商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

PAGEPAGEV目錄第1章總論………………11.1項(xiàng)目概況………………11.2項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍……………91.3結(jié)論……………………10第2章項(xiàng)目背景與規(guī)劃分析……………112.1區(qū)域內(nèi)相關(guān)規(guī)劃………112.2城市綜合體概述………142.3推動(dòng)城市綜合體建設(shè)具有重要意義…………………16第3章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析…………193.1項(xiàng)目選址………………193.2霸州市投資環(huán)境分析…………………193.3建設(shè)條件………………21第4章項(xiàng)目總體規(guī)劃方案…………………234.1項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思…………234.2項(xiàng)目地塊描述…………264.3定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)………274.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……………………35第5章工程建設(shè)方案………375.1建設(shè)工程方案…………375.2建筑結(jié)構(gòu)………………395.3給排水工程……………425.4強(qiáng)電工程………………505.5弱電工程………………545.6消防與通風(fēng)……………555.7采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)…………………585.8燃?xì)夤こ獭?25.9管線綜合…………………63第6章節(jié)能方案……………656.1概論……………………656.2建筑節(jié)能法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)…………………656.3能耗指標(biāo)分析……………666.4節(jié)能節(jié)水措施…………676.5節(jié)能效果分析…………71第7章環(huán)境和生態(tài)影響分析……………727.1環(huán)境保護(hù)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)…………………727.2項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響…………………727.3生態(tài)影響減緩措施分析………………75第8章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防………………768.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生…………768.2消防設(shè)施………………77第9章組織組織與管理……………………849.1項(xiàng)目組織………………849.2項(xiàng)目建設(shè)………………849.3項(xiàng)目建設(shè)管理…………84第10章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………8710.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃編排原則………………8710.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案…………8710.3項(xiàng)目進(jìn)度安排…………8810.4銷售進(jìn)度安排…………88第11章物業(yè)管理…………9011.1采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理單位……9011.2物業(yè)管理基本服務(wù)項(xiàng)目………………9111.3良好的物業(yè)管理單位應(yīng)具備的基本條件……………92第12章工程招標(biāo)方案……………………9412.1概述……………………9412.2招標(biāo)范圍……………9412.3招標(biāo)組織方式………9412.4招標(biāo)投標(biāo)區(qū)域………9412.5招標(biāo)方式……………9412.6招標(biāo)公告的發(fā)布與媒體………………9412.7各項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)單位資質(zhì)要求…………9512.8招標(biāo)基本情況………95第13章投資估算與資金籌措……………9613.1投資估算說(shuō)明………9613.2項(xiàng)目工程數(shù)量………9613.3項(xiàng)目投資估算………9713.4投資計(jì)劃與資金籌措………………101第14章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………10414.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的假設(shè)……………………10414.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)期…………………10414.3財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)依據(jù)及說(shuō)明…………10414.4主要數(shù)據(jù)的確定……………………10414.5項(xiàng)目銷售收入估算…………………10514.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表………10614.7盈利能力分析………11214.8財(cái)務(wù)生存能力分析…………………11314.9行業(yè)影響分析………11314.10區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析………………113第15章社會(huì)評(píng)價(jià)………11415.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析………………11415.2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析………11415.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論………115第16章風(fēng)險(xiǎn)分析………11616.1SWOT分析……………11616.2行業(yè)影響……………11716.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)……………11816.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)……………11816.5項(xiàng)目用地風(fēng)險(xiǎn)………11816.6其他風(fēng)險(xiǎn)……………119第17章研究結(jié)論與建議…………………12017.1推薦方案的總體描述………………12017.2推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述……………12017.3結(jié)論與建議…………121附圖附件PAGE123-第1章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱商業(yè)綜合體項(xiàng)目。1.1.2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目地址本項(xiàng)目選址在霸州市區(qū)北段，該地塊由兩塊獨(dú)立地塊組成，包括興華北路以東的鴕鳥(niǎo)基地和茗湯溫泉度假村地塊（興華北路-益津北路）的茗湯地塊。1.1.3項(xiàng)目承辦單位霸州茗湯溫泉水療養(yǎng)生度假村有限公司。1.1.4項(xiàng)目建設(shè)背景在首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃即將出臺(tái)的大環(huán)境下，本項(xiàng)目的提出是基于霸州發(fā)展的優(yōu)勢(shì)及面臨的機(jī)遇。1、霸州所具有的發(fā)展優(yōu)勢(shì)⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)：霸州市北距首都北京80公里，東臨海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，位于北京、天津、保定三角地帶中心位置，主要承接京津兩大城市的輻射。霸州市交通便捷，路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，正在建設(shè)的津保城際鐵路、京九客運(yùn)專線、廊滄高速公路與現(xiàn)有的京九鐵路、津霸鐵路、津保高速公路、大廣高速公路、106國(guó)道、112國(guó)道、廊大路形成多個(gè)“黃金十字交叉”。由霸州市驅(qū)車至首都機(jī)場(chǎng)1個(gè)多小時(shí)，至天津機(jī)場(chǎng)50分鐘。⑵產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：一是產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)一步優(yōu)化。形成了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金屬玻璃家具產(chǎn)業(yè)園和津港工業(yè)園三大園區(qū)，各園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位明確，基礎(chǔ)設(shè)施完善。二是品牌效應(yīng)日益凸現(xiàn)?！笆晃濉逼陂g，通過(guò)引進(jìn)資金、技術(shù)、人才，重點(diǎn)發(fā)展終端產(chǎn)品，產(chǎn)品逐漸由低檔次、低附加值向中高檔次、高附加值轉(zhuǎn)變。目前已注冊(cè)商標(biāo)1300多件，其中中國(guó)馳名商標(biāo)2件，河北省著名商標(biāo)32件，市級(jí)知名商標(biāo)57件，2008年和2009年躋身全國(guó)縣域商標(biāo)發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣。三是電子材料、樂(lè)器制造等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。邦壯電子材料有限公司被列入國(guó)家“863”計(jì)劃，貝斯克斯樂(lè)器有限公司DC系列產(chǎn)品獲得全球工業(yè)設(shè)計(jì)頂級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)，國(guó)家電網(wǎng)富達(dá)科技發(fā)展有限責(zé)任公司落戶津港工業(yè)園，清華科技園落戶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。⑶資源優(yōu)勢(shì)：一是擁有豐富的歷史文化資源。勝芳始建于春秋末期，已有2500多年的歷史。古時(shí)的勝芳位于東淀北岸，曾是我國(guó)北方著名的水旱碼頭，水則桅竿林立，陸則車馬喧闐，商賈云集、風(fēng)景秀美，曾有“南游蘇杭，北游勝芳”的美譽(yù)?！笆晃濉逼陂g完成了一河（勝芳河）、兩院（王家大院、張家大院）、三街（中山街、河沿街、勝陽(yáng)路）、四橋（東橋、西橋、北橋、新橋）、三宗寶（牌坊、戲樓、文昌閣）等古建的修復(fù)和人工濕地、大悲禪寺新建等工程，賦予了勝芳獨(dú)一無(wú)二的北方水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的奇特風(fēng)韻。二是擁有得天獨(dú)厚的溫泉資源。霸州市溫泉資源豐富，歷經(jīng)近兩億年地質(zhì)層的醞釀而形成，地下水儲(chǔ)量達(dá)220億立方米，出水溫度為70～94℃。溫泉水質(zhì)呈弱堿性，富含鋅、碘、偏硅酸、偏硼酸等多種對(duì)人體有益的微量元素,素有“神仙水”、“美人湯”之美譽(yù)。2007年，中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)正式命名霸州市為全國(guó)第八個(gè)溫泉之鄉(xiāng)。三是擁有京津成熟的消費(fèi)市場(chǎng)資源。霸州市毗鄰京津，位于京津一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈交叉地帶，這是京津高端消費(fèi)人群活動(dòng)區(qū)，消費(fèi)水平和消費(fèi)能力均較高，這為霸州市發(fā)展溫泉度假、休閑旅游、健康養(yǎng)老和商務(wù)會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。2、霸州發(fā)展面臨的機(jī)遇⑴京津冀都市圈一體化進(jìn)程加快：隨著“十二五”時(shí)期交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，京津廊三地之間的“交往距離”進(jìn)一步縮小，人流、物流、信息流日益頻繁，地區(qū)間聯(lián)系將更為密切，“兩小時(shí)、一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”將被“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”取代，京津及周邊地區(qū)“同城化”的概念將得到進(jìn)一步強(qiáng)化。作為與北京、天津距離都較近的城市，霸州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯。⑵城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加速：霸州市是河北省委、省政府確定的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點(diǎn)市，在城鎮(zhèn)化建設(shè)、新民居建設(shè)等方面享有較大的自主權(quán)，可以享受土地“占補(bǔ)平衡、增減掛鉤”等政策。這對(duì)霸州市的城市化進(jìn)程以及園區(qū)建設(shè)具有重大意義，可以在統(tǒng)籌考慮、科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新民居建設(shè)為抓手，集約使用土地資源，高效配置公共資源，推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，加快形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。⑶城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高：根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎赜?0％提高到60％的階段，是城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段。目前霸州市城鎮(zhèn)化率已達(dá)到50％以上，“十二五”時(shí)期是霸州市城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段和城鎮(zhèn)化建設(shè)的黃金期，城鎮(zhèn)化水平的提高將會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚集和人口聚集，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。3、城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，人們生活水平穩(wěn)步提高，霸州市“十二五”規(guī)劃突出了堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動(dòng)的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國(guó)際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、園區(qū)集群擴(kuò)張四項(xiàng)重點(diǎn)工程，爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)文化名城，打造高品質(zhì)霸州的發(fā)展目標(biāo)。為此建設(shè)時(shí)尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動(dòng)休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引京津高端消費(fèi)。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風(fēng)格最美為目標(biāo)，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標(biāo)水平，使霸州成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。目前，城市綜合體已成為二、三線城市競(jìng)相發(fā)展的主潮流，其強(qiáng)大的城市空間整合能力，可承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能，適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求，因此成為政府發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城市活力，改善城市形象，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。但是，大型城市綜合體對(duì)城市基礎(chǔ)條件的選擇非常高，主要選擇落戶在具有一定消費(fèi)實(shí)力的城市。以商業(yè)聚集人氣是一條被實(shí)踐證明的有效做法。城市綜合體以其強(qiáng)大的資金投入和超強(qiáng)功能吸引力，迅速吸引城市周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向綜合體遷移，拉動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷趨向綜合體，吸引社會(huì)各類資源。綜合體聚集效應(yīng)過(guò)程，首先是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)要素的極化，然后形成地理上的極化，從而獲得各種集聚經(jīng)濟(jì)，集聚經(jīng)濟(jì)又再進(jìn)一步增強(qiáng)綜合體的聚集效應(yīng)，通過(guò)快速交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)加速增長(zhǎng)和擴(kuò)大吸引范圍。因此，隨著城市的建設(shè)、綜合體的運(yùn)營(yíng)，城市綜合體得以迅速成為人流、財(cái)富、商機(jī)的聚集區(qū)域。綜合體通過(guò)一系列聯(lián)動(dòng)機(jī)制不斷向周圍擴(kuò)散，以收入增加的形式對(duì)周圍地區(qū)產(chǎn)生較大的乘數(shù)作用。擴(kuò)散效應(yīng)促成各種生產(chǎn)要素從綜合體向周圍商業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)輻射，即通過(guò)綜合體的擴(kuò)散功能帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，從而逐步縮小與周邊地區(qū)的差距。在發(fā)展的初級(jí)階段，聚集效應(yīng)是主要的，當(dāng)增長(zhǎng)極發(fā)展到一定程度后，聚集效應(yīng)削弱，擴(kuò)散效應(yīng)加強(qiáng)，綜合體因此成為拉動(dòng)城市發(fā)展的重要引擎和加速器。城市綜合體有利于快速形成城市中心，加速局部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)中心城市的聚集和擴(kuò)散功能，緩解外部力量對(duì)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)的壓力，減茗湯商業(yè)城市綜合體域人才、資金、資源外流，吸引外部力量服務(wù)于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)，達(dá)到完善城市功能，改變城市面貌，提升城市品位，發(fā)揮中心城市示范引領(lǐng)作用，營(yíng)造良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和宜居生活環(huán)境，為加快中心城市建設(shè)，霸州茗湯溫泉水療養(yǎng)生度假村有限公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“茗湯商業(yè)綜合體項(xiàng)目”，致力于為在霸州工作的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。1.1.5總用地面積本項(xiàng)目選址在霸州市區(qū)北段，項(xiàng)目總占地面積181787.85㎡，該地塊由兩塊獨(dú)立地塊組成，其中興華北路以東的鴕鳥(niǎo)基地地塊占地33333㎡，茗湯溫泉度假村地塊（興華北路-益津北路）的茗湯地塊占地148454.85㎡。1.1.6項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為“霸州市最具地標(biāo)性的大型城市綜合體建筑集群”。城市形象展示、具有地標(biāo)性建筑特色（酒店、會(huì)展、廣場(chǎng)）。物業(yè)形態(tài)及功能上以滿足商業(yè)為主，居住為輔，臨街面多設(shè)置獨(dú)立商鋪。2、功能定位根據(jù)霸州市商業(yè)市場(chǎng)對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況,結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)劃行規(guī)市的規(guī)劃特點(diǎn),由普通百貨模式向城市購(gòu)物中心及城市綜合體定位轉(zhuǎn)型,凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值,形成項(xiàng)目獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。霸州雖已形成多個(gè)購(gòu)物中心,但目前還沒(méi)有一個(gè)多功能的高檔商業(yè)城市綜合體,,周邊商業(yè)行為較為零星雜亂,建設(shè)一個(gè)高檔規(guī)模、設(shè)計(jì)合理的城市綜合體,可樹(shù)立當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形象,滿足人們各層次商業(yè)及居住需求。與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比,本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),完全突破傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計(jì)模式,除了考慮朝向、觀景等要求外,更多地考慮了建筑本身的景觀,將景觀與功能很好地融為一體,成為霸州市中央商務(wù)區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景線。本案還考慮到中小企業(yè)及商務(wù)人士的消費(fèi)需求,具有高級(jí)公寓、商務(wù)辦公樓、酒店以及停車庫(kù)、休閑場(chǎng)所等,做到設(shè)計(jì)合理,實(shí)現(xiàn)品位高檔的目的。3、規(guī)劃布局總體規(guī)劃布局分為兩基地六區(qū)。鴕鳥(niǎo)基地:北半部為酒店配套區(qū)，南半部為花園酒店公寓群。茗湯溫泉度假基地：東半部為歐式商業(yè)街區(qū)、南部中間地帶為酒店區(qū)、西半部為購(gòu)物中心區(qū)、北半部為旅游休閑商區(qū)。4、功能規(guī)劃說(shuō)明在項(xiàng)目用地利用城區(qū)主干路--益津路和興華北路，規(guī)劃了兩條貫穿全區(qū)的空間景觀帶，即南北向的人文景觀軸和東西向的自然景觀帶。人文景觀軸以城市形象展示功能為主，自然景觀帶則以市民休閑互動(dòng)功能為主。通過(guò)公共園林空間在各區(qū)域進(jìn)行滲透，營(yíng)造一個(gè)聚會(huì)、休息、健身、游賞等多種形態(tài)的功能場(chǎng)所，可滿足全區(qū)不同人群的生活方式，創(chuàng)造出全新的豐富的城市生活立體式全景體驗(yàn)。在用地的核心地段規(guī)劃國(guó)際會(huì)展中心（主館、副館）和兩棟5A商務(wù)辦公樓。利用弧形的建筑形態(tài)將其圍合成市民親水廣場(chǎng)，成為兩條空間景觀帶的中心景觀，同時(shí)將其他幾個(gè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域連成一個(gè)有機(jī)的整體。在雙街的交匯處規(guī)劃百米五星級(jí)酒店的地標(biāo)性建筑。因其兩側(cè)臨霸州城市中心重要的交通主干道——益津路和興華北路交通便捷，同時(shí)該位置極強(qiáng)的昭示效果。通過(guò)對(duì)四周的建筑及環(huán)境進(jìn)行巧妙和層次豐富的布局，使酒店區(qū)與項(xiàng)目其他區(qū)域融為整體，形成龐大而壯觀的建筑集群效果。使項(xiàng)目在對(duì)外的形象的展示上極具震撼效果。項(xiàng)目繁華集合中心點(diǎn)——綜合商業(yè)區(qū)。主要由外街（臨街獨(dú)立式店鋪、SOHO公寓）、內(nèi)街（商業(yè)步行街）和商業(yè)綜合體三大部分組成。臨街的三層獨(dú)立式商鋪主要設(shè)置在項(xiàng)目地塊的西南和東北側(cè)，作為原拆遷商戶的返建補(bǔ)償。西南側(cè)商業(yè)街轉(zhuǎn)角處保留霸州縣教育局建筑，所有商鋪將沿鳳凰路等主干路布置，形成帶狀的商業(yè)街。臨街獨(dú)立式商鋪以上為SOHO公寓，以補(bǔ)充項(xiàng)目住宅建面的不足。同時(shí)，通過(guò)對(duì)在商鋪建筑的局部頂層平臺(tái)做綠化景觀處理，達(dá)到以“地面綠化”+“屋頂綠化”的立體綠化組合來(lái)加強(qiáng)鳳凰路西南側(cè)的景觀效果?！霸⒔ㄖ诰坝^，掩建筑于園林”。既豐富了綠化的層次效果，又搶出了一定的可利用的建筑面積，可達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益和城市景觀雙贏的效果。將傳統(tǒng)的城市商業(yè)步行街，由單調(diào)的“線性空間”改為豐富的“合院空間”形式。通過(guò)“室內(nèi)商業(yè)街”+“室外商業(yè)街”組合的方式，不但能延長(zhǎng)商業(yè)的臨街面，而且通過(guò)庭院小景觀的設(shè)置，內(nèi)接外街，上上下下，室內(nèi)空間，室外空間，半室外空間交錯(cuò)出現(xiàn)，再加上色彩斑斕的廣告和琳瑯滿目的商品，無(wú)不將逛街的感覺(jué)進(jìn)行到底。1.1.7建設(shè)規(guī)模霸州茗湯商業(yè)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃總用地181784.85㎡，建筑面積771402.12㎡，其中地上建筑面積648971.97㎡，容積率3.5，綠化覆蓋率7.7%。項(xiàng)目擬分四期建設(shè)。1.1.8項(xiàng)目進(jìn)度安排根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，本項(xiàng)目在2013年9月開(kāi)始工程建設(shè)，到2016年1月底全部竣工。其中一期工程于2013年9月開(kāi)工建設(shè)，于2014年6月30日前竣工。茗湯商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如表1-1所示。表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積㎡181784.852容積率3.53建筑密度%454建筑占地面積㎡80803.185總建筑面積㎡771403.125.1地上建筑面積㎡648971.975.1.1地上計(jì)算容積率建筑面積㎡636246.97⑴商業(yè)建筑面積㎡216345.693.2人/戶⑵溫泉酒店建筑面積㎡115434⑶酒店公寓建筑面積㎡253724⑷躍層酒店建筑面積㎡37528.4⑸商務(wù)別墅建筑面積㎡13214.885.1.2地上不計(jì)算容積率建筑面積㎡127255.2地下建筑面積㎡122431.156機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量58656.1地上3666.2地下54997非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量70247.1地上22007.2地下48248綠化率0.0779綠化面積㎡14088.610溫泉酒店客房數(shù)套152611酒店公寓客房數(shù)套221112躍層酒店客房數(shù)套15613商務(wù)別墅客房數(shù)套5814能源消耗14.1電104kWh446.6014.2水m326619614.3天然氣m38075841.1.9投資估算及資金來(lái)源茗湯商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目總投資242561萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用共計(jì)32720萬(wàn)元（包括土地出讓金和契稅），建安工程費(fèi)共計(jì)191961萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用6608萬(wàn)元，其他費(fèi)用1280萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9992萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資242561萬(wàn)元，其中項(xiàng)目自籌資本金72768萬(wàn)元，商業(yè)銀行貸款169793萬(wàn)元，不足部分?jǐn)M由一期銷售及預(yù)售房款解決，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。1.1.10項(xiàng)目銷售收入與利潤(rùn)估算項(xiàng)目銷售收入107212萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為5897萬(wàn)元，預(yù)提土地增值稅為1139萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為58430萬(wàn)元，所得稅為14608萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為43822萬(wàn)元。1.2項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍1.2.1本報(bào)告的編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：1、本報(bào)告的編制的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。2、《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。3、河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算。1.2.2本報(bào)告的研究范圍項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址與自然條件、項(xiàng)目環(huán)境影響分析、投資估算，資金需求與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明、結(jié)論和建議等。在此基礎(chǔ)上，考慮\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。1.3結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.49%、所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為98918萬(wàn)元、投資回收期為6.80年，上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善霸州市的城市面貌，并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益，只要對(duì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。

第2章項(xiàng)目背景與規(guī)劃分析2.1區(qū)域內(nèi)相關(guān)規(guī)劃2.1.1《霸州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030年）》《霸州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030年）》確定的霸州市發(fā)展及其定位：1、霸州市是重要的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)基地，新興區(qū)域中心城市。要按照合理布局、集約發(fā)展的原則，整合空間資源，統(tǒng)籌益津城區(qū)和勝芳城區(qū)發(fā)展，完善配套設(shè)施，提升城市功能，聚集優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化精細(xì)管理，逐步把霸州市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)良好、空間有序、特色鮮明的現(xiàn)代化城市。2、根據(jù)總體規(guī)劃確定的空間布局，到2030年，全市城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)，中心城區(qū)（包括益津城區(qū)和勝芳城區(qū)）人口控制在85萬(wàn)人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在93平方公里以內(nèi)。堅(jiān)持綠色發(fā)展，加強(qiáng)園林綠化建設(shè)和城市環(huán)境綜合治理，改善人居環(huán)境，塑造城市風(fēng)貌特色。完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施體系，建立健全消防、人防、防洪、防震等城鄉(xiāng)綜合防災(zāi)體系，加強(qiáng)蓄滯洪區(qū)防洪安全與建設(shè)的管理工作。2.1.2《霸州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃》“十二五”期間霸州市以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)為“兩翼”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國(guó)際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、園區(qū)集群擴(kuò)張四項(xiàng)重點(diǎn)工程，爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)文化名城，打造品質(zhì)霸州?！耙惑w兩翼”產(chǎn)業(yè)體系是霸州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。“一體”就是以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥和新能源等產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模和核心競(jìng)爭(zhēng)力?！皟梢怼本褪且孕蓍e業(yè)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和面向京津、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的高效都市農(nóng)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、溫泉休閑、康體養(yǎng)生、文化博覽、鄉(xiāng)村旅游、商務(wù)會(huì)展、金融服務(wù)等產(chǎn)業(yè)；高效都市農(nóng)業(yè)要面向京津消費(fèi)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)具有鄉(xiāng)村特色的旅游產(chǎn)品，建設(shè)一批休閑度假型、觀光旅游型、精品高效型和特色種養(yǎng)型的高度集約化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。國(guó)際化生活品質(zhì)之城的城市定位是把霸州打造成宜居、宜業(yè)、宜游的商務(wù)文化名城。堅(jiān)持走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展之路，遵循國(guó)際化城市組團(tuán)規(guī)律，在更高層次上與京津接軌。以清新生態(tài)、精致空間、人性管理、幸福宜居為主攻方向，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，以民生需求強(qiáng)化社會(huì)保障，以統(tǒng)籌發(fā)展優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，建成凸顯于京津冀城市群的國(guó)際化生活品質(zhì)城市。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、園區(qū)集群擴(kuò)張四大工程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要抓手。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展工程，就是著力破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，在城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面實(shí)現(xiàn)突破，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。品牌文化支撐工程，就是統(tǒng)籌文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，用先進(jìn)文化和特色文化提高縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，打造具有全國(guó)影響力的文化活動(dòng)品牌、文化產(chǎn)業(yè)品牌和公共文化服務(wù)品牌。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)工程，就是堅(jiān)持“調(diào)整升級(jí)一批、重點(diǎn)發(fā)展一批、扶持壯大一批”的工作思路，對(duì)標(biāo)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，全面優(yōu)化民營(yíng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，再造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)。園區(qū)集群擴(kuò)張工程，就是整體提升園區(qū)建設(shè)的效率、質(zhì)量和檔次，以三大板塊為載體，力促優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目、優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，形成新一輪集群化發(fā)展態(tài)勢(shì)。爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、建設(shè)文化名城、打造品質(zhì)霸州的目標(biāo)定位是霸州全面提升的根本方向。爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，就是以綠色發(fā)展為基調(diào)，全力打造項(xiàng)目布局合理、資源使用集約、產(chǎn)業(yè)特色突出、增長(zhǎng)勢(shì)頭穩(wěn)健、就業(yè)渠道通暢、率先達(dá)到小康的富民強(qiáng)市。建設(shè)文化名城，就是以“四鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”品牌為基礎(chǔ)，全力打造文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時(shí)尚消費(fèi)之城、商務(wù)休閑之城。打造品質(zhì)霸州，就是以滿足群眾經(jīng)濟(jì)生活殷實(shí)富足，文化生活豐富充實(shí)，政治生活生動(dòng)活潑，社會(huì)生活安定有序，環(huán)境生活舒適便利為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)霸州人民生活品質(zhì)的新跨越。十二五期間，在商務(wù)會(huì)展業(yè)方面。依托環(huán)京津的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地?zé)豳Y源和成本優(yōu)勢(shì)，全力打造環(huán)京津商務(wù)會(huì)展產(chǎn)業(yè)。完善和提升會(huì)展場(chǎng)館，加快勝芳國(guó)際家具博覽城二期工程建設(shè)，積極申辦國(guó)際以及京津冀地區(qū)的展覽，鞏固和強(qiáng)化北方家具會(huì)展中心的地位。推進(jìn)國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)，承接京津冀三地的會(huì)議和機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，結(jié)合自身發(fā)展和京津會(huì)展設(shè)施建設(shè)情況，以中、小型專業(yè)會(huì)展為主攻方向，突出成本優(yōu)勢(shì)和組合優(yōu)勢(shì)（溫泉+會(huì)展等），有效增加會(huì)展數(shù)量，積極承接京津冀的省市層面、區(qū)域?qū)用娴臅?huì)展活動(dòng)，進(jìn)入京津會(huì)展產(chǎn)業(yè)分工體系。十二五期間，在房地產(chǎn)業(yè)方面。北京的城南行動(dòng)計(jì)劃和河北省出臺(tái)的加快建設(shè)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈政策將大大刺激北京近郊的房地產(chǎn)發(fā)展，地鐵大興線的通車、大廣高速和津保高鐵的貫通將會(huì)破解霸州市與京津同城化發(fā)展的障礙，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)成熟度會(huì)迅速提升。因此，“十二五”期間，要大力加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，加大對(duì)閑置土地的處理力度，積極盤活存量土地，制止違法囤積土地行為。提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，在市區(qū)建設(shè)普通商品用房，滿足本市及周邊群眾的住房需求；在市區(qū)東部建設(shè)中高檔商品房，滿足本地及周邊富裕階層購(gòu)房需求；在國(guó)際溫泉公園內(nèi)建設(shè)高檔社區(qū)，吸引名人投資置業(yè)，吸引京津高端消費(fèi)。在建設(shè)富有品味的主城區(qū)方面，堅(jiān)持“以綠為先、以水為魂、以人為本”的城市可持續(xù)發(fā)展理念，著力提升城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平，科學(xué)界定城市定位和功能分區(qū)，推動(dòng)城市形態(tài)由單中心、高集聚向多中心、多組團(tuán)發(fā)展。益津區(qū)：市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。按照宜居、宜業(yè)、宜游的城市定位，發(fā)揮西市區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心的職能，以發(fā)展高端地產(chǎn)、現(xiàn)代旅游、旅游度假和文化休閑為先導(dǎo)，抓好主要道路景觀改造和重點(diǎn)區(qū)域改造，完善城市功能，提升城市品位，全力打造環(huán)境優(yōu)良、適宜人居的中等城市。2.2城市綜合體概述城市綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)城市綜合體，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時(shí)不夜城”等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）、大型超市、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)、醫(yī)院等組成。在國(guó)外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。2.2.1項(xiàng)目土地“城市綜合體”項(xiàng)目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。第三，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)。2.2.2城市綜合體開(kāi)發(fā)的理念城市綜合體給城市帶來(lái)多功能的城市開(kāi)發(fā)概念。一般的城市開(kāi)發(fā)商主要集中在某些單一功能的開(kāi)發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開(kāi)發(fā)、純商業(yè)開(kāi)發(fā)、或者純酒店或者寫字樓開(kāi)發(fā)等。城市綜合體開(kāi)發(fā)將多功能地綜合集中開(kāi)發(fā)，包含有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等。不同功能、時(shí)間段的功能組織在一起，各種功能互為補(bǔ)充組成城市“24小時(shí)不夜城“大型商業(yè)中心和超市與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓合城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了城市的能量與人氣等。在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)的割裂。為此，城市開(kāi)發(fā)商需對(duì)保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對(duì)擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項(xiàng)目規(guī)劃或者布置大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共開(kāi)放式活動(dòng)或者綠化空間。居住區(qū)休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，鄰里中心等輔助設(shè)施等應(yīng)大力體現(xiàn)大空間大尺度的建筑間距及超大綠化。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒?dòng)場(chǎng)所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標(biāo)式建筑天際線提供最佳視覺(jué)空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩(shī)意。城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店大型購(gòu)物集群,超大型購(gòu)物廣場(chǎng)等地標(biāo)式建筑.因此，綜上所述，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景極為廣闊。2.3推動(dòng)城市綜合體建設(shè)具有重要意義大型城市綜合體是“城市地標(biāo)”、“城市名片”。目前，霸州中心城市城區(qū)范圍小、經(jīng)濟(jì)總量小、人口少、消費(fèi)水平低，從嚴(yán)格意義上并不具備落戶大型綜合體的基本條件，但是，為加快中心城市建設(shè)的需要，政府正在做積極努力，實(shí)現(xiàn)一批城市綜合體，對(duì)提高城市發(fā)展水平具有十分重要的意義。2.3.1有利于提高城市建筑水平和管理水平目前，中國(guó)城市綜合體主要集中在華東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，綜合體之間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開(kāi)發(fā)商為商業(yè)運(yùn)作取得成功，快速聚集人氣，吸引消費(fèi)者，首先在建筑形態(tài)、建筑功能和管理水平上力求完美，因此，形態(tài)各異、功能齊全、內(nèi)容豐富的各類城市綜合體成為城市地標(biāo)性建筑或城市名片。特別是對(duì)于二、三線城市，建筑整體水平偏低、形態(tài)不突出、功能不齊全，管理水平低，新建建筑由于設(shè)計(jì)水平有限，沒(méi)有參照物，項(xiàng)目業(yè)主因循守舊，觀念理念上不敢突破，造成城市建筑總體比較亂，層次低，現(xiàn)代感不強(qiáng)。中國(guó)有句老話“近朱者赤，近墨者黑”，應(yīng)用在城市建筑發(fā)展上也十分恰當(dāng)。城市綜合體對(duì)城市建筑是有益補(bǔ)充，對(duì)促進(jìn)建筑水平和管理水平提高具有重要的意義。2.3.2有利于拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)城市綜合體是拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的引擎。以寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由國(guó)際購(gòu)物中心、國(guó)際商務(wù)酒店、城市公寓三大功能板塊構(gòu)成，總建筑面積55萬(wàn)㎡，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積27萬(wàn)㎡，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)加快周邊地塊的成熟和人口、資源聚集，吸引沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、大歌星KTV、國(guó)際影城等主力店入住。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建成促進(jìn)城市商業(yè)重心迅速轉(zhuǎn)移，極大地便利市民生活的同時(shí)，還為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。霸州茗湯商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目從建設(shè)規(guī)模、功能等方面，可吸收眾多國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)的加盟，不僅提升商業(yè)國(guó)際化水平，還為社會(huì)解決近1500個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，每年利稅貢獻(xiàn)超億元。霸州茗湯商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)必將為霸州經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)行針，注入新的活力，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2.3.3有利于遷移市中心和社會(huì)資源城市綜合體開(kāi)發(fā)商目的無(wú)疑是為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，因此，開(kāi)發(fā)商除了在建筑形態(tài)、功能及管理水平上要最大限度地滿足客戶需求外，同時(shí)，力求投資多元化，把城市綜合體作為“城中城”來(lái)經(jīng)營(yíng)。通常，現(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體，達(dá)到快速遷移市中心和社會(huì)資源的目的，從而實(shí)現(xiàn)綜合體正常運(yùn)營(yíng)。綜合體具有多種物業(yè)形態(tài)和商業(yè)業(yè)態(tài)，能夠撬動(dòng)整個(gè)板塊的發(fā)展，領(lǐng)漲周邊土地價(jià)值。2.3.4有利于增強(qiáng)市民歸屬感和榮譽(yù)感城市居民對(duì)于自身所居住城市的歸屬感和榮譽(yù)感，可以通過(guò)兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的層面進(jìn)行考察，即地域意義上和群體意義上的城市歸屬感，地域意義層面主要是指經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)等客觀條件，群體意義層面主要是指社會(huì)和思想心理、文化觀念方面。城市歸屬感和榮譽(yù)感來(lái)自社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化進(jìn)步，來(lái)自社會(huì)物質(zhì)形態(tài)和精神生活發(fā)展，缺乏城市歸屬感和榮譽(yù)感，會(huì)使城市缺少集體凝聚力，甚至?xí)?dǎo)致集體走向分甭離散。城市綜合體成為推動(dòng)城市發(fā)展的很好的象征性符號(hào)，它會(huì)成為一座城市精神的象征。如紐約華爾街就是美國(guó)城市精神的象征，世界金融中心的象征，世貿(mào)大廈的倒塌不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，更大的損失是象征性符號(hào)的消失，精神上的摧毀。中國(guó)在全球地位的提升是建立在古文明與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，中國(guó)城市的印象是以現(xiàn)代、古代象征性建筑物為基礎(chǔ)的，因此讓中國(guó)百姓產(chǎn)生很強(qiáng)的歸屬感和榮譽(yù)感。近年來(lái)，霸州中心城區(qū)建設(shè)快速發(fā)展，城市面貌明顯改觀，在城市歸屬感和榮譽(yù)感的問(wèn)題，流露出的是市民的自豪感和緊迫感。僅僅擁有茗湯溫泉不足以滿足市民需求，城市綜合體將古代文明與現(xiàn)代文明有機(jī)結(jié)合，能夠讓有形的綜合體承載著歷史文明成為現(xiàn)代城市的靈魂，強(qiáng)烈激發(fā)著市民歸屬感和榮譽(yù)感。

第3章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析3.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目選址在霸州市區(qū)北段，項(xiàng)目總占地面積181787.85㎡，該地塊由兩塊獨(dú)立地塊組成，其中興華北路以東的鴕鳥(niǎo)基地地塊占地33333㎡，茗湯溫泉度假村地塊（興華北路-益津北路）的茗湯地塊占地148454.85㎡。3.2霸州市投資環(huán)境分析3.2.1地理位置霸州市地處東經(jīng)116°15′-116°55′，北緯38°59′-39°13′，東鄰天津市西青區(qū)、武清區(qū)，西接保定市雄縣，南鄰文安縣，北與固安、永清及廊坊市安次區(qū)接壤。霸州位于北京、天津、保定三大城市“金三角”中心，北距首都北京90公里，東距天津74公里，西距保定90公里。3.2.2自然條件地形地貌霸州市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢(shì)平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢(shì)，地面高程山海拔11.1米緩降到2.1米(黃海高程)，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。全市地貌按地勢(shì)和土壤母質(zhì)成因不同，可分為西北部高上區(qū)、東北部風(fēng)沙區(qū)、中部河間洼區(qū)、溢流洼溢洪區(qū)和東淀滯洪區(qū)五個(gè)類區(qū)。2、氣候霸州市氣候比較溫和，四季分明，光照充足，屬暖溫帶大陸性氣候。春冬多東北風(fēng)少雨雪，夏季多東南風(fēng)多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量為921毫米，最小降水量為280毫米;平均氣溫12。2℃，平均無(wú)霜期176天，全年日照時(shí)數(shù)為2493小時(shí)，平均日照率為57%。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北——西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速3.0米／秒。最大凍土深度67厘米。3.2.3資源狀況1、水文地質(zhì)霸州地處海河水系下游，歷史上處于東淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之間，上接西淀，下連海河，俗稱九河下稍。境內(nèi)港汊交錯(cuò)，淀泊相連。境內(nèi)現(xiàn)舊河多廢，已構(gòu)成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四條季節(jié)性河流，以及大型排灌渠50條，全長(zhǎng)275公里。橫貫全境東西的中亭堤與大清河之間為溢洪區(qū)，西段稱溢流洼，東段為東淀。地下水分為全淡、淺淡、咸水三個(gè)水質(zhì)區(qū)。2、土壤植被霸州境內(nèi)土壤為沖積母質(zhì)，土層深厚，大部分屬于潮土類型，共有56個(gè)土種，對(duì)發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)極為有利。3、礦藏霸州平疇百里，物阜民豐。素有“東部搖錢樹(shù)、西部聚寶盆”之美譽(yù)。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。霸州境內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的石油、天然氣和地?zé)岬荣Y源。石油年開(kāi)采量12萬(wàn)噸，天然氣年開(kāi)采量1.5億m3，主要分布在南孟油區(qū)、岔河集油區(qū)、王莊子油氣區(qū)(蘇橋油區(qū))、信安楊各莊油氣區(qū)。市區(qū)生活用氣主要由蘇橋氣區(qū)供應(yīng)。熱水田面積達(dá)500平方公里，熱水儲(chǔ)量達(dá)220億m3。天然氣和地?zé)豳Y源的利用開(kāi)發(fā)前景十分廣闊。3.2.4區(qū)位條件霸州市對(duì)外交通便利。京九鐵路南北縱貫市域西部，在京九鐵路線上，霸州站是京南第一大站，是北京的南大門；津霸鐵路與京九鐵路在霸州市區(qū)北部交匯并通往天津。橫穿市域東西的津保高速公路、112國(guó)道(津保公路)，縱貫市域南北的益津北路都是我國(guó)廣大地區(qū)與京津聯(lián)系的重要交通干線。省道廊霸公路、廊泊線分別是溝通霸州市區(qū)和勝芳的高等級(jí)公路?？h道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構(gòu)筑了霸州四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了霸州與京津廊保四大城市的時(shí)空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，經(jīng)濟(jì)地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，霸州已初步成為環(huán)京津經(jīng)濟(jì)帶上新興的交通樞紐型城市。3.3建設(shè)條件項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：3.3.1供水在益津路有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。3.3.2雨，污水排放益津路有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3.3.3供電擬從益津路開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入茗湯商業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)配電室?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。3.3.4供氣從益津路引入了天然氣管線，規(guī)劃建設(shè)天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由霸州茗湯溫泉水療養(yǎng)生度假村有限公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。3.3.5電信擬由霸州市聯(lián)通公司解決。

第4章項(xiàng)目總體規(guī)劃方案4.1項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思4.1.1規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。2、《城市規(guī)劃編制辦法》。3、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93。4、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50220-95。5、《霸州市城市總體規(guī)劃(2005～2020年)》。6、《霸州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030年）》。4.1.2規(guī)劃原則１、響應(yīng)“首都經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展戰(zhàn)略部署針對(duì)河北經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化提出的具體要求，控制發(fā)展大城市，合理發(fā)展中小城市，在小城市建設(shè)中充分發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理工作的作用，進(jìn)一步通過(guò)規(guī)劃協(xié)調(diào)城市的建設(shè)與發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中形成良性循環(huán)，從而促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善和水平的提高。２、以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門和建設(shè)單位對(duì)于該區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，使該區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)既滿足建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，同時(shí)還注意充分利用地形，使商住景觀成為城市有機(jī)的組成部分。

３、作為新世紀(jì)的現(xiàn)代化城市綜合體，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)面向二十一世紀(jì)的居住生活和審美標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃方法上吸取同類優(yōu)秀示范住區(qū)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮該區(qū)在霸州市良好的開(kāi)發(fā)條件，力求體現(xiàn)時(shí)代特征，造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀(jì)綜合城市綜合體，成為本地區(qū)城市綜合體的典范。４、貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高效的城市商業(yè)城市綜合體為規(guī)劃目標(biāo)，營(yíng)造出一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有文化內(nèi)涵的商住氛圍。注重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把營(yíng)造具有吸引力與輻射效應(yīng)的中心商業(yè)區(qū)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及人性化便民場(chǎng)所的設(shè)置，將有助于城市商品經(jīng)濟(jì)的繁榮和居民生活質(zhì)量的提高。５、在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在都市空間創(chuàng)造具有自然風(fēng)貌與符合人體工學(xué)的優(yōu)美環(huán)境，形成富有時(shí)代特色、宜人尺度的商業(yè)休閑空間。根據(jù)市場(chǎng)需求，實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持商業(yè)區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相結(jié)合，通過(guò)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)與管理中。規(guī)劃以滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制，適應(yīng)市場(chǎng)變化。６、規(guī)劃提供先進(jìn)齊全的社會(huì)公共設(shè)施和市政公用工程設(shè)施，滿足區(qū)內(nèi)人士各項(xiàng)需求。７、嘗試建立車行系統(tǒng)與步行系統(tǒng)以分為主、適當(dāng)結(jié)合的商住社區(qū)交通方式，力求在小汽車進(jìn)入普通家庭的同時(shí)，仍能提供給居民安全、便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。８、建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。注意住區(qū)環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。９、商貿(mào)綜合性住宅與人情化的生活場(chǎng)所的塑造，將有助于增強(qiáng)居民歸屬感與自豪感。4.1.3設(shè)計(jì)構(gòu)思方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思是建立在如何解決好基地與建筑群矛盾基礎(chǔ)之上的。商業(yè)城市綜合體的興建、繁榮和良好的人居環(huán)境的創(chuàng)造是當(dāng)今建筑業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要主流，而如何在城市中處理好住宅與商業(yè)中心的完美則是其中比較復(fù)雜的。為此設(shè)計(jì)定位為在新世紀(jì)中崛起的商業(yè)城市綜合體。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、商貿(mào)社區(qū)與基礎(chǔ)環(huán)境因開(kāi)發(fā)要求，在方案規(guī)劃設(shè)計(jì)中引入建筑綜合體的設(shè)計(jì)概念。因?yàn)樵撈瑓^(qū)是由不同性質(zhì)、不同用途的社會(huì)生活空間組成，而在這種有限的城市用地上，高度集中各項(xiàng)城市功能的做法不僅可以調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，減少城市交通負(fù)荷，提高工作效率，改善工作和生環(huán)境質(zhì)量，而且對(duì)有效使城市土地，節(jié)省市政、公用設(shè)施投資，減少城市經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用及改善城市景觀等具有很好的綜合效益。要把各個(gè)分散的空間綜合組織在一個(gè)完整的街區(qū)，或是一組緊湊的建筑群體中有利發(fā)揮建筑空間的協(xié)同作用。因此在設(shè)計(jì)中如何利用好地形地勢(shì)，處理好環(huán)境與商業(yè)空間之間的關(guān)系，將是決定方案成功與否的重要因素。2、商貿(mào)社區(qū)風(fēng)格的確立由于商業(yè)城市綜合體是處在霸州市城區(qū)的重要地段，作為一個(gè)城市的形象，應(yīng)具有很大的景觀作用。如果造型風(fēng)格平庸，色彩近似，很難起到豐富城市景觀的作用，而且單一的景觀也會(huì)埋沒(méi)城市景觀的個(gè)性彰顯，所以在設(shè)計(jì)中確立以現(xiàn)代建筑為設(shè)計(jì)風(fēng)格。通過(guò)現(xiàn)代語(yǔ)素的應(yīng)用和色彩、材料的精心搭配，營(yíng)造一個(gè)樸素而又充滿智慧的群體形象。簡(jiǎn)單而不單調(diào)、樸素而不凌亂是規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的目標(biāo)。4.1.4設(shè)計(jì)理念1、概念表述溫泉是這里的特色，因此聯(lián)想到了“溫潤(rùn)如玉、財(cái)如泉涌”，正是創(chuàng)造一個(gè)別具特色的商場(chǎng)所具備的概念。所以我們希望在整體商場(chǎng)建筑的外觀能直接傳達(dá)這樣一個(gè)理念，所以具備“完美的曲線”就代表了這樣的意向-曲流婉轉(zhuǎn)、綿延流長(zhǎng)。也符合了現(xiàn)代商場(chǎng)一個(gè)具有美學(xué)以及討喜的外觀。也象征了一個(gè)別意：人潮川流，財(cái)富匯聚的意義。2、規(guī)劃元素溫泉、曲線3、生態(tài)策略⑴內(nèi)外結(jié)合水景：地域特色形成的溫泉水資源可以運(yùn)用，使建筑內(nèi)外別具特色以及提供賞心悅目的效果，另外在冬天時(shí)可以減少制暖能耗。⑵自然通風(fēng)：在通風(fēng)處理上應(yīng)通過(guò)與自然界充分的結(jié)合，在過(guò)渡季節(jié)主要依靠自然通風(fēng)滿足環(huán)境的需求，不但可以節(jié)省大量的空調(diào)能耗，還能塑造一個(gè)較之以往更加健康的環(huán)境。⑶內(nèi)外結(jié)合綠化：將植被綠化系統(tǒng)引入建筑，不僅僅出于節(jié)能的考慮，更是提供了充滿生機(jī)的、令人愉快的視覺(jué)效果以及一個(gè)休憩與交流的場(chǎng)所。同時(shí)綠色植物的存在本身亦成為一個(gè)健康的自然調(diào)節(jié)器——綠色中庭的草坪、樹(shù)木等植被在促進(jìn)室內(nèi)空氣清潔新鮮，改善空氣濕度條件，降低室內(nèi)溫度(夏季)等等方面都將起到有效的作用。4.2項(xiàng)目地塊描述本項(xiàng)目選址在霸州市區(qū)北段，項(xiàng)目總占地面積181787.85㎡，該地塊由兩塊獨(dú)立地塊組成，其中興華北路以東的鴕鳥(niǎo)基地地塊占地33333㎡，茗湯溫泉度假村地塊（興華北路-益津北路）的茗湯地塊占地148454.85㎡。該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。4.3定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)4.3.1項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為“霸州市最具地標(biāo)性的大型城市綜合體建筑集群”。城市形象展示、具有地標(biāo)性建筑特色（酒店、會(huì)展、廣場(chǎng)）。物業(yè)形態(tài)及功能上以滿足商業(yè)為主，居住為輔，臨街面多設(shè)置獨(dú)立商鋪4.3.2功能定位根據(jù)霸州市商業(yè)市場(chǎng)對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況,結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)劃行規(guī)市的規(guī)劃特點(diǎn),由普通百貨模式向城市購(gòu)物中心及城市綜合體定位轉(zhuǎn)型,凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值,形成項(xiàng)目獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。霸州雖已形成多個(gè)購(gòu)物中心,但目前還沒(méi)有一個(gè)多功能的高檔商業(yè)城市綜合體,，周邊商業(yè)行為較為零星雜亂,建設(shè)一個(gè)高檔規(guī)模、設(shè)計(jì)合理的城市綜合體,可樹(shù)立當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形象,滿足人們各層次商業(yè)及居住需求。與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比,本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),完全突破傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計(jì)模式,除了考慮朝向、觀景等要求外,更多地考慮了建筑本身的景觀,將景觀與功能很好地融為一體,成為霸州市中央商務(wù)區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景線。本案還考慮到中小企業(yè)及商務(wù)人士的消費(fèi)需求,具有高級(jí)公寓、商務(wù)辦公樓、酒店以及停車庫(kù)、休閑場(chǎng)所等,做到設(shè)計(jì)合理,實(shí)現(xiàn)品位高檔的目的。4.3.3規(guī)劃布局總體規(guī)劃布局分為兩基地六區(qū)。鴕鳥(niǎo)基地:北半部為酒店配套區(qū)，南半部為花園酒店公寓群。茗湯溫泉度假基地：東半部為歐式商業(yè)街區(qū)、南部中間地帶為酒店區(qū)、西半部為購(gòu)物中心區(qū)、北半部為旅游休閑商區(qū)。4.3.4功能規(guī)劃說(shuō)明在項(xiàng)目用地利用城區(qū)主干路--益津路和興華北路，規(guī)劃了兩條貫穿全區(qū)的空間景觀帶，即南北向的人文景觀軸和東西向的自然景觀帶。人文景觀軸以城市形象展示功能為主，自然景觀帶則以市民休閑互動(dòng)功能為主。通過(guò)公共園林空間在各區(qū)域進(jìn)行滲透，營(yíng)造一個(gè)聚會(huì)、休息、健身、游賞等多種形態(tài)的功能場(chǎng)所，可滿足全區(qū)不同人群的生活方式，創(chuàng)造出全新的豐富的城市生活立體式全景體驗(yàn)。在用地的核心地段規(guī)劃國(guó)際會(huì)展中心（主館、副館）和兩棟5A商務(wù)辦公樓。利用弧形的建筑形態(tài)將其圍合成市民親水廣場(chǎng)，成為兩條空間景觀帶的中心景觀，同時(shí)將其他幾個(gè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域連成一個(gè)有機(jī)的整體。在雙街的交匯處規(guī)劃百米五星級(jí)酒店的地標(biāo)性建筑。因其兩側(cè)鄰霸州城市中心重要的交通主干道——益津路和興華北路交通便捷，同時(shí)該位置極強(qiáng)的昭示效果。通過(guò)對(duì)四周的建筑及環(huán)境進(jìn)行巧妙和層次豐富的布局，使酒店區(qū)與項(xiàng)目其他區(qū)域融為整體，形成龐大而壯觀的建筑集群效果。使項(xiàng)目在對(duì)外的形象的展示上極具震撼效果。項(xiàng)目繁華集合中心點(diǎn)——綜合商業(yè)區(qū)。主要由外街（臨街獨(dú)立式店鋪、SOHO公寓）、內(nèi)街（商業(yè)步行街）和商業(yè)綜合體三大部分組成。臨街的三層獨(dú)立式商鋪主要設(shè)置在項(xiàng)目地塊的西南和東北側(cè)，作為原拆遷商戶的返建補(bǔ)償。西南側(cè)商業(yè)街轉(zhuǎn)角處保留霸州縣教育局建筑，所有商鋪將沿鳳凰路等主干路布置，形成帶狀的商業(yè)街。臨街獨(dú)立式商鋪以上為SOHO公寓，以補(bǔ)充項(xiàng)目住宅建筑方面的不足。同時(shí)，通過(guò)對(duì)在商鋪建筑的局部頂層平臺(tái)做綠化景觀處理，達(dá)到以“地面綠化”+“屋頂綠化”的立體綠化組合來(lái)加強(qiáng)鳳凰路西南側(cè)的景觀效果?！霸⒔ㄖ诰坝^，掩建筑于園林”。既豐富了綠化的層次效果，又搶出了一定的可利用的建筑面積，可達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益和城市景觀雙贏的效果。將傳統(tǒng)的城市商業(yè)步行街，由單調(diào)的“線性空間”改為豐富的“合院空間”形式。通過(guò)“室內(nèi)商業(yè)街”+“室外商業(yè)街”組合的方式，不但能延長(zhǎng)商業(yè)的臨街面，而且通過(guò)庭院小景觀的設(shè)置，內(nèi)接外街，上上下下，室內(nèi)空間，室外空間，半室外空間交錯(cuò)出現(xiàn)，再加上色彩斑斕的廣告和琳瑯滿目的商品，無(wú)不將逛街的感覺(jué)進(jìn)行到底。4.3.5區(qū)域功能詳解1、五星級(jí)會(huì)展酒店⑴五星級(jí)酒店：28層總建筑面積約48000㎡地下兩層：停車位地上1-3層：酒店大堂地上4-25層：酒店客房地上26-28層：會(huì)議中心＋酒店辦公周邊環(huán)境最好而且交通最為方便，財(cái)富金機(jī)金三角，是打造地標(biāo)的最佳地段⑵國(guó)際會(huì)展中心雙子座（7-10F）總建筑面積約30000㎡地上1-7層：會(huì)展中心、會(huì)議中心作為霸州城市文化和傳統(tǒng)藝術(shù)的窗口展示區(qū)，設(shè)置有大中小型三檔規(guī)模不同的展示中心區(qū)域、綜合會(huì)務(wù)辦公區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)和多功能會(huì)議中心等。地上1-5層：城市品牌展示館展示空間可根據(jù)各企業(yè)或品牌需求進(jìn)行預(yù)約定制，以展示霸州自由企業(yè)和產(chǎn)品等品牌形象為主，對(duì)于外商進(jìn)行招商引資的參觀和洽談?dòng)袠O大的便利。地上6-10層：時(shí)尚藝術(shù)展示館文化會(huì)館（內(nèi)設(shè)餐廳、娛樂(lè)）文化長(zhǎng)廊等空間功能，可承辦中型車展、各類文化藝術(shù)博覽會(huì)、展銷會(huì)，也兼具小型新聞報(bào)告會(huì)、發(fā)布會(huì)等。建筑外立面圖2、5A辦公＋SOHO公寓總建筑面積約34400㎡⑴5A級(jí)辦公樓2棟（18F）地下1-2層：車庫(kù)地上1-2層：十米挑高大堂服務(wù)用房地上2層以上：標(biāo)準(zhǔn)辦公按照國(guó)際辦公標(biāo)準(zhǔn)配備，辦公環(huán)境良好。步行街圖連廊圖⑵SOHO公寓5棟（20F）地下1-2層：車庫(kù)地上1-3層：獨(dú)立式商鋪有獨(dú)立出入口，挑高大堂、配備服務(wù)用房地上4層以上：小戶型辦公、居住商鋪交接處局部，配有屋頂空中花園，增加城市綠化率，優(yōu)化居住環(huán)境。3、市政廣場(chǎng)⑴親水庭院式廣場(chǎng)：為廣場(chǎng)的高檔住宅、會(huì)展中心、公寓、SOHO，休閑娛樂(lè)共享合院式集中廣場(chǎng)，以音樂(lè)主題噴泉為主要景觀要點(diǎn)，打造成霸州首個(gè)市民親水廣場(chǎng)，改善城區(qū)綠色休閑環(huán)境。⑵市政廣場(chǎng)：城市形象大道，東西向縱橫，宏偉而大氣的景觀規(guī)劃以地標(biāo)性的文化大道，成為霸州城市形象展示的重要窗口之一。⑶市政觀光長(zhǎng)廊南北向貫通，自然精致的園林風(fēng)格。連接四大功能區(qū)域，全開(kāi)放式公共綠化空間長(zhǎng)廊。4、商業(yè)步行街地下1層：美食城地上2層：停車場(chǎng)地上3層：獨(dú)立式商鋪分布在步行街兩側(cè)（采用多條連續(xù)的內(nèi)街和內(nèi)街商業(yè)帶，根據(jù)販賣販賣商品類型，可設(shè)置為國(guó)際二線和國(guó)內(nèi)一線品牌零售業(yè)，為品牌旗艦店和體驗(yàn)館為形式，主營(yíng)國(guó)際精品服飾等，同時(shí)增設(shè)精品服裝街區(qū)、女人街、兒童街、時(shí)尚箱包節(jié)區(qū)、家居體驗(yàn)街區(qū)等）5、綜合購(gòu)物中心總建筑面積約216350㎡地下一層：超市賣場(chǎng)地下2-3層：停車場(chǎng)⑴百貨商店或主力店集最前沿的商業(yè)元素和百貨產(chǎn)品為一體，成為時(shí)尚流行方向標(biāo)。時(shí)尚引進(jìn)太平洋百貨、巴黎春天、萬(wàn)千百貨等。⑵大賣場(chǎng)方便區(qū)域內(nèi)日常生活消費(fèi)，如家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等。6、商業(yè)會(huì)所總建筑面積約3000㎡行業(yè)商務(wù)會(huì)所1-3層用于企業(yè)洽談、定制機(jī)會(huì)和上流社交場(chǎng)所，提供雪茄吧、紅酒吧、洗浴、健身、美容SPA、社交沒(méi)事等多方面服務(wù)，首創(chuàng)的“全程跟班服務(wù)理念”更奠定了“霸州商務(wù)宴請(qǐng)頭等艙”的地位。7、國(guó)際溫泉居住社區(qū)（溫泉酒店、酒店公寓等）總建筑面積約304450㎡高檔住宅9-12層配套商業(yè)3層短板形式，戶型以二至三居56.6-155㎡面積為主，以舒適度和新型的居住設(shè)計(jì)理念，打造成為霸州標(biāo)桿性住宅項(xiàng)目，以高品質(zhì)樓盤提升城市住宅的整體水平。4.3.6景觀綠化4.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.4.1建設(shè)內(nèi)容表4-1主要建設(shè)內(nèi)容一覽表簡(jiǎn)稱全稱物業(yè)類別建筑面積約(㎡)意義HHotel五星級(jí)酒店+國(guó)際會(huì)展中心78000城市第一地標(biāo)（內(nèi)設(shè)會(huì)展中心、城市品牌展示館+時(shí)尚藝術(shù)展示館）OOffice5A辦公+SOHO公寓34400縣城首個(gè)智能辦公集群PPark親水廣場(chǎng)+人文、自然景觀軸36000市民親水廣場(chǎng)、城市形象大道、公共休閑樂(lè)長(zhǎng)廊SShopping/street臨街商業(yè)/商業(yè)步行街+商業(yè)購(gòu)物中心216350一站式購(gòu)物休閑中心（含時(shí)尚百貨商場(chǎng)+精品商貿(mào)步行街+超市/集貿(mào)市場(chǎng)）CClub商務(wù)會(huì)所（含國(guó)際會(huì)展中心部分）3000社交與娛樂(lè)主場(chǎng)地AApartment國(guó)際化居住社區(qū)（溫泉酒店、公寓）304450城市菁英居住新創(chuàng)享HOPSCA預(yù)計(jì)體量：約77萬(wàn)平米4.4.2總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表4-2總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位總圖圖鳥(niǎo)基地地茗湯地塊備注1規(guī)劃用地面積㎡181784.8533333148454.85備注2容積率3.51.963.8453建筑密度0.450.40.4614建筑占地面積㎡80803.1813435.0368368.1建筑面積5總建筑面積㎡771403.1284359.72687043.45.1地上建筑面積㎡648971.9766684.575822地上計(jì)算容積率建筑面積㎡636246.9765471.57570775.4計(jì)算容積率面積⑴商業(yè)建筑面積㎡216345.6914728.29201617.4⑵溫泉酒店建筑面積㎡115434115434⑶酒店公寓建筑面積㎡253724253724⑷躍層酒店建筑面積㎡37528.4375284⑸商務(wù)別墅建筑面積㎡13214.8813214.885.1.2地上不計(jì)算容積率建筑面積㎡127251213115125.2地下建筑面積㎡122431.1517675.151047566機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量586555853076.1地上366533136.2地下549950549947非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量702497460507.1地上220020020007.2地下482477440508綠化率0.0770.20.059綠化面積㎡14088.666667422.610溫泉酒店客房數(shù)套1526152656.6-113㎡/戶11酒店公寓客房數(shù)套2211221186.5-155㎡/戶12躍層酒店客房數(shù)套15615613商務(wù)別墅客房數(shù)套5858

第5章工程建設(shè)方案5.1建設(shè)工程方案5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999。2、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005。3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95，2005年版。4、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006。5、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005。6、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001。7、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97。8、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-2005。9、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-98，2001年版。10、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-88。11、《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2001。12、國(guó)家、省、市相關(guān)的法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)范。5.1.2設(shè)計(jì)原則1、嚴(yán)格按照招標(biāo)任務(wù)書(shū)的要求，充分體現(xiàn)現(xiàn)代化的建筑特色。2、功能使用要求是建筑最基本的因素，本項(xiàng)目以求最大居住使用的要求，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)和高度的靈活性。3、以城市設(shè)計(jì)的高度進(jìn)行單體建筑設(shè)計(jì)，主體建筑突出其標(biāo)志性和獨(dú)創(chuàng)性，提升居住生活品位。4、實(shí)用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀是建筑的基本原則，本設(shè)計(jì)在滿足以上所述的要求和條件下，盡可能節(jié)省工程投資，降低造價(jià)，通過(guò)合理的設(shè)計(jì)降低投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。5.1.3平面設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)始終貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，遵循有以下幾個(gè)設(shè)計(jì)原則：⑴保證房間尺寸的合理，使其符合人體工程學(xué)。⑵嚴(yán)格從功能流線上劃分空間，保證交通路線的流暢，不交叉。⑶減少戶與戶之間的視線干擾，使每戶具有相應(yīng)的私密性。⑷每個(gè)房間有良好自然采光、通風(fēng)、消除黑房間。⑸控制廚衛(wèi)面積，使其空間的利用充分體現(xiàn)出高效與實(shí)用。⑹適用市民的生活習(xí)慣，采用大客廳、大主臥的設(shè)計(jì)，并且主臥室及客廳盡量朝南向布置，有良好的朝向和視覺(jué)景觀。⑺客廳和主臥均采用低窗或凸窗的形式，使室內(nèi)外空間相互流動(dòng)，居民身在室內(nèi)，猶如身在綠色環(huán)保的大自然美景。⑻在設(shè)計(jì)上也力爭(zhēng)做到餐廳客廳分開(kāi)，明廚、明衛(wèi)。⑼結(jié)合住宅外觀形象，提高居民生活品質(zhì)，考慮室外空調(diào)機(jī)位放在飄窗下邊，并以百葉遮擋。⑽適當(dāng)考慮儲(chǔ)藏空間，使居民住能更加完美。⑾多層帶電梯設(shè)計(jì)，提升現(xiàn)代生活品質(zhì)。2、商鋪設(shè)計(jì)⑴底層商業(yè)設(shè)計(jì)以住宅戶型平面為基礎(chǔ)，靈活分隔，大面寬，大進(jìn)深。⑵獨(dú)立二層商業(yè)分隔靈活，可大可小，一層宜商，二層宜居，滿足多樣需求。3、地下停車場(chǎng)⑴整個(gè)地下停車場(chǎng)建筑面積122431.15㎡，采用沿通道兩側(cè)布置的停車方式，使用率高。⑵設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，設(shè)五個(gè)防火分區(qū)。5.1.4建筑立面風(fēng)格設(shè)計(jì)1、建筑單位設(shè)計(jì)中，考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)及周邊的建筑元素。將時(shí)代感和藝術(shù)美感較好的結(jié)合在一起，有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中，充分體現(xiàn)了單位建筑的個(gè)性，用簡(jiǎn)潔的造型以及簡(jiǎn)約的線條勾勒出整個(gè)建筑形態(tài)的活潑、輕盈并具有現(xiàn)代特征的現(xiàn)代風(fēng)格。2、住宅的立面造型：通過(guò)陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、陽(yáng)臺(tái)立柱、石材和涂料的結(jié)合等要素的有機(jī)組合，來(lái)引導(dǎo)人民進(jìn)入一種休閑的新生活方式，從而達(dá)到改善居住生活質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)茗湯商業(yè)城市綜合體的精神實(shí)質(zhì)，給人們帶來(lái)精致而親切的美感。3、沿街商鋪，結(jié)構(gòu)布置上考慮可靈活分隔，方便業(yè)主，立面材料主要為花崗巖與落地玻璃相結(jié)合，統(tǒng)一安排廣告位，在營(yíng)造商業(yè)氛圍的同時(shí)不失高雅的品位。5.2建筑結(jié)構(gòu)5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001。2、《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2004。3、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012。4、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2011。5、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010。6、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2011。7、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2010。8、《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》GB50330-2002。9、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）2002年版。5.2.2設(shè)計(jì)要求1、根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068－2001，本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。2、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。3、根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011－2010附錄A（我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組）：霸州地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g，設(shè)計(jì)地震分組第三組，地震特征周期0.45秒。4、根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223－2008，本工程為丙類建筑。5、根據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007－2011，本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)。6、本地區(qū)基本風(fēng)壓為0.30KN/㎡；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值為：0.30KN/㎡。地面粗糙度類別：B類。7、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值見(jiàn)表5-1。表5-1建筑荷載表序號(hào)荷載類別標(biāo)準(zhǔn)值(KN/㎡)備注1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04衛(wèi)生間2.05樓梯3.56陽(yáng)臺(tái)2.57其它未列項(xiàng)目見(jiàn)現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)的荷載5.2.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡(jiǎn)便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級(jí)為二級(jí)。本項(xiàng)目地下室無(wú)上部結(jié)構(gòu)部分，采用框架結(jié)構(gòu)。地下室有上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級(jí)為二級(jí)，地下室無(wú)上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級(jí)為三級(jí)。建筑基礎(chǔ)可選擇條形基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)，可根據(jù)下一步地質(zhì)勘探資料進(jìn)一步明確基礎(chǔ)選型。5.2.4主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料1、柱、剪力墻砼等級(jí)（層，砼等級(jí)）見(jiàn)表5-2。表5-2混凝土強(qiáng)度等級(jí)表序號(hào)構(gòu)件名稱及范圍混凝土強(qiáng)度等級(jí)混凝土抗?jié)B等級(jí)1基礎(chǔ)底板墊層C152框架柱C353抗震墻C354梁板C35（2.55米以下）5梁板C30（2.55米以上）2、圈梁、構(gòu)造柱為C20，屋面構(gòu)造柱、壓頂梁為C25。3、砌體材料(燒結(jié)頁(yè)巖實(shí)心磚)及強(qiáng)度等級(jí)見(jiàn)表5-3。表5-3砌體材料強(qiáng)度等級(jí)表序號(hào)范圍磚等級(jí)混合砂漿等級(jí)16.000以上墻體MU10M52地坪～6.000MU15M103地坪標(biāo)高以下墻體MU15M10(水泥砂漿)4、鋼材（鋼筋、型鋼）及焊接材料的選型：鋼筋：直徑≤10為冷軋帶肋鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《冷軋帶肋鋼筋混凝土構(gòu)件技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定。直徑≥12mm時(shí)為HRB335級(jí)(或HRB400級(jí))鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋》(GBl499)的規(guī)定。焊條：HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列；HRB335鋼筋焊接：E50系列；HRB400鋼筋焊接：E55系列。5.2.5環(huán)境邊坡及深開(kāi)挖設(shè)計(jì)采用放坡處理。5.2.6住宅太陽(yáng)能設(shè)計(jì)按照河北省住建廳規(guī)定，縣城以上城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的12層及以下住宅建筑和集中供應(yīng)熱水的公共建筑必須應(yīng)用太陽(yáng)能光熱系統(tǒng)，并與建筑進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)與施工。本項(xiàng)目12層以下全部建筑使用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。5.3給排水工程5.3.1給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范：⑴《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（2009年版）。⑵《住宅建筑規(guī)范》GB50368－2005。⑶《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006（2011年版）。⑷《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006（2011年版）。⑸《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-2002。2、設(shè)計(jì)范圍室內(nèi)給排水系統(tǒng)，室外消火栓系統(tǒng)，室內(nèi)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)及室外給排水布置。5.3.2給水設(shè)計(jì)1、水源根據(jù)整個(gè)茗湯商業(yè)城市綜合體平面布置特點(diǎn)，從市政引兩路DN200的給水管，在茗湯商業(yè)城市綜合體內(nèi)成環(huán)，以供茗湯商業(yè)城市綜合體內(nèi)生活，消防用水。商店生活給水及消防用水須經(jīng)水表計(jì)量。住宅用水每戶單獨(dú)計(jì)量。2、生活給水系統(tǒng)根據(jù)茗湯商業(yè)城市綜合體總平面圖布置特點(diǎn)，本工程給水方案如下：⑴商店生活用水及綠化用水采用市政集水管網(wǎng)壓力直接供給。⑵高層住宅生活用水均采用水泵供給。泵房設(shè)在地下室，水泵從生活水池吸水。⑶每戶水表用DN20干式水表。⑷商店用水直接由市政管網(wǎng)供給，單獨(dú)計(jì)量。5.3.3消防給水設(shè)計(jì)1、消防用水量室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，用水量：40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。地下停車場(chǎng)噴水滅火系統(tǒng)，為中危險(xiǎn)II級(jí)，用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。室外消火栓：30L/S火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。消防水池有效容積為400立方。2、滅火器的配置在高層住宅、車庫(kù)和商店內(nèi)按中危險(xiǎn)級(jí)配置滅火器。3、消防給水系統(tǒng)⑴住宅、商店室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)。消火栓泵+高位水箱的形式。10min消防用水貯在住宅的高位水箱內(nèi)，每棟單獨(dú)設(shè)置一套消防供水系統(tǒng)；火災(zāi)時(shí)由消防按鈕啟動(dòng)消防消防泵房的消火栓主泵。消防與生活合用一泵房。消火栓泵從消防水池中抽水。消防泵運(yùn)行情況顯示于消防控制中心，消火栓系統(tǒng)設(shè)一套消防水泵接合器。在商店、地下停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)DN65單口單栓消火栓。消火栓箱內(nèi)配備Φ65消火栓，Φ29水槍，25米膠質(zhì)水龍帶兩套。高層住宅內(nèi)每層設(shè)DN65單口單火栓。最小管直徑不小于Φ100，屋頂設(shè)實(shí)驗(yàn)消火栓一只。最不利點(diǎn)消火栓靜壓不小于0.07MPa,充實(shí)水柱不小于10米。動(dòng)壓大于0.05MPa設(shè)減壓隱壓型消火栓。⑵地下室車庫(kù)設(shè)噴淋，按中危險(xiǎn)級(jí)，噴水強(qiáng)度8.0L/min·㎡，作用面積為3290㎡，每個(gè)噴頭作用面積12㎡，最不利點(diǎn)噴頭的作用壓力100KPa。設(shè)一套DN150濕式報(bào)警閥，信號(hào)至消防控制中心。噴頭選用：均采用68℃玻璃球噴頭（閉式），噴頭型號(hào)根據(jù)所實(shí)際需要確定。噴淋系統(tǒng)平時(shí)由市政管網(wǎng)壓力保證最不利點(diǎn)噴頭壓力0.05MPa,設(shè)高位消防水箱，火災(zāi)時(shí)啟動(dòng)噴淋主泵，為臨時(shí)高壓系統(tǒng)。噴淋泵設(shè)在地下室水泵房，從消防水池中抽水。運(yùn)行情況顯示于消防控制中心。設(shè)兩套水泵接合器與管網(wǎng)連接。5.3.4生活用水計(jì)算本規(guī)劃設(shè)計(jì)供水普及率按100%考慮，具體指標(biāo)和計(jì)算如表5-4所示。表5-4用水量測(cè)算表序號(hào)用