細(xì)則2《目標(biāo)成本編制實(shí)施細(xì)則》

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目標(biāo)本錢(qián)編制實(shí)施細(xì)則一、工程本錢(qián)測(cè)算對(duì)象〔按土地獵取的范圍劃分，如：北京山1-5〕,各公司的立如下：〔一〕地產(chǎn)類(lèi)工程〔應(yīng)按地上，地下區(qū)分〕1、低層住宅產(chǎn)品系列一般聯(lián)排：2--3層串聯(lián)排列的別墅，有前庭后院〔包含L戶型和合院；疊拼別墅：2至6層，上下共兩戶或兩戶以上的低層住宅；雙拼別墅：一棟樓左右兩戶對(duì)稱的別墅產(chǎn)品；獨(dú)棟別墅：獨(dú)立別墅產(chǎn)品；層平層住宅；2、高層住宅產(chǎn)品系列小高層：10--18高層：19—34〔100〕住宅；3、商業(yè)底商：全部或局部位于住宅底部，作為住宅配套的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)；SOHO；辦公樓；自持商業(yè)〔還需按集中和街區(qū)型細(xì)分；自持酒店〔還需按星級(jí)檔次細(xì)分；〔不〕、園林、公共配套設(shè)施的安排。對(duì)于地非可售局部依據(jù)誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t或者建筑面積比例分?jǐn)偟礁鳂I(yè)態(tài)本錢(qián)對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)子目。車(chē)站建筑費(fèi)、公廁、垃圾站、消防站、自行車(chē)棚、居委會(huì)、警務(wù)室、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。1重立項(xiàng)申報(bào)，報(bào)集團(tuán)總部審批，流程同目標(biāo)本錢(qián)—實(shí)施版。〔二〕樂(lè)園類(lèi)工程(集團(tuán)另行公布)二、本錢(qián)科目的設(shè)置〔一〕目標(biāo)本錢(qián)的構(gòu)成：1、直接本錢(qián)：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)主體建安工程費(fèi)〔樂(lè)園主體工程費(fèi)〕根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)待發(fā)生本錢(qián)2、間接本錢(qián)〔由相關(guān)職能部門(mén)治理〕：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用治理費(fèi)用演藝制作〔樂(lè)園工程〕開(kāi)辦費(fèi)用財(cái)務(wù)及稅金1、土地費(fèi)用土地價(jià)格及合作款項(xiàng)〔包括補(bǔ)交土地出讓金及交易效勞費(fèi)；〔紅線外市政工程建設(shè)及接駁、集資、增容等費(fèi)用；農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取Ｍ恋囟愘M(fèi)〔印花稅、使用稅、契稅〕其他土地使用費(fèi)：如土地變更用途等2、前期工程費(fèi)線探測(cè)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：可行性爭(zhēng)論、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、方案評(píng)審、外立面設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)析、可研參謀費(fèi)等。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、標(biāo)底編制、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建、散裝水泥押金、白蟻防治、型墻體材料押金、教育地方附加費(fèi)、城建檔案編制費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)、文物勘探費(fèi)、防雷檢測(cè)、超標(biāo)準(zhǔn)排污、地震安全評(píng)估費(fèi)、土壤氡檢測(cè)、定額測(cè)定費(fèi)、建筑面積丈量及產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、教育配套費(fèi)、辦理許可證及證照費(fèi)用、其他政府部門(mén)收費(fèi)等。4)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公用房建筑費(fèi)或租賃費(fèi)〔含辦公家具，電器等、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板。5)三通一平：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平坦、地基處理等、主體建安工程費(fèi)〔房建類(lèi)，樂(lè)園類(lèi)后期公布：建筑工程a)地基與根底：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測(cè)，根底等b)主體構(gòu)造及粗裝工程：主體構(gòu)造、地上砌筑及粗裝修等公共部位裝修：外立面、屋面及室內(nèi)公共區(qū)域精裝、軟裝工程；〔幕墻中門(mén)窗納入幕墻工程、欄桿f)其他建筑工程：零星工程；安裝工程室內(nèi)給排水：給排水系統(tǒng)及水表安裝〔含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、虹吸雨排工程。室內(nèi)電氣工程：低壓干絨安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程及電表安裝。室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)：空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。消防：消防水系統(tǒng)、消防電系統(tǒng)。f)電梯工程：直梯及扶梯供給及其安裝，包括轎廂裝修；g)樓體泛光照明：室外樓體照明燈具、管線供給及安裝；h)其他安裝工程：如發(fā)電機(jī)、擦窗機(jī)、LED屏等3〕戶內(nèi)精裝修工程a)戶內(nèi)批量精裝工程：室內(nèi)裝飾裝修、櫥柜、潔具、五金以及室內(nèi)門(mén)等硬裝費(fèi)用；b)戶內(nèi)電器設(shè)備：室內(nèi)廚房電器及戶內(nèi)智能家居系統(tǒng)〔僅包含戶內(nèi)弱電智能家居系統(tǒng)，常規(guī)的弱電系統(tǒng)納入根底設(shè)施費(fèi)弱電費(fèi)用中核算c)室內(nèi)活動(dòng)家具及軟裝配飾；酒店專屬工程b)酒店后勤廚房設(shè)備：包括廚房設(shè)備；c)酒店公區(qū)影音系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)d)酒店洗衣設(shè)備：FFE&OSEf)其他酒店用品4、根底設(shè)施費(fèi)室外管網(wǎng)工程費(fèi)開(kāi)閉站等。室外給排水工程：紅線范圍內(nèi)的自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。d)燃?xì)夤こ蹋杭t線范圍內(nèi)的管道系統(tǒng)、氣表安裝、調(diào)壓站等。e)弱電智能化：停車(chē)場(chǎng)治理系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化系UPSWIFI費(fèi)、大門(mén)圍墻建筑費(fèi)、景觀照明。會(huì)所社區(qū)治理效勞用房幼兒園、學(xué)校會(huì)所社區(qū)治理效勞用房幼兒園、學(xué)校地鐵接駁及連通建筑費(fèi)設(shè)備用房紅線外園林景觀工程自行車(chē)庫(kù)和貯存室紅線外道路工程人防〔含人防易地建設(shè)費(fèi)〕其他公共設(shè)施工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程合同印花稅、工程捐贈(zèng)、工程安全自查費(fèi)、物業(yè)修理及賠付費(fèi)用、后期改造費(fèi)用、分期交房圍擋、交房前開(kāi)荒保潔等。7、待發(fā)生本錢(qián)：為了抵擋不行預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，屬于集團(tuán)管控范圍。三、本錢(qián)歸集與分?jǐn)傇瓌t〔一〕誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t；應(yīng)避開(kāi)簽訂跨期分?jǐn)偟暮贤豢缙诤贤锤髌诮ㄖ娣e進(jìn)展拆分；對(duì)于一個(gè)合同內(nèi)包含多個(gè)本錢(qián)科目的，也應(yīng)進(jìn)展拆分。待分?jǐn)偙惧X(qián) 一次分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 分?jǐn)傉f(shuō)明土地費(fèi)用 用地面積

能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，直接計(jì)入該本錢(qián)測(cè)算對(duì)象；不能分清的，作為公攤局部，按用地面積分?jǐn)偂８鳂I(yè)態(tài)的用地面積〔非基底面積，以兩類(lèi)業(yè)態(tài)建筑物的外墻皮之間的中心線來(lái)畫(huà)，中間有道路的，可以道路中心線為準(zhǔn)?？墒勖娣e或建筑面能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，直接計(jì)入該本錢(qián)測(cè)算對(duì)象；前期工程費(fèi) 積〔含自持資產(chǎn)面不能分清的，按可售面積或建筑面積〔含自持資產(chǎn)面積〕分積〕 攤。主體工程建安依據(jù)各業(yè)態(tài)產(chǎn)品成費(fèi)室外管網(wǎng)工程費(fèi)

本各自歸集可售面積或建筑面能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，直接計(jì)入該本錢(qián)測(cè)算對(duì)象積〔含自持資產(chǎn)面不能分清的，按可售面積或建筑面積〔含自持資產(chǎn)面積〕分園林景觀工程費(fèi)

積〕可售面積或建筑面積〔不含車(chē)庫(kù)，含自持資產(chǎn)面積〕

攤。能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，直接計(jì)入該本錢(qián)測(cè)算對(duì)象；不能分清的，按可售面積或建筑面積〔不含車(chē)庫(kù)，含自持有資產(chǎn)面積〕分?jǐn)偂影鍏^(qū)園林景觀本錢(qián)計(jì)入08營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)

可售面積或建筑面能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，直接計(jì)入該本錢(qián)測(cè)算對(duì)象；積〔不含車(chē)庫(kù)，含自不能分清的，按可售面積或建筑面積〔不含車(chē)庫(kù)，含自持資持資產(chǎn)面積〕 產(chǎn)面積〕分?jǐn)偂？墒勖娣e或建筑面能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，直接計(jì)入該本錢(qián)測(cè)算對(duì)象；開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi) 積〔含自持有資產(chǎn)面不能分清的，按可售面積或建筑面積〔不含車(chē)庫(kù)，含自持資積〕 產(chǎn)面積〕分?jǐn)偂?一〕土地費(fèi)用：土地費(fèi)用存在二次分?jǐn)偟膯?wèn)題：1、第一次分?jǐn)偅汗こ谈鏖_(kāi)發(fā)周期之間進(jìn)展分?jǐn)偼磷C以國(guó)土證面積為準(zhǔn)，假設(shè)沒(méi)有國(guó)土證以規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中的用地面積為準(zhǔn)；2、其次次分?jǐn)偅阂罁?jù)同一周期、不同業(yè)態(tài)的用地面積進(jìn)展分?jǐn)偛煌瑯I(yè)態(tài)之間有道路、圍墻、綠籬、隔斷的，以其中心線為界。不同業(yè)態(tài)之間無(wú)以上界限的，取兩建筑物首層外輪廓線之間中心線為界。單體不同業(yè)態(tài)依據(jù)該業(yè)態(tài)地上可售面積〔或建筑面積〕進(jìn)展分?jǐn)?。〔或建筑面積〕進(jìn)展單方計(jì)算。按建筑面積計(jì)征〔或補(bǔ)償〕時(shí)的安排方法：按本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂Ｈ绲叵律虡I(yè)、住宅、車(chē)位需補(bǔ)繳土地款，則該補(bǔ)繳費(fèi)用計(jì)入對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)本錢(qián)，車(chē)費(fèi)用。〔二〕前期工程費(fèi)、主體建安工程費(fèi)或樂(lè)園主體工程費(fèi)、室外管網(wǎng)工程費(fèi)、園林景觀工程費(fèi)能夠分清本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的，可直接計(jì)入本錢(qián)測(cè)算對(duì)象的相應(yīng)本錢(qián)工程；如涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上的本錢(qián)測(cè)算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按可售面積或建筑面積分?jǐn)偂！踩彻才涮自O(shè)施費(fèi)1、該本錢(qián)科目按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)展測(cè)算，如：游泳池：土建裝飾、設(shè)備、設(shè)施；會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所建筑本錢(qián)；幼兒園：設(shè)計(jì)、建筑本錢(qián)及配套資產(chǎn)購(gòu)置；學(xué)校：設(shè)計(jì)、建筑本錢(qián)及配套資產(chǎn)購(gòu)置；球場(chǎng)：土建、裝修、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車(chē)站建筑費(fèi)：設(shè)計(jì)、建筑本錢(qián)及配套資產(chǎn)購(gòu)置?！菜摹抽_(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)的按建筑面積分?jǐn)偂！参濉炒l(fā)生本錢(qián)1、待發(fā)生本錢(qián)如需使用，應(yīng)按審批權(quán)限報(bào)批后使用，流程詳見(jiàn)《目標(biāo)本錢(qián)調(diào)整審批》。2、除產(chǎn)品定位、方案、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、售價(jià)調(diào)高配置調(diào)整、相關(guān)政策法規(guī)變化、執(zhí)行?！惨弧⒏麟A段目標(biāo)本錢(qián)制定：〔決策文件〕及相應(yīng)調(diào)整版。每階段目標(biāo)本錢(qián)不得超出前階段，除產(chǎn)品定位、方案、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、售價(jià)調(diào)高配置調(diào)整、相關(guān)政策法規(guī)變化、不行抗力等緣由造外。排方案等確定。按本錢(qián)測(cè)算表要求填報(bào)到目標(biāo)本錢(qián)二級(jí)科目，需供給規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品初步定位、建筑標(biāo)準(zhǔn)等；評(píng)估，并出具‘可研本錢(qián)’報(bào)集團(tuán)進(jìn)展評(píng)審和審批：土地及附屬關(guān)鍵條件發(fā)生變化；品的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化；產(chǎn)品的交付標(biāo)準(zhǔn)及建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化；工程售價(jià)批價(jià)與立項(xiàng)銷(xiāo)售價(jià)格消滅變化時(shí)；人材機(jī)市場(chǎng)價(jià)格大幅增長(zhǎng)；不行抗力因素。3本錢(qián)體系,編制《方案本錢(qián)〔為了便于后續(xù)執(zhí)行，相應(yīng)工程公司協(xié)作完成方案測(cè)算全過(guò)程此指導(dǎo)實(shí)施本錢(qián)的本錢(qián)掌握，作為工程公司實(shí)施版的掌握標(biāo)準(zhǔn)。集團(tuán)與工程公司責(zé)任分工：具體工作 集團(tuán)負(fù)責(zé)內(nèi)容 工程公司負(fù)責(zé)內(nèi)容 完成標(biāo)準(zhǔn)成立方案測(cè)算工本錢(qián)中心牽頭組織作小組 成立工作小組

確定工程其他職能參與人〔工資料完善并有主要負(fù)責(zé)人簽程、拓展等并催促相關(guān)職能字，依據(jù)說(shuō)明清楚，有具體的部門(mén)供給相關(guān)資料及測(cè)算 計(jì)算過(guò)程測(cè)算工作會(huì)議 本錢(qián)中心牽頭召開(kāi)參與爭(zhēng)論并供給意見(jiàn)測(cè)算預(yù)備工作安本錢(qián)中心組織測(cè)算排 工作

資料需滿足擴(kuò)初圖紙深度，需負(fù)責(zé)工程測(cè)算所需根底資料的 要并有主要負(fù)責(zé)人簽字有平、收集梳理生疏，當(dāng)?shù)乇惧X(qián)，主材立面、設(shè)備材料選型等方案設(shè)及政府收費(fèi)調(diào)研報(bào)告并供給競(jìng) 計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及材料材質(zhì)及檔品工程本錢(qián)數(shù)據(jù)分析建筑標(biāo)準(zhǔn)次說(shuō)明，有政府收費(fèi)依據(jù)文件方案本錢(qián)編制 主編并定稿方案本錢(qián)匯報(bào)及

調(diào)研參考依據(jù)；負(fù)責(zé)具有地域性或特別格外規(guī)海疆處理、市政工程、就地取材等以及政府相關(guān)收費(fèi)等

以及當(dāng)?shù)乇惧X(qián)，主材、人工的詢價(jià)依據(jù)有工程量測(cè)算及綜合單價(jià)的計(jì)算匯總過(guò)程，包括價(jià)格參考依據(jù)ppt負(fù)責(zé)匯報(bào)及上報(bào) 確簽 測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明，工程收益情審批況說(shuō)明4、實(shí)施本錢(qián)〔決策文件〕：由工程公司依據(jù)具體施工圖紙進(jìn)展細(xì)化分解及執(zhí)行。施工圖需經(jīng)會(huì)審前方可作為實(shí)施本錢(qián)編制依據(jù)。核。的對(duì)標(biāo)分析報(bào)告,并進(jìn)展工程復(fù)盤(pán)。〔二〕目標(biāo)本錢(qián)測(cè)算1、目標(biāo)本錢(qián)測(cè)算必需運(yùn)用集團(tuán)統(tǒng)一測(cè)算表格，并表達(dá)量?jī)r(jià)分別的原則。2、目標(biāo)本錢(qián)的制訂以工程的規(guī)劃指標(biāo)、建筑標(biāo)準(zhǔn)以及各相關(guān)部門(mén)共同確定的工程交付標(biāo)準(zhǔn)為根底，目標(biāo)本錢(qián)測(cè)算表必需附具體的產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)。3、本錢(qián)測(cè)算表中各本錢(qián)工程的工程量，應(yīng)依據(jù)集團(tuán)已公布的最版本的標(biāo)準(zhǔn)成〔如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等〕推算得出，如按〔實(shí)施版目標(biāo)本錢(qián)需結(jié)合施工圖進(jìn)展測(cè)算〕。4、本錢(qián)測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品定位、交付標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)。5、《目標(biāo)本錢(qián)測(cè)算表》中的材料設(shè)備，對(duì)其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤(pán)的定位相適應(yīng)，能供給品牌和圖片說(shuō)明最正確。6、方案本錢(qián)測(cè)算的量?jī)r(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以依據(jù)已結(jié)算工程的閱歷直接填寫(xiě)建筑面積單方本錢(qián)或總金額，但需注明參考依據(jù)。7、各階段的本錢(qián)測(cè)算應(yīng)有明顯的可比照性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不全都的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，原則上偏差不應(yīng)太大且超越前階段的測(cè)算。8、各階段本錢(qián)測(cè)算應(yīng)參照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)本錢(qián)〔如有〕，比照較開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與對(duì)標(biāo)本錢(qián)產(chǎn)品差異狀況，對(duì)測(cè)算本錢(qián)與對(duì)標(biāo)產(chǎn)品的建筑標(biāo)準(zhǔn)差異分析及與之匹配的本錢(qián)指標(biāo)〔如有〕差異進(jìn)展具體的分析比較。9、產(chǎn)品定位和目標(biāo)本錢(qián)測(cè)算是一個(gè)互動(dòng)