2023年漢口工業(yè)園項(xiàng)目策劃推廣方案

漢口工業(yè)園項(xiàng)目策劃推廣方案資訊時(shí)代日新月異，項(xiàng)目策劃,工業(yè)園,推廣,方案相關(guān)內(nèi)容及其相關(guān)寫(xiě)作格式也越來(lái)越被關(guān)注，以下是我整理的漢口工業(yè)園項(xiàng)目策劃推廣方案，歡迎閱讀，如對(duì)您有所關(guān)心您可保藏必用。

篇1:漢口工業(yè)園項(xiàng)目策劃推廣方案

三里工業(yè)園項(xiàng)目策劃推廣方案

一、項(xiàng)目概況

"三里工業(yè)園'規(guī)劃為中國(guó)家俱CBD產(chǎn)業(yè)鏈配套項(xiàng)目，位于黃陂區(qū)三里鎮(zhèn)，距中國(guó)家俱CBD武漢漢口北專業(yè)市場(chǎng)群僅3公里。

占地面積：約3000畝（一期占地面積627畝）

依托的條件:

1、武漢漢口北水、陸、空的自然?區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有鐵路、水道、高速、航空等立體交通網(wǎng)絡(luò)，有著"大交通、大物流'的全國(guó)唯一優(yōu)勢(shì)；

2、"中部崛起戰(zhàn)略'的國(guó)策、省市區(qū)三級(jí)政府政策重點(diǎn)扶持；

3、銀行金融全力支持。

二、規(guī)劃理念

"三里工業(yè)園'是三里鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，本著"高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、集約利用土地'的原則，立足于"以三里工業(yè)園帶動(dòng)三里鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)'的宗旨。

"三里工業(yè)園'園區(qū)以集約用地的原則統(tǒng)一規(guī)劃，是中國(guó)家俱CBD的配套生產(chǎn)基地，實(shí)現(xiàn)"以市場(chǎng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)推動(dòng)市場(chǎng)'前店后廠的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展模式，徹底擯棄家具行業(yè)固有的單一流通市場(chǎng)模式。協(xié)作后期開(kāi)發(fā)原輔材料市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)本土家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)供銷一體化。

三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)

對(duì)土地空間進(jìn)行合理掌握，對(duì)交通路網(wǎng)進(jìn)行合理支配，完善公共設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)。力求將該項(xiàng)目打造成為全國(guó)規(guī)模最大、品牌最齊全、品質(zhì)最高端、信譽(yù)最佳、配套最完善、物流最便利的現(xiàn)代化家居集散型園區(qū)。

四、華中地區(qū)家具行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

國(guó)務(wù)院《關(guān)于落實(shí)促進(jìn)中部崛起的政策，支持中部地區(qū)承接?xùn)|部地區(qū)和境外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移》確立的中部崛起戰(zhàn)略，令中部成為整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的中心，國(guó)際國(guó)內(nèi)各大產(chǎn)業(yè)、各類資本都瞄準(zhǔn)了中部地區(qū)。目前，國(guó)內(nèi)家具行業(yè)四大產(chǎn)業(yè)中心呈四足鼎立態(tài)勢(shì)：南廣東樂(lè)從，北河北香河，東江蘇蠡口，西四川八一，獨(dú)缺中部。

中部六省占有全國(guó)10.7%的土地，制造全國(guó)19.5%的GDP，占全國(guó)人口28．1％，擁有3.6億消費(fèi)人口，是我國(guó)的人口大區(qū)、經(jīng)濟(jì)腹地和重要市場(chǎng)，更是我國(guó)目前最有消費(fèi)力量的大市場(chǎng)之一。以武漢為例，截至2022年5月，武漢市存量房總量接近19萬(wàn)套，裝修需求呈高漲趨勢(shì)。隨著武漢1+8城市圈的日益親密，家具行業(yè)這塊蛋糕越來(lái)越大，市場(chǎng)空缺也越來(lái)越大，這片空白市場(chǎng)必將成為中國(guó)家具行業(yè)另一個(gè)增長(zhǎng)極。

武漢市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)地理中心，地處長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海中國(guó)三大增長(zhǎng)極的中心點(diǎn)上，歷來(lái)是中部交通、商貿(mào)樞紐的核心城市，承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四周、輻射八方，可謂得中獨(dú)厚，得中獨(dú)優(yōu)。就是這樣一個(gè)具有巨大區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市，家具產(chǎn)業(yè)卻是嚴(yán)峻滯后：武漢市現(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)700余家，但年產(chǎn)值卻只有21億。

在國(guó)家確立的"中部崛起戰(zhàn)略'和"擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)'政策指引下，沿海家具產(chǎn)業(yè)開(kāi)頭向中部產(chǎn)業(yè)鏈大轉(zhuǎn)移。武漢市作為中部唯一的特大城市，"中部崛起戰(zhàn)略'的重要支點(diǎn)，理所應(yīng)當(dāng)?shù)匾盐占揖弋a(chǎn)業(yè)向中部梯度轉(zhuǎn)移的歷史機(jī)遇，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)，擔(dān)當(dāng)起"承接沿海家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，全面建設(shè)中國(guó)最好、中部最大的國(guó)際化家具產(chǎn)業(yè)集群'的戰(zhàn)略重任。

中國(guó)家俱CBD是具有綜合城市功能的家具產(chǎn)業(yè)集群，與全國(guó)四大板塊呼應(yīng)，成為中部承接國(guó)際和東部家具企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和再投資中心，對(duì)促使華中家具產(chǎn)業(yè)快速全面的崛起起著關(guān)鍵性的推動(dòng)作用。

目前，"中部家具產(chǎn)業(yè)中心'已現(xiàn)出雛形，倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、工業(yè)園及原輔材料市場(chǎng)、家具學(xué)院、博覽中心、研發(fā)中心等一系列復(fù)合型綜合家俱商貿(mào)配套系統(tǒng)將間續(xù)建成并投入運(yùn)營(yíng)。我們有理由信任，假以時(shí)日，一個(gè)集產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷于一體的家具行業(yè)巨無(wú)霸將漸漸浮出水面。

五、項(xiàng)目核心定位分析

作為中國(guó)家俱CBD產(chǎn)業(yè)鏈配套項(xiàng)目，"三里工業(yè)園'的定位特別重要：在功能性方面，"三里工業(yè)園'是中國(guó)家俱CBD的一個(gè)補(bǔ)充；而在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，"三里工業(yè)園'最重要的作用就是填補(bǔ)中國(guó)家俱CBD生產(chǎn)功能，真正踐行打造完整產(chǎn)業(yè)鏈的使命。沒(méi)有生產(chǎn)功能，中國(guó)家俱CBD產(chǎn)業(yè)鏈就是一艘沒(méi)有海洋的家俱航母，無(wú)法遠(yuǎn)航。

"三里工業(yè)園'建立將極大促進(jìn)武漢家具產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、集群化進(jìn)展，真正形成"以貿(mào)帶工，以工促貿(mào)'產(chǎn)業(yè)進(jìn)展新格局，最終在武漢漢口北建成華中最大家具產(chǎn)業(yè)集群。

1、打造華中家俱總部基地

據(jù)了解，家具行業(yè)的物流成本已經(jīng)占售價(jià)的30%強(qiáng)。降低物流成本是企業(yè)必需考慮的問(wèn)題。根據(jù)經(jīng)濟(jì)通例，假如一個(gè)產(chǎn)業(yè)的物流成本超過(guò)3.5%，縮短銷售半徑，就要從產(chǎn)區(qū)向銷區(qū)轉(zhuǎn)移。但目前，國(guó)內(nèi)家具行業(yè)四大產(chǎn)業(yè)中心都處在沿?；蛘哌呺H地區(qū)，假如要想輻射全國(guó)市場(chǎng)，物流成本就相當(dāng)?shù)母?，不利于產(chǎn)品的銷售。而"三里工業(yè)園'憑借自然?區(qū)位優(yōu)勢(shì)，1小時(shí)車(chē)程抵達(dá)武漢8+1城市圈，3小時(shí)車(chē)程到相鄰省會(huì)，當(dāng)天來(lái)回。"800公里半徑圈'掩蓋廣州、上海、北京、重慶、成都、西安等特大城市和寬闊區(qū)域，是中部最抱負(fù)的家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。

由于歷史緣由，武漢家具生產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期低水平重復(fù)建設(shè)，占用大量土地、資金、生產(chǎn)要素等資源，導(dǎo)致資源配置低效，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻，引起區(qū)域內(nèi)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，廣東、浙江一帶等外來(lái)品牌家具快速在本地市場(chǎng)"繁衍'，異地運(yùn)營(yíng)商爭(zhēng)相扎堆，國(guó)際品牌亦開(kāi)頭有步驟地遷入，本地品牌家具快速?zèng)]落于市場(chǎng)大潮之中。再者，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中削減對(duì)資源消耗的鋪張，不僅是武漢市建設(shè)兩型社會(huì)的要求，更是國(guó)家提倡節(jié)能減排、建設(shè)節(jié)省型社會(huì)的要求。

"總部基地'優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群業(yè)態(tài)，可以限制同質(zhì)性產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)建設(shè)，以規(guī)避分流有限資源，避開(kāi)引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)的惡果。

優(yōu)勢(shì)：其一，廠家銷售、服務(wù)前移，削減了中間經(jīng)銷環(huán)節(jié)；其二，物業(yè)、產(chǎn)權(quán)屬?gòu)S家全部，降低了經(jīng)營(yíng)成本；其三，配套的倉(cāng)儲(chǔ)物流和組裝中心大大降低了物流成本。另外，其規(guī)模效應(yīng)將帶來(lái)極大地成本節(jié)省。

2、構(gòu)筑家具品牌孵化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)示范區(qū)

據(jù)了解，武漢的家具企業(yè)較為分散，工廠生產(chǎn)制造和企業(yè)總部往往在一起，這給家具品牌形象的塑造和營(yíng)銷都帶來(lái)極大不便；另一方面，分散的家具企業(yè)總部處在不同的鎮(zhèn)區(qū)、工業(yè)區(qū)，其信息渠道單一，信息溝通頻率不高，這往往也使得家具企業(yè)失去一些商機(jī)。"總部基地'將武漢的品牌家具總部集中到一起，形成品牌集聚，統(tǒng)一推廣、抱團(tuán)出擊，這種品牌推廣的"幾何倍增效應(yīng)'對(duì)武漢家具形成集體品牌效應(yīng)，有利于家具品牌形象的塑造和營(yíng)銷，同時(shí)也供應(yīng)全新的家具商貿(mào)平臺(tái)、全新的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，引導(dǎo)國(guó)際家具商貿(mào)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)創(chuàng)新。

項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)打造華中地區(qū)最大的家俱總部基地

項(xiàng)目形象定位：

立足武漢漢口北，面對(duì)中部，輻射全國(guó)，為家具企業(yè)供應(yīng)辦公、居住、生產(chǎn)及生活配套服務(wù)的企業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)打造華中最大家具產(chǎn)業(yè)集群的進(jìn)程。

形象廣告語(yǔ)：華中家俱總部基地，給企業(yè)一個(gè)五星級(jí)的家

六、目標(biāo)客戶群體定位

本案最大優(yōu)勢(shì)就是其具有工業(yè)園園區(qū)的一體化配套、相關(guān)工業(yè)園的政策優(yōu)待等；由此本案的主要目標(biāo)群體定位為成長(zhǎng)中的成熟型企業(yè)，細(xì)分如下：

對(duì)自身形象比較注意的企業(yè)：隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和企業(yè)自身的進(jìn)展，更多的企業(yè)盼望通過(guò)自身辦公、生產(chǎn)環(huán)境，來(lái)展現(xiàn)其共性化的企業(yè)形象，而"總部基地'即是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

1、武漢市城區(qū)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)升級(jí)、搬遷的家具企業(yè)

2、武漢市1+8城市圈內(nèi)大型家具企業(yè)

3、廣東、浙江一帶等沿海大城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的搬遷企業(yè)

4、以主流企業(yè)為服務(wù)對(duì)象的企業(yè)

在工業(yè)園中還存在著三類服務(wù)企業(yè)：一類是跟隨著主流企業(yè)進(jìn)展的上下游企業(yè)，這些企業(yè)雖然單獨(dú)不適合在工業(yè)園中生存，但是依托園區(qū)內(nèi)主流企業(yè)，共同于形成"研發(fā)制造物流營(yíng)銷'這樣完整的產(chǎn)業(yè)鏈，促使工業(yè)園內(nèi)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群化進(jìn)展。其次類是為主流企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)，如金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。第三類就是為在工業(yè)園工作的員工供應(yīng)生活服務(wù)的企業(yè)，如餐飲、家政、休閑消遣公司等。由于這些企業(yè)的入園，使得主流企業(yè)運(yùn)作更為便利、暢捷?？梢哉f(shuō)，這種入園企業(yè)的多元化，促進(jìn)了工業(yè)園的健康成長(zhǎng)，使得工業(yè)園的企業(yè)形態(tài)豐富多彩。

七、營(yíng)銷策略

營(yíng)銷總體思路：

本項(xiàng)目定位為"總部基地'的概念的推廣，可以借助本項(xiàng)目周邊分布的園區(qū)等進(jìn)行造勢(shì)，加大武漢漢口北區(qū)域的將來(lái)進(jìn)展和"總部基地'的概念進(jìn)展方向渲染；再次就是利用武漢漢口北、中國(guó)家俱CBD的進(jìn)展趨勢(shì)，從而先造勢(shì)、后造市；最終還需要通過(guò)對(duì)"總部基地'前景的描述，更堅(jiān)決入駐客戶的創(chuàng)業(yè)信念。

本案的營(yíng)銷總策略以下列遞進(jìn)的形式綻開(kāi)：

項(xiàng)目形象的告知和概念形象的滲透（形象告知期和形象積淀期）銷售熱點(diǎn)的塑造和目標(biāo)客戶的積累（形象樹(shù)立階段）針對(duì)性意向勸說(shuō)和維持性品牌形象（收割期），在該總策略指引下，將本案的銷售高潮態(tài)勢(shì)掌握在強(qiáng)推后期，鎖定于開(kāi)盤(pán)日。

營(yíng)銷策略

與各類行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)、中介機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)客戶。

參與各類展會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、新聞媒介會(huì)等活動(dòng)，查找信息開(kāi)發(fā)客戶。

到產(chǎn)業(yè)聚集地訪問(wèn)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)開(kāi)發(fā)客戶。

在各類門(mén)戶、招商、廠房、商務(wù)網(wǎng)站上發(fā)布招商信息，查找客戶信息開(kāi)發(fā)客戶。

與政府招商單位合作開(kāi)發(fā)客戶。

對(duì)目標(biāo)客戶郵寄招商手冊(cè)。。。。。。。

銷售的階段性

1、項(xiàng)目銷售的摸索期（1-2個(gè)月）

籌備期需要完成以下工作：

A、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，了解類式項(xiàng)目的銷售模式及銷售狀況；

B、分析爭(zhēng)論項(xiàng)目銷售的整體策劃方案，并確定銷售工作的要點(diǎn)、重點(diǎn)和項(xiàng)目的定位；

C、制定階段性項(xiàng)目形象宣揚(yáng)方案和銷售方案、初步探測(cè)市場(chǎng)；

D、篩選并統(tǒng)計(jì)銷售廣告目標(biāo)群體；

E、組織制作現(xiàn)場(chǎng)廣告和落實(shí)銷售小組成員，并布置好銷售專用辦公室。

F、制作完成項(xiàng)目銷售宣揚(yáng)所需要的項(xiàng)目手冊(cè)和單頁(yè)廣告，并投入合適的場(chǎng)合進(jìn)行試宣揚(yáng)；

G、搜集各類銷售文本性資料；

H、深刻挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，提煉項(xiàng)目的特色；

I、其他各類預(yù)備性工作。

2、項(xiàng)目公開(kāi)期（2-3個(gè)月）

A、依據(jù)前期方案，落實(shí)項(xiàng)目銷售廣告的傳播；

B、接洽廣告、媒體，進(jìn)行廣告宣揚(yáng)合作談判；

C、接待來(lái)訪意向人員、初步探測(cè)市場(chǎng)接受價(jià)格；

D、落實(shí)各類合同等文本；

E、依據(jù)實(shí)際效果制訂并落實(shí)階段性的宣揚(yáng)方案。

F、落實(shí)物業(yè)管理公司和各類配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對(duì)性的協(xié)作進(jìn)行銷售公關(guān)；

G、其他各類工作。

3、項(xiàng)目強(qiáng)推期（3-9個(gè)月）

您正在掃瞄的文章由www.glwk8.om()整理，版權(quán)歸原、原出處全部。

A、依據(jù)前期的運(yùn)行結(jié)果，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行銷售策略的調(diào)整；

B、擴(kuò)大銷售宣揚(yáng)力度，修改并落實(shí)各項(xiàng)廣告宣揚(yáng)方案；

C、統(tǒng)計(jì)各類意向企業(yè)名單；

D、加強(qiáng)各類銷售公關(guān)，并策劃組織各類銷售活動(dòng)；

E、其他各類工作

4、項(xiàng)目的收割期（3-4個(gè)月）

A、落實(shí)園區(qū)各類配套服務(wù)工作；

B、總結(jié)歸類銷售各類企業(yè)的檔案庫(kù)；

C、處理入駐企業(yè)和園區(qū)之間的摩擦；

D、其他各類工作。

八、項(xiàng)目推廣策略

推廣策略思路

本案在推廣上，既要追求卓爾不凡的"總部基地'概念，又要廣泛深化地確立項(xiàng)目"認(rèn)知、認(rèn)同、認(rèn)可、認(rèn)購(gòu)'。因此在媒體方面，以面對(duì)武漢為主，盡可能采納輻射周邊的新聞媒體，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響范圍。

1、以鮮亮的廣告主線和活動(dòng)主線融會(huì)貫穿，輔以獨(dú)具風(fēng)格的概念包裝和項(xiàng)目展現(xiàn)包裝，完成項(xiàng)目形象宣揚(yáng)任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)，逐步形成良好口碑。

2、以項(xiàng)目特色和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為根基、吸引目標(biāo)客戶群體關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣揚(yáng)，分階段推出廣告媒體宣揚(yáng)主題和宣揚(yáng)手段。

3、敏捷運(yùn)用各類廣告媒體，采納戶外視覺(jué)廣告、廣播聲效廣告和網(wǎng)絡(luò)介紹性廣告為主體，拓展報(bào)紙軟文廣告、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)（DM）投遞、主題活動(dòng)組織、專業(yè)公共場(chǎng)合宣揚(yáng)等形式為幫助；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立體廣告宣揚(yáng)攻勢(shì)；并樂(lè)觀制造新聞熱點(diǎn)，加強(qiáng)新聞效果的宣揚(yáng)。

推廣策略重要階段的劃分

階段劃分策略目的是依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和銷售策略的支配，取得推廣策略、銷售策略的協(xié)調(diào)全都，依據(jù)不同的進(jìn)度和不同的需求，進(jìn)行明晰的策略支配和綻開(kāi)不同的廣告攻勢(shì)，取得廣告投入的合理安排和效果最優(yōu)化。

本項(xiàng)目的推廣周期主要?jiǎng)澐譃橐韵滤膫€(gè)重要階段：

1、第一階段：1-2個(gè)月摸索期（形象告知期）

該階段是項(xiàng)目的前期推廣籌備工作，包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行銷售定價(jià)和推廣方案的擬定，同時(shí)預(yù)備項(xiàng)目宣揚(yáng)所需要的宣揚(yáng)單、招商手冊(cè)和各類合同范本；并依據(jù)確定的銷售定價(jià)和推廣方案制作銷售宣揚(yáng)單頁(yè)廣告和項(xiàng)目手冊(cè)廣告。在該階段還需要樂(lè)觀收集相關(guān)的目標(biāo)群體資料。在后半階段，需要進(jìn)行肯定的告知性廣告宣揚(yáng)策略。

該階段告知性廣告宣揚(yáng)策略主要是進(jìn)行一系列摸索性的廣告宣揚(yáng)方案，也是為下階段系列廣告的形象推廣作好鋪墊和蓄勢(shì)。

2、其次階段：2-3個(gè)月公開(kāi)期（形象積淀期）

緊接第一階段的形象推廣，引發(fā)目標(biāo)受眾的關(guān)注；新增公交廣告、電梯媒介、路牌廣告、展現(xiàn)廳接待等手段，聯(lián)合第一階段效果評(píng)價(jià)后的電臺(tái)廣播、DM點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣揚(yáng)、軟文宣揚(yáng)等手段，將項(xiàng)目推廣掀起一個(gè)高潮，由項(xiàng)目摸索性廣告策略向聯(lián)合式全方位的攻擊性廣告策略轉(zhuǎn)變。

該階段的訴求內(nèi)容將有明顯的深化，且動(dòng)作力度偏大，目的是為了積聚更多的關(guān)注群體，為下一階段的客戶訪問(wèn)率打下基礎(chǔ)。該階段是本案宣揚(yáng)推廣的重點(diǎn)部分，也是廣告發(fā)布的強(qiáng)勢(shì)階段。

3、第三階段：3-9個(gè)月強(qiáng)推期（形象樹(shù)立期）

該階段是項(xiàng)目銷售過(guò)程中的關(guān)鍵階段，隨著前兩個(gè)階段的推廣宣揚(yáng)，在第三階段應(yīng)當(dāng)基本達(dá)到了肯定的熟知程度，而且客戶詢問(wèn)量逐步增加，來(lái)訪人員上升，人員勸說(shuō)性工作增加。本階段依據(jù)前期推廣效果進(jìn)行肯定的調(diào)整，并依據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)的進(jìn)度，組織一場(chǎng)項(xiàng)目推介活動(dòng)，豐富項(xiàng)目的形象，并制造相關(guān)的新聞、報(bào)導(dǎo)，從而提升項(xiàng)目的知名度，激發(fā)客戶的認(rèn)可度。

該階段的廣告推廣在前期達(dá)到預(yù)定效果的前提下，主要采納活動(dòng)組織、制造新聞、公關(guān)和現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)、人員勸說(shuō)等手段進(jìn)行針對(duì)性的強(qiáng)勢(shì)推廣策略；如前期未能達(dá)到預(yù)定目的，制定相應(yīng)的危機(jī)公關(guān)策略，保證項(xiàng)目在第三階段的進(jìn)行意向客戶登記、談判工作。

4、第四階段：3-4個(gè)月收割期（形象深化期）

該階段是項(xiàng)目銷售推廣的收割期；隨著前期各類廣告推廣的順當(dāng)結(jié)束，已經(jīng)積累了許多的意向客戶，并進(jìn)行了初步的銷售洽談工作；銷售工作已經(jīng)進(jìn)入到了合同簽訂、服務(wù)配套階段。保證項(xiàng)目在首期銷售的成果上，需要連續(xù)保持肯定的宣揚(yáng)力度，從而積累更多的備用目標(biāo)客戶群，以為后期的銷售工作供應(yīng)資源。

該階段的推廣方案主要維持性的廣告策略，選擇針對(duì)項(xiàng)目首期銷售效果的新聞報(bào)導(dǎo)，利用軟文、新聞報(bào)道等形式，深化項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目的形象。

篇2:全區(qū)主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目策劃方案

全區(qū)"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目策劃方案

節(jié)假日營(yíng)銷是全區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷的重要手段和組成部分，經(jīng)過(guò)近幾年的進(jìn)展，各局已充分把握了節(jié)假日營(yíng)銷的運(yùn)作特點(diǎn)和營(yíng)銷模式，并積累了豐富的閱歷。2022年全區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)商函業(yè)務(wù)在節(jié)假日營(yíng)銷方面重點(diǎn)開(kāi)展"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目，現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容通知如下：

一、項(xiàng)目?jī)?nèi)容

"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目是指以季度為單位，針對(duì)部分重點(diǎn)節(jié)假日，全年分別開(kāi)展四期節(jié)假日營(yíng)銷活動(dòng)。其中一季度開(kāi)發(fā)春節(jié)、情人節(jié)、38國(guó)際婦女節(jié)、315世界消費(fèi)者權(quán)益日；二季度開(kāi)發(fā)稅法宣揚(yáng)月、五一勞動(dòng)節(jié)、517世界電信日；三季度開(kāi)發(fā)老師節(jié)、國(guó)慶節(jié)；四季度開(kāi)發(fā)圣誕節(jié)、元旦。

各局在以上指定節(jié)假日之余，開(kāi)發(fā)了其他節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目，如項(xiàng)目具有較強(qiáng)的操作性、復(fù)制性、推廣性，將納入下一年度全區(qū)"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目中。

二、指導(dǎo)原則

充分利用節(jié)假日商機(jī)旺盛的特點(diǎn)，以客戶為中心、以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以效益為目標(biāo)，大力開(kāi)發(fā)、服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)中的廣闊中小企業(yè)及政府部門(mén)。通過(guò)項(xiàng)目做大做強(qiáng)節(jié)假日數(shù)據(jù)庫(kù)商函市場(chǎng)，將"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目打造成全區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)商函業(yè)務(wù)的拳頭產(chǎn)品。

三、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

通過(guò)開(kāi)展"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入100萬(wàn)元（見(jiàn)附件1）。

四、SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)

1、郵政擁有豐富的服務(wù)中小企業(yè)、服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐閱歷，綜合服務(wù)力量不斷提高。

2、數(shù)據(jù)庫(kù)商函市場(chǎng)營(yíng)銷力量、方案策劃力量、商函制作力量進(jìn)一步提升，名址庫(kù)資源也不斷豐富。

3、數(shù)據(jù)庫(kù)商函具有"精準(zhǔn)定位，定向傳播'的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，與傳統(tǒng)媒體相比相對(duì)投入少效益高，是適合中小企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷、宣揚(yáng)的工具。

（二）劣勢(shì)

1、尚未形成健全、完善的直郵產(chǎn)業(yè)鏈，社會(huì)大中型廣告公司、印務(wù)公司還沒(méi)有參加到整個(gè)直郵產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)展之中，數(shù)據(jù)庫(kù)商函進(jìn)展力氣相對(duì)比較薄弱。

2、名址信息庫(kù)雖然數(shù)量較多但屬性欠豐富，投遞力量也有所不足，投遞深度不夠，較難滿意客戶共性化的需求。

3、售后服務(wù)力量有待提高，仍舊停留在賣(mài)產(chǎn)品的階段。

（三）機(jī)遇

1、"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是以商超、餐飲、消遣業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)，隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，居民消費(fèi)水平的不斷提高，第三產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的進(jìn)展機(jī)遇，這為開(kāi)發(fā)"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目供應(yīng)了寬闊的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)空間。

2、商超、餐飲、消遣等行業(yè)在節(jié)假日期間促銷、宣揚(yáng)活動(dòng)頻繁，除了使用傳統(tǒng)媒體進(jìn)行宣揚(yáng)外，對(duì)以數(shù)據(jù)庫(kù)商函為代表的分眾傳媒也有很強(qiáng)的需求。

（四）威逼

1、傳統(tǒng)媒體依舊占據(jù)著廣告市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，數(shù)據(jù)庫(kù)商函社會(huì)認(rèn)知度不是很高。

2、廣告業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直郵廣告在廣告市場(chǎng)中的份額占比較低。

五、市場(chǎng)分析

（一）市場(chǎng)定位

"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要集中在商超、消遣、餐飲等行業(yè)以及政府相關(guān)部門(mén)、行政管理機(jī)構(gòu)等。

商超、餐飲、消遣等行業(yè)與廣闊居民日常消費(fèi)親密相關(guān)，隨著我區(qū)居民消費(fèi)水平、力量的不斷提升，對(duì)購(gòu)物、餐飲、消遣、健身等提出了更高的要求。

隨著社會(huì)和諧進(jìn)展的需要，一般民眾對(duì)社會(huì)焦點(diǎn)（熱點(diǎn)）、國(guó)計(jì)民生等有了更劇烈的信息訴求，政府相關(guān)部門(mén)、行政管理機(jī)構(gòu)也需要與一般民眾、特定群體進(jìn)行溝通溝通，從而提高政府公信力及樹(shù)立行政管理（執(zhí)法）部門(mén)的陽(yáng)光形象。

（二）營(yíng)銷策略

1、數(shù)據(jù)策略

各類大中型商超企業(yè)一般有自己的會(huì)員名址，這些企業(yè)也很重視面對(duì)個(gè)人消費(fèi)者進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的宣揚(yáng)，都會(huì)定期為會(huì)員寄遞刊物。因此各局要充分利用這一特點(diǎn)，關(guān)心這些企業(yè)建立自有數(shù)據(jù)庫(kù)，并利用郵政名址信息庫(kù)對(duì)客戶的自有數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充、完善，大力開(kāi)發(fā)會(huì)員期刊。

同時(shí)針對(duì)現(xiàn)有郵政名址信息庫(kù)難以滿意客戶共性化需求的現(xiàn)象，各局要充分利用好第三方的名址資源。如婦聯(lián)、教委等團(tuán)體一般也擁有特定群體名址，這些名址數(shù)量較多、精確?????性高，是豐富、完善全區(qū)現(xiàn)出名址信息的一個(gè)很好的數(shù)據(jù)來(lái)源渠道，各局可通過(guò)辦理業(yè)務(wù)、供應(yīng)免費(fèi)服務(wù)等方式，獵取這些數(shù)據(jù)。

2、價(jià)格策略

在嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司、區(qū)公司相關(guān)資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，可賜予適當(dāng)優(yōu)待。并供應(yīng)直郵學(xué)問(wèn)培訓(xùn)、營(yíng)銷方案策劃、效果評(píng)估報(bào)告、幫企業(yè)建立數(shù)據(jù)庫(kù)等免費(fèi)增值服務(wù)。以降低客戶時(shí)間、人工成本為動(dòng)身點(diǎn)，突出郵政打印、制作、寄遞等一條龍服務(wù)優(yōu)勢(shì)，吸引客戶使用數(shù)據(jù)庫(kù)商函。

對(duì)于初次使用數(shù)據(jù)庫(kù)商函的客戶，可適當(dāng)減免部分費(fèi)用，并供應(yīng)打印、制作、投遞、信息反饋、效果評(píng)估等服務(wù)。對(duì)于有宣揚(yáng)需求但資金有限的客戶，要本著勿以客小而不為的原則，實(shí)行第三方付費(fèi)的形式，整合多個(gè)類似客戶實(shí)行綜合版郵簡(jiǎn)式中郵的形式，進(jìn)行統(tǒng)一、捆綁式宣揚(yáng)，以降低客戶的宣揚(yáng)費(fèi)用成本。

3、產(chǎn)品策略

結(jié)合12個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)商函產(chǎn)品營(yíng)銷模板，依據(jù)客戶的營(yíng)銷活動(dòng)和目的，創(chuàng)新產(chǎn)品形式和內(nèi)容。要注意提高產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、創(chuàng)意力量，在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)建議客戶增大誘因設(shè)計(jì)，并建立信息反饋（回復(fù)）、效果評(píng)估渠道，關(guān)心客戶實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

在不違反廣告法的前提下，在便利分揀的基礎(chǔ)上，根據(jù)傳媒業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，放開(kāi)本地網(wǎng)內(nèi)商函信封的廣告位，可附帶實(shí)物的體驗(yàn)、試用品，以加強(qiáng)商函產(chǎn)品的第一視覺(jué)沖擊力。

對(duì)于商超、餐飲、消遣等行業(yè)，在產(chǎn)品內(nèi)容上以節(jié)假日產(chǎn)品促銷、讓利為主題，以節(jié)日祝愿和人文關(guān)懷為訴求點(diǎn)，關(guān)心企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)日營(yíng)銷、市場(chǎng)拓展、客戶維系等目的。對(duì)于政府相關(guān)部門(mén)、行政管理機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品內(nèi)容上以節(jié)日祝愿、政策宣揚(yáng)告知、行業(yè)執(zhí)法調(diào)查等為主題，關(guān)心政府相關(guān)部門(mén)、行政管理機(jī)構(gòu)與一般民眾建立起信息溝通、溝通、反饋的橋梁和紐帶。

4、開(kāi)發(fā)、服務(wù)策略

在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中，要大力推廣、使用復(fù)制營(yíng)銷的模式，可查找在行業(yè)中具有代表性的"品牌客戶'，通過(guò)該客戶勝利使用商函，產(chǎn)生示范帶頭作用。然后再將勝利的營(yíng)銷閱歷推廣應(yīng)用到同一行業(yè)的其他客戶，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的整體開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)該行業(yè)商函業(yè)務(wù)的規(guī)模進(jìn)展。

有條件的局可邀請(qǐng)客戶參觀直復(fù)營(yíng)銷中心，通過(guò)舉辦茶話會(huì)、座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)觀摩體驗(yàn)、免費(fèi)試用等方式，使客戶充分了解數(shù)據(jù)庫(kù)商函的優(yōu)勢(shì)和作業(yè)流程，潛移默化地推廣數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷理念。

以BIU理念為指導(dǎo)原則，以信件妥投率、商函回復(fù)率、客戶投入產(chǎn)出比、客戶回訪反饋看法等作為重點(diǎn)，設(shè)立分梯度的KPI指標(biāo)管理體系，建立"商函為客戶制造價(jià)值'的評(píng)估指標(biāo)體系。通過(guò)評(píng)估發(fā)覺(jué)業(yè)務(wù)流程中的不足，并不斷改進(jìn)、優(yōu)化、提高，充分踐行"幫客戶贏'的服務(wù)理念。

數(shù)據(jù)庫(kù)商函業(yè)務(wù)是函件業(yè)務(wù)的重要項(xiàng)目之一，各局要仔細(xì)貫徹執(zhí)行集團(tuán)公司、區(qū)公司的相關(guān)工作支配和要求，全力以赴做好本地區(qū)"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷工作，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)本地區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)商函業(yè)務(wù)的目標(biāo)。

附件1：全區(qū)"4+*'主題節(jié)假日營(yíng)銷項(xiàng)目收入方案表

序號(hào)局名

收入方案（萬(wàn)元）

合計(jì)100

篇3:天洋華府地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

哈爾濱市天洋華府項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析

一、城市概況及經(jīng)濟(jì)概況

（一）城市概況

1．地理位置：哈爾濱市位于東經(jīng)12542～13010、北緯4404～4640之間，：地處中國(guó)東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。總地面積53068平方公里，其中市區(qū)面積1660平方公里，建成區(qū)面積211平方公里。

2．行政區(qū)劃：哈爾濱市現(xiàn)轄7區(qū)、12縣（市），南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、太平區(qū)、動(dòng)力區(qū)、平房區(qū)7個(gè)區(qū)。

3．人力資源：全市人口941．1萬(wàn)，其中市區(qū)人口307．4萬(wàn)。

各區(qū)（市）2022年末總?cè)丝跀?shù)：

u南崗區(qū)

88.45萬(wàn)人

u道里區(qū)

65.79萬(wàn)人

u道外區(qū)

35.90萬(wàn)人

u太平區(qū)

34.45萬(wàn)人

u香坊區(qū)

32.30萬(wàn)人

u動(dòng)力區(qū)

34.81萬(wàn)人

u平房區(qū)

15.69萬(wàn)人

4．交通條件：哈爾濱市為黑龍江省的省會(huì)城市，是黑龍江省的交通樞紐，交通可謂四通八達(dá)。

5．自然資源：哈爾濱盛產(chǎn)大稻、小麥、大豆、玉米、高粱、藥材等。哈爾濱市旅游資源非常豐富，主要包括冰雪旅游、生態(tài)文化游、城市風(fēng)光游、民族風(fēng)情游、金源文化旅游等，是全國(guó)最主要的冰雪旅游勝地。2022年接待國(guó)內(nèi)外旅游者1154.0萬(wàn)人次，其中：接待海外旅游者17.0萬(wàn)人。旅游總收入55.7億元。

（二）經(jīng)濟(jì)概況

1．宏觀經(jīng)濟(jì)

2000年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1120．1億元，比上年增長(zhǎng)11．2%。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)4．6%，13．4%及12%；

2．農(nóng)業(yè)

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步進(jìn)展。實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值295．4億元，比上年增長(zhǎng)5．2%，其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值157．8億元，下降0．5%。

3．工業(yè)

工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定進(jìn)展。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值318．4億元，比上年增長(zhǎng)12．1%。

主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量：

2022年

比上年增長(zhǎng)(%)卷煙

23.1萬(wàn)箱

-12.8啤酒

74.3萬(wàn)噸

5.6原油加工量

239.1萬(wàn)噸

24.5發(fā)電量

93.8億千瓦小時(shí)

5.0汽車(chē)

15.5萬(wàn)輛

11.0化學(xué)原料藥

2371.0噸

12.8中成藥

4356.0噸

17.0乳制品

11.2萬(wàn)噸

31.1水泥

339.6萬(wàn)噸

3.1發(fā)酵酒精

4.8萬(wàn)噸

2.0煤氣

5.4億立方米

9.0電站鍋爐

9033.0蒸噸

-2.2電站汽輪機(jī)

183.0萬(wàn)千瓦

16.8內(nèi)燃機(jī)

708.0萬(wàn)千瓦

19.6軸承

5729.0萬(wàn)套

12.1工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額42.6億元，比上年增長(zhǎng)12.6%，利潤(rùn)總額5.4億元，增長(zhǎng)52.8%；虧損企業(yè)虧損額下降4.8%。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為77.0，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。

2000年，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成1101億元。

4．固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資311.8億元，比上年增長(zhǎng)22.9%。

5．建筑業(yè)

竣工房屋建筑面積1903.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.1%?；窘ㄔO(shè)、更新改造和其它投資竣工項(xiàng)目650個(gè)。全市現(xiàn)有建筑業(yè)企業(yè)730個(gè)，實(shí)現(xiàn)增加值74.7億元，比上年增長(zhǎng)19.3%。

6．開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)展壯大。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)合并后，累計(jì)共批準(zhǔn)企業(yè)3216家，現(xiàn)有外資企業(yè)257家。

7．金融、證券和保險(xiǎn)業(yè)

金融保險(xiǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值45.6億元，證券市場(chǎng)進(jìn)展日趨規(guī)范。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入6.0億元。

二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

從我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，正處于蓬勃向上的進(jìn)展階段。

●房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀高，居住消費(fèi)快速增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期，一般56年為一周期，94年進(jìn)入低谷后至99年、2000年進(jìn)入新一輪進(jìn)展周期。哈爾濱市2022年居民住宅開(kāi)支比同期增長(zhǎng)了33個(gè)百分點(diǎn)，成為居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)最快部分。

●全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易樂(lè)觀國(guó)家景氣檢測(cè)中心最新（2000/12）統(tǒng)計(jì)，2000年1-9月份統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)年的銷售面積在近六年來(lái)第一次超出竣工面積，表明市場(chǎng)開(kāi)頭消化積壓房。同時(shí)，依據(jù)該中心對(duì)20萬(wàn)戶居民調(diào)查報(bào)告，統(tǒng)計(jì)有70%以上的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將呈持平或上漲趨勢(shì)，表明人們不在觀望，而是樂(lè)觀進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

●中國(guó)加入WTO，經(jīng)濟(jì)與世界接軌，房市與經(jīng)濟(jì)共榮中國(guó)正式加入WTO，短期雖對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)直接影響，但隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的加快進(jìn)展，居民收入的提高，會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)富強(qiáng)。

●社會(huì)環(huán)境良好和多元化交匯融合的人文優(yōu)勢(shì)完善市政配套設(shè)施，改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，完善交通體系等。城市進(jìn)展的軟環(huán)境初步優(yōu)化，為生產(chǎn)要素流淌和重組、企業(yè)遷入等供應(yīng)了有利條件，極大增加了城市的吸引力和輻射力。較強(qiáng)的文化親和力，良好社會(huì)環(huán)境和文化強(qiáng)力吸引外企進(jìn)入，周邊城鎮(zhèn)人財(cái)物向中心城市聚集，從而擴(kuò)大城市規(guī)模，增加城市人口，為休閑消遣供應(yīng)穩(wěn)定客源。

●居民收入水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅消費(fèi)將成為排浪式消費(fèi)的其次浪隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，社會(huì)消費(fèi)行為開(kāi)頭發(fā)生變化。以家用電器為主要內(nèi)容的第一次消費(fèi)結(jié)構(gòu)劇變期結(jié)束，進(jìn)入了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)平緩的儲(chǔ)蓄預(yù)備期。城市居民經(jīng)濟(jì)收入逐年增加，購(gòu)買(mǎi)力旺，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)，可說(shuō)明居民生存型消費(fèi)期結(jié)束，小康舒適、享受型消費(fèi)趨勢(shì)突顯，排浪式其次次消費(fèi)高潮將以住宅消費(fèi)為主流。

●受金融政策拉動(dòng)及十五方案對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展目標(biāo)影響，使哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍隨著我國(guó)住房制度改革進(jìn)一步深化，個(gè)人購(gòu)房漸漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體，不同檔次、不同規(guī)模的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，在滿意不同層次購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品需求的同時(shí)，為購(gòu)房者供應(yīng)了多層次的供房體系逐步健全，敏捷多樣的金融服務(wù)體系的建立，在很大程度上刺激住宅消費(fèi)，促進(jìn)整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的良性進(jìn)展。

三、哈爾濱市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)

1、哈爾濱市市房地產(chǎn)起步較晚，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈緩慢上升趨勢(shì)。

2、目前哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：

1）市場(chǎng)整體仍屬起步階段

今年上半年我市房屋交易量有明顯上升趨勢(shì)，全市房屋上年年成交額達(dá)50.5億元，比去年同期有大幅增長(zhǎng)。市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，至今年上半年的房屋交易中，存量房屋交易成交金額13.9億元，比去年同期增長(zhǎng)69.7%；商品房成交易額為23.9億元，比去年同期增長(zhǎng)57.4%。開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)分局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，開(kāi)發(fā)區(qū)上半年商品房交易額為10.2億元，存量房交易額為2.3億元，從中可以看出，我市除開(kāi)發(fā)區(qū)以外，二手房的交易也增勢(shì)迅猛。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：成效額上漲的主要緣由仍來(lái)自于政策面的刺激、國(guó)家購(gòu)房手續(xù)費(fèi)下調(diào)、我市房改力度的加大、拆遷貨幣化的落實(shí)、抵押貸款利率的下調(diào)和登記費(fèi)下降是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，促使消費(fèi)者掏出更多的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，此外，這還與外來(lái)人口到哈市購(gòu)買(mǎi)商品房，可在哈市落戶政策有關(guān)。

從城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和城市面貌來(lái)看，現(xiàn)階段哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，總體表現(xiàn)為：集資房、福利房、商品房共存于市場(chǎng)；土地供應(yīng)尚未完全市場(chǎng)化；

2）整體營(yíng)銷策劃水平仍很低

表現(xiàn)在市場(chǎng)無(wú)熱點(diǎn)，整合營(yíng)銷上處于被動(dòng)等銷、迎合銷售階段，對(duì)消費(fèi)者前瞻性引導(dǎo)不夠；缺乏整體的營(yíng)銷思路，宣揚(yáng)手法單一；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻；

3）進(jìn)展商整體操作水準(zhǔn)低

整體操作基本屬于原始的運(yùn)作模式，沒(méi)有引入創(chuàng)新型的理念和炒作方式。

4）房地產(chǎn)服務(wù)意識(shí)差

主要表現(xiàn)在通路方面：部分售樓處遠(yuǎn)離項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，造成銷售渠道不通暢；售樓人員服務(wù)水平差；銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售道具不完備，銷售氣氛不濃

其次部分

哈爾濱市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分析

一、"老商圈'還能富強(qiáng)多久

道里、道外、南崗曾被稱為本埠商業(yè)金三角的傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，但這一格局早就因道外區(qū)原有幾大商場(chǎng)的不景氣而被打破。目前再提及哈市的商業(yè)中心，人們首先想到的便是道里區(qū)中央大街四周和南崗區(qū)大直街、奮斗路一帶。我市傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和對(duì)商場(chǎng)品牌的認(rèn)可程度，打算了老商業(yè)區(qū)還有富強(qiáng)的可能，但因其樓宇多建于數(shù)十年前，建筑特點(diǎn)和內(nèi)部構(gòu)造無(wú)論怎樣改造也是顯得老派，難以同新型現(xiàn)代化商場(chǎng)的內(nèi)涵和外延掛上邊。

另一個(gè)不能回避的事實(shí)是，密集林立的樓宇、寸土寸金的地價(jià)已經(jīng)限定了老商業(yè)區(qū)再進(jìn)展的空間，而且多年未變的商服設(shè)施和經(jīng)營(yíng)格局，導(dǎo)致老商業(yè)再有所突破有肯定的困難。

但是，現(xiàn)代化的大都市需要有現(xiàn)代化的商業(yè)購(gòu)物中心，當(dāng)素以敢穿、愛(ài)穿著名的哈爾濱人為了買(mǎi)幾件衣服無(wú)奈南下北京、上海時(shí)，我們不禁要感嘆

二、新商業(yè)該消失在哪兒

在國(guó)外和我國(guó)的一些大城市，都存在著城市會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的現(xiàn)象，像北京的亞運(yùn)村和奧運(yùn)展館，帶動(dòng)起一個(gè)個(gè)新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心的實(shí)例就在我們的眼前。哈爾濱市將誕生一座占地面積63公頃的大型現(xiàn)代化國(guó)際會(huì)展中心，而其地址便選在已初具現(xiàn)代化城區(qū)規(guī)模的哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。那么，讓我們就從商業(yè)進(jìn)展的角度先看一看這一區(qū)域的潛力吧。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)區(qū)地域內(nèi)有居民小區(qū)35個(gè)，正建設(shè)中的住宅小區(qū)有5個(gè)，這些住宅小區(qū)中有7處為高檔住宅區(qū)，總計(jì)居住人口近50萬(wàn)人，另外該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)38家，賓館飯店13家，已成形的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1處，大小醫(yī)院有7個(gè)，建材市場(chǎng)兩處，大中學(xué)校4所，黑龍江省的代表性建筑龍塔位于該區(qū)域之中。

對(duì)該區(qū)域的消費(fèi)潛力作進(jìn)一步調(diào)查后發(fā)覺(jué)，此范圍內(nèi)有12處居民小區(qū)為工薪階層居住，6處小區(qū)為白領(lǐng)階層居住。在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，高消費(fèi)人群約占總?cè)藬?shù)的15%。其周邊交通便利，毗鄰三環(huán)，新開(kāi)通的紅旗大街、景觀大道和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寬敞的條條大路，都讓人感受到現(xiàn)代化城市交通的順暢氣息。

三、新商圈可能落戶開(kāi)發(fā)區(qū)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專家指出，隨著城市交通的進(jìn)展，現(xiàn)代人購(gòu)物并不肯定非在家門(mén)口，到有肯定特色的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物已成為一種時(shí)尚；購(gòu)物的目的也不再是僅僅為了滿意生活的需要，購(gòu)物的過(guò)程更應(yīng)當(dāng)是體驗(yàn)歡樂(lè)和享受生活的過(guò)程。消費(fèi)者這種新型的購(gòu)物心理，就對(duì)購(gòu)物的環(huán)境有了較高的要求，而老商業(yè)區(qū)擁擠的街道和落后的建筑風(fēng)格，已不能給消費(fèi)者賞心悅目的美感。所以一旦新的商業(yè)中心以現(xiàn)代化的周邊環(huán)境和親情化的服務(wù)形式消失之際，便很簡(jiǎn)單在短期內(nèi)獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。從而轉(zhuǎn)變我市商業(yè)中心的原有布局。

新經(jīng)濟(jì)生活對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大生氣，房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)中重要的物質(zhì)承載者及客戶終端，顯現(xiàn)出市場(chǎng)較大的商機(jī)，智能物業(yè)能夠供應(yīng)自動(dòng)化、信息化服務(wù)的辦公樓及住宅。新經(jīng)濟(jì)對(duì)這種類型的房地產(chǎn)的需求量很大，給這類房地產(chǎn)帶來(lái)生氣。孵化器功能房地產(chǎn)新經(jīng)濟(jì)初期，有很多處于創(chuàng)業(yè)階段的中小科技企業(yè)，它們需要一批擁有高質(zhì)量硬件及軟件的孵化用房，社區(qū)信息化帶來(lái)折巨大終端財(cái)高，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行信息化改造，留意指（寬帶入戶），小區(qū)中的住房成了新經(jīng)濟(jì)中巨大終端財(cái)寶，這些財(cái)寶可以通過(guò)與專業(yè)信息服務(wù)商合作，或自己經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

第三部分

項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目位置

本項(xiàng)目位于哈爾濱市高新區(qū)紅旗大街與湘江路交匯處。如下圖所示：（區(qū)域圖）

住宅區(qū)

住宅區(qū)

住宅區(qū)

本項(xiàng)目本項(xiàng)目

2、整體規(guī)劃

本項(xiàng)目共有4棟28層的高層，其中住宅部分為6-28層，商業(yè)部分為1-5層，負(fù)一層為地下停車(chē)場(chǎng)，負(fù)二層為設(shè)備層。

3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

用地面積：18873㎡

總建筑面積：101800㎡

總?cè)莘e率：5.39建筑密度：25.68%

綠化率：35%

車(chē)位數(shù)：240個(gè)

地下停車(chē)場(chǎng)面積：8400㎡

建筑高度：100米

二、區(qū)位分析

1、道路狀況

項(xiàng)目為哈爾濱市南北主干道紅旗大街的中心地段，紅旗大街橫貫哈爾濱市動(dòng)力、香坊、南崗、太平四個(gè)區(qū)，交通非常便捷。共計(jì)有3、7、21、23、26、72、86、90等路大巴經(jīng)過(guò)項(xiàng)目門(mén)前。

2、周邊配套設(shè)施

公共設(shè)施：龍塔、大型體育會(huì)展中心、工商局、稅務(wù)局、哈廣播電視中心、加油站、警官學(xué)校、檢察院、消防培訓(xùn)中心、消防醫(yī)院、中級(jí)法院

文化教育：華夏學(xué)院、職教中心、59中、體育場(chǎng)館、閩江學(xué)校、松雷中學(xué)

金融經(jīng)濟(jì)：農(nóng)行、交行、工行、建行、商行；哈科技園新服務(wù)中心、科學(xué)技術(shù)園、學(xué)問(wèn)產(chǎn)權(quán)局、開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、哈高科持創(chuàng)業(yè)中心、電力科學(xué)討論院、農(nóng)墾大廈、東方家園、民航大廈、天鵝航空公司、

現(xiàn)有樓盤(pán)：華采藝鄰、陽(yáng)光2000、金馬商住、都市豪庭、金源花園、時(shí)代廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、香榭麗苑、金桂園、地王大廈、昆侖商城

餐飲服務(wù)：天鵝飯店、新加坡大酒店、龍塔、名都高爾夫俱樂(lè)部、抱負(fù)乳鴿

周邊配套較完善。

、哈爾濱市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

經(jīng)調(diào)查目前開(kāi)發(fā)區(qū)在售的樓盤(pán)有與本樓盤(pán)對(duì)本樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)的主要有十一家。

1）華采.藝鄰

華采.藝鄰為于本項(xiàng)目的斜對(duì)面紅旗大街160號(hào)，是由北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，項(xiàng)目由1棟24層高層住宅和1棟16層多層住宅及1棟26層自用辦公樓組成。其中住宅部分共有130多套，高層住宅發(fā)售均價(jià)使用面積4500元/㎡。其供暖方式為開(kāi)發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)地暖式，面積由40㎡--114㎡。層戶數(shù)為2梯6戶、2梯4戶，電梯費(fèi)初步定為40元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)每平米1元以內(nèi)，交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，交樓時(shí)間為2022年10月。

2）龍紳花園

龍紳花園位于本項(xiàng)目紅旗大街同側(cè)北向，由黑龍江信恒集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目由3棟高層、8棟多層組成，使用面積5500元/㎡，車(chē)位價(jià)格36㎡12萬(wàn)，采納開(kāi)發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)地?zé)岱绞焦┡?，電梯每?部，30元/月，物業(yè)管理費(fèi)1.5元/㎡使用面積，該項(xiàng)目為現(xiàn)樓即買(mǎi)即交樓，促銷方式推出"10年銀行按揭免息'的方式，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，

3）香榭麗苑

香榭麗苑位于開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路138號(hào)，由永外建設(shè)進(jìn)展有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目由4棟高層組成，住宅均價(jià)4600元/㎡，車(chē)位13.8萬(wàn)，可租售，項(xiàng)目采納開(kāi)發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)采暖，每棟2部東芝電梯，項(xiàng)目為現(xiàn)樓即買(mǎi)即住，物業(yè)管理費(fèi)為1.6元/㎡，交樓標(biāo)準(zhǔn)為基本裝修。

4）金源花園

金源花園位于開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路與嵩山路交匯處，由金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目使用面積均價(jià)為6500元/㎡采暖方式為開(kāi)發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)外掛式，車(chē)位售價(jià)18萬(wàn)/個(gè)，項(xiàng)目由3棟18層高層組成，1-5層為商業(yè)裙房，物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/㎡，項(xiàng)目交樓時(shí)間為2022年底，交房標(biāo)準(zhǔn)為基本裝修，小區(qū)設(shè)會(huì)所，折扣方式一次性付款98折。

5）東平公寓

東平公寓位于南崗區(qū)南平街，由黑龍江東龍集團(tuán)東友開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)；板式高層使用上河三菱、備有大型發(fā)電機(jī)，住宅價(jià)位2700元/㎡、114.44㎡53萬(wàn)，15.8萬(wàn)12㎡、租、售；小區(qū)集中供暖、24小時(shí)熱水

；物業(yè)費(fèi)0.6元使用面積電梯費(fèi)60，70，80元

6）世紀(jì)廣場(chǎng)

位于黑龍江省圖對(duì)面，由2棟、每棟30層高層、一層6戶。住宅起價(jià)10層-114㎡--92萬(wàn)，車(chē)位13.8萬(wàn)元、租金7000~8000元、電梯直達(dá)車(chē)位。開(kāi)發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)，24小時(shí)供暖24小冷熱水，物業(yè)費(fèi)2元/㎡、電梯費(fèi)：70元/㎡、

7）人和名苑

位于南崗區(qū)人和街43號(hào)，哈市三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；由4棟高層（30層）、9棟多層組成，1棟2部、LG電梯，住宅價(jià)位50、100、200、400（依據(jù)朝向戶型而定）80㎡54萬(wàn)、130㎡104萬(wàn)，車(chē)位賣(mài)18萬(wàn)租600~700（不含包燒費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）電熱膜職暖。配套設(shè)施如游泳館、健身房、圖書(shū)館、閱覽室。

8）優(yōu)勝美地

位于黃河路與紅旗大街交界，由宏威開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。1棟高層、住宅價(jià)位多層2500左右、高層2800左右、80㎡~4層~32萬(wàn)、95㎡~45萬(wàn)，門(mén)市均價(jià)5000元，1連3層、臨紅旗大街584㎡408萬(wàn)、多層200米120萬(wàn)左右。物業(yè)費(fèi)1.5元、日本三菱電梯電梯費(fèi)60元，配有露天健身房，

9）中植方洲苑

位于淮河路與遼河路交匯處，由上海中植房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)。多層22棟、高層3棟住宅價(jià)位多層2750元/㎡起、高層3100元/㎡起。30萬(wàn)（車(chē)庫(kù)可停2臺(tái)車(chē)）車(chē)位8.8萬(wàn)，門(mén)市單位4500元/㎡、1連2銷售。物業(yè)費(fèi)多層1元/㎡、高層1.3元/㎡（建筑面積）含電梯費(fèi)。配套設(shè)施會(huì)所、健身房、幼兒園、大型會(huì)議室。

10）金桂園

位于漢水路389號(hào)，由省國(guó)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。5棟板式高層、1棟點(diǎn)式高層、1棟7層住宅價(jià)位多層均價(jià)4200元/㎡、每一層加9000元、14層82㎡58。車(chē)位12.21萬(wàn)~13.8萬(wàn)租1年1萬(wàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)、贈(zèng)熱水器供熱水。物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡（含電梯費(fèi)）配套設(shè)施健身房、會(huì)議室、圖書(shū)館、游泳館。一期2000年、二期2022年、金桂廈明年開(kāi)盤(pán)。門(mén)市價(jià)位5500元/㎡

11）鴻翔名苑

位于南崗區(qū)鴻翔路28號(hào)，由黑龍江永泰建設(shè)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。6棟住宅，8層72㎡42萬(wàn)，車(chē)位15萬(wàn)元、不租，集中供熱。門(mén)市價(jià)位1~5層售價(jià)5500元/㎡。

三、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)（S）

位置較好：位于紅旗大街高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路段，屬該地段絕版地塊。

區(qū)域居住環(huán)境成熟：四周建北小區(qū)等成活社區(qū)完善，學(xué)校、體育館、市場(chǎng)、酒店、銀行等生活配套設(shè)施齊全。

區(qū)域環(huán)境佳：本區(qū)域東鄰開(kāi)發(fā)區(qū)，高層遠(yuǎn)眺高爾夫球場(chǎng)，區(qū)域環(huán)境良好。

人流、車(chē)流量大：本區(qū)域道路交叉、紅旗大街為橫貫哈爾濱市南北向的主干線，人流車(chē)流量最大。

交通便捷：多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，出入非常便利。

項(xiàng)目規(guī)模較大：項(xiàng)目規(guī)模在四周區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大，利于營(yíng)造鶴立雞群的氛圍。

綜合項(xiàng)目：商業(yè)與住宅相結(jié)合，便于相互推動(dòng)，人氣較旺。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)：價(jià)格初步定位起價(jià)3350元，在周邊高層住宅中屬中低價(jià)位，較易入市。

承建商的品牌優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目承建商為東方建筑公司，對(duì)客戶的信念會(huì)產(chǎn)生樂(lè)觀影響。

2、劣勢(shì)（W）

區(qū)位不明：項(xiàng)目所處位置于紅旗大街西側(cè)，定位為開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域較為牽強(qiáng)。

銷售手續(xù)不全：目前只取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，對(duì)購(gòu)房者的信念有阻力。同時(shí)對(duì)廣告推廣也形成阻力。

項(xiàng)目為樓花：現(xiàn)場(chǎng)尚未動(dòng)工，項(xiàng)目形象較難樹(shù)立。購(gòu)房客戶易缺乏信念。

缺乏環(huán)境依托：因受占地面積所限，小區(qū)較難營(yíng)造出環(huán)境氣氛。

周邊樓盤(pán)較為低檔：周邊經(jīng)濟(jì)適用房較多，對(duì)項(xiàng)目形象會(huì)造成影響。

開(kāi)發(fā)商為首次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：由于沒(méi)有以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，對(duì)購(gòu)房者的信念缺乏保障。

3、機(jī)會(huì)（O）

房地產(chǎn)行業(yè)水平較低：大部分項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷水平較低，存在較大的營(yíng)銷操作空間；

市場(chǎng)易引導(dǎo)：哈爾濱市初級(jí)態(tài)勢(shì)的地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者需要引導(dǎo)，也易于引導(dǎo)；

投資市場(chǎng)容量較大：全市仍有許多閑散資金，但目前投資渠道較少，假如有合適的投資項(xiàng)目，將會(huì)吸引大批的投資客。

產(chǎn)品規(guī)劃敏捷：處于項(xiàng)目前期，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)；

行業(yè)物業(yè)管理所平普遍偏低：利用這一市場(chǎng)契機(jī)，可以引進(jìn)較為先進(jìn)的物管公司，制造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。（如建筑功能齊全的小區(qū)會(huì)所，以提升業(yè)主居住質(zhì)量等）

4、威逼（T）

u區(qū)域行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)及周邊待售、在售的地產(chǎn)項(xiàng)目許多，在將來(lái)的1-2年內(nèi)該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)日趨白熱化。

u區(qū)域經(jīng)濟(jì)的威逼：哈爾濱市屬于工業(yè)城市，大、中型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)日見(jiàn)蕭落，下崗問(wèn)題嚴(yán)峻，區(qū)域經(jīng)濟(jì)肯定時(shí)期會(huì)較為低迷，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力造成影響。

四、項(xiàng)目推斷

一）、項(xiàng)目定位

本項(xiàng)目所在區(qū)域高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為哈爾濱市高檔住宅區(qū)；人流車(chē)流量大，往來(lái)頻繁；區(qū)域還擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；周邊有較多潛在客戶，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力量和投資力量；但是開(kāi)發(fā)區(qū)商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，加之本項(xiàng)目所處位置相對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)較偏，因此項(xiàng)目必需以強(qiáng)大的品牌宣導(dǎo)作為支撐，敏捷的付款方式為基本，制造一種新的消費(fèi)方式，引導(dǎo)消費(fèi)者，提升項(xiàng)目知名度，籍此在哈爾濱市房地產(chǎn)領(lǐng)域中占據(jù)最大幅度的分額。

1、目標(biāo)客戶定位：

從項(xiàng)目所在區(qū)域來(lái)看，哈爾濱市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)過(guò)政府近十年的規(guī)劃建設(shè)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，眾多的企業(yè)已落戶區(qū)內(nèi)，吸引了大批投資者和技術(shù)人才，并且近年來(lái)高新技術(shù)區(qū)房地產(chǎn)的迅猛進(jìn)展也帶動(dòng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，所以由此引伸可以將項(xiàng)目客戶輻射為以下幾個(gè)層面：

城市中產(chǎn)階級(jí)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)精英、大中型企業(yè)的高級(jí)管理人員及政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；

新經(jīng)濟(jì)浪潮下產(chǎn)生的城市新貴；

需提升生活品質(zhì)及生活空間的二次置業(yè)者；

年齡在30-40歲之間

2、目標(biāo)客戶需求

他們盼望為下一代供應(yīng)一個(gè)良好的生活空間、藝術(shù)氛圍，受到良好的教育；

他們盼望有一個(gè)高素養(yǎng)的鄰里環(huán)境；

他們盼望居住社區(qū)周邊配套齊全，生活便利、交通便捷；

他們盼望有一個(gè)良好的生活氛圍；

3、項(xiàng)目定位表述：

從上述目標(biāo)客戶定位可確定該項(xiàng)目應(yīng)是一個(gè)高檔的、高質(zhì)素的、具有文化品嘗及藝術(shù)氛圍的物業(yè)，其定位表述為：

哈爾濱首席音樂(lè)主題人文社區(qū)

以音樂(lè)作為項(xiàng)目文化、藝術(shù)品嘗的表現(xiàn)形式是由于：音樂(lè)是一種適應(yīng)各個(gè)年齡階層、一家老少都寵愛(ài)的藝術(shù)，為項(xiàng)目的銷售避開(kāi)了家庭選擇的沖突，其次音樂(lè)的內(nèi)容豐富，表現(xiàn)形式多樣，有利于項(xiàng)目促銷推廣、廣告炒作，再者是哈爾濱市第一個(gè)提出以音樂(lè)為主題的居住社區(qū)，讓人耳目一新。

五、營(yíng)銷推廣主題：

接合項(xiàng)目定位，我們將其詳細(xì)表述為：

營(yíng)造華爾茲般的生活空間

華爾茲名貴、優(yōu)雅、抒情，以此來(lái)表現(xiàn)高品質(zhì)的生活最為合適，將華爾茲比方生活品質(zhì)，能給人以無(wú)限遐想的空間，感受詩(shī)一般的生活情趣。

六、項(xiàng)目定位要素協(xié)作

A、建設(shè)以音樂(lè)為主題的會(huì)所：

包括：音樂(lè)培訓(xùn)中心、閱覽室、棋牌室、桌球室、乒乓球室、壁球室、攀巖室、音樂(lè)吧

B、建設(shè)以音樂(lè)為主題的園林：

包括：音樂(lè)小品、音樂(lè)圍廊、歐式音樂(lè)鐵藝圍墻、音樂(lè)噴泉、音響地磚、中央音響、燈光效果

C、住戶大堂：

包括：中央音響、音樂(lè)小品

D、稚嫩園

暫定名哆來(lái)咪藝術(shù)天地

七、營(yíng)銷推廣命名

樓盤(pán)名稱的重要性在于項(xiàng)目推廣過(guò)程中,通過(guò)名稱就可把項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)、定位等信息無(wú)聲地傳播到消費(fèi)者心中，引起消費(fèi)者的留意和愛(ài)好。一個(gè)合適的名稱主要要滿意以下四個(gè)方面條件：傳播性、聯(lián)想性、親和性、適用性。

傳播性：項(xiàng)目名稱讀起來(lái)是否順暢，好不好聽(tīng)，好不好看，好不好記憶、容不簡(jiǎn)單理解等。

聯(lián)想性：項(xiàng)目名稱要給人以聯(lián)想的空間，以及這種聯(lián)想要對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷具意義。

親和性：項(xiàng)目名稱要使人產(chǎn)生奇怪???、了解、接近、信任、依靠的感覺(jué)。

適用性：是樓盤(pán)名稱的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一個(gè)樓盤(pán)名稱是否適用，至要符合兩個(gè)條件，其一是否適合樓盤(pán)的定位，包括目標(biāo)客戶定位，產(chǎn)品定位、檔次定位等，其二是否適合樓盤(pán)的內(nèi)在質(zhì)素。

因此項(xiàng)目項(xiàng)目名稱早已確定不便更改，但其名稱還不足以反映項(xiàng)目音樂(lè)主題定位，所以我司建議將項(xiàng)目重新命一個(gè)營(yíng)銷推廣名以及一組組團(tuán)名稱，我司通過(guò)爭(zhēng)論，特供應(yīng)以下幾組名稱，以供參考：

項(xiàng)目總推廣名：維也納春天

組團(tuán)命名：

項(xiàng)目總推廣名：生活華爾茲

組團(tuán)命名：

第四部分

銷售策略

一、整體銷售支配

1、醞釀期：

目的：初步推廣項(xiàng)目形象

推廣預(yù)備：

a、建筑燈光牌

b、完成施工場(chǎng)地外包裝

c、新聞發(fā)布會(huì)

d、2-3篇新聞繕稿

2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

1）開(kāi)頭條件：

a、售樓處建設(shè)、包裝完成

b、戶外包裝全部完成

c、樣板房建設(shè)、裝修完成

d、施工場(chǎng)地包裝完善、樹(shù)立標(biāo)志物

e、精神堡壘制作完成

2）營(yíng)銷動(dòng)作

a、報(bào)紙平面廣告開(kāi)頭

b、繕稿炒作開(kāi)頭

c、登記預(yù)選房號(hào)權(quán)

d、暫不公布價(jià)格

3、公開(kāi)發(fā)售

1）開(kāi)頭條件：

a、樣板房制作完畢

b、小區(qū)工程已全面開(kāi)頭，并可部分展現(xiàn)

c、銷售資料預(yù)備完成

2）營(yíng)銷動(dòng)作：

a、公開(kāi)價(jià)格

b、選房號(hào)引爆銷售

c、平面廣告全面綻開(kāi)

d、派單方案實(shí)施

e、促銷方案、公關(guān)方案實(shí)施

公開(kāi)發(fā)售后銷售方案

銷售時(shí)段

時(shí)間支配（暫定）

主要營(yíng)銷動(dòng)作

開(kāi)盤(pán)期

2022年11月下旬

全面展現(xiàn)到位、公布價(jià)格、優(yōu)選房號(hào)、開(kāi)頭銷售現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)策略執(zhí)行

報(bào)紙、電視、電臺(tái)、直郵廣告作為主要渠道

熱銷期

2022年4月

巡回綻開(kāi)始、分展場(chǎng)啟動(dòng)、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、直郵廣告、夾報(bào)媒體，派單方案開(kāi)頭執(zhí)行，現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)方案執(zhí)行，公關(guān)方案執(zhí)行，老帶新政策出臺(tái)

持續(xù)期

2022年7月

現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)方案執(zhí)行

公關(guān)方案執(zhí)行

巡回展、分展場(chǎng)、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、直郵廣告、夾報(bào)媒體

二、包裝策略

1、戶外包裝

A、廣告牌

位置：售樓處樓頂設(shè)立巨幅廣告牌

大小：128米

宣揚(yáng)主題：營(yíng)造華爾茲般的生活空間

哈爾濱市首席音樂(lè)主題人文社區(qū)

發(fā)布時(shí)間：2022年11月

B、圍墻

主要內(nèi)容：項(xiàng)目推廣名、logo、廣告語(yǔ)、各單位名稱（進(jìn)展商、設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)、策劃代理）、銷售熱線

C、導(dǎo)視牌共四塊

主要設(shè)置位置：湘江路（項(xiàng)目工地入口處）、湘江路與紅旗大街交匯處、售樓處門(mén)前、贛水路與紅旗大街交匯處。

D、導(dǎo)視旗

位置：紅旗大街、長(zhǎng)江路、湘江路、贛水路。

內(nèi)容：1）名稱、logo、電話

2）營(yíng)造華爾茲般的生活空間、電話

E、精神堡壘

售樓處門(mén)前

三、銷售渠道

1、傳統(tǒng)的銷售渠道：

報(bào)紙、直郵、夾報(bào)、電臺(tái)、電視

2、派單方案

單張基本內(nèi)容

樓盤(pán)基本信息：

名稱、logo、效果圖、合作單位、起價(jià)或均價(jià)、戶型面積、位置圖、電話

重要賣(mài)點(diǎn)信息

建筑