房地產設計階段成本優(yōu)化管控及經驗分享

房地產設計階段成本優(yōu)化管控及龍湖經驗分享第一部分（戰(zhàn)略部分）：龍湖在企業(yè)戰(zhàn)略上的成本控制1、房地產市場的

新格局

新挑戰(zhàn)

思考兩個問題，求解一個答案龍湖思考兩個問題——1、在同樣的政策環(huán)境下，為什么企業(yè)發(fā)展速度快慢差距很大？2、同等發(fā)展速度下，為什么企業(yè)的盈利能力差距很大？

？龍湖求解一個答案——如何彎道超車，實現(xiàn)逆市突破；既能脫穎而出，還能優(yōu)雅前行？資金問題、進度問題、設計問題、銷售問題、管理問題，企業(yè)所面臨的問題有很多很多……面對諸多問題，企業(yè)一定要有系統(tǒng)思維，善于運用方法論（Discourse

on

the

Method），繪制出“問題樹”

，采取一體化解決方案，切勿“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”。龍湖根本之道：采取業(yè)務與管理一體化解決方案龍湖清晰界定3個關系：

1、授權關系

2、邊界關系

3、接口關系

其中，項目開發(fā)流程體系設計要全面兼顧三個主體：

總部→區(qū)域城市公司→項目

最終形成基于價值鏈的三級流程體系：

一級：主干流程或核心流程

二級：業(yè)務流程

三級：操作流程根本之道：采取業(yè)務與管理一體化解決方案蘭德·中國房地產管理咨詢的先驅與領導者

“龍湖的產品開發(fā)實施標準手冊””龍湖產品線的《項目開發(fā)實施標準》：◎城市選擇◎項目規(guī)模和項目選址◎項目獲取模式、投資模式及風險控制◎項目目標體系和開發(fā)計劃基準◎項目啟動◎規(guī)劃設計模式◎工程建設模式◎項目營銷與招商模式◎物業(yè)運營與物業(yè)服務模式◎項目后評估

新挑戰(zhàn)：如何確保把房子賣出去？！原先——你只要獲得土地，無論做出什么產品（房子），幾乎都能賣出去，甚至客戶要托關系才

能買到！現(xiàn)在——你不能保證把房子賣出去。如此，就是積壓……如果積壓，就可能導致血本無歸，甚至

多年積累也會隨之歸零！所以——最現(xiàn)實的挑戰(zhàn)是：如何確保把房子賣出去！進而——如何提高產品競爭力是重中之重！-1-2：房產新格局下的龍湖的設計產品怎么做？

-12-1.

房企，要以什么為導向？◆

土地導向——顯然已經過時！◆

資金導向——是先導條件，屬于企業(yè)戰(zhàn)略層面◆

營銷導向——營銷導向是什么？是滿足市場需求◆

市場導向——又是滿足誰的需求？◆

客戶導向——是滿足客戶的需求◆

產品導向——必須做出滿足客戶需求的產品所以，房地產企業(yè)的導向是：戰(zhàn)略導向下的產品導向！房地產產品進化論是什么引致了房地產產品發(fā)生了如此巨大的變化？◎

首先是市場需求的變化。即使市場競爭不激烈，開發(fā)商也不會去開發(fā)毫無競爭優(yōu)勢的產品?！?/p>

其次是開發(fā)商所具有的作品觀念和創(chuàng)新精神?！?/p>

促使房地產產品不斷進化的另一個重要因素是科技進步，以及越來越深入人心的環(huán)保觀念?！?/p>

第四，也是最主要的，人們對和諧人際關系的追求房地產市場的發(fā)展史，表現(xiàn)在產品上，就是一個不斷升級換代的歷史。確定無疑的是，這一趨勢還將持續(xù)下去。蘭德·中國房地產管理咨詢的先驅與領導者房地產的未來趨勢◆

市場：產業(yè)化、金融化、集中化◆

企業(yè)：專業(yè)協(xié)同化，管治透明化，運營高效化◆

產品：復合化、標準化、生態(tài)化、智能化小結——房地產企業(yè)導向：龍湖地產的模式-戰(zhàn)略下的產品導向——龍湖的目標：善于發(fā)現(xiàn)新的市場需求，并研發(fā)出新的產品——如何在成本壓越來越大的競爭環(huán)境下，將新產品轉化為可獲得利潤優(yōu)勢

的標準化產品線，是企業(yè)必須要解決的一大戰(zhàn)略問題……

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

產

品

戰(zhàn)

略

產品線規(guī)劃標準化連鎖開發(fā)

標準化

產品線構建步驟3：

龍湖產品規(guī)劃產品戰(zhàn)略使命、愿景、目標商業(yè)模式開發(fā)模式產業(yè)鏈價值鏈市場戰(zhàn)略管控模式職能戰(zhàn)略產品戰(zhàn)略

組織保障（組織結構）法人治理內控體系風險控制制度流程保障（制度建設）

資金保障計劃運營…

人力資源報紙（薪資考核等）戰(zhàn)

略

層

面策

略

層

面支

撐、保

障

體

系

運

營

層

面發(fā)展模式企業(yè)總體戰(zhàn)略與產品戰(zhàn)略的關系

戰(zhàn)

略

產品戰(zhàn)略是企業(yè)核心戰(zhàn)略之一。在很大程度上，企業(yè)商業(yè)模式依附于產品模式（如萬達模式、恒大模式），市場戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略也都體現(xiàn)在產品戰(zhàn)略上。

經

營

策

略發(fā)展模式與產品模式的選擇企業(yè)發(fā)展模式的選擇：□

規(guī)模增長模式&質量效益

增長模式□

重資產模式&輕資產模式

（快速周轉模式&現(xiàn)金流

滾資產模式）商業(yè)及開發(fā)模式的選擇：——傳統(tǒng)劃分方式，可以分為五種：綜合開發(fā)類、地產開發(fā)類、房產開發(fā)類、物業(yè)持有類和金融

投資類?？梢詤R總為四種：一二級聯(lián)動開發(fā)模式，二級開發(fā)模式、二三級聯(lián)動開發(fā)模式和一二

三級聯(lián)動開發(fā)模式。——按照產品標準化程度劃分，可以分為兩種：差異化開發(fā)模式，標準化開發(fā)模式。資產擴張的回報率貢獻土地升值速度升值速度高升值速度低效率改進的回報率貢獻0負回報回報率貢獻

正

回

報資產擴張的負價值貢獻區(qū)間0.2產品戰(zhàn)略基本內容

不同企業(yè)的產品戰(zhàn)略內容有很大區(qū)別，但涉及的方面或要解決的問題（即戰(zhàn)略架構）

都差不多。其中后四部分是重點。《企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》之《產品戰(zhàn)略》：一、產品戰(zhàn)略（一）產品戰(zhàn)略總體指導思想（二）產品理念（三）產品定位（四）產品目標（

五）產品體系、產品結構、產品

系列和產品品牌（

六）產品研發(fā)與設計創(chuàng)新（

七）產品線規(guī)劃與產品標準化（八）產品實現(xiàn)二、戰(zhàn)略實施（一）保障措施（二）實施計劃及績效評價

重中之重：產品體系、產品結構、產品系列與產品品牌房地產企業(yè)一定要構筑好“項目池”！房地產企業(yè)有“兩池”——◆

資金池：是資金流入、流出的“容器”◆

項目池：共有多少項目，是由哪些項目組成的構筑好“項目池”還不行，還要做好產品體系和產品結構設計。即使只有幾個項

目，你可以不做產品系列和品牌規(guī)劃，但不能不做好產品體系和結構設計!資金

池資金

池

項目

池產品產品

項目

池產品實現(xiàn)

產品

實現(xiàn)示例：龍湖產品品牌體系…………別墅

商業(yè)

洋房公寓3大業(yè)務：地產/商業(yè)/物業(yè)；18年沉淀（1994－2012）440億元上市公司市值；383億元年銷售額，7374名員工；14個地區(qū)，79個開發(fā)項目，9個開業(yè)商場；28萬名業(yè)主；3376萬平米土地儲備面積；1047萬平米物業(yè)管理面積。龍湖產品劣研發(fā)叉與設柴計創(chuàng)態(tài)新◆龍湖房地砍產產蛛品的噴升級詠換代性速度螞很快◆龍湖不惜累投入鐵大量襖研發(fā)蜂費和散人員黃，進地行產臘品研速發(fā)和老創(chuàng)新肯工作◆龍湖提蜜倡要實現(xiàn)“彎道淘超車”，最完佳方會式不群是跟放隨，興而是些創(chuàng)新在“龍湖產品賀戰(zhàn)略涼專項矩規(guī)劃”中：◆研發(fā)燈與創(chuàng)底新要茫設定恨目標◆研發(fā)與犁創(chuàng)新更嬌要有保扔障：1）組棄織保障2）資刃金保障3）績插效保障惑及獎懲蘭德·跡中國房肝地產管閃理咨詢貨的先驅桃與領導胃者在“龍湖產品戰(zhàn)瓶略專項緒規(guī)劃”張中，要翠明確：◆龍湖重點瓜做哪悔幾個劑產品融線；別墅銳：滟勾瀾山校；度炎假別哥墅：冠小院絞青城咐；商沿業(yè)：名天街早系列◆每個產湖品線的結盈利模掀式（財賤務模型針）設計別；◆根據(jù)圓產品盆戰(zhàn)略追目標裳，每己個產恥品線堵實現(xiàn)會預期爺標準疫化率嫌目標知的研啄究計讓劃和召實施計劃皮。產品辨標準拜化：栗實現(xiàn)耀復制謹開發(fā)蘭德·侍中國房咸地產管嘗理咨詢鞏的先驅黑與領導薪者一線房霉企產品匆線開發(fā)泛情況其實，配不只是陷萬科和沒恒大。霜據(jù)20友11年周底中國閃房地產沈業(yè)協(xié)會廟和蘭德岡咨詢聯(lián)礎合發(fā)布煙的《房地產瘡開發(fā)顆企業(yè)供產品攝線研銹究綠腰皮書售》報裕告顯摧示，口目前寄房地憂產業(yè)翼界的瘡幾乎糟所有與一線豪房地產開五發(fā)企業(yè)軟都已經塵形成了抗多個產裹品系列俯和多條草產品線董，并在縣不同城金市的不宏同項目上進到行著標陳準化連畝鎖、復漸制開發(fā)懶。例如慶：■龍湖的堪滟瀾山副系列、竄天街系批列、大娘城小院印系列，邁等等?！鋈f科的組城市花數(shù)園系列膏，四季珍花城系敘列，金簽色系列難、TO峰P系列縣；■恒大彼的華知府系杠列、型綠洲各系列譜、金填碧天畫下系置列；■保利辭的花挎園系劫列、片林語筑系列左、山越莊系垂列；■綠城的痰玫瑰系戰(zhàn)列、丹附桂系列信、百合撞系列、寶御園系瘋列；■萬達座的廣吳場系弓列、乞華府偏系列?。欢疑?，不濱僅是情一線嫁房企蒜，就敏連第腥二、喂第三欺梯隊貢的大獵中型欺房地危產企卸業(yè)，均以及踢相對供低調侄的央企地剃產企業(yè)飯，近年旋來也逐周漸形成休了自己目的產品智系列，家也開始辮了標準爭化產品耐線的連鎖、艇復制開紙發(fā)。最新統(tǒng)刑計，目碌前全國稈共有，極6個搬滟瀾山，18申個橡塘樹灣鼓,蘆46尸個恒影大綠米洲，49個劫萬達廣夜場，……推行皂標準昨化產避品線發(fā)開發(fā)嚇是戰(zhàn)氣略眼補光問含題，顛不是勢能否手問題澄清后對產箱品標掛準化著的認希識誤限區(qū)——◎產品狐標準化硬并不排誤斥創(chuàng)新賭，而是津具有競待爭力的選成熟創(chuàng)贏新產品鑒的標準?；虍a屆品標很準化緒不是清完全禽復制水標準抵化藍匙圖，套而是債部分釀復制◎產品警標準化切不是從以一個項帶目復制勁到另一備個項目脆，而是耳同一產玩品系列竊的復制◎產品弓標準化傾不僅是級產品研賴發(fā)部分朱的事◎產唯品標蛾準化土率不氏是越緞高越奏好，朽也不狐可能豬達到琴10告0%寇，合級理區(qū)稍間是違30君%－蜘70蓄%◎一個季企業(yè)的喝產品線態(tài)數(shù)量不炒是越多訴越好，著有2-躍4個足曠矣◎總有弟部分項味目難以膽歸類，爹可歸屬鏟到企業(yè)偷產品體盲系(x嗎A＋百yB艙＋N偉)中士的N旅類項溝目推行北產品袍線開反發(fā)的無主要嶄意義叫是能液夠提雷高項終目的伍杠桿尾化率咐，能復夠從丘根本泰上提劑高開釘發(fā)效閉率和六效益，還可以僻降低金管理麥的難理度和瘋復雜鬼性，灘這也樂正式按一線柴企業(yè)逝當初雷推行惱標準占化開垮發(fā)的貍初始賊目的不。中小告企業(yè)糖可以攪先從水建立亮一、脂兩個條產品矛線開薯始，基標準對化率慣目標李可以插設定顯到3禮0%怕（項障目利薯潤率諷可以啦提高10潤%以乞上）塊。類多似的局成功遭案例窯已有厘很多故。所包有，陵產品統(tǒng)線開類發(fā)不矛是能泊否問鐘題，蝴而是勵戰(zhàn)略揚眼光予或思維認識江問題。蘭德·努中國房被地產管俯理咨詢所的先驅幼與領導肯者項目更（Pr早oj寧ec殊t）人員（Peo棍ple）流程（Pro眠ces逮s）產品型（Pro管duc偷t）資金池項目路池規(guī)模（S）產品凱創(chuàng)新產品生標準虎化周轉恨率、陣杠桿干率高效晴率流程標千準化有序港、高狡效HR標準肢化執(zhí)行已到位1結論織：“挪創(chuàng)新盤+標刪準化鬼”是遺當務儉之急樓、必掏由之怎路！根據(jù)“戰(zhàn)略目秋標保障淹四要素”，標晶準化桂體系具建設香從三陽個方屆面入忌手：戰(zhàn)略目椅標保障23房企禁投資庭收益M=S×f；f=利潤釘率×杏周轉確率×渾杠桿果率標準化孫體系蘭德向·中厲國房致地產主管理謹咨詢刺的先靈驅與持領導雹者產品線琴標準化掠工作的墊常見問序題1.橫認識錦不統(tǒng)皆一，始有些鑄領導宿和部碌門重統(tǒng)視程影度不才夠；2.和營銷告策劃蜻思維虛主導蜻，有生悖產輩品導廁向原世則；3.產伙品標準鑼構成不載全面、娛不系統(tǒng)傲，邏輯租關系凌淋亂；4.建午模標準注不科學逮、不合餅理——“白圖”與“藍圖”?；煜断?；5.后斥期投入細不足，鼠標準庫悠建設緩呢慢；6.一霧線公司駕的傳統(tǒng)滲開發(fā)思婚維根本鄰上企業(yè)委產品開曾發(fā)模式醉的轉變……第二俱部分非（戰(zhàn)煉術部叛分）鈔：龍湖亞設計限階段氧的成鉤本控匆制1.打破思拾維定勢老、變不新可能為帳可能2.價值鞭工程3.客戶本敏感膊和關話注的馬可以懶適當虧提高售成本客戶賀不敏噸感和揚不關毒注的去嚴格乒控制韻成本龍湖設請計階段杏控制成乞本的總管原則龍湖幻玉控制濁成本事的總幣原則4.凡是征控制縫成本添的后召果會秤帶來拖客戶兇抱怨煉的，產累計穩(wěn)疊加啞導致串品牌塘美譽皇度降紋低的餅，都懼是失植敗的聰成本調控制穿。5.成本控答制需要沃與時俱碗進，針歲對不同趣的產品棚和不同肚的階段礙采取不功同的策旦略。6.讓很多透人想象丸不到的饅：龍湖據(jù)高管超輩出業(yè)界姐人士想舌象的高不薪恰恰鼻是成本艘控制的露一種體郵現(xiàn)。吳亞緊軍總役結的紀龍湖刃崛起體秘訣1.精于計宿算、成綁本控制2.財務況部門墾是公承司計卸劃主昌導部噸門3.設計角部門敘是成例本控匯制的添牽頭譽部門4.高度咬關注味設計揉、以贏及設理計階同段的欣成本經控制設計束交底亭是解弊決設炊計和曬成本孤平衡掀的必途要保把證5.長期的培戰(zhàn)略性從的最好擠的合作胸資源是柄成本控屯制的制僑勝法寶6.企業(yè)文敗化的競轉爭才是歲最高端她的競爭7.景觀是怒龍湖最釣好的美譯容師和仇整容師驗，也是集成本控臣制的重嗽點吳亞軍魂總結的燭龍湖崛挨起秘訣會所住宅樣板區(qū)物業(yè)顫是不村容忽枕視的夠成本時控制節(jié)的環(huán)目節(jié)1、龍湖喜對成詢本的為定義成本是糖指為達宏到特定負目的而本發(fā)生的紡價值投效入。成本吉不僅須是指晨產品遇成本牌，而革且還盤反映必各部第門控天制成萌本的屯成本廁。成本棚不僅點指耗猶費已重發(fā)生論的實護際成爛本，蜂還包蔬括在世經營艦活動場中，乒可能顫發(fā)生罪的預貨計成后本以堪及變諸動成孩本。在龍疫湖，休沒有圈成本梢意識鉗的工凍程師騙是不搞稱職諷的工嶼程師待，全帝員成自本意心識和吼全員搬營銷霉意識演一樣翠重要侍。以經濟企合理性邁最小的淚成本提宵升設計燙產品的商競爭力隱，注重槍成本和濾品質之養(yǎng)間的動遙態(tài)平衡頃管理，渾并形成肚行業(yè)成巡壽本優(yōu)勢回。即保翅證成辰本的腦支出搶獲得乏最大巨的效執(zhí)益建立目滑標成本愈管理為撫導向的鬼成本管屠理體系2、龍湖設計成本桶管理蠅的宗陸旨龍湖對丘成本管巾理思維票的定義3、項目其成本管集理思維管理桿思維思維是充一個分菠析、比秩較的過就程：處襲理問題息的過程駁；肝思維是粉一個發(fā)絮現(xiàn)問題閥和探索筐問題的幅過程：佩思維狀是一個丙運用頭鈴腦推理追的過程腫；

思建維是一尾種理解薪、溝通盡、分析猴、創(chuàng)新燒等一系此列活動言的總稱赤；

思期維是一現(xiàn)種智慧慢的活動刷表現(xiàn)；召思維易是一種傷邏輯能寒力；撿思維就酒是想答冬案……思維棉：圍沖繞既鴨定重鉗心，飛通過尖一系飾列方鬧法和胃手段嘩，獲土取最輕優(yōu)結足果施工懷管理動態(tài)扣反饋合同結權算及時岸結算合約宜規(guī)劃與招標事前定扇價規(guī)劃設完計步步妖跟蹤拿地麻、新熄項目舊可研準確測嫩算成本管根理思維數(shù)據(jù)分番析與儲價存工作醬的重暖心準確測算、步步眼跟蹤浮、事課前定灑價、藏動態(tài)匪反饋療、及扁時結歉算動態(tài)成捧本動態(tài)祖成本屠管理作業(yè)房誠過程罩管理成本管單理軟件結算珠成本控制系壯統(tǒng)信息湖系統(tǒng)目標成砍本管理孔鏈條成本姻、工英程文控件管理耗工具管理窯制度造價管理方案優(yōu)化招標管理變更簽證管理預結算管理成本體系成本信息化成本軟件信息月報成本數(shù)據(jù)庫目標成本動態(tài)成本結算成本綜合成本項目整體成本的控制風險精確管理萬科品成本賄管理都模式嫌－動學態(tài)成悅本1234及時幣了解覆項目警成本遇狀況戚，為叢經營獎決策乎提供夕依據(jù)預測市垂場變化育，修正冶待發(fā)生暑成本應欠對市場適變化項目之鑄間能夠忍有效對德比動態(tài)猜成本貓價值動態(tài)成被本的管掙理價值產品屈分攤申，了疊解每裕種產視品成披本狀共況動態(tài)索成本=未結算貝合同+已結五算合避同+非合同得性成本+待發(fā)值生成膏本動態(tài)包成本聾構成簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結算成本未結算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本萬科成酷本管理薪模式－銹動態(tài)成牢本成本管茄理貫穿貓房地產議開發(fā)全就過程，杰其中從債目標成央本到結躲算成本法之間的棉動態(tài)成縫本管理潔尤為重隸要，規(guī)劃玻設計項部要繩介入框事前昆、事鴿中、卷事后亮的成自本決嶼策。規(guī)劃設牽計部是叛成本控勵制的牽守頭和重謹要決策汪部門。4、龍湖摩提倡的澆全過程蘆的成本加管理理桐念投資測算過程食包括投隸資論證押階段測窯算和設芹計階段債測算貌，這渡一階洗段運用價值工峰程分析，確承定合煩理功默能，辨有效辱控制陽投資深。是把技幅術與經濟結消合起來哪的管理礙技術，通過兆對產品可的功能田分析，等達到產絲式品適橡當?shù)哪r值絞，以最僑低的使成本去實飾現(xiàn)產預品的術必要佳功能。5、價值滑工程蒸在設氧計成蹈本管陰理的匠應用1、功能不變柏，成本下降2、功能大遇幅提高，成麗本略有代增加3、功能粥提高，體成本降語低4、功能略有壁降低，成指本大綢幅降折低5、成鈴本不烈變，掀功能衛(wèi)提高如何憐有效提高產品的價龍值；FC所以鉗上表州也表爛示為洲：功能（煉或效用坊）價值=成本戀（或聲費用母）用數(shù)學癥公式表仇示V而=表中的價值不突是從價嚼值構成的絲式角度來斃理解的，追而是亞從功刺能角冒度出發(fā)以理解錫價值冒的，表現(xiàn)告為功能與奶成本親之比催；成本目也不燒是一般形意義嘗上的叉成本最，它猛是構泰成產品壽命屬周期的芝成本，岡包括建造成本拴和使用成化本。?如何有效提高薦產品的爛價值n價值工途程兼顧英功能、成本，拾力求以最刻低成本讀，實現(xiàn)（1）推吵行價獸值工剖程管伐理，佩提升局部或宵樓盤的佩性價比必要準的功能，姿提高產夠品價值退。功能品睛質（銷份售價格）與龜成本的劉比值即芽性價比盡，從單駝個部品夜部件到副整個樓盤永可提高脆性價比產品類扮型組合戶型面積積組合產品交班付標準單體建篇筑高度案、高寬涂比、建計筑體型；地下主室方味案、瘡埋深崖、面溪積、加層數(shù)津、層戰(zhàn)高地面及緞地下停芳車方式諒和車位格數(shù)量、土建尚車庫躺與機械車屆庫的技頭術經濟比辭較電梯、豎空調的店配置方式土方平擠衡、基興礎形式浙、主體提結構形部式、擋粱墻形式人防工程決策供水供魯電方式（2）技用術經基濟比圣較提高價值的方式分部分項工程功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低運用新科技、新技術、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎、結構、綜合管網、能源動力設施等）√防水工程√√外墻保溫√√家居智能化設施√√√√景觀、裝修√√√門窗√√√戶型優(yōu)化√注：敗以綠味化工絨程為茂例，擱在成乳本不晌變的躬情況匯下，預改變瞎植物不的搭枕配和悄密度撐，可寺以改駐善綠化效燃果；襪或者季在達若到綠棄化效守果的下前提某下，版改變妖植物罵品種稻，可收以降匆低成柄本。成本使管理誓未來宵的發(fā)淡展方拉向重心前然移方案優(yōu)導化管理違創(chuàng)新（二）否管理篇合理確僚定目標妨成本與別有效控膜制成本2.1龍湖設計成本管輔理的基本內箏容目標成詳本是根澆據(jù)產寒品定握位、產產品傲預期準售價塔和期夕望利偷潤，稱結合儲目前譯市場慢價格辜情況茫，參吉考歷掛史成火本數(shù)役據(jù)資樂料，返并同倆時預爛測未弊來價高格走滲向，預先摸制定冠并力甘爭控毫制的抽產品斃成本目標成賽本作為挽產品未來成趣本的控倉制依據(jù)，是產豎品設計惡、采購凡、施工剃等整個溜項目開續(xù)發(fā)過程柴的指導廢和控制持性文件脊，是企睛業(yè)各部忙門通過德技術啄、經遠濟和礙管理蓬等措獵施的澤努力都，需治要實陶現(xiàn)的巨產品秀成本史的控蠟制線產品的者成本，之產品的越品質、腦質量時間的伍成本劫生產的桂速度、頓進度人力的坡成本楚管理人舞員多少闖和水平資金購的成遞本玩資金羨的利幅息管理的撈成本運管理的脅程度、瞎精細度報建度的成濟本、閣銷售紫的成扔本123456建筑逃產品都的特暫殊性保：①固定肢性③體煮積龐大②多樣渾性④生產兇期長建筑產品造籠價的桶特點：①單件軍性：往相同的寬設計擺姻放的位巷置改變劍造價不逝一樣②分聽部組臘合：文基礎忍、結蘋構、么砌體凡、裝代修、騎門窗……③多次性婦：投資圍估算、隔設計概碌算、施脂工圖預猶算、合同價其、結導算價疼、決石算價影響筒設計援成本經的因員素成本項目話策劃銷售吊定位合作資源項目搜設計/部品定位資金來源經營竿目標/盈利奧指標自身管梁理能力項目換開發(fā)剪節(jié)奏/現(xiàn)場施岔工政策與驗市場環(huán)崖境2.渡2、龍湖倡管理的努方法成本管專理的基灰本方法--怎--憶--牽-目標管呀理目標放的確定暮與控碌制兩東方面1、目標確過定的依埋據(jù)……經驗數(shù)怠據(jù)庫、恩市場調碧研、產品把握2、實現(xiàn)目標款動態(tài)監(jiān)崇控的手段……高度穴的信息化降和龍湖設吐計44個階姑段，父精細獸化的茂管理燙糾偏3、目標管理皇的過程—他PD汪CA循環(huán)成本動剛態(tài)控制萄過程PDC行A循環(huán)目標成孝本管理雷內容編制素目標財成本本或計銹劃成勾本分階立段對目標納成本原或計召劃成協(xié)本進壇行檢液查、鞋修正對目賀標成本或陵計劃敢成本更與實際癥成本里進行隙比較惑，對烤項目標成待本進行映后評估動態(tài)成本：是項必目各掉個時檔期實墾施過程友中體現(xiàn)的頓實際成撲本與預荷期成本的柏控制結暖果建造插成本觸：指項名目的智建筑槍安裝晉成本餃。包膀括：允開發(fā)飄前期輩準備立費、鑒主體亮建筑銳工程鏟費、彎主體秒安裝勒工程拳費、刃社區(qū)畏管網唐工程換費、猾園林腹環(huán)境議費、青配套臣設施辨費6大項。開發(fā)涂成本派：指項蜻目的靈制造哥成本粱。開腿發(fā)成頭本=土地獲墨得價款+建造憲成本+開發(fā)間傳接費完全成寨本：完全成拼本=開發(fā)成判本+期間疫費用熱。完斗全成竟本中獻不包胃含營碗業(yè)稅閣金。項目先成本駝：在未特鋤別說明柿時，一陵般指項輔目的“開發(fā)成寫本”。幾個姐基本臣房地攻產成春本概恒念客戶導惠向原則議：成本姐配置的查合理性打及準確余性事前陪控制拿原則春：及關時性睬及指晚導性目標成飲本的兩識大原則目標奴成本咱管理蹦原則客戶導繡向原則：目標然成本萄編制斤應以尚客戶其價值乞為導放向，鎮(zhèn)科學犧權衡痰項目梁中各給科目先的成渣本分走配，旨以求言實現(xiàn)包成本辯和客諷戶價趣值的燥對應調關系任。成本配鍵置的合唐理性及劉準確性事前控核制原則：目標錘成本摸是對五項目占整體執(zhí)運作喊的綱板領性父的經堆濟文堅件，寫將約緞束設紐奉計、迷采購傘、項教目管凍理、謠銷售吼等項霸目實沿施全塔過程巡壽的成帥本支仔出。及時性踩及指導模性設計階橡段的無排效成本無效認成本雹的管青理原摧則和供控制階方法無效上成本無效成幻玉本房地赤產項備目實口施過既程中烏產生席的對停形成適產品爐、提邀升價析值、鉤促進路營銷疼沒有滑作用熟，無越法獲森得客士戶認暑同和河補償莖，屬滿于費蕩用浪譜費的澆成本令。實質：能否獲辦得補償設計環(huán)聽節(jié)涉及午的無效鉤成本原因現(xiàn)象事例設計失誤拆除和重建后期加固與補強某項目中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設計保守經濟性不合理多層建筑假設在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設計量為70kg/m2。則可認為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設計效果把握不準拆除與重建某項目一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加57.3萬元。展示廳第一次裝修與設想風格不協(xié)調，拆除、重新裝修，約10萬元。萬成植本管置理模觀式－浸無效屋成本管理原腰則限額牌設計尤；設計敵方案攤優(yōu)化幼；加強施顫工圖事以前審核勾，做好裕圖紙會夫審工作滋，減少滅設計變筍更；確定幕合理吵的施幻玉工技碎術方粘案(降低徹廢品懸率)；加強調供應慢商考串察；加大集向中采購第力度；嚴格香執(zhí)行街現(xiàn)場遙簽證汽制度陰；提高專塑業(yè)能力吼；加強心部門家間信箏息溝戰(zhàn)通。控制葵方法確定趴準確稻合理栽的目鏡標成永本以數(shù)嘗據(jù)為碑語言偽，展秤現(xiàn)公膜司費肢用的疊浪費躍情況激發(fā)領中導層、陜全員的切成本意烈識清楚輝了解盞成本壟構成暈，做撓到“賀心里襲有數(shù)婆”推動幼各部涌門提獅高專討業(yè)能類力、半加強鼓計劃喝管理萬科成鵝本管理獸模式－臟無效成垃本效果湊：“無襖效成肚本”寬成為鋪項目山部、卷設計玻部的栗“口眠頭禪汗”；移無效鳴成本卻的總蟻結深逐受公起司領姑導層祝的重示視。管理思在維至作業(yè)簡過程的森管理方肅法土成屯本效果考曲線設計招標施工SP鑄EN孫D曲線項目周胖期成本發(fā)生量的成綠本形成的蛙成本新項目顫發(fā)展成本控淋制重點紗放在那蜓兒？70%～80%20%銷售她及物壩管目標成趣本：是企撕業(yè)預先丸確定頂?shù)?、少在一訪定時期內端和經既過努謠力所魚要實現(xiàn)的成本目皇標，是兆成本的窯控制線。目標叼成本殖的作撓用為什桑么要進行目頑標成本速管理利潤=售價-成本為開謀發(fā)決策軌提供萄依據(jù)提前餅鎖定溉投資合理參確定盞銷售價格加強成擔本的計劃性預測投資效棋益目標成貼本：目標成描本的作覆用目標忠成本桿測算功的條奇件經討論煤確定的弄方案穴或設時計圖市場價神格及其走勢死的準信確把邪握整理建事筑標準井與工鮮程造戶價的蒙匹配嘗關系相應項目廟工程造務價歷史成本數(shù)鄉(xiāng)豐據(jù)庫?正向顧測算芝：???測算政依據(jù)（產品標準享、歷史生成本數(shù)據(jù)裝庫、報市場寄情況健）測算方塔式（估狹算、恒概算燭、預內算）團隊工作?反向嬸倒逼訪：???確定笨銷售價距格水賞平；確定利條潤要求；反推計叛算成本歪水平目標青成本片測算沖的方竄法目標蠅成本煌管理示原則不僅趴限于固成本目標酸值本身薪、更要關嘗注成本孔背后的產品目標目標含不是氧上限而是答基準，目標輛的作用父在于心萬中有數(shù);“算了巧再做”慶而不療是“公做了再算”2.3龍湖抬實現(xiàn)伴目標速成本叨的路宣徑1）采啊取傳統(tǒng)滾工序前賊置:提前都做好80獄%的準備菜工作,以“成本換賤時間”；雖然會雙由于最濕終沒有什獲得土腰地而損毯失前期才投入，派但從總被體上看枕認為值當?shù)谩?）采棚用工序靈并聯(lián)作栽業(yè)：在保援證時藝間周跑期的傲前提版下，辦盡可那能將萄各項域作業(yè)雨交叉私進行孫。2.3龍湖核實現(xiàn)畢目標套成本賊的路毀徑3）采效取規(guī)模潑復制模侮式：采取“拿貓來主蔽義”禿，再薦適當司調改衰。2.3龍湖實豬現(xiàn)目標融成本的漫路徑4）重視長侍期性工勤作：對市場立的調查姨了解把冠握準確武。計劃管會理是時姥間成本駛的保障流程優(yōu)隊化可降挑低時間鋸成本和雅因失誤浙引發(fā)的同成本增標加2.嚴3龍湖實滔現(xiàn)目標篩成本的頸路徑指標跑控制栽和成餅本配員置2.4設計階任段的成窮本管理--理-用好度兩大羊工具指標唯控制結構指棗標砼含量鋼筋含惕量地下室鑒方案地下要室層屢高鋼筋含渾量停車效桂率窗地賓比景觀軟艦硬景比夕例喬木灣、灌鑒木、魄草皮亡比例石材、宅磚材、耍木材、紅水景比蜜例地上住于宅指標低，無地涼下室時聽，補充宇基礎指灑標25％30％成本配仍置外立面外墻：毯石材、飾磚材、錄涂料的爽選擇及預比例門窗：你型材、露玻璃、窗五金欄桿暫：型煙材、胖式樣大堂、蠶電梯廳掌的裝修恥標準景觀電梯獲配置精裝修單元律門、眉入戶垮門賣場、嗚樣板房罰：套數(shù)撤、標準示范區(qū)惜：數(shù)量它、范圍芳、檔次管理智思維辱作向業(yè)過戰(zhàn)程的零管理主方法盟規(guī)劃凍設計采購執(zhí)透行采購偉策劃方案列優(yōu)化目標唯成本亂可控蕩優(yōu)化創(chuàng)利單優(yōu)化采購計禁劃（事封前可控束）：季度使、月膛度、其周度轎采購越計劃堂清晰筋、可考行估算石、概宴算：供方集資源管理贏方法何基忠礎工桶作預結祝算基礎險工作招標進度控星制合理性進度控充制準確側性總結累分析付款額度控邪制進度店控制簽證變扁更真實性1、提序高全亭員成勤本意誘識（1）部良門間廚密切沈協(xié)作（2）各專挨業(yè)工程澆師盡職鉤盡責2.5龍湖成礦本控制遷的管理俯因素2、加噸強市場喚與客戶謀意識（1）加強狠對市場駛的了解納，把握番房地產乳市場的碧發(fā)展方直向。（2）了解拋與分析袍客戶需怠求，把售握產品撐發(fā)展趨澡勢。2.5龍湖年成本拆控制喊的管哪理因逆素3、筆加強電對設概計公匆司的益管理崇與協(xié)畝調（1）做好鏈設計招殖標（2）做放好合矮同管秘理（3）實跪行中延期溝歉通、汗監(jiān)督（4）落實擇獎懲措中施2.準5龍湖成捆本控制欺的管理喜因素4、建憲立管理穗程序與次制度（1）完馳善甲中方設姥計標掉準（2）堅盲持全把程優(yōu)員化設療計（3）專家琴會議評跨審制度（4）內部橋審核制習度化項目開的建低安、割運營蘿成本夠中絕含大多活數(shù)決積定于惕設計桶階段最終預成本坦效益當最大喬化體共現(xiàn)在航哪里賭？項目悉的設衫計階進段對妖于產耕品的墳品質搬具有令決定求性的嶼作用2.盞5龍湖榨成本者控制呈的管島理因話素1、設榜計管第理部已門具袖備市劫場意伙識和逆策劃令能力--珍-導演磨的能百力。能準確隔把握項就目市場蛇意圖，膀確定正禍確的產筍品設計休方向。2、設陰計部愉門要竭嚴格做執(zhí)行吳成果觸標準;準確執(zhí)封行各階麻段設計蠟成果標動準，3、減少被人為增雀加的工燙作復雜角度：戶型種單類適量井為準。4、優(yōu)護化工研作流帳程，騎將先肅后串余行工雞作變班為并僚行前其置：將產朋品創(chuàng)把新設誘計、鞭部品棕工作厘前置哀，規(guī)嘆劃、疲建筑曉設計衣、結噴構、軍設備療、與扭功能漢平面男同步脾開展鍋，使百方案范可高腹效實也施；2.復6龍湖對設盲計管章理人動員11條素質熔的要求5、提庭高決吊策效拘率；公司內陽部的決嚴策機制項目淺公司失、區(qū)料域公寸司、映集團蓮三者藏的關憑系；完美鬧、效蓬率、剛風險椒之間飯找平雁衡6、選京擇優(yōu)腳秀的危設計氏服務啦商選擇合坊適的人住做合適井的事可剝以事半致功倍7、加強穴合作伙葛伴管理建立心長期換合作霧伙伴令：設敢計單推位、膽供應蠢商、間模型倡制作處等各忍個涉窗及設壟計的貍單位共；在設計紅過程中,持續(xù)公定期姻的進怎行技隨術溝圓通和臉審核肉；力求淹合同悟約定某清晰孤：含缸鋼量尋、目偽標成朵本；2.譯6龍湖對設阿計管窄理人循員11條素質妄的要求8、輸入姑條件多勾一些約草束和意競識,少一慘些隨仗意;市場郊定位;成本目擔標;政府底要求;9、計芒劃執(zhí)屢行力,隨時”拉警撒報”;10、標準傲化與創(chuàng)遇新,循環(huán)抬式上捷升;11、不本斷提源高設儀計管神理人查員的競專業(yè)里水平舉和職膀業(yè)素舒養(yǎng);2.6龍湖對設胡計管晴理人歉員11條素質抽的要求（三糞）實然戰(zhàn)美篇土地投蜓資論證凡階段完成跡土地關投資賊論證宣階段《項目摔目標促成本島（土寫地版納）》項目脫啟動宵階段完成《項目侄目標餃成本恒（啟凱動版暗）》方案謀設計收階段完成《項目階目標陣成本易（方折案版臣）》初步膊設計味階段完成《項目目挨標成本庭（執(zhí)行拼版）》如無初蛇步設計距，需在廊招標圖豎紙完成撒后30個工作絹日內完永成《項目齡目標零成本植（執(zhí)鏡行版釋）》龍湖成形本管理惰實施細泡則以及肆標準模汗塊工程刑實施哪階段《項目目黃標成本亦（執(zhí)行聞版）》編制完秒成后15個工作臟日內，獵由項目糖成本經渣理負責筐，組織管項目團屠隊成員邪及其他組相關人泄員，參攜照集團味合約規(guī)鋪劃體系刺對目標欣成本進災行分解烤，形成《項目豎目標命成本錦分解頌及合鍬約規(guī)貴劃》。項目竣肆工成本泡確認項目成癢本經理砍負責提螞供開發(fā)剩成本、揉營銷費減用的數(shù)啦據(jù)，計侄財部負太責提供餡分攤到范該項目穿的管理秧費用、紡財務費逮用和公糟司層面撥發(fā)生的擺營銷費巨用。最館后由項擦目成本烤經理匯桌總形成《項目竣礙工成本》。龍湖酸成本裹管理彎實施禮細則與以及挑標準珍模塊項目油竣工秋結算項目竣蟲工結算施完成后30個陽工作日得內，由鋤項目成條本經理駁負責，鼠按規(guī)定賣格式形量成《項們目成鑰本總轎結和爆分析洽》，因并輸辟入成基本系岡統(tǒng)。龍湖圍成本不管理測實施棟細則作以及哈標準郊模塊設計闊階段角成本避管理廣三大負工具1、目標既成本洲測算套與分博解2、投資牢分析模亞型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫庫項目投括資經濟鄰分析模脈型模型內奪容包括項目基決礎資料工程吸分期成本測片算建設曬進度計劃付款計惹劃銷售略及回苦款資金來普源運用指標計算模型割是什恐么模型否就是部模擬項目蕩整個運洪作過程怕，通過騰數(shù)據(jù)之間的邏絕輯運盆算，沉得出瘋項目屬的評價指標獄，從而蠟衡量嗚項目的優(yōu)群劣可以通宴過模型進只行項寫目的到實時跟蹤，宰從而了腐解項目收錄益的動繡態(tài)變化情班況。編制模型的意義為土地投資碼決策吃提供依據(jù)幅；通過對匯項目參數(shù)樂的設置維，可以昨控制鑼項目舞實際原運作過程中的風險晌；通過獲模型可屆以實降現(xiàn)對綠項目箱收益情宅況的印實時費跟蹤蟻，從而為響項目運作過疼程中的決策吧提供依遲據(jù)；將公妥司所有項廟目的糖模型評進行疊欲加就轎可以雁了解足公司層面的饅現(xiàn)金流情況探。模型的勉基本結懸構影響模隙型評價指標的膏主要因模素項目的境總投資井、總銷天售、投資支樣付時杠間和川銷售壞實現(xiàn)的驚時間博構成題了模籮型主共要內湖容，昌模型流由以亦下幾處個模塊組諒成：基大礎數(shù)據(jù)貼表、項崇目分期農情況、趙成本測算、項非目進度貿及付款危計劃、墻銷售及妥回款計永劃、資金來盾源及間運用坡表和膠現(xiàn)金與流量猾表。模型溜中基柿本指標凈現(xiàn)判值指在胃項目晃計算臘期內俘，按行業(yè)暑基準折映現(xiàn)率或伴其他設定折滲現(xiàn)率計慨算的各噸年凈現(xiàn)金流款量現(xiàn)截值之晨和。凈現(xiàn)值是遣一個絕居對指標辰，項目的凈現(xiàn)值滅越大越說好。內部井收益案率是指項禾目投資遣實際可問望達到絹的報酬率扯，也謊是使投資營項目的凈現(xiàn)歪值等柏于零穿時的崖折現(xiàn)率。什內部收益率是膚一個掃相對剃指標匠，項削目的內部收益率席越高越好?，F(xiàn)金成本收益率指投入1元的成本項項目可截以帶興來的覆現(xiàn)金荒收入蜓，該指標立不是榆衡量項痰目收芳益高蕩低的詳指標謙，而件是衡脖量項目現(xiàn)金吩收益情況的指熱標。權益毯資本郵乘數(shù)指項目哄的權益肯資本與疊項目總尼投資的比勺值，破該指標反尸應的藏是1元的自炭有資金亞的投入可以駕止馭多少元的總旦投資地，該出指標先越大漂越好醬。項目指且標的衡玩量體系評價項托目優(yōu)劣的跪指標殺系統(tǒng)堵包含有墾三個呈指標量：項于目的內部收抹益率；項目的現(xiàn)金成燈本收益肥率；項蘇目的權架益資本囑乘數(shù)筒。從三個主要的犯方面衡奇量項目的嫌優(yōu)劣：項目戀的內高部收商益率平：從項目鹿動態(tài)收睜益的角鎮(zhèn)度；項目的功現(xiàn)金成昨本收益研率：從項灶目現(xiàn)金筋流的角仰度；項目懂的權踐益資車本乘槍數(shù)：低從權里益資具本使糞用效權率的票角度。nnnn項目勒拿地吧階段――決策執(zhí)支持絡，風姨險控制項目研給發(fā)階段――經濟控響制，刃設計優(yōu)化項目定建設盾階段――成本控符制，銷溉售控制項目竣休工階段――對比靈分析嘗，指脆導新議項目模型在膝項目運霞作各階印段的作地用投資總經濟班分析劈燕模型悉在項疑目運栽作各候階段霸所起匙的作鴿用不同成都映龍湖將項目丟精彩趟成本息控制絕案例.p狼pt節(jié)能措幸施建筑體玻形系數(shù)建筑體工形系數(shù)鑄在0.蜂35之內窗墻將面積紛比窗墻比賭大于0.悼30的朝飲向應沃采用邁隔熱益斷橋拼鋁合盤金中倡空玻纏璃窗疑，玻級璃為5+熟12臉+5中空莖玻璃曲。窗堡墻比宜小于0.3籃0的朝向幸應采用弓隔熱斷儲橋鋁合檢金中空糠玻璃窗品，玻璃瓣為5+嘴6+黑5中空勵玻璃既。外墻保蹤蝶溫外墻軟采用20籃0厚頁拾巖空放心磚邁外貼30厚ZL膠粉做聚苯薦顆粒段外墻睜外保泳溫隔桑熱材構料。屋頂互保溫采用珍旺珠巖保典溫磚保勸溫節(jié)能拖屋面。戶門保繳溫戶門采尺用雙面景金屬門茅板加保芽溫、隔趙熱材料繭的隔層鵲門，滿仰足防火猛、保溫預、隔熱糞、防盜撇的功能污。給排水偶節(jié)能設勢計所有衛(wèi)晴生潔具屆均采用典符合國野家標準壟的節(jié)水殊型材料腰，節(jié)約刮用水。暖通鄙節(jié)能懲設計所有株設備咽均采培用節(jié)狗能產形品。合理進櫻行風管單系統(tǒng)設盼計，降煮低管路六阻力，疑從而降壓低設備華功率。成本移敏感坦點分仿析成都宏濟路項目成本測算

序號項目工作量

單價總投資

（萬元）

估算說明比重1土地費用

30,381

41.12%2前期工程費

1,362

1.84%3開發(fā)期稅費

3,257

4.41%4配套設施費

676

0.92%5基礎設施費

2,878

3.89%6建安及裝修工程費

34,970

47.33%7工程其它費用

363

0.49%

開發(fā)成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理費用73,887

3%2,217

9銷售費用115,502

3%3,465

10財務費用

2,335

11不可預見費

-

項目總成本

81,9031+2+……+11

建筑單體建安成本分解模板（宏濟路）建筑面積277,948平米

戶數(shù)214戶

費用類別說明參照項目數(shù)量單價(元)單位平米單價（元）總價（元）比例基礎

不含主材價差參照紫都城1-11～1-12棟277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主體結構

包括結構、砌體、樓地面和室內粗裝修參照水晶酈城結算資料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材價差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墻體防水及屋面防水參照紫都城1-11～1-12棟277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%設備及安裝

124.335,311,13010.0%外裝工程費

參照水晶酈城暫估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂裝修

含天棚裝飾參照水晶酈城暫估1180,000.0元/個0.6180,0000.1%電梯前室及公共過道精裝修

包括樓梯的地磚、公共墻面等參照紫都城1-11～1-12棟277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%門及其他

24.5-2.0%合計

1,246340,122,138100%調整后合計

調整系數(shù)1.5%1,264

成本敏北感點分臂析鋼材潛占項炒目投壺資的14溝.3芝%.斷橋鋁詞合金占謙項目投訓資的10.悉64%蒙.混凝土責含量占兄項目投糠資的9.1哄4%.外保溫占材料（撥聚苯顆薪粒）占執(zhí)投資的7.腐98躍%.工程難應點分析工程難障點1、基坑吉護壁支抬護：昨基坑開停挖臨銷冊售樣板材區(qū)（即拋正式工侮程的幼毫兒園）口和臨周途邊市政罪道路均赤較近，賺可能需叼要做垂汗直支護史；2、地下燈室施工隱：

大早面積無役變形縫侵地下室個的大體疊積混凝扔土澆注礎存在較飄大的抗儀裂防水勁隱患，攔需要從服設計和附施工方方面重視裳；3、施握工場袖地管株理：合地帶下室番占地勇面積凝較大方，現(xiàn)川場布祥置受狀較大爛局限物，需鴿要分佳期分林階段鑰利用日好現(xiàn)燈有場鄉(xiāng)豐地；設計管考理重點竊措施設計籠管控裙重點戶型面孫積及公夾攤率的地控制成本澇與節(jié)懸能設桶計的選控制建筑與帽景觀的戚關系的沈細致設效計地下晴室頂寶板設至計與怨景觀騙設計型的配蠅合商業(yè)的新深入設院計調研制與設計人防設飄計（與住建筑初凱步設計抬同步進組行）對各圍種敏墨感點賤進一稱步研防究十三、尼美譽度撓分析1、市中烤心超大行中庭花畝園社區(qū)施：通過土精心規(guī)經劃，使醒小區(qū)中月心形成250伸00多平方的米的超感大共享捆景觀面探積，樓切間距短達軸最長違約10段0米，長壯軸方向周間距25括0米，虹寬闊盈的視菜野，度茂密鵝的植嗎物，批創(chuàng)造凍出市適中心朵稀缺辭的大身型城根市森胡林景悠觀社掘區(qū)。2、雙給泳池均配置盤：室姜外游佛泳池奸和室瓦內恒眠溫游神泳館艙的人延性化慶設計分，讓輸不同娘需求鉛的業(yè)愿主在修不同郊的季排節(jié)有湯其個忙性的億選擇權。3、住暴宅超詞低公惹灘率葵，公襲共交穗通面秒積設肅計緊夠湊，使公萬灘率從控制燦在16規(guī)%以下蜓，帶窗給業(yè)亭主真什正的井實惠滿。4、入戶分大堂與向地下車菠庫挑空抽設計，烘配以自還然景觀斥的引入監(jiān)，和精橡致的裝庫修，有規(guī)效提升艘住宅的藝品質。5、6米挑高竊景觀花孟園，給始住戶帶淹來經濟夸與使用瓜的實惠褲。6、首層辜戶型半輸下沉花英園，送參超大地瞎下室，列提高了暈首層戶董型的品遇質，減增加了換賣點。7、沿焦街二頭層（摧沿宏越濟路軌為三漠層）觀戶型捉送底忙商屋境頂花門園，體局部遍覆土30月0-拳50穗0，可逐種植躺物，辨統(tǒng)一迫廊架脆，增鍵加二輛層賣句點。本案的奶成本控田制的幾葬個亮點綱總結：1、沒有柳采用結極構轉換活層，而浩是把剪懂力墻全詠部作為腳劃分鋪漁面的分肝隔墻，許同樣保誓證鋪面宏空間的緣瑞完成和套使用。2、節(jié)能引計算，沈外墻的鏈展開面糟積，使則得窗墻態(tài)比變小驚，進而輛使窗的鉗等級變站低。3、窗型倉本身的肚設計尤煤為重要朗，同時蒙引發(fā)設咬計流程必的調整方。4、景觀譯設計的互動態(tài)成陪本增加努（堆坡妨造景改法變平地膜景觀）板，但因句為能夠風帶來品頸質和銷熔售價格鄰的提升問，而得直到實施劉和采納坦。5、會懼所面勵積嚴姐格控繼制，周裝修配標準夠嚴格臂控制貿，裝蜜修面亭積嚴緩格控巴制。lll4、設哀計主約要階堪段的頌成本鬧控制方案杜設計（浸概念視設計）初步鳴設計（擴宏初設計）施工脫圖設撥計概念設計施工/安裝使用控制的伸阻力控制的閉成本控制的番效果主要控掙制價值械區(qū)lll總平床規(guī)劃分階段勸通過轟對設牌計方驅案的比較，盯本階薪段投駱資控膽制的焰效果拖約為75訪%～80招%，控遍制投資的阻衣力最小別，控制粉投資需翁要的成薦本最低深化拴設計蝦至施工圖設題計階段然，通過初對建筑標準幸的比較，朗本階畫段投脆資控碑制的勒效果晨約為15%～20%施工喚圖設像計結漁束至齒施工南階段養(yǎng)（實捏施階奶段）求，通膠過對施工方焦案的比期較，湖本階段投踏資控制學效果約貴為5%以內，控陵制投資偷阻力較亞大，控攔制成本較高4.1逃龍湖在總平盤規(guī)劃設溝計階段思的成本遵控制若項目礦研發(fā)階裝段決定取了項目稀總投資民的90討%，那么壘總圖階弦段就已概決定了打總投資猾的80%。若項獵目研婦發(fā)階赤段已務將成脅本控肚制了70%，那么慌總圖階吊段就已坊將成本嘩控制了50培%。總圖決地定了產斥品的形竄態(tài)和空躺間的品翻質?？倛D決桐定了景繩觀的構湊架與格習局。總圖決劑定了物要業(yè)管理答成本的拌基礎加強守預控碌。在控制令成本低節(jié)的階段危進行控愿制這是嚼全程武設計蘭的效攜益和賢核心阻價值通過與宗政府的挨博弈，沉獲得最茅有利的減規(guī)劃條用件指標鋪，獲得走最大的橫經濟效剖益，從辯而降低尊開發(fā)成案本。1、重慶轎龍湖北悅城天街典，用地槽性質住丸宅由住妥宅變?yōu)樗紊虡I(yè)。做（大幅晶增加銷罷售價值應，節(jié)約什成本）2、成都愁龍湖弗橫萊明戈壞首層車羽庫，不啞計入容蜘積率。（增加傾開發(fā)面住積，節(jié)陷約成本血）3、成都衡晶藍半戴島，不釣修人防日，改為拜異地建程設。（縮淚短開圓發(fā)周歪期，刻節(jié)約榜成本園）用足律建筑秤容積格率和厘建筑還密度星，保罰證最辣大化喚效益逆從而報控制武成本夾。1、用足鑼容積率芝和建筑享密度1.1用足容促積率影響容初積率有綠幾個客萄觀因素洋：日照轟規(guī)范、壓間距要凈求、退嫂紅要求罰、限高暫要求等瘡。也有獲幾個人誓為操作注因素：昏產品定盛位、不曠利地塊駛的利用妥度、單宅體樓型晌選擇等途。1.2用足建氧筑密度建筑禁密度垃主要劣與首田層建角筑面付積有密關2、用側足規(guī)終劃法快規(guī)的揚邊界總用地嶺面積：56瓶64暗0船㎡代征鐮道路煮：622瞧5㎡代征用綠地強：133東8㎡消防射站用決地：280糞0建設用狠地：約490心77錯㎡容積狗率：存≤3.冒8地上犁總建迫筑面槐積：176追000涌㎡公建川面積裁占20羊%-蜓40尸%住宅編面積螞占60棟%-殘80順%綠地必率：濫≥30%集中地綠地稀：600社0㎡建筑限洪高：80m用地繁內另原含公踢交場賢站一泰座，法占地25蝕00平方左米，針廉租慌房建性筑面寧積：60促00平米，甲不含在程以上總膛建筑面蝴積指標稱內規(guī)劃腐條件規(guī)劃注難點百：建筑限交高從80米突破嗽到90米；日照；1.親1案例昆：北絡京唐遮寧ON備E--好地彈段的堵沿街健底層背商業(yè)傻面積嘗更是桐寸土踐寸金曉，絕銜不能鉆放過筑。1.丈2用足炮建筑目密度不平患衡使型用容篇積率夢，是崗提高禾貨值檔的有皺效辦府法，取從而罪控制蠢成本紛。不平萄衡使向用容凱積率各業(yè)慕態(tài)市叉場分住析總體規(guī)羽劃業(yè)態(tài)繭配比運用型兩種礦業(yè)態(tài)跑之間芒的產厭品類嗓型，萄賣高到一級襯業(yè)態(tài)洪的價憤格，亦提升欣溢價遇空間果，相播應間含接降內低了衫低業(yè)摔態(tài)的蔬成本蹤蝶。類聯(lián)排伏別墅洋伸房案例1.青1不平衡窩使用容傍積率案例A--成都郫怠縣項目建設用枕地77.破88畝建設發(fā)用地11屬1.孫32畝地塊經濟技術指標凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%盡可能穴開發(fā)不基占容積媽率的地俊上和地愛下空間國，變?yōu)轲W可銷售達面積，株相當于配間接增假加