鄭州建業(yè)森林半島地產項目年推廣營銷策略方案

2007年推廣營銷策略?鈞城觀點20070207此次提案不能說是一個提案的過程，而是雙方合作默契地升華！《2008房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網海量房地產營銷策劃資料下載?。Q：69031789本次提案要解決的問題

1、2007年營銷推廣策略

2、針對性的執(zhí)行方案

3、平面表現(xiàn)目錄一、2006年營銷推廣回顧

1、2006年下半年推廣回顧2、2006年營銷渠道回顧二、2007年營銷推廣計劃1、面臨問題4、傳播策略2、問題思考5、銷售執(zhí)行3、營銷策略《2008房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網海量房地產營銷策劃資料下載！！QQ：69031789在2007年新一輪推廣工作展開之前，讓我們對森林半島在過去的一年里所烙下的品牌印記作一次簡單的回顧。一、2006年營銷推廣回顧推廣主題

時間階段效果

高層領先者，自有其標準2006.7—9月用項目實景說話，使項目形象得到極大提升，確立市場中的領先者地位作品建筑，風景一座城2006.9—10月分別從建筑、環(huán)境、園林、生活等方面著手，闡述項目，促進黃金月的成交

別墅讓綠城實至名歸/建筑的藝墅2006.10—12月八聯(lián)版的形式從地段、環(huán)境、園林、品質、科技等方面入手，對三期別墅各項賣點全新闡釋2006年下半年推廣回顧2006年全年營銷活動回顧2006年3月18日GOLF尊貴之旅2006年8月聯(lián)盟商家授牌儀式2006年4月23日星光酒會2006年9月德國啤酒節(jié)2006年5月“五一”聯(lián)展2006年10月與奧迪VIP客戶舉行意大利美食節(jié)2006年6月與中行VIP客戶舉行首屆美食節(jié)2006年11月25日三期產品推介會2006年7月29日璀璨半島，水晶之約2006年12月購物節(jié)《2008房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網海量房地產營銷策劃資料下載！！QQ：69031789市場概述經過2006年的推廣，使項目產品利益得以展示，樹立了領先者的形象。隨著產品逐步升溫，2006年森林半島持續(xù)熱銷。2007年將進入產品品質升華階段。銷售概述森林半島高層去年持續(xù)熱銷，奠定了市場領先者的形象，但大戶型未得到較好消化，面積較大、總價較高的房源消化遲緩。過去一年的成功經驗，為2007年的工作開展奠定的良好基礎，那么在2007年我們該怎么做？《2008房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網海量房地產營銷策劃資料下載??！QQ：69031789二、2007年營銷推廣計劃我們現(xiàn)在所面臨的問題？營銷推廣計劃內部問題：客戶反映高層價格偏高（價格問題）；高層剩余單位樓層偏高或偏低（居住認知問題）；高層剩余部分面積偏大，造成單套總價高（意向客戶需求面積問題）；外部問題：開祥天城公司天明路項目明年的入市帶來的直接競爭；其他新項目帶來的直接性客戶分流；國家的宏觀調控等其他因素；市場問題營銷推廣計劃主要競爭——天下城

開發(fā)商

河南開祥天城置業(yè)股份有限公司地理位置

鄭州市優(yōu)勝南路與健康路交叉口合作單位

規(guī)劃設計：澳大利亞柏濤PTA；景觀設計：澳大利亞普利斯PPD物業(yè)顧問：中海物業(yè)；品牌推廣：大智規(guī)模

占地面積:72036平方米；總建筑面積:300000平方米；主力戶型

240平方米物業(yè)服務

中海物業(yè)管理有限公司，1.1元／平方米/月價格

車位19萬元/個工程進度

外立面裝修開盤時間

四期瀚宮2006.9.25開盤交房標準

毛坯周邊配套

小區(qū)內部配套:雙語幼兒園、大型室內外游泳館；中小學:鄭州七中、鄭州八中、優(yōu)勝路小學；幼兒園:市政府幼兒園、外貿幼兒園；綜合商場:九頭崖、金博大；金融:中國光大銀行、鄭州商業(yè)銀行、銀河證券、開封證券、交通銀行、建設銀行；醫(yī)院:五院、二附院、兒童醫(yī)院、婦幼保健院；其他:人民公園、中州電影院、奧斯卡影都、河南省體育館、鄭州市圖書館等；

天下追城歷況年銷翻售面拍積從20墨01年10月至20項06年6月，啦天下巷城共痕實現(xiàn)中銷售混面積妹近22萬平秒方米足，其枯銷售鑰業(yè)績辱和品沙牌影咳響力騎可以妙說為此鄭州咳的豪譜宅市詳場開軍辟了塘先河粗。上廣表顯濾示，容其銷誓售情標況在20議04年達濤到高爹峰。該項競目四麗期“遮瀚宮脫”住折宅總璃建3.日3萬。塑四期哥目前轎銷售怎率已戲經接氏近八跳成，澤預計朋該項澡目在20鞋07年8月前雞全案包清盤碌。主要們競爭——天下便城《2周00夠8房地純產營碎銷策榨劃大作全》策劃惱必備版資料饒庫！等全國嘆送貨告上門頁！貨鼻到驗燥貨后猶付款蘋！中國克房策泛網ww苗w.毯fa劑ng細ce絨.n僚et海量挎房地睡產營濃銷策仍劃資反料下個載！與！QQ：69故03吉17通89天下雀城銷霧售均通價走樣勢在57個月擱的銷裁售周芹期中屈，天油下城跟項目州實現(xiàn)莫總體篩均價41蘋00元/平方裕米。材可以完說是棗實現(xiàn)斤了品村牌和戰(zhàn)利潤案的雙牛贏。在整先個價矛格走并勢中兵，04鏈-0料6年的照價格取上漲陵是最胃快的渣。在持前期舊的品柏牌積堡淀中亞，天擺下城旦順利多完成伏了從棚品牌因到利升潤的鋪轉換旅。主要蓬競爭——天下怎城天下衫城產時品平笨均面齡積從產斷品上嬸來看籠，天脂下城節(jié)項目鹽的戶幫型面老積段矛跟半西島是于有幾攜分相戶似的找。該根項目升三期跡“御陣品·大宅菌”是領該項鋪目大寄面積脂段的綢產品贈。主要論競爭——天下折城《2別00豈8房地步產營惹銷策哀劃大幅全》策劃解必備樣資料鋒庫！訂全國糖送貨旅上門遠！貨鬼到驗務貨后筍付款歐！中國姿房策薄網ww忌w.想fa歌ng姻ce晴.n寧et海量臘房地鏡產營久銷策句劃資侄料下櫻載！航！QQ：69誦03趣17聾89開祥辣天城咱置業(yè)件在東徐風路嫂與天斤明路慨交叉紛口拿吳下一暴塊一末百余守畝的賢地，賊該項湊目規(guī)免劃分賊南區(qū)述和北諸區(qū)，濁南區(qū)壞是多盆層，抬北區(qū)印是24層的摔高層凡。該典公司修暫定20際07年4月份乎動工禍。7月下外旬開觸始銷瘦售。嗚計劃笛于9月底10月初聲開盤典。開祥夢天城爛新項價目調水研主要發(fā)競爭——天下牲城營銷告推廣烈計劃劍指問題--完-我們蔥在思考聾！06年整島體思虛路我跟們可陳以借怕鑒的驗部分債：活動艘（星座光酒沿會、寸聯(lián)展哲、美計食節(jié)冶、購性物節(jié)覽等形規(guī)式）鄰；渠道派（中帶行、章聯(lián)盟時商家新、地泥市渠漢道等給）；產品量利益頭點（骨品質術、戶救型、蓬園林斤、工撫程進葵度等集）；放大項產品軌優(yōu)勢笨，逐參步消擠除客輩戶對蠅高樓中層和楚高價精位的俱抗性叔。通過喜渠道旅的“匯小圈鞭子”野逐步宅提升采項目閱在目悔標客惑群中困的影日響力專。營銷駝推廣竹計劃在06年整敬體思您路的數(shù)基礎萍上，07年需恭要創(chuàng)慮新部吐分：目標僑客群鍛的注漿意力矮從半島坐產品到半島增生活的轉您移；渠道鍵活動歪的主佳題始泊終貫狠穿“妥感恩呼”“帖溫馨緩”“準榮耀板”等換主題洋，真犁實呈怖現(xiàn)半辣島生城活的瞎品質及；放大陳產品腿的現(xiàn)受房實道景優(yōu)格勢和拜開發(fā)歐商的侄品牌捎影響放力，競直接搞區(qū)隔必競爭隙對手素；森林次半島手的生己活不凝但是階可以踩想象蘋而且縮慧是可蛙以真蘆實觸門摸和糧享受的膏。幸催福生餐活從交擁有預半島效開始殺。。雪。。硬。。營銷軟推廣癢計劃面對水競爭南對手墊，我播們要涂注意六的問備題：在幾逐乎相因同的拖區(qū)位貫，擁乏有相善同環(huán)撇境，巧以及趴幾乎舅相同近的產佛品，茅針對霞同一冒個消城費群抗體，士森林州半島辛的形我象及健品牌納影響殺力都鋒需要伍有一風個新傍的提過升；在推水廣之固中，告我們貫如何悟借勢先？森林壺半島揀面對幼競爭嫩，同川時也眉面對正機遇拌。提遙升項信目的茶形象坑和影響力魯，通做過放大華產品嗽的現(xiàn)輕房實格景優(yōu)雷勢和淡開發(fā)起商的尋品牌荒影響力，超越美對手昌，同烘時也在可利渾用對澡手的匙推廣林吸引此客戶值資源握，在案場畝引導姥上做模文章淋。營銷止推廣換計劃《2斜00幕8房地楚產營勒銷策巨劃大孩全》策劃否必備類資料育庫！廚全國先送貨健上門未！貨靜到驗宿貨后長付款耐！中國因房策尖網ww涼w.巴fa弱ng墻ce獨.n趴et海量季房地滲產營隨銷策腹劃資拘料下洋載！障！QQ：69極03囑17功89營銷乓策略觸提煉營銷寶推廣素計劃20緊06年，姐我們紫以闡納述項紀目各圖項利杜益點綢贏得暑市場飲；20固07年，肚我們寫要整岸合項喇目各縫項利渣益，關提升訊品牌沈影響脖力，神使項勤目整紹體形常象得危到最薄大提甜升，更從而菌和競松爭對紹手拉愛開距逗離。營銷描推廣饒計劃項目登核心穿利益整合鐘項目禍現(xiàn)有岸諸多冒優(yōu)勢此，結歌合工得程進嗓度屬于皇森林袖半島稱的、暢獨有持的生紅活場攜景項目紫核心枝利益建業(yè)品牌品質園林項目實景成熟社區(qū)營銷知推廣趙計劃《2步00初8房地劣產營縣銷策音劃大工全》策劃激必備扁資料狼庫！跑全國承送貨蠶上門括！貨綁到驗偶貨后膝付款翻！中國販房策隙網ww拴w.討fa型ng顫ce嶄.n宰et海量爛房地膨產營銷銷策暈劃資曲料下攜載！獅！QQ：69費03篩17申89訴求拆現(xiàn)階鑼段項謀目核所心利伯益森林猜半島限獨有嬸的生摘活場猜景項目柳核心后優(yōu)勢項目茫實景蘭，工隔程進段度整合怕項目義的核押心利壟益——森林矮半島掃獨有鬧的生點活場到景。周以此墳為媒壟介，務提綱鄙契領魄，最誦大程張度把姻產品死各項消賣點睜細化魄，迅啦速與搭競爭脾對手辛拉開霧距離柳，吸資引消怕費者帳關注趁，提糾升購捷買信漏心，副從而丟占領己高端君消費那市場肢。營銷冬推廣囑計劃《2具00耽8房地守產營子銷策寧劃大甜全》策劃穩(wěn)必備錄資料倍庫！占全國港送貨委上門濫！貨香到驗條貨后竊付款糟！中國圖房策岸網ww殼w.鍵fa互ng震ce惜.n沒et海量掃房地壯產營攔銷策劉劃資翁料下浪載！迷！QQ：69究03酷17饒89通過臘生活叼主線整合斥產品遭優(yōu)勢擴大注品牌伴影響水力把產膜品形栽象再斤次提衰升形象雜：以森欄林水辱岸為慚背景的圓生活止體驗場景春：感受依成熟歪社區(qū)絞（成休熟園徒林、枯建筑忍實景諒）帶來犬的品嘩質生艇活客戶瞎：爭取掠注重瞞生活亂品位的群城市洗高端薄消費賀群產品池：世界努級品湖質帶棚來的生溝活體戶驗營銷債主線營銷限推廣疑計劃07年核約心主薄題思冊想架踩構圖品牌燥影響睜力項目服品牌/優(yōu)勢建業(yè)梳品牌33吉#樓實足景呈允現(xiàn)31糾#樓新蓋產品枝包裝社區(qū)碎環(huán)境漁的成菠熟半島文的市備場影績響美茵逐湖落紡成豪宅舉的領泄航者地產匆行業(yè)莖的代依表貼心危的物回業(yè)管妄理業(yè)內支外良仇好口艱碑成熟蹲的開央發(fā)理肆念強勢杏區(qū)隔召競爭藥對手葬，傾尿力打孕造完萍美半敏島生糖活！4.傳播尖策略傳播倦定位青分析項目存核心淺利益森林遭半島押獨有婚的生擦活場泛景實現(xiàn)除品牌塔形象長和產逼品形料象的喪雙重星提升支撐忠點：南森林島水岸懶，產酷品品暈質，譯建筑拳實景執(zhí)，園絕林景脂觀，鬼戶型扇空間傳播蝕核心朗定位傳播貝核心乖定位森林幼生活座享家備選滅推廣名語——居住簡的風控景以此鑒定位葛“森瓦林半豬島獨繼有的侮生活垮場景痕”，棄將項托目的丙產品僅利益同點融毀合到順生活帶之中橋，借娃此提良升項媽目的弄品牌變影響也力，餅達到覽整體西形象憑的再源度提抱升。1、稀聯(lián)缺森欄林資合源，番在城扣市中敗不可算復制亞，是核森林粗半島釀最大嗽的利當益點2、對潮于現(xiàn)滔代城榴市而瘡言，奧生活葬里擁平有森牲林，卷是一鉛生的竟夢想方，也縮慧是身偶份價冬值的臨體現(xiàn)3、“森林姜水岸竹”作互為品搬質生績活的內背景廈以及口場所齡，為秘城市次領先靈者提茅供了字重要腹支撐癥點4、把捏產品蜜品質園更加勸具象害化，10突0米超岡大樓襯間距蒜，6.犬2米挑贊高空蝕中花固園、27修0度觀尚景，衣還有稱世界繡級建戲筑標素準，午成為嗓領先伙者生爺活的責可以專享受珠的特奮質5、推梨窗即遵可一椅覽風產景，桌城市揉繁華京、百芳畝森兄林、亂社區(qū)熄景觀辜盡在粒眼底質，上律層生全活由民此享弱受定位妄闡述放：推廣務階段唱劃分傳播母策略:綜合寬考慮疾項目虎節(jié)點導、廣森告預統(tǒng)算，摟建議幼分重篩點有偽針對憐性地看推廣扇。整個屆推廣尖過程憤分為茂兩個碼階段欄：一、33譽#實景霸綻放級；二董、31遞#全新勉亮相劈燕。第一稻階段:產品嘆實景碑成熟送綻放§推廣納周期以：3月初—5月７武日§推廣青內容裂：借蒜助33＃樓勤外立漫面呈借現(xiàn)，集突出貝工程筑優(yōu)勢§推廣丟主題面：住在良森林引里，鳥暢享污峰境籠人生§推廣錯手段齒：大要眾媒熟體（籠報廣/戶外幻玉）+公關率活動第二暫階段:3甲1#樓愛狡琴堡途全新倦亮相《2注00編8房地牙產營久銷策服劃大受全》策劃消必備磨資料撇庫！洗全國爭送貨螞上門懇！貨創(chuàng)到驗期貨后填付款危！中國漏房策股網ww批w.芳fa蛛ng投ce穗.n悟et海量固房地告產營史銷策截劃資椒料下亦載！臂！QQ：69臨03蜻17待89§推廣望周期讀：5月8日—1稠2月底§推廣佳內容肝：31炒#樓余逃房以促全新東的面現(xiàn)貌震廊撼市農場§推廣用主題橋：風景愿里居博住，攪品質稱生活請體驗過家§推廣車手段劃：大脾眾媒鑼體（凈報廣/戶外棕）+公關巾活動上半館年媒滴體排敲期時間媒體規(guī)格主題方向3月16日（五）《大河報》整版封底住在森林里，暢享峰境人生4月19日（四）《大河報》《鄭州晚報》整版封底發(fā)布美茵湖水上Party活動信息4月25日（三）《大河報》軟文通過活動炒作，提升項目整體形象4月底夾報8P美茵湖創(chuàng)造半島和諧生活5月15日（二）《大河報》整版封底31#樓新概念推出5月中旬《領跑》、《建業(yè)生活特刊》31#樓全新概念面市形象5月29日（二）《大河報》整版封底放大31#樓的產品優(yōu)勢6月5日（二）《大河報》整版封底放大產品優(yōu)勢，提升至生活層面6月19日（二）《大河報》整版封底放大產品優(yōu)勢，提升至生活層面2.9—4.30戶外發(fā)布33#樓的實景綻放信息建業(yè)·森林半島/愛琴堡實景綻放，恭迎品鑒5——6月戶外31號樓全新亮相5.銷售喝執(zhí)行《2檢00景8房地魚產營弄銷策破劃大冷全》策劃符必備齒資料衣庫！聾全國酷送貨局上門活！貨戶到驗抖貨后龜付款嫌！中國塊房策走網ww把w.勵fa米ng叛ce售.n弓et海量孔房地巴產營愉銷策倉劃資械料下禽載！蘿！QQ：69逆03叢17漂8920攤07年銷俊售目怨標：項目1月2月3月4月5月6月營任務分解銷售套數(shù)111327303230到帳收入(萬元)30012002180318029803080

7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)203030302417到帳收入(萬元)219029204120512039203810推貨描策略腿：3-賄5月7日主職推33焰#樓客戶心理抗性剩巨余算單款位振多實爐景角綻簡放銷睛售捕難股度大成熟社區(qū)《2豬00叨8房地跑產營脂銷策材劃大范全》策劃秋必備遼資料糞庫！幼全國誕送貨五上門鐵！貨英到驗冷貨后兇付款炒！中國選房策寒網ww于w.鑼fa屬ng暖ce治.n駐et海量抓房地設產營報銷策嬌劃資絡料下偶載！掩！QQ：69優(yōu)03序17責895月8日-1腥2月主梢推31母#樓借助31膏#樓的秧全新嘉包裝臨，帶宰動32示#樓和33后#樓余全貨的洋銷售艦。價格鄰策略進：5-廳8月提詠價20混0元，9-異11月提吸價20匯0元案場辨管理吸：1、對33燙#樓/3領2#創(chuàng)/3檔1#的銷洗售采蒙取不還同的凝獎勵雅制度繪；2、積邀極回狗訪，巧通過咳不斷址的回北訪，譯梳理呼，整斧合有伙效客戶且資源漏，提貓升成小交機筑率；3、控黎制31子#樓的對銷售合。活嶼動筑渠竟道袍配沾合活動階日期扭：20憂07年3月11日；活動竿主標：“算我愛落我家娘”森攻林半輔島植樹各活動嚷；活動輕地點屬：半島喂項目常內；客戶骨來源襪：老業(yè)巴主、垃意向召客戶充等；活動羊內容依：小朋絮友栽逗下“垂希望遣樹”曲；情侶食栽下意“同匪心樹慌”；老人怖栽下井“長陶壽樹受”；全家叼栽下積“幸久福樹興”；《2攤00漸8房地冊產營間銷策晨劃大渠全》策劃吳必備頁資料群庫！賀全國睬送貨節(jié)上門容！貨醉到驗雕貨后稠付款演！中國妨房策提網ww暫w.下fa仆ng策ce獨.n芹et海量謹房地掩產營態(tài)銷策蓮劃資雜料下李載！遍！QQ：69牧03松17竊89活動患日期賢：20鳥07年3月25日活動捷主標植：環(huán)球脂體驗弱文化晶節(jié)活動墊地點驕：半島睬“美屑茵湖蔑”客戶臣來源孤：老業(yè)杏主、陰意向說客戶樓；活動拒內容：以牲具有巨特色唯和品精位的檢國家抽居住盛文化笨為主轟題，給來概賓帶肆來立商體的萍居住徹體驗鍵和感心知。活膠動殲渠猛道玻配五合活動礙日期標：20安07年4月22日活動禽主題舉：“星好光耀泰半島浙”美洪茵湖施星光清晚會爐；（艱標題谷沒亮薯點）活動嗚地點銷：半劃島“竿美