房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期三

第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性波動(dòng)現(xiàn)象的特點(diǎn)及其原因，了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展?fàn)顩r及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)（一）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對(duì)于“經(jīng)濟(jì)周期”的研究，一般是以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行（即宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)）為對(duì)象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會(huì)的關(guān)注。21、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的含義和類(lèi)型

在科技領(lǐng)域中，對(duì)周期現(xiàn)象的理解包含兩個(gè)特征，即：等間隔性和重復(fù)性。在數(shù)學(xué)上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟(jì)周期都不是機(jī)械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟(jì)周期明顯地不具有等間隔性的特點(diǎn)。含義：經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過(guò)程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況。所強(qiáng)調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復(fù)性。

經(jīng)濟(jì)周期（businesscycles）強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)生漲落的波動(dòng)形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點(diǎn)是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周期所下定義中所強(qiáng)調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。3類(lèi)型：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)按周期長(zhǎng)度區(qū)分為四類(lèi)。1）、短期波動(dòng)（短周期）：又稱(chēng)基欽周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個(gè)月，主要是由于企業(yè)的庫(kù)存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱(chēng)朱格拉周期。是法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設(shè)備投資的波動(dòng)而發(fā)生的。一個(gè)朱格拉周期約包含兩個(gè)基欽周期。

43）、中長(zhǎng)周期：又稱(chēng)庫(kù)茲涅茨周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認(rèn)為中長(zhǎng)周期主要是由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、建筑物的房租和建筑費(fèi)用的變化、建筑技術(shù)的更新、金融財(cái)政政策的變化等引發(fā)的建筑活動(dòng)的擴(kuò)張。）4）、長(zhǎng)期波動(dòng)：又稱(chēng)為康德拉季耶夫周期，是由俄國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長(zhǎng)期波動(dòng)又稱(chēng)為長(zhǎng)周期。認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步和革新是長(zhǎng)周期產(chǎn)生的原因這種觀(guān)點(diǎn)現(xiàn)在被普遍接受。5擴(kuò)張階段收縮階段長(zhǎng)周期中長(zhǎng)周期中周期短周期四種周期波動(dòng)示意圖由于長(zhǎng)期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強(qiáng)弱與長(zhǎng)短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標(biāo)的水準(zhǔn)出發(fā)，用某個(gè)基準(zhǔn)線(xiàn)來(lái)衡量，高于基準(zhǔn)線(xiàn)的是繁榮期或景氣期，低于基準(zhǔn)線(xiàn)的稱(chēng)為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標(biāo)的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱(chēng)為擴(kuò)張期間，從峰到谷的期間稱(chēng)為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱(chēng)為一個(gè)階段，而兩個(gè)相同轉(zhuǎn)折點(diǎn)（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱(chēng)為一個(gè)周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準(zhǔn)線(xiàn)擴(kuò)張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟(jì)周期的新特點(diǎn)

持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：由美國(guó)開(kāi)始的“新經(jīng)濟(jì)”，對(duì)人民生活和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)也向理論界提出了新課題。美國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率在過(guò)去的八年里增長(zhǎng)了許多，這種改變幅度是過(guò)去不曾有的。從1955年——1973年，勞動(dòng)生產(chǎn)率平均每年增長(zhǎng)2.9%左右，而從1993年開(kāi)始則每年平均增長(zhǎng)3.5%左右，且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是持續(xù)的。從美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)曲線(xiàn)上看，經(jīng)過(guò)1990年8月——1991年3月一個(gè)短暫的衰退之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長(zhǎng)達(dá)110個(gè)月（9.2年）的繁榮。這是一個(gè)打破歷史記錄的超長(zhǎng)增長(zhǎng)曲線(xiàn)。（劉樹(shù)成，2000年）

在美國(guó)，自1854年開(kāi)始有經(jīng)濟(jì)周期記錄以來(lái)到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個(gè)周期，其中擴(kuò)張期超過(guò)80個(gè)月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時(shí)80個(gè)月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并存的，是90年代以來(lái)低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時(shí)期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化?！靶陆?jīng)濟(jì)”是否改寫(xiě)了經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)并存的，還有股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)曲線(xiàn)的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點(diǎn)水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點(diǎn)，而從1995年到1999年，僅用了四年時(shí)間，該指數(shù)便突破了萬(wàn)點(diǎn)大關(guān)。亞洲金融危機(jī)與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本韓國(guó)等國(guó)家都飽受其害，經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。這與美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“長(zhǎng)期繁榮”形成鮮明對(duì)照。9

總之，信息技術(shù)革命促進(jìn)了供求的良性互動(dòng)，縮短了供求之間的距離，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)振幅的縮減；同時(shí)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)也在一定程度上克服了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出新的特征。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國(guó)，此后對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的研究一直是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)問(wèn)題之一。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的周期性漲落波動(dòng)變化，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)稱(chēng)為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，它可以分為上升期和下降期兩個(gè)部分，具體又可分為復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復(fù)始地運(yùn)動(dòng)著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期示意圖11我國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系

二者究竟是什么關(guān)系？有人認(rèn)為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認(rèn)為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。1、兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系：從整體上說(shuō)，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)周期和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。例如：在中國(guó)，兩者的周期大致都是四至五年。美國(guó)房地產(chǎn)周期約為20年，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)周期的中長(zhǎng)周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的中周期大致相當(dāng)。2、兩者的變化期間互不相同：經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動(dòng)，但每個(gè)變化區(qū)間不會(huì)有絕對(duì)的等長(zhǎng)，正如：P.薩繆爾森所說(shuō)：“沒(méi)有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的，但它們會(huì)有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。13

所謂相似，是指在每個(gè)周期都包括了擴(kuò)張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運(yùn)動(dòng)。所謂不同，是指每個(gè)周期變化的幅度、頻率、落差勢(shì)能的差異。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實(shí)踐中，投資者和國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控可通過(guò)兩者波動(dòng)的時(shí)差進(jìn)行決策，即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動(dòng)來(lái)分析預(yù)示宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，亦可根據(jù)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。14

從復(fù)蘇階段看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大，耗用資金多，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，個(gè)體差異大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇時(shí)，需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的籌備、計(jì)劃才能投入生產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇要略滯后于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，但很短暫。從繁榮期看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)高漲期來(lái)得迅速。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)復(fù)蘇期的準(zhǔn)備后，其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來(lái)。在市場(chǎng)需求擴(kuò)張的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；同時(shí)，較充足的資金也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線(xiàn)15加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿(mǎn)足宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提前進(jìn)入衰退期；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)各部門(mén)發(fā)展為基礎(chǔ)的。當(dāng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下挫，使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)來(lái)得迅速。如右上圖所示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)楫?dāng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能，投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購(gòu)置房地產(chǎn)增加，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)上一定的供求，推遲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條。國(guó)家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價(jià)）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產(chǎn)、股票收益率及通漲率17二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展?fàn)顩r（一）、國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究?jī)?nèi)容上看根源研究（外力沖擊，內(nèi)生變動(dòng)）特征研究（波長(zhǎng)、指標(biāo)體系、分析模型等）2、從周期時(shí)間上看長(zhǎng)周期研究（1930-60年代）強(qiáng)調(diào)人口增長(zhǎng)與移動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)等因素對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)影響因素分析，到對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的研究，以及對(duì)房地產(chǎn)金融體制及其變動(dòng)等綜合因素的研究。18（二）、國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究?jī)?nèi)容上看理論研究：根源、周期波動(dòng)特征、規(guī)律、預(yù)警系統(tǒng)等研究。實(shí)證研究：波長(zhǎng)、波型、指標(biāo)體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個(gè)案研究為主。逐步加強(qiáng)對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。3、從類(lèi)型上看房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期；房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期；等等

資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動(dòng)分析一、中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，主要是在改革開(kāi)放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀(guān)察，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始形成較為明顯的復(fù)蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過(guò)程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。主要觀(guān)點(diǎn)有四種：一個(gè)周期說(shuō)：根據(jù)GNP增長(zhǎng)率與商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率的良好對(duì)應(yīng)關(guān)系，把改革開(kāi)放以來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為單個(gè)周期的四個(gè)階段：

201、19私79年——稿19孔85年為復(fù)舉蘇期；2、198繞6年——共19笛93年為增禾長(zhǎng)期（92肯-9貸3年為高針?biāo)僭鲩L(zhǎng)街期）；3、19膛94年——恥19避95年為杜宏觀(guān)醋調(diào)控壯期；4、199粘5年以后剩衰退到質(zhì)復(fù)蘇。一個(gè)半診周期說(shuō)：用年姥商品房牧銷(xiāo)售面處積來(lái)表撇示中國(guó)平房地產(chǎn)更供給與塞需求相蠻互作用癢而產(chǎn)生完的波動(dòng)湊狀況，球據(jù)此把叉我國(guó)19幼86年以搭來(lái)的癥房地透產(chǎn)周冬期波利動(dòng)劃皆分出抽一個(gè)屋半周待期，塔即：1、19艙86年——1痕991年持疲續(xù)6年的叔周期康；2、19怎92年——樸19抱95年的拍半個(gè)眨周期初。三個(gè)周劉期說(shuō)：選取晝多項(xiàng)指泄標(biāo)（8項(xiàng)）提得出川中國(guó)零房地萍產(chǎn)周羨期波亞動(dòng)形意態(tài)，桃據(jù)此樂(lè)劃分談三個(gè)擾周期炒。1、198財(cái)1年——1嗓986年為第鴿一個(gè)周片期；2、198尋7年——1肚989年為第奴二個(gè)周尺期；3、199菜0年——以后芳為第折三個(gè)較周期21四個(gè)絮周期句說(shuō)：以酸深圳掠為背愛(ài)景的舊一項(xiàng)高研究這，把行我國(guó)棉房地油產(chǎn)周敗期波振動(dòng)劃霸分為季四個(gè)網(wǎng)周期仍，即負(fù)：1、19自78年——叔19只86年為第凝一個(gè)周扒期；2、19歷87年——幫19捏91年為漆第二披個(gè)周際期；3、199推2年——耽19偶94年為第救三個(gè)周擦期；4、199碗5年以逆后——為第越四個(gè)敏周期障。（嫩何時(shí)神完成哲還有小待于臣觀(guān)察肆）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國(guó)房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴(kuò)張指數(shù)）22二、稻房地款產(chǎn)周演期波智動(dòng)的恐指標(biāo)字體系亭與特衣點(diǎn)分嘆析對(duì)周稈期的殘描述距通常煉采用歸價(jià)格軟指標(biāo)類(lèi)。但寒是，拆房地叼產(chǎn)業(yè)諸在我末國(guó)發(fā)福展很元不成輸熟，英還沒(méi)冠有建回立起受規(guī)范抹的產(chǎn)烤值指景標(biāo)體撲系。福對(duì)房買(mǎi)地產(chǎn)喊市場(chǎng)露供求享的景翅氣循仔環(huán)測(cè)亮定，報(bào)不能菜僅限屈于房抄地產(chǎn)舒的供凝給量墨和需艙求量賓這一袋淺層形的表國(guó)面分由析，運(yùn)應(yīng)涵夢(mèng)蓋房書(shū)地產(chǎn)榜投資襖、生浪產(chǎn)、姨交易緞、金捆融以歸及產(chǎn)蠢業(yè)增起加值閘等多喝方面招，以這便更到好地在反映別房地桿產(chǎn)周盞期波政動(dòng)趨供勢(shì)。（一）感、房地亮產(chǎn)周期巾波動(dòng)的布指標(biāo)體答系1、選貌取原職則相關(guān)野性原隔則：愁指標(biāo)搏要與蕉周期值波動(dòng)脊有直匹接聯(lián)咱系，俗能綜晝合反盡映波味動(dòng)的扇特征賞；可靠衛(wèi)性原情則：近選用甚的指字標(biāo)要哲能反販映出漿房地影產(chǎn)業(yè)放發(fā)展滴的真結(jié)實(shí)情約況，醉且統(tǒng)箭計(jì)口鐵徑一英致，煌渠道挨可靠景；23連續(xù)抗性原敏則：辟指標(biāo)漂的數(shù)販據(jù)資憶料要痛有較遷長(zhǎng)的殊連續(xù)澆時(shí)間廈序列詞來(lái)供扛分析淺使用邁；獲得性遮原則：饑指標(biāo)的戲數(shù)據(jù)資饑料還必窮須是較此容易獲狹得的資易料。2、具犯體指刃標(biāo)體國(guó)系的筍確立八項(xiàng)傷指標(biāo)：錄（何肯國(guó)釗、哀曹振良鐘等，19仇96）1）、商體品房?jī)r(jià)池格；2）、城晶鎮(zhèn)新建釣住宅面室積；3）、城聞鎮(zhèn)住宅塞竣工面礙積；4）、實(shí)趣有房屋掉建筑面育積；5）、珠實(shí)有屋住宅壁建筑乏面積景；6）、里城鎮(zhèn)純住宅夏投資樓；7）、房泡地產(chǎn)業(yè)編從業(yè)人剖員；8）、飄房產(chǎn)或買(mǎi)賣(mài)牲成交市面積作。24十六項(xiàng)艘指標(biāo)：（沖譚剛，20弦00）（6類(lèi)16項(xiàng)）A房地胞產(chǎn)總蜂量指暴標(biāo)：α房地產(chǎn)返業(yè)增加稱(chēng)值；B房地產(chǎn)更投資類(lèi)逐指標(biāo)：b1房地梢產(chǎn)開(kāi)消發(fā)投胃資額職；b2房地紀(jì)產(chǎn)企貞業(yè)實(shí)匹現(xiàn)利何潤(rùn)額。C房地拜產(chǎn)生秤產(chǎn)類(lèi)紙指標(biāo)羊：c1房地隆產(chǎn)出連讓用奮地面突積；c2商品柱房施往工面錄積；c3土地開(kāi)經(jīng)發(fā)面積泉；c4商品房卡竣工面厘積。25D房地釘產(chǎn)交婚易類(lèi)夸指標(biāo)灣：d1商品棒房銷(xiāo)般售面杜積；d2商品蕉房空豪置面型積。E房地產(chǎn)騙金融類(lèi)譯指標(biāo)：e1個(gè)人悟住房挺存款辛與貸旨款總勤額；e2房地產(chǎn)列開(kāi)發(fā)企混業(yè)商業(yè)欣用房開(kāi)發(fā)貸齡款；e3房地產(chǎn)脅開(kāi)發(fā)企祥業(yè)自有考資金總額。F房地產(chǎn)微價(jià)格類(lèi)局指標(biāo)：f1商品記住宅討價(jià)格即指數(shù)衡；f2商業(yè)用旅房?jī)r(jià)格樓指數(shù)；f3辦公用葡房?jī)r(jià)格困指數(shù)；f4住宅建莖安材料釋費(fèi)用指樓數(shù)。26（二）、齊房地產(chǎn)俱周期波師動(dòng)的特糞點(diǎn)1、與宏像觀(guān)的救國(guó)民殘經(jīng)濟(jì)義周期燃波長(zhǎng)錄相似自，但掘階段轉(zhuǎn)有差旨異。在我暖國(guó)，19驚49年以責(zé)來(lái)宏加觀(guān)經(jīng)溝濟(jì)的輕周期換性波銳動(dòng)已漫出現(xiàn)跳了8次，唐第9次還沒(méi)秤有完成蠶。周期講長(zhǎng)度約嚼為4—思5年，片這與調(diào)我國(guó)眾的房趟地產(chǎn)而經(jīng)濟(jì)薄周期駱的長(zhǎng)漿度相梯似。蜜但是減兩者雪在周組期的畢“四遞個(gè)階胃段”桂的時(shí)孝間上仙有前形有后盡。從19粉81年以來(lái)晝兩者都鋤出現(xiàn)的洋三次周玻期來(lái)看甘，四個(gè)怖階段的情前后時(shí)囑差比較餐明顯。易以高漲局期為例嶺，宏觀(guān)邀經(jīng)濟(jì)的鳴高漲期底分別為198竭4、198李8、19晃93年，房礎(chǔ)地產(chǎn)的伶高漲期惰分別為198致4、198茫8、19爭(zhēng)92年，圖第三不次比抬較明畏顯地研看出頁(yè)房地?fù)飘a(chǎn)高魚(yú)漲期強(qiáng)（19冰92年）先糞于國(guó)民到經(jīng)濟(jì)的鳥(niǎo)高漲期舞（199棟3年）。那從蕭梯條階段逢來(lái)看，蚊宏觀(guān)經(jīng)繭濟(jì)的谷尿底分別司是19銀86、19階89年，房畏地產(chǎn)經(jīng)止?jié)墓冗f底則為19轎87、19煩89年，房潛地產(chǎn)的素蕭條期用要滯后猴于宏觀(guān)校經(jīng)濟(jì)。us爺er蝦:（參閱《房地啦產(chǎn)經(jīng)辨濟(jì)論》包亞傲鈞、憲汪洪逝濤著岔，同餅濟(jì)大通學(xué)出艙版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期的異同（LM代表宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地產(chǎn)棵市場(chǎng)從脆快速發(fā)搖展期向來(lái)調(diào)整期娘轉(zhuǎn)變。我國(guó)酸房地砍產(chǎn)市際場(chǎng)從19憑93年開(kāi)始晉，總體濫上呈現(xiàn)只出從快抄速發(fā)展僑轉(zhuǎn)入調(diào)染整期的音態(tài)勢(shì)，出表現(xiàn)為火以下幾列種市場(chǎng)役動(dòng)態(tài)：1）、市場(chǎng)區(qū)掉位發(fā)生串轉(zhuǎn)移199在2年，房窯地產(chǎn)市田場(chǎng)發(fā)展租主要集圾中在珠令江三角芽洲地區(qū)少，例如麗全國(guó)推奇出的9萬(wàn)多沉套外筑銷(xiāo)樓尺盤(pán)中弓，該甲地區(qū)悔就多徑達(dá)7萬(wàn)多套縮慧，所占聽(tīng)比重超攻過(guò)80爛%，其中霸?xún)H東莞墊、惠陽(yáng)傲兩市就系高達(dá)3萬(wàn)多挑套，肢由于額該眨地區(qū)江房地搞產(chǎn)市吹場(chǎng)供辨給量聚大增填，市項(xiàng)場(chǎng)信萄息率儉先下滿(mǎn)挫，蛇投資充回報(bào)抗率減肯低，省因而93年以來(lái)智，房地宅產(chǎn)市場(chǎng)嫂出現(xiàn)重冤心北移尾趨勢(shì)，刻形成沿宮海、沿詞江、沿超邊到內(nèi)椅陸占據(jù)前交通要離道的多頸元化區(qū)漸位市場(chǎng)碎格局。午外銷(xiāo)樓廁盤(pán)在珠析江三角經(jīng)洲地區(qū)雨所占比惰重已下老降至50母%，其仁它地乓區(qū)如恥：上雁海、窯北京杠、天阻津、娘遼寧槽、閩找南地效區(qū)、絕海南勻和北翠海地千區(qū)、侵以及澆京九都鐵路鴿沿線(xiàn)卡的重際要城溜市，菌都成哄為國(guó)紋內(nèi)重?cái)∫暮梅康卣债a(chǎn)市截場(chǎng)區(qū)筑位。292）、物業(yè)倘投資淡結(jié)構(gòu)沿出現(xiàn)伍調(diào)整在199估2年前后余，物業(yè)限投資的紐奉市場(chǎng)趨領(lǐng)向由外田銷(xiāo)市場(chǎng)燃熱、內(nèi)宿銷(xiāo)市場(chǎng)繳平靜轉(zhuǎn)桐向投資惹于內(nèi)銷(xiāo)某市場(chǎng)；撫由大型昂別墅轉(zhuǎn)樹(shù)向于商播場(chǎng)、寫(xiě)蠅字樓以輩及住宅暑商品房昂。近年畫(huà)來(lái)，住交宅商品硬房投資狗仍是熱折點(diǎn)。3）、房地漁產(chǎn)市獨(dú)場(chǎng)的宇非均臣衡發(fā)冠展主要鴿表現(xiàn)票為：牧第一懲，投族資指它向的煉非均埋衡性送（指壁向沿兩海）勉；第濕二，托投資凳環(huán)節(jié)攔的非社均衡央性（勢(shì)土地拘批租哄制度令實(shí)施僵非均股衡性郵、土楚地出因讓價(jià)奇格不累規(guī)范賭、土馳地政汽策地嘩區(qū)差氣異大砌）；細(xì)第三慶，投筍資結(jié)腦構(gòu)的港非均段衡性駐。30三、中和國(guó)房地臘產(chǎn)周期巨波動(dòng)的吊原因分忠析影響中蔬國(guó)房地脊產(chǎn)周期梯波動(dòng)的稱(chēng)原因很亭多，這豎里我們壁主要分括析投資奧和政策崇這兩個(gè)姻最具代悼表性的閉因素。（一脈）、賓投資沫與房監(jiān)地產(chǎn)矩周期劈燕波動(dòng)投資是桿造成房巨地產(chǎn)周柄期波動(dòng)掉的重要某內(nèi)生因架素之一戒。特別壯是對(duì)投屆資主導(dǎo)拉下的中偵國(guó)宏觀(guān)昆經(jīng)濟(jì)周然期波動(dòng)配來(lái)說(shuō)，辟投資波訴動(dòng)對(duì)房現(xiàn)地產(chǎn)經(jīng)洽濟(jì)波動(dòng)充的影響聰作用就灰更為明波顯。從全爹國(guó)房吩地產(chǎn)焦周期霜波動(dòng)集來(lái)看墨，如員果用豆房地積產(chǎn)業(yè)址增加播值的親變動(dòng)扮來(lái)反逆映房積地產(chǎn)取經(jīng)濟(jì)熟波動(dòng)卵趨勢(shì)顏，則格根據(jù)悉房地本產(chǎn)投環(huán)資與大房地樹(shù)產(chǎn)業(yè)家增加襪值的稿歷史材數(shù)據(jù)姥，可壩以建州立全逢國(guó)房普地產(chǎn)她業(yè)增德加值赴（Yt）與房剖地產(chǎn)尤投資航規(guī)模（It）之間伏的回蕉歸模洞型。31Yt定=6枝2.動(dòng)84奮81夾+0簡(jiǎn).5噴32暢2I君t相關(guān)系軌數(shù)高達(dá)0.9似981，表明謹(jǐn)兩者存汪在非常楊緊密的祝聯(lián)系，巾投資波峰動(dòng)對(duì)房膛地產(chǎn)市獸場(chǎng)周期斗波動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)生了明駁顯的帶怪動(dòng)作用寸。根據(jù)蹈實(shí)證辣分析研蔬究結(jié)果，我國(guó)垂住宅藝的投該資波稍動(dòng)與哥房地趣產(chǎn)市克場(chǎng)的嘴周期蠟波動(dòng)肺是一授致的龍，且似投資慰波動(dòng)塑對(duì)房負(fù)地產(chǎn)濕周期夸波動(dòng)擺的影俊響很攏大，仇兩者鳳幾乎訊是共營(yíng)振的省，然冶而在著有些蜓年份嚇（如199陡3年）投登資波動(dòng)六與房地岔產(chǎn)周期榆波動(dòng)呈橡相反方晃向。這原說(shuō)明投公資波動(dòng)立盡管是祝影響房挺地產(chǎn)周臘期波動(dòng)徹的主要遇因素，殖但不是灣唯一因州素。32（二）曲、政策歡與房地朱產(chǎn)周期排波動(dòng)政策因女素作為造經(jīng)濟(jì)周嶄期的外剛部沖擊習(xí)力量，桶對(duì)我國(guó)鮮房地產(chǎn)掌周期波我動(dòng)產(chǎn)生紀(jì)重要影店響。對(duì)惕處于轉(zhuǎn)多軌時(shí)期倚的中國(guó)縣來(lái)說(shuō)，紫政府不壘但是經(jīng)質(zhì)濟(jì)體制漠改革的胳推動(dòng)者猜和經(jīng)濟(jì)鴿制度變瓜遷的供共給者，乳同時(shí)還群是產(chǎn)業(yè)物政策的潛制定者異和宏觀(guān)光經(jīng)濟(jì)的伴調(diào)控者訴。這樣淘一來(lái)，快政府行樸為的確礎(chǔ)立和變政動(dòng)，就洞成為影意響經(jīng)濟(jì)饞運(yùn)行的浩重要因嫂素。1、房雖地產(chǎn)蕩業(yè)宏路觀(guān)管竹理政捏策的貼影響爭(zhēng)；2、經(jīng)濟(jì)低管理體桶制與房換地產(chǎn)產(chǎn)沃權(quán)制度膠的影響丹；3、與宏規(guī)觀(guān)經(jīng)濟(jì)驗(yàn)運(yùn)行調(diào)劃控有關(guān)療的政策誕的影響模。（殿例如：預(yù)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)崖張政策嫩與經(jīng)濟(jì)想收縮政舊策的相脆互交替碧變動(dòng)作浪用下，鼠使得房畜地產(chǎn)經(jīng)灑濟(jì)具有快明顯的椒政策周玻期特征掌。）33（三扎）、撤房地棵產(chǎn)周績(jī)期波肯動(dòng)的擔(dān)沖擊——傳導(dǎo)模疊型我國(guó)轉(zhuǎn)售軌時(shí)期筍房地產(chǎn)翠周期波確動(dòng)既有降外部沖文擊的決姨定性作喜用，同嶄時(shí)產(chǎn)業(yè)駛內(nèi)部傳役導(dǎo)機(jī)制興也開(kāi)始皺發(fā)揮作推用，由存此形成糟房地產(chǎn)抵周期波超動(dòng)的沖坡?lián)簟獋鲗?dǎo)機(jī)缸制。也館就是說(shuō)固：可以絲式把房地皆產(chǎn)周期哄波動(dòng)看邁成是房跟地產(chǎn)經(jīng)扮濟(jì)系統(tǒng)火對(duì)外部猴沖擊的視響應(yīng)曲稿線(xiàn)，即盟：在來(lái)私自房地釀產(chǎn)經(jīng)濟(jì)餐系統(tǒng)以城外的隨垂機(jī)性或宴周期性遭因素的伐沖擊下叔，通過(guò)診房地產(chǎn)泥經(jīng)濟(jì)系描統(tǒng)內(nèi)部教傳導(dǎo)機(jī)財(cái)制的作席用，結(jié)嗓果相應(yīng)象出現(xiàn)了歉具有周逃期波動(dòng)稻特征的軍運(yùn)行軌棋跡。這貫一過(guò)程臥大體經(jīng)典歷了四到個(gè)階段焰：341、第一撇步為外離部沖擊資階段來(lái)自泉房地惑產(chǎn)經(jīng)項(xiàng)濟(jì)系青統(tǒng)外沸部的界變量退，如屆宏觀(guān)知經(jīng)濟(jì)脊政策消變動(dòng)鹽、經(jīng)饅濟(jì)體朝制變注遷，飾對(duì)房棒地產(chǎn)辨經(jīng)濟(jì)忙系統(tǒng)寇產(chǎn)生襯外部翠沖擊聾。2、第二滿(mǎn)步為初蓄始響應(yīng)急與內(nèi)部辰傳導(dǎo)階蕩段房地產(chǎn)慘經(jīng)濟(jì)系歸統(tǒng)對(duì)外弟部沖擊壁產(chǎn)生初層始響應(yīng)單，并利略用內(nèi)部幫傳導(dǎo)機(jī)件制把外采部沖擊給轉(zhuǎn)化為仙房地產(chǎn)團(tuán)經(jīng)濟(jì)系烈統(tǒng)運(yùn)行貓的重要受動(dòng)力因咬素。主甘要有房犁地產(chǎn)投音資規(guī)模厲與投資溜結(jié)構(gòu)、辟房地產(chǎn)胳供求關(guān)顯系變動(dòng)馬、房地肅產(chǎn)市場(chǎng)課結(jié)構(gòu)、裂房地產(chǎn)把投機(jī)行脫為等傳泰導(dǎo)途徑呢。353、內(nèi)這部傳諷導(dǎo)與鎮(zhèn)振蕩物衰減腐階段內(nèi)部運(yùn)駕行阻力頁(yè)對(duì)外部蠶沖擊在感房地產(chǎn)芝經(jīng)濟(jì)系產(chǎn)統(tǒng)各個(gè)眼領(lǐng)域進(jìn)飲行全面草傳導(dǎo)時(shí)質(zhì)給予作疾用力，菠必然會(huì)略導(dǎo)致初都始響應(yīng)苗曲線(xiàn)發(fā)米生衰減莊，表現(xiàn)鍋為房地勵(lì)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)酷波動(dòng)在不波動(dòng)強(qiáng)軋度、波憲動(dòng)振幅晃與波動(dòng)國(guó)長(zhǎng)度等刷指標(biāo)上模逐漸趨鋤于正常柄或穩(wěn)定錯(cuò)狀態(tài)。Y0TsT初始響應(yīng)曲線(xiàn)振蕩衰減振幅時(shí)間364、重周新恢到復(fù)正撈常運(yùn)微行狀鳳態(tài)階疫段房地產(chǎn)柴經(jīng)濟(jì)系掩統(tǒng)在對(duì)薯外部沖水擊做出附初始響嗽應(yīng)，并濁經(jīng)過(guò)內(nèi)對(duì)部傳導(dǎo)瀉機(jī)制作潑用而呈驗(yàn)現(xiàn)振蕩江衰減之迷后，會(huì)練重新進(jìn)抗入穩(wěn)定補(bǔ)狀態(tài)，擱或重新致回到外層部沖擊昨前的正種常運(yùn)行銜軌跡。水在這里謙，房地耳產(chǎn)經(jīng)濟(jì)詠系統(tǒng)達(dá)探到穩(wěn)定邪狀態(tài)所島需時(shí)間冰（Ts），是衡量鞠房地產(chǎn)膚經(jīng)濟(jì)系狼統(tǒng)特征廟的重要脹指標(biāo)。Ts越長(zhǎng)，揮說(shuō)明房袖地產(chǎn)經(jīng)討濟(jì)系統(tǒng)峽在受到拋外部沖癥擊后重苗新恢復(fù)菜穩(wěn)定所墻需要的技時(shí)間越探多，房偽地產(chǎn)經(jīng)恐濟(jì)系統(tǒng)錦對(duì)外部富沖擊的卸抵御能義力越差豬；反之美，則房脅地產(chǎn)經(jīng)路濟(jì)系統(tǒng)悠的內(nèi)部趴特征就案越好。37總之，絲式當(dāng)房地兩產(chǎn)經(jīng)濟(jì)梅系統(tǒng)受閥到外部扶沖擊而酬改變系娃統(tǒng)的運(yùn)斯行軌跡自或出現(xiàn)拒不穩(wěn)定暴狀態(tài)之者后，內(nèi)辜部傳導(dǎo)掃機(jī)制對(duì)昨沖擊進(jìn)隔行滯后蒸的自護(hù)我反塵應(yīng)與宇調(diào)整，在沖擊鐘機(jī)制的與傳醫(yī)導(dǎo)機(jī)店制的交賺互作吉用下鵲，歷士經(jīng)上撲述四受個(gè)階譯段而摧重新所回到哥穩(wěn)定控狀態(tài)但，這慶樣也羊就完態(tài)成一朋次波顆動(dòng)。當(dāng)外硬部沖既擊連列續(xù)不異斷甚莫至重汗復(fù)疊漁加時(shí)務(wù)，房急地產(chǎn)爪經(jīng)濟(jì)蝦系統(tǒng)慮便在扯“沖師擊——傳導(dǎo)踐機(jī)制啞”作替用下壓進(jìn)入步連續(xù)休不斷助的波茫動(dòng)循植環(huán)之視中，究由此堆形成房地鉆產(chǎn)周槽期波溜動(dòng)。38不同章的變皮量作企用效豆果有艙區(qū)別沖：外部侄沖擊當(dāng)：外生變贈(zèng)量自發(fā)踐性轉(zhuǎn)移斥，主要拿強(qiáng)調(diào)時(shí)悶間序列咬的變化份。（原雙始動(dòng)因?yàn)酰瑢?duì)波蘆峰、波滔谷、波驅(qū)幅、波宣長(zhǎng)等有尖疊加影頂響，使獅基本波您動(dòng)形態(tài)圈產(chǎn)生變跟化，對(duì)油波動(dòng)轉(zhuǎn)終折點(diǎn)的異形成有襯主導(dǎo)性幣的影響撤）內(nèi)部遭傳導(dǎo)怨：內(nèi)生變言量作用攜，主要紀(jì)是系統(tǒng)至的結(jié)構(gòu)隊(duì)效應(yīng)，才強(qiáng)調(diào)系濕統(tǒng)對(duì)外諷部變化塌的滯后浪響應(yīng)與撇自我調(diào)收整。（濁對(duì)波動(dòng)潛形態(tài)及堆周期性襖、持續(xù)誦性有影薯響。）39四、姻我國(guó)字房地煮產(chǎn)市聰場(chǎng)周辰期性垃波動(dòng)疲分析漲的啟跟示盡管房唱地產(chǎn)市剪場(chǎng)周期袖性波動(dòng)梁是一種渾超越制南度的普幫遍現(xiàn)象喝，但是禁我國(guó)所孫出現(xiàn)的楚房地產(chǎn)顏市場(chǎng)周禾期性波傍動(dòng)，卻形與我們明對(duì)房地伏產(chǎn)周期遲波動(dòng)缺禿乏深入護(hù)研究，坐以及國(guó)禿家對(duì)宏延觀(guān)調(diào)控酒應(yīng)遵循降房地產(chǎn)歷市場(chǎng)發(fā)宗展的規(guī)曾律重視策不夠有鏡關(guān)。對(duì)儲(chǔ)我國(guó)房諷地產(chǎn)市撕場(chǎng)周期慮性波動(dòng)陽(yáng)的分析安，至少柳可以得咽出以下野四點(diǎn)啟寸示：（一剪）、賊房地拾產(chǎn)市伍場(chǎng)的陰發(fā)展僻必須執(zhí)要保偷持適貝度規(guī)食模1、這就罪要求房潑地產(chǎn)投標(biāo)資增長(zhǎng)姿速度要底與國(guó)家沈整體固佩定資產(chǎn)愧投資的即增速相博適應(yīng)宮；2、房嶄地產(chǎn)蹦投資爛結(jié)構(gòu)談必須愧合理哲，就舒是使渾房地嶄產(chǎn)項(xiàng)熄目的并投資奸規(guī)模濤、投潤(rùn)資結(jié)蠻構(gòu)與雪市場(chǎng)請(qǐng)的有斑效需浸求量伯和需奴求結(jié)近構(gòu)基刷本適慣應(yīng)。40（二）、綱房地產(chǎn)桐市場(chǎng)的開(kāi)培育和研發(fā)展，非需要有棍科學(xué)的伴國(guó)家宏窮觀(guān)政策置調(diào)控1、國(guó)家長(zhǎng)宏觀(guān)經(jīng)玩濟(jì)政策井的科學(xué)窄性及正雞確性，賤將直接妖影響政繩府干預(yù)培房地產(chǎn)如市場(chǎng)發(fā)根展的效結(jié)果；2、通爐過(guò)科檔學(xué)的樓宏觀(guān)蝕調(diào)控餡，可塵以減磨緩周均期性爆衰退嚷的震拋蕩和騎損失球；3、宏觀(guān)帽經(jīng)濟(jì)政確策的制床定、頒帖布和實(shí)撥施，應(yīng)萍根據(jù)房毯地產(chǎn)市衡場(chǎng)發(fā)展?jié)膶?shí)際似，防止是“一刀扛切”，煙以避免釀大起大寫(xiě)落。41（三）竿、國(guó)家書(shū)必須調(diào)淡控房地爺產(chǎn)價(jià)格索，保持構(gòu)房地產(chǎn)杰市場(chǎng)的娛平穩(wěn)、祝持續(xù)發(fā)穴展1、房株地產(chǎn)勞價(jià)格頁(yè)由土贈(zèng)地和押房產(chǎn)蒼價(jià)格愚構(gòu)成蛋，土拐地價(jià)浙格是王房地欠產(chǎn)市蔽場(chǎng)的浴核心湖；2、地價(jià)陶的調(diào)控徐就成為絹國(guó)家調(diào)科整房地沒(méi)產(chǎn)市場(chǎng)俘、調(diào)節(jié)唐各方面貝利益關(guān)浩系的關(guān)匠鍵；3、政所府通督過(guò)有抹效調(diào)夢(mèng)控土鼻地供噸應(yīng)量星、貸吩款利餡率、僚稅收塔、建焦立土預(yù)地收怒購(gòu)、珠儲(chǔ)備裳和轉(zhuǎn)憂(yōu)讓機(jī)福制等犁，對(duì)笛房產(chǎn)致價(jià)格氣實(shí)行脊宏觀(guān)責(zé)調(diào)控蹈，從摧而促懸使房醬地產(chǎn)段市場(chǎng)凍合乎怨規(guī)律則地持壤續(xù)平靈穩(wěn)發(fā)雪展。42（四席）、圈國(guó)家芳必須回引導(dǎo)販房地甚產(chǎn)企競(jìng)業(yè)提辨高適樓應(yīng)市抽場(chǎng)周貧期性卻變化常的能劣力，惱完善薪企業(yè)臟的自瀉我調(diào)進(jìn)節(jié)機(jī)流制房地悠產(chǎn)市船場(chǎng)發(fā)嚴(yán)展的碧周期偉性波忘動(dòng)固缸然與妄國(guó)家云宏觀(guān)斃經(jīng)濟(jì)錄形勢(shì)些有關(guān)躲，但剖房地晶產(chǎn)開(kāi)曾發(fā)經(jīng)軋營(yíng)企帳業(yè)自輝身的社經(jīng)營(yíng)音操作償也是扁很重融要的辟因素糠。開(kāi)徑發(fā)商盛能否殼充分帖認(rèn)識(shí)揚(yáng)市場(chǎng)夢(mèng)本身摩的經(jīng)碼濟(jì)背想景、闖運(yùn)行田規(guī)律姥及諸泰多相嬌關(guān)因艦素，敘利用摧周期當(dāng)性波之動(dòng)規(guī)語(yǔ)律，尋抓住屬機(jī)遇征，進(jìn)址行正并確的川戰(zhàn)略題定位野是關(guān)腦鍵。露企業(yè)衣要根利據(jù)房下地產(chǎn)行市場(chǎng)滾發(fā)展廈趨勢(shì)囑，做賓出正是確分欲析，貧確定誘企業(yè)董發(fā)展透目標(biāo)懼，并音積極控采取來(lái)措施誼防范子和控鎖制風(fēng)單險(xiǎn)。43第三驕節(jié)、躺房地煤產(chǎn)經(jīng)蓋濟(jì)運(yùn)圍行的朋預(yù)警京系統(tǒng)為了譽(yù)有效嘗地監(jiān)程控房金地產(chǎn)牽經(jīng)濟(jì)諷運(yùn)行喝狀況禍，防述止房軌地產(chǎn)術(shù)經(jīng)濟(jì)辟過(guò)度琴蕭條嚇或過(guò)臟度高斯?jié)q，饞把握族不同狂的景隔氣調(diào)戀整政兵策開(kāi)刪始的遣時(shí)機(jī)速，及修時(shí)發(fā)廟出指此示信景號(hào)，厲有必歇要研殖究制技定房扶地產(chǎn)拜經(jīng)濟(jì)唇運(yùn)行擠的預(yù)裳警系嚷統(tǒng)。一、預(yù)扎警信號(hào)扇系統(tǒng)在預(yù)警患信號(hào)系付統(tǒng)中，扶首先要偉設(shè)計(jì)選浪擇一組傷反映房扁地產(chǎn)經(jīng)們濟(jì)發(fā)展攔狀況的匪敏感性居指標(biāo)；震然后，攔運(yùn)用有秤關(guān)的數(shù)圣據(jù)處理余方法，笛將多個(gè)團(tuán)指標(biāo)合伯并為一弱個(gè)綜合眾性的指弱標(biāo)，給愈出一組等標(biāo)志44對(duì)這趴些綜眼合性尖指標(biāo)叔所反熊映出穩(wěn)的經(jīng)糟濟(jì)運(yùn)憐行狀?lèi)?ài)況發(fā)吸出不餐同的悲信號(hào)享；最技后，腦通過(guò)體觀(guān)察最分析兄信號(hào)管的變您動(dòng)情影況，肺來(lái)判喊斷未駝來(lái)房盞地產(chǎn)鍛經(jīng)濟(jì)間發(fā)展擔(dān)趨勢(shì)歪，并壞明確漿提示璃經(jīng)濟(jì)鑄政策柿制定稼部門(mén)咱應(yīng)針依對(duì)當(dāng)班前經(jīng)通濟(jì)運(yùn)掩行的班動(dòng)態(tài)白采取殘何種陵調(diào)控未措施泄。（一功）、勿預(yù)警尺信號(hào)噸系統(tǒng)銹的設(shè)痰計(jì)1、預(yù)懼警指違標(biāo)的你選取建立預(yù)招警信號(hào)仰系統(tǒng)最絞首要的徑工作就茄是選擇瘋房地產(chǎn)幅經(jīng)濟(jì)預(yù)辯警指標(biāo)辮。預(yù)警襪指標(biāo)應(yīng)校能在不劇同的方嘩面反映巨房地產(chǎn)岸經(jīng)濟(jì)總早體的發(fā)河展規(guī)模喬、發(fā)展治水平和層發(fā)展速堡度。入顛選的指跟標(biāo)應(yīng)具勵(lì)備如下停條件：1）所貓選指詳標(biāo)必耀須在梯房地貞產(chǎn)經(jīng)占濟(jì)上題有重恐要性花，能約代表材房地渣產(chǎn)經(jīng)烈濟(jì)活蛛動(dòng)的膝主要相方面遮，并啞且所遣選指甚標(biāo)在扁一段角時(shí)期伴內(nèi)是島相對(duì)鵝穩(wěn)定洲的。452）、先白行性或渴一致性耗。即與匯房地產(chǎn)展經(jīng)濟(jì)景斯氣循環(huán)庭變動(dòng)大追體一致潮或略有找超前（眼或滯后蘭），能踢敏感地外反映景舅氣動(dòng)向械。3）、壓統(tǒng)計(jì)剃上的匪迅速該性和競(jìng)準(zhǔn)確世性。2、預(yù)斯警界峽限的社確定我國(guó)的翼預(yù)警界傲限是四痕個(gè)數(shù)值汁，稱(chēng)為渠“檢查暈值”。轎以這四江個(gè)檢查扒值為界枝限，確嘩定“紅濁燈”、洞“黃燈嘴”、“塌綠燈”壞、“淺陳藍(lán)燈”押、“藍(lán)笛燈”等災(zāi)五種信隨號(hào)。當(dāng)黑指標(biāo)的進(jìn)數(shù)值超駝過(guò)某一幼檢查值怕時(shí)，就模亮出相戚應(yīng)的信片號(hào)，同車(chē)時(shí)，每艱一種信核號(hào)給定稱(chēng)不同的巨分值。叉設(shè)選擇樹(shù)了m個(gè)預(yù)警留指標(biāo)，烤每月將m個(gè)指標(biāo)先所示的設(shè)信號(hào)分襯數(shù)合計(jì)束得到綜震合指數(shù)鄭。當(dāng)全旬部指標(biāo)展為紅燈堪時(shí)，綜己合指數(shù)祖最高；你全部為岸藍(lán)燈時(shí)侮，綜合犧指數(shù)最盒低。然魔后，用率綜合指循數(shù)的檢痰查值判伴斷當(dāng)月保應(yīng)亮何向種燈。46國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信號(hào)圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標(biāo)名稱(chēng)Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預(yù)算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎(chǔ)產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會(huì)消費(fèi)品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關(guān)進(jìn)口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟(jì)景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍(lán)燈（偏冷，20-25分）△藍(lán)燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸出芬信號(hào)圖系統(tǒng)以蹲景氣信蒜號(hào)圖為漠輸出結(jié)肅果。我丑們以國(guó)煉民經(jīng)濟(jì)廊預(yù)警指巾標(biāo)信號(hào)蜓圖為例澇來(lái)看：47若信制號(hào)亮音出綠燈，則俘表示割當(dāng)時(shí)西的經(jīng)惜濟(jì)發(fā)界展很穩(wěn)定，政他府可沃采取痰促進(jìn)害經(jīng)濟(jì)狡穩(wěn)定寒增長(zhǎng)場(chǎng)的調(diào)益控措志施；若信號(hào)醫(yī)亮出紅燈，就高表明葡景氣塞出現(xiàn)嘩“過(guò)熱”，余此時(shí)梢經(jīng)濟(jì)攜政策境應(yīng)采傻用緊衰縮措嫌施，嗚使得侍經(jīng)濟(jì)是逐漸酷恢復(fù)筒正常千狀況升；黃燈則表示沾景氣尚池穩(wěn)，經(jīng)破濟(jì)增長(zhǎng)尿“稍熱夜”，在野短期內(nèi)脫有轉(zhuǎn)熱困和趨穩(wěn)麥的可能膛。由紅膽燈轉(zhuǎn)變?cè)茷辄S燈笛時(shí)，不功宜繼續(xù)絮緊縮；統(tǒng)由綠燈事轉(zhuǎn)為黃拋燈時(shí)，果原有政結(jié)策可以齊持續(xù)，鳥(niǎo)但不宜忠進(jìn)一步哭采取促稀進(jìn)經(jīng)濟(jì)狀增長(zhǎng)的換措施，雕以免出鉛現(xiàn)經(jīng)濟(jì)砍過(guò)熱。若信串號(hào)出智現(xiàn)淺藍(lán)枝燈，則表唉示經(jīng)濟(jì)疑短期內(nèi)橋有轉(zhuǎn)穩(wěn)語(yǔ)和趨于必衰退的援可能。綢此時(shí)宜掃密切注疲意今后這的景氣鑼動(dòng)向，慘適當(dāng)采鎮(zhèn)取調(diào)控他措施，畜以使經(jīng)近濟(jì)趨穩(wěn)起。若信號(hào)案從淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)變披為藍(lán)燈，則表腫示經(jīng)濟(jì)布出現(xiàn)衰退，政府腦應(yīng)采取艘強(qiáng)有力謠的措施因來(lái)刺激跌經(jīng)濟(jì)增鎖長(zhǎng)。48（二）、早預(yù)警界圍限的具閱體確定預(yù)警降界限真確定己得是辱否合妹適，網(wǎng)對(duì)于芬準(zhǔn)確泥地監(jiān)亞測(cè)房隙地產(chǎn)扣各項(xiàng)郊經(jīng)濟(jì)拘指標(biāo)奧的變講動(dòng)情祝況，筆從而脂對(duì)整僚個(gè)房敞地產(chǎn)猶經(jīng)濟(jì)肢運(yùn)行宵狀況啞作出針正確留的判冬斷影賀響很木大。在確刑定我僑國(guó)預(yù)設(shè)警指琴標(biāo)的美預(yù)警松界限鞏值（跨即檢掛查值碑）時(shí)泊，就患要根恭據(jù)過(guò)恢去經(jīng)津濟(jì)變艷動(dòng)或份房地霧產(chǎn)經(jīng)馬濟(jì)周鐮期循喚環(huán)的中情況沾，各業(yè)變量步在房窯地產(chǎn)俗經(jīng)濟(jì)慣活動(dòng)郵中的薦作用巨和性北質(zhì)，庭以及阻各個(gè)贊時(shí)期池所采跑取的務(wù)宏觀(guān)呆調(diào)控表政策頸，并誤參考毫未來(lái)旨經(jīng)濟(jì)急發(fā)展尊的戰(zhàn)隨略規(guī)禿劃目亭標(biāo)來(lái)讓綜合卻考慮傾。需要指幼出的是摟，確定逐預(yù)警界匠限都是怎根據(jù)各綿指標(biāo)與降前年同憐月比的鍛增長(zhǎng)率商序列，冤再經(jīng)過(guò)百季節(jié)調(diào)電整后的鉤值來(lái)計(jì)丟算的。芹設(shè)預(yù)警富指標(biāo)用Xi（i=1，2，3，…，m）來(lái)表耍示，m為指標(biāo)香個(gè)數(shù)。491、首先淋考慮指陰標(biāo)Xi（i=肥1，2，3，…，m）紅燈快和黃旗燈的臥界限那，一蓋般可犧以考尿慮景抄氣循嘴環(huán)高星峰前3個(gè)月惜的時(shí)端點(diǎn)，到取Xi在歷史上般各時(shí)點(diǎn)隔的增長(zhǎng)藍(lán)率的平斬均值，艱作為此孝指標(biāo)的琴紅燈和從黃燈的鋪界限。2、各指倘標(biāo)淺藍(lán)綢燈和藍(lán)揚(yáng)燈之間付的界限看則是在監(jiān)上述方路法中把斃波峰換傘成波谷藝，用類(lèi)易似的方稈法確定撇。3、確看定各閘指標(biāo)目綠燈馬的上敘下界維限，題要先銹考慮晴政府板對(duì)每蹄個(gè)指色標(biāo)的新宏觀(guān)導(dǎo)調(diào)控疫目標(biāo)妄和經(jīng)百濟(jì)學(xué)岸界認(rèn)例為合修適的煤增長(zhǎng)億速度僅；然頁(yè)后，殲參照譽(yù)各指鄉(xiāng)豐標(biāo)歷劑史上晝平均攀增長(zhǎng)脫率與慘宏觀(guān)越目標(biāo)膏的偏丸差值關(guān)，取咐得綠秤燈的但上下飄界限牛。（遙注意滅應(yīng)將扮異常勸值去乘除后怠，再竹取平瓣均）4、確定睛了各指竹標(biāo)的檢針查值后跟，還要伏確定綜堡合指數(shù)拼的檢查動(dòng)值。取市滿(mǎn)分5×慘m的85預(yù)%為紅燈族與黃燈混的界限寨；取滿(mǎn)押分的73%和50艘%為綠窄燈的絡(luò)上下湖界；鴿取滿(mǎn)便分的36饑%為淺回