帶租約的房地產估價研究

帶租約房地產估價研究◆王洪昌

案由:受法院委托評定一處營業(yè)房,因成交案例較多,以市場法為主評定出價格為470萬(當初委托方明確

要求不考慮租賃關系).但日后執(zhí)行時候,承租方拿出—張租賃協(xié)議,租賃期限,租金共100萬,已—次性

付給產權人(租金大大低干市場水平),但法院認可,并要求我們考慮租約重新評定該營業(yè)房.

帶租約房地產估價項目在估價實踐中很普遍,

最少二分之一以上商業(yè)房地產帶有租約.現(xiàn)在對帶租

約房地產估價主要依據(jù)(《房地產估價規(guī)范中”有租

約限制,租約期內租金宜采取租約所確定租

金,租約期外租金應采取正常客觀租金”規(guī)

定.這一要求是基于”買賣不破租賃”法律精神制

定.

“買賣不破租賃”是二戰(zhàn)后德國因戰(zhàn)爭等原因,

大量人員流離失所,為確保更多居民不因房屋所

有權轉讓出現(xiàn)住房困難而制訂”法律救助”條

款,后被許多國家引用,之后被一些法學家們擴大,

不單針對住宅房地產,也包含工業(yè),商業(yè)房地產,進

而動產等.應該說,租賃協(xié)議因為其”準物權”特

性,”買賣不破租賃”有一定法理基礎.伴隨經濟

發(fā)展,當初立法理由已經日漸弱化,尤其是大量

商業(yè)租賃存在與當初保護居民居住權立法意圖

不一致.在保護承租人利益同時,怎樣保護買受人

利益成為值得思索問題.(《上海市房屋租賃條例

第15條第2款關于”房屋租賃協(xié)議未經登記立案,

不得反抗第三人”要求,使二者權益得以平衡.租

賃協(xié)議未登記,對應法律后果不再由買受人承

擔;承租人也不能以”買賣不破租賃”為由反抗買受

人,不能要求房屋租賃協(xié)議繼續(xù)推行.

依照(《協(xié)議法及(《物權法精神,房屋租賃合

同登記立案后,該租賃權即實現(xiàn)了債權向物權轉

化;若沒有登記,則僅具備債權屬性,當然其正當有

效性并不因沒有登記而受影響.

在特定目標下,(《房地產估價規(guī)范》中帶租約房

地產估價理論仍具備一定現(xiàn)實意義.但對于債權性

質租賃協(xié)議,估價師們?yōu)楹尾荒軌蚴紫茸鞒?/p>

一

個不帶租約正常房地產價值,另首先也同

時將租約可能損失,溢價等事項作一個詳盡客觀

披露,偏要狹義地認為帶租約房地產價值就

只能按租金計算?假如租金為零呢,是不是房地產

價值也該是零?租金協(xié)議訂立,直接與業(yè)主知

識水平,管理才能,談判技巧等原因呈正相關,這些

原來是業(yè)主經營管理方面盈虧得失,這些屬于”經

營性”,”債權性”東西是否應該強行從物價值中

扣減,是值得考量.

一

,帶租約房地產估價存在問題

“認為然”是一個學習結果,而”不認為然”則

是思索結果.對于”買賣不破租賃”筆者深認為

然,因為房屋租賃協(xié)議勢必對房地產未來收益存

在十分客觀限定,對產權交易類估價考慮”帶約”

估值也在情理之中.但近幾年,伴隨經濟發(fā)展,在

巨大利益驅動下,惡意串通造假行為屢見不鮮,一

些業(yè)主為得到抵押貸款,有意提升租金,使估價人

員作犯錯誤判斷,坑騙銀行及其它借款人;或者在

企業(yè)改制過程中訂立低租金租約,以達成低價收購

國有資產目標;或者為了逃避國家稅收而訂立低

租金租約等等.久而久之,筆者對租賃協(xié)議開始”不

認為然”.

房地產估價價值結論主要指向”實物,權益,區(qū)

位”.關于”權益”,現(xiàn)行((房地產估價規(guī)范》理論上

將”帶租約”不分情況一律視為”房地產權益瑕疵

事項”,筆者”不認為然”.未登記立案租約作為”房

屋全部者債權”在業(yè)界應該沒有太大爭議,但將房

屋全部者債權不做區(qū)分強加于”房屋全部權權

益修正事項”做法妥當嗎?

對于一個顯著高于或低于正常租賃價格租賃

協(xié)議,現(xiàn)行((房地產估價規(guī)范》缺乏制度上甑別.

實際上,與租賃協(xié)議類似房屋買賣協(xié)議,因為交納

房屋交易稅費依據(jù)就是房屋買賣協(xié)議,若交易價

格顯著低于市場客觀合理價格,就要請評定機構

重新估算一下正常市場價格.這是友好,誠信社會

所呼喚.租賃協(xié)議也應參考此做法.

經過不停理論求索和實踐努力,大家對((房地

產估價規(guī)范》中帶租約房地產估價理論終于有一些

不一樣聲音,為今后房地產估價規(guī)范》編修工作

提供了一些意見或提議.下面筆者也提出自己碰到

幾個問題:

(1)若一份租賃協(xié)議租期為二十年,而且一次性

將二十年租金支付給了現(xiàn)有產權人,這是不是有

點類似于”以租代征”性質?刻意逃避債務?該房地

產,到底與((房地產估價規(guī)范》中”帶租約房地產”

有多少相同?

(2)在((房地產估價規(guī)范》中,要不要對租賃合

同從估價角度作出一些限定,是登記后適用,還是

不論登記是否一律認可?若一律認可,惡意串通造

假租賃協(xié)議行為一旦案發(fā),房地產估價師風險

怎樣能夠躲避?

(3)全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材

((房地產估價理論與方法》中直言房地產估價結論為

“房地產價值”,此價值與一次性支付二十年租金房

地產價格或價值內涵是否一致?

(4)((物權法》施行后,房屋全部權大于租賃權

及其余用益物權權利效力怎樣表現(xiàn)?

(5)”帶租約房地產估價”在現(xiàn)行估價理論上

造成了估價方法只局限于收益法,為何會出現(xiàn)這

種情況?

(6)((房地產估價規(guī)范》對于”帶租約房地產估

價”要求是不是缺乏一些嚴格限制,辟如關聯(lián)方

交易,這類交易還不全是惡意做假,而是因為利益互

補等原因,這類租賃債權賠償又該怎樣計算?

二,帶租約房地產估價一些探討性思索

(一)勤勉盡責,案中究底

l,從案例中我們能夠發(fā)覺,起先委托方(法院)

明確不考慮租賃關系,爾后,當事人卻拿出一份

租賃協(xié)議,而且是一次性付了l00萬租金,法院認

可了這份協(xié)議并要求按此估算!作為一名房地產估

價師,首先應該有慎重執(zhí)業(yè)態(tài)度,筆者亦感到這可

能是一個假協(xié)議(租金大大低于市場水平),按通常

操作,由法院出具確認函,按((房地產估價規(guī)范》

中帶租約房產估價相關方法估算一個匯報不就得了

嗎?但卻讓人有一個如梗在喉感覺,莫非個中還

有其余蹊磽?初時法院明確不考慮租賃關系,說明

租賃事實可能存在,但時間與租金可能并不是日后

l00萬一次性付清這個結果,這個租賃協(xié)議也

沒有到登記機關登記立案,在這里還得講清一下法

院判決,執(zhí)行案子直到日后委托估價事項過程,

有利于分析,通常情況是這么,先是由法院對糾紛

事實認定裁決,以物抵債或其余什么,這個時候就

會定下來,是房屋抵債還是其余什么,法院會審查用

以抵債對應資產,此案中,并沒有相關權利人出來

舉證該被執(zhí)行房產有何不妥,接下來就是交給執(zhí)行

庭詳細執(zhí)行,執(zhí)行庭為確保獨立,再交由綜合部(根

據(jù)詳細情況稱呼不一定相同)統(tǒng)一對外委托評定或

判定.對于本案,案件流轉到對外委托這個部門都

明確不考慮租賃協(xié)議,說明什么?爾后又確定要按

租賃協(xié)議估價,先是13頭確認,后干脆寫”確認函”.

做過法院估價項目標人都會有懷疑,似乎該案例中

還存在著房地產估價規(guī)范》帶租約房地產估價章節(jié)

里沒能涵蓋東西.

2,我一直對該案例中租約時間持慎重懷疑,

按常理,當前房價節(jié)節(jié)攀高,我國正處于經濟高速增

長時期,而且影響中國經濟高速增加主要原因是

“所謂人口紅利”.按此計算,未來都會呈上漲

態(tài)勢,房租也顯著一天一個價,是什么動力造成房屋

現(xiàn)有全部權人要把整整中國經濟高速增加黃

金時期讓予承租人并一次性收取,租金還顯著偏

低?這不符合房地產估價”客觀性”基本標準,同

時,房地產估價是模擬市場交易過程得出結果,這

個模擬過程也應該是基于一個”理性”市場人得出

.但實際上是怎么樣呢?所以從這一點看,這個

案例不符合房地產估價規(guī)范里最基本最通常原

則與理論.

3,估價師懷疑該房租協(xié)議是假,能夠從兩方

面證實:①要求提供l00萬元房租收取情況,轉賬?

現(xiàn)金?這些從銀行對賬單上是能夠查證;②既然是

一

次性書立租賃協(xié)議并交付租金,協(xié)議書立是否

交納”印花稅”,是否交納了l2%房產稅,從稅務

局一查便知.

4,這個案例中租約有點近似于”以租代征”性

質.以租代征是指”經過長久租用農民集體土地進行

非農業(yè)建設,私自擴大建設用地規(guī)模.躲避法定農

用地轉用和土地征收審批,在規(guī)劃計劃之外擴大建

設用地規(guī)模,同時逃避了繳納關于稅費,推行耕地占

補平衡法定義務”.以租代征后果就是嚴重沖擊用

途管制等土地管理制度,影響國家宏觀調控政策

落實和耕地保護目標實現(xiàn).

該案例中,我們也能夠近似地了解為:當事人利

用所謂”長久租賃”協(xié)議,并以”一次性付了l00

萬”為由,將未房地產全部者整整權益剝

奪,企圖逃避債務,這就是惡意”以租代征”行為.

將未來房屋全部權人整整使用,占有,收益

等全部權益占去,徒留一紙”長久租賃協(xié)議”和空有

其名”房屋全部權”.物權法已經開始施行了,

那”房屋全部權”怎樣保護?又怎樣去與(《房

地產估價規(guī)范中”帶租約房地產”相對接?其實,

真正評定對象其實就是后”期房”而已,這

是房地產估價規(guī)范中帶租約房地產估價理論

白玉微瑕吧?

(二)淺探房地產估價規(guī)范對所帶租約房地

產估價必要條件

l,租賃協(xié)議經雙方簽字蓋章后即行生效,該合

同于雙方當事人當然有效.對租賃協(xié)議,我國協(xié)議法

將其要求在”債權債務法律關系”章節(jié)中,很顯然,

該權利是起源于當事人之間租賃協(xié)議,應屬債權

之范圍,承租人只有債上請求權.在這里我們能夠舉

一

個例子,設有一處房產,該房產全部者于建設時先

與某甲評定機構簽定一份房屋租賃協(xié)議,約定建

成后出租給某甲評定機構使用兩年抵償評定咨詢服

務(費用為l0萬元人民幣);但實際建成后,房屋所

有者卻失信將房屋又租給某乙設計院,租期三年,租

金l5萬元,設計院于協(xié)議訂立后就去登記機關進行

了立案登記.大家能夠想象,甲乙二者所以而引發(fā)官

司,誰最終能取得這個房屋租賃權?結果是可想

而知,甲評定企業(yè)所持那份租賃協(xié)議即使有效,

但只是通常債權請求權,而后者設計院就能夠就

該房屋租賃權進行主張.物權法定是物權法一個

基本標準.上述案例中,評定機構權利起源于租賃

協(xié)議,屬債權范圍,承租人只有債上請求權;設計院

權利一樣也起源于租賃協(xié)議,但它將協(xié)議進行了

登記立案,它對租賃房屋權利就具備了顯著物

權特征.這一現(xiàn)象被法學界稱為”債權物權化”.

(《物權法第9條”不動產物權設置,變更,轉

讓和消亡,經依法登記,發(fā)生效力;未經登記,不發(fā)

生效力,但法律另有要求除外.”

(《上海市房屋租賃條例第l5條”房屋租賃協(xié)議

及其變更協(xié)議由租賃當事人到房屋所在地區(qū),縣

房地產登記機構辦理登記立案手續(xù).房屋租賃協(xié)議

未經登記立案,不得反抗第三人.”

這些要求都能夠了解為對登記立案租賃協(xié)議

這種債權物權化行為保護.債權及物權化債權

具備不一樣效力,若不分情況一律按(《房地產估價規(guī)

范操作,一旦被發(fā)覺系惡意串通假造租賃協(xié)議,

辟如為抵押貸款之類估價行為為債權銀行造成了

損失時,估價師能脫得了干系嗎?

2,我們再來看看現(xiàn)行(《房地產估價規(guī)范”5.

3.3……有租約限制,租約期內租金宜采取租

約所確定租金,租約期外租金應采取正?？陀^

租金.”“有租約限制”要求過于簡單,現(xiàn)實生

活中如前面所舉例子,應該不在少數(shù),估價時該

依據(jù)甲,乙誰租賃協(xié)議確定呢?結果真是顯而

易見嗎?

3,房地產估價規(guī)范”5.1.2對同一估價對象宜

選取兩種以上估價方法進行估價.5.1.5收益性房

地產估價,應選取收益法作為其中一個估價方

法.(《規(guī)范5.3收益法5.3.3……有租約限制,租

約期內租金宜采取租約所確定租金,租約期外

租金應采取正常客觀租金.”

一

個房地產拆遷估價項目,依照(《城市房屋拆遷

估價指導意見》第3條:”本意見所稱城市房屋拆遷

估價(以下簡稱拆遷估價),是指為確定被拆遷房屋

貨幣賠償金額,依照被拆遷房屋區(qū)位,用途,建筑

面積等原因,對其房地產市場價格進行評定.”被

拆遷房屋中出租型經營性房產也不在少數(shù),試問,

全國哪家估價機構是按(《房地產估價規(guī)范中”帶

租約房地產估價”理論進行估價?

各地辦證機關在辦理轉讓房產手續(xù)過程中,若發(fā)

現(xiàn)某宗交易顯著低于市場價格顯著低于市場價格而且

無正當理由,是不是會聘請評定機構對其按市場價

值進行評定呢?這類評定稱為課稅評定,在大量課

稅評定中,若該房為帶租約房地產,評定時會不會考

慮所帶租約呢?答案是否定,為何呢?

還有,房地產估價目標洋洋灑灑大約有這些:土

地使用權出讓,房地產轉讓,租賃,抵押,典當,保

險,課稅,農民集體征用賠償,城市房屋拆遷賠償,

損害賠償,分割,合并,糾紛,涉案,企業(yè)合資,合

并,合作,吞并,分立,買賣,租賃經營,承包經營,

改制,上市,破產清算,房地產估價糾紛,涉案中

房地產估價復核或判定等.這些估價目標房產若

都帶有”租賃協(xié)議”,是不是都得按”帶租約”進行

房地產估價?估價目標是”綱”,估價方法是”目”,

綱舉目張嘛,綱不舉,何來目張?若咱們不論是什

么估價目標,凡是經營性房地產,只要帶得有租約,

都按此規(guī)范5.3.3進行估價,行嗎?

4,在現(xiàn)實估價實務中,大量關聯(lián)交易左右著

我們估價行業(yè),尤其是帶租約房地產,包括到租

賃協(xié)議還不完全是假協(xié)議,甚至于也能夠去登記,但

因他們有利益瓜葛,甚至本身就是母子企業(yè),彼此

唇亡齒寒,相互能夠堤內損失堤外補,此時估價

結論若按((房地產估價規(guī)范”帶租約”方式估價,

會不會被人家操縱?關聯(lián)方之間有時為了利益集團

不惜通力造假,此時”帶租約”((房地產估價規(guī)范

就顯得有點為他人做嫁衣裳了,對此,應該適度關

注企業(yè)財務匯報,在有條件情況下有必要進行賬

面價值核實文章,也是基于這類情況考慮,在

其余評定行業(yè)還加入了((盡職調查評定工作程

序,個人認為,房地產估價行業(yè)也是必要.

(三)試論帶租約房地產估價價值類型,估價

方法等

1,價值類型分為五種類型,即:市場價值,快

速變現(xiàn)價值,慎重價值,清算價值,投資價值.

價值類型有兩種含義,一是指房地產價值種

類,二是指一個房地產估價項目中由估價目標決定

需要評定詳細某種類型價值～一特定價值.

據(jù)此,我們極難將該案例中一次性支付了二

十年租金房地產價值歸為市場價值,快速變現(xiàn)價

值,慎重價值,清算價值,莫非應該歸為”投資價

值”?現(xiàn)在沒有理由將其歸為其余類,但歸為”投資

價值”也是疑點頗多.從評定對象上看,表面上是一

個帶租約房地產,實質上卻是后”期房”,

而且存在房屋全部權對象客觀上缺位.我們

再來看看什么叫投資價值?所謂投資價值有兩種含

義,一是指值得投資,”值得投資”是對于原房地產

全部者,他在抵債時候也要搞一票”租金

收入”,但對于新購置者而言,可能沒有任何一個

人會認同”值得投資”說法;二是指從某個特定

投資者角度來衡量價值,準確地講,某個房地產

投資價值是指基于個人需要與愿意,對該房地產

所評定出來價值,同上,沒有任何一個房屋全部者

愿意把自己房屋”無償”地讓予他人占用,相

信沒有任何一個”理性市場人”會做出如此投資

決議.

那么到底是哪里出了問題呢?筆者久思不得其

解,因為在筆者眼里,對本案帶約房地產價值非要

說出一個價值類型話,首先得有個假設與限制,即

.

在有權部門確認(法院確認函或房管部門登記)基

礎上所以”債權物權化”了,其次能夠認為該價值類

型應該是后期房”市場價值”,而絕非現(xiàn)在

帶租約房地產非市場價值類型(非市場價值類型

據(jù)稱是除市場價值類型之外四種類型之合稱).

2,物權法施行后,房屋全部權大于租賃權及其

他用益物權效力怎樣表現(xiàn)?對于這個問題現(xiàn)在還

有許多不確定性,期待相關法規(guī)以((物權法為上位

法,制訂一些詳細東西出來,為構建友好社會創(chuàng)造

一

個法制平臺.

3,按現(xiàn)行估價理論大致分為三種方法,下面我

們來看看這幾個方法對帶租約房地產估價適用性:

(1)對于經營性房產,除了具備收益應該以收益

法為主要方法而外,通常情況也一樣會存在著大量

市場交易案例,所以市場比較法是首選方法,但在

((房地產估價規(guī)范所要求個別原因修正內容中,

無租約限制這一修正項目,而且在比較案例選取時

又較難選擇帶相同租約條件案例,若本案能找到

三個以上相同且可供進行市場比較”100萬

一

次性支付租金”案例,則所帶租約已經是客觀

合理了,是否按帶約租金估價值又有何不妥呢?

.

但實際上可能并非如此,若用正常交易案例來修正

帶租約房地產,那么怎樣在市場比較法中進行考

慮呢?未有相關規(guī)范對此進行調整.

(2)成本法適適用于房地產市場不發(fā)達,難以利用

市場比較法,或既無收益又極少出現(xiàn)買賣公用建

筑房地產估價,本案例中是經營性房地產,設若可

以采取成本法,那么成本測算過程中又怎樣考慮租

約限制原因?是不是在修建時候就請風水大師或

八字先生算一下,這房地產今后有前途沒有,會不會

帶租約,然后決定修建投入成本?所以,從某種角度

講,成本法根本就不適合按((房地產估價規(guī)范中帶

租約房地產估價.

(3)收益法適適用于評定有收益或潛在收益房地

產,在測算中按照((規(guī)范要求在租約期內采取租約

租金,租約期外采取市場客觀租金.也可先測算無租

約限制房地產價值,再扣除租約限制影響值,但事