南京天湖四期營(yíng)銷推廣建議

天湖四期營(yíng)銷推廣建議一、關(guān)于市場(chǎng)2010年南京市場(chǎng)綜述2010年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧大款來(lái)了，大腕來(lái)了，大盤也來(lái)了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)嬗變的開(kāi)始市場(chǎng)供給總量大約在900萬(wàn)平方米左右。比2003年增長(zhǎng)35%2003年土地出讓614公頃，同比增長(zhǎng)272%，2010年局部釋放加上以往存量土地的開(kāi)發(fā)2010年新建商品房開(kāi)發(fā)量在700萬(wàn)平方米左右2010年經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)120萬(wàn)平方米2010年中低價(jià)房開(kāi)發(fā)80萬(wàn)平方米市場(chǎng)需求總量在1400萬(wàn)平方米左右

一手房交易量基本穩(wěn)定在800萬(wàn)平方米左右總量依然增加，增長(zhǎng)速度有所回調(diào)，保持15%左右的增長(zhǎng)二手房交易量繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，保持40%的增速2010年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)引起價(jià)格上漲和下跌的因素并存沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的不穩(wěn)定因素總體價(jià)格穩(wěn)中有升價(jià)格增速將會(huì)趨緩

區(qū)域價(jià)格結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化高品質(zhì)物業(yè)將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，低品質(zhì)物業(yè)有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌供過(guò)于求區(qū)域價(jià)格會(huì)向下調(diào)整供不應(yīng)求區(qū)域或市政狀況有較大改善區(qū)域價(jià)格將繼續(xù)上揚(yáng)

城北樓市簡(jiǎn)析：----新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，未來(lái)的投資、居住主流1、規(guī)劃帶來(lái)利好，城北樓市有望成為第二個(gè)投資熱點(diǎn)----隨著南京新城規(guī)劃浮出水面，地鐵一號(hào)線、七號(hào)線的開(kāi)通，二橋、三橋及過(guò)江隧道的開(kāi)通，濱江景觀帶的成型，城市美景日益呈現(xiàn)，城北的區(qū)域價(jià)值日漸提升。----緯一路化工廠即將搬遷，緯一路及經(jīng)五路以西規(guī)劃為容納12萬(wàn)人左右的中高檔居民區(qū)；另外，規(guī)劃還在經(jīng)五路與緯一路交界的地方建設(shè)緯五路市場(chǎng)群，滿足市場(chǎng)需求。規(guī)劃建議，未來(lái)將在緯一路以北增添20條道路，形成快速干道、主干道、次干道、支路相組合的發(fā)達(dá)路網(wǎng)，同時(shí)增添多條公交線路，同時(shí)增設(shè)公交站點(diǎn)，方便市民出行。2、中高檔公寓供求趨熱與以往相比，目前城北樓市中高檔公寓的供應(yīng)強(qiáng)度提高幅度很大。在地鐵和規(guī)劃兩大利好面市后，購(gòu)房者對(duì)中高檔公寓的追捧也見(jiàn)漲。另一方面，樓盤本身的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)也在大幅提高。3、新盤爆發(fā)引起樓市觀望隨著墨香山莊等歲末開(kāi)盤，城北板塊將再次迎來(lái)新盤“開(kāi)花”的熱鬧景象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后城北在兩大利好的支撐下，將形成兩個(gè)突出的特點(diǎn)。其一是地鐵物業(yè)，如金港大廈、百市·白領(lǐng)公寓等；其二是污染企業(yè)搬遷帶來(lái)大盤增多，如方圓城市綠洲目前達(dá)到了26萬(wàn)平方米的規(guī)模，北苑之星、墨香山莊、東恒陽(yáng)光嘉園等均在10萬(wàn)平方米以上。四、投資“錢景”突顯目前，江南各個(gè)板塊商品房市場(chǎng)的狀況是，城中價(jià)格上漲較快；河西盡管一下跨“六”但是加息后已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)跡象；江寧房?jī)r(jià)起伏不大；而城北價(jià)格較為平穩(wěn)，略有上漲。：城南、城東、江寧價(jià)格都有所回調(diào)，而城北、城中繼續(xù)上揚(yáng)。因此，城北板塊的房?jī)r(jià)還是比較堅(jiān)挺的，就如同四五年前的月牙湖地區(qū)。

城北板塊中，幕府路以北地區(qū)的控制性規(guī)劃編制完成對(duì)于板塊內(nèi)的樓市，更是一個(gè)利好消息。如果這個(gè)規(guī)劃付諸實(shí)施，化工企業(yè)搬遷，城北地區(qū)的居住環(huán)境會(huì)得到明顯改善。尤其是在規(guī)劃中，地鐵1號(hào)線和7號(hào)線將呈“十”字形交叉通過(guò)該地區(qū)，其中1號(hào)線自邁皋橋、曉莊，沿和燕路北延至燕子磯；7號(hào)線自曉莊沿幕府路延伸至田家邊。這兩條軌道線將極大方便該片居民出行，從而吸引更多的市民前去居住，給樓市創(chuàng)造更大的升值空間。

競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（見(jiàn)附件）產(chǎn)品分析目前推出產(chǎn)品，由于本身的價(jià)格因素以及考慮針對(duì)的客戶群?jiǎn)栴}，產(chǎn)品本身的創(chuàng)新點(diǎn)不多，基本都是以實(shí)用型的產(chǎn)品為主打。強(qiáng)調(diào)一個(gè)居住空間的滿足，對(duì)于產(chǎn)品的舒適享受等功能的滿足考慮甚少。產(chǎn)品以實(shí)用性為開(kāi)發(fā)原則，中小面積戶型占主導(dǎo)地位由于面積制約，內(nèi)部空間主要滿足居住功能，缺乏對(duì)創(chuàng)新功能空間的考慮考慮市場(chǎng)接受度問(wèn)題，推出產(chǎn)品以多層為主，小高層產(chǎn)品較少。居住空間與內(nèi)外景觀的結(jié)合度較差，景觀未真正引入生活空間中成本制約，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新概念、技術(shù)的支撐。南京市建委一份最新的分析報(bào)告顯示，江南八區(qū)可銷售住宅中，80平米以下的僅占7%，120平米以上的占51%，總價(jià)50萬(wàn)以上的占51%，在樓市整體供大于求的今天，70-80平米、30-40萬(wàn)的實(shí)用戶型仍然是稀缺產(chǎn)品。2010年市場(chǎng)的主流戶型是100-140平方米的二室和三室型。由于供給房源的戶型較大，因此總價(jià)較高，江南八區(qū)70%以上的住宅高于40萬(wàn)元/套，總價(jià)為50萬(wàn)元/套在各板塊銷售中所占比例均最高。從市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的房型配比來(lái)看，與需求之間存在較大差異。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型房型的市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)小于需求，尤其是三房一廳、二房一廳等面積緊湊型的小三房、小二房。市場(chǎng)妄需求莊：5價(jià)0%方準(zhǔn)購(gòu)欄房者傻需求蛾40從萬(wàn)以打下房舅源根據(jù)駛南京捧民間斃專業(yè)遙房產(chǎn)酒調(diào)查狼單位剃，中粗創(chuàng)市改場(chǎng)研傍究機(jī)崗構(gòu)2達(dá)00贈(zèng)5年稈最新殖市場(chǎng)嗚需求桌報(bào)告飾顯示犁，將仍近半弦數(shù)準(zhǔn)雪購(gòu)房淹者承宵受購(gòu)薄房總殲價(jià)在蓋40臣萬(wàn)元植以下刻。潛箏在購(gòu)約房者垂的總掛價(jià)承席受能雄力主盛要集戶中于地三個(gè)渣層次啊：2壤1～烏30新萬(wàn)元鏡、3揪1～尊40題萬(wàn)元遵、4栗1～進(jìn)50淹萬(wàn)元羨。能池夠承喬受2豬0-端40瘦萬(wàn)元遭的潛憐在購(gòu)腥房者券高達(dá)蹤蝶46溪.5才%；倉(cāng)另外提，僅恢能承湊受1霸0-既20室萬(wàn)元鄰價(jià)位罩的購(gòu)項(xiàng)房者姓也有煙3.絮6%教。在她能夠淚承受棍40價(jià)萬(wàn)元迅以上農(nóng)總房右價(jià)的側(cè)潛在充購(gòu)房間者中福，高鼓達(dá)3款1。成7%唱的人蜜群承買受力毛低于帆50騰萬(wàn)元鼻。也土就是證說(shuō)，南京上的潛體在購(gòu)構(gòu)房者府對(duì)房挪源總辮價(jià)的言承受幻玉力普疊遍偏來(lái)低。由于鵝南京鳴購(gòu)房繭者對(duì)鋒總房物價(jià)的便承受前力不旋高，博而去釀年下纏半年繁以來(lái)筍，房很價(jià)的捷上升爆幅度貓較大皇，原巨來(lái)目仰標(biāo)物燥業(yè)為誓二房李、三醉房的莖潛在慰購(gòu)房爺者由元于經(jīng)搏濟(jì)實(shí)剖力的距關(guān)系淋對(duì)此忙變化己的感冬受較蛾為靈喜敏，啄因此超反映貸在他扶們對(duì)甲房型鈴和面績(jī)積的蛛需求敲上，仆則對(duì)茄舒適院型房鑰型的元需求連比例貢有部穩(wěn)分減心少，塑使目芝標(biāo)物順業(yè)下胃滑至廢一室坡一廳很、二矮房一樸廳這找樣的舟經(jīng)濟(jì)蛛型房晌型，河對(duì)二幅房二卻廳一專衛(wèi)以館及三活房二橡廳二碧衛(wèi)等妙舒適盼型房朱型的鬧需求貌都有游明顯省下降垂。城北席客群柏分析六大治人群筋瞄準(zhǔn)剃城北驕樓市斧，投資清自住宏2：埋4未來(lái)胃客群膝心理伸描摹營(yíng)：人群盒一：功投資序搏弈皇樓慨盤索樸引：廉小戶潑型公蹈寓磁樓盤梁特征敞：高投單價(jià)涼，低鏟總價(jià)該人憤群中販有7間0%歪作為惰投資窩，尤共其是古帶精躲裝修碑、交偉通方在面的優(yōu)項(xiàng)目中和地呼鐵物戚業(yè)受紀(jì)到普堂遍關(guān)機(jī)注。過(guò)這些賀面積額在4愉0-哪-6制0多堤平米花的單掌室套細(xì)，銷電售單忽價(jià)超訂過(guò)同疫區(qū)域融樓盤坊，但核是總鳴價(jià)卻隊(duì)在2姜0萬(wàn)—30觸萬(wàn)元賢左右雙，并繪且附躺帶精柄裝修萍、酒蔽店式壺管理樹(shù)、可唯以尚屑住兩跳用等鍋特點(diǎn)娛。吸感引不情少投撫資客趙。人群哀二：茂外地必在寧宜工作遷樓池盤索安引：眨二手漁房伙樓盤等特征率：過(guò)忘渡產(chǎn)的品上盡淋管南暫京的哀二手走房市竹場(chǎng)有慰些不區(qū)正常袋，價(jià)漫格直當(dāng)逼新默房，嗽但很膊多外勻地在拋寧工拉作的傲人群舅更愿雀意選頑擇購(gòu)貨買二懲手房諒。原夾因有飲三方閥面，雞首先玻是老繞小區(qū)紋的戶蘆型面咱積不礙大，端兩室補(bǔ)一廳違的房榮子大絮概6匠0—70亮平米顏，總友價(jià)在冬30—40蠢萬(wàn)元職之間膚，比蜻較低晶廉。巴其次吼就是老，舊閉房子紡是用召來(lái)暫毛時(shí)過(guò)飲渡的黑，若魔干年抗之后飾必定窯要換沙新房療。另爐外，披二手垮房一閃般都巖會(huì)有浮些裝懶修，奪可以妄省下貢一筆尸裝修芹費(fèi)用街。人躬群蠅三蘋：防工薪絡(luò)街層粱樓染盤索披引：籍郊區(qū)比住宅歷樓廉盤特餡征：掛單價(jià)檔低估南龜京的削房?jī)r(jià)稼高是美有目趣共睹倡，這秒可苦主煞了鏟工薪蠻階層仰。放韻眼望圖去，喪市區(qū)催樓盤狼價(jià)格攻大都肯在5揀00仍0元摩/平掘米以潤(rùn)上，應(yīng)所以示目前句城北漏距市塔區(qū)稍架遠(yuǎn)的詳住宅聾價(jià)格配尚能迅夠讓爹這一陷類人紅群接墾受。人柳群紐奉四遺：編老年鋪人、鮮城北姥原住爬民、腿拆遷團(tuán)戶毛樓盤笛索引盲：小饑戶型膚公寓院樓銳盤特頭征：氏面積券小捆大詞都是孝子女與為父絕母購(gòu)糠買的溪，面烏積小么適合攏兩個(gè)刮老人骨居住碧，以泛致于殺總價(jià)粥也比漏較低戰(zhàn)?；虬刚叱瞧钡钠逶＄P民、便拆遷偷戶，游希望帳改善鍛居住鐵環(huán)境改但手疾上資量金吃正緊。像小面舒積的居兩房?jī)r(jià)特別甩旺銷暑，買沉這種答房子車的基盾本上知都是挽真實(shí)聯(lián)居住孩者，鋪以老遼年人敲居多津。人豎群茂五脖：撈都市婆白領(lǐng)樓盤瓶索引糠：環(huán)量境優(yōu)愿越、濕交通熊方便序的中脂價(jià)房樓盤刃特征帳：首眾付少這一戰(zhàn)類人叔是最鈴為注直重居洲住環(huán)別境和斗品質(zhì)騰的人咸群。蹤蝶他們?cè)L當(dāng)前籃沒(méi)有奧資金郵購(gòu)買隱城中搖相對(duì)扮品質(zhì)肉較對(duì)筒高尚箏的住萄宅，奶但是亭作為齊過(guò)渡睬或者溪考慮滋交通勾、配薦套、吐居住澤氛圍當(dāng)?shù)?，呆也?huì)丑考慮炊在城悟北購(gòu)決房。人會(huì)群亞六：分結(jié)婚脾應(yīng)急慚樓澡盤索映引：撓特價(jià)稼房暮樓盤飾特征鐵：戶炮型怪質(zhì)為了么結(jié)婚慚，四滿處覓冰房，罪為了雖面子逢絕對(duì)報(bào)不能黨買套醋二手是房，普肯定梳要買膽新房創(chuàng)，經(jīng)橫濟(jì)實(shí)強(qiáng)力有童限，漲就只皇能淘盞一些高特價(jià)喇房。狀如果舞在江掌北有栽質(zhì)高音價(jià)低愈的房襯子，及肯定窯特受可這批腫人的對(duì)歡迎重。購(gòu)買鋪特點(diǎn)—城北串客源潛力湖巨大據(jù)我泛公司隙調(diào)查活，來(lái)支自城漲北企課業(yè)購(gòu)瞇買群訓(xùn)體比包較突致出。備包括嘗本區(qū)啟內(nèi)的童幾個(gè)算大型譜企業(yè)宅，如騾揚(yáng)子竹―巴怨斯夫潤(rùn)、金假陵石挎化、盯南鋼顆等企樹(shù)業(yè)的寨職工脹，比疾例在暴20祥%左合右。盆這部菠分購(gòu)怕房者店有“工作尺在江嗓北、劑買房渴在江妙南”的習(xí)五慣。晶居住藍(lán)環(huán)境流和樓白盤品竿質(zhì)成概為考胳驗(yàn)項(xiàng)燙目的瓜第一夜因素帖。這蓮類購(gòu)花房群住體仍栗將是淡城北叢樓盤酷的的野一支賠持續(xù)頑重要誤力量歲，將偏有更康多的納企業(yè)都及更非廣泛麗的職鞏業(yè)群敬體加閣入整質(zhì)個(gè)行畏列。投資滔(機(jī)紗)購(gòu)畏買群廳體突馬出：價(jià)格裳翻番粗，投燃資誘卻惑巨只大有投你資者民，更聰有投中機(jī)者投資釀(機(jī)兄)購(gòu)飾買群品體主何要來(lái)飼自主鄰城區(qū)所占非比重怒將繼追續(xù)增偶大未來(lái)描客群竊，三尸足鼎絲式立--斤-來(lái)蜘自主禍城區(qū)弱的投趴資客--畢-白謙領(lǐng)階墾層為雕主的準(zhǔn)新南訴京人--湯-來(lái)己自江轟北的不團(tuán)購(gòu)述和原頸住民結(jié)論孝：對(duì)于生市場(chǎng)目前偶市場(chǎng)栽整體落供應(yīng)摔量巨權(quán)大，課而且灘市政賭、配潮套方舒面還降需時(shí)晉日，其我們挑要看匙到競(jìng)爭(zhēng)顏的艱恒巨性言。對(duì)于豈價(jià)格項(xiàng)目水周邊攪的價(jià)浸格水粥平在章50老00鵲左右塑，而跳且價(jià)階格基薄礎(chǔ)不勒是很毒扎實(shí)亭，我射們要緩充分惜利用夸產(chǎn)品炒和營(yíng)植銷推宣廣的艘優(yōu)勢(shì)墾，將個(gè)低價(jià)陡銷售遍進(jìn)行丹到底昆。對(duì)于言產(chǎn)品目前傳市場(chǎng)旦主流心產(chǎn)品虹為實(shí)拉用型呈中低乎價(jià)產(chǎn)夢(mèng)品，便我們談要充侍分利袖用地?fù)螇K和鴨產(chǎn)品買的優(yōu)惠勢(shì)，夜差異布化切胖入市寶場(chǎng)，秩打造極有特異色的舒適奮型產(chǎn)磨品對(duì)于衛(wèi)客戶我們鳳繼續(xù)尸關(guān)注盤城北屋本地中高鼻檔收盲入群濕體，關(guān)注“技術(shù)驗(yàn)群體”—娘—包括露江北轎高新瘋企業(yè)陸群體神等我焰?zhèn)兏蛞獙?zhǔn)眼光毀投向主城倡區(qū)的脹客戶和投資春客。二、次關(guān)于勇項(xiàng)目項(xiàng)目躁概況著--糟--一、本案項(xiàng)目過(guò)地理生位置瘡：棲霞癥區(qū)邁注皋橋塞東側(cè)色，緊憑鄰大計(jì)型住安宅月垮苑小肯區(qū)。二、項(xiàng)目裹占地眾面積40唱萬(wàn)平方摔米。三、宴項(xiàng)目敬自然鑄條件芬：紫交金山綁、農(nóng)探場(chǎng)山籃環(huán)繞組，地鞋勢(shì)平把坦，攜自然匙環(huán)境恰條件標(biāo)較好唉。四、首項(xiàng)目隙交通乘條件萌：1峰18示、2備2、愚40引、7江2、確73皆路公這交，嫂距地別鐵一醋號(hào)線曲3公練里。五、苗項(xiàng)目腫物業(yè)沾類型秀：純多徹層公寶寓。項(xiàng)目香理解--責(zé)--稅核心異優(yōu)勢(shì)局（S）價(jià)格犧優(yōu)勢(shì)埋：低株于周誦邊樓紀(jì)盤近鍛50娃0元秧的單野價(jià)。人氣茫優(yōu)勢(shì)禮：三艙期銷礙售積潛累的彈潛在濟(jì)客群通道蘿優(yōu)勢(shì)維：便潔利的日公交蝦線路弱、地匯鐵的憑開(kāi)通鞠過(guò)江高通道軌的開(kāi)閃通等配套觀優(yōu)勢(shì)遮：依頭托大項(xiàng)盤化斜的配丑套設(shè)秋施環(huán)境磁優(yōu)勢(shì)疑：地營(yíng)塊本撿身依新山而趕建，礦有利陶于規(guī)尼劃和堂景觀建筑誕及戶依型優(yōu)桃勢(shì)：臨目前支江北并樓市盆以多牙層為咬主，緊差異濁化的怪產(chǎn)品戶及良籃好的巖弧型裙配比膨是項(xiàng)疑目主保要賣欺點(diǎn)。--腹--資劣勢(shì)搭（w）：距離英劣勢(shì)——距主喂城較肥遠(yuǎn)，流目前泥的交科通尚邪不能殼解決侮時(shí)間踏問(wèn)題塘。認(rèn)知攤優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目筋前期哄的市冒場(chǎng)人的知及銜客群吸鎖定光與四稍期有緣瑞較大唐差異，旨市場(chǎng)楚需要剪培養(yǎng)喊。配套諸劣勢(shì)——項(xiàng)目絲式所處啞地塊隱的配其套有管限，繼商業(yè)散、生代活高層次雷配套飾有待江開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)城點(diǎn)（o）：產(chǎn)品勉機(jī)會(huì)——多層案的差間異化席產(chǎn)品雁與自德然生姨態(tài)景陣觀結(jié)肅合，摟填補(bǔ)效市場(chǎng)的刺空白市場(chǎng)士機(jī)會(huì)——政府醉對(duì)經(jīng)襖五路巾的規(guī)寶劃和胡化工栗企業(yè)州的搬能遷為康項(xiàng)目祖帶來(lái)利另好。價(jià)格窩機(jī)會(huì)——低于死主城揮區(qū)和層同區(qū)煙域項(xiàng)彎目的框價(jià)格仰，可估享受歐高品貸質(zhì)的舒睡適產(chǎn)腥品，椒市場(chǎng)消空間瀉巨大褲。威脅醒（t）：城北孫小戶滿型的野威脅——尤其嚴(yán)是地達(dá)鐵物難業(yè)和判高品廟質(zhì)的傍小戶飛型公陷寓，姨屆時(shí)溪競(jìng)爭(zhēng)真將相稅當(dāng)?shù)拇缂ち抑苓厺駱潜P季威脅——來(lái)自鍵項(xiàng)目粥附近引的高歉品質(zhì)桃樓盤窗，其她規(guī)劃京概念脅和居膨住理頓念比怒較新憶，威六脅不北可小達(dá)視。結(jié)論赴--糕--扔-通過(guò)粘對(duì)于是整個(gè)靈項(xiàng)目觸產(chǎn)品鏡的分使析，丙我們薪認(rèn)為父：項(xiàng)者目應(yīng)昂該充捆分發(fā)青揮本墊身大盤牲化、愈親民勵(lì)化的優(yōu)砍勢(shì)，我繼續(xù)讀走低價(jià)輔高質(zhì)的路徹線，呼將差迫異化仔行銷糧進(jìn)行釋到底姨。--窗-項(xiàng)匯目定讓位：一、典定竄位思場(chǎng)路A、定位惑方向航：三事個(gè)中拼心以目卷標(biāo)客蔬戶為很中心以產(chǎn)隱品為單中心以生商活方范式為南中心縱觀漸項(xiàng)目原全程而，產(chǎn)曬品缺授乏強(qiáng)砌硬說(shuō)光服力圣，目念標(biāo)客園戶范咸圍層博次較塊廣，灘所以負(fù)只能添從整挎體生曬活上客做文鞋章。B定位跟原則反：兩夢(mèng)個(gè)基香本點(diǎn)利益數(shù)點(diǎn)+刑興奮庭點(diǎn)結(jié)合揮實(shí)際往利益身點(diǎn)，體又要介與市忌場(chǎng)其火他概器念不很同，些具有墻新穎性和妻創(chuàng)新辦性，競(jìng)能夠遺造成麥?zhǔn)袌?chǎng)集的興奮奮點(diǎn)昏。體現(xiàn)賺項(xiàng)目坡的大謝盤風(fēng)途范；利用釘項(xiàng)目廳大社虧區(qū)資楊源優(yōu)革勢(shì)，殿人無(wú)之我有巷，體吳現(xiàn)特她有的絕個(gè)性C定位美根據(jù)摩：項(xiàng)目墾地域墊定性——副城橋市生桿活圈慈、新顏城鎮(zhèn)藏中心副城纖市生謀活圈扯：它提梨倡的衡是一僅種快牙節(jié)奏灑、低旋生活無(wú)成本涼、配亂套便遇捷的謀都市瞞生活剩模式脆；強(qiáng)盛調(diào)生瞎活輕亭松便雁利的旅居住眠環(huán)境差、和表睦的利鄰里桃關(guān)系飾、全使力以菊赴地巾工作玩、盡耀情地疾享受康與娛注樂(lè)的粗生活仙方式甩。與途郊區(qū)怒化的部居住潛相比袋，“副城模市生哪活圈”的優(yōu)謹(jǐn)勢(shì)是扯降低匙居住謀的成凍本，搖尤其擁是“時(shí)間日成本”，交吉通網(wǎng)債絡(luò)的怪便利將和公強(qiáng)共設(shè)雹施配評(píng)套的窄相對(duì)待齊全酬。新城毅鎮(zhèn)中臨心：是指現(xiàn)城市名邊緣和舊城們改造陪擴(kuò)建合為新糠城后糖，在繭其區(qū)鍋域形上成的廉生活罩集聚氣態(tài)勢(shì)冠，綜封合功名能比顧較完新善。Ne滿w祖to蔬wn不同屈于一史般的凡現(xiàn)代拿城市島，它劃更加揭適合蝕人居孝。新城摩鎮(zhèn)中譯心具純有三具個(gè)明酸顯的販特點(diǎn)膨：規(guī)違?；處?lái)判的成男熟配犯套和鏟便捷植的生桐活設(shè)開(kāi)施、細(xì)豐富鄉(xiāng)豐多元仔的文塵化形滋態(tài)和弟景觀魄，以愈及可駱以持余續(xù)發(fā)謠展的路生態(tài)知系統(tǒng)義。在Ne傲w基to扎wn，人們泛將強(qiáng)材烈感苗受到貨人性盾化的抱布局堆空間舊、獨(dú)鞏立的隔社區(qū)香格局哥及獨(dú)妖特魅捎力。據(jù)此肅我們中提出“Ne啄w櫻to淚wn全棲澇生活簡(jiǎn)觀”的定姓位。以此寧定位狼入市梨，充系分迎庸合市掏場(chǎng)，點(diǎn)進(jìn)而舊突破薪市場(chǎng)稀，形碌成本白區(qū)域袋的最纏大熱快點(diǎn)，邪當(dāng)然未，要就達(dá)到旬這樣藏的目諷標(biāo)，蘭必須襪需要腹合適穿的規(guī)毒劃及爪硬件打配合起。解析“Ne廊w車to游wn全棲霸生活鏡觀”在橫衡向上辟：生活漸方式棄的包黨容性茄。項(xiàng)目捏作為戰(zhàn)大盤輕，她才具備頃非常璃強(qiáng)的和兼容卻性，籍能夠禽包含胃各種膽形態(tài)忌的生田活方塞式，多元委的居蘇住文必化。在縱粗向上紹：服務(wù)士功能冤的復(fù)滿合性凈。作為是大盤叨，相胖對(duì)完聯(lián)備的遺配套疲是項(xiàng)館目得芹天獨(dú)河厚的膛優(yōu)勢(shì)梯，綜壤合服貫務(wù)功寄能的款升級(jí)、巨給地合域、危人群滲帶來(lái)符的全農(nóng)新的揭生活喇、思叨維方答式的幣變更膊是無(wú)懶可估苦量的門?！叭葪痹诖谷侵狈叫较蛏舷梗荷盍坷砟罟露嘣?jiǎng)嬖趶?fù)夫合性閘的服夠務(wù)功歡能基導(dǎo)礎(chǔ)之膛上的賽多樣喂化的言生活灰方式盈所產(chǎn)久生的蝦生活唐理念必然籠是多善元化咬的。直接蠅暗示沒(méi)：—當(dāng)—第踩一居半所圖解全棲生活夫方式綜合差服務(wù)本功能思維慈方式：全甚棲生猶活觀圖解“Ne蜘w碗to角wn全棲難生活嘩觀”在橫露向上檔，過(guò)母分清忽晰的紹目標(biāo)佳客群渾定位狼的暗流示效拉應(yīng)，礎(chǔ)會(huì)把麗其他王可能罰目標(biāo)請(qǐng)客群辯拒以記千里制，所清以我驚們的父定位括必須促具備堤很強(qiáng)群的兼維容性鉗，能浮包含舟各種抽形態(tài)免的生興活方恰式，欣多元咱的生疑活文另化。在縱錦向上于，作績(jī)?yōu)榇笏急P，它相對(duì)擴(kuò)完備蠅的配屢套將竟是項(xiàng)共目得比天獨(dú)主厚的親優(yōu)勢(shì)口，復(fù)滋合功勿能上寧的突駝破將摧是“攤?cè)珬r”的服支撐青年傻人群環(huán)、中竿老年決人群蔽、投煩資人井群居住桿功能按、服批務(wù)功勻能、私其他對(duì)相關(guān)攜功能如果擊我們梅把項(xiàng)左目比當(dāng)成一鮮棵大唇樹(shù)生活卷方式瞞的包雞容性柜就是奮：不同鞋的人蓬群都返可以習(xí)在這心里找番到棲屈息的陷歸宿繡。如果吳我們姻把項(xiàng)呆目比蓮成一具棵大攜樹(shù)服務(wù)辱功能貼的復(fù)秩合性錄就是血：建立緞在滿久足基距本居前住功黑能的蝕基礎(chǔ)訴之上扇的配逃套服緩務(wù)、搜交通扎、商鳥(niǎo)業(yè)休鍬閑、晌健身澇等綜節(jié)合性胳能。如果浴我們吃把項(xiàng)管目比捧成一剃棵大勻樹(shù)生活鵲理念蘇的多促元化剝產(chǎn)生堤：建立鞠在復(fù)舟合性影的服晉務(wù)功饑能基傍礎(chǔ)之粗上的微多樣營(yíng)化的暫生活喂方式淘所產(chǎn)圣生的躺生活攏理念暑必然榴是多練元化勺的。最大碧程度劑的發(fā)千揮了拿項(xiàng)目仁的優(yōu)室勢(shì)—薦—即頓大盤工的綜到合性術(shù)：打畢造南傭京副框城區(qū)玩第一徐個(gè)真掃正屬嚇于南沒(méi)京老巨百姓猛的、傻積聚騾了多腿項(xiàng)綜岔合服切務(wù)能優(yōu)力的餡新生您活之搬城概念冶設(shè)計(jì)制的優(yōu)產(chǎn)勢(shì)：最大肆程度化的表夸現(xiàn)了條本項(xiàng)臘目所妖要傳莫達(dá)的吐思想核理念鴨——夏生機(jī)既勃勃摘，充管滿理互想、過(guò)健康崇的氛奔圍最大抄程度友的聚舅集市愈場(chǎng)的饅目光倉(cāng)——費(fèi)是一暗個(gè)具框有“意創(chuàng)新尤性”你的新折概念熟，易耳引起務(wù)社會(huì)勻各消們費(fèi)層螺面的鋼關(guān)注犯，更隔易形似成市漿場(chǎng)熱電點(diǎn)最大例程度藍(lán)的提莊供了筐炒作緞空間傻，不喊僅可視以就王房論愚房，南甚至蔥可以潑形而糊上到毒人生蜘觀、雖生活象理念紋的層侍面最大養(yǎng)程度吊的擴(kuò)癥展了險(xiǎn)項(xiàng)目錯(cuò)內(nèi)涵視，最后后會(huì)蘇形成益一個(gè)哨永久超性的之沉淀包容柄性復(fù)合皇性健康擦性創(chuàng)新阻性唯美眨性高接互受度概念捉運(yùn)用粉意向撿：Ne釣w姓to局wn全棲回生活奔觀公關(guān)遮活動(dòng)硬廣培告新聞山炒作銷售會(huì)配合有約品全棲季社區(qū)全棲革新秩伯序全棲柜樂(lè)趣援體驗(yàn)全棲柴驚喜統(tǒng)領(lǐng)36熟0°，爹全棲火居住剝成就著典范全棲沫體驗(yàn)乓，3輩60O優(yōu)越芝體驗(yàn)全棲槳概念井社區(qū)獅驚現(xiàn)炎南京解構(gòu)優(yōu)全棲饞社區(qū)選擇醫(yī)全棲輸社區(qū)別10善大理陜由解構(gòu)開(kāi)“全賤棲生凈活觀姜”--扭--者它是“大盤的時(shí)代”的產(chǎn)細(xì)物，圾是立縫體生吩活的懶延伸--病--炒它是準(zhǔn)新南錦京人固新生肌活方稿式的梢指引--仰--意它是添城市納化進(jìn)折程的袍典范--鉛--除它是常項(xiàng)目反價(jià)值遵的綜添合體玩現(xiàn)--罷--壞它是憐項(xiàng)目肺可持犯續(xù)發(fā)怕展的紛保障三、勁關(guān)果于賭推喘廣推廣昌調(diào)性燈設(shè)定—大盤比化、良國(guó)際犧化親和桑的/急海派兄風(fēng)情玻的案名擾建議前言遞：構(gòu)思神巧妙拍的樓誕盤名霜稱，連不僅撞能強(qiáng)姨烈地器吸引齒人們梢的注珍意力吉，激坑發(fā)關(guān)曠注者還的聯(lián)郊想，斧而且佳能使癥關(guān)注扇者不牽自覺(jué)爆地為隸它賦把予新肥的內(nèi)燦容，尖從而嘗引發(fā)究潛在枝用戶膠對(duì)樓躍盤的糖關(guān)注備與向溜往，山這無(wú)須疑會(huì)縱給樓粱盤銷保售帶折來(lái)好嶺的影壩響。轎隨著貢市場(chǎng)幼競(jìng)爭(zhēng)削與房炕地產(chǎn)勤開(kāi)發(fā)椅的規(guī)臺(tái)范化燙，樓促盤名沖稱已味從一費(fèi)般的煤標(biāo)識(shí)導(dǎo)符號(hào)緊演變霉成樓銷盤整央體或掉者說(shuō)子是品擊質(zhì)的脖一個(gè)邁重要就組成礦部分杠。有用躬的案宵名：很讓人券直接項(xiàng)聯(lián)想懂到我旅們預(yù)編先設(shè)可定的食功能綱；無(wú)用柿的案贈(zèng)名：唯只是猾一個(gè)流代號(hào)榜甚至問(wèn)含糊勤不清除。買房散人通壓常詢阻問(wèn)的脅第一謝個(gè)問(wèn)容題：隸在哪緩兒？城東文北，么農(nóng)場(chǎng)循山下約4認(rèn)0萬(wàn)棟平米約能自容納菌約4部00瘦0余荷戶業(yè)蜓主項(xiàng)目醉體量晶較大昆，案父名必樓須能劇夠反及映大倦盤的冒特質(zhì)酒。都、傷城、咳鎮(zhèn)、渡郡等王詞匯一、輪客戶醉群初悟探主力疊客戶尊群的環(huán)多元眾化現(xiàn)饞象1、市區(qū)銅客群虛：A、以城殘市拆錯(cuò)遷戶說(shuō)為主B、年輕蔽族群C、親情順?lè)?、部分疏投資廟人群3、部分曬中老牌年人鼻群4、及其樂(lè)他可櫻能人希群二、塔消費(fèi)厭群心雪理淺與析市區(qū)丈客群悅：A、以城悲市拆努遷戶刃——垃這部雕分人薦群家增庭收赴入較曠低，鴉手頭公資金頭數(shù)量飄不多騎，隨需著拆病遷的決進(jìn)展恐，尋歲找安赤身立困命之鍵所成顫為他浮們的水當(dāng)務(wù)昏之急稈。但勻是放即眼南第京城廚，市鼓區(qū)的砌房?jī)r(jià)弱高不野可攀菌，江霜寧、板河西缺的房陰價(jià)也哨難以拴承受捐，一客家老乳小總拆不能攪露宿例街頭壟，低袖總價(jià)扛、能掉住二乒代人彩的經(jīng)墓?jié)鷮?shí)縫用型紙住房凱成為沈他們翅的首叮選。購(gòu)房皂動(dòng)機(jī)索：自住魚、解重決基徐本需敢求對(duì)產(chǎn)宏品的梯期待散：價(jià)格險(xiǎn)能夠板承受刪、交及通出宣行要鼓便捷B、年輕蒸族群聽(tīng)——疤剛投豪入工安作時(shí)胸間不慎長(zhǎng)，煌手頭將積蓄讓不豐桶，但保是對(duì)拔自己瓣的職熄業(yè)前賤途充竹滿信想心，振想在蛛南京愧擁有論自己鏡的一拿套住燦房，騎但是蔥工作冶在市何區(qū)，謎江寧駱、江照北房攤價(jià)雖劍然勉好強(qiáng)可葉以承凝受，兔但是甜交通危瓶頸修無(wú)法筑突破胸，時(shí)安間成培本大蛋量浪斯費(fèi)。頌眼看腫年紀(jì)帆也不萍小了隆，對(duì)姻象也俯有了圖，結(jié)誼婚成條家迫腿在眉煩梢。購(gòu)房禁動(dòng)機(jī)東：自住拖、結(jié)乖婚對(duì)產(chǎn)拍品的夸期待倚：價(jià)格證能夠素承受趴、交報(bào)通要殿便捷淡、帶由來(lái)新毀的生鑰活體衫驗(yàn)C、親情擠房買由家—少—子環(huán)女在寸寧工器作，體父母滔在外姐地生困活，逼子女挽為了造方便具照看牙父母更，想刷將父偷母安淹置到演身邊侵，同獵時(shí)年狼輕人罷又要畝保持漠自己禮生活會(huì)的獨(dú)廳立性著，手徐頭資皆金也禽不會(huì)槍十分頭寬裕針，會(huì)革考慮怠到遠(yuǎn)窗一點(diǎn)敢的地太方為待父母翅購(gòu)置紅一套竿“親槳情房群”辭。購(gòu)房赴動(dòng)機(jī)傳：盡孝尼道，拳報(bào)答唉養(yǎng)育努之恩對(duì)產(chǎn)懷品的絮期待辣：居住匠要舒簽適，策配套辜完善雪，生亞活便胸捷部分梁中老巴年人鄉(xiāng)豐群：子女巧長(zhǎng)大拋了要脈結(jié)婚擺了，拳市區(qū)勿的房暫子就遲留給續(xù)他們禮了，狗老兩策口只漲要能攀有個(gè)謙住所視，就犯可安盤享晚灑年了炮。購(gòu)房次動(dòng)機(jī)漸：自住誼，好枝的留而給子懸女對(duì)產(chǎn)愈品的囑期待卻：居住庭要舒裁適，樣配套汗完善增，生遠(yuǎn)活便豈捷投資塌人群：A、了解煉南京勾房地郵產(chǎn)投扯資的須高回避報(bào)，販同時(shí)惠又看脈到樓圍市存遭在的盾不確館定性搜，想鼻選鴿擇低阿風(fēng)險(xiǎn)仆的項(xiàng)腫目進(jìn)聯(lián)行投鋤資。B、部分成中小你投機(jī)村者，舅手頭靠閑散鉤資金誰(shuí)有限科，卻罷也想毛投資賴房地爺產(chǎn)。購(gòu)房述動(dòng)機(jī)在：看好然項(xiàng)目址區(qū)位域前景武，低虎價(jià)入玩市。對(duì)產(chǎn)諷品的惕期待幫：品質(zhì)廢要高烤，價(jià)美格要散低人群待心理刷共性槳：期待住、平科和、口關(guān)愛(ài)盲、強(qiáng)狗烈的借家庭玩觀我們支的案嫌名必壺須具殺備以扇上的數(shù)全部仁或部量分內(nèi)匆涵在以管上兩利個(gè)基傭本點(diǎn)虜?shù)闹嘎妒局?，交我們糖尋找怎了以等下意巷向案兼名：上城叮蘭奶橋國(guó)宮際衛(wèi)城·海上烘花柔酈城翼國(guó)際君悅·凱旋膠左岸般公社知本剩時(shí)代綱天呈街·衛(wèi)城廣告壇創(chuàng)意旱及推狡廣1、胖推廣踩主線本項(xiàng)似目的計(jì)推廣絨主題畢可以漆圍繞傍以下笨幾個(gè)店方面籍開(kāi)展田?！こ髮傩途皶杂^人焰文社錯(cuò)區(qū)·全新贊入市子的親務(wù)和大辰盤·戶型身面積利合理暴、有取特色廚的的脆差異葬化大羊盤·物有棋所值傅的產(chǎn)便品、飯值得爹投資版的物綿業(yè)這樣恥的推忍廣主秒題直屢接、黎生動(dòng)控，可同以體服現(xiàn)本調(diào)項(xiàng)目瘦在性鏡能價(jià)芒格比當(dāng)、居沈住檔驗(yàn)次、隔居住休環(huán)境肉、物鋸超所牌值的鉤特點(diǎn)芬和優(yōu)罷勢(shì)，上用簡(jiǎn)銷潔、騎感性駱的語(yǔ)題言打波動(dòng)客被戶的西心，皂畫面海清新盈簡(jiǎn)潔爹。2、影畫面登創(chuàng)意2、桃畫面靈創(chuàng)意3、己媒體裝策略四條錘線路傳，全捐方位煩包裝--養(yǎng)--膊--凡報(bào)紙棉硬廣頭告+御軟文--麥--晃--DM、SP、PR--見(jiàn)--肯--戶外掃、PO呈P--壩--羞--廣播活動(dòng)爐指引除了沙傳統(tǒng)繁的廣乖告手影段與燭媒體唯傳播汁以外廁，組筆織各將種活利動(dòng)也辯是營(yíng)北銷的約重要睬手段影之一倘。一貸方面?zhèn)蚩梢匀「与s準(zhǔn)確辜的讓停目標(biāo)織客戶林得到善相關(guān)響信息墓；另分一方賣面也須可以比盡量昂減少撥廣告戚宣傳憐中的蔑浪費(fèi)撿，降望低營(yíng)露銷成盈本，寫開(kāi)源祥節(jié)流芒，使歲項(xiàng)目釘利益插最大煉化。2、律具許體建碧議（1凱）組喪織現(xiàn)襪場(chǎng)看紛房玩待樣以板間儀完成溉之后怎，組欄織部私分媒償體記品者到易現(xiàn)場(chǎng)草參觀水，給膀予當(dāng)便日定辜房的宏客戶制以一聰定優(yōu)壁惠。（2憐）流國(guó)動(dòng)展繩示劍到一溉些目麻標(biāo)客球戶相驗(yàn)對(duì)集瓣中的政企業(yè)叔單位賠做項(xiàng)集目展晴示活延動(dòng)。（3焦）產(chǎn)麻品發(fā)娛布會(huì)孟在卷積累都了一酬定數(shù)偵量的追購(gòu)房饅客戶分后，亞適時(shí)拴舉辦騰客戶紙聯(lián)誼北會(huì)，鍵并可抄進(jìn)行棋抽獎(jiǎng)供等活嬌動(dòng)。（4偏）房稍地產(chǎn)滑展銷淘會(huì)孕展會(huì)僑具有組目標(biāo)蓮客戶產(chǎn)群集勺中、廈成功樸率高搬的特略點(diǎn)，稼建議圣本項(xiàng)服目參咳加市會(huì)內(nèi)房族展會(huì)葬，現(xiàn)映場(chǎng)設(shè)質(zhì)看房汁班車羞。四、端關(guān)于炕產(chǎn)品哲改進(jìn)隨建議--丑--位--怖人文糠平臺(tái)痰的搭告建正如束建筑枝大師南梁思民成所殲說(shuō)的始：“一張失畫、弊一座岔雕像樹(shù)、一玩出戲奧、一萍部電寨影，惜都是片可以驕任人幻玉選擇害的。釀可以貪把一直張畫潛掛起鮮來(lái)、禿也可宇以收需起來(lái)豈但是避，一疲座建弓筑物秘一旦瘡建造辭起來(lái)冒，它珍就要京幾十御年、艱幾百悼年地男站在洞那里富。它葛的體對(duì)積非牢常龐荒大，塞不由穩(wěn)分說(shuō)內(nèi)地就竹形成坡了當(dāng)愿地居日民生點(diǎn)活環(huán)向境的灘一那數(shù)分，揉強(qiáng)迫紛人去統(tǒng)使用歉它、熔去看脂它，墊好看票也得張看，銹不好背看也武得看”。因此冷住宅尊應(yīng)當(dāng)連比其銜它藝次術(shù)更懷要追壤求藝岸術(shù)的府美和攤文化域的品渡位，罵否則遵，就漢只能練成為平強(qiáng)迫績(jī)?nèi)诵绖?shì)賞的萄、遺烈憾的聞藝術(shù)篇，甚癢至是柳文化懂垃圾由。一、病項(xiàng)目冤文化幸形態(tài)司的構(gòu)彩建l、人文夠傳統(tǒng)遵循最傳統(tǒng)蔬文化材脈絡(luò)薪，體絲式現(xiàn)項(xiàng)掌目的銅人文胡特征樸，與宜項(xiàng)目評(píng)前期畜做明構(gòu)顯區(qū)清分。請(qǐng)通過(guò)限建筑嚴(yán)單體俯的組囑合排檢列、雖建筑沿命名遼、中怕心庭撕院，栗小組蓋團(tuán)形河成的域小院扒落最斤終組縱成一跨個(gè)完陳整的忽大院聰落等促具有史傳統(tǒng)佛人文郵氣息遞和中薄式人歇文宅慚院的喜建筑徐思想洋體現(xiàn)宜在建帳筑風(fēng)舊格中吵，使足居住誤者重勉返充臘滿家服園式愉溫情牌的居支住環(huán)炸境，體現(xiàn)吵親和仗樓盤倦的特親有氛虛圍。2、磚生態(tài)安環(huán)境切的重捉設(shè)重新重確定拐人與殲自然蠟的關(guān)省系，恢用生崇態(tài)的姜概念祥來(lái)規(guī)窮劃社修區(qū)。綠化姻和環(huán)匙境生離態(tài)化透幾乎劣是現(xiàn)朱代都夕市生夾活的汗一種圣渴求松。項(xiàng)鞭目依澇山而拍建，倉(cāng)無(wú)論頁(yè)從大卵的社蹤蝶區(qū)周姨邊綠蝕化環(huán)黎境的伐可行床性還群是從利小區(qū)聽(tīng)內(nèi)部