華一底商商業(yè)計劃書

年4月19日華一底商商業(yè)計劃書文檔僅供參考，不當之處，請聯系改正。==和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)—華一底商項目計劃書前言和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)華一底商隸屬塔城地區(qū)毗鄰克拉瑪依屬私人商住樓房產投資項目，符合當地房地產市場發(fā)展規(guī)律并具有實效性和可操作理念及完善的房產開發(fā)管理體系，為和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產市場發(fā)展打下了堅實的基礎。第一部分項目概況一項目名稱：塔城地區(qū)和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)華一底商二建設地點：和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)217國道旁（距克拉瑪依市150公里）三項目性質：私人商住樓融資人：潘樅華四項目主要技術指標：1.總用地面積:1966.5平方米2.批準用地面積：1289.60平方米3.總建筑面積：6435.69平方米建筑類型：磚混商鋪：總建筑面積870平方米共18間每間平均面積70平米銷售價：2500—3000元/平米住宅：總建筑面積6435.69平方米共59戶戶型面積：80——132平方米。銷售均價：1508元/平米五開發(fā)建設條件1土地權屬明晰2開發(fā)手續(xù)齊備3底商及一樓框架基本結束外部條件基本具備六項目效益分析（和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)華一底商）該項目是經過認真、全面地市場調查、分析國家政策和相關市場環(huán)境，同時瞄準了該鎮(zhèn)的發(fā)展迅猛勢頭和當地房產市場樓市的緊缺、認真總結和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)當地商品房市場開發(fā)項目的成功經驗的基礎上，順應當地居民呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準備工作充分，符合市場競爭規(guī)律和房地產發(fā)展形式，符合國家及當地有關政策和法規(guī)。和什托洛蓋鎮(zhèn)簡介：和什托洛蓋鎮(zhèn)位于準葛爾盆地西北邊緣，地處和布克賽爾蒙古自治縣城東南45公里，217國道穿鎮(zhèn)而過，南距克拉瑪依市150公里，北距阿勒泰市240公里，是布克賽爾縣的南大門，地理位置優(yōu)越，交通極為便利。阿（阿勒泰）--烏（烏魯木齊）公路穿越全境，交通十分方便。全鎮(zhèn)總面積6684平方公里，現有人口3．2萬，主要由蒙、漢、哈、維等13個民族組成。境內的礦產資源非常豐富，主要有煤、鹽、石灰石、膨潤土、石英砂和石油等，其中煤、鹽最為出名。由于有豐富的礦產資源和便利的交通，使和什托洛蓋鎮(zhèn)成為集工業(yè)、煤炭、電力、建材、輕工、化工等為主的重要工業(yè)基地。自治縣主要的國有企業(yè)有十家集中于此。除此之外，還有農十師煤礦、137團煤礦、電力總公司等，初步形成工業(yè)重鎮(zhèn)的格局。和什托洛蓋鎮(zhèn)直轄9個行政村和4個社區(qū)，其中7個農業(yè)村，兩個牧業(yè)村，30個站所單位，22個黨支部，220名黨員，5所學校，入學率達100％，衛(wèi)生醫(yī)療保健體制完整。全鎮(zhèn)耕地面積1．75萬畝，人均耕地面積5．8畝，工業(yè)總產值4．8億元。電話入戶率達100％，有線電視入戶率97％，電腦互聯網絡也已具規(guī)模。農牧民人均收入以從5000元/年——30000萬元/年。今年和什托洛蓋鎮(zhèn)被列為全國1887家重點建設小城鎮(zhèn)之一，全疆3家重點示范鎮(zhèn)，塔城二大經濟獨立小城鎮(zhèn)。近兩年小城鎮(zhèn)建設發(fā)展迅猛，各類公益服務機構和服務設施齊備。鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)如雨后春筍，從而帶動二、三產業(yè)快速發(fā)展，在此基礎上和什托洛蓋鎮(zhèn)黨委、政府提出了“依托地緣、資源優(yōu)勢，農牧并舉，重點發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，扶持二、三產業(yè)，以黨建促生產，以小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設帶動經濟發(fā)展”的新思路和“加快城鎮(zhèn)建設，爭創(chuàng)新疆第一鎮(zhèn)”的口號，力爭在把和什托洛蓋鎮(zhèn)建成一座城區(qū)達14萬平方公里，城鎮(zhèn)人口達5—7萬人，生產力布局合理，城鎮(zhèn)基礎設施完善，結合服務功能效益明顯，生態(tài)環(huán)境良好，鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌獨具特色的繁榮、文明、開放、優(yōu)美的現代化新形小城市。2、項目分析：該項目開發(fā)優(yōu)勢明顯，風險小，地理位置優(yōu)越，交通便捷。該項目位于距克拉瑪依市150公里的和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)217國道旁。乃是克拉瑪依市交通的一條黃金旅游及工業(yè)、礦業(yè)、農業(yè)城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展的主干道，在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的工業(yè)名區(qū)，已經形成了濃厚的人文氛圍。華一底商地處和什托洛蓋鎮(zhèn)黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配套設施相當完善。根據評估分析，該項目完全實施開發(fā)收尾后形成當地的樣板小區(qū)典范，希望今后和貴行持續(xù)合作在當地開發(fā)相應的中小型住宅小區(qū)，形成品牌效益、經濟效益和當地社會效益的目的。投資開發(fā)和什托洛蓋鎮(zhèn)華一底商項目完全可行。第二部分華一底商項目可行性分析主要內容秉承“踏實、負責、科學、客觀”的工作作風，我們對華一底商項目進行了認真的市場調研和周密詳盡的論證分析，認為該項目無論從外部環(huán)境或是內部條件都已經具備了開發(fā)的可行性。為了更好地論證該項目的情況優(yōu)勢，我們將從以下的幾個方面來分析。項目背景分析一、從宏觀經濟背景及房地產發(fā)展形式分析，當地招商引資大力開發(fā)旅游業(yè)及工業(yè)礦業(yè)、政策利好為房地產市場帶來了新的發(fā)展契機。二、近兩年房市需求量帶給人們消費觀念的根本變革，南北疆地區(qū)當地的居民對住宅的認識有了新的變化，即規(guī)?；?、生態(tài)化、專業(yè)化特征，這些將是和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產發(fā)展的內在需求和動力。三、房地產開發(fā)必須要和當地人們消費需求保持一致從淺顯意義來說，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費需求而存在的。它當然應該和人們的消費觀念保持一致。從更深層次的意義來說，房地產開發(fā)商要和人們消費需求保持一致，不但要主動了解不同時期不同階段人們的消費水平和消費認識，還應主動積極地去引導消費者的消費潮流。要積極爭取消費者和自己的品牌概念相呼應。特別是房市火暴的今天，各地房地產商對市場的爭奪，其實能夠看著是對消費者心理和感情的爭奪。和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)這種房市處于萌芽期的情況同樣為當地房地產事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產已經成為當地發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a業(yè)，它的需求量將隨著當地不斷增加的人口而變大。同時，它的相關帶動效應強，對當地經濟增長具有直接的推動作用。而啟動住宅市場，更是和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)開拓鎮(zhèn)內消費需求的突破口。隨著住房制度的進一步改革，和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)的房地產市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。任何一個有眼光和有抱負的房地產開發(fā)商都不會錯過這個千栽難逢的好機遇。第二章和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產市場形式分析一、現階段和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產的市場情況和特點和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產市場有著獨特的個性，經過對和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)住宅市場的基本狀況的調查，能夠對本市房地產市場特點做以下總結：1、用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。2、當地房地產市場缺乏“概念地產”運作手段，概念地產最大特點就是引導消費、激活市場，住宅小區(qū)在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個性，以此贏得當地更多的消費者。3、房地產開發(fā)商普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用外墻乳膠漆、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設得整潔、美觀、明快，同時還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤。二、和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產市場需求特點和狀況調查結果還顯示出如下和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產市場需求狀況特點1、消費者對住宅需求的狀況，對位置考慮的居多，占27.7%，對價格考慮的占23%，對交通考慮的占22%，對小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占20%，對戶型考慮的占19.7%，房屋質量好壞考慮的占18.3%。經過數據分析能夠發(fā)現，當地消費者對于價格的敏感度已經減弱，而更多追求的是對住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。這一方面證明和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產市場已經趨于成熟，當地消費者對商品房的經濟承受力有所提高。另一方面也顯示了現代住房條件正向南北疆偏遠地區(qū)消費者需求靠攏。2、和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)商品房的價格趨向成熟和穩(wěn)定，而且在當地中檔價格的商品房正在占據主流。經過調查，34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋，66%愿意選擇普通多層住宅。這些數據說明，和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)這種情況對很多房地產投資需求的發(fā)展帶來了空間，避免盲目投資。3、調查顯示的另外一個結果就是，38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型，29.7%愿意選擇四室二廳，三室一廳的選擇率為14.7%，三種戶型的期望選擇率總計達82%左右。這些結果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，當地消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學習。4、對于居住地的結構環(huán)境和周邊環(huán)境，對周圍醫(yī)療條件認同的占74%，對教育條件要求占71.3%，對超市要求的占64.3%，對公交車站要求的占47.3%。這些數據充分說明人們對生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。三、和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產發(fā)展趨勢分析和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)大開發(fā)緊密鑼鼓地進行、當地大力招商引資、發(fā)展工業(yè)、礦業(yè)、化工業(yè)、旅游業(yè)，所有的這些情況都在表明，和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產已經迎來了新的一個良好的機遇。能夠預見，在未來幾年里，和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)的房地產開發(fā)市場將在更廣領域、更多對手的競爭環(huán)境下進一步規(guī)范化、合理化。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個獨立的小區(qū)，土地價格相對合理，針對合適的消費群體，抓住當前市場上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機遇，推出品牌，獲取效益。經過以上對和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)現階段房地產市場特點和未來發(fā)展趨勢的分析能夠看出，和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產已經擁有了一個良好的政策環(huán)境，一個有序的競爭環(huán)境，一個有廣闊空間的市場環(huán)境。不但如此，在和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標時，和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)房地產業(yè)還迎來了一個難得的緩沖期的機會。這個時機如果把握好，把握準，投資是很容易回收利潤。對那些要打造品牌的投資商來說，應當不失時機地抓住現在的機遇。而本項目恰恰處于這樣的時機之中，推出和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)華一底商項目，證明市場的眼光是獨到的。也說明本項目的前景十分地好。當然，在具體的操作過程中，還應該隨時把握住政策的變化和市場環(huán)境的變化。要根據這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調整。第三章項目區(qū)域環(huán)境和市場定位華一底商項目處于和豐縣和什托洛蓋鎮(zhèn)217國道旁與民族路相隔不遠。占地1780平方米，屬當地百姓的居家理想之地。是當地房地產投資的熱點地域。為了項目計劃的更好實施，本章從華一底商周邊環(huán)境的實際情況對該項目的地域優(yōu)勢和項目優(yōu)勢以及目標作出定位、分析。一、華一底商所處區(qū)域環(huán)境1交通：距民族路50余米，距長途客運站400米，交通十分方便。2購物：與和什托洛蓋人民商場緊鄰，購物居家非常便利。3學校：距和什托洛蓋中學50米，教育條件優(yōu)越。4醫(yī)院：和什托洛蓋醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機構分布周圍。二、華一底商項目優(yōu)勢分析1.地域優(yōu)勢經過和豐縣重新打造后的217國道已經被公認為南距克拉瑪依150公里及北距阿勒泰市240公里的黃金干道，集旅游、工業(yè)一體。本項目所在區(qū)域占據了這些天時、地利、人和的優(yōu)勢。這為項目的開發(fā)帶來了便利。2.環(huán)境優(yōu)勢由上面的地域優(yōu)勢能夠總結出本項目環(huán)境上的優(yōu)勢。就政策環(huán)境看，一方面來說，和豐縣政府為了改造城鎮(zhèn)形象，已經啟動了“加快城鎮(zhèn)建設，爭創(chuàng)新疆第一鎮(zhèn)”的市政建設計劃。本項目是在政府規(guī)劃項目之中，能夠享受到政府政策的支持。因此本項目的政策環(huán)境是好的。3.價格優(yōu)勢本項目是多層建筑，成本較低，和什托洛蓋鎮(zhèn)多層的銷售一直十分看好，售價在1508元/平方米（均價）。當地人購買現房能力普遍較強、均一次性付清，無需銀行按揭過程。而且隨著周邊環(huán)境的改造，當地房地產市場的發(fā)展，本項目具有相當大的優(yōu)勢和利潤空間。三、目標客層定位1、根據調查，當地居民購買的目的主要為改進現有居住條件，為家人購房和結婚購房等。從她們的潛在購買能力來講，當前可能限于購買的戶型范圍為80到130平方米。2、本項目的市場定位，需從以下幾種因素進行考慮：目標顧客：當地農民牧民。市場能力接受的價格1500—元/平米。3、客戶對戶型的偏好（1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在32%和21%。一房一廳占17%，三房一廳一衛(wèi)占15%（2）面積選擇80平方米占30%90到130平方米之間占50%130平方米左右占20%（3）廳房面積分布在面積一定的情況下34%的客戶認為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。27%的客戶認為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。20%的客戶認為，客廳和餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。19%的客戶無所謂。五、價格就基礎房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價格宜確立在1508元/平方米左右，底商2500—3000元/平方米左右。同時為了照顧不同消費水平的客戶，能夠根據實際情況對這一價格進行合適的調整。第四章華一底商經濟效益分析一、開發(fā)周期框架主體完工一個半月，從開始建設到銷售及客戶入住周期為2個月—3個月。二、基礎數據：（1）銷售收入（預計）住宅：住宅建筑面積6435.69平方米，每平方米銷售均價為1508元/平方米，預計銷售收入為9705020萬元。商鋪建筑面積870平方米，均價2500--3000元/平方米，收入261萬元?？備N售收入：12396920萬元。月銷售回款200萬—300萬。三、財務評價結論經過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項目經濟效益影響最為明顯。但總體來看，本項目的財務風險相對較小。根據前面對市場和本項目銷售前景的分析，本項目的銷售將呈現良好的態(tài)勢，不會有滯銷的情況發(fā)生。因此，銷售的良好將保證銷售收入的增加。對本項目的財務評估表明