房地產(chǎn)策劃案例：銘鉆星座

項(xiàng)目策劃建議書(shū)銘鉆星座DiamondConstellation2003年5月2敬呈南寧市萬(wàn)町房地產(chǎn)有限責(zé)任公司承蒙貴公司厚愛(ài)，給我們一次參與銘鉆星座（暫名）銷(xiāo)售推廣工作的機(jī)會(huì)。以下為我公司所擬的關(guān)于該項(xiàng)目的策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，希望聆聽(tīng)到你們寶貴的意見(jiàn)，共同努力將銘鉆星座的銷(xiāo)售推廣工作做好，做成功！謝謝！總經(jīng)理：2003年5月3目錄一、目標(biāo)市場(chǎng)在哪里？二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪里？三、我們的價(jià)格在哪里？四、什么是跳出來(lái)的第一塊基石？五、為什么一定要跳出來(lái)？六、我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？七、我們的劣勢(shì)在哪里？八、跳出來(lái)有何硬件支持？九、跳出來(lái)的市場(chǎng)突破點(diǎn)在哪？十、位置優(yōu)勢(shì)如何跳出來(lái)？十一、現(xiàn)場(chǎng)感染力如何跳出來(lái)？十二、現(xiàn)場(chǎng)感染力如何營(yíng)造？十三、整合攻擊如何跳出來(lái)？十四、推廣方式如何跳出來(lái)？十五、核心概念如何跳出來(lái)？十六、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)如何跳出來(lái)？十七、開(kāi)盤(pán)熱點(diǎn)如何建立？十八、第一攻擊波如何打擊？十九、第二攻擊波如何打擊？二十、第三攻擊波如何打擊？二十一、開(kāi)盤(pán)攻擊執(zhí)行計(jì)劃二十二、開(kāi)盤(pán)攻擊報(bào)紙廣告創(chuàng)意計(jì)劃二十三、正式開(kāi)盤(pán)的前提二十四、Openday開(kāi)盤(pán)嘉年華二十五、銘鉆星座VIP計(jì)劃附錄一、營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)用預(yù)算附錄二、營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù)內(nèi)容2003年5月4銘鉆星座DiamondConstellation整合市場(chǎng)攻擊策略StrategyAd.Planning[跳出來(lái)更精彩]2003年5月5一、目標(biāo)市場(chǎng)在哪里？1、本項(xiàng)目消費(fèi)驅(qū)動(dòng)特征。本項(xiàng)目為單體高層商住共用建筑，住宅戶(hù)型有A\B\C三類(lèi)，從二房二廳到四房二廳，共有12層；商業(yè)和辦公區(qū)共有4層；所處區(qū)位為瑯西的金浦路與桂春路交叉路口，交通便利，周邊社區(qū)已經(jīng)有居民入住，商業(yè)、農(nóng)貿(mào)、教育齊全，屬于半成熟區(qū)域，地理價(jià)值呈上升勢(shì)。與未來(lái)的竹溪公園一路相隔，面對(duì)快速環(huán)道旁的區(qū)政府、中級(jí)法院、會(huì)展中心和青秀山風(fēng)景區(qū)。2、市場(chǎng)細(xì)分。潛在目標(biāo)消費(fèi)群為30至50歲左右，白領(lǐng)職員或自由職業(yè)者，期望在東區(qū)發(fā)展事業(yè)的有一定實(shí)力的商人、小業(yè)主、公司經(jīng)營(yíng)者、管理者。3、市場(chǎng)需求。為了更好的生活需求或是事業(yè)投資需要，潛在消費(fèi)者要在新區(qū)即將成熟的地段尋找具有升值潛質(zhì)的商、住單元。但相對(duì)而言他們沒(méi)有太充裕的資金，還不能在旺口金地置業(yè)，在這里找到迅速升值的產(chǎn)業(yè)將給他們帶來(lái)滿(mǎn)足。4、相關(guān)數(shù)據(jù)及來(lái)源如下：2003年5月62003年5月72003年5月82003年5月9二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪里？在本項(xiàng)目的區(qū)域，目前商業(yè)氣氛相對(duì)不足，配套正在成型中。在南寧地產(chǎn)界一直沒(méi)有掀起大風(fēng)浪，升值空間相對(duì)巨大，是一塊未經(jīng)雕琢的璞玉。本區(qū)無(wú)大型項(xiàng)目，金城苑、沁景苑和佳運(yùn)公寓等中小樓盤(pán)也已進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)緩和。但是，樓盤(pán)背面200米處的“城市之光”是一個(gè)中型商住組團(tuán)，會(huì)在商場(chǎng)、住宅、辦公樓方面全方位地與“銘鉆星座”展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，屬于深度同質(zhì)化樓盤(pán)，必須高度重視。競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的共同點(diǎn)地理位置技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套2003年5月10三、我們的價(jià)格在哪里？1、價(jià)格區(qū)間概念：本區(qū)域存在幾個(gè)價(jià)格區(qū)間，以住宅為例：高端區(qū)以南湖周邊的東方明珠、銘湖經(jīng)典為代表，多為高層建筑，以湖景為主要賣(mài)點(diǎn)，價(jià)格區(qū)間在3500元-4500元；中端區(qū)2800元-3500元，以沁景苑等靠近瑯西中心區(qū)的樓盤(pán)為代表；低端區(qū)主要是一些尾盤(pán)包括一些早期開(kāi)發(fā)的戶(hù)型落后的樓盤(pán)，但數(shù)量很少，可以不予考慮。本區(qū)高價(jià)盤(pán)在市場(chǎng)定位和產(chǎn)品品質(zhì)上與銘鉆星座不具可比性，主要競(jìng)爭(zhēng)將在中端區(qū)展開(kāi)。2、對(duì)手定價(jià)。主要對(duì)手城市之光的定價(jià)，占據(jù)了中端區(qū)的下端。由于它的地理位置處于十字路口，比較符合投資置業(yè)的預(yù)期狀態(tài)，因而可以使消費(fèi)者的心理預(yù)期提高。周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查：沁景苑3050元/m295折后均價(jià)為：2897.5元/m2

城市之光2800元/m293折后均價(jià)為：2600元/m2

嘉運(yùn)公寓2900元/m294折后均價(jià)為：2726元/m2

金城苑3000元/m295折后均價(jià)為：2850元/m2

周邊項(xiàng)目住宅平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)為：2768元/m22003年5月113、客戶(hù)心理價(jià)。銘鉆星座在心理排序上較之城市之光靠后，因此期望的價(jià)格會(huì)較低，但是通過(guò)樓盤(pán)形象的精心包裝和風(fēng)水位置、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化，可以彌補(bǔ)一定的客戶(hù)心理落差。4、我們的定價(jià)。通過(guò)精心包裝彌補(bǔ)樓盤(pán)的形象，提高客戶(hù)的心理預(yù)期，在價(jià)格定位占據(jù)中端區(qū)的低端（2800元/m2），一上一下(預(yù)期向上，價(jià)格向下)的落差，必定會(huì)促使城市之光以及類(lèi)似樓盤(pán)的潛在消費(fèi)者向銘鉆星座流動(dòng)。2003年5月12四、什么是跳出來(lái)的第一塊基石？名字。一個(gè)響亮的名字等于成功了一半。名字是個(gè)體特質(zhì)的凝練和印象傳遞的工具，直接對(duì)受眾的判斷產(chǎn)生重要影響，即“名如其人”。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)群確定之后，按照產(chǎn)品定位以及目標(biāo)群的審美和消費(fèi)心理，構(gòu)造恰如其分的語(yǔ)境，達(dá)到豐富想象力、激發(fā)參與欲望、刺激消費(fèi)渴求的目的?！般戙@星座”的名字重建管道為：1、目標(biāo)消費(fèi)群：高級(jí)職員、成功白領(lǐng)、小業(yè)主、中小商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者、事業(yè)網(wǎng)絡(luò)成型的自由職業(yè)者2、消費(fèi)預(yù)期：高尚住宅、置業(yè)升值3、社區(qū)品質(zhì)定位：優(yōu)美而高尚的社區(qū)，自如而先進(jìn)的設(shè)施，獨(dú)特而自豪的建筑，成熟且迅速發(fā)展的環(huán)境。4、名字的構(gòu)思方向：時(shí)尚前沿、成功榜樣、品位超群、耳熟能詳5、名字的字?jǐn)?shù)：通常樓盤(pán)名字的字?jǐn)?shù)為3至4字，建議采用4字，契合目標(biāo)群體的文化意趣，更容易編排韻律而朗讀上口。2003年5月136、以下候選方案從幾個(gè)不同角度整合了客戶(hù)群對(duì)未來(lái)發(fā)展的心理預(yù)期：銘鉆星座—--該名稱(chēng)高貴雅致，易于辨識(shí)和理解，銘鉆形象突出了樓盤(pán)的尊貴精品定位，暗示財(cái)富、品位，潛在迎合了青年白領(lǐng)、事業(yè)處于上升階段的成功人士的自我評(píng)價(jià)。紫華星座-----該名稱(chēng)時(shí)尚典雅，給人以現(xiàn)代繁華經(jīng)營(yíng)、匯聚財(cái)富的感受，紫華突出了幸運(yùn)和成功，銀座示意財(cái)富、地位和品質(zhì)，符合成功人士、白領(lǐng)職員的品位追求。風(fēng)臨高第-----該名稱(chēng)氣度非凡、大氣雅典，給人耳目一新、居高臨下的感受，強(qiáng)調(diào)了住宅的品質(zhì)和周邊的生態(tài)環(huán)境。水榭芳都-----側(cè)重表達(dá)近山臨水的生態(tài)環(huán)境，令人產(chǎn)生身臨其境的美好感受。2003年5月14五、為什么一定要跳出來(lái)？1、我們的項(xiàng)目并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于南寧的東區(qū)，周邊缺少大的配套及成熟社區(qū)的氛圍，同時(shí)項(xiàng)目也沒(méi)有大的景觀環(huán)境點(diǎn)；社區(qū)規(guī)模不大，沒(méi)有超大的規(guī)模及配套做支持；因此我們必須要跳出來(lái)，從概念炒作、產(chǎn)品包裝、整合推廣上突圍而出。2、市場(chǎng)弱點(diǎn)的突破。從南寧各大區(qū)域樓盤(pán)看，領(lǐng)導(dǎo)品牌的優(yōu)勢(shì)并不是非常明顯，可以這么說(shuō)，這是南寧地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，大小項(xiàng)目各踞一方。項(xiàng)目所在片區(qū)，已經(jīng)有金城苑、沁景苑、佳運(yùn)公寓分割市場(chǎng)，金城苑為多層綜合社區(qū)、沁境苑為小高層園林社區(qū)、佳運(yùn)公寓為單棟純住宅，銘鉆星座是唯一一個(gè)同時(shí)擁有住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的樓盤(pán)，可以在推廣上特質(zhì)化，跳出的勝算很大。

3、我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從周邊的市政配套看，項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源共享，找準(zhǔn)一個(gè)點(diǎn)做大做透跳出來(lái)才是制勝的關(guān)鍵?？偟目磥?lái)，項(xiàng)目雖小但集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅于一體，從某一角度看，這種國(guó)際流行的集約型業(yè)態(tài)，未嘗不是一個(gè)跳出來(lái)的契機(jī)與賣(mài)點(diǎn)。[判斷]：*無(wú)論從項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)、市場(chǎng)弱點(diǎn)的突破、我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)看，我們都必須跳出來(lái)，贏得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2003年5月15六、我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？1、文脈概念優(yōu)勢(shì)：沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)就要制造賣(mài)點(diǎn)，然后才能確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從名字到文脈的挖掘，成了項(xiàng)目制勝的一個(gè)關(guān)鍵。2、前景及交通優(yōu)勢(shì)：東區(qū)區(qū)作為南寧未來(lái)的城市中心，它的規(guī)模及前景已經(jīng)被大眾所認(rèn)知。同時(shí)，項(xiàng)目處在桂春路與金浦路交叉路口，有著便捷的交通優(yōu)勢(shì)，具備經(jīng)商、居住、辦公的基本要求。3、生態(tài)住宅優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目“前望青山之俊美，后瞻南湖之雅顏”，面對(duì)竹溪公園、臨近青秀山、南湖、金湖廣場(chǎng)和金茶花公園，具有獨(dú)特優(yōu)美的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，與該區(qū)域外樓盤(pán)相比有著比較突出的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其中，竹溪公園是由日本協(xié)力基金支持改造的相當(dāng)于朝陽(yáng)溪工程的為民辦實(shí)事工程，將成為東區(qū)區(qū)的環(huán)境美化樣板工程，極大地提升該區(qū)域的景觀吸引力。4、產(chǎn)品集約優(yōu)勢(shì)：東區(qū)（瑯西片區(qū)）唯一項(xiàng)目集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅于一體，這是一種國(guó)際流行的集約型業(yè)態(tài)，商業(yè)可以作為居住的配套，住宅為寫(xiě)字樓提供方便，將成為金領(lǐng)和自由職業(yè)者理想棲身地，亦成為本地唯一的時(shí)尚SOHO社區(qū)。此外，本項(xiàng)目將與改造竹排沖的項(xiàng)目業(yè)主聯(lián)手，增購(gòu)公園場(chǎng)地作為樓盤(pán)停車(chē)之用，極大地提升了該樓盤(pán)商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的價(jià)值。5、政府策動(dòng)力優(yōu)勢(shì)：面對(duì)未來(lái)區(qū)人民政府、中級(jí)法院、區(qū)會(huì)展中心、民歌節(jié)主舞臺(tái)所在地，臨近區(qū)重點(diǎn)中學(xué)三中的后門(mén)，就未來(lái)前景及市政設(shè)施的配套方面而言，優(yōu)勢(shì)是比較突出的。20能03年5月166、購(gòu)策買(mǎi)信撕心優(yōu)背勢(shì)：澤到目父前為慘止，梅已有賤一部惡分知春名公量司的素高級(jí)烏職員私集體茫購(gòu)買(mǎi)盒，這考在銷(xiāo)嚴(yán)售推收廣中贏可以倚適當(dāng)婚運(yùn)用送這一企要素用，具恐有高經(jīng)文化舍素質(zhì)御業(yè)主討，對(duì)旨項(xiàng)目古形象升的拔戲高有扶一定倦的作峽用。7、可富利用遷的外戲部推汗動(dòng)力捏：可靠爭(zhēng)取匙利用蔑日本壓協(xié)力瞇資金榨改造貿(mào)竹排午沖工傘程開(kāi)晶工儀廊式推參盤(pán)，石擴(kuò)大兆影響舞力和球聚斂濃人流胃。[判斷]：人討有我憑有，怖人無(wú)取我有柄，在慌形象謠的建哭立上燒如果醉能更證勝一閣籌，辣體量詳不大廚的項(xiàng)撕目消鄉(xiāng)豐化應(yīng)做該問(wèn)寸題不晨大，抄做好律了，旱小項(xiàng)暗目確殖立大竿品牌孟，可石以將窗發(fā)展珠商的朗品牌乳提升芹一個(gè)傻臺(tái)階器。20皂03年5月17七、食我們霞的劣灑勢(shì)在工哪里鳴？1、東阿區(qū)（那瑯西臉片區(qū)失）由勇農(nóng)民兼社區(qū)踐發(fā)展威而來(lái)拿，其廉目前扛配套掉設(shè)施偉尚不武能與止該地摧區(qū)的撒發(fā)展輛目標(biāo)吊相吻雖合。傘該地罷區(qū)的昏主要夜居民漆的生涂活理臉念和漫生活播形態(tài)非有待呈改善今和提司高[對(duì)策]：*重點(diǎn)憐突出嗚東區(qū)縮慧概念逐，幫現(xiàn)助消攀費(fèi)者膊以發(fā)痰展的庸眼光境看待柳問(wèn)題晌，總刮攬全論局，角展望揀未來(lái)賓，強(qiáng)招化泛CB拉D大社餡區(qū)概掉念。*強(qiáng)調(diào)熄周邊堂自然刻景觀對(duì)的價(jià)錫值內(nèi)奴核，餓以生閘態(tài)社范區(qū)的迫形象磁打造抽誘人懼前景掛。2、周兄邊項(xiàng)纖目啟劈燕動(dòng)較盼早，泳消化波了相鐮當(dāng)一紫部分鴿購(gòu)買(mǎi)輪力，姐剩下屆樓盤(pán)目對(duì)本著項(xiàng)目倚形成促?lài)饲橹畡?shì)錢(qián)。項(xiàng)泥目周摘邊分偉布競(jìng)顯爭(zhēng)對(duì)直手金城迅苑、齊沁景鴿苑、扒佳運(yùn)乘公寓齡等多肅個(gè)樓績(jī)盤(pán)，醫(yī)他們廁已經(jīng)弱得到逝市場(chǎng)唉的初搶步認(rèn)擾可，飄而且弊，它叛們無(wú)庸論從撈規(guī)模塌、戶(hù)粒型或扛是園興林設(shè)匙計(jì)（或本項(xiàng)高目沒(méi)鉗有園美林設(shè)娘計(jì)）股而言庫(kù)，表顧面看釘來(lái)我旗們都毛不具渠備與白之抗院衡的凡能力勉。[對(duì)策]：發(fā)并掘獨(dú)獲特賣(mài)躁點(diǎn)，窮繞開(kāi)事競(jìng)爭(zhēng)催焦點(diǎn)爐，強(qiáng)洽化形厚象包葉裝，漆尋求撕概念研突破斜。3、項(xiàng)堡目體梢量過(guò)敢小，蔬且形鉆態(tài)過(guò)谷多。本項(xiàng)糞目的托體量臭僅是堵單棟必建筑通，很牙小的濾空間仿內(nèi)包消容了寧住宅階、商障業(yè)、睬寫(xiě)字禿樓三錢(qián)種業(yè)睬態(tài)，玻消費(fèi)嘉者可否能會(huì)思有它耗們會(huì)盈互相橡干預(yù)盯的顧患慮，怠引起續(xù)購(gòu)買(mǎi)嫁排斥罵情緒粥。[對(duì)策]：公桃說(shuō)公闖有理點(diǎn)，婆償說(shuō)婆久有理耍，能羨尋找汁到有冒根據(jù)熔的說(shuō)繪法就塊是真嫩理。渾西方律流行建的都餡市生萍活模姨式，翼是一蠅種集貴住宅宵、商陰業(yè)、鉛寫(xiě)字屠樓于籃一體廳的都屆市生交活主罪義，尼可考最慮從傍這一邪點(diǎn)上師尋找粥突破殺口。20江03年5月184、戶(hù)型熔設(shè)計(jì)且不甚洗理想榨，一行梯七遷戶(hù)本項(xiàng)刺目的一梯帽七戶(hù)設(shè)計(jì)鬧缺少該對(duì)業(yè)姿主的搜私密級(jí)保障峰，并吉存在賺安全嚼隱患忠，將嚴(yán)葵重影屑響到斑消費(fèi)粱者對(duì)論未來(lái)拾生活男的信跑心。[對(duì)策]：*呈盡可幣能地培弱化管一梯稍七戶(hù)闖的致倍命傷泰，在用樣板逃房的糟設(shè)計(jì)務(wù)上，手可考董慮通指過(guò)改蔑結(jié)構(gòu)被來(lái)達(dá)轟到克抽服目哭的。陰同時(shí)博，樣作板房奏樓層責(zé)、朝黑向要京充分弦考慮微景觀休的重能要性熟，將纏客戶(hù)煌的注鍵意力瞇轉(zhuǎn)移割。*腰將辦炕公區(qū)姿分割欄改造隔，增含加衛(wèi)怖生間顆、開(kāi)逗水間毛或配漿餐間耐，構(gòu)貓建辦毯公或傅公寓驚皆宜瀉的單閱元，次形成斬靈活射的銷(xiāo)顆售模族式。*遵提供讀一種古促銷(xiāo)飛的住咸宅和叔商鋪踏捆綁集式銷(xiāo)喪售模慎式，臺(tái)引發(fā)然受眾轎投資區(qū)熱情判。*帝引入叛標(biāo)準(zhǔn)嚷化裝帆修的滅理念震，提握升房非屋的暖外在蔽品質(zhì)峽，弱婆化戶(hù)洞型設(shè)干計(jì)的熔不足逢。20打03年5月19八、鮮跳出茶來(lái)有益何硬貌件支怠持？銘鉆靈星座盯硬件內(nèi)支持1、住于宅是罪難點(diǎn)善*應(yīng)住崇宅一疤定需濃要商青業(yè)氛興圍造襲成人遇氣和破熱點(diǎn)韻的支野持，尚建議陵商業(yè)秘住宅同涉時(shí)啟像動(dòng)，友以形溫成熱廁銷(xiāo)氛悶圍；2、商記業(yè)是爺核心液*乓商業(yè)側(cè)的啟啦動(dòng)必警須有摘足夠挪的形牲象點(diǎn)瓜，如偽果能稈爭(zhēng)取池到一濃些品綱牌店或人勿氣點(diǎn)冶的進(jìn)刪駐，閑不僅嗽對(duì)目蕉前促府銷(xiāo)具池有良邀好的徒促動(dòng)所力訂，而竊且對(duì)后敲期的游商業(yè)假熱賣(mài)駕同樣乳具有撇非?？负玫纳訋?dòng)敢力；3、寫(xiě)馬字樓質(zhì)是刺燙激點(diǎn)鉤*載寫(xiě)掌字樓駁由于并體量播的關(guān)豬系，籃并不連構(gòu)成島主力熊點(diǎn)，旅但是疼確是恒非常趕好的遙補(bǔ)充津刺激畝點(diǎn)，腥在商賓業(yè)與緣瑞住宅痛的銷(xiāo)夸售過(guò)園程中獄出臺(tái)四，以梯新的陡概念刺揭激市龍場(chǎng)；20獸03年5月20九、每跳出爆來(lái)的轉(zhuǎn)市場(chǎng)斤突破抬點(diǎn)在獄哪？市場(chǎng)布突破隊(duì)點(diǎn)的粱核心建立店區(qū)域槽市場(chǎng)啦第一極品牌涼地位市場(chǎng)關(guān)突破精點(diǎn)的拾關(guān)鍵提前村引導(dǎo)隱市場(chǎng)脆質(zhì)變秀點(diǎn)，胃全面朋建立遞競(jìng)爭(zhēng)規(guī)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)痛突破賢點(diǎn)的先建立第1突破餐點(diǎn)墳第2突破資點(diǎn)呼第3突破嚇點(diǎn)位置鼠優(yōu)勢(shì)堆的建墓立雖現(xiàn)場(chǎng)船優(yōu)勢(shì)剛的建見(jiàn)立光整合根攻擊弦優(yōu)勢(shì)清建立20乞03年5月21十、犧位置買(mǎi)優(yōu)勢(shì)唇如何滅跳出洗來(lái)？[位置看優(yōu)勢(shì)彎建立謎的目勇標(biāo)]：*會(huì)相死對(duì)而山言目稠前東惠區(qū)的雙居住癥價(jià)值俊還沒(méi)仿被充元分挖坊掘，佳項(xiàng)目幼應(yīng)充恭分利具用緊鄰械未來(lái)遭區(qū)政典府、糧會(huì)展遣中心病、民坐歌節(jié)墾中心俗會(huì)場(chǎng)魯、竹仗排溪短景觀撐公園刃、中禁級(jí)法變?cè)?、鄙青山?dǎo)、南莊湖的租優(yōu)勢(shì)債，展系示即膝將成欠為東旺區(qū)景劉觀中字心區(qū)訓(xùn)域的威未來(lái)甜藍(lán)圖涼，目弱的在辨于讓宋一塊驗(yàn)不太舞被認(rèn)技可的劑生地刊盡快設(shè)成為上熟地健，不溝僅弱強(qiáng)化位購(gòu)置的霸不利煎，而義且要鄭充分皂利用臂東區(qū)度的特董點(diǎn)，覆形成遼關(guān)注該的熱醉點(diǎn)；[位置盯優(yōu)勢(shì)績(jī)建立歪的方骨式]：*畝啟諸動(dòng)比寨如“削東區(qū)變新貌旁攝影政大賽蚊”的妹方式披；利繩用比殊賽，皇擴(kuò)大跌影響愈；展秘開(kāi)熱姥點(diǎn)討徐論，潤(rùn)炒作騾新聞彼眼。[位置害優(yōu)勢(shì)給建立戚的概羊念]：*漠全叛民進(jìn)耽行評(píng)吃選；*“含東區(qū)厲新貌汗攝影播大賽查”的都相關(guān)努熱點(diǎn)插及連膊續(xù)報(bào)匪道；*“看潮蔬陽(yáng)溪?jiǎng)h今昔依，望旨竹排社溪未鬧來(lái)”之系衣列討趟論及礎(chǔ)宣傳桌報(bào)道[攝影悶大賽漠及宣桐傳報(bào)揪道]：*脅可考見(jiàn)慮與打政府遙、報(bào)嬸社共強(qiáng)同聯(lián)險(xiǎn)手舉谷辦；[舉睜行竄拍貨賣(mài)愁會(huì)]：論*可鍛考慮綢將朝微向相掏對(duì)較聽(tīng)差的徒戶(hù)型螞進(jìn)行愿競(jìng)價(jià)怎拍賣(mài)竄。[民縮慧歌篩節(jié)乒期芝間住活反動(dòng)]：*枕在房泳交會(huì)葬加大維宣傳趁炒作糠。*在隔緊鄰毀的民辯歌節(jié)換主會(huì)荒場(chǎng)區(qū)蠶域內(nèi)樓策劃演活動(dòng)塞。20閥03年5月22十一費(fèi)、現(xiàn)紡場(chǎng)感鎮(zhèn)染力填如何鍛跳出己來(lái)？銘鉆如星座現(xiàn)場(chǎng)掠感染掩力第一通階段柏：現(xiàn)豪場(chǎng)展垃示感倉(cāng)染力暈的建或立，償依靠童：1、在接地面澆區(qū)域科現(xiàn)場(chǎng)耳綠化房誠(chéng)造勢(shì)金。2、狹在入甘口設(shè)鍛置霓素虹燈關(guān)路牌3、施設(shè)工圍親墻廣回告造聾勢(shì)2、展?jié)袷局袪T心裝臥飾，柴別具爪一格鹽，具舟有靈爺魂吸勵(lì)引力3、創(chuàng)羅意構(gòu)渣造示檢范單咽位，號(hào)包括遼商、而住、Of伐fi津ce4、項(xiàng)得目入謊口裝貨修，竊營(yíng)造依現(xiàn)代任立體例質(zhì)感第二老階段點(diǎn)：現(xiàn)卸場(chǎng)實(shí)聾景感慢染力馬的建而立，深依靠服：1、裙舅樓商要業(yè)街駛商業(yè)哭氛圍徑的營(yíng)當(dāng)造2、住灶宅外捧立面殿的呈宣現(xiàn)3、會(huì)帖所等聽(tīng)配套孤展示20靠03年5月23整合疫攻擊棟能力眠：[整合滲媒體寒能力]-話(huà)--軋-運(yùn)用拖媒體磨優(yōu)勢(shì)殺，發(fā)宰動(dòng)全南方位養(yǎng)攻勢(shì)求，強(qiáng)區(qū)力打船造品礎(chǔ)牌[整合徹各類(lèi)墳社會(huì)昂資源嘆能力]-黑--棍-事件寧營(yíng)銷(xiāo)糊，公拘關(guān)策藍(lán)劃[整合省執(zhí)行變能力]-友--駝-營(yíng)造減氛圍舌，聚壓斂人楊氣，面達(dá)成翼企劃遺目標(biāo)[整合驗(yàn)內(nèi)在濁能力]-辰--魄-演繹調(diào)品牌課文化膏，綜普合運(yùn)腰用情渣感營(yíng)巖銷(xiāo)手劣段，攻創(chuàng)建拖具有壞親和秘力的低營(yíng)銷(xiāo)久團(tuán)隊(duì)彎。十二跪、整炎合攻診擊如顧何跳易出來(lái)君？20渣03年5月24時(shí)間逃：20械03年7月核心扁攻擊證點(diǎn)：箭*模騎型完杜成（愁規(guī)劃/環(huán)境/戶(hù)型遭）*宣然傳海夫報(bào)完習(xí)成*外飾賣(mài)場(chǎng)通配合*戶(hù)頭外路綿牌進(jìn)該行配殺合第一硬階段池：地莖面攻虜擊啟敲動(dòng)：通過(guò)VI等視冒覺(jué)提咱示物臣的運(yùn)恐用，斑使賣(mài)多場(chǎng)成惹型，戲幫助脹客戶(hù)拋對(duì)樓遵盤(pán)進(jìn)蹲行地書(shū)理位瞞置和坡心理趟位置乒的確崖認(rèn)。達(dá)成饞目標(biāo)管：*餓打造逼絕對(duì)勤精品樓的震魯撼性個(gè)賣(mài)場(chǎng)茄效果揮；*取紋得東磚區(qū)視寶覺(jué)優(yōu)速勢(shì)地夠位；*賣(mài)肝場(chǎng)50幅0米半誦徑內(nèi)夫的爆鞠破似度的視域覺(jué)影客響力念。20報(bào)03年5月25第二績(jī)階段廈：事拖件攻虹擊階佛段（蓄備用醫(yī)）利用救公眾脊關(guān)注銹熱點(diǎn)轉(zhuǎn)，提替高公起眾對(duì)煙樓盤(pán)音的關(guān)些心度仿，借煌勢(shì)推座出品賴(lài)牌時(shí)間愉：20吸03年8月核心酷攻擊鄉(xiāng)豐點(diǎn)：*東區(qū)去新貌顫攝影剛大賽*宣傳棄推廣逐會(huì)達(dá)成脊目標(biāo)通：*扛公眾含對(duì)銘釋鉆星駁座工鄙藝形姥象的獨(dú)高度彎認(rèn)同*東嘉區(qū)（祖瑯西怒片區(qū)司）新抵亮點(diǎn)緊地位截的確軋立20饑03年5月26第三啄階段膚：開(kāi)穗盤(pán)攻涌擊階毀段利用咳全方志位的摘傳播欄整合語(yǔ)手段擦，提況升潛另在客嚇戶(hù)的宗購(gòu)買(mǎi)弱力，粉實(shí)現(xiàn)煌購(gòu)買(mǎi)沒(méi)需求拐的兌撲現(xiàn)時(shí)間鋸：20葬03年9月核心告攻擊銜點(diǎn)：生*竹爐排沖阻工程侮開(kāi)工彎儀式*開(kāi)推盤(pán)媒碑介攻泰擊*開(kāi)鏈盤(pán)嘉霸年華*展栗示中光心開(kāi)懶放日*開(kāi)屯盤(pán)熱皮銷(xiāo)新毀聞達(dá)成孕目標(biāo)國(guó)：*尤短期編內(nèi)爆帶發(fā)性伙的眼凈球聚證焦效憂(yōu)果*社瞞區(qū)品煩質(zhì)高殼度提錦高的籍背景磁利好20燒03年5月27第四鑼階段蘭：持岔續(xù)攻掉擊階叛段以整銹合傳鑰播手誦段，自保持野銷(xiāo)售財(cái)熱度時(shí)間并：20夸03年10月核心粗攻擊般點(diǎn)：位*持辨續(xù)創(chuàng)辟意，遭在較超漫長(zhǎng)沸的階漁段，褲保持炮人氣*點(diǎn)偉狀促姓銷(xiāo)維訊持公籍眾持夫續(xù)的架關(guān)注昆率*社靠區(qū)公被眾活若動(dòng)，勉樹(shù)立茅樓盤(pán)核親善定形象*為針業(yè)主短創(chuàng)造鉤更多痰的交坦流機(jī)浪會(huì)達(dá)成蘿目標(biāo)外：*折持續(xù)榮不斷完的銷(xiāo)型售力*人碌氣聚李集20擱03年5月28第五暮階段標(biāo)：實(shí)兔景攻囑擊階漠段利用雞封頂翅及外教立面妥露出錘的機(jī)繁會(huì)，陽(yáng)幫助芝舉棋其不定夏的買(mǎi)控家做烘購(gòu)買(mǎi)茅決定時(shí)間劍：20減03年11月核心樣攻擊殼點(diǎn)：第*樓墻孤實(shí)體*外啞立面述實(shí)景*群懶樓商曉業(yè)*房弱交會(huì)*民鑄歌節(jié)驗(yàn)活動(dòng)達(dá)成槳目標(biāo)墓：*副實(shí)景升視覺(jué)畜沖擊*銷(xiāo)齡售最俊后沖酒刺*高朵于買(mǎi)焦家心睬理預(yù)戲期的齒樓盤(pán)快品質(zhì)洗兌現(xiàn)20飛03年5月29十三歇、現(xiàn)馳場(chǎng)感簽染力憑如何嗎營(yíng)造鳥(niǎo)？1、大許氣球+條幅2、展旅示中弦心+綠地劉環(huán)境3、入練口實(shí)蛾景廣慚場(chǎng)4、概輛念圍叼墻6患2肆5、住味宅樣失板間5特4敲3然1麥6、樓贊體大憤條幅現(xiàn)場(chǎng)丑感染觸力：1、項(xiàng)歐目所否在位星置正倚處于蘇核心院交通世干線(xiàn)候，現(xiàn)恰場(chǎng)采聚用大頑氣球興方式洗高點(diǎn)兆控制渣交通心干線(xiàn)恥，形成空牛間的歉封殺岔點(diǎn)；2、由擦于我比們的寺位置戒在金侮城苑愧、沁炮景苑禽、佳咱運(yùn)公唇寓附辭近，尼考慮禿借力邀打力淡，因籍此建值議在最靠短近路細(xì)口前拔段設(shè)惰立展醬示中退心和浮路牌臉，以色截殺慚競(jìng)爭(zhēng)報(bào)對(duì)手吩的目愛(ài)標(biāo)群補(bǔ)；3、充趨分利燈用沿壺街面讀的長(zhǎng)歸度展艘示，恒采用辭實(shí)景頂圍墻續(xù)的方劫式展最現(xiàn)項(xiàng)榆目賣(mài)紐奉點(diǎn)；4、樓閑體一拜旦有陶形象面進(jìn)度喉，盡連快布繡置大盛招示籌布條惑幅，箏充分猾利用擦臨路崖優(yōu)勢(shì)射全力牽封殺眉市場(chǎng)；20史03年5月30十四扯、推聾廣方盤(pán)式如想何跳愿出來(lái)醫(yī)？銘鉆退星座推廣濱攻擊群方式。1、核醫(yī)心概頃念鮮宣明目標(biāo)艱：一溫定要筒個(gè)性溉化，常無(wú)論絹從主絨題、Lo限go形象種、生泳活方鳥(niǎo)式訴四求都犁需要溝個(gè)性糕鮮明見(jiàn)，從顏競(jìng)爭(zhēng)姨對(duì)手奔中跳毛出來(lái)沙，以風(fēng)銘鉆預(yù)星座都富有桿差異仆化的本品牌修附加臥值內(nèi)凱涵，深建立休親和鑒促銷(xiāo)撇感染味力2、現(xiàn)榆場(chǎng)打首動(dòng)感漠染力目標(biāo)臨：可孫以的帳話(huà)，登一定谷要眼車(chē)見(jiàn)為認(rèn)實(shí)、鉤一定湊要有勺心跳遺加速睛的新奮，現(xiàn)織場(chǎng)感有染力罷是吸脖引政塞府客凍戶(hù)、逢集團(tuán)殼客戶(hù)插的最貸好途濕徑，關(guān)讓買(mǎi)啟家看傳到未殺來(lái)，晝讓買(mǎi)柔家想響象一兵種完軋全不逗同的姓生活滅方式董；3、整卸合市豬場(chǎng)攻僑擊目標(biāo)煮：通描過(guò)地耳面攻躲擊+空中增打擊妥的配迎合，掉不斷牽地制士造市騾場(chǎng)的互關(guān)灘注熱號(hào)點(diǎn)，造從而止形成討持續(xù)收的銷(xiāo)針售促霸動(dòng)力泰；20滑03年5月31十五朱、核久心概區(qū)念如籃何跳們出來(lái)速？銘鉆稿星座核心悄概念泳個(gè)性1、名栗字：抓銘鉆劉星座·與金址城苑稅、沁庭景苑譯、佳趕運(yùn)公沙寓相榨比，良很顯續(xù)然“歪銘鉆街星座繳”的搖文化鋒內(nèi)涵燙及檔殘次品組位足可以孤將他意們的維形象唯打下鋒去?！ゃ戙@寄是一稿種品悔位和充地位凡，也須是成旨功與殲財(cái)富留的象略征?！ば亲嫞洚悵M(mǎn)想爪象和同個(gè)性鄰的地?fù)醴?，唇代表儀著成藏功、緊光輝夜的方份向。2、主逮題：踏發(fā)現(xiàn)嘆一種歉完全袋不同嘗的生它活?！と藶闂l的用亞“完貿(mào)全不覆同”賊建立買(mǎi)項(xiàng)目它的優(yōu)壓勢(shì)及鴉差異董點(diǎn)。3、Lo否go形象以：我造們將具使用油時(shí)尚辭、品變位、傷燦爛堤、鮮雖明的侄個(gè)性亭建立暈。20鴿03年5月32十六輛、營(yíng)方銷(xiāo)團(tuán)佛隊(duì)如戴何跳待出來(lái)僚？銘鉆雅星座團(tuán)隊(duì)者攻擊鴨力技巧才攻擊西力視覺(jué)絡(luò)攻擊餡力心理厘攻擊獨(dú)力目標(biāo)：*薯養(yǎng)成昂移景曾借物劃、暗片渡成崇倉(cāng)、閣避重熔就輕羊的銷(xiāo)塵售技柱巧*牽也引客血戶(hù)購(gòu)?fù)ㄙI(mǎi)需傍求。目標(biāo)韻：*達(dá)成素銷(xiāo)售若人員殃與環(huán)腫境的震和諧赴，提屬升客騙戶(hù)審稱(chēng)美意溫趣*職證業(yè)顧排問(wèn)的唯內(nèi)涵坡、外疤表和泥舉止皺的整齒合視數(shù)覺(jué)攻酬擊力*提楊示目煙標(biāo)客鳳戶(hù)的律品位汗與項(xiàng)頂目的年品質(zhì)圖相一火致，孕相應(yīng)序期望沸獲得驚提升役，與亞代價(jià)梯正相會(huì)關(guān)目標(biāo)奪：*培饑訓(xùn)團(tuán)你隊(duì)的陽(yáng)心理最分析蘆能力*成靜功啟勤發(fā)客禮戶(hù)對(duì)衰本項(xiàng)伐目?jī)?yōu)擇勢(shì)的麥認(rèn)同預(yù)，并酸產(chǎn)生量偏好20素03年5月33十七系、開(kāi)座盤(pán)熱提點(diǎn)如苗何建忙立？第一米攻擊冶波：茄開(kāi)盤(pán)架前蓄崇水赤（蒼持續(xù)竹廣告巾露出站，精郊品賣(mài)歷場(chǎng)震拐撼）20圣03年8月東區(qū)唯新動(dòng)乓向！目標(biāo)替：*暢利史用“許東區(qū)符新貌免攝影礦大賽念”和僻朝陽(yáng)紹溪與宗竹排優(yōu)溪比衫較的催焦點(diǎn)農(nóng)新聞沒(méi)性，澆迅速卡形成緩銘鉆艷星座洪的關(guān)喝注力丟；*僵為銷(xiāo)紅售蓄出積排掉隊(duì)的喪目標(biāo)熊群體饑；第二沿攻擊撲波：刃開(kāi)盤(pán)肌與熱寸銷(xiāo)氛臨圍熟（強(qiáng)幸勢(shì)廣苗告推熱盤(pán)，蛇心動(dòng)痛優(yōu)惠彈促銷(xiāo)震）20島03年9月6日銘鉆另星座子熱銷(xiāo)目標(biāo)校：*博項(xiàng)尸目開(kāi)何盤(pán)前時(shí)排隊(duì)仗熱賣(mài)搖傳遞*齡開(kāi)盤(pán)逆熱銷(xiāo)篇氛圍唉營(yíng)造第三本攻擊冊(cè)波：產(chǎn)持續(xù)彩熱銷(xiāo)筍新聞索（促患銷(xiāo)花勒樣翻扇新，打熱點(diǎn)且深度銀發(fā)掘抄）20丙03年10月目標(biāo)握：*碰一寸定要事告訴尾市場(chǎng)段銘鉆賊星座幼是熱仇銷(xiāo)的*煮不間證斷持吼續(xù)熱床點(diǎn)促辯銷(xiāo)*作至報(bào)紙慕推介銘鉆掠星座盲開(kāi)盤(pán)湖市場(chǎng)臘攻擊20沸03年5月34十八固、第遇一攻遇擊波找如何扮打擊階？第一兄攻擊付波市象場(chǎng)打脖擊點(diǎn)主題圾：東唇區(qū)新賊動(dòng)向倒！銘寇鉆星飯座即累將面節(jié)市！峽（簡(jiǎn)臣約地狡圖、蔬垂訊賢電話(huà)戶(hù)）核心圍控制臉點(diǎn)1、報(bào)茶紙媒巖介揪*敘報(bào)借紙彩頓色半紋版*追報(bào)紙杜半版輪新聞?dòng)V告*楚開(kāi)盤(pán)VI皆P通告2、電翻視臺(tái)甘*10秒概筋念式越電視涌廣告蛙（不廁需制團(tuán)作）3、戶(hù)錫外核嶄心路然牌鞋*蹦東區(qū)*濃瑯西嬌片區(qū)4、戶(hù)注外控錘制條腐幅溜*帶撲天謙蓋地馳，各終區(qū)域生中心溝盡可燙能多朗的位置掛愉條幅飼（10天+7天）5、南桐寧電請(qǐng)臺(tái)嶼*整豪點(diǎn)時(shí)丘段，丘密集弄播報(bào)爽一個(gè)天月20束03年5月35十九由、第快二攻暮擊波月如何就打擊團(tuán)？第二笨攻擊罪波市弄場(chǎng)打車(chē)擊點(diǎn)主題岔：東翅區(qū)熱俊點(diǎn)，蒙銘鉆嚴(yán)星座鄭熱點(diǎn)夏。核心市控制柄點(diǎn)1、現(xiàn)伏場(chǎng)排愁隊(duì)的障控制矩與維慢護(hù)2、報(bào)維紙現(xiàn)危場(chǎng)排顏隊(duì)新紅聞廣國(guó)告（刷后備克替代禽方案券）3、現(xiàn)洋場(chǎng)選泉房活界動(dòng)氛刷圍20界03年5月36二十盯、第濫三攻戴擊波替如何丘打擊渴？第三糠攻擊抄波市刮場(chǎng)打籠擊點(diǎn)主題?。撼窒蚶m(xù)熱耍銷(xiāo)；銘鉆種星座奸住宅和熱銷(xiāo)柳、商籌鋪熱截銷(xiāo)、祥寫(xiě)字但樓熱賀銷(xiāo)；擺銘鉆勺星座統(tǒng)開(kāi)盤(pán)跌熱銷(xiāo)揭密循；實(shí)名景熱父點(diǎn)。方式默：熱堅(jiān)銷(xiāo)人惱氣照避片+現(xiàn)場(chǎng)板實(shí)景揮圖片+產(chǎn)品至說(shuō)明+概念窮引導(dǎo)核心綱控制慰點(diǎn)：拆報(bào)紙冒媒介版面摔：彩們色半寒版20既03年5月37二十晨一、蠢開(kāi)盤(pán)魚(yú)攻擊袍執(zhí)行旗計(jì)劃在平尾面媒跌體的骨選擇越上將針以《南國(guó)制早報(bào)》為主誕，《南寧胳晚報(bào)》和《廣西哈廣播憶電視間報(bào)》為輔擦。開(kāi)健盤(pán)前睜一個(gè)挑月正梳式啟棵動(dòng)媒偷體攻肅勢(shì)，昆頻率蕩一周遇一報(bào)辦。開(kāi)求盤(pán)前定四次——形象奶建立+開(kāi)盤(pán)殺信息岔；開(kāi)衣盤(pán)后鎮(zhèn)兩周洞兩次——熱銷(xiāo)桶新聞且炒作累，后邁面視淘銷(xiāo)售雜進(jìn)度冬進(jìn)行——產(chǎn)品秩賣(mài)點(diǎn)及的宣煌傳誘孔導(dǎo)。NoMediaAugsepOct日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一1報(bào)紙11111111111111111111112電視

3電臺(tái)4戶(hù)外廣告5戶(hù)外條幅20呢03年5月38二十剃二、冬開(kāi)盤(pán)底攻擊梨報(bào)紙雀廣告盜創(chuàng)意惕計(jì)劃報(bào)紙疾廣告*央早報(bào)牙、晚鑄報(bào)、碌電視漠報(bào)方案1：半蚊版彩宜色；主題擠：東險(xiǎn)區(qū)新海動(dòng)向凡！銘腐鉆星盈座即撫將面破市！份（巾地圖羽、垂熔訊電但話(huà)）方案2：半詞版彩微色；主題某：發(fā)領(lǐng)現(xiàn)一拖個(gè)完輛全不誰(shuí)同的候地方抵！料（建偷立主這題及蛋文脈芝印象熟）方案3：半鞭版彩不色；主題玩：政商府的映方向錢(qián)就是漸我的脖方向窗（未湖來(lái)前鋸景誘洗導(dǎo)）方案4：半嫂版彩越色；主題科：我輔的未知來(lái)生蔽活坐湖標(biāo)（損項(xiàng)目敘高點(diǎn)殲的建知立）方案5：半值版彩箏色主題談：今益日，中東區(qū)暴沸騰除！（海開(kāi)盤(pán)續(xù)消息尺）20雁03年5月39二十詞三、慚正式糕開(kāi)盤(pán)史的前同提攻擊經(jīng)前提諸：1、樣?jì)砂彘g敬的出瞎現(xiàn)2、售聽(tīng)樓中妻心的貿(mào)出現(xiàn)3、售鹿樓中弟心環(huán)公境（坐門(mén)廊略和室看內(nèi)空幸間）市場(chǎng)糖攻擊嫩策略到：1、銷(xiāo)拐售中益心、弱樣板代間的脅出現(xiàn)悅是銘墓鉆星紋座正州式攻寧擊市仰場(chǎng)的倆時(shí)刻椒，第振一仗蛾一定沙要狠德，墻一定重要眼俱見(jiàn)為股實(shí)，拜通過(guò)這展示箏中心號(hào)、樣童板間里，一北定建萌立對(duì)賴(lài)買(mǎi)家誘的打魚(yú)擊力準(zhǔn)度；2、強(qiáng)州化現(xiàn)藏場(chǎng)實(shí)謹(jǐn)景的尾購(gòu)買(mǎi)衫信心忌，一拍定需盾要附悉加值擋的支痛持，胖讓別付人感撞受它昌是與就眾不磨同劃的，稿建德立現(xiàn)表場(chǎng)的狠指標(biāo)殿性概潮念；診現(xiàn)場(chǎng)賠無(wú)時(shí)多無(wú)刻餡不在貪體現(xiàn)商其不負(fù)凡、陣優(yōu)越益的氛?qǐng)F(tuán)圍；3、建脹議銷(xiāo)衣售中傍心展摔示的際功能英減弱李，讓拐人覺(jué)垮得是復(fù)非常歌有品棋味、賽有休鞠閑感絲式覺(jué)的棵地方滑，可復(fù)以用蠢咖啡鬧茶座抓的形寶式；4、樣椅板間憂(yōu)要營(yíng)企造家射的感昏覺(jué)，屈利用旋藝術(shù)珍化的宵手法魚(yú)，讓艇其非提常有愈品味苦及人欄情味防；20綢03年5月40二十特四、Op菊en條d枯ay開(kāi)盤(pán)腿嘉年后華核心燙攻擊戚點(diǎn)：1、周陜末是妨地產(chǎn)沃市場(chǎng)艱最大庸的銷(xiāo)益售點(diǎn)姿和興喝奮點(diǎn)介，選狀擇周吊六開(kāi)緣瑞盤(pán)嘉啞年華女會(huì)，駱目的脂為項(xiàng)呢目銷(xiāo)積售積編累盡另可能兩多的輕人氣續(xù)，活沉動(dòng)更暢可以條營(yíng)造項(xiàng)喜慶軟氣氛責(zé)，吸玩引人乏群。2、嘉尖年華耳會(huì)加鍵入人冷性化坐的創(chuàng)完意概堅(jiān)念，病設(shè)計(jì)怪業(yè)主姨參與矩性活烤動(dòng)，閥滿(mǎn)足遇業(yè)主遣參與蚊建設(shè)刮家園蜻的愿嗎望。３、姨聯(lián)合辭竹溪累公園丸舉辦鼠綠化麗美化塑活動(dòng)備，使?jié)M業(yè)主抹親身趣感受芳生態(tài)藏居住愁環(huán)境貼的獨(dú)久特魅躬力以淚及樓茂盤(pán)的勿超值湯內(nèi)涵貴。４、泛活動(dòng)戶(hù)方式歸可采們用抽底獎(jiǎng)及編贈(zèng)送參禮品犬的形襖式以描調(diào)動(dòng)在客戶(hù)柱的參氏與熱狠情，撒引導(dǎo)貝客戶(hù)筆前來(lái)仔，從褲而實(shí)因現(xiàn)客沾戶(hù)促輪銷(xiāo)目助的；５、漂隆重筐推出云自主幻玉式物孟業(yè)管剝理，革由業(yè)睬主自擺行選頓擇物貢管項(xiàng)吐目和攤物管史公司篇。20體03年5月41二十瘦五、骨銘鉆腥星座VI根P計(jì)劃VI殃P(guān)計(jì)劃團(tuán)目的忍：1、地睬產(chǎn)的嫂一般柄作法藝在發(fā)淋號(hào)，動(dòng)為了忠讓號(hào)姨具有戲更強(qiáng)幅的促據(jù)銷(xiāo)力酷，因透此建散議發(fā)洗卡，立其不頁(yè)僅能松夠享瓜受優(yōu)命先選蘿房的雁權(quán)利鼠，而篩且還榴可以檔獲得緞?wù)叫湔J(rèn)購(gòu)體一周蠟內(nèi)2個(gè)點(diǎn)敬的優(yōu)摘惠政藏策，笛以VI醫(yī)P卡具懶有更堵強(qiáng)的召市場(chǎng)講攻擊必性；2、由惡于帶疾有利袋益的嘗因素孝，住能宅與錢(qián)商業(yè)包同樣蛛可以最獲得鉛優(yōu)惠磁，希鑄望能搖夠引閑發(fā)人冤們更釘多的即興趣校，希心望能攀夠吸受引更育多的喬人到圖現(xiàn)場(chǎng)吧排隊(duì)司，從塘而形夫成開(kāi)狂盤(pán)排毒隊(duì)的德現(xiàn)場(chǎng)伸熱潮更氛圍男，并蔽給宣殊傳更室多的腰強(qiáng)勢(shì)想打擊粱點(diǎn)；VI巨P適用妖范圍店：1扭、住殼宅、裹商鋪胃、寫(xiě)摔字樓暗都可倉(cāng)適用溫。VI炭P優(yōu)惠方式鎖：1膏、優(yōu)捉選選飯房權(quán)醉；根悠據(jù)銘鉆焦星座VI模P排號(hào)圖次序陣，在膊正式仁發(fā)售指時(shí)具請(qǐng)有優(yōu)收先選薦住宅遍房號(hào)瘡；2、邪折扣裹優(yōu)惠聲；正失式開(kāi)冊(cè)盤(pán)一咳周內(nèi)重，可姻以享季受在首原價(jià)坐格基泄礎(chǔ)上有98科折優(yōu)間惠；20叉03年5月42附錄甩一、福營(yíng)銷(xiāo)程代理販費(fèi)用踏預(yù)算20脅03年5月43一、嫩預(yù)期刃代理誰(shuí)費(fèi)用可銷(xiāo)隨售面汗積：糧◆1.萍79自56萬(wàn)平恭方米預(yù)期屋銷(xiāo)售開(kāi)總額駱：◆22囑76洪.6滿(mǎn)6m2x7暈50金0元/m2+銳22沿64屯.9筆5m2x2啞96末0元/m2+洋13裹41蘭3.矛66勾m2x2奮78勢(shì)0元/m2=姜61餐42魯.7綿8萬(wàn)預(yù)期皇代理蛾費(fèi)用占：◆潔（房地錢(qián)產(chǎn)規(guī)州律）煤費(fèi)用槐按銷(xiāo)逐售總牙額的5%計(jì)算61證42籠.7準(zhǔn)8萬(wàn)x圣5%醋=阻30詠7.魄14萬(wàn)實(shí)現(xiàn)冶毛利家潤(rùn)為悅：13距75掩.6煉4萬(wàn)元銷(xiāo)售標(biāo)期預(yù)紡計(jì)1年，名推廣喜費(fèi)用左根據(jù)小銷(xiāo)售衣過(guò)程鬧進(jìn)行內(nèi)相應(yīng)洲調(diào)整倒。*由造于本他項(xiàng)目義先天君不足略，必悲須采壁用“軟包耽裝”的推罷盤(pán)策即略，畜以推透廣概斤念為盟主。姻為此喘需要呀充分仆的投廟入才蜓能跨闖過(guò)推堂廣效諒果的“門(mén)檻”，以好保證扎執(zhí)行禁力的快貫徹醋始終星。20蓋03年5月44二、室代理翅費(fèi)用漸預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）內(nèi)容金額（萬(wàn)元）人員費(fèi)用14工資獎(jiǎng)金服裝補(bǔ)貼100.51.52管理費(fèi)用36.14培訓(xùn)旅差費(fèi)用交通開(kāi)支通信費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用（稅8%）551.140.524.5辦公費(fèi)用13文件資料復(fù)印打字辦公用品等電腦、打印機(jī)辦公桌椅2153220葉03年5月45營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）內(nèi)容金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售場(chǎng)地包裝費(fèi)用24樓盤(pán)模型戶(hù)型模型賣(mài)場(chǎng)外圍環(huán)境工地圍墻造型售樓部大型噴繪施工現(xiàn)場(chǎng)巨幅323583形象包裝費(fèi)用36套裝樓書(shū)制作費(fèi)折頁(yè)制作費(fèi)海報(bào)制作費(fèi)手袋制作費(fèi)其他銷(xiāo)售資料賣(mài)場(chǎng)POP賣(mài)場(chǎng)及周邊掛旗賣(mài)場(chǎng)指示牌促銷(xiāo)禮品賣(mài)場(chǎng)外掛旗幟5221.92.53.52.31.815320鹽03年5月46戶(hù)外廣告49路牌條幅全市主要路段加油站路燈掛旗183253媒體費(fèi)用92南國(guó)早報(bào)廣西廣播電視報(bào)南寧廣播電視報(bào)南寧晚報(bào)、八桂都市報(bào)南寧電臺(tái)南寧電視臺(tái)活動(dòng)費(fèi)用28開(kāi)盤(pán)活動(dòng)拍賣(mài)會(huì)活動(dòng)房交會(huì)活動(dòng)臨時(shí)促銷(xiāo)活動(dòng)8668機(jī)動(dòng)費(fèi)用15總計(jì)307.1420仁03年5月47三、企媒體怠推介1、《南國(guó)爸早報(bào)》：全環(huán)區(qū)發(fā)反行26墻-2鄙9萬(wàn)，際南寧膠市發(fā)碰行量置為9-情10萬(wàn)份上，閱娘讀率鉆較高鑰。是輩傳統(tǒng)嘗的房想地產(chǎn)粗推盤(pán)白媒體絞，故盡選為高本次納推盤(pán)然的主礎(chǔ)要媒巧體。慰但是紹，對(duì)訪(fǎng)于房船地產(chǎn)宮客戶(hù)頃來(lái)說(shuō)船，60渠%為無(wú)女效或抬低效土發(fā)行望?！稗p銘鉆寨星座蹲”的妻目標(biāo)濫客戶(hù)臺(tái)群絕驢大多僻數(shù)為仇南寧辱市或歐外地稀來(lái)邕督發(fā)展保人士遷，為紀(jì)了提燈高推面廣費(fèi)扎用的肆使用熟效率解，我儲(chǔ)們?cè)诜A(yù)算勢(shì)計(jì)劃箱中增犁加了攜一些通低價(jià)粒優(yōu)質(zhì)嶺的輔婚助媒往體。2、《廣西蠟廣播粥電視塞報(bào)極度致生急活周策刊》：新它興的鳴文化潤(rùn)快餐襯讀物臣。內(nèi)巡壽容較定時(shí)尚哪、前攪衛(wèi)。抬呈快值速上諷升的斯發(fā)展輔趨勢(shì)碎。南絨寧市匪發(fā)行5萬(wàn)份仔，讀才者為童受教滿(mǎn)育程有度較咸高的啞中、邁青年史。3、《南寧狀廣播抬電視雁報(bào)》：南演寧市短發(fā)行5萬(wàn)份樓，影示響力厲相對(duì)每較弱澡。讀撿者固臉定并捏與《廣西賀廣播殘電視踩報(bào)極通致生?；钪軐?xiě)刊》讀者萌基本羞不重佛復(fù)。想與《廣西知廣播圣電視漸報(bào)極江致生笛活周肯刊》組合格使用拌，作閃為對(duì)《南國(guó)僚早報(bào)》的補(bǔ)卸充。4、《南寧汗晚報(bào)》、《八桂衡都市弱報(bào)》買(mǎi)樓梅通套集裝組殺合：診兩報(bào)袖南寧繼發(fā)行餐量約10萬(wàn)份去，《南寧浴晚報(bào)》分布季在機(jī)果關(guān)及膽事業(yè)轉(zhuǎn)單位旺?！栋斯鹚际欣?bào)》分布曠在民米居和姻部分順企業(yè)槐?？赊p應(yīng)用找于開(kāi)館盤(pán)及黑重要雅的促暫銷(xiāo)時(shí)顫段，欺作為《南國(guó)給早報(bào)》的補(bǔ)閃充。5、南瘋寧電公臺(tái)《邕城默房地火產(chǎn)》節(jié)目限：南紛寧比悼較有闖影響下的本用地房慮地產(chǎn)拘節(jié)目叮，形放式新矩穎，科內(nèi)容忠豐富胳，費(fèi)憐用低尿廉。欲分段螺密集趙投放注，配楊合強(qiáng)粗銷(xiāo)期撓推盤(pán)促。20帳03年5月48四、效媒介傲執(zhí)行屠計(jì)劃NoMediaAugsepOct日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一1報(bào)紙11111111111111111111112電視

3電臺(tái)4戶(hù)外廣告5戶(hù)外條幅說(shuō)明桶：以朗上媒恰體投暮放由執(zhí)銷(xiāo)售捷公司甲進(jìn)行丘媒體子效果均的跟賤蹤并盛反饋汪給廣虛告代絲式理，祖整合桑出適撈合該洗樓盤(pán)豬高效叼投放外模式20板03年5月49附錄系二、者整合濱推廣悟服務(wù)免內(nèi)容地產(chǎn)啊整合舟推廣前五要園素現(xiàn)場(chǎng)帖包裝引導(dǎo)桌進(jìn)入+工地械的感鄉(xiāng)豐染力賣(mài)場(chǎng)答包裝售樓銀處的朽親和駝力樣板票間包懂裝樣板輩間的姥熟悉即力媒介注推廣信息盼和概鉗念的廟傳遞外賣(mài)純場(chǎng)把銷(xiāo)癥售信仰息再返次向弄外傳喬遞20么03年5月50一、枕現(xiàn)場(chǎng)洗包裝-說(shuō)明實(shí)現(xiàn)軟對(duì)買(mǎi)已家的