工程成本控制要點目標成本管理

房地產(chǎn)工程成本管理陸愛平2008.4房地產(chǎn)工程成本管理第一部分工程成本控制要點

第二部分目標成本管理在當前宏觀調(diào)控形勢和競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求產(chǎn)品外，誰能在工程建設中既能確保工期質量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本，獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動，走向成功。第一部分工程成本控制要點如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，達到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強對工程項目全過程成本管理，即從工程設計、工程招投標、工程施工實施、工程結算審計等階段的幾個主要環(huán)節(jié)全方位、全過程進行管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競爭激烈的市場。第一部分工程成本控制要點主要分以下四個方面闡述:一、設計階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制第一部分工程成本控制要點一、設計階段的成本控制設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點，在工程成本全過程控制中，必須抓住重點，這是有效控制建設項目投資的根本所在。1、實行限額設計。2、開展價值工程的應用。3、加強圖紙會審工作。第一部分工程成本控制要點二、工程招投標階段的成本控制建設工程招標，一般應按下列程序進行：1、提出招標申請書，由招標投標管理機構對招標人和招標工程的條件進行審核；2、發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書；3、編制招標文件；4、對投標人進行資格審查,并將審查結果通知各投標人；

5、向合格的投標人分發(fā)招標文件和有關資料；

6、組織投標人踏勘現(xiàn)場，并對有關問題作介紹和說明；

7、組建評標委員會；

8、組織開標、評標、定標；

9、發(fā)出中標通知書；

10、簽訂合同。第一部分工程成本控制要點招標工作的管理要點:1、制訂科學合理的招標計劃。2、成立招標領導小組。3、對當?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M行了解。4、對施工單位進行深入考察。5、合理確定招標方式和報價方式

。6、認真編制招標文件。7、評標、詢標、決標。8、合同簽訂。第一部分工程成本控制要點合同管理應注意的幾點：（1）應及時簽訂施工承包合同，否則會給后續(xù)工作造成不良影響。（2）要充分利用合同評審的機會，發(fā)揮每個專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款進行修改和完善。（3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。第一部分工程成本控制要點三、施工階段的成本控制

施工階段成本控制的關鍵：一是控制工程變更；二是嚴格審查承包商的索賠要求;三是嚴格執(zhí)行簽證管理制度。第一部分工程成本控制要點一)、工程變更控制工程變更控制應注意的問題:1）、變更聯(lián)系單簽證應及時，否則會影響費用的核算,甚至會引起經(jīng)濟糾紛，影響結算審計工作順利進行。2）、簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。

3)、簽證內(nèi)容必須與實際相符。4)、加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。第一部分工程成本控制要點二)、嚴格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；2、設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；3、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分工程成本控制要點反索賠主要從以下幾方面考慮：1、文明施工、安全生產(chǎn)、標化工地是否符合投標書承諾及合同要求；2、人員、機械到位率是否符合投標書承諾及合同要求；3、由于乙方原因引起工期延誤，質量達不到合同要求等。三)嚴格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。第一部分工程成本控制要點四、工程結算階段的成本控制工程竣工結算是整個工程造價控制的最后一道關口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設單位對工程造價方面的控制能力。第一部分工程成本控制要點

目標成本管理的概念及意義：目標成本管理就是在企業(yè)預算的基礎上,根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標,在成本預測、成本決策、測定目標成本的基礎上,進行目標成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它以管理為核心,核算為手段,效益為目的對成本進行事前測定、日?？刂坪褪潞罂己?第二部分目標成本管理

使產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制,為各部門控制成本提出了明確的目標,從而形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系,以達到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟效益的目的。因此,它是企業(yè)降低成本,增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。第二部分目標成本管理(一)實施目拉標成本什管理的結步驟目前易公司埋實施嚴目標衛(wèi)成本鼠管理槳的步衡驟可趁概括塊為：目標成括本的確恨立何動態(tài)跡跟蹤和舊分析鎮(zhèn)總雨結第二部迫分目胖標成本吼管理目標（稈工程）詞成本的堵確立1）目艦標成熊本的蔥概念采和作獎用：取目標剩成本爪是建供設項擁目成裙本控穴制標欣準，尺是工惠程成危本的立控制堪線，繳作用起在于農(nóng)心中撐有數(shù)跟，它承對核熟算項惰目的疤預期貌收益窄情況央具有斤重要竊的作功用。第二憂部分閑目仆標成融本管淘理2）編回制依問據(jù)：孝各開中發(fā)項邪目在圍確定埋目標堂成本噴控制毒標準銜時，廟應根支據(jù)產(chǎn)乳品定諒位和瞎檔次亮、公插司已皮開發(fā)鞠類似雖項目晃的成腦本經(jīng)玻驗數(shù)川據(jù)，唐結合罰地區(qū)餡差異糠、材暮料價屠格差越異、譽地質咱差異釋等影艷響成盾本的體要素顛，經(jīng)專測算貓后確冊立擬灘開發(fā)額項目粒的工裂程目尸標成閑本；銷目標殊成本租的具械體表泡現(xiàn)形飾式為《項目工恐程預算筍費用表》。第二部仇分目佩標成本瞇管理2、成捏本動牲態(tài)跟裁蹤和救分析1）成本梅動態(tài)跟償蹤的概柴念和作猴用：動僅態(tài)成本秧隨著工謙程開發(fā)艙項目的斃推進，費工程成暈本隨著千設計變園更、價啊格波動柱等因素派呈現(xiàn)上催下波動爹的實際閑成本。上反映各奧成本項花目的動衰態(tài)變化袋情況，騰分析原逝因，提站出成本青控制建停議。第二部魔分目破標成本買管理2）編宗制依瞎據(jù)：撈以目議標成掀本---粱-《項目省工程狠預算菠費用鼓表》為標皂準，銳根據(jù)遮工程況形象脆進度萍計算升出當艇月發(fā)興生的慰工程侍成本聾，根踩據(jù)當何月設裳計及亂工程鈔變更認、材學料價闊格變謠化等脹變動餃因素寒計算辜出費晉用變?nèi)胃膹V增減下額，裂與目蜂標成智本進瓦行對酬比，焰分析部成本芬增減設的原錘因，于并進箏行成練本動濟態(tài)跟述蹤；捏成本瞇動態(tài)廈跟蹤會的表?，F(xiàn)形捎式為《工程廳成本扛動態(tài)釋跟蹤建表》。第二稠部分躲目薯標成絲式本管槐理3、總結1）總盞結的宜作用都：檢恨驗項雀目開橋發(fā)過拆程目隱標成開本控回制的獲有效望性，蒙以便驗積累璃經(jīng)驗追，吸凝取教飽訓，呈不斷忍提升容成本襖管理藥能力鑒，同倚時也仁為集混團同痰類型肅項目座成本呈測算腳及可棋行性口研究門提供崖參考王依據(jù)湊。第二部蛛分目嘗標成本數(shù)管理2）編示制依滋據(jù)：甲根據(jù)嗽每月駐工程攪成本凈動態(tài)謹跟蹤路情況橫，對磨整個下項目哲各類尺增減必費用受進行隊匯總吵，并陪對主帶要費血用增毒減情畏況進蔬行分兇析和氧總結枝；總框結本損項目姐在工連程成疼本控朱制過辱程中佛的經(jīng)僵驗和忽教訓嘴?？倝呀Y的抓具體虜表現(xiàn)性形式裹為《工程成電本控制響總結報面告（預殿）》，附《工程突結算豬費用穗表》。第二稅部分始目哪標成漠本管款理(二)成熟產(chǎn)零品系列夸工程成湯本標準作用：1、為項谷目可行汗性研究芽估算成緞本提供本依據(jù)；2、為施瞎工圖設醒計提供圓技術經(jīng)溉濟指標宗；3、為震制訂裝同類項型項施目工煮程目似標成鎮(zhèn)本提化供依科據(jù)。第二部王分目雁標成本洲管理四個尼系列于的工會程成身本標壓準1）、春江凈花月集系列2）、桂花秩城（降多層趟、小朱高層詳）系夢列3）、別墅系摸列4）、深藍振系列第二部懷分目晚標成本寶管理結束能語工程成原本控制方是一項什系統(tǒng)工鍵程，需而要全員攀參與，翠進行全碰過程、曬全方位木的管理來。受國爺家宏觀踐調(diào)控政