上海佘山別墅片區(qū)市場報告年

佘山片區(qū)別墅市場研究報告

研究成果提煉入市時間：9、10月份，抓住片區(qū)上升加速區(qū)，維持項目熱度，為后續(xù)提升作鋪墊價格預估：第二梯隊領導者為主，第一梯隊補缺者為輔/做大內部產品價差銷售戰(zhàn)略：按計劃推盤，維持市場聲音/鞏固領導地位/價格向第一梯隊缺口挺進/小步快跑推售/銷售目標：銷售12套，實現1.1-1.3個億的資金回籠，剩余10套穩(wěn)步提價去化供應格局：馬橋、朱家角崛起，全市別墅未來3年供應量在300萬平左右，佘山供應量更在100萬左右；新板塊雖對佘山具有一定抑制作用，但佘山別墅領導地位將愈加穩(wěn)固競爭分析板塊分析項目營銷戰(zhàn)略項目本體梳理報告回顧報告研究思路片區(qū)分析A、佘山周邊的朱家角、閔行旗忠的崛起將大大提高上海未來3年高端別墅市場的供應量；西郊華漕板塊約10萬m2佘山板塊約100萬m2浦東世紀公園板塊約10萬m2佘山板塊

代表樓盤：佘山月湖、佘山高爾夫、世茂佘山西郊華漕板塊

代表樓盤：蘭喬圣菲、西郊莊園、西郊一品花園浦東世紀公園板塊

代表樓盤：御翠園、東郊花園、九間堂、湯臣高爾夫閔行旗忠板塊約60萬m2朱家角板塊100萬m2以上閔行旗忠板塊

代表樓盤：綠城.玫瑰園、和黃項目青浦朱家角板塊

代表樓盤：上實海源別墅項目、中信項目、東方金杰、綠洲千島B、從銷售角度來看，世紀公園和華漕板塊是佘山板塊的主要競爭板塊，隨著旗忠、朱家角板塊的崛起和供應量的激增，未來高端別墅競爭程度將加??；2006年，上海1000萬元以上的一手房別墅共銷售去化372套，其中主要集中在佘山、西郊華漕與世紀公園三大板塊。這三大板塊共消化了310套，占總消化量的85％。其他千萬級別墅則零星分布。旗忠、朱家角板塊供應量巨大，基本從07年底開始放量；三大豪宅板塊對比佘山板塊西郊華漕板塊世紀公園板塊閔行旗忠板塊朱家角板塊后續(xù)供應量多少少較多多目前影響力大大大較大小未來發(fā)展?jié)摿Υ笮⌒〈筝^大2007年上海千萬級別墅去化分析1、佘山板塊：獨特的佘山資源，區(qū)域配套逐步完善，未來市場競爭激烈，片區(qū)成長性明顯2、西郊華漕板塊：依托城市資源，區(qū)域配套完善，市場具有競爭，片區(qū)具有成長性3、世紀公園板塊：區(qū)域國際化氛圍濃厚，國際化配套完善，片區(qū)趨于穩(wěn)定4、閔行旗忠板塊：依托旗忠板塊高端配套和未來極佳規(guī)劃，潛力無限，頂級項目更是加速片區(qū)價值提升5、朱家角板塊：中信、上房、上實等品牌開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)已經展開，片區(qū)成熟尚待時日；B、佘山憑借其自然資源和整體片區(qū)品質將成為未來別墅豪宅領軍板塊，但是，會面臨朱家角、旗忠的直面競爭；板塊佘山板塊西郊華漕板塊浦東板塊閔行旗忠朱家角興起時間20022000200220072006緣起條件佘山資源城市發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢城市發(fā)展自然資源核心配套五星酒店、歡樂谷、月圓園網球中心、國際學校、開發(fā)區(qū)世紀公園、國際學校、產業(yè)園區(qū)頂級配套、規(guī)劃、頂級開發(fā)商、大規(guī)模極佳自然資源、大規(guī)模社區(qū)、頂級開發(fā)商主要通行道路A9嘉松公路市內交通市內交通市內交通A9區(qū)域成熟度較低高較高較高低板塊氣質傳統(tǒng)意義上的豪宅片區(qū)國際化的豪宅片區(qū)國際化的豪宅片區(qū)國際化的豪宅片區(qū)潛力豪宅片區(qū)人氣走勢↑→→↑↑目前價格20000以上2200050000以上3500018000供應量100萬以上約10萬約10萬50萬以上100萬以上主要客戶來源上海、華僑外國、上海外國、上海江浙、上海江浙、上海產品特征類型獨棟別墅獨棟別墅獨棟獨棟獨棟用途居住，度假居住居住居住居住，度假素質很好好很好很好好結論：從各板塊的開發(fā)規(guī)模和后續(xù)供應來看，別墅市場從07年下進入別墅“井噴”期，供應量的激增將對價格的提升起到一定舒緩作用；07年6月07年12月08年12月09年12月佘山板塊浦東板塊旗忠板塊朱家角板塊徐涇板塊約80萬的供應量約10萬供應量50萬以上供應量約10萬供應量100萬以上供應量佘山板塊未來主要面臨旗忠、朱家角板塊的競爭，但是隨著供應量的激增佘山的價值將越加突出；新崛起板塊（旗忠、朱家角）將對佘山形成一定客戶截流影響，并對片區(qū)價格進行一定“阻擊”；競爭分析板塊分析項目營銷戰(zhàn)略項目本體梳理報告回顧報告研究思路片區(qū)分析佘山供應近年來增長較快，需求持續(xù)旺盛；供小于求已成定勢；數據來源：世聯(lián)地產數據中心目前佘山別墅均已進入開發(fā)階段，后續(xù)供應量會有激增，預計到08年底將有50萬以上的貨量入市；佘山后續(xù)幾乎已無土地供應量，別墅用地已經絕版，隨著需求的不斷加劇，別墅后市上升勢頭強勁；佘山別墅供給情況01020304002年03年04年05年06年面積(萬平)00.511.522.53價格(元/平)供給面積銷售面積07年07年上半年前片區(qū)價格自然增長率為-0.7％上半年片區(qū)“第一梯隊搭臺，第二梯隊唱戲”數據來源：世聯(lián)地產數據中心歷年價格穩(wěn)步持續(xù)上漲，今年上半年出現大幅度跳漲（漲幅達20%），與板塊價值加速提升及產品品質本身相關2002年以前，片區(qū)樓盤價格一直在400-700萬元/棟盤旋；2002年紫園將價格拉升過億，佘山價值進入快速上升通道；04年世茂集團強勢進駐佘山，艾美國際會議中心配套先行，千萬級豪宅唱響佘山；05年華僑城歡樂谷項目立項，世茂山莊全球發(fā)售，佘山銀湖別墅、恒聯(lián)名人世家、古北別墅等熱銷再次讓佘山成為上海的頂極；06年，隨著政策的利好，土地的稀缺，片區(qū)的成熟，頂級項目的紛紛動工，后續(xù)漲勢強勁；隨著07年下半年，第一梯隊大規(guī)模入市，片區(qū)均價將再創(chuàng)新高；07上半年在售項目銷售穩(wěn)健，后市走勢強勁，整體別墅市場處于上升通道開始階段；且佘山為指標板塊；第一梯隊在新房源、新項目推出均少的情況下，銷售依然穩(wěn)?。辉戮セ?-5套，均價31000元/平；第二梯隊表現搶眼，價升放量，整體均價向19000元大關逼近；樓盤項目名稱容積率總戶數07年均價剩余棟數剩余建面世茂佘山莊園<0.272479414940000佘山高爾夫<0.2120

3527300月湖山莊<0.2

---5535000上海紫園<0.2150

約100100000東紫園<0.2169---12977738紫都晶園<0.2

約130304260中凱佘山別墅<0.279---7437152銀湖0.2-0.3471

7525000圣塔路斯0.2-0.3130170605516500恒聯(lián)名人世家0.2-0.3165189332810640古北佘山別墅0.2-0.3200189237022400御宮藝墅0.2-0.3150---15070000中海翡翠湖岸0.2-0.3218144489433000佘山3號>0.32831875814340040天安別墅>0.3-----

468000凱迪澳瀾灣>0.3--10000

10000062萬平米的后續(xù)供應量18萬平米的后續(xù)供應量60萬平米的后續(xù)供應量兩極化發(fā)展將成為未來主流，頂級放量，將繼續(xù)拉升整個片區(qū)價值；總供應量138萬以上；967891011121208年07年34567807年10月至08年底，是佘山的集中放量期，預計推出貨量47.2萬平；強銷期預計會持續(xù)到2010年（10-15萬/年）；月湖：1.7萬平米，2000萬以上佘山高爾夫：15棟，1.5萬平米，價格5000萬以上世茂莊園：32棟，3萬平米，價格6萬以上紫都晶園：5萬平米，價格1800萬以上東紫園：約2萬平米，1800萬以上中凱佘山：1.7萬平米上海紫園：約2萬平米，價格5萬銀湖：約2.5萬平米圣塔路斯：55棟，約1.7萬平米恒聯(lián)名人世家：28棟，約1.1萬平米古北佘山國際別墅：70棟，約2.3萬平米148容積率<0.2容積率0.2-0.3容積率>0.315432679101112131516御宮藝墅：150棟，2萬平米中海翡翠湖岸：94棟，約1.7萬平米佘山３號：143棟，4萬平米天安別墅：5萬平米澳瀾灣：10萬平米12345678910111213141516101112佘山高爾夫目前第二梯隊主力總價在600-1000萬之間，恰恰與第一梯隊最低線之間存在500萬價格空白；1500200025003000350040005000以上主力總價段(萬元)世茂山莊世茂山莊上海晶園合生東紫園月湖山莊月湖山莊300350400450500600700以上面積段佘山高爾夫1000萬-1500萬的真空地帶出現，成為第二梯隊重要機會點；1000500第二梯隊結論：各開發(fā)商抓緊07年底到08年這一別墅“黃金期”，爭相推出項目，機會點顯現；片區(qū)后續(xù)供應量巨大，價值提升黃金期到來，未來價格走勢強勁；第一梯隊與第二梯隊價格空檔拉大，機會點顯現；后續(xù)全市、片區(qū)供應量雙增，入市時機不宜推遲競爭巴分析板塊漢分析項目謝營銷態(tài)戰(zhàn)略項目岸本體剩梳理報告賢回顧報告慣研究膠思路片區(qū)棄分析第二棟梯隊信競爭怕趨弱/兩個矮集團養(yǎng)層次為拉開外，銷役售進貍入尾犧聲佘山茄片區(qū)錦別墅燒產品20昨06年價進格至噴高線20向00訓0以下20強00憂0以上一級癢半豪煙宅：混銀湖/恒聯(lián)/古北二級努：中碰海翡穩(wěn)翠/圣塔植路斯/天安夠別墅/天鄰主要喉競爭孔對手便古北貞目前休銷售短穩(wěn)健堅，后莖續(xù)供構應量綱與本宗項目蘆相當/恒聯(lián)舞進入委尾盤喇期，濕但是兼銷售根良好珠；西郊控古北售樓寄處在甘樣板肥房；后續(xù)秀有46賣00萬樓騾王作呀價格添標桿米；SU撈PE幫R御E木結況構產襯品反槳響良喘好；會所網試運醒營，范經營滿狀況袋一般長；恒聯(lián)傻名人豈世家售樓葡處在私樣板頌房；后續(xù)盟有三偵畝園壩做標枕桿，弊未定疼價；會所起試運悄營，勢經營我狀況叨一般時；46日00萬樓酒王11套木訂結構振產品后續(xù)28套貨懲量售樓航處三畝趨園后續(xù)臣房源50套結論木：如挺何利憐用機雄會向循第一箏梯隊擦靠攏徐將是努第二忘梯隊漿指標瓶項目濾首要靈問題插？總結板塊翻分析現狀栗總結焦：后塔期隨繩政策答、經點濟整蠢體利閘好，份但是那供應醬量激示增這絕一現任狀不猛得小匪覷；對策顫：抓瞞住今杰年佘務山快抵速上葬升期鞠這一顛絕佳拴機會買，小績批量柄、高博價格犯推售是房源尚；片區(qū)靠分析現狀游總結皆：第胃一梯善隊將犁成為尸佘山干未來思的領漢漲板