房地產(chǎn)公寓項(xiàng)目提案課件

①+招商難，必然缺保障，又讓銷售受阻降價(jià)？返租？低首付？……方法多樣，如果現(xiàn)狀改變困難，銷售發(fā)力方向在哪里？都不能讓華信路變成洪樓南路！招商難、銷售慢、租金不好算……原因很簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)“一步差三市”+1.5公里購(gòu)物消費(fèi)區(qū)域+通達(dá)性+業(yè)態(tài)=聚客點(diǎn)地段指向：濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域核心②+濟(jì)南CBD還將是很久遠(yuǎn)的事，但是已經(jīng)…奧體片區(qū)已經(jīng)有巨量存量，所有進(jìn)駐企業(yè)有銀行估算負(fù)債4000億；即將進(jìn)駐濟(jì)南的大型企業(yè)我們并不掌握——如何做到？主動(dòng)迎接：1.

中國(guó)銀行山東省分行即將遷回濟(jì)南，中銀大廈還是漢峪金谷？2.

新華保險(xiǎn)等類似企業(yè)應(yīng)該和保監(jiān)、證監(jiān)、銀監(jiān)形成合作；3.

齊魯軌道交通此類本土國(guó)企可重點(diǎn)引入，吸引上下游配套；4.

海航集團(tuán)旗下海航資本要進(jìn)駐濟(jì)南；5.

世界500強(qiáng)兗礦集團(tuán)要搬遷至濟(jì)南，年前45億美元銀團(tuán)在香港剛拒絕；6.

山東幾乎所有大型外貿(mào)企業(yè)總部注冊(cè)地全在濟(jì)南保稅區(qū)；客戶購(gòu)買過(guò)程綜述物業(yè)壞

產(chǎn)品差

成本高

政策缺

融資難

機(jī)會(huì)少企業(yè)圈層支撐金融渠道支撐物業(yè)壞

產(chǎn)品差

成本高

政策缺

融資難

機(jī)會(huì)少商鋪：CBD洪樓雙商圈核心

社區(qū)全消費(fèi)中心寫字樓：CBD

洪樓

雙商務(wù)中心

樞紐辦公+別人比你便宜，別人和你租金差不多+市場(chǎng)量太大，投資回報(bào)本身就低，你還想漲價(jià)+渠道和方式威力在減弱（低首付、酒店托管等）+以租代售（先簽租賃合同，交租金，再購(gòu)買）+營(yíng)改增抵扣（13%平均利潤(rùn)，固定資產(chǎn)改生產(chǎn)資料）+引入配套企業(yè)（精品酒店+月子會(huì)所類的養(yǎng)護(hù)中心）：保底租金+經(jīng)營(yíng)額分成金融手段+實(shí)景樣板段0元免租拍賣“運(yùn)營(yíng)體驗(yàn)權(quán)”+商鋪建議全面返租

或

免租（一年或三年？）利用一般經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸（開發(fā)商自己拿錢），對(duì)沖客戶“三年虧”的抗性，從房?jī)r(jià)中把錢摳出來(lái)即可；+以租代售+經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷

同步跟上+一條時(shí)間軸，兩個(gè)大方向3月6月渠道深挖+客戶包裝是最重要的資金回籠的方式，更是要點(diǎn)公開租售的信息/賣點(diǎn)體系的傳播賣點(diǎn)體系：包含六大板塊的分類對(duì)策+事件性、以小博大、墻內(nèi)開花墻外也香3月6月拓展：巧妙的擴(kuò)大客戶基數(shù)大小活動(dòng)：讓客戶來(lái)，增強(qiáng)信心售賣方式：促進(jìn)客戶成交手段多樣化讓客戶記住售樓處造量：生存法則，人們記住的永遠(yuǎn)是第一開放借鑒廈門龍湖《發(fā)現(xiàn)城市夢(mèng)想》——城市風(fēng)光片微傳播/巡展跟進(jìn)/大流量導(dǎo)客鑫苑為你描繪理想生活——其實(shí)是創(chuàng)新巡展！微信報(bào)名，領(lǐng)取禮品，客戶選拔上鏡，客戶信息大截留再造量：更為合理的媒介方式全濟(jì)南看過(guò)來(lái)的覆蓋面2——人流量最大的公交站亭利用藍(lán)牙技術(shù)，以及互聯(lián)網(wǎng)通訊的互動(dòng)功能，實(shí)現(xiàn)最大化的人流告知效果；鑫苑·鑫中心在濟(jì)南首推微信H5大流量導(dǎo)客全濟(jì)南看過(guò)來(lái)的覆蓋面和打擊力度3+借鑒杭州世茂免費(fèi)兌換星巴克活動(dòng)然后抓人：深挖老客戶也是當(dāng)務(wù)之急老友記：家書抵萬(wàn)金（新業(yè)主優(yōu)惠萬(wàn)元，老業(yè)主萬(wàn)元豪禮——再把老客戶資源打穿，讓客戶幫你賣房子再大膽一點(diǎn)：感謝全濟(jì)南的商業(yè)綜合體?。∟大標(biāo)準(zhǔn)定義）指定4-6個(gè)項(xiàng)目，其意向客戶認(rèn)籌成功，均可到鑫苑鑫中心項(xiàng)目領(lǐng)取價(jià)值XXX元的禮品——現(xiàn)場(chǎng)擺出不買的十個(gè)理由，一一解答；再搶籌：生存法則二次利用全濟(jì)南看過(guò)來(lái)的覆蓋面53g千足金，形成一個(gè)小金條，認(rèn)籌送1條，買房成功再送1條，事后退房的金條不用認(rèn)籌金N萬(wàn)元相當(dāng)于收益率N%的一筆投資！名家：預(yù)備：吳曉波+巴曙松兩人總價(jià)不超過(guò)