旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及地塊

項(xiàng)目策劃必須始于地塊研究第一篇一、地塊研究的意義以立體化眼光從宏觀上審視項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)地塊與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與市場(chǎng)的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與環(huán)境的關(guān)系發(fā)現(xiàn)價(jià)值預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)二、地塊的三維屬性地域面地塊技術(shù)參數(shù)面市場(chǎng)面市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀供應(yīng)特征需求特征競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)所在地區(qū)的區(qū)位特征所在城市的區(qū)位特征所在區(qū)域的區(qū)位特征所在地段的區(qū)位特征地塊規(guī)模地塊地形地塊地勢(shì)地塊地質(zhì)XZY三、地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價(jià)值屬性分析三亞旅游城市

全國

常住

渡假

投資

所處地段是否具有代表性

地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美

地塊是否毗鄰旅游景點(diǎn)東莞工業(yè)城市原著居民外來工作人員

常住臨時(shí)居住

投資

客戶需求分類明顯

地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)

地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊(yùn)含的價(jià)值千差萬別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來影響地塊的價(jià)值！2、新的、科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！3、不科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有誤導(dǎo)作用！地塊與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究1城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會(huì)特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對(duì)高，消費(fèi)觀念相對(duì)開放東莞工業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對(duì)低?；鶎哟蚬ふ邉t基本沒有有效購房需求。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究2城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)受當(dāng)下金融危機(jī)影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)外向型城市：對(duì)國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)敏感是全國樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對(duì)穩(wěn)定、對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)麻木受到的影響小，房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點(diǎn)國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，從而影響地塊開發(fā)

不動(dòng)產(chǎn)具有地域性，所處地域的文化特性便是體現(xiàn)一：

城市文化影響當(dāng)?shù)鼐用竦乃枷胄愿?，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對(duì)地塊開發(fā)產(chǎn)生相應(yīng)的影響！因此，不同文化區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關(guān)系1——文化影響需求特征

房地產(chǎn)==鋼筋+水泥，品牌后面是文化，地產(chǎn)要用文化的方式運(yùn)作。在中國，主要分為三大文化板塊：黃河文化板塊、珠三角文化板塊、長三角文化板塊。典型城市代表分別為：北京、廣州、上海。黃河文化“文勝質(zhì)”——愛談?wù)?、忽悠、注重形式，?duì)樓盤的概念、身份象征意義比較敏感。珠江文化“質(zhì)勝文”——?jiǎng)?wù)實(shí)、以做生意的眼光來觀察世相，更注重地段、戶型、配套等具體特征。長江文化“文質(zhì)兼?zhèn)洹薄戎v政治又講市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，比黃河文化重實(shí)質(zhì)，比珠江文化重概念。中國三大主要文化板塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析在城市中地位

區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實(shí)質(zhì)功能對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；

居民對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知程度對(duì)地塊的價(jià)值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析總體規(guī)劃

區(qū)域規(guī)劃的重心對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；

區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)；

區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢(shì)要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析市政配套

配套現(xiàn)狀直接決定了對(duì)區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力

市政配套哦啊影響項(xiàng)目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)

不同類型的項(xiàng)目對(duì)交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同

交通網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析人口特征

地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同

大多數(shù)項(xiàng)目都根植于區(qū)域市場(chǎng)，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項(xiàng)目定位定性明顯且成熟的區(qū)域往往直接決定地塊的產(chǎn)品定位案例——廣州天河區(qū)的中旅商務(wù)大廈定位的失誤地塊研究不足導(dǎo)致對(duì)地塊價(jià)值把握不準(zhǔn)、從而影響定位的精準(zhǔn)地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)屬性1對(duì)地塊的作用分析現(xiàn)狀

供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平分析

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析

需求習(xí)慣分析市場(chǎng)屬性2對(duì)地塊的作用分析發(fā)展趨勢(shì)

價(jià)格的變化趨勢(shì)

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢(shì)

需求特征的變化趨勢(shì)市場(chǎng)屬性3對(duì)地塊的作用分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同

不同地段的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同

不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同地塊誰與周夏邊環(huán)緞境的掠關(guān)系地塊赤周邊概的自再然環(huán)做境地塊笑周邊柜的市狗政配混套地塊縮慧周邊持的競(jìng)姿爭(zhēng)對(duì)它手地塊挺周邊誼的交障通網(wǎng)軟絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境

項(xiàng)目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補(bǔ)充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價(jià)值周邊自然環(huán)境差：則需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行補(bǔ)充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)

競(jìng)爭(zhēng)激烈程度以及趨勢(shì)地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會(huì)環(huán)境

社會(huì)治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價(jià)值點(diǎn)！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析

配套

完善的配套，則是地塊的價(jià)值屬性之一

周邊配套不完善，則需要項(xiàng)目本身來補(bǔ)充

市政配套與項(xiàng)目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)

交通發(fā)達(dá)是價(jià)值屬性之一

毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢(shì)也可能是劣勢(shì)案例——石家更莊龍取泉花呢園概況筒：占地20籠0畝、擴(kuò)容積個(gè)率1.可8離市溜區(qū)25分鐘扒車程無任詞何配趣套。價(jià)格寄：多層48指0元/平方攤米小高功層13矮00元/平方僵米25分鐘哀車程對(duì)不算敲遠(yuǎn)、公價(jià)格聚也不蜻算高為什夜么賣呢不動(dòng)蠅？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例體：肇世慶四龜會(huì)市什商貿(mào)蔥城項(xiàng)武目本項(xiàng)擦目占倒地面冷積約霞50嗓0畝共，位腎于肇顯慶地廈區(qū)四氣會(huì)市桂的大眼沙鎮(zhèn)病，同息時(shí)又堂是3塌21箏國道膨與四品會(huì)大秀道的菌交匯傳處。吩從地課理位誤置上烘看，常該鎮(zhèn)鴉是廣給東省披的中哨心鎮(zhèn)曾。但鋤是該或鎮(zhèn)的窮經(jīng)濟(jì)昏發(fā)展蜜水平濱仍然麻比較版落后辨，2烘00熟7年慰GD牌P約刃25寄億，榮人口嚇約8盆.6艱萬。妨產(chǎn)業(yè)慣處于刷從農(nóng)槐業(yè)向痛工業(yè)和轉(zhuǎn)移敵的階挎段，材基礎(chǔ)居設(shè)施愁建設(shè)嘉的落研后、珍大量慚荒廢慈的魚尿塘和英農(nóng)田武加上撇工業(yè)誓發(fā)展曠帶來訓(xùn)的環(huán)言境污斤染，安導(dǎo)致應(yīng)該鎮(zhèn)緞的宜炸居性新非常吧低。項(xiàng)目羊概況在實(shí)濤地考參察完添項(xiàng)目軟之后貧，最蜓直接稍的問歇題就瞞是：第一咸：地扶塊周旨邊環(huán)大境幾肌近荒添涼！遠(yuǎn)離屬居民妙區(qū)、疼人流論稀少自然叔環(huán)境宇可以起說是碼”綠美色沙愈漠“極度餅缺乏船市政筑配套相、商斤業(yè)配薄套、瘋生活尋配套承等工業(yè)柄污染本開始川蔓延第二飯：在患這樣百的地暫段，太項(xiàng)目瓜50稅0畝碰規(guī)模熊盡顯悄尷尬譽(yù)！50臂0畝規(guī)斃模進(jìn)五不足部以造觀城，擊退守虜大沙位又難敵以尋者求支葉撐！第三當(dāng)：作粉為大割沙的雅第一甩個(gè)房弄地產(chǎn)旺項(xiàng)目刃，孤喇軍作戰(zhàn)，昏板塊軟效應(yīng)嫩無從劉談起駝！很多模房地轎產(chǎn)開疫發(fā)區(qū)鍬域都爽是在捆政府啄規(guī)劃栽的前脫提下奮進(jìn)行殘，或陪者商揀貿(mào)區(qū)漢、或駛者未臥來城咳中心允、或乳者行污政中拾心、訊或者漫物流臨中心推、或院者休玻閑中久心等揀，都螺可謂廢師出診有名琴，容器易得不到市檔場(chǎng)的境認(rèn)可競(jìng)。而本炒項(xiàng)目扇所處幸區(qū)域今既沒均有形管成任想何板券塊，廚也沒料有正淡式而況具體負(fù)的政揀府規(guī)云劃定益位。在這脊種背夫景下典，直針接進(jìn)品入市草調(diào)是盲目的，曉無法援確定疤市調(diào)示要解桐決的今核心沈問題劃和市恨調(diào)工洪作的目詳略瞇之分欣。逐而應(yīng)臭首先音對(duì)地槳塊進(jìn)圖行研百究，于以發(fā)損現(xiàn)地念塊所夕蘊(yùn)含零的價(jià)踢值所余在，禿同時(shí)融為展冒開市朱調(diào)工制作提穗供方燥向性居指導(dǎo)隸。研究岡一：秤地塊園與城料市（謹(jǐn)?shù)貐^(qū)信）的隆關(guān)系乒分析1、本衫項(xiàng)目哈所處慣地區(qū)松是珠厲三角眼區(qū)域祝和粵誰西地婚區(qū)的簽過渡河地帶瘦，經(jīng)領(lǐng)濟(jì)發(fā)沖展、膛城市抄建設(shè)睜還處群于相撞對(duì)落境后的炕水平宣。2、該骨地區(qū)圍以工雅業(yè)為劣主導(dǎo)縱產(chǎn)業(yè)漿，人懲口結(jié)謎構(gòu)呈壁“啞陰鈴型等”，里企業(yè)當(dāng)高層踩管理被人員穴和藍(lán)漸領(lǐng)人膊士是債一端甩，幾粗層打者工人壟員是備另一剃端，灶幾乎欠沒有濃白領(lǐng)拜人士宴。3、根恨據(jù)政扒府規(guī)摟劃，將是轉(zhuǎn)承接花珠三暑角區(qū)浙域相樂對(duì)低句端的涉產(chǎn)業(yè)憐的重列要基匙地！隨著備工業(yè)游基礎(chǔ)笛設(shè)施鏟的完陶善，海越來缺越多濕的工弄廠將欣進(jìn)駐蘭。從鹿而會(huì)虧帶動(dòng)蚊當(dāng)?shù)責(zé)峤?jīng)濟(jì)鬧的增妨長、貍居民息收入鄰水平悄的提屋高、待人口際的增跌加等平。這狡對(duì)于骨本項(xiàng)艱目將完是一糟大利證好！4、該睡地區(qū)魯經(jīng)濟(jì)提結(jié)構(gòu)身以工擦業(yè)為綱主，綢又沒蒙有極賺具吸帝引力惠的自禁然環(huán)殿境資恢源或兆者歷汁史文敞化資嘗源，從注定喬了該磁地區(qū)社住宅畢項(xiàng)目慕向城怠市以康外區(qū)侵域的友輻射紋力有丸限！四會(huì)速市的瞎區(qū)位調(diào)示意料簡(jiǎn)圖研究失二：伙地塊理與區(qū)弱域的解關(guān)系證分析1、本禍項(xiàng)目標(biāo)所處妄區(qū)域僑交通徒發(fā)達(dá)袖，國組道、牢省道志、鐵糧路、欺快速秘路、械港口宰一應(yīng)嗚俱全石，且濕仍在雜不斷郊完善承。32全1國道怎介于吼珠三讓角和全粵西茶地區(qū)抱之間假的一窩段可亂謂黃銷金走典廊；2、本君區(qū)域供是從怨珠三術(shù)角進(jìn)它入粵優(yōu)西地班區(qū)的吳咽喉向地帶晶，可插謂黃草金走晝廊的歐門戶推；3、本罩區(qū)域融內(nèi)人辣口無蛙論購酷房區(qū)蘿域傾撒向和襲消費(fèi)夾軌跡脅上呈鑒現(xiàn)四六方割勝據(jù)的鏟格局創(chuàng)，而碰沒有磚一個(gè)摘核心巷；4、根掀據(jù)政雁府規(guī)霞劃，月準(zhǔn)備紀(jì)將地亂塊所甚屬大贏沙鎮(zhèn)劣打造券成“們肇慶閱市第骨一鎮(zhèn)壓”！很雖然豈具體最的規(guī)助劃還蠶未出素臺(tái)，閉但是到這將致在一蜜定程瓦度上星提升推市場(chǎng)治預(yù)期推！項(xiàng)目描地塊平的宏混觀區(qū)葛位示鍛意簡(jiǎn)疫圖地塊位置研究產(chǎn)三：草地塊厲與地首段的爪關(guān)系啄分析1、地肯塊所售處地盟段的杏自然班環(huán)境略像“析綠色政沙漠獄”，碑同時(shí)妥開始回受到譽(yù)工業(yè)延污染貴，自然冷環(huán)境壇在此慌具有榨很強(qiáng)銀的稀約缺性，值嚷得本法項(xiàng)目蹲在園損林綠飯化上取予以號(hào)重視擔(dān)！2、所咐處地尋段生披活配椅套設(shè)萬施極罩為缺敢乏，鴨本項(xiàng)悔目必串須通偷過自念身的郵配套眼來補(bǔ)濁充。3、32拘1國道必和四胃會(huì)大扯道途裁徑該咱地段獸，在言區(qū)域拌范圍癢內(nèi)具哀有明科顯的華優(yōu)勢(shì)丟，不名過由憐于該皮地段誤遠(yuǎn)離竿大沙并鎮(zhèn)鎮(zhèn)碑中心遞，因之此對(duì)于界大沙伍鎮(zhèn)人滔口而良言，宿本項(xiàng)銀目的叢交通勿條件低沒有述絲毫妨吸引伴力！研究叢四：希地塊酒與市殿場(chǎng)的執(zhí)關(guān)系唯分析1、該孫區(qū)域史房地房誠產(chǎn)市炸場(chǎng)還春處于濃粗放好經(jīng)營早的階決段，規(guī)居住條置業(yè)蛛需求踢主導(dǎo)霞市場(chǎng)選；2、整至體而放言，仙該區(qū)橫域市稱場(chǎng)中陶高端貨產(chǎn)品炊供應(yīng)繳不足眨；3、相場(chǎng)比珠需三角黃區(qū)域撇城市脹，該山區(qū)域擋房地梅產(chǎn)市病場(chǎng)受著金融震危機(jī)竄影響待程度翅不明蹲顯，故仍然雹具有桐較強(qiáng)蘇的剛秒性需慎求！研究搖五：披地塊壯技術(shù)眾條件高分析1、地乳塊面胃積約50騙0畝，頂該區(qū)蘋域范寨圍內(nèi)務(wù)屈指伏可數(shù)鹽，不搖過如尖果本恢項(xiàng)目敞僅僅嫌局限齡于大壤沙鎮(zhèn)移，那閥么如四此規(guī)娃模便唉是一棉大劣件勢(shì)！2、地藝塊僅槳靠32末1國道體，而遣且呈論狹長餐形狀舉，是茅劣勢(shì)谷之一姜；3、地旁塊成蝕本相冷對(duì)低橋，是尊優(yōu)勢(shì)閱之一內(nèi)。通過尸以上犁關(guān)系襯分析仰，發(fā)因現(xiàn)：該區(qū)串域最筒大的舟機(jī)遇鑄在于量無論盈居民炭購房甘區(qū)域選傾向什還是里消費(fèi)伸軌跡相都沒錘有形姻成一徹個(gè)核雷心！本地嘆塊最誰大的嚼價(jià)值奇屬性免在于粗其經(jīng)毛濟(jì)區(qū)聞位、孫交通禽條件擺以及象規(guī)模友！如果惑本項(xiàng)慰目?jī)H濾僅局鹿限于差大沙時(shí)鎮(zhèn)市窄場(chǎng)，羅難以澡尋求潑足夠襪的市峽場(chǎng)支醬撐，劃且無左法充世分挖認(rèn)掘經(jīng)挑濟(jì)區(qū)皆位、陪地塊啊交通杜及規(guī)與模上忘的價(jià)滔值！地塊訪所處俱地段饑最大黎的優(yōu)內(nèi)勢(shì)在朝于是曠黃金菠走廊掃的門赤戶！基于論以上飼發(fā)現(xiàn)雙，為掠了充納分挖恭掘地少塊價(jià)酸值，活我們備認(rèn)為辜本項(xiàng)