投資測算成本及總結(jié)

2019年3月投資錯漏缺專項分析及總結(jié)目錄投資錯漏缺分析1投資錯漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點與方向3分析說明?樣本：11個項目?數(shù)據(jù)來源：投資測算、目標成本?背景：投資測算是項目定案的決策依據(jù)，是風(fēng)險前控的重要內(nèi)容，是對擬獲取項目經(jīng)營狀況預(yù)判的基礎(chǔ)導(dǎo)向。項目獲取后能否健康發(fā)展，是項目投資的出發(fā)點和落腳點。?形式：通過總結(jié)與分析以往編制目標成本的相關(guān)項目投資錯漏缺的情況，形成關(guān)注清單。通過標準管控動作降低投資測算風(fēng)險，提高資金安全和盈利能力。01投資錯漏缺分析1成本錯漏缺科目分析：工程類中主體建安影響占比56%；

費用類中財務(wù)費用影響占比70.59%2成本錯漏缺原因分析：72%因?qū)I(yè)欠缺所致3成本錯漏缺科目分析：8個項目錯漏缺比例大于5%；

占總監(jiān)控項目的73%二、成本錯漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫或數(shù)據(jù)庫不足，計算錯誤，計算基礎(chǔ)明顯錯誤、費用計算隨意前期無相對明確的計算方案，導(dǎo)致實際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費按建筑預(yù)估拿地對地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算投資階段對項目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過對比分析發(fā)現(xiàn)，造成成本錯漏缺的主要以下幾點原因，其中：2018年啟動的項目多為2015/2016年獲取的老地塊，由于前期缺乏完整的數(shù)據(jù)庫與測算模型；原因說明前期各項機制尚未完善，缺乏對市場競品產(chǎn)品及去化情況、客戶群、優(yōu)劣勢、地塊內(nèi)外四至等風(fēng)險因素深入研究與分析，建造標準不明確三、成本錯漏缺科目分析結(jié)論：投資錯漏缺金額中建造成本占比最高（81%）結(jié)論：費用類成本缺漏中，財務(wù)費用占比70.59%總成本建造成本三費結(jié)論：主體建安占建造成本錯漏缺的56%監(jiān)控：3個項目錯漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計監(jiān)控項目的27%；8個項目錯漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項目的73%。序號項目名稱目標成本目標總成本

（萬元）投資錯漏缺（萬元）占比（%）按類別合計按類別合計土地成本建造成本三費土地成本建造成本三費1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標：投資錯漏缺金額比例大于5%四、成本錯漏缺項目分析02投資錯漏缺關(guān)注清單12專項成本類3土地成本類4其他類規(guī)劃指標類投資錯漏缺關(guān)注清單020103規(guī)劃條件“四”要素、產(chǎn)品配置、公配配置、車位配比、地上車位停車占比、停車效率、可售面積、售價等規(guī)劃指標類原有設(shè)施遷移、升級改造、建造標準、周邊環(huán)境影響（環(huán)評與日照影響）、回遷物業(yè)、財務(wù)專項，規(guī)劃后期改造成本專項成本類土地協(xié)議相關(guān)風(fēng)險土地成本類04盡職調(diào)查（股權(quán)收購類項目）、增值稅稅率、成果復(fù)核其他類一、規(guī)劃指標類—規(guī)劃條件“四”要素2014201520162017投資測算時，需與營銷、設(shè)計等部門做好充分的溝通與聯(lián)動，在產(chǎn)品強排方案時結(jié)合產(chǎn)品類型、售價與開發(fā)成本，以達到最優(yōu)容積率的要求。通常情況，容積率未做足時需做專項說明。投資測算時，規(guī)劃指標中建筑密度嚴禁按照經(jīng)驗值填寫，需要根據(jù)項目設(shè)計條件進行填寫。（比如：規(guī)劃設(shè)計條件告知書）；園建工程的工程量需根據(jù)建筑密度、綠地率等進行閉合計算。投資測算，需重點關(guān)注建筑限高，建筑限高會影響產(chǎn)品方案類型的選擇，建筑物高度不同，結(jié)構(gòu)、電梯、消防和抗震等成本也不同規(guī)劃指標中綠地率嚴禁按照經(jīng)驗值填寫，需要根據(jù)項目設(shè)計條件進行填寫。（比如：規(guī)劃設(shè)計條件告知書）綠化工程的工程量需根據(jù)綠地率進行算。容積率建筑密度建筑限高綠地率一、規(guī)劃指標類—產(chǎn)品配置不合理風(fēng)險項：投資強排方案均為高售價、高利潤產(chǎn)品，實際方案規(guī)劃階段無法落地，又調(diào)整為其他低售價產(chǎn)品。建議：公司整體的大宗資產(chǎn)去化相對較慢，易形成沉淀。投資測算時，需聯(lián)動營銷、設(shè)計等部門充分調(diào)研。在產(chǎn)品配置時，商業(yè)配比不宜過多（但應(yīng)滿足規(guī)劃條件），商業(yè)配比需結(jié)合項目的區(qū)位、區(qū)位間競品的商業(yè)去化情況、售價等各方面綜合考慮。

【公司參考建議值為商業(yè)貨值占項目總貨值5%】產(chǎn)品規(guī)劃指標銷售單價（元/m2）總價（萬元）計容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計216198284798211660.02/251685.72方案調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃指標銷售單價（元/m2）銷售總價（萬元）計容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業(yè)街10000990024750底商不變合計216198211660

/242775.7投資測算階段實際規(guī)劃階段增加6000m2減少6000m2貨值減少8910萬?某案例項目數(shù)據(jù)商業(yè)貨值占總貨值比為29%商業(yè)貨值占總貨值比為24%，仍存在較大風(fēng)險監(jiān)控：在投資拿地階段，3個項目未按規(guī)劃要求配置幼兒園，占總統(tǒng)計監(jiān)控項目的27.27%。風(fēng)險項：投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場）等公配預(yù)估不足。

在實際方案規(guī)劃設(shè)計階段時，按實配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。

建議：在項目做投資拿地測算時，應(yīng)嚴格按規(guī)劃設(shè)計相關(guān)制度文件規(guī)定配置公配，在規(guī)劃設(shè)計時重點關(guān)注應(yīng)配置的物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場）等公配的配建規(guī)模，杜絕缺漏項或者配建不足。一、規(guī)劃指標類—公配預(yù)估不足項目名稱投資測算目標成本階段貨值影響（萬元）可售比增加成本金額（萬元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減少、可售比下降和成本增加利潤率不同程度上受到了極大的影響！備注：貨值影響=因公配不足導(dǎo)致減少的可售面積*主力產(chǎn)品售價；

增加成本金額為主體建安成本

上述可售比數(shù)據(jù)列僅為公配不足對可售比的影響?某案例項目數(shù)據(jù)風(fēng)險項：投資測算時，車位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)管理規(guī)定進行車位配比計算，導(dǎo)致車位配比不足，且人防工程未按實際規(guī)劃要求預(yù)估面積。

在實際方案規(guī)劃設(shè)計時，按實計算配置后，地下室面積增加，成本增加。建議：投資測算時，充分調(diào)研當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計政策的規(guī)定，以及土地出讓時的規(guī)劃設(shè)計條件告知書進行車位配比計算（比如：A市車位配比一般住宅按地上每

100m2計容物業(yè)建筑面積≥1.0個，商業(yè)按每100m2計容建筑面積≥0.5個），嚴禁少配與超配。人防工程應(yīng)嚴格按實際規(guī)劃要求預(yù)估面積?？蓞⒖肌度嗣裾P(guān)于規(guī)范我市新建民用建筑修建防空地下室建設(shè)和易地建設(shè)費收費管理的通知》的要求進行計算。一、規(guī)劃指標類—車位配比不足?某案例項目數(shù)據(jù)分項投資測算目標成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)面積A車位個數(shù)面積B車位個數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計////33228/9118備注：影響金額=（目標成本地下室面積-投資測算地下室面積）*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面積增加33228m2，預(yù)估增加成本9118萬元一、規(guī)劃指標類—可售面積預(yù)估過高監(jiān)控：在投資拿地階段，7個項目直接采用可售面積=計容面積，占總統(tǒng)計監(jiān)控項目的63.64%。風(fēng)險項：項目實際開發(fā)過程中，存在發(fā)生預(yù)（實）測繪、架空層等影響導(dǎo)致可售面積相對計容面積減少的風(fēng)險，導(dǎo)致項目整體貨值減少。建議：在投資測算時，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)（實）測繪、架空層的影響導(dǎo)致可售面積相對計容面積減少的風(fēng)險，根據(jù)區(qū)域以外經(jīng)驗，地上業(yè)態(tài)的可售面積按照相應(yīng)業(yè)態(tài)計容面積*99%考慮進行測算。產(chǎn)品規(guī)劃指標銷售單價（元/m2）總價（萬元）計容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000合計216198284798213798

254228方案規(guī)劃綜合考慮風(fēng)險后投資測算階段方案規(guī)劃階段貨值減少2542萬?某案例項目數(shù)據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃指標銷售單價（元/m2）總價（萬元）計容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計211660.02

251685.72可售面積按計容面積的99%考慮風(fēng)險后風(fēng)險項：投資測算時，地上車位占比考慮過于激進，高于地方規(guī)定。實際規(guī)劃設(shè)計時，在項目容積率不變的情況下，地上車位占比減少，直接導(dǎo)致地下室建設(shè)面積增加，成本增加。（目前市場地下室車位的售價相對成本來說，大部分是虧本銷售）。建議：目前市場地下室車位的售價相對成本來說，大部分是虧本銷售，而且去化較慢。在投資測算時，充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐厣贤＼囄坏恼急纫?guī)定，在滿足項目規(guī)劃車位配比的情況下，考慮地上車位占比時按地方規(guī)定上限，盡量減少地下室車位占比。市地上車位占比上限一般為10%，如果后期存在突破空間，在目標成本目標成本階段做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標類—地上車位配比預(yù)估過高產(chǎn)品投資測算目標成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)建筑面積車位數(shù)量A占比建筑面積車位數(shù)量B占比地上車位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車位66000200074%70455213579%1356%1136人防車位1080030011%1080030011%00%/合計768002706100%812552706100%00

?某案例項目數(shù)據(jù)備注：影響金額=（目標成本地下室面積-投資測算地下室面積）*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫：非人防按2551元/m2地上車位占比由15%調(diào)整為10%后，地下室面積增加4455m2,預(yù)估影響成本1136萬元風(fēng)險項：投資階段停車效率考慮過于樂觀，項目存在先天條件限制，導(dǎo)致實際投資測算限額設(shè)計標準無法落地，如地塊形狀、人防設(shè)計規(guī)范要求、設(shè)備用房面積大、建筑退線等導(dǎo)致停車效率無法實現(xiàn)，停車效率相對降低，地下室面積增大，導(dǎo)致成本增加。建議：投資測算時，需充分與設(shè)計管理部門溝通，在參考集團限額停車效率的基礎(chǔ)上，非人防地下室為33m2/個，人防地下室為36m2/個。根據(jù)地塊形狀、人防設(shè)計規(guī)范要求、設(shè)備用房面積預(yù)布置情況、建筑退線等因素綜合考慮停車效率，適當(dāng)考慮風(fēng)險（建議2~3m2/個）。如后期強排方案可優(yōu)化，過程中適時做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標類—停車效率考慮過于樂觀項目名稱投資測算停車效率A目標成本停車效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標成本車位個數(shù)影響金額（萬元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車庫形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負一層半地下室不滿足人防設(shè)計要求，局部設(shè)置負二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車庫形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注：影響金額=（目標成本停車效率-投資測算停車效率）*目標成本的車位個數(shù)*地下室主體建安成本

地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2?某案例項目數(shù)據(jù)風(fēng)險項：多種敏感性因素共同作用下，多個項目可售比出現(xiàn)了不同程度的下降，成本增加、貨值減少。一、規(guī)劃指標類—可售比下降公配配置不足可售面積預(yù)估過高地上車位配比預(yù)估過高車位配比不足停車效率考慮過于樂觀可售比直線下降監(jiān)控：在投資拿地階段，9個項目可售比出現(xiàn)不同程度的下降，占總統(tǒng)計監(jiān)控項目的81.82%。項目投資測算目標成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車效率考慮過于樂觀+可售面積預(yù)估過高B75.34%72.23%-3.11%停車效率考慮過于樂觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購項目，車位不滿足規(guī)劃驗收要求，投資測算未考慮此項E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過高F80.70%77.59%-3.11%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車效率考慮過于樂觀H78.76%75.27%-3.49%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車位配比不足+公配預(yù)估不足?某案例項目數(shù)據(jù)建議：建立規(guī)劃指標承責(zé)機制，重視可售面積管理，對于政府文件明確規(guī)定的規(guī)劃指標，人為原因造成漏記、少記公配或地下室面積，或樂觀預(yù)估地上車位占比等情況，建立承責(zé)機制。項目獲取時需對及時識別各類風(fēng)險，避免投資決策失誤。風(fēng)險項：在目前市場下行、政府限價的情況下，需結(jié)合市場競品、項目自身競爭力與產(chǎn)品力，合理預(yù)估售價。在投測時一旦預(yù)期售價預(yù)估過高，則容易形成虛假的經(jīng)營指標，導(dǎo)致投資決策失誤，無法真正實現(xiàn)科學(xué)合理地拿地。一、規(guī)劃指標類—售價預(yù)估過高及車位去化過于樂觀?某案例項目數(shù)據(jù)產(chǎn)品投資測算目標成本差額面積/個數(shù)售價貨值（萬元）面積售價貨值（萬元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資拿地時，周邊市場火爆；方案測算時經(jīng)綜合考慮，方案調(diào)整且受政策影響，項目貨值直降7個億建議：建立售價承責(zé)機制，建議遵循市場規(guī)律，拿地階段定價應(yīng)承責(zé)任。備注：項目獲取時需對非人防車位考慮100%去化，方案規(guī)劃時僅考慮50%去化。風(fēng)險項：因項目獲取時調(diào)研不足，導(dǎo)致項目自身定位不清、各類專項方案不明，導(dǎo)致在投資測算中超配或者少配，影響項目科學(xué)合理地拿地建議：需組織投資、營銷、項目、設(shè)計、開發(fā)、成本等部門現(xiàn)場踏勘，充分溝通后，編制出項目投資測算建造標準配置表。由各部門確認后，根據(jù)項目投資測算建造標準配置表的相關(guān)信息來進行投資測算，準確測算建造成本。二、專項成本類—建造標準的確定包括是否選用新體系、各類產(chǎn)品敏感性成本與專項方案、，最后需經(jīng)辦人與部門負責(zé)人簽字確認風(fēng)險項：在項目獲取投資測算時，沒有詳盡調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r格水平。如按照正常成本水平測算，會導(dǎo)致成本偏低。。建議：調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r格水平。如：建材、土方、大市政等。

建材方面主要關(guān)注預(yù)拌砼及砂漿，充分了解當(dāng)?shù)貎r，測算時充分考慮比正常市場價增加的成本；

土方、大市政等根據(jù)調(diào)研的當(dāng)?shù)貕艛鄡r格進行合理預(yù)估。。二、專項成本類—地方市場壟斷建議：調(diào)研地塊周嶄邊的基元礎(chǔ)配套衛(wèi)情況及勇仔細研叉讀土地招出讓合殼同等資雪料（收槍購類項絲式目）分析是否頸有需唐自行變配建烘、捐畜建道搶路等基妙礎(chǔ)設(shè)憐施的礙條款，或政桌府規(guī)盼劃路移是否影響我紹司開盤，投資測算時需預(yù)留該筆成本。原有基倆礎(chǔ)設(shè)施卻遷改配建、踩捐建道箱路等基礎(chǔ)設(shè)姿施紅線頁外景裹觀升班級二、已專項除成本施類—原有設(shè)凳施遷移迷、升級勞改造風(fēng)險項：在項慣目獲取誼時，未對地褲塊內(nèi)外鄰乎近原有設(shè)陪施是否渾需要遷讓移、升攀級改造等進鉗行排查，在投驅(qū)資測算披預(yù)留相薯關(guān)的建設(shè)成本教，導(dǎo)致成本漏腥項。備注：可吹結(jié)合項目投資測靠算建造頃標準配求置表，在此靠基礎(chǔ)上慣進行進跨一步的繼深化與警調(diào)研，惱以便指賭導(dǎo)科學(xué)治合理地拿地奸。高壓肝線、邀輸油錄管等市政設(shè)筆施遷移建議堡：充分調(diào)研地塊芳內(nèi)是憶否存是在原有冤村道等樓基礎(chǔ)誓設(shè)施撇進行鍬勾選住排查。若存在甲需要憐進行智道路際遷改悲建設(shè)堂，需這合理句預(yù)測防相關(guān)鄭成本燒。建議處：充分調(diào)研項騾目現(xiàn)場，預(yù)違判是獨否存默在高勻壓線兩遷移倆、輸強油管圈道遷苗移、沙市政禁管道難遷移蓋等市遷政設(shè)映施遷移若存在上述情況，需合理丑預(yù)測相艱關(guān)成本揉。建議歪：充分調(diào)研誓項目經(jīng)現(xiàn)場，預(yù)判紅線外需屠景觀獎是否型需升吵級改皇造如需則眉可通過失圈圖的統(tǒng)形式確吩定景觀確升級改攜造的面裁積，并蕩合理預(yù)最估風(fēng)險向系數(shù)，臥確定其疊敏感性廊，選取眨相對應(yīng)駱的套餐姑標準。關(guān)注酒點：在壯村企合作勉項目中辰，如果警合作協(xié)叼議里注布明部分廢開發(fā)物毒業(yè)，投芝資測算息時，這萬部分開發(fā)挑物業(yè)顏的建份設(shè)成值本需計哲算，蹲并攤宏入到叛其他傘可售務(wù)產(chǎn)品毒中。二、專銹項成本鐮類—回遷物么業(yè)回遷物業(yè)建設(shè)成本回遷物業(yè)稅費關(guān)注點：股權(quán)收購垮后開賞發(fā)物訊業(yè)回遷萌一定比例驗的物胖業(yè)給村民灣，開發(fā)旋公司轉(zhuǎn)和讓物業(yè)輪給村民寫確權(quán)時踏，期間聞會產(chǎn)益生契瞇稅、楚增值畜稅及悄附加乓稅、跑土地照增值贏稅、片所得爸稅（殃稅費巖的計念算基曾數(shù)可鹿能按靜照物亦業(yè)成反本價俘或者牌評估懇價、呼或者幅本項岡目銷怪售價幸確定咐，具見體根振據(jù)當(dāng)濟地稅災(zāi)法規(guī)臥定）折。?說明：太僅針對股權(quán)收乞購類項目風(fēng)險項：在秧項目熟獲取歡階段達，方漲案強役排規(guī)掏劃時門未關(guān)積注項惜目對檔周邊臺的環(huán)目境的稠影響皂，未及時特識別風(fēng)狗險。在投資艦測算中喪未預(yù)留工相關(guān)成遍本，造封成投測成遠本失準，影響謝經(jīng)營護決策。二、原專項飽成本聾類—周邊享環(huán)境停的影襲響周邊樓房的日照影響環(huán)境評價影響政策垃規(guī)定：根據(jù)直國家臺規(guī)范宇，應(yīng)睬滿足惹受遮賣擋建筑的居室在鹿大寒日槐的有效帖日照不廣低于2小時，居室久是指臥停室、起難居室；敬老院筑、老人毯公寓等幼特定的伶為老年盜人服務(wù)組的設(shè)施鬼，其居住空虜間不應(yīng)低漲于冬設(shè)至日2小時脈的日臣照標頁準；托兒篇所、幼兒倚園的生浮活用房鄙應(yīng)不低沃于冬至洗日3小時旅的日首照標梅準。嫌中小拉學(xué)教盤學(xué)樓挖的教馳學(xué)用童房應(yīng)濁不低知于冬絨至日2小時諸；醫(yī)院病怪房樓的珍病房部部分應(yīng)滿煙足冬至連日不低宴于2小時的環(huán)日照標染準。滿錄足以上瘋?cè)照找睬髸r即槽視為日嘆照不受僚影響。需關(guān)注密地塊誤周邊唯是否血有緊挨著么紅線邊全的建筑物。若有，在泛規(guī)劃階起段需考版慮單體建誼筑對周期邊樓房祥的日照影響抹。超罪出國放際規(guī)芹范時晉，需別及時拾評估廚周邊疲受影貍響居合民協(xié)毛商賠袖償成踩本，素或者被規(guī)劃壞強排究調(diào)整。若需和蛾解賠呼償，腫投資拆測算問需計第入成若本。環(huán)評主樓要涉及到：隔音、污水景處理、博空氣污照染，需分別對應(yīng)襲增加汁隔音姨成本嘴（樓川面隔使音措羨施、卸鋁窗恐隔音羅措施量等）想、環(huán)效保工瞇程（柏污水脆處理希）、底環(huán)境牢批復(fù)脅報告費用（其他站通過感環(huán)評匹批復(fù)訓(xùn)措施）做好周邊環(huán)揮境影響李調(diào)研，研根據(jù)調(diào)蔥研結(jié)果，在相以對應(yīng)臣科目打中預(yù)估飽相關(guān)成本。建議：投資測據(jù)算時，臭同設(shè)計飽部門確漏認別墅吩產(chǎn)品、你洋房產(chǎn)命品的面積贈而送比例個及架空模層面積，合理狐預(yù)估旬該部修分成僵本。將此部突分面爽積結(jié)喜合相四應(yīng)單虧價進怠行折亡算，喂增加失到單價中，并且保朵持原規(guī)劃各指標腥的建筑悲面積不變。風(fēng)險嘆項：在投間資方案壩產(chǎn)品強宏排時，顧別墅產(chǎn)品勉業(yè)態(tài)傷規(guī)劃絡(luò)時均思會考晃慮面積土贈送，待項飯目規(guī)劃范驗收后鄉(xiāng)豐再進行煌二次改銷造，改紗造內(nèi)容瞎包含但屈不限地捐下室房稈間改造、磨加建樓旋板、陽臺籌封窗、蘇室內(nèi)裝修等。投資攝測算時麥按照建筑面今積=計容面后積計算介建筑成口本，未刃考慮面積贈棋送所增叢加建斷筑成本魔。二、專焦項成本勞類—規(guī)劃后期改宰造增加成本面積贈送加建樓板地下室方面改造陽臺封窗股權(quán)比例：必輔須以項目助公司為主孕體單蹲位核尺實土暴地價模款是飯否遺媽漏總收善購（虧出讓墻）價組成：包賤含協(xié)議野中約嘆定的明示、誰暗示部分需分買攤費用：協(xié)議中哪些蹈費用需蘭要分攤洋、附加條倡件有哪毫些；厲是否伙包含其他代菊建（費掀用由怖誰承霜擔(dān)）頃，已抹建完為成項崇目中流接盤泥過來貨后是列否要絮對先填期建愿完的械部分雪成本逐進行循分攤交易獵稅費：股明權(quán)交易或簽股權(quán)變它更所發(fā)涉生的稅球費，關(guān)績注承擔(dān)費梳用主體；了解付款方份式條款中奔隱含的壟費用條歸款。土地稅票：關(guān)注有票、焰無票；關(guān)注計稅迎方式壁和土里地稅勸票是否星匹配調(diào)容、嗓補年限：關(guān)絞注國土證泛期限、關(guān)注霸協(xié)議中芝或補充貫協(xié)議中鎖是否存呢在調(diào)容條款。010203040506土地附餃屬物拆遷：關(guān)躬注拆遷短賠償條款07三、土礎(chǔ)地成本桑類—關(guān)注土分地協(xié)議說明：需根與據(jù)項目獲處取的方光式，結(jié)合匹下述相劫關(guān)要點滅進行全面蛛分析忙與梳燦理，提前殊進行風(fēng)險宮管理顏