地產(chǎn)成本對標

地產(chǎn)成本對標01做對標的目的是什么對標是清晰自身管理水平、認清自身短板、借鑒優(yōu)秀管理方法的重要途徑單講對標其實是不準確的，完整的應該是一個閉環(huán)尋標→立標→對標→達標→創(chuàng)標尋標：尋標是尋找標桿企業(yè)、標桿管理的過程，根據(jù)自身的情況、水平尋找適合的對比、學習對象的過程。這一過程可以是精確的選擇，比如直接尋找行業(yè)內(nèi)某方面公認優(yōu)秀的企業(yè)；也可以是海選，通過大量的對比尋找合適的企業(yè)同時尋標的前提是尋找自身需要對標提升的具體內(nèi)容立標：立標是確定目標的過程，即明確對標企業(yè)，明確對標方面后確立比對、提升的具體事項及具體目標值的過程對標：對標是將自身的管理內(nèi)容與設立好的標桿企業(yè)的標桿目標進行詳細的對比分析，找出與目標的差異，找出管理短板、管理差異的過程；這一過程要求詳細、真實的反映情況。是通過對標找到提升方向和目標，而不是有了目的性再進行的對比分析達標：對標找到差異后，對差異提升制定詳細的方案、計劃，最終達到目標值的過程創(chuàng)標：只達標是不夠的，達標之后要有更高的追求，要有自身成為行業(yè)標桿的追求，創(chuàng)標就是在達到對標標桿水平的情況下，繼續(xù)通過自身的管理挖掘，進一步提升，讓自己成為行業(yè)標桿完整的幾步形成了我們通常講的對標，對標對于企業(yè)來說是自身尋求進步、尋求管理完善的過程，如同企業(yè)管理中的生存法則，自然選擇法則02成本對標的詳細做法成本對標其實不難，但要科學的做好卻非易事1.成本對標分類成本對標根據(jù)需要分為兩大類1.1全面成本對標全面成本對標是從成本管理的各方面進行對比分析，由于成本專業(yè)特殊性，幾乎所有的對標內(nèi)容最終都可以歸結(jié)到具體數(shù)字。應該說全面成本對標是比較難的，一方面是內(nèi)容多；另一方面是全面對標耗時較長；還有一方面是找到其他企業(yè)全面的成本內(nèi)容、數(shù)據(jù)是非常困難的1.2專項成本對標某些時候企業(yè)對某些方面的提升比較迫切，比如地下成本、結(jié)構(gòu)成本、精裝修成本等，這時候可以有針對性的選擇合適企業(yè)進行專項的對比分析專項成本對標的優(yōu)勢在于對標精準、耗時較短效率高、對標結(jié)果更加準確2.成本對標方法成本對標同樣遵循“尋標、立標、對標、達標、創(chuàng)標”的循環(huán)2.1尋標對標中的尋標有兩重意義①明確自身擬對標的事項針對自身的成本管理水平，尋找需要對標的事項，是全面的對標提升，還是某一方面需要提升②尋找適合對標的標桿企業(yè)尋標的過程不能盲目，要根據(jù)自身企業(yè)的特點來尋找合適的對標目標，不可僅從數(shù)據(jù)本身尋找對標目標，要清楚數(shù)字背后的邏輯比如，有的民營企業(yè)覺得中海財務成本低，于是就以中海做為財務成本對標對象，但自身企業(yè)與中海的背景、財務狀況等各方面存在巨大差異，即便通過對標找到差異，想要達到中海的水平是不太現(xiàn)實的再如，有的企業(yè)覺得自身的合同價格水平高于其他企業(yè)，但忽略了自身企業(yè)有墊資需求，盲目的去對標無墊資需求企業(yè)的價格水平也是意義不大的還有的企業(yè)自身規(guī)模不到百億，去對標頭部企業(yè)，或者利潤性企業(yè)去對標高周轉(zhuǎn)高杠桿的企業(yè)也不是非常的合適對標的過程是一個循序漸進的過程，不求一步到位，只要能夠不斷的對標，不斷的超越合適的標桿企業(yè)就能達到自身管理水平的不斷提升③區(qū)域要匹配不同區(qū)域由于市場差異、規(guī)范要求不同，成本也會呈現(xiàn)較大的差異，因而在尋找對標對象的時候要分區(qū)域進行多年前遇到一個審計問題就很好的反映了這一問題，某武漢項目土方定標價格約98元/m3，審計部門提出價格較高，依據(jù)是當時天津市土方價格僅為45元/m3，一方面可以看出相關人員的不專業(yè)，另一方面正反映了不同區(qū)域成本偏離差異2.2立標成本對標里的立標是確定具體數(shù)據(jù)目標的過程，比如自身企業(yè)同地區(qū)同定位的精裝修標準為1200元/平米，而標桿企業(yè)精裝修標準為1000元/平米，且1000元/平米同樣達到客戶需求并不影響銷售去化，那么1000元/平米就可以確立為目標再如同地區(qū)鋼筋含量，自身企業(yè)地上50kg/平米，而標桿企業(yè)可以做到45kg/平米，那么45kg/平米就可以設立為對標目標值2.3對標對標是詳細的進行比對分析的過程，需要對數(shù)據(jù)以及數(shù)據(jù)背后的原因進行詳盡的對比的過程2.3.1不僅要統(tǒng)計比較，更重要的是分析原因做對標最常見的錯誤做法是只有統(tǒng)計、對比而沒有分析，分析是找差異原因，而不是找數(shù)據(jù)差異例如，很多成本人做土建成本對標，只收集、統(tǒng)計、對比了數(shù)據(jù)差異錯誤：而應該是除了比較差異外，還需要詳細的分析數(shù)據(jù)差異的原因正確：2.3.2務必保證口徑一致口徑一致是貫穿于整個對標過程的最重要因素之一，口徑不一致就沒有可比性，也會帶來誤導就像相聲里說的關羽大戰(zhàn)秦瓊一樣這里說的口徑一致，主要指的是內(nèi)容的范圍一致，比如某企業(yè)開發(fā)成本2600元/㎡，與另外一家企業(yè)開發(fā)成本3000元/㎡，單從數(shù)字上來看肯定2600的要低一些，但如果2600包含的內(nèi)容遠遠少于3000的，那孰高孰低還真不好說一個嚴謹?shù)膶耸且欢ㄒ冉y(tǒng)一口徑的①內(nèi)容口徑一致對成本來說，名稱一致未必內(nèi)容一致比如同樣都叫開發(fā)成本，有的企業(yè)是全部的成本都包含，有的企業(yè)是不包含土地成本，有的是含費用再比如，市政大配套費用，有的企業(yè)是歸入土地科目，有的是歸入前期費用科目等等如果口徑不一致做對標是沒有意義的②定位口徑一致不同定位的項目之間也是沒有可比性的，比如剛需產(chǎn)品的大堂裝修標準5000元/㎡與改善型產(chǎn)品大堂裝修標準5000元/㎡，同樣的標準，剛需產(chǎn)品偏高，改善型可能不夠③時間口徑一致我們在學習造價師課程的時候，說到建筑產(chǎn)品特點的時候，有一條是建筑產(chǎn)品的特殊性，很難找到兩個各方面都一致的項目供我們來對標而這么多差異中最難的是找到兩個同區(qū)域且同時間段的項目，如果沒有具體的項目進行比較，只是泛泛的對標，其指導性會弱很多我們在找對標對象的時候如果有同時間段的成本是最好的，如果沒有同時間段的可以找時間跨度不大的進行對標，但一定要對時間因素進行修正比如以自己企業(yè)21年四季度開工項目為樣本進行對標，那么選擇的對標對象最好也是21年四季度開工的項目，如果實在沒有時間上匹配的項目，只有21年一季度開工的項目，那么在對標時需要考慮21年一季度到四季度各種價格水平的變動，把21年一季度開工項目的價格水平調(diào)整為四季度的價格水平，當然調(diào)整一定是要有依據(jù)的④指標內(nèi)涵一致同樣的指標名稱其內(nèi)涵也可能存在差異，以我們經(jīng)常使用的面積指標來說就分“建筑面積”、“結(jié)構(gòu)面積”、“可售面積”等等，而與面積相關的指標，結(jié)構(gòu)含量、平米單價等等，也會存在差異比如結(jié)構(gòu)含量（用量÷面積），有的企業(yè)結(jié)構(gòu)含量的公式是總用量÷建筑面積，而有的企業(yè)結(jié)構(gòu)含量公式是總用量÷結(jié)構(gòu)面積，那么即便兩公司產(chǎn)品的總用量一致其結(jié)構(gòu)含量數(shù)據(jù)上是有差異的，而且有時候差異會非常大再如精裝標準，有的企業(yè)是精裝修總金額÷套內(nèi)面積；有的是精裝修總金額÷裝修面積還有的是精裝修總金額÷地上總建面因而對標要做到準確，一定要把所有的指標內(nèi)涵統(tǒng)一標準2.3.3設定提升目標及達成策略在保證各方面口徑一致的情況下，通過對標可以比較出數(shù)據(jù)差異，并分析出數(shù)據(jù)差異的原因，那么這些差異就是后期提升的目標；同時通過分析出來的原因就是達成目標需要改善的管理動作也即設定目標以及達成的路徑，應該說這一步是整個對標工作的成果，是通過對標這個動作找到管理短板，制定解決方案的過程當然僅僅有目標，有策略是不夠的，為了保證最終實現(xiàn)是需要根據(jù)企業(yè)情況制定詳細的實施計劃，包括事項、時間、成果標準、責任部門、責任人等2.4達標達標的過程是根據(jù)提升計劃具體落地的過程，需要有長、中、短期的規(guī)劃，先急后緩的逐步推進，確保計劃如期完成，目標最終落地2.5創(chuàng)標達標對于追求卓越的企業(yè)來說是遠遠不夠的，現(xiàn)在的市場只有頂尖的企業(yè)才能體面的存活，才能長久的發(fā)展判斷一個企業(yè)經(jīng)營能力的標準除了漂亮的經(jīng)營指標外，是否被其他優(yōu)秀企業(yè)視為學習的標桿是個最直接的體現(xiàn)因而在通過對標完成自我完善，跟上其他標桿步伐的同時，再通過自身的管理挖掘超過對標目標才是追求卓越的企業(yè)最終要達到的目標小

結(jié)對標管理是企業(yè)以行業(yè)內(nèi)或行業(yè)外的一流企業(yè)作為標桿，從各個方面與標桿企業(yè)進行比較、分析、判斷，通過