建成物50惰00希平米廟單體摧二層開建筑長(zhǎng)，一圾層為算可分綿隔大皺宴會(huì)其廳及割貴賓及室，卵二層毀為國(guó)園際會(huì)襪議廳埋及若穩(wěn)干中鞠小會(huì)思議室兵，地淹下室被設(shè)廚使房等捐服務(wù)且區(qū)及斬車庫(kù)設(shè)施用途面積最大容量租價(jià)建議（元/天）宴會(huì)廳宴會(huì)廳針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用翊笮蛻c典及普通大型會(huì)議；承辦大型宴會(huì)慶典，可分隔為三個(gè)中型宴會(huì)廳，裝修風(fēng)格喜慶大氣3×400m21000人15000國(guó)際會(huì)議廳承辦大中型會(huì)議，裝修風(fēng)格隆重莊嚴(yán)800m2600人15000會(huì)議室承辦各種中小會(huì)議，數(shù)量較多，在裝修和設(shè)備上拉開檔次100m2－2間50m2－6間25m2－4間100人50人25人100m2－6000元50m2－4000元25m2－2000元貴賓室裝修豪華，為客戶提供高級(jí)行政接待服務(wù)50m220人2000附屬設(shè)施前臺(tái)、影音放映室、傳譯室、休息室、洗手間、商務(wù)中心等950m2其他公建走道、樓梯、電梯間、機(jī)房、廚房、工作區(qū)、車庫(kù)等1400m224別墅豬公寓界樓盤被在類掙型、蝕規(guī)?；j及檔向次上嚼也需志要形際成差屆異，占以適茫應(yīng)不慣同客寧戶群召體的肯消費(fèi)幅能力選和需讓求特?fù)觞c(diǎn)，醫(yī)由于毫本樓桂盤有軋利賣繩點(diǎn)比非較多需，在頑檔次餅上應(yīng)哪定位帳于市鮮場(chǎng)的牙中上柄水平物業(yè)類型總建筑面積(萬(wàn)m2)設(shè)計(jì)類型各類型的規(guī)模(萬(wàn)m2)價(jià)格(元/m2)主力戶型別墅10獨(dú)棟別墅26000300~400m2雙拼別墅1.55000250~300m2聯(lián)排別墅33500180~250m2疊拼別墅2.53000180~200m2小型別墅1300070~100m2公寓8.8酒店式公寓（高檔）3.8280050~120m2酒店式公寓5230080~200m225在消閣費(fèi)群鴿體上悠，別習(xí)墅樓確盤應(yīng)稿主要桿面向成外地搭市場(chǎng)兵，而志公寓匠樓盤馬則應(yīng)屯當(dāng)本海地市準(zhǔn)場(chǎng)和哀外地顧市場(chǎng)事并重別墅公寓區(qū)域市場(chǎng)省內(nèi)周邊地區(qū)：以濟(jì)南、濰坊、淄博、東營(yíng)以及膠東半島為主環(huán)渤海地區(qū)：北京、河北、大連、天津等地東北地區(qū)以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)本地市場(chǎng)：包括xx城區(qū)和郊區(qū)本地市場(chǎng)與外地市場(chǎng)并重外地市場(chǎng)上，所面向的區(qū)域市場(chǎng)與別墅樓盤類似同時(shí)，公寓樓盤應(yīng)依托自身在景觀資源上的優(yōu)勢(shì)，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，吸引本地居民購(gòu)買細(xì)分市場(chǎng)以度假休閑和養(yǎng)老為主要目的消費(fèi)群體以投資置業(yè)為目的的消費(fèi)群體xx城區(qū)的一些高收入者xx郊區(qū)生活富裕的農(nóng)民以度假、養(yǎng)老為目的，但對(duì)別墅的購(gòu)買力相對(duì)不足的一部分消費(fèi)群體以投資置業(yè)為目的的消費(fèi)群體xx城郊的中高收入者，以長(zhǎng)期居住為目的的購(gòu)買群體26在銷使售方著式上讀，建渠議度騎假酒照店物滑業(yè)盡舉量不艘出售淡，而就別墅銳公寓財(cái)應(yīng)以暢代租腦代管作的銷強(qiáng)售模結(jié)式為汗主度假奴酒店別墅治公寓為最堡大限向度地淚降低嚴(yán)資金特風(fēng)險(xiǎn)包，盡碗快回漿收資爆金若采善用產(chǎn)腐權(quán)酒忘店式坐銷售鼠，雖稠然在吼旺季同可以墾采取址一定儲(chǔ)策略?shī)^提高沿別墅勢(shì)公寓餡的出冠租率生，要符保證如每一來(lái)住宅艙都有戚需要類有穩(wěn)介定的拾、較異高的粘出租減率比襖較困咬難，彼對(duì)承求諾的洲投資尺回報(bào)氣率需襲要承甜擔(dān)一以定的鎖風(fēng)險(xiǎn)釘，相么比而虹言，已售后檢代租千代管督的方團(tuán)式更構(gòu)為靈劑活度假嫂酒店缺承擔(dān)肝排頭某兵的蓮重要戲戰(zhàn)略吧職責(zé)競(jìng)，不粘管從妄土地棍升值劉、其堪他物吸業(yè)價(jià)必值提崖升，征還是蓋從融具資角裂度，暑度假游酒店餡的運(yùn)猶作成麻功與毅否都筆會(huì)對(duì)狹整體禿項(xiàng)目虜產(chǎn)生薯重要蔑影響拍，所被以必翅須從他充分佳降低欄運(yùn)營(yíng)嶄成功飲風(fēng)險(xiǎn)霞的角盼度保刮守設(shè)環(huán)置度仔假酒搜店的樂(lè)產(chǎn)權(quán)島結(jié)構(gòu)度假謊酒店柴積淀鴉形成融的良忘性資客產(chǎn)對(duì)欄未來(lái)xx城的絨戰(zhàn)略步轉(zhuǎn)型看具有責(zé)重要踩戰(zhàn)略公價(jià)值27經(jīng)營(yíng)鴨狀況蹤蝶和財(cái)廊務(wù)狀成況的握預(yù)測(cè)1、總公論1.榨1項(xiàng)目休概況1.芝2項(xiàng)目盲提出包的背有景及境建設(shè)劇必要道性1.數(shù)3可行市性研辱究的均依據(jù)頭和主脅要工牢作2、市料場(chǎng)調(diào)泉研及尤前景廣預(yù)測(cè)2.奔1宏觀夫環(huán)境借分析2.掉2賣xx酒店蘿市場(chǎng)訓(xùn)分析美與競(jìng)倉(cāng)爭(zhēng)比詞較2.探3棗xx會(huì)議緒市場(chǎng)思分析蘭與競(jìng)蝕爭(zhēng)比萍較2.引4病xx別墅靜公寓咸市場(chǎng)醉分析靜與競(jìng)蠅爭(zhēng)比撞較2.姨5本項(xiàng)苗目前齒景預(yù)敘測(cè)3、項(xiàng)促目定捷位3.份1主題缸定位3.指2功能確定位3.孫3市場(chǎng)甘定位3.待4整體掠定位3.燒5酒店罪定位3.柄6會(huì)議議中心魔定位3.介7別墅立公寓以定位3.舌7銷售臺(tái)方式缸定位4、經(jīng)杰營(yíng)模遭式建汁議5.認(rèn)1公司跪管控起模式5.悲2公司穿組建畢形式5.臘3未來(lái)紛股權(quán)灑結(jié)構(gòu)5、經(jīng)仙營(yíng)狀財(cái)況和恭財(cái)務(wù)螞狀況于的預(yù)柜測(cè)4.鍬1盈虧渾平衡抖分析4.臥2贏利蜂預(yù)測(cè)4.鈴3敏感司性分仍析6、項(xiàng)目勿的投登融資遠(yuǎn)方案倘建議6.螞1投資化估算6.令2投融烏資建赤議7、潛碼在風(fēng)柔險(xiǎn)提滑示及祥措施8、結(jié)邊論9、下貝一步棍工作28本項(xiàng)指目是步一個(gè)穗投資紅大，講時(shí)間版長(zhǎng)，倒運(yùn)作寫復(fù)雜輝的高擔(dān)難度境地產(chǎn)賄項(xiàng)目攪，經(jīng)仇營(yíng)模令式的塊設(shè)計(jì)嬌必須橋可以頌有效裹地控校制經(jīng)輪營(yíng)風(fēng)喉險(xiǎn)、肚降低炭資金漸壓力xx項(xiàng)目旺中必煮須必柱須設(shè)執(zhí)計(jì)良蠻好的盤經(jīng)營(yíng)贏模式攪以分妨散投絮資風(fēng)依險(xiǎn)，擇必須裁將自致有資夜金的溪投入窮比例余、財(cái)梅務(wù)費(fèi)含用的德控制鞏、備陵用方鐘案的濟(jì)準(zhǔn)備難等幾加方面剛問(wèn)題懸全面姐、綜欄合地?fù)в枰暂p考慮旅，控洽制和壺防范概綜合萬(wàn)風(fēng)險(xiǎn)癢，降冰低發(fā)鳳生可抵能對(duì)xx城造珠成負(fù)扯面影告響的趣各類們事件動(dòng)的概串率。項(xiàng)目鈴的管忠理方嫩法和蘋控制死結(jié)構(gòu)侄設(shè)計(jì)隨不當(dāng)臥，無(wú)當(dāng)法吸碌引投撞資者合作自伙伴嫩選擇星失誤瓶，或速在工吃作配廚合上奶出現(xiàn)拴影響阻經(jīng)營(yíng)腹的問(wèn)撲題降低犧項(xiàng)目棍管理及與人炮力資清源管騎理上影的疏幕漏由于xx項(xiàng)目淡整體飛投資翼額較發(fā)大，循而且屢項(xiàng)目梯時(shí)間摔跨度互較長(zhǎng)左；雖腿然xx城公哲司目上前的掠現(xiàn)金吳流情據(jù)況較宣好，僵且具顆有一春定的帖融資爹能力劉，但崇考慮母未來(lái)筒公司徐發(fā)展躺的投歌資需憑要，驢利用揚(yáng)一定沈的財(cái)鋤務(wù)杠倦桿降秀低資扔金壓害力仍宇是必孔要的桂手段元，需貞要設(shè)嶺立一片種經(jīng)桌營(yíng)模驅(qū)式以勤增加覺(jué)融資捕平臺(tái)袍，放效大財(cái)舊務(wù)杠鼠桿系薪數(shù)，儉有利橋于降找低公杰司資集金壓自力，豈更大醒幅度亮的撬劑動(dòng)外脫部資沃源降低隙投資鳴風(fēng)險(xiǎn)降低溪資金責(zé)壓力降低連管理閉風(fēng)險(xiǎn)29公司施注冊(cè)優(yōu)方式注冊(cè)棍形式注冊(cè)辯地點(diǎn)注冊(cè)辱資金經(jīng)營(yíng)荒模式艇包含皂四類勁問(wèn)題芹，目干前x盡x城艷主要亂考慮擱的問(wèn)君題是鑒公司駝組建揀形式傳和公紅司股卷權(quán)結(jié)榆構(gòu)問(wèn)悅題公司性組建習(xí)形式直接獅組建陪或間抵接組奏建組建宿的形趁式公司達(dá)股權(quán)絹結(jié)構(gòu)股權(quán)漆的結(jié)橋構(gòu)股權(quán)名的變霞更股權(quán)林的退業(yè)出公司窮管控訓(xùn)模式各層工面公炭司法擔(dān)人治攀理結(jié)演構(gòu)各層出面組伏織架割構(gòu)、少職責(zé)各層澡面組栽織管稍控權(quán)末限跨層懂級(jí)流楚程30公司富組建獵形式乒有多送種可圍能性勾，常磨見(jiàn)的桿是“噴直接剖控制奶項(xiàng)目靈”與固“通叮過(guò)項(xiàng)攤目公勢(shì)司間林接控潛制項(xiàng)屯目”鹿兩種途，遠(yuǎn)話卓建拒議采悄用“向通過(guò)毅項(xiàng)目正公司它間接昨控制帆項(xiàng)目飛”的餃方式xx城xx旅游擔(dān)發(fā)展服有限割公司xx記××項(xiàng)目xx按××項(xiàng)目xx蜻××項(xiàng)目xx樂(lè)××項(xiàng)目xx符××項(xiàng)目xx城xx旅游膜發(fā)展丈有限枝公司xx酒店畏投資積公司xx別墅梁項(xiàng)目緊公司xx公寓砍項(xiàng)目宏公司xx高爾窩夫項(xiàng)國(guó)目公似司xx物業(yè)誓管理暗公司臨淄瓦項(xiàng)目圖公司××項(xiàng)目設(shè)公司xx城地季產(chǎn)31具體古的公壁司組敞建形蠻式為俗下圖配所示放，但具這種啄結(jié)構(gòu)羊的前抗提是蠻土地南必須革析產(chǎn)士（按爸照項(xiàng)投目公重司進(jìn)改行土圍地分葡屬）某地慎產(chǎn)某發(fā)激展有謝限公股司旅游玻發(fā)展瞞公司醉負(fù)責(zé)識(shí)對(duì)項(xiàng)顏目公鐵司的殃投融信資和腥建設(shè)棍、經(jīng)闖營(yíng)管絕理酒店啟投資賠公司別墅殿項(xiàng)目街公司公寓臨項(xiàng)目偶公司高爾灑夫項(xiàng)立目公設(shè)司物業(yè)史管理再公司其他球投資破方其他寨投資跳方在前精期，xx城地曾產(chǎn)、xx城xx和其旁他投柿資方待共同喂組建奸項(xiàng)目汗公司撕。各項(xiàng)汗目公鄰司負(fù)腸責(zé)項(xiàng)吼目的澤規(guī)劃術(shù)建設(shè)按及經(jīng)烈營(yíng)管頁(yè)理一期舉項(xiàng)目累公司二期股項(xiàng)目灶公司一期召項(xiàng)目瓶公司二期槐項(xiàng)目挖公司三期僚項(xiàng)目壯公司……..32酒店古投資衣公司磨可以魔涵蓋財(cái)四星店級(jí)酒獲店、扣會(huì)議思中心飲、康寨體中梳心以私及準(zhǔn)古五星賊別墅倉(cāng)和三貞星公垮寓xx城xx酒店糊投資扎公司四星責(zé)級(jí)酒趁店準(zhǔn)五誓星別按墅酒嗽店三星敵公寓妹酒店會(huì)議喂中心康體該中心投資凍商B投資泡商C投資拖商Dxx政府酒店律投資仿公司扮是酒腥店板啟塊的找投資雕者和幸管理節(jié)者，幻玉他負(fù)誘責(zé)下粒屬各給酒店木產(chǎn)業(yè)巷的公吩司組廣建、溜投資懼、管偉控、捎委托福管理會(huì)議光中心狗和康監(jiān)體中萬(wàn)心可埋以考嫁慮納探入酒籠店投剛資公嚴(yán)司之糞中，覆產(chǎn)權(quán)戲由酒卸店投橋資公晶司和xx政府避共同迷持有等，政刪府投詳資的30槍00萬(wàn)資繪金可望以考識(shí)慮和旗康體欣中心魔一起全投入準(zhǔn)五廣星別跟墅和糠三星夕公寓啟酒店肢可以赴考慮蘋再成窮立單稈獨(dú)的聰孫公膛司，東孫公贊司也哪可吸胞引投振資者惑，甚現(xiàn)至可幣以由猴投資親者控比股，由但是灶在經(jīng)躲營(yíng)上適需由嫩酒店哲投資轉(zhuǎn)公司次統(tǒng)一域委托漿酒店坦管理判公司巴管理33別墅畜公寓懼可以船組建雅成兩壞家子品公司伶或者臨合成朵一家績(jī)子公隨司，算這關(guān)噴鍵是街看投警資商筍的選蕉擇情梅況xx城xx別墅四項(xiàng)目呢公司別墅且公寓脫公司公寓貌項(xiàng)目礎(chǔ)公司投資險(xiǎn)商3投資恢商1投資禾商2xx城xx方案引一方案潛二34高爾春夫建糞議也護(hù)成立籮一家爽公司鏟，以汗利于導(dǎo)持續(xù)救經(jīng)營(yíng)雨；物即業(yè)管績(jī)理是丙必須流成立秀的一減家管蜜理型壞公司棵，可串以尋局找知搖名的吸物業(yè)俱管理授商共敵同投責(zé)資xx城xx高爾目夫公到司投資烤商1高爾啦夫建歪議也憲成立顛一家總公司剩，以個(gè)利于憐持續(xù)附經(jīng)營(yíng)賞。高爾糾夫應(yīng)畢與別勻墅、舟公寓齊形成邪互動(dòng)煉，別憐墅與國(guó)公寓取的客渡戶均班是高新?tīng)柗蛴赖目童彂?，意使得漁高爾芬夫能錢成為異盈利眼性的碰物業(yè)xx城xx物業(yè)俱公司投資觸商2物業(yè)特管理諒是必廉須成活立的擠一家稼管理嶄型公丸司，托可以束尋找秋知名種的物帖業(yè)管藥理商庭共同窯投資35在xx城xx公司握層面痛應(yīng)盡彼量找衡到投微資者*，吸倡收xx市政挽府退陵出的劇股權(quán)稠，降億低資沃金壓繭力，沉分散研投資份風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)。這眨個(gè)過(guò)劈燕程可遭以持絨續(xù)尋女找xx城地睛產(chǎn)xx城xx酒店顯投資策公司物業(yè)漏管理紡公司40進(jìn)%……xx市政茂府60洽%其他希投資舍者注：拌退出軟時(shí)點(diǎn)前的選爺擇參強(qiáng)見(jiàn)后凝續(xù)內(nèi)版容方式姑一：吊由xx市政和府逐置步出莖讓股有份方式貝二，殖其他沸投資主者進(jìn)專行增漁資擴(kuò)戀股方式板三，殖由xx城地酸產(chǎn)逐妻步出夸讓股票份36未來(lái)鬧，別炭墅公夏寓的亂不可濾售部截分應(yīng)笨整體擔(dān)轉(zhuǎn)讓籠給“倆xx岸城x希x”踩，別縫墅與掌公寓腸項(xiàng)目餅徹底淹退出宗，使廟得股陶東投礎(chǔ)資得險(xiǎn)到回抬報(bào).挺其厚他公晌司則瞇必須浪存續(xù)捎經(jīng)營(yíng)xx城地肌產(chǎn)xx城xx酒店發(fā)投資保公司別墅冶項(xiàng)目皂公司公寓旋項(xiàng)目穴公司高爾扯夫項(xiàng)恩目公芒司物業(yè)跪管理晶公司37在適字當(dāng)?shù)膬r(jià)時(shí)候聲，x尿x城頸地產(chǎn)達(dá)還可名考慮株未來(lái)竿的退錦出機(jī)階制，恥獲取阻現(xiàn)實(shí)錦的投纏資收桃益，且轉(zhuǎn)而臨投向撈另一衡個(gè)地闖產(chǎn)項(xiàng)都目，許實(shí)現(xiàn)多良性稅循環(huán)xx城地爪產(chǎn)xx城xx酒店杰投資烈公司物業(yè)孟管理帳公司……51涼%xx市政頭府49玻%其他報(bào)投資鴿者其他隊(duì)投資彩者“xx城xx”在一絨二三氣期項(xiàng)概目建腎設(shè)期趟間，裕主要查承擔(dān)銜對(duì)項(xiàng)械目公蜜司投時(shí)資和廳管理悼的責(zé)約任，事同時(shí)訪在此濤期間異由于超所投爪資項(xiàng)臥目公庫(kù)司尚揚(yáng)處于績(jī)經(jīng)營(yíng)灣初期愉，投雜資公軟司未黑獲得緞價(jià)值課提升焰，因?qū)枚?dāng)亦三期苦項(xiàng)目岸完成漁建設(shè)確后，蔑才考邊慮xx甲xx城旅條游發(fā)銳展公趙司的溪股份消轉(zhuǎn)讓38一般糾而言尸，對(duì)筍旅游導(dǎo)酒店腰類經(jīng)低營(yíng)資初產(chǎn)具然有投濁資傾賠向的配投資豎方主走要有厭兩類臺(tái)：酒膝店業(yè)疤內(nèi)投判資人察以及毛酒店內(nèi)相關(guān)透行業(yè)薦（如覽旅游揭業(yè)投蒜資人訴）、因?qū)埔愕陿I(yè)第穩(wěn)定昌的長(zhǎng)裙線收搏益持幫有興棉趣的疾其他倚投資省人酒店尚業(yè)內(nèi)固投資精人以耐及酒灶店相龍關(guān)行是業(yè)國(guó)外票酒店率管理餡公司替，例如四季溝集團(tuán)著與上曬實(shí)集鄙團(tuán)等懸投資淋的四程季國(guó)顧際酒叼店，頃四季糟集團(tuán)膜占股21腰%、上全實(shí)占嘴股76相%六洲女集團(tuán)段目前濕已經(jīng)任與香魚江國(guó)附際發(fā)要展有訪限公許司正浪式簽涼約，生合作條建設(shè)驕北京師財(cái)富燒中心綢超五遼星級(jí)艷洲際束酒店尸，六績(jī)洲集躁團(tuán)將框投資讓約3,每00促0萬(wàn)美嶺元（傳約２,3外4億港革元）氏，占央有該少酒店19楚%的股前份香港櫻東方罰文華局集團(tuán)沖將以6億元減人民司幣的躍總價(jià)柿受讓議上海芬錦江阿集團(tuán)掀下屬黨和平漆飯店50慚%股權(quán)國(guó)內(nèi)損酒店著管理檔公司丸，例如錦江沸國(guó)際殘酒店嘗管理狠公司源近期捕把旗揉下華新東大腳酒店廳的股好權(quán)轉(zhuǎn)策讓給取民營(yíng)磚企業(yè)術(shù)，其喇余18家在叔上海尋的賓付館都但將通眼過(guò)股本權(quán)轉(zhuǎn)脹讓形閃式回卻收部治分現(xiàn)健金，盾然后頭到全層國(guó)收拒購(gòu)酒超店，升形成猜全國(guó)薦酒店宋網(wǎng)絡(luò)旅游搜企業(yè)飾，例如首旅惱集團(tuán)濃旗下肉有長(zhǎng)喬城飯禽店、近建國(guó)育飯店諷等25家中輛高檔加酒店香港碧中旅校、中駕旅總暈社、仆江蘇棵中旅疫共同巧投資它的南渴京希服爾頓詠國(guó)際江大酒俊店華僑域城集默團(tuán)公們司和訂華僑飽城房柴地產(chǎn)況公司狀投資虜興建紅的深麻圳威濫尼斯倦皇冠缸假日顛酒店對(duì)酒膝店業(yè)勺穩(wěn)定吼的長(zhǎng)借線收召益持細(xì)有興謠趣的倚其他孤投資席人國(guó)內(nèi)摘的大始型企牢業(yè)集獨(dú)團(tuán)，例如紅塔啟集團(tuán)笛先后呆投資沿的酒繪店有囑紅塔可瑞吉彈、玉刺溪紅助塔、姿黃山貓紅塔國(guó)有服資產(chǎn)匠經(jīng)營(yíng)哲管理谷部門，例私如江蘇像國(guó)資丹經(jīng)營(yíng)裳管理侮公司旬投資結(jié)的上掙海紫糟金山援大酒爸店信托蛾投資易機(jī)構(gòu)，例泊如中信陳信托缸公司廳在沈售陽(yáng)投泛資的半中興察大酒創(chuàng)店寧波宮市金迫港信驢托投椒資有聽(tīng)限責(zé)揭任公坡司投捉資的遲寧波旱金港兔大酒英店有旨限公尋司39決定蛙是否馳退出律或者萍何時(shí)尺退出卷主要援在于旱退出死目的吊：企成業(yè)戰(zhàn)州略發(fā)占展目答標(biāo)？榆獲得捎較高銅投資歐收益引？受抱制于箭后續(xù)覆年度括投資薦壓力榆？遇送到更某好的紙機(jī)會(huì)鑄成本壩？鑒于xx城公真司目瞞前的瘋實(shí)力巷，投淘資壓憲力和鞏機(jī)會(huì)爺成本閑因素常的影母響程語(yǔ)度較闖大，退可能表主要忠考慮趨投資腐壓力吩的要捐求。從決門定投朱資收棚益的并一般朋條件拌分析悟，項(xiàng)捏目尚孝未建折成時(shí)堡的轉(zhuǎn)夏讓價(jià)咽格低同于項(xiàng)無(wú)目建約成后陪，而拘投資覆公司協(xié)在所再投項(xiàng)捉目未煮反映忌收益旋情況蠅時(shí)也謎很難足體現(xiàn)碌價(jià)值值。因而草，建消議xx城地菊產(chǎn)在xx項(xiàng)目俊的股鏟權(quán)退丟出步媽驟：經(jīng)營(yíng)造性項(xiàng)菌目，如呆酒店逐、會(huì)口議中但心、?？刁w唇中心概等，膠建議圈不退干出，扇但如征果經(jīng)康營(yíng)性保資產(chǎn)杜的保蜂留不凱是xx城的踢戰(zhàn)略承選擇暗，那迅么在你資金跑壓力覽允許愉的前跑提下杯，在一燈期項(xiàng)自目建雖成后錦，首繩先退腸出一摩期項(xiàng)晉目公遮司股呆權(quán)在二躍期項(xiàng)亦目建蠅成后末，再鉆退出筆二期朵項(xiàng)目厘公司互股權(quán)當(dāng)項(xiàng)刮目公銷司正雖常經(jīng)西營(yíng)后仙，再偵尋求紛退出xx城xx旅游喘發(fā)展?jié)櫣境蓹?quán)出售拘類資豬產(chǎn)，如鮮別墅桌公寓廢等，柄根據(jù)福土地領(lǐng)增值償?shù)囊?guī)魚律，石在資報(bào)金壓步力允左許的蝕前提主下在一葵期項(xiàng)郊目建垃成土弟地增青值后漢，考糠慮退板出二倚期項(xiàng)鋒目公胳司股離權(quán)在二爛期項(xiàng)吳目建唇成土附地增服值后扁，再酷退出懷三期打項(xiàng)目誦公司宅股權(quán)上述膊退出賄步驟兆的條熄件：市場(chǎng)殺條件熟不發(fā)東生大螞的變張化，鼓即項(xiàng)毅目未底來(lái)收惜益預(yù)蘭測(cè)基處本符峽合遠(yuǎn)露卓預(yù)感測(cè)xx城地吃產(chǎn)未郊同時(shí)悔獲得校其他蝕更高圾投資理收益帥條件余的投磚資項(xiàng)綠目xx城現(xiàn)高金流澤情況晝保持引目前最狀況掃，不峽發(fā)生勁惡化40我們檢總的厲來(lái)看將一下太本項(xiàng)斜目的陣經(jīng)營(yíng)神路線20半0520么0620轎07……現(xiàn)金批流出現(xiàn)金本流入前期鎮(zhèn)可研存與規(guī)善劃前期送土地酸相關(guān)弱事宜別墅罷公寓禍開始殖銷售酒店從營(yíng)業(yè)別墅電公寓粘繼續(xù)形銷售酒店妨整體填轉(zhuǎn)讓酒店竊建成部分宵別墅廚公寓脅完工燃交房漁，另傍一部標(biāo)分開炮始開迅工基礎(chǔ)毛設(shè)施財(cái)建設(shè)高爾防夫與眼景觀不開工酒店儀別墅血公寓興開工酒店從持續(xù)調(diào)經(jīng)營(yíng)別墅煩公寓吵繼續(xù)竄銷售術(shù)繼續(xù)蝕開工部分梅或全揭部退綁出xx項(xiàng)目拆，轉(zhuǎn)漲向新支的地隆產(chǎn)項(xiàng)卵目投驢資轉(zhuǎn)讓惱剩余掉土地也或轉(zhuǎn)塵讓項(xiàng)金目公伍司股岡權(quán)整凳體轉(zhuǎn)浸讓別墅貓公寓畫銷售界獲得懸的資羨金提癥供下恢一期棋開發(fā)前期嘉可研金、規(guī)句劃費(fèi)汗用土地涼費(fèi)用詳支出土地款費(fèi)用基礎(chǔ)承設(shè)施建安到支出銷售忙費(fèi)用恒與管岡理費(fèi)目用別墅句公寓宰銷售柴收入投資已商資榆金注免入尋求摧投資扇商進(jìn)詠如酒飾店投素資別墅礦公寓向等建信設(shè)費(fèi)駐用酒店巖經(jīng)營(yíng)難費(fèi)用銷售魯費(fèi)用先與管篇理費(fèi)悲用酒店嘆經(jīng)營(yíng)傲收入別墅陜公寓凱銷售尾收入別墅閉公寓扁等建者設(shè)費(fèi)最用酒店界經(jīng)營(yíng)搭費(fèi)用銷售早費(fèi)用果與管匹理費(fèi)懲用酒店詢經(jīng)營(yíng)料收入攀或整虧體轉(zhuǎn)亡讓收透入別墅貍公寓趣銷售走收入別墅吳公寓歐等建壓設(shè)費(fèi)望用酒店襪經(jīng)營(yíng)尺費(fèi)用銷售及費(fèi)用蛾與管桿理費(fèi)謠用別墅品公寓沫銷售壁收入土地振轉(zhuǎn)讓晃收益闖等股權(quán)確轉(zhuǎn)讓談收益41項(xiàng)目檔的投暢融資痛方案饞建議1、總主論1.洞1項(xiàng)目憐概況1.盜2項(xiàng)目堡提出移的背路景及朝建設(shè)攤必要垮性1.喉3可行噴性研澡究的偵依據(jù)霞和主自要工弊作2、市叛場(chǎng)調(diào)弓研及同前景口預(yù)測(cè)2.昏1宏觀訪環(huán)境努分析2.匆2剃xx酒店惡市場(chǎng)福分析夢(mèng)與競(jìng)多爭(zhēng)比努較2.傭3媽xx會(huì)議姓市場(chǎng)界分析脫與競(jìng)興爭(zhēng)比壁較2.減4片xx別墅準(zhǔn)公寓負(fù)市場(chǎng)館分析無(wú)與競(jìng)標(biāo)爭(zhēng)比班較2.報(bào)5本項(xiàng)導(dǎo)目前脆景預(yù)跡測(cè)3、項(xiàng)革目定繳位3.廟1主題艘定位3.食2功能篩定位3.妹3市場(chǎng)手定位3.紅4整體冶定位3.財(cái)5酒店握定位3.據(jù)6會(huì)議捎中心并定位3.特7別墅緊公寓居定位3.煙7銷售痛方式粉定位4、經(jīng)廊營(yíng)模粘式建仿議5.家1公司谷管控?zé)熌Ｊ?.之2公司桃組建儲(chǔ)形式5.柳3未來(lái)剃股權(quán)鐘結(jié)構(gòu)5、經(jīng)佳營(yíng)狀擋況和恨財(cái)務(wù)籮狀況究的預(yù)范測(cè)4.籌1盈虧揉平衡岔分析4.雞2贏利饅預(yù)測(cè)4.框3敏感旗性分鄉(xiāng)豐析6、項(xiàng)目映的投壇融資仰方案如建議6.菌1投資舟估算6.售2投融魔資建檔議7、潛亮在風(fēng)舟險(xiǎn)提差示及備措施8、結(jié)蛛論9、下游一步以工作42動(dòng)態(tài)購(gòu)財(cái)務(wù)母測(cè)算怪是為雨了更阻加客種觀地并評(píng)價(jià)飽本項(xiàng)型目的唇吸引趨力和銅可執(zhí)詞行性佩，測(cè)駛算過(guò)掃程中摧項(xiàng)目闊組以答和xx城溝絹通確遙定的折整體償項(xiàng)目漂假設(shè)調(diào)為前副提，乳按照堡先分兼塊再弓加總不的方熊式進(jìn)麥行整體改假設(shè)笨條件測(cè)算趣思路先計(jì)驅(qū)算各植自板水塊的垃投資為、收旅益、爐現(xiàn)金障流狀深況，報(bào)再進(jìn)岔行加盲總：酒店別墅莊公寓會(huì)議飲中心康體類中心秧及商期業(yè)配瀉套投資趴類假突設(shè)：各類風(fēng)物業(yè)釘?shù)慕ㄏ灠苍靿艃r(jià)依縫據(jù)和xx城的辣最終繪溝通然結(jié)果土地嫩費(fèi)用堪支付騾總額柴和支乎付進(jìn)疊度依浪照土筒地出易讓協(xié)電議前期斷費(fèi)用傅在一尖期開罪工前曾一季夸度攤70撕%，二使期開您工前亮一季闖度攤30暈%土建拌安裝啟與基及礎(chǔ)設(shè)幕施費(fèi)用旦在一獎(jiǎng)期第凱一季案度攤60渴%，二繪期第搞一季最度攤40斥%園林蘋海灘瘡建設(shè)爐一期夜分?jǐn)?0護(hù)%并細(xì)打分到濕每個(gè)鑰建設(shè)彎季度外，二狹期分來(lái)攤40茫%并細(xì)樹分到貨每個(gè)熄建設(shè)陜季度不可陰預(yù)見(jiàn)魂費(fèi)用兵按照枯各期監(jiān)間的械開工拴比例日分?jǐn)偱撩亢鐐€(gè)建擊設(shè)季權(quán)度銷售母費(fèi)用獄以當(dāng)納期銷盟售額惹為基蒸礎(chǔ)，堵按照6%的比鋸率計(jì)越算損益胞類假生設(shè)：前期栽費(fèi)用改、基節(jié)礎(chǔ)設(shè)聯(lián)施費(fèi)塑用、隸不可沾預(yù)見(jiàn)講費(fèi)用翼、開久發(fā)期掠管理衛(wèi)費(fèi)用君按照織各自哪物業(yè)席板塊矮的建胃筑面殼積占禍總體掠的比嚷例進(jìn)轟入各雅自建得設(shè)成漸本，蜓土地顏費(fèi)用帶按照欺各自譜的占臘地面寸積比浮例分狗攤并朵進(jìn)入呼各自唉項(xiàng)目看遞延姓資產(chǎn)假設(shè)街濱海抓區(qū)域田和人晝文景槍觀等鋤配套超為非丘營(yíng)利陸性投勺入，離在目先前的伏情況屆下，棗也假謎設(shè)高蜜爾夫巖為投析入型昂物業(yè)魔，不仙產(chǎn)生掀收益現(xiàn)金猛流類濁假設(shè)叢：劃分給季度批動(dòng)態(tài)崖測(cè)算建安還成本銹中60咸%可墊啞資，銀主體脖建成市前50野%由建示筑方腸墊資梨，主理體建欄成后洽支付30給%，完查全建輪成后1年內(nèi)涼支付20河%貸款遇比率今控制塊在投遼資的60漸%利息屠計(jì)算萍以當(dāng)丑年累惑計(jì)貸桐款總咐額為于貸款滋本金瓶，按文年利泄率6%，季御度利旬率1.挺47小%計(jì)算團(tuán)，利物息分句別計(jì)找入所賺屬項(xiàng)集目成選本現(xiàn)金打流首莫先用堆于償敲還銀始行債弱務(wù)，仿然后在考慮求股東隸分配評(píng)價(jià)扯整體帽項(xiàng)目葡和各視個(gè)板流塊的比投資逢額度吳、收愁益狀示況以版及收斑益性堪，論俊證項(xiàng)居目的擺收益澤吸引溪力大年小評(píng)價(jià)船整體會(huì)項(xiàng)目櫻和各邪個(gè)板恭塊在查每個(gè)仍季度復(fù)的資捎金缺追口和淚現(xiàn)金素流需估求，設(shè)論證涼項(xiàng)目釣實(shí)施俊的可對(duì)執(zhí)行紗性與企否43項(xiàng)目么開發(fā)吳進(jìn)度羅安排犯依據(jù)尚了長(zhǎng)怕開發(fā)攝周期倆以控叢制風(fēng)蓮險(xiǎn)、堪施工裹不間脾斷、淚銷售且不間傲斷、趙用酒估店帶液動(dòng)別輛墅然秧后再跌帶動(dòng)止公寓基等原你則44我們麻分成嘩四個(gè)勿部分廳進(jìn)行捕財(cái)務(wù)巡壽預(yù)測(cè)味，最秘后進(jìn)圖行總暫體預(yù)播測(cè)和姻總體乓敏感伙性分事析酒店財(cái)務(wù)莖投資豆與收至益預(yù)奴測(cè)別墅景公寓財(cái)務(wù)終投資課與收計(jì)益預(yù)械測(cè)會(huì)議驕中心財(cái)務(wù)郵投資蒙與收虧益預(yù)館測(cè)康體曉中心陸、其誰(shuí)他商很業(yè)配線套財(cái)務(wù)臺(tái)投資棍與收糾益預(yù)謀測(cè)總財(cái)虎務(wù)投明資與傲收益辰預(yù)測(cè)45酒店趨財(cái)務(wù)碗測(cè)算曾的假圖設(shè)前堪提酒店霜分兩難期建街設(shè)，界一期膠為主傘體四畝星級(jí)籃酒店蓋，1.律6萬(wàn)平培米，朗二期石為別泉墅酒絡(luò)店和磨公寓撐酒店備，1.射1萬(wàn)平拼米，握建設(shè)喚周期異依據(jù)堂總進(jìn)旦度安公排酒店虹的成灑本計(jì)躬算依暮據(jù)為未：兄“主呆體酒址店15快00（建引安成品本）蝴＋30蠻00（裝握修成譯本）程＝45秧00元/平米非”、惑”別碧墅酒尋店20件00＋20友00提“＝40豈00元/平米漁，”哄公寓誼酒店12利00＋60觀0＝18黑00元/平米矛“酒店投每隔歡十年剃進(jìn)行返一次裂重新約裝修擺，以脆主體扶酒店翠為例取，裝工修成貝本30襯00元/平米喪在10年內(nèi)濟(jì)折舊蘭完，身每隔格十年垃進(jìn)行嘉一次15鉛00元/平米周的裝碧修，純?cè)?0年內(nèi)精折完啄。整粗個(gè)酒震店經(jīng)釀營(yíng)周擋期（30年）流內(nèi)需共要翻剛新兩適次酒店趟的起把始出每租率犁為63％（筆現(xiàn)xx的平染均出皆租率泥），混每隔魔一年沉上漲5％，伸封頂尾出租辦率為80％酒店豆的客暗房?jī)r(jià)蠻格考然慮物淹價(jià)上冒漲因薯素和遺酒店穴折舊遠(yuǎn)因素尼的抵掠消，尊假設(shè)戰(zhàn)客房德價(jià)格30年不化變出租象率根盒據(jù)季苦節(jié)的翻變化拳進(jìn)行汁了調(diào)筆整，叨季節(jié)硬的變叉化參洪照了xx的現(xiàn)征狀房間痰價(jià)格獅和出棵租率殿見(jiàn)下戚表：項(xiàng)目間數(shù)租價(jià)（元/天）每天出租金額（萬(wàn)元）別墅式酒店1530004.5主體酒店29938011.362公寓式酒店1962605.096小計(jì)51020.958季節(jié)出租率12－2月3－5月6－8月9－11月平均第一年36%53%83%80%63%第二年41%58%88%85%68%第三年46%63%93%90%73%第四年51%68%98%95%78%第五年53%70%100%97%80%461.絡(luò)6萬(wàn)主坊體酒餅店20溝06年20剃07年20頌08年20蒸09年20剖10年20甜11年酒店炮計(jì)劃轎總投棒資1.擦36億元哈，分波兩期俱開發(fā)產(chǎn)，第陳一期杜投資0.羽92億元測(cè)，占方酒店布總投反資67叔.6％，雕第二復(fù)期投要資0.職43億元臘，占運(yùn)酒店狹總投塌資32厲.4％。概其中壇含有礎(chǔ)由于丟貸款偏產(chǎn)生鴉的29地0.螞7萬(wàn)資彈本化曾利息零?？偮酝顿Y叮折現(xiàn)鉛值為1.尸23億總計(jì)（萬(wàn)）一期度假酒店土地成本877.4裝修成本4800.0前期費(fèi)用208.0基礎(chǔ)設(shè)施320.0建安成本2400.0開發(fā)期管理費(fèi)用166.2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用199.5資本化利息239.1一期度假酒店當(dāng)期投資總額9210.30.膏5萬(wàn)蛇別墅隸酒店版、0舍.6備萬(wàn)公令寓酒貪店總計(jì)（萬(wàn)）二期度假酒店土地成本603.2裝修成本1360.0前期費(fèi)用143.0基礎(chǔ)設(shè)施220.0建安成本1720.0開發(fā)期管理費(fèi)用114.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用137.1資本化利息51.6二期度假酒店當(dāng)期投資總額4349.2一年優(yōu)半一年度假酒店總投資13559.5萬(wàn)元度假酒店總投資折現(xiàn)值12321.3萬(wàn)元成本慎計(jì)算客依據(jù)似：“主體父酒店15輩00（建舌安成禮本）菌＋30銜00（裝炒修成乒本）”、”別墅悶酒店20次00＋20股00“，”公寓鳴酒店12妄00＋60象0“47酒店仆的收煤入按源照季咐節(jié)性譽(yù)波動(dòng)院，第過(guò)一個(gè)稅完整捐會(huì)計(jì)紗年度禿（2怖00言8年膏）收片入2搬78榮1萬(wàn)白，2貌01蹦1年登后每倦年收識(shí)入在義60考00鄉(xiāng)豐萬(wàn)以恰上20卻08年20瞇11年27朝81萬(wàn)60矮36萬(wàn)經(jīng)營(yíng)洲收入經(jīng)營(yíng)團(tuán)收入酒店擠總收懇入表20拒07年－20粘11年48酒店輔盈利般較為腸樂(lè)觀蒜，旺巨季凈爺利潤(rùn)誰(shuí)率在30％以剝上，床淡季得凈利貍潤(rùn)在10％左畝右。旁前面傾幾年面相對(duì)李較低掃，隨漲著客晚房率償?shù)奶嵫陨图钩杀镜A(chǔ)的降椒低，乘后續(xù)皇的盈頭利將興會(huì)有慣所增按長(zhǎng)。30年的血平均耐凈利堪潤(rùn)率壟約為32％*酒店逆季度毅凈利禮潤(rùn)率酒店蹄收入攝、成剖本、婚凈利仰潤(rùn)表20濁07年－20逼11年20泡07年－20懶11年*注仁：維侍持高勢(shì)利潤(rùn)券率的鳥假設(shè)陡前提辨為客管戶出稠租率準(zhǔn)的高需水平統(tǒng)，但此這一戰(zhàn)數(shù)值削最終名依賴股于酒市店管虛理公受司的挪經(jīng)營(yíng)49在酒拴店的厭經(jīng)營(yíng)群成本逆與費(fèi)雖用中誼，直懂接經(jīng)俘營(yíng)成螺本約框占50％左斷右，喉遞延項(xiàng)資產(chǎn)垮攤銷頸（裝滅修）旅與固坊定資橡產(chǎn)折壤舊（句建安森）約虹占25％左俱右，砌土地逃攤銷痰所占訪比例有較少酒店亦的經(jīng)賽營(yíng)成蔥本與郵費(fèi)用霸表20億07年9月－20甜08年8月注：幼土地避攤消歡也屬壓于遞聞延資滋產(chǎn)攤匠消范吊疇，雷為了著突出學(xué)土地結(jié)成本尿在整寬個(gè)項(xiàng)涼目中臟的比撫重，竿特地于將土備地?cái)偛驿N單音列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月12－2月3－5月6－8月?tīng)I(yíng)業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用基本管理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)成本遞延資產(chǎn)攤銷固定資產(chǎn)折舊成本土地?cái)備N50酒店字經(jīng)營(yíng)憂30超年的授凈利牛潤(rùn)合看計(jì)5供.7梨6億泰，其銳凈利統(tǒng)潤(rùn)折脆現(xiàn)值緒為2遣.2擇6億替，這短也是隆酒店映在2聯(lián)00味6年籠投資母起點(diǎn)喚時(shí)的捕酒店瞧資產(chǎn)利價(jià)值20候08年20拔11年61符7.犧8萬(wàn)17踐61孤.2萬(wàn)酒店己凈利褲潤(rùn)表20別07年－20境11年凈利殲潤(rùn)凈利貸潤(rùn)51經(jīng)過(guò)登測(cè)算魯，酒辰店總鈴的自茫有資季金投村資收走益率校為4