房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法真題練習(xí)A卷附答案

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法真題練習(xí)A卷附答案

單選題（共100題）1、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負擔(dān)補償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負擔(dān)補償率＋通貨膨脹補償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率【答案】D2、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D3、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】D4、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A5、在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當以（）為準。A.征收人與被征收人在征收安置補償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A6、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D7、中國大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協(xié)議價格（）。A.往往偏高B.與市場行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低【答案】D8、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤【答案】D9、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法【答案】C10、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D11、假設(shè)某類住宅價格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】D12、使住宅房地產(chǎn)價格明顯上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A13、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C14、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A15、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用【答案】D16、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預(yù)測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B17、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。A.農(nóng)業(yè)人口B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B18、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C19、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B20、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做（）：A.利潤B.利息C.開發(fā)所得D.開發(fā)成本【答案】A21、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。A.辦公B.商業(yè)C.居住D.工業(yè)【答案】C22、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡(luò)B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C23、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B24、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A25、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是A.水火既濟B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D26、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)【答案】B27、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D28、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B29、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個有機整體D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體【答案】C30、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D31、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價修正B.資產(chǎn)市場價值的真實減損C.重置價值的攤銷與回收D.原始取得價值的攤銷與回收【答案】B32、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D33、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A34、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標準深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)【答案】B35、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B36、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風(fēng)險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D37、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C38、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D39、關(guān)于征收和征用，下列說法正確的是（）。A.征收的實質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題B.征用的實質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用人，可以不予補償C.征用的實質(zhì)是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為D.征收是無償?shù)?，征用是有償?shù)摹敬鸢浮緼40、關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變【答案】C41、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D42、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C43、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C44、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師評估出的價值表述中，正確的是（）。A.應(yīng)是可以實現(xiàn)的價值B.是提供價值意見而不是作價格保證C.對委托人的價格保證D.為委托人爭取最大的利益【答案】B45、在百分比法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（）房地產(chǎn)狀況為基準來確定。A.估價對象B.標準房地產(chǎn)C.市場上D.交易情況【答案】A46、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能【答案】B47、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防【答案】A48、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C49、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】B50、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D51、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B52、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核【答案】C53、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B54、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B55、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D56、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A57、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C58、在運用多元回歸分析法進行房地產(chǎn)估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素；房地產(chǎn)價值或價格C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素；各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格【答案】B59、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定【答案】B60、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A61、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設(shè)備折舊【答案】A62、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B63、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C64、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】D65、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D66、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.燥【答案】D67、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A68、陰維脈與任脈在相會于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C69、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】D70、心開竅于舌的主要機理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候【答案】A71、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【答案】D72、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格【答案】D73、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B74、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【答案】B75、下列對房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.維護情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權(quán)狀況【答案】B76、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A77、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪【答案】C78、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B79、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象【答案】B80、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C81、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A82、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】A83、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B84、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D85、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟折舊【答案】C86、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A87、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C88、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A89、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D90、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理【答案】D91、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)【答案】D92、建立價格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清【答案】D93、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定【答案】B94、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B95、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D96、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B97、估價業(yè)務(wù)應(yīng)當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價機構(gòu)D.項目負責(zé)人【答案】C98、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C99、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A100、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型【答案】A多選題（共40題）1、從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。A.市場力量決定的B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的C.房地產(chǎn)估價師通過科學(xué)的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值【答案】ACD2、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護情況E.物業(yè)管理【答案】AB3、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。A.開發(fā)期＋經(jīng)營期B.開發(fā)期＋運營期C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB4、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B.反映估價師的職業(yè)道德C.保護估價師和估價機構(gòu)D.保護估價報告使用人E.規(guī)避估價風(fēng)險【答案】CD5、市場狀況調(diào)整的方法有（）。A.定基價格指數(shù)法B.環(huán)比價格指數(shù)法C.價格變動率法D.直接比較調(diào)整E.間接比較調(diào)整【答案】ABC6、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費D.應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD7、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC8、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD9、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD10、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB11、下列關(guān)于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產(chǎn)市場狀況作出的【答案】ABCD12、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC13、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A.市場價值B.評估價值C.投資價值D.抵押價值E.現(xiàn)狀價值【答案】AC14、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC15、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損【答案】CD16、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC17、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。A.額外的利益或好處B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況【答案】ABC18、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】AC19、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設(shè)施D.建筑設(shè)施設(shè)備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD20、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結(jié)果【答案】CD21、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動不同步【答案】BCD22、關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD23、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸【答案】BC24、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換B.市場法中交易情況調(diào)整C.比較相同類型不同期限價格的高低D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格【答案】AC25、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC26、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD27、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ABD28、長期趨勢法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD29、估價技術(shù)報告應(yīng)包括（）等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結(jié)果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析【答案】ACD30、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正【答案】ACD31、比較法可用于（）的求取。A.經(jīng)營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC32、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關(guān)D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降【答案】AC33、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC34、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD35、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC36、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD37、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC38、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC39、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A40、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD大題（共20題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮咳⒛撑f廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】九、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改