中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程二

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程1回首改革開(kāi)放30年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開(kāi)放史。2中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式31980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。4當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開(kāi)始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新5成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地6香港模式在過(guò)去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。7近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供應(yīng)。8香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬(wàn)科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過(guò)閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容9

發(fā)展模式的根源：土地10中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式111.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)流程12建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五13中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式14房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全生命周期（項(xiàng)目論證、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。15中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)1619781991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段17新中國(guó)賴土地拍甘賣“第鍬一槌”封。198蒸8年4月18創(chuàng)下園三天沿一層丑樓的大“深私圳速服度”勿的深承圳國(guó)針貿(mào)大價(jià)廈最早修一批溜被改尺革開(kāi)罪放之件風(fēng)洗濕禮的禾城市南國(guó)土馬壤：八十修年代廁中期滔的廣州、深圳等19197腎919殼80198濃6198癥819放58199孝1真正蘇意義個(gè)上走壟上了劍市場(chǎng)榮化的正發(fā)展舒之路供求犧關(guān)系迷不合綢理虛假貪繁榮可以說(shuō)虜，海南爐房地產(chǎn)劣泡沫破漏裂之后庫(kù)，中國(guó)黨的房地才產(chǎn)才在貪陣痛中康。198勸9年以“海汪南”房泄地產(chǎn)泡開(kāi)沫破裂敵為標(biāo)志決的中國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)描嚴(yán)冬如周期而至亡。20”海南“未地產(chǎn)泡鎖沫王石、糠潘石屹藝、馮侖畜。。。21探索務(wù)階段租：炒缺作與勝調(diào)整19淋7819險(xiǎn)9119老99200生7201固0第二階擇段：22房地福產(chǎn)快礦速發(fā)應(yīng)展階經(jīng)段197染819慕91199濃920炮07201細(xì)0第三答階段：23溫州炒悼房團(tuán)從200固0年開(kāi)始話溫州人骨開(kāi)始在注上海、爬杭州、坡蘇州、紹廈門、姐北京、囑寧波、扁金華等款地置業(yè)兵?！皽厍芍莸姆拷涞禺a(chǎn)開(kāi)她發(fā)規(guī)模盼相當(dāng)于爆江西一色個(gè)省的齊總量，遙而溫州步市區(qū)的傻人口不候過(guò)10法0萬(wàn)多一殼點(diǎn)?！毕诔赐该吮镜貥窃u(píng)市后，停溫州人難開(kāi)始大瘋規(guī)模向低外擴(kuò)張物，這就今有了“縱溫州購(gòu)寧房團(tuán)”碑?；疖嚦丛蟹繄F(tuán)飛機(jī)驅(qū)炒房駛團(tuán)24200媽3年，塑地王韻現(xiàn)象阿出現(xiàn)2520澇06年4月27日深圳市譜民鄒濤貼發(fā)起“疲不買房的”運(yùn)動(dòng)2620項(xiàng)06年12月中國(guó)金響融業(yè)全悅面開(kāi)放外資、槽熱錢涌亮入27200門6年，左房地放產(chǎn)行臺(tái)業(yè)“陡多事繁之秋破”，援密集您的調(diào)埋控政瓦策難六以撼曬動(dòng)房害價(jià)高偏攀2820稼07年，餅地王飄頻現(xiàn)遠(yuǎn)面粉島比面戶包貴2920賄07年房伴地產(chǎn)桿市場(chǎng)市熱潮識(shí)推動(dòng)窗土地弱市場(chǎng)留的火反爆，扔珠三無(wú)角區(qū)歸域土簡(jiǎn)地價(jià)老格上顏漲迅炕猛，枕頻頻纖出現(xiàn)污地價(jià)瓣標(biāo)王敗和搶好地現(xiàn)鑒象，土地名價(jià)格碰在房歇地產(chǎn)促商品裕價(jià)格淡中的忽結(jié)構(gòu)粥比重地越來(lái)續(xù)越大，并騙呈現(xiàn)淋加速滲提升密趨勢(shì)標(biāo)。但到年末，受到塑國(guó)家政善策和樓應(yīng)市成交徐量萎縮糕等原因覆影響。寸土地流站標(biāo)現(xiàn)在瓜屢次上冤演。3020蠶07年4月20日碧桂園丘在港上貫市締造足了中拜國(guó)內(nèi)電地房蹦地產(chǎn)宣企業(yè)督在港盤最大關(guān)籌資站額25歲的駕楊惠帳妍因內(nèi)此躍挺升為窗內(nèi)地泛女首虧富31200模7年粘上文海湯椒臣幫天價(jià)11萬(wàn)/平米20柔07年羅北京商辮品房預(yù)買售均價(jià)求首次突刊破萬(wàn)元盾，達(dá)124宣36.砌2元/平米32房地浩產(chǎn)行緞業(yè)全殖面調(diào)僑整階奸段19仙78199翻1199殊920煉0720侵10第四副階段：33200販8年1月宣房市擱轉(zhuǎn)淡中天盤置業(yè)楊、長(zhǎng)且河地摘產(chǎn)、枝創(chuàng)輝綱租售鋤等一暴批房遭地產(chǎn)搜中介綱倒閉34200哨8年3月慕因認(rèn)購(gòu)圾不足沃恒大疊地產(chǎn)被晝迫放棄頁(yè)在港IP霉O計(jì)劃抱是物中國(guó)房綠地產(chǎn)業(yè)龍面臨命己運(yùn)轉(zhuǎn)折弱的具標(biāo)它志性事墨件352009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

200遵9年6月27日6時(shí)左右萬(wàn)，上海閔行區(qū)善蓮花南網(wǎng)路羅陽(yáng)光路口一秤幢13層在建蠢商品樓垮發(fā)生倒良塌事故蒙，造成圓一名工竄人死亡362009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一嚴(yán)個(gè)樓受歪歪呀指的窯是200局9年7月中銳旬的遼一場(chǎng)撓大雨努后，秩四川遞成都掏“校澆園春姜天”犯小區(qū)具原來(lái)咸距離視就很惕近的諒兩棟蝴樓房怒居然乎微微閘傾斜燈，靠鐵在了愿一起父，人因們形蜻象的裙稱它滿為“擺樓歪石歪”蚊，最殖令樓雷內(nèi)居荒民郁訂悶的挑莫過(guò)懇于鑒煉定機(jī)盯構(gòu)出控具的僚一紙這報(bào)告悲，“燈此樓什安全磁”。3720災(zāi)09年，樓雙市“火扒”“劇憑”---蝸居38中國(guó)房領(lǐng)地產(chǎn)發(fā)愈展數(shù)據(jù)槽播報(bào)39中國(guó)預(yù)房地突產(chǎn)市鄙場(chǎng)仿從通安居硬時(shí)代凍到投卵機(jī)時(shí)筍代40投資鎮(zhèn)：開(kāi)耳發(fā)投質(zhì)資增燈速逐衛(wèi)月回雁升象但仍密低于腿近年擾來(lái)平沸均水寄平41供應(yīng)：09年施晌工和已新開(kāi)瞎工面款積低襯位增添長(zhǎng)鉆市催場(chǎng)略頃顯供仰給不賣足42需求父：銷差售面