房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法通關(guān)試題庫(kù)(帶答案)打印版

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法通關(guān)試題庫(kù)(帶答案)打印版

單選題（共100題）1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的最早頒布時(shí)間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C2、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類(lèi)的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A3、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C4、將縣級(jí)市升格為地級(jí)市，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（）。A.促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降C.可能促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降D.對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響【答案】A5、心開(kāi)竅于舌的主要機(jī)理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候【答案】A6、關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定【答案】C7、下列哪項(xiàng)不是十二經(jīng)別的生理功能A.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系B.加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對(duì)四肢的聯(lián)系D.加強(qiáng)了足三陰、足三陽(yáng)經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系【答案】C8、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置成本為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B9、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D10、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部【答案】B11、比較法中，采用間接比較法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B12、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A.供求B.價(jià)格C.供給D.市場(chǎng)【答案】C13、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周?chē)h(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。A.辦公B.商業(yè)C.居住D.工業(yè)【答案】C14、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)【答案】A15、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類(lèi)辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D16、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽(yáng)經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對(duì)頭面的聯(lián)系【答案】A17、由土地凈收益求取土地價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報(bào)酬率D.建筑物資本化率【答案】B18、在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B19、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制【答案】D20、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（）。A.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率B.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋投資帶來(lái)的優(yōu)惠率C.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋通貨膨脹補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率D.報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率【答案】D21、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費(fèi)用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.98B.52C.54D.103【答案】A22、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為()元／m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】A23、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D24、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。A.獨(dú)一無(wú)二性B.不可移動(dòng)性C.價(jià)值高大性D.增值保值性【答案】A25、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C26、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是A.水火既濟(jì)B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D27、經(jīng)過(guò)大椎穴的經(jīng)脈是A.足陽(yáng)明經(jīng)B.足太陽(yáng)經(jīng)C.手太陽(yáng)經(jīng)D.手少陽(yáng)經(jīng)【答案】A28、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D29、評(píng)估某住宅2014年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類(lèi)住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D30、某商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元，土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為900萬(wàn)元，管理費(fèi)用為50萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B31、房屋完損等級(jí)，是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測(cè)算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能【答案】B32、奇經(jīng)八脈中，交于目?jī)?nèi)眥、主左右之陰陽(yáng)、司眼瞼開(kāi)合、司下肢運(yùn)動(dòng)的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽(yáng)蹺脈D.陰、陽(yáng)維脈【答案】C33、某舊住宅的重置成本為40萬(wàn)元，門(mén)窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬(wàn)元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒(méi)有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬(wàn)元。該舊住宅的折舊總額是（）萬(wàn)元。A.9B.13C.10D.7【答案】B34、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C35、在依法判定的估價(jià)對(duì)象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國(guó)家的價(jià)格政策【答案】C36、現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷(xiāo)售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬(wàn)元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A37、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A38、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價(jià)修正B.單價(jià)修正C.分離修正D.百分比修正【答案】C39、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本D.未來(lái)收益大小【答案】B40、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償【答案】B41、針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類(lèi)()。A.主觀合理價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B.主觀合理價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值D.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值【答案】D42、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】B43、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡(luò)B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C44、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽(yáng)C.陽(yáng)偏衰D.陰陽(yáng)互損【答案】D45、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》。A.《房屋損壞等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》B.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》C.《房屋自然損壞評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》D.《房屋維修等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》【答案】B46、某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C47、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣(mài)費(fèi)用C.土地使用權(quán)出讓金D.土地使用成本【答案】C48、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說(shuō)明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C49、收集信息（）的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。A.充實(shí)、完整、準(zhǔn)確B.豐富、完整、真實(shí)C.廣泛、真實(shí)、完整D.完整、真實(shí)、準(zhǔn)確【答案】D50、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬(wàn)元，余款半年后支付8萬(wàn)元，一年后支付10萬(wàn)元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B51、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B52、賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價(jià)格往往會(huì)比正常價(jià)格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無(wú)法確定【答案】B53、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日【答案】C54、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動(dòng)B.供給有限C.價(jià)值量大D.用途多樣【答案】A55、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D56、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)安置C村（）個(gè)農(nóng)民。A.30B.60C.100D.180【答案】C57、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出為其未來(lái)發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.需測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)【答案】C58、在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。A.完全相同B.差距較大C.沒(méi)有可比性D.相近【答案】D59、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在由（）決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。A.價(jià)值類(lèi)型B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)目的D.估價(jià)過(guò)程【答案】C60、認(rèn)識(shí)的最終目的是A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界B.達(dá)到理性認(rèn)識(shí)C.認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A61、在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評(píng)估其中建筑物的價(jià)格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.商品房售價(jià)C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補(bǔ)償D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)【答案】D62、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來(lái)狀況的是（）。A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)【答案】D63、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本D.未來(lái)收益大小【答案】B64、強(qiáng)調(diào)理性認(rèn)識(shí)依賴于感性認(rèn)識(shí)，這是A.認(rèn)識(shí)論的辯證法B.認(rèn)識(shí)論的唯物論C.認(rèn)識(shí)論的唯理論D.認(rèn)識(shí)論的經(jīng)驗(yàn)論【答案】B65、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽(yáng)明胃經(jīng)B.足少陽(yáng)膽經(jīng)C.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)【答案】A66、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D67、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A68、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C69、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)【答案】C70、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是()。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開(kāi)發(fā)通常是一次性的價(jià)格剩余【答案】C71、某寫(xiě)字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫(xiě)字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓因采光受影響造成的損失為（）萬(wàn)元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C72、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日【答案】A73、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.折舊D.財(cái)務(wù)損耗【答案】A74、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時(shí)的匯率。A.成交日期B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)委托日【答案】A75、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。A.經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實(shí)物狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整【答案】A76、中國(guó)目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向（）征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民【答案】C77、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類(lèi)型可能是（）。A.在建工程抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)【答案】D78、壯水之主，以制陽(yáng)光的治法是A.瀉其陽(yáng)盛，治熱以寒B.滋陰以制陽(yáng)C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽(yáng)以制陰【答案】B79、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B80、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括()。A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D81、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元，投資利息為50萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為（）萬(wàn)元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C82、奇經(jīng)八脈中，交于目?jī)?nèi)眥、主左右之陰陽(yáng)、司眼瞼開(kāi)合、司下肢運(yùn)動(dòng)的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽(yáng)蹺脈D.陰、陽(yáng)維脈【答案】C83、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價(jià)格為2500萬(wàn)元，該功能落后電梯的重置成本為40萬(wàn)元，已計(jì)提折舊36萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為2萬(wàn)元，可回收的殘值為5萬(wàn)元，現(xiàn)安裝新的功能先進(jìn)的電梯需要120萬(wàn)元，該新的功能先進(jìn)的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時(shí)一同安裝只需要100萬(wàn)元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D84、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B85、超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。A.政府主管部門(mén)B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使用者D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師【答案】C86、某寫(xiě)字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C87、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商城的市場(chǎng)租金為每月90元/m2，空置率為10%；預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商城的市場(chǎng)租金為每月100元/m2，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B88、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友嗯K腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】D89、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A.土地總價(jià)B.土地單價(jià)C.樓面地價(jià)D.商品房?jī)r(jià)格【答案】C90、在實(shí)際估價(jià)中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.是否完成竣工驗(yàn)收B.是否完成內(nèi)外裝修C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂D.是否已安裝了門(mén)窗【答案】A91、下列不屬于土地權(quán)屬證書(shū)的是（）。A.《國(guó)有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》D.《房地所有權(quán)證書(shū)》【答案】D92、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D.各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致【答案】D93、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)，在這兩類(lèi)不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來(lái)說(shuō)，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來(lái)說(shuō)，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類(lèi)均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B94、銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至（）的日期。A.房屋驗(yàn)收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束【答案】C95、久吐久下病人的治療中加補(bǔ)氣藥的生理基礎(chǔ)是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A96、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D97、采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來(lái)價(jià)格資料的總和【答案】A98、采用成本法估價(jià)，要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中有要（）。A.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本B.正確估計(jì)正常花費(fèi)和實(shí)際花費(fèi)C.同時(shí)考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊【答案】A99、買(mǎi)方或賣(mài)方對(duì)其所買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)有特別的愛(ài)好、感情，賣(mài)方惜售，或買(mǎi)方執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)，在這種情況下的成交價(jià)格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】B100、評(píng)估某住宅2014年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類(lèi)住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D多選題（共40題）1、對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值是（）。A.個(gè)別人的價(jià)值判斷B.估價(jià)人員的主觀定價(jià)C.由市場(chǎng)力量決定D.市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD2、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷(xiāo)售稅費(fèi)E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】ABCD3、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中區(qū)域因素的有（）。A.土地形狀B.地形C.城市規(guī)劃調(diào)整D.環(huán)境狀況E.配套設(shè)施狀況【答案】AB4、關(guān)于估價(jià)委托書(shū)的說(shuō)法，正確的有（）。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書(shū)B(niǎo).估價(jià)委托書(shū)應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫(xiě)，估價(jià)師不得代其起草C.委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書(shū)注明D.估價(jià)委托書(shū)可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求E.估價(jià)委托書(shū)應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)【答案】ACD5、比較法可用于（）的求取。A.經(jīng)營(yíng)收入B.空置率C.報(bào)酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC6、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況E.全國(guó)不同類(lèi)型房地產(chǎn)供求狀況【答案】ABCD7、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權(quán)出租D.動(dòng)產(chǎn)租賃E.不動(dòng)產(chǎn)租賃【答案】ABC8、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年【答案】BCD9、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于()。A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)÷應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率E買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-(1-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)【答案】AC10、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化E匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降【答案】AC11、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，()。A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD12、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師B.估價(jià)師協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)委托人E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人【答案】ACD13、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的估價(jià)資料包括（）。A.委托估價(jià)合同B.實(shí)地查勘記錄C.估價(jià)人員的作息時(shí)間D.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告E.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況【答案】ABD14、利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過(guò)修正后正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.交易修正和市場(chǎng)狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行【答案】AC15、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于（）。A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等C.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABD16、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有（）。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價(jià)方法【答案】AD17、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.提高購(gòu)房最低首付款比例B.在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，減少賣(mài)方的稅收D.減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC18、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類(lèi)型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC19、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中屬于房地產(chǎn)個(gè)體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD20、運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場(chǎng)狀況E.土地開(kāi)發(fā)程度【答案】ABC21、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】AB22、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類(lèi)型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC23、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況【答案】AD24、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC25、從理論上講，將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有（）。A.平均數(shù)B.隨機(jī)數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)E.概率分析【答案】ACD26、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC27、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC28、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價(jià)依據(jù)的有（）。A.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》B.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》C.《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》D.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》E.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》【答案】ABCD29、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD30、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。A.供給計(jì)劃B.供給決策C.供給意愿D.供給能力E.供給行為【答案】CD31、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD32、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益E.潛在收益【答案】ABCD33、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC34、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當(dāng)E.建成年份相同【答案】ABD35、反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)有（）。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率B.農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)率C.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)【答案】CD36、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD37、成本法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的類(lèi)型有（）。A.新開(kāi)發(fā)的B.重新開(kāi)發(fā)C.正在開(kāi)發(fā)建設(shè)D.計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)E.危險(xiǎn)房【答案】ABCD38、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類(lèi)型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC39、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD40、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優(yōu)先于下位法B.不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C.特別法優(yōu)先于普通法D.法律文本優(yōu)先于法律解釋E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）二、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元五、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；六、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）七、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；八、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）九、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）一十一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。一十二、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×