第七章土地增值稅法

第七章土地增值稅一、土地增值稅概述

(一)概念:土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn)，下同)并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。2023/5/24（二）特點1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)

2.征稅面比較廣

3.實行超率累進稅率

4.實行按次征收2023/5/24

二、基本征收制度

（一）納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人。

上述“單位與個人”，不論法人與自然人，不論企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)，不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)，也不論行業(yè)部門，只要發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都是土地增值稅的納稅人。2023/5/24

（二）征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；2、地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！暗厣辖ㄖ铩笔侵附ㄓ谕恋厣系囊磺薪ㄖ铩！案街铩笔侵父街谕恋厣喜荒芤苿樱唤?jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。3、有償轉(zhuǎn)讓的2023/5/24征稅范圍包括三層含義：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國家所有。

不包括轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)和出讓國有土地使用權(quán)的行為。

2.產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移。不包括未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，如房地產(chǎn)的出租、抵押等。

3.必須取得轉(zhuǎn)讓收入。

不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為2023/5/24

【答案】ABC【例題】下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）

A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的

2023/5/24對以下具體事項的征稅情況，列表判定如下：

有關(guān)事項是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。2023/5/246.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）。2023/5/24

（三）稅率

四級超率累進稅率。具體規(guī)定為：

增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）

30%02超過50%～100%（含100%）

40%5%3超過100%～200%（含200%）

50%15%4200%以上

60%35%2023/5/24

【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬元，計算土地增值額準許扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。

A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值稅扣除項目金額比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，適用第一級稅率，即30%。2023/5/24應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率增值率=增值額/扣除項目金額土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額確定稅率和速算扣除率第二節(jié)土地增值稅計算與申報一、應(yīng)納稅額的計算2023/5/24計稅依據(jù)——增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目適用稅率的確定——增值率增值率=增值額÷扣除項目金額×100％扣除項目的確定：2023/5/24（一）收入額的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。2023/5/24（三）扣除項目(1203/11.13)1、取得土地使用權(quán)所支付的金額納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。包括拆遷費、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施費…為取得土地使用權(quán)所支付的地價款取得土地使用權(quán)時所支付的費用包括2、房地產(chǎn)開發(fā)成本2023/5/243、房地產(chǎn)開發(fā)費用——銷售費用、管理費用、財務(wù)費用允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（①+②）×10%以內(nèi)（1）財務(wù)費用中的利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最多不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按（①+②）的5%以內(nèi)比例計算扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）不能提供金融機構(gòu)證明或不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按（①+②）的10%以內(nèi)比例計算扣除，即：2023/5/24重置禽成本特價×成新心度折賞扣率營業(yè)威稅、昏城建許稅、扇印花灶稅（秋房地貓產(chǎn)開巾發(fā)企釀業(yè)中脹列入尸管理戚費用季）、賺教育腿費附慘加6、財稀政部釣規(guī)定壺的其丸他扣疫除項箭目從事朗房地恢產(chǎn)開恩發(fā)的捎納稅請人可繩按取耕得土蹲地使噴用權(quán)旱所支霧付的昌金額歷和房你地產(chǎn)映開發(fā)稍成本氏之和饒，加扎計20裕%的扣慈除。（①+②）×2飲0%加計瞇扣除4、若徑為舊險房：妹舊房溫及建洗筑物菊的評完估價笨格5、與你轉(zhuǎn)讓叉房地計產(chǎn)有鉗關(guān)的壘稅金(1應(yīng)20堡4/幻玉11派.1取3)20會23幸/5吳/1合94、非鹿房地厭產(chǎn)開碗發(fā)企沿業(yè)轉(zhuǎn)優(yōu)讓舊茅房：1+禾4+赤5不同跨情況孫下的駛扣除追項目1、房所地產(chǎn)捆開發(fā)腔企業(yè)竿轉(zhuǎn)讓牲新建只房：1+舞2+虎3+敵5(印花辜稅除甚外)+印62、非嘩房地火產(chǎn)開翠發(fā)企辦業(yè)轉(zhuǎn)委讓新掘建房漆：1+努2+奪3+便53、房淚地產(chǎn)域開發(fā)枝企業(yè)診轉(zhuǎn)讓娘舊房躍：1+謙4+尤520垃23骨/5競/1和9應(yīng)納尼稅額洽的計坡算應(yīng)納稅這額=土地姨增值涉額×適用拔稅率堡－扣姐除項通目金陰額×速算變扣除耕率增值派率=增值勒額/扣除牌項目浮金額土地庸增值阻額=轉(zhuǎn)讓如收入-扣除粱項目羞金額確定每稅率現(xiàn)和速援算扣芹除率20置23已/5度/1趨9計算該程序籮：1.計算繡扣除慎項目階金額柔。如轉(zhuǎn)堆讓舊途房及動建筑巡壽物，粉應(yīng)計正算評系估價敬格，祥確定域扣除攪項目盞金額線。評估貫價格=重置抱成本枝價×成新泡度折布扣率2.計算督增值現(xiàn)額。增值喉額=轉(zhuǎn)讓飄收入糠額－瞧扣除顧項目倒金額3.計算牧增值浮額占究扣除碑項目蠶金額歸的比嚼重增值帽率=增值躺額÷扣除訂項目況金額×1田00％4.依據(jù)遣增值辟率確頂定適該用稅氧率。5.依據(jù)帳適用慮稅率壓計算睜?wèi)?yīng)納哥稅額焰。應(yīng)納兇稅額=增值斥額×適用負稅率美－扣加除項毒目金宴額×速算恰扣除載率20棍23克/5盛/1樸9例1：某房排地產(chǎn)評開發(fā)體公司墨建造扮并出欣售了江一幢灣寫字把樓，卻取得紋銷售亡收入10相00萬元(營業(yè)蠢稅稅獨率為5%，城豎市維瞧護建錦設(shè)稅塔稅率驢為7%，教腫育費郊附加輕征收顧率為3%需)。該碼公司錯為建勤造該謀寫字逮樓支寨付的限地價醒款為10燃0萬元帶，建姜造該貞寫字胸樓的萍房地鵲產(chǎn)開太發(fā)成很本為20請0萬元(注：貓該公帶司因揭同時寨建造染其他銳商品茶房，代不能皺按該禽寫字報樓計洽算分聲攤銀澆行貸膽款利匙息支牛出)。該成公司哈所在徐地政妄府確到定的鮮費用暗扣除竟比例望為10悅%。計鬧算該琴公司巧轉(zhuǎn)讓王該寫煉字樓上應(yīng)納撲的土堡地增皺值稅忌額。20棵23辦/5偵/1叮9(1由)轉(zhuǎn)讓使收入=1勉00立0萬元(2復(fù))扣除摔項目櫻金額①取得品土地胳使用孤權(quán)所攀支付廈的金概額為10貿(mào)0萬元②房地血產(chǎn)的褲開發(fā)譽成本劫為20讓0萬元③與轉(zhuǎn)軟讓房源地產(chǎn)表有關(guān)此的費補用為刪：(1茫00蠅+2娛00冰)術(shù)×1鍋0%國=軍3獵0萬元⑤從桑事房坐地產(chǎn)澆開發(fā)怨的加臺計扣杜除為庫：(1夕00倡+2燥00閃)所×2咸0%遼=掀6話0萬元⑥扣除后項目年金額文合計與為：10但0+灑20廈0+忍30忠+5督5+斑60興=隆4弓45啦(萬元)④與傅轉(zhuǎn)讓逼房地謙產(chǎn)有害關(guān)的左稅金質(zhì)為：10六00漆×5匯%×掉(1興+7飾%+腐3%忽)=判5展5萬元20抬23碰/5劉/1啊9(3汽)轉(zhuǎn)讓廢房地嚼產(chǎn)的位增值宗額為鹽：10渣00－44逢5而=便55副5辮(萬元)(4游)增值牧額與憤扣除河項目糊金額遵的比港例(增值爬率)為：55蛾5÷屢44創(chuàng)5聾≈1旱24外.7軋%惹(萬元)(5女)應(yīng)納土地津增值護稅額流為：55遲5×吵50犯%－44敢5×援15寇%析=離21躁0.蟲75掃(萬元)20恐23粒/5衰/1段9【例題】某房蠟地產(chǎn)芳開發(fā)雙公司穩(wěn)轉(zhuǎn)讓佛一幢乳寫字次樓取化得收苦入10勿00萬元幅。已知水該公白司為京取得燙土地掙使用要權(quán)所溜支付濾的金勢額為10撲0萬元歉，房帝地產(chǎn)開發(fā)嬌成本蕩為20岡0萬元飾，房共地產(chǎn)身開發(fā)附費用巾為40萬元剝（經(jīng)雁稅務(wù)槐機關(guān)段批準可格全額閑扣除億），躬與轉(zhuǎn)昏讓房孕地產(chǎn)裁有關(guān)尋的稅郵金為60萬元駁。該只公司煮應(yīng)繳納午的土幅地增趨值稅倉為（續(xù)）低。A.厚18幅0萬元B.朵24殃0萬元C.像30猛0萬元D.漏36澇0萬元【答案】B(6盾00波*0釣.5涉-4聚00補*0繼.1濾5)20穩(wěn)23羊/5截/1狼9【例題】某工榨業(yè)企登業(yè)20竹05年轉(zhuǎn)訂讓一扁幢新統(tǒng)建辦福公樓取得遣收入50脹00萬元弊，該貓辦公煉樓建反造成宿本和糖相關(guān)掩費用37枕00萬元肺，繳招納與品轉(zhuǎn)讓霜辦公百樓相囑關(guān)的孕稅金27祝7.憶5萬元憂（其輕中印擴花稅米金2.嫌5萬元諸）。承該企愁業(yè)應(yīng)盆繳納腦土地增菠值稅陳（而）。A.按96賤.7嶄5萬元B.邊97洲.5川0萬元C.甘30歇6.說75萬元D.粘30拘7.衰50萬元【解析】扣除皆項目離金額=3允70既0+貪27龍7.險5=灰39洲77暖.5萬元,增值留額=5磁00剖0-亦39布77稿.5驚=1劃02贏2.拌5萬元,增值挺額與咸扣除項目結(jié)比率=1誤02址2.儀5÷窯39平77固.5蜻≈2既6%，適凝用稅探率為30尖%，扣除陳率為0，應(yīng)類納土銳地增積值稅=1辰02緞2.梢5×都30活%=搞30姜6.電75萬元脊。20仙23池/5采/1恢9【練習(xí)1】某房襲地產(chǎn)棗開發(fā)亭公司很出售椅一幢筋寫字屬樓，滋取得惹銷售芒收入8庭00釋0萬元強（城晃建稅境稅率7％，岡教育紀費附塑加征死收率3％，薄印花羽稅稅貸率0.架5‰）。逝開發(fā)科該寫卷字樓狼有關(guān)共支出暴如下送：取炭得土嬌地使否用權(quán)察所支開付的槽地價汗款和非按國況家統(tǒng)認一規(guī)蔑定交址納的筐有關(guān)膠費用督為80眉0萬元坦；房驚地產(chǎn)棵開發(fā)潮成本抖為2籠20割0萬元硬；該檢公司席因同愁時建柏造別雜的商汪品房倦，不哲能按輸該寫周字樓作計算怒分攤禮銀行拖貸款門利息斤支出,該公釘司所巾在地份政府癢確定尚的費漢用扣修除比汪例為10％。要求特：計算每該公器司轉(zhuǎn)給讓該殃寫字鍵樓應(yīng)怪納的什土地探增值各稅額猛。20誤23覺/5松/1銅9【練習(xí)2】某生獸產(chǎn)企蜘業(yè)（途非房論地產(chǎn)堡開發(fā)沖企業(yè)墨）利鄉(xiāng)豐用閑蟲置土補地委拉托某乘施工澆企業(yè)主建造高一幢打?qū)懽之a(chǎn)樓并防轉(zhuǎn)讓黨，取呀得轉(zhuǎn)肉讓收禽入60秤00萬元紅（城區(qū)建稅幸稅率7％，騰教育遺費附繼加征增收率3％，騎印花蓄稅稅末率0.蛾5‰）。字該企寨業(yè)為弦建造勞此寫文字樓差補交嶼土地澇出讓冶金70派0萬元等；發(fā)侮生房腿地產(chǎn)示開發(fā)叛成本15販00萬元亭；房栽地產(chǎn)幟開發(fā)怕費用見中的躲利息確支出28側(cè)0萬元階（能卡夠按惡轉(zhuǎn)讓氏房地益產(chǎn)項制目計量算分菜攤并激提供攔金融襲機構(gòu)奴證明統(tǒng)），傲該企淹業(yè)所恭在地椒政府糕規(guī)定坡的其昨他房化地產(chǎn)壞開發(fā)四費用備的計貌算扣典除比爸例為5％。要求土：計算鎮(zhèn)