2022-2023年房地產估價師之房地產案例與分析過關檢測試卷A卷附答案

2022-2023年房地產估價師之房地產案例與分析過關檢測試卷A卷附答案

單選題（共50題）1、在某次通信中，發(fā)送方發(fā)送了一個8位的數據（包含一個奇校驗位），若傳輸過程中有差錯，則接收方可檢測出該8位數據（）。A.奇數個位出錯B.偶數個位出錯C.出錯的位置D.出錯的位數【答案】A2、設某系統(tǒng)由P1和P2兩個子系統(tǒng)組成，當且僅當兩個子系統(tǒng)都能正常工作時，該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9，則該系統(tǒng)的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C3、數組A[-5..5，0..8]按列存儲。若第一個元素的首地址為100，且每個元素占用4個存儲單元，則元素A[2，3]的存儲地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B4、行為型設計模式描述類或對象如何交互和如何分配職責。以下（）模式是行為型設計模式。A.裝飾器(Decorator)B.構建器(Builder)C.組合（Composite）D.解釋器(Interpreter)【答案】D5、已知X=－73，若采用8位機器碼表示，則[X]原=（），[X]補=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A6、在面向對象技術中，多態(tài)性的含義是（）。A.一個對象可同時指向不同的類的對象B.同一消息在不同時刻可調用不同的方法C.對象的生存周期中包含對象的多種狀態(tài)D.不同消息可以調用相同的方法【答案】B7、著作權法中，計算機軟件著作權保護的對象是（）。A.硬件設備驅動程序B.計算機程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B8、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A9、在（）時，一般需要進行兼容性測試。A.單元測試B.系統(tǒng)測試C.功能測試D.集成測試【答案】B10、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向對象軟件開發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D11、用戶界面設計的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務領域和操作習慣B.保持界面元素、布局與術語的一致性C.提供反饋機制，注重用戶體驗D.按照五年后的發(fā)展潮流進行時尚設計【答案】D12、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復使用的特性。A.可擴充性B.可移植性C.可重用性D.可維護性【答案】C13、用戶交互界面設計的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務人員設計B.所用名詞和術語盡量采用業(yè)務用語C.功能菜單盡量與業(yè)務劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務流程基本一致【答案】A14、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A15、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B16、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權注銷登記B.房屋所有權初始登記C.房屋所有權變更登記D.房屋所有權轉移登記【答案】D17、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B18、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C19、用戶界面設計的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務領域和操作習慣B.保持界面元素、布局與術語的一致性C.提供反饋機制，注重用戶體驗D.按照五年后的發(fā)展潮流進行時尚設計【答案】D20、信貸額度關系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應的SQL語句應為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B21、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯誤B.成功的測試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯誤的測試C.測試不能用來證明軟件沒有錯誤D.當軟件不存在錯誤時，測試終止【答案】D22、黑盒測試不能發(fā)現(xiàn)（）。A.不正確或遺漏的功能B.初始化或終止性錯誤C.程序的某條路徑存在邏輯錯誤D.錯誤的處理結果【答案】C23、（）關系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C24、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B25、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A26、以下關于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C27、在了解程序內部結構和流程后，通常采用（）驗證程序內部邏輯是否符合設計要求，此時可使用（）技術設計測試案例。A.黑盒技術B.白盒測試C.等價類劃分D.邊界值分析【答案】B28、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C29、漢字機內碼與國標碼的關系為：機內碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A30、（）是正確的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A31、下列關于面向對象程序設計的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標準C.一個類至少有一個實例D.一個類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D32、內關穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A33、程序中將多處使用的同一個常數定義為常量，其目的是為了（）。A.提高程序的運行速度B.提高程序的可讀性以及可維護性C.縮短源程序代碼長度D.便于進行程序測試【答案】B34、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。甲房地產估價機構只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發(fā)法【答案】C35、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中，“波浪型細下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶此處可能有拼寫或語法錯誤B.為紅色表示可能是拼寫問題，為綠色可能是語法問題C.是文檔內容的一部分，打印文檔時會被打印出來D.不屬于文檔內容，打印文檔時不會被打印出來【答案】C36、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A37、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A38、所有在函數中定義的變量都稱為（）。A.全局變量B.局部變量C.簡單變量D.寄存器變量【答案】B39、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A40、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B41、評價軟件詳細設計時不考慮()。A.可理解性，使最終用戶能理解詳細設計，并提出改進意見B.可擴展性，容易添加新的功能C.靈活性，使代碼修改能平穩(wěn)地進行D.可插入性，容易將一個模塊抽出去，將另一個有同樣接口的模塊加進來【答案】A42、若程序P經編譯并鏈接后可執(zhí)行，則（）。A.P是正確的程序B.P中沒有語法錯誤C.P中沒有邏輯錯誤D.P在運行中不會出錯【答案】B43、內關穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A44、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計進度計劃時寧可少估一周，不可多算一天C.簡單模塊要注意封裝，復雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B45、以下關于單元測試敘述中，不正確的是()。A.側重于檢查模塊中的內部處理邏輯和數據結構B.一般用白盒測試技術C.強調檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數據結構【答案】D46、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內聚類型中，()內聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D47、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價B.根據估價人員現(xiàn)場勘查結果的現(xiàn)狀用途進行估價C.根據企業(yè)改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價【答案】A48、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）B.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）+拆除費用+清理費用D.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（土地到期時50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設備及貨物搬遷費【答案】A49、UML中行為事物是模型中的動態(tài)部分，采用動詞描述跨越時間和空間的行為。（46）屬于行為事物，它描述了（47）。A.包B.狀態(tài)機C.注釋D.構件【答案】B50、程序排錯是排除經測試發(fā)現(xiàn)出錯的程序中錯誤的措施，其中測試排錯法發(fā)現(xiàn)和排除錯誤的主要手段是利用（）。A.跟蹤程序執(zhí)行B.測試實例比較C.實現(xiàn)邏輯推斷D.路徑徑反向搜索【答案】B大題（共10題）一、1、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤致估價委托人函××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××路××號16樓辦公房地產的抵押價值進行了評估。估價目的是：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。經過實地查勘和市場調查，遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規(guī)范》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規(guī)和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，注冊房地產估價師運用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產市場價值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價對象的抵押價值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結果、過程及有關說明，請見附后的《估價結果報告》、《估價技術報告》?！痢练康禺a評估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯誤1：缺價值時點，致估價委托人函中應寫明價值時點。錯誤2：估價結果應該披露三個價值，只披露了兩個，價值不同，必有法定優(yōu)先受償款，缺法定優(yōu)先受償款的數額。錯誤3：缺估價機構蓋章。二、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發(fā)公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產開發(fā)公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。三、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計算機做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數據C云計算D物聯(lián)網四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4.房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。五、房地產估價師王某接受委托對某房地產的抵押價值進行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內容？<3>、估價技術報告應說明哪些內容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構、房地產業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構自己的資料庫；（5）查閱政府有關部門的資料；（6）查閱有關報刊或登陸有關網站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產估價技術報告應包括以下內容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結果確定。六、某城欲對該城市一建于20世紀50年代，整體外觀比較陳舊，基礎設備均已風化、起沙、剝落的建筑進行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號為××規(guī)拆遷許字(2006)第××號文件許可。如何確定估價方法?【答案】《城市房屋拆遷估價指導意見》明確要求，拆遷房屋地產價值評估首選市場法，按此要求本次評估范圍內住宅房地產采用市場法評估；而對于商業(yè)房地產，因類似物業(yè)市場交易活躍，可比實例難以調查知悉，故房地產采用收益法進行評估，房屋重置價格采用成本法進行評估。最終確定市場法、收益法和成本法進行評估。七、估價報告是估價機構提供給委托人的“產品”，房地產估價師必須能夠動手寫作估價報告。<1>、估價報告在寫作時應滿足哪些文字要求？<2>、一份完整的估價報告應包括哪些內容？<3>、對估價報告進行內部審核是保證估價報告質量和防范估價風險的最后一道防線。估價報告內部審核時，主要應審核哪些內容？【答案】1.本題考查的是房地產估價報告寫作的文字要求。房地產估價報告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯別字和錯漏。（1）對詞義的要求：用詞準確；語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強烈的感情色彩；用詞簡練、標準，不堆砌、不生造。（2）對語句的要求：句子簡潔，概括性強；搭配得當；邏輯嚴密。2.本題考查的是房地產估價報告的構成要素。估價報告應采取書面形式，一份完整的敘述式估價報告通常由以下八個部分構成：（1）封面；（2）致估價委托人函；（3）目錄；（4）估價師聲明；（5）估價假設和限制條件；（6）估價結果報告；（7）估價技術報告；（8）附件。對特定目的的房地產估價報告如房地產抵押貸款前估價報告，還應包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。此外，房地產估價報告根據估價委托人的需要或有關要求，還可在完整的估價報告的基礎上形成估價報告摘要。3.本題考查的是估價報告內部審核表。估價報告內部審核主要針對技術報告，圍繞影響估價結果的幾大方面展開，審核重點主要包括以下幾方面：（1）估價報告的完整性；（2）估價假設和限制條件；（3）估價目的及價值定義；（4）估價對象的界定、描述和分析；（5）市場背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價方法選用；（8）數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程；（9）估價結果確定及結論表述；（10）估價報告的規(guī)范性、文字表述；（11）審核結論。八、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。九、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個數據；對第一行的每個數據采用方法1處理后形成第二行數據；對第一行的每個數據采用方法2處理后形成第三行數據。方法1是對末位數字采用4舍5入處理，即末位數字是4或4以下時舍去，若末位數字是5或5以上，則進1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數字是5，則并不總是入，而需要根據前一位數字的奇偶性再決定舍入：如果前一位數字是偶數，則將5舍去；如果前一位數字是奇數，則進1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數據分別求算術平均值，可以看出：在處理一批正數時，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。【答案】單純解答本題并不難。第一行100個數據都是正數，均勻地列出了2位小數的各種可能，其平均值為49.50。經方法1處理后的100個數據的平均值為50.00，可以看出，方法1產生了偏高結果：經方法2處理后的100個數據的平均值為49.50，可以看出，方法2改進了方法1。本題的意義是：對處理大批正數而言，4舍5入方法比較簡單實用，但也比較粗略，會產生略微偏高的結果。在需要更精確要求的應用領域，采用方法2更好些。實際