知名地產(chǎn)房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理分析一、萬科成本管理的實踐二、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本信息化管理四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點

主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實踐南京南昌深圳北京天津長春沈陽武漢成都上海佛山萬科企業(yè)股份有限公司簡介1984年成立于深圳，1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；1988年公開發(fā)行股票，1990年深交所上市在全國15個城市開發(fā)房地產(chǎn)；以住宅開發(fā)為主；累計竣工600萬平米；目前年開發(fā)量150萬平米目前總資產(chǎn)：

110億元人民幣目前凈資產(chǎn)：45億元人民幣廣州中山鞍山大連1、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：

——成本領(lǐng)導策略——產(chǎn)品差異化策略——重點集中策略

成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。

例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕Sony；Panasonic；2、成本的基本認識成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。

A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。成本的定義建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。幾個基本成本概念3、房地產(chǎn)成本的特性成本構(gòu)成的復雜性；（由項目特性決定）成本計算的多次性；（估算、預算、結(jié)算）

成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；房地產(chǎn)成本投入的巨額性；成本核算的難度較大；成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低的重要因素；房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題無效成本時常發(fā)生；設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加；存在超合同付款；結(jié)算成本不準確；結(jié)算后成本的發(fā)生；質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責任成本法成本管理的方向責任成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)萬科成本管理模式基本構(gòu)架：領(lǐng)導機構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為責任成本管理項目經(jīng)理部：工程進度、質(zhì)量；工程管理部：供應商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計部：設(shè)計圖紙

合理的架構(gòu)分工——責任成本前提成本管理部：工作性質(zhì)：財權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（2）——反饋指標實施要點總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本結(jié)果?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標數(shù)據(jù)庫目標成本管理實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標成本形成動態(tài)成本控制作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：3.1新項敲目發(fā)梁展成之本控威制控制得要點綱：穩(wěn)健性合理確途定估算捐基礎(chǔ)，北合理預圓計工程訓量和工程綜雷合單鈔價。控制衡原則溉：準確、赴客觀、品全面、伸謹慎預賀測新項憲目成本恰。需求文袖件：《新項秒目發(fā)從展可寺行性急評審永體系》3.勉2設(shè)計丙成本槳控制控制侄要點饑：合理團的產(chǎn)暈品技悄術(shù)經(jīng)問濟指釀標設(shè)計周伙期、設(shè)浮計質(zhì)量旗。控制拜原則醒：經(jīng)濟合抬理性最剪大。需求可文件糾：《規(guī)劃遺設(shè)計譽工作失流程揉與評果審制蟲度》3.2設(shè)計成拌本控制70飲%的成陜本由扛設(shè)計槍階段丟確定建筑虧專業(yè)債：準混確的漆定位胖、合鎮(zhèn)理的追經(jīng)濟膀技術(shù)背指標結(jié)構(gòu)螞專業(yè)猾：設(shè)醒計人豎員的炕經(jīng)濟辛意識閣、合令理的世安全襖系數(shù)設(shè)備專薪業(yè)：材敵料設(shè)備遭的性價寺比、兼蛋顧長期專使用成穴本3.懶2設(shè)計階聲段的主號要經(jīng)濟萌指標容積率建筑騎占地恢面積單方削鋼筯衛(wèi)含量單方江砼含錦量窗地毛比建筑周急長面積鐘比……3.艙3招標成公本控制控制要傍點：獲取競望爭性低班價成本盡量采壘用工程頸量清單亦方式集中采吐購控制策原則遙：全面招孔標原則合理版低價魔中標脆原則透明輕公正批原則需求文位件：《工程及走材料招龍標管理顆辦法》3.3剩.1費率涂招標范的弊類端總價不景確定，皮對于項雷目最終狡成本沒帆有清晰易的標準駐；結(jié)算核翼對工程米量時易慰發(fā)生糾亮紛，核愉對時間手冗長；變更少簽證累的單驢價未曾確定壯，施象工方隊以難欲度高預、時或間緊由為由傍要求墾提高跟單價披；匆忙開納工、審材圖不細罪導致施喘工過程渠變更多茫，增加區(qū)成本；對于種不合抄理的貌技術(shù)爺指標融（如川鋼筯酸含量肆、砼疤含量偉）不管能及常時發(fā)督現(xiàn)，木發(fā)現(xiàn)慈后已萌沒有注整改憤的可興能；對成本印人員的奏個人水桐平依賴僅性較大權(quán)。3.遍3.期2工程量殼清單招堂標的優(yōu)晶點總價和妹單價兩袖方面的敢充分競煌爭；降低職本業(yè)風險，對粥成本探人員禽的個朵人水洽平的鍵依賴扶性降稈低；提高親工作勸效率，尤其慰是能大臂大縮短漠結(jié)算核拒對時間嗽；便于朽成本源數(shù)據(jù)哨積累踢，建殖立成港本數(shù)義據(jù)庫舒：工程僚總價壇準確交，可辯提高責進度缺款的蟲支付刮比例日，發(fā)司揮資往金優(yōu)縫勢有更嗎合理推的時魂間辦妖開工燃手續(xù)豬；發(fā)寧現(xiàn)設(shè)拍計失效誤，的減少奔變更及時評款估出造未價咨詢奮公司的龜工作質(zhì)紅量3.得4簽約批成本迫控制控制要憐點：合同談究判合同腫審批控制原照則：合法災性原蒼則、井合同望書原拌則、述事前亭簽訂原則、突招標原夢則、利法益明晰倘原則需求文猶件：《工程指合同蓬管理音辦法》3.彈4窄.1合同的淋主要經(jīng)虹濟條款合同造垂價：總價圖合同逝、單邁價合油同、清費率仿合同付款進渾度：按月付順款、按犯形象進逆度付款總包管腥理配合賀費：2%采購績保管場費：1.賢5～3%揉(其中采著購70就%、保管30%）保修古金：3～5%材料棚供應磨方式勢：甲供、尾甲控乙嫁供、乙僅供變更朗與簽布證：按合同條單價、極按定額捷下浮竣工葡驗收筍與結(jié)守算：結(jié)算方仔法、核乒對時間客要求等……3.5施工成堆本控制控制要壘點：變更與喉簽證的護控制工程質(zhì)焰量的控話制工期學控制控制原腦則：權(quán)力限辟制原則態(tài)、時間貼限制原棟則多級審像核原則刮、完工通確認原呢則需求浙文件死：《設(shè)計變允更、現(xiàn)色場簽證蹦管理辦粘法》3.6結(jié)算慌成本芝控制控制鏟要點川：嚴格覽審核梳結(jié)算拔工程毯量合理確午定結(jié)算能單價控制欣原則特：廉潔奉硬公原則金、多級凍審核原棟則準確涌高效便原則筑、可奧復查衫性原艱則需求碰文件車：《工程純預結(jié)另算管鉛理辦使法》3.7銷售承儀諾及物魔業(yè)管理獎成本控瞇制控制要存點：銷售承致諾（銷島售合同園、廣告孝、售樓傾書）物業(yè)漂管理廢虧損控制原慶則：獨立、將健康運陷營，不駐產(chǎn)生經(jīng)矩營負擔慕。需求文便件：《銷售管蔥理制度》《物業(yè)管求理制度》三、乓房地傾產(chǎn)成歌本核槍算概念：成本核銅算是根濟據(jù)產(chǎn)品稿成本計際算對象敗，采用娘適當?shù)鸟v成本計陡算方法撤，按規(guī)黨定的成雀本項目吧，匯集疾和分配增生產(chǎn)費拔用，從顯而計算頓出產(chǎn)品泊的實際積總成本返和實際服單位成耀本。成本預核算山既是籠對產(chǎn)戀品的佳實際菠生產(chǎn)病耗費嫩進行匆如實死反映碼的過朝程，提也是書對生閣產(chǎn)費杏用實惠際支熊出的慨控制銀過程喇。1、成貞本核算算的堵概念駱、任權(quán)務(wù)、瞇原則嶼和步藝驟任務(wù)：建立毅和完平善成折本核致算基豪礎(chǔ)工些作，船合理紛確定址成本哲計算紫對象雙，正駐確歸鼓集和冒分配速開發(fā)償成本辣及費長用，京及時賣、準悔確、下完整解地提搭供成祖本核化算資孔料，細以便嶄及時櫻發(fā)現(xiàn)案成本胡管理置中存按在的伏問題陪，尋安求降謙低成勁本的羽途徑安。原則柳：實際瓜成本技原則配比標原則權(quán)責廊發(fā)生潤制原窩則步驟質(zhì)：第一臉步：碰確定黨成本壓核算丙對象灑；第二步叼：設(shè)置循成本核躬算科目風，核算壘和歸集狼成本費賊用；第三步爪：在各舞成本核妄算對象宮之間分陪攤成本腸費用；第四壟步：群計算抓產(chǎn)品電單位緩成本嚼，進神行成乞本結(jié)拆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)倘成本核結(jié)算對象溜的確定弟原則：應滿灑足成泊本計沫算的底需要蝴；便灰于成銹本費律用的倘歸集男；利銹于成儀本的霞及時隆結(jié)算視；適塘應成握本監(jiān)穩(wěn)控的革要求詢。平均犬銷售彎價格擺不同假的產(chǎn)齊品，劑如住顫宅和極商業(yè)管；產(chǎn)品差亞異性大等，成本半不同的肆產(chǎn)品，絮如別墅唐和多層艦住宅。2、成本唇核算對秀象的確碗定和計誕算方法成本飼計算撇方法姿：成本叉計算宇方法幸是計過算各盈種產(chǎn)給品總虛成本潛和單境位成充本的奔方法覆，包墻括：——品種法——分批績法——分步法根據(jù)房資地產(chǎn)成傳本核算耽對象的士特點，殃房地產(chǎn)問成本計嶼算采取貼分批法露?？偝杀九蛦挝煌杀荆撼杀居嫪z算的目恢的是最疫終確定浴可售產(chǎn)張品的總逮成本和歉單位成類本；成本核賭算主要內(nèi)是確定槽可售面坊積的單扔位成本島；按建乏筑面渠積計潔算的答單位堅成本票可應妻用于謎產(chǎn)品律成本昨的對柜比分辨析。房地產(chǎn)犬開發(fā)成彈本項目宏一般分隸為：土淺地成本裝、前期撿工程費稍、基礎(chǔ)注設(shè)施費粉、配套必設(shè)施費租、建筑孟安裝工幼程費、裕開發(fā)間潑接費六清類。萬科娛根據(jù)群自身荷的特躲點，確將成寇本項捕目分其為八用類。3、成本偏核算科秧目的設(shè)勻置土地啦成本開發(fā)前帥期準備臘費主體建宋筑工程蔬費主體慣安裝擴工程剩費園區(qū)即管網(wǎng)理工程購費園林稍環(huán)境吼建設(shè)蝦費配套挎設(shè)施價費開發(fā)間息接費主體造報價園區(qū)稻造價樓面地渠價費用及危資金成歌本萬科的車成本科畝目設(shè)置昏：成本科擾目設(shè)置按受益疊原則，殲在成本墾對象之榮間分配頑成本費恥用；房地掘產(chǎn)成伸本分嶼配的摧方法孟：——按土壤地面劍積分濾攤——按建蹈筑面離積分狀攤——按可售送面積分滾攤最終度按可層售面置積確勢定各目產(chǎn)品結(jié)的單使位成珍本。成本踩費用仗的分戶配成本結(jié)逗算成本培結(jié)算愛應盡者量按宵實際臥成本施結(jié)算漲；如結(jié)算斥成本低餅于實際只成本、雪將虛增紀本期利韻潤，產(chǎn)廉生遺留惡問題，姐實際成貧本的來錢源由成華本部提貢供。開發(fā)成吊本（銷每售成本懲）計算茫：三、房件地產(chǎn)成姐本信息知化管理1、成本疊信息的糾意義信息父是企筐業(yè)科革學管施理、注有效筍決策倡的依搶據(jù)；信息毒是現(xiàn)慨代企村業(yè)的抱重要你資源錯，是甘成本池控制序的紡基奧礎(chǔ)；企業(yè)揭成本次經(jīng)營?？刂祁嵉倪^斯程實脅質(zhì)是解信息栽過程胖，浪信威息是爪現(xiàn)代爹成本速控制械的基仙礎(chǔ)；信息處獨理包括投：信息散的收集的、反饋已、加工揚整理、泳分析、斗傳遞、質(zhì)存儲和暫利用。2、成貼本信犯息管隊理的諒基本巖原則成本輕信息滴的真竟實性擁：原嶼始資爽料的沖真實惰，信督息的刃處理故、加困工和披傳遞麻過程塊保持鉤真實典；成本俊信息艘的及捆時性匯：及災時整墨理、置及時勵加工切、及烘時處寫理和綠傳遞死；成本兔信息律的完句整性典：信票息內(nèi)牛容完啦整，職不漏堂項、冬漏填叉、漏隸列，籠不完制整的剃信息稼可能愿導致課決策紅作出支錯誤巡壽的判楚斷。萬科些成本仙管理前軟件——目標成硬本管理A-h宵ous繡ing網(wǎng)站——招投標佛管理萬科成伐本數(shù)據(jù)壓庫——成本數(shù)若據(jù)管理3、目前炕萬科的質(zhì)成本信傲息管理、萬科成昨本管理瞧軟件——是萬科挽集團成盼本管理酸的主要均數(shù)據(jù)平中臺，是軌成本管趨理的重線要信息促工具。實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；進行目標成本、預算及合同管理；為領(lǐng)導的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；加快信息流通，提高工作效率；集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管貢理軟件繭系統(tǒng)模御塊結(jié)構(gòu)校圖：目標成本動態(tài)成本估算管理預算管理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導入/導出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調(diào)整系統(tǒng)管理財務(wù)拆分自動對帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項目叉動態(tài)廢成本涌的構(gòu)輕成動態(tài)娃成本=合同性喂成本+非合智同性識成本+待發(fā)生慘成本各產(chǎn)品唇類型動增態(tài)成本塔的形成項目動重態(tài)成本合同性雹成本非合同性她成本各類產(chǎn)誼品動態(tài)秧成本拆分指定杠分攤引入錄入分攤公式：六各產(chǎn)品衫的動態(tài)咳成本=∑已發(fā)蜘生指紫定分齊攤+∑待發(fā)棟生指足定分款攤+（本科聰目總成隱本-∑已發(fā)生立指定分往攤-∑待發(fā)生桶指定分康攤）×比例待發(fā)生籠成本指定分侍攤調(diào)整7個子棍功能賀模塊38個明細鋼功能模腳塊軟件演阻示成本炎管理裙軟件誕功能淋演示、A-驗ho咐us朗in廳g網(wǎng)站移：采購商灘發(fā)布招江標預告供應希商產(chǎn)所品展瞎示發(fā)布只招標爬書投標書繩的編制合同的蜻撰寫數(shù)據(jù)倉腥庫供應憂商管柿理——是萬槳科集俘團的嫌采購位平臺匠，是熊招投窗標工霧作重嫂要的管膊理工糾具。發(fā)布糟招標蒙預告遼，為脫供應某商提暖供更遠多的察投標兩機會必，使雀采購圖商對盆供應懼商有赤更多蛾的選壞擇余育地，婦市場禾競爭拼充分摧。供應勵商可母以隨帥時展議示產(chǎn)引品，稼錄入印產(chǎn)品惠的詳喉細信備息，御使采批購商睡能及陸時了己解市和場產(chǎn)灰品情豆況。供應量商在抗網(wǎng)上示直接勸編制程招標傾書，棕并可賴上傳艇附件箏，設(shè)穗定審蒼核程墓序，嶺審核匆通過給后將堡直接罪網(wǎng)上肉發(fā)標獻。供應商毛在網(wǎng)上嗎直接按親設(shè)定表鋸格編制際投標書聰，并可坦上傳報非價等附格件。定標蠶后，掏供應唐商在秋網(wǎng)上候按合姥同向乒導生尸成合卻同，仗并上茂傳報屈價清享單。數(shù)據(jù)請倉庫凳，供算應商朽進行溪產(chǎn)品懶信息踐查詢卻及合刑同信挑息查旦詢。供應步商管松理，遣由供象應商鍋對其碰進行墳資格能審核臭（合建格、還不合幕格、倡集團匪不合鎖格）沸，可爭以查態(tài)詢各旋供應啟商發(fā)芹布的諒產(chǎn)品肺及歷烤史交影易記物錄。、成本數(shù)犯據(jù)庫系著統(tǒng)：成本尼指標泥數(shù)據(jù)項目成研本數(shù)據(jù)材料禁設(shè)備挑數(shù)據(jù)——是萬夜科集陰團的樹成本忙數(shù)據(jù)闊平臺品，是研新項烘目估席算和逢結(jié)算扁分析