昆明城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告圖文并茂

xx項(xiàng)目營(yíng)銷策略案（針對(duì)一期塔樓）匯報(bào)說明本報(bào)告重點(diǎn)針對(duì)昆明的整體市場(chǎng)進(jìn)行分析，以及對(duì)昆明的商業(yè)、辦公、公寓市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行剖析，通過對(duì)本案核心價(jià)值體系梳理及客戶群鎖定，并根據(jù)最新工程及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目一期營(yíng)銷策略及推盤計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和部署。>>匯報(bào)框架>>一目標(biāo)解析>>二大市趨勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)判斷>>三項(xiàng)目核心價(jià)值體系>>四目標(biāo)客戶圈層鎖定>>五項(xiàng)目營(yíng)銷策略及推售計(jì)劃>>六推廣部署及分階段執(zhí)行計(jì)劃>>七營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算在探討本案營(yíng)銷策略之前，我們先來看看《項(xiàng)目工程及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)》

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6月12月3月6月9月12月2月9月工程節(jié)點(diǎn)圖一期拿地二期拿地一期+-0一期封頂二期+-0一期開業(yè)二期封頂二期開業(yè)在探討本案營(yíng)銷策略之前，我們先來看看《項(xiàng)目工程及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)》5月8月6月5月11月10月9月7月12月xx營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)圖2012年2013年客戶會(huì)成立展示中心開放營(yíng)銷推廣啟動(dòng)二次認(rèn)證秋交會(huì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)社會(huì)化招商1月選鋪解籌預(yù)售許可證目標(biāo)解析Part1xx全案目標(biāo)明確|戰(zhàn)略目標(biāo)本案作為螺投集團(tuán)戰(zhàn)略性項(xiàng)目，我們需完成全新的市場(chǎng)份額開拓；完成中心板塊的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)作為首個(gè)具有“城市中心”意義的都市綜合體項(xiàng)目，我們需沉淀更具有企業(yè)戰(zhàn)略借鑒意義的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)的更為高端的產(chǎn)品開發(fā)，積累力量。|品牌目標(biāo)在逆市中，完成螺投集團(tuán)品牌認(rèn)知的再次升級(jí)；完成集團(tuán)全新“都市綜合體”產(chǎn)品線的完善，獲得市場(chǎng)認(rèn)知，并為xx的價(jià)格上升創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。|價(jià)格目標(biāo)在平衡速度-價(jià)格關(guān)系基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)與昆明可比項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)接，乃至重新定義區(qū)域高端產(chǎn)品價(jià)格天花。|速度目標(biāo)項(xiàng)目策略速度目標(biāo)與公司年度任務(wù)相結(jié)合的靈活速度掌控。2012~2013年?duì)I銷目標(biāo)明確|年度銷售目標(biāo)13年5月入市，開盤旺銷。高速+高價(jià)+高品牌年度目標(biāo)銷售金額？?jī)|元，回款？?jī)|元?？紤]實(shí)際市場(chǎng)情況，本案面臨嚴(yán)峻市場(chǎng)及消化壓力，合理調(diào)整項(xiàng)目年度目標(biāo)：2013年實(shí)現(xiàn)銷售額？個(gè)億，回款？個(gè)億|品牌目標(biāo)螺投集團(tuán)都市綜合體產(chǎn)品品牌概念導(dǎo)入與首發(fā)體驗(yàn)，建立市場(chǎng)的品牌價(jià)值認(rèn)知基礎(chǔ)，形成高價(jià)的品牌產(chǎn)品線預(yù)期。|形象目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的極度差異化形象認(rèn)知，項(xiàng)目品牌形象建立，并為2013年奠定項(xiàng)目品牌溢價(jià)空間。大市走勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)研判Part2宏觀市場(chǎng)Part2.1未來一年宏觀市場(chǎng)走勢(shì)判斷1、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：伴隨國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)轉(zhuǎn)變，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速將放緩趨穩(wěn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪去庫存周期；國(guó)際形勢(shì)看，外需下行將加劇中國(guó)目前去庫存壓力，貨幣政策難言放松，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻；2、政策走向：房地產(chǎn)行業(yè)政策控制房?jī)r(jià)目標(biāo)明確，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供給，這決定了行業(yè)政策將持續(xù)趨緊調(diào)控；3、周期分析：房產(chǎn)市場(chǎng)先于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行調(diào)整階段，2012年全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)不容樂觀，中國(guó)房地產(chǎn)開始進(jìn)入庫存周期，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的庫存周期的疊加效應(yīng)增加了行業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。昆明市場(chǎng)整體情況Part2.2一主：主要指主城區(qū)一環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域，形成市級(jí)主中心兩副：在呈貢新區(qū)吳家營(yíng)形成一個(gè)市級(jí)副中心，在主城南部巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后的用地形成一個(gè)市級(jí)副中心；兩區(qū)：在主城西／北兩個(gè)方向布局兩個(gè)區(qū)級(jí)服務(wù)中心；多點(diǎn)：在中心城區(qū)布局若干基礎(chǔ)性居住區(qū)級(jí)和居住小區(qū)級(jí)公共服務(wù)單元；昆明城市發(fā)展變革：城市配套規(guī)劃——形成“一主、兩副、兩區(qū)級(jí)、多點(diǎn)”的完善配套體系一主規(guī)劃布局結(jié)合中心城區(qū)未來發(fā)展的要求，規(guī)劃形成一主，兩副兩區(qū)級(jí)／多點(diǎn)的公共服務(wù)設(shè)施配套體系．《昆明城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2002-2010）》

——本項(xiàng)目靠近一環(huán)商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)價(jià)值高、商業(yè)氛圍濃厚

昆明城市商業(yè)體系構(gòu)成為：1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、3個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、若干個(gè)社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心，遠(yuǎn)景增加西部、東部區(qū)域商業(yè)中心1、市級(jí)商業(yè)中心：一環(huán)路以內(nèi)及周邊區(qū)域，規(guī)劃形成“四心六街九區(qū)”，四心即：近日公園、小花園、白塔路片、小西門四個(gè)商業(yè)核心區(qū)；六街九區(qū)即：六條特色商業(yè)街九個(gè)商業(yè)區(qū)；2、區(qū)域商業(yè)中心：北部、南部、東南部區(qū)域商業(yè)中心；3、社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心：人口規(guī)模達(dá)到3萬人以上的居住區(qū)。每1—2萬人配置一個(gè)超市（或生鮮超市），每3000人或300米為半徑配置一個(gè)便利店。昆明商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系規(guī)劃共三級(jí)，昆明主城區(qū)定位打造中心城市商業(yè)中心；昆明中心商業(yè)布局

——本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀橹行纳虡I(yè)、南市中心連接帶的商業(yè)商務(wù)功能區(qū)中市區(qū)發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)昆明市總體規(guī)劃，主城中心區(qū)指二環(huán)路以內(nèi)的昆明主城中心區(qū)域，規(guī)劃面積46平方公里；中市區(qū)集中擔(dān)負(fù)城市中心功能，本項(xiàng)目位于現(xiàn)有中心商業(yè)和南市區(qū)過渡地段，承接中心區(qū)的商業(yè)商務(wù)功能。昆明城市商業(yè)發(fā)展格局——城市中心將集聚商業(yè)、商務(wù)聯(lián)合效應(yīng)價(jià)值城市發(fā)展變化將帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的屬性變化，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的較大程度提高；隨著昆明城市大規(guī)模擴(kuò)張，主要城市中心將由原中心區(qū)擴(kuò)展至一至二環(huán)為界的的新城市中心，這對(duì)于未來中心區(qū)的商業(yè)、商務(wù)價(jià)值起到巨大的聯(lián)合效應(yīng)；昆明城市發(fā)展依托城市雙向主軸擴(kuò)展：南北主軸北京路、東西主軸人民路。南北主軸東西主軸商業(yè)箏一級(jí)眾市場(chǎng)——供應(yīng)吊結(jié)構(gòu)悟平衡稅、供味應(yīng)成荷倍增要長(zhǎng)，夾西、露北將墊成為雞繼東奶、南毒、呈枯貢后伶的開寺發(fā)主享場(chǎng)圖1.開20往07遣-2元01就1.段8土地健供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)圖2.鹽20南07影-2蹲01持1.箏8土地監(jiān)供應(yīng)埋區(qū)域尿分布土地偵供應(yīng)屢結(jié)構(gòu)演：20域09菜-2笑01凈1年居住皮、商遼業(yè)、急商住獅用地勾供應(yīng)顯占比適較為相平穩(wěn)赤，但寄整體乒放量窄成倍教增長(zhǎng)省，其中躺商業(yè)籠用地注增幅3.膚14倍，架商住跪用地18倍；土地柄供應(yīng)滲區(qū)域駐：除中冬市區(qū)鞏供應(yīng)賽減少餓外，藏主城吩區(qū)其延他區(qū)稿域均怎成漲深勢(shì)，史漲幅煎排序沉為西障市區(qū)>北市趁區(qū)>南市英區(qū)>呈貢>東市阻區(qū)，插其中西市交區(qū)和填北市潑區(qū)漲示幅上躺千畝蛙，東妨市區(qū)壩、南呀市區(qū)問、呈金貢在20惜10年大擺放量狠之后捎，20改11年漲鄉(xiāng)豐幅僅襯逾百乖畝。這訓(xùn)意味族著未棚來開銀發(fā)區(qū)誘域繼犧東、賢南市快區(qū)、較呈貢借之后巖，西電、北競(jìng)市區(qū)豎將成廊開發(fā)襖主場(chǎng)菠。土地染成交悟結(jié)構(gòu)松：居住:商業(yè):商住=1栽2:撓1:蘆7，商然住用脾地占葛比大初幅增腥加預(yù)劃示未但來商替住項(xiàng)豎目將麥占據(jù)疑一定姨市場(chǎng)宰，商璃業(yè)用臂地20教11年供泛應(yīng)加唯速，準(zhǔn)同時(shí)簽成交珠情況考也較中好；土地踏成交澤區(qū)域棗：主城炕區(qū)成桂交量喚排序憶依次久為南>北>西>呈貢>東>一至橡二環(huán)>中心們區(qū)，型其中笑南市每區(qū)高恒達(dá)近新七千快畝，未來久中心偷區(qū)、姿一至哄二環(huán)灣開發(fā)袖建設(shè)筋淡出嘗市場(chǎng)沉，南護(hù)市區(qū)胸、北尸市區(qū)趟、西訴市區(qū)屆成開叢發(fā)主唐場(chǎng)，時(shí)東市睜區(qū)再務(wù)次啟添動(dòng)開漿發(fā)。商業(yè)核用地奏成交勇價(jià)：中心孕區(qū)地閣價(jià)最能高達(dá)18裁90萬元/畝，孤其次價(jià)為西匠市區(qū)62倍5萬元/畝，其漸他市扶區(qū)除箏東市剖區(qū)較厭低外收，價(jià)菊格區(qū)叼間在33咽4-稅39誓9萬元/㎡，繼西市償區(qū)商澤業(yè)用汪地成貍本將競(jìng)大幅崗增加衣。圖3.乞2抗00僵7-低20蜓11年商輸業(yè)用桑地成勵(lì)交價(jià)（萬末元/畝）商業(yè)賣一級(jí)刊市場(chǎng)——商業(yè)曾商住標(biāo)用地匹加速踐成交擦，成盈交價(jià)專大幅田攀升索，商喝業(yè)以乖中心雖區(qū)為偏首、翼西市導(dǎo)區(qū)緊崖隨圖4.孟2馳01閘1年1-牽8月昆叨明成沙交土省地結(jié)躁構(gòu)（儀畝）商業(yè)嬌二級(jí)遠(yuǎn)市場(chǎng)——狂20挑05青-2炊01鑄0年商搶業(yè)地濃產(chǎn)供袋需受化政策洲及城層市發(fā)緊展雙娃重影耳響2008年昆明商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量及銷售量最大，分別為137.7萬㎡及99.6萬㎡，國(guó)家在2007年為抑制投資需求、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)及抑制房地產(chǎn)泡沫，出臺(tái)系列嚴(yán)控樓市調(diào)控政策，其影響在2008年凸顯，致使開發(fā)商及投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；從2008年下半年開始國(guó)家為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，利于樓市的調(diào)控政策開始實(shí)2009年后，昆明城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)及盡快回籠資金，先推出住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目滯后供應(yīng)及銷售；從圖表也可以看出，昆明商業(yè)地產(chǎn)銷售率逐步上升，尤其是從2008年開始，平均銷售率超過了70%以上，說明昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)非常的活躍。注：球供應(yīng)仔量包腔括銷絹售的衛(wèi)集中職商業(yè)番、專所業(yè)市倡場(chǎng)、危社區(qū)碎底商脾等主旨要商弱業(yè)物遙業(yè)，字純租舌賃的狂商業(yè)媽（如拆新螺涉螄灣醬）沒蘭有計(jì)巨算在勒內(nèi)商業(yè)皆二級(jí)除市場(chǎng)——宿20么05肉-2香01測(cè)0年昆予明商哪業(yè)地頁產(chǎn)價(jià)眨格變須動(dòng)幅桐度較烏大，準(zhǔn)整體類呈上記漲趨寇勢(shì)數(shù)據(jù)分析昆明商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度比較大，整體來說呈上漲趨勢(shì)，且上漲漲幅相當(dāng)大，特別是是2008-2010年，分別較上一年上漲32.21%、41.27%；分析原因，進(jìn)入2007年以后，商業(yè)地產(chǎn)的概念在業(yè)界逐漸引起關(guān)注，各種關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研討也在熱烈的進(jìn)行之中，地產(chǎn)界掀起一股商業(yè)地產(chǎn)熱，價(jià)格瘋狂上漲；2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格達(dá)到35000元/㎡，較上年漲幅達(dá)22.51%，注：霸供應(yīng)堂量包依括銷般售的貪集中蔥商業(yè)咐、專粉業(yè)市基場(chǎng)、住社區(qū)煩底商媽等主集要商登業(yè)物突業(yè)，悔純租夸賃的店商業(yè)罩（如粘新螺追螄灣擋）沒辣有計(jì)鴨算在搖內(nèi)20梳10年國(guó)貪家出飾臺(tái)一以系列葡針對(duì)激住宅渣的限購(gòu)兇政策毛，部辰分投膽資者鴨轉(zhuǎn)向語了商極業(yè)地瓣產(chǎn)；隨著金昆明秧重大柜基礎(chǔ)猾設(shè)施濕的不托斷完絨善完廉善，昆明陸形成鑒了多蚊個(gè)區(qū)瞞域性驅(qū)商業(yè)所中心梅。小結(jié)1、城輸市發(fā)前展變粒革：城市叛規(guī)模姜、城死中村于改造胖、道刮路交揚(yáng)通變濤化、藝居住濕環(huán)境葛改善災(zāi)、城粒市配賞套規(guī)粉劃，給城軌昆明婦市商歸業(yè)帶李來巨購(gòu)大變液革，照向城第市多友商業(yè)演中心望，商即業(yè)中刮心轉(zhuǎn)痛移承粒接進(jìn)目行發(fā)胳展；城市旬發(fā)展耳以城趣市中投心沿住主軸共擴(kuò)張吼的趨員勢(shì)，本項(xiàng)漂目地兄理和運(yùn)項(xiàng)目廁屬性承，所陶在區(qū)爸域承悶接市林中心陰商業(yè)份、商斃務(wù)主吳要功珠能；2、商損業(yè)地買產(chǎn)發(fā)咸展：商業(yè)某地產(chǎn)諒受政直策和湊城市等發(fā)展內(nèi)的主直要影浩響，捆回顧旦歷年商業(yè)辦地產(chǎn)吃整體容呈上唉漲趨滾勢(shì)，目時(shí)前房既地產(chǎn)舅市場(chǎng)麻整體錘開始腿下行店階段斑，將對(duì)諒商業(yè)欠市場(chǎng)談產(chǎn)生趕一定土程度困影響；昆明道商業(yè)些規(guī)劃挑多中秩心的倆雛形尊已經(jīng)滾基本剩呈現(xiàn)埋，從俘目前搶商業(yè)血一級(jí)置市場(chǎng)瓶供應(yīng)季以中蹈心區(qū)殃為首身、西尸市區(qū)己緊隨穩(wěn)的情績(jī)況看催，中心鬧區(qū)和宣西市臟區(qū)存嚼在巨左大的厚商業(yè)攤機(jī)遇聚和市張場(chǎng)競(jìng)?cè)疇?zhēng)。3、市拒場(chǎng)供胃求情純況：目前浙土地抽供應(yīng)區(qū)比例結(jié)看，徑主要云供給劃仍以憲住宅肌為主果，商印業(yè)成飛交量許呈現(xiàn)強(qiáng)上升權(quán)態(tài)勢(shì)逆，供趣大于您需的毀狀態(tài)峽，整亦體成腐交均戲價(jià)快升速上漫升；從區(qū)搭域成姑交價(jià)役格和京成交此量來魂看，帽中心循區(qū)和焦西市田區(qū)成磚交量辯最大批，成叉交價(jià)盞格上澤升一里倍；昆明閥商業(yè)蓬市場(chǎng)寬分析Pa簽rt跳2滅.320虧01年起距步；20甩02年部缸分商趟業(yè)出還現(xiàn)危查機(jī)；20工03年大惹規(guī)模幼出現(xiàn)壩危機(jī)勉；20零04年商厲業(yè)地透產(chǎn)步橫入元緊年；20哄05年商眉業(yè)高叮歌猛兄進(jìn)群涂雄并意起吐；20撒06年商棵業(yè)開柿發(fā)走狡向多悲元化汗；20根07年的具商鋪其開發(fā)音是對(duì)眼市場(chǎng)饅格局?jǐn)y的補(bǔ)運(yùn)充和瓶升級(jí)聽換代械；20略08年昆侍明商勝業(yè)市簽場(chǎng)形馬成購(gòu)咱銷兩王旺的悲局面織；20非09年昆應(yīng)明樓溫市出粱現(xiàn)城盲市綜獅合體仍，商分業(yè)配勻套伴防隨增蕉量；20勉10優(yōu)-2妹01于1年住臉宅市心場(chǎng)諸停多限考制同存時(shí)，滑商業(yè)砍市場(chǎng)量開發(fā)蔥投資慶熱情覽高漲俘。昆明侵商業(yè)極地產(chǎn)暴發(fā)展擠歷程Ⅰ商業(yè)升起步近危機(jī)姨階段Ⅱ商業(yè)糕開發(fā)靠高漲剩階段Ⅲ商業(yè)隔供銷拼兩旺痰階段昆明且商業(yè)故地產(chǎn)奮歷程體按時(shí)愈間發(fā)籠展主惑要表由現(xiàn)如冬下：昆明嘩商業(yè)炕發(fā)展?fàn)尢攸c(diǎn)柳、代捎表商蒙業(yè)項(xiàng)綿目時(shí)間特點(diǎn)代表商業(yè)項(xiàng)目2004年昆明商業(yè)地產(chǎn)開始形成“商圈”概念匯都國(guó)際、大商匯、昆明走廊2005年第一批復(fù)合地產(chǎn)、城市綜合體開始斬露頭角匯都國(guó)際二期、順城、北辰財(cái)富中心、昆明老街、云南印象城2006年

重點(diǎn)開發(fā)一環(huán)三市街、開發(fā)走向多元化，住宅底層大型商業(yè)街開發(fā)，加強(qiáng)了主城商業(yè)地位MOMA、興杰站·現(xiàn)代城、翠湖鉆界2007年2007年商鋪是對(duì)市場(chǎng)格局的補(bǔ)充和升級(jí)換代，8大區(qū)域遍地開花，商業(yè)走向?qū)I(yè)化、高檔化的全覆蓋進(jìn)程；一環(huán)和廣福路成本年商鋪重點(diǎn)投放地，形成新一輪的商鋪格局世紀(jì)城shoppingmall、正義坊、頤高數(shù)碼大型商業(yè)、MOMA二期、順城、東陸座以廣福·商業(yè)中心、錦波商界·廣福美食城、富城商界二期為主的大型商業(yè)地產(chǎn)以理想·紅樹灣、水映長(zhǎng)島、玫瑰灣為主的底商結(jié)構(gòu)2008年購(gòu)銷兩旺，以配套名義開發(fā)的小區(qū)底商錦繡天下，成主導(dǎo)市場(chǎng)的商業(yè)產(chǎn)品，帶租約銷售、安全回購(gòu)等商業(yè)投資模式層出不窮，頂級(jí)旺鋪競(jìng)相登場(chǎng)新南亞風(fēng)情商城、云南映象Ⅱ期·故鄉(xiāng)的云、光輝城市、銀海領(lǐng)域、國(guó)貿(mào)西街、上東大街、金色商業(yè)街、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場(chǎng)、云大知城商鋪2009年這些城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)分布于市中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)及西市區(qū)，與昆明的商業(yè)規(guī)劃區(qū)域不謀而合。百富琪、和諧世紀(jì)、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、經(jīng)典壹城2010年2011年在住宅限購(gòu)令的利好情況下，昆明商業(yè)地產(chǎn)在2010-2011年大放異彩世紀(jì)金源shoppingmall、北辰財(cái)富中心成型；濱江商業(yè)街、啟鴻假日、版筑后街、七彩俊園、益龍萬象城等社區(qū)襲商業(yè)熊去化抄情況——層20宵05資-2聯(lián)00歉9年去舌化速燭度33頭5-獨(dú)87驢00贈(zèng)㎡/月，渣均價(jià)50懇00剪-4為70易00萬元/㎡145981211121356891120侍06年月份/年份昆明棄走廊昆明滾洋人奧街新西將貢碼遼頭實(shí)力和郡城昆明巾老街金色帶俊園喊金色嗽商業(yè)宅街銀海慢領(lǐng)域招國(guó)貿(mào)負(fù)西街城市辦理想朝花拘曦拾-朝花肺錢巢上東挖城上段東大件街20緩05年20弟07年20站08年20抬09年20藥11果.1體量2.閘8萬㎡榨，去冬化速碰度13近06嶄㎡/月，赴開盤紹均價(jià)1.滋8萬元/㎡中體量27消00㎡，劇去化出速度45素0㎡成/月，疏售價(jià)3.除2-爹3.團(tuán)48萬元/㎡中體量27帖52逃0㎡，螞去化揪速度13汁10銹㎡/月，棉均價(jià)65連00元/㎡南體量2萬㎡肉，去晉化速桿度20碑00識(shí)㎡/月，遣開盤挺售價(jià)50漆00元/㎡起北體量覺約10萬㎡府，去婚化速燙度52渠60洗㎡/月，積售價(jià)3-團(tuán)9萬元/㎡中體量87肌00㎡，皂去化臺(tái)速度87悟00覆㎡/月，袍均價(jià)1.率2萬元/㎡東體量25宰72味6㎡，占去化侮速度17景15揀㎡/月，斷均價(jià)1.耕8萬元/㎡（銷鄭售期債間漲伏幅最添高達(dá)2倍）南體量67池00㎡，促去化睡速度33女5㎡愉/月，耕均價(jià)1.考4萬元/㎡一至模二環(huán)體量80虛00㎡，攻去化妻速度80參00仔㎡/月，萍均價(jià)1.辭4-咐1.殃6萬元/㎡西體量緩近3萬㎡歸，去礎(chǔ)化速季度15般00弓㎡/月，20載09臉.6開盤掛價(jià)1.裁2萬元/㎡，20工10終.9均價(jià)2-聲4.霸7萬元/㎡一至努二環(huán)社區(qū)起商業(yè)茂去化溫情況——喚20悄10提-2哲01種1年單夸個(gè)項(xiàng)勾目推捕售體臺(tái)量為40括00象-9噸00溫0㎡，市去化嘴速度41類0-糠50撿00箏㎡/月，有均價(jià)2-遠(yuǎn)5.芬9萬元/㎡1234567981011121234567891020灶10年20諷11年月份年份中央薦金座中央藥麗城榴中央討商業(yè)剖街濱江婦商業(yè)早街云上珍城商違鋪啟鴻當(dāng)假日歸商鋪版筑壺后街推售糾體量約2萬，去號(hào)化速閥度約50計(jì)00聚㎡/月，2萬-3萬元/㎡南推售夫體量67烈00閱㎡，去來化速跪度78通0㎡誼/月，舟均價(jià)4萬元/㎡一至駁二環(huán)一至看二環(huán)推售話體量78重00㎡，喜去化己速度21怪00步㎡/月，舌均價(jià)4萬元/㎡一至速二環(huán)推售兆體量96令20㎡，顧去化農(nóng)速度16投03北㎡/月，堂均價(jià)4.撲5萬元/㎡西推售淋體量47政00㎡，迷去化癢速度41嘴0㎡倚/月，哥均價(jià)5.握9萬元/㎡一至裳二環(huán)推售洪體量1.起5萬㎡渡，去掌化速植度40狀00陜㎡/月，事均價(jià)4.啄8萬/㎡1社區(qū)棉商業(yè)故面積荷分割——面積輝分割蘇區(qū)間童跨度牲較大竭，集晃中面得積區(qū)帖間為10嶺-3服00㎡

分隔面積（㎡）051020243050801001502002502603003503804004505009502007實(shí)力郡城昆明走廊2008城市理想上東城上東大街銀海領(lǐng)域國(guó)貿(mào)西街2009朝花曦拾-朝花錢巢2010中央金座中央麗城中央商業(yè)街2011版筑后街啟鴻假日商鋪云上城商鋪濱江商業(yè)街5.烘48鴨-4敵47吼.2熱9㎡24閥-2休57鵝㎡10料-9獵50惠㎡24丑-2嗽60甜㎡10基-3刮80㎡10社-4孝00㎡20峰-3什00㎡10增-3騎50㎡30耍-3號(hào)00㎡12步-1搭52㎡15搏0-道30瘡0㎡80熊㎡社區(qū)欲商業(yè)繭去化狹特征需反映——去化煮梯度始按年襲限劃則分不私明顯騙，去欠化受遣區(qū)位迫、地車段、較面積尖、價(jià)耀格等忠綜合崇影響每次德推售棕：大多仔按開窮發(fā)量柴推售去化究速度減：最好87蘇00㎡/月最差33駐5㎡錄/月銷售秋年限借：1年半銷售佳價(jià)格朋：1.激2-記4.納2萬元/㎡區(qū)域額分布畢：各區(qū)惹域均邊活躍20第0620北0720糞0820做0920鬼1020曲11年限梯度每次序推售悔：大多沙按開釀發(fā)量捏推售去化歉速度行：最好20夏00漠㎡/月最差45忘0㎡旺/月銷售臘年限賣：1年半銷售利價(jià)格團(tuán)：50蟲00元-3鞋.3萬元/㎡區(qū)域裝分布汗：以中為豎主，本南其抽次20隸05每次捎推售承：40川00念-9另00踐0㎡/單個(gè)欺項(xiàng)目去化蜜速度毛：最好50膚00㎡/月最差41利0㎡墾/月銷售旁年限測(cè)：一至吊二環(huán)3-先6個(gè)月潔，其他衛(wèi)區(qū)域6個(gè)月-1年銷售歪價(jià)格搬：2-率5.套9萬元/㎡區(qū)域段分布儀：以一偏至二呀環(huán)為察主社區(qū)墓商業(yè)鵝營(yíng)銷待策略必分析價(jià)格秘漲幅誰：以一倍至二猜環(huán)為油例，20落09年1.顧4-罷4.切7萬元/㎡，20貧10老-2崇01匙1年2-模4.鼻8萬元/㎡，20丑09典-2江01禿1年期齊間社匯區(qū)商勉業(yè)價(jià)娛格漲近幅不榨明顯洽；推售添策略:1、推貢售量花：20椒09年以勤前推骨售量皇一般撐按開常發(fā)量隆銷售凱，銷元售時(shí)防間跨墨度大20質(zhì)10資-2錫01尺1年采取料多次否推售扭、小錫步快吩走的陜銷售果策略筑，推坡售量40吧00株-1易50瓦00㎡左團(tuán)右；2、時(shí)偶間節(jié)痰點(diǎn)：黨開盤捕時(shí)間后節(jié)點(diǎn)薄集中靈在每腹年前飼半年雕（集夾中在臺(tái)每年8月份股之前掩）。集中巾商業(yè)幣去化扎情況——單個(gè)馳項(xiàng)目螺推售距體量25第00辜-9邊30禁0㎡，刑去化碰速度36危0-宗13馬00㎡/月，降均價(jià)3.夜5-佳6萬元/㎡1234567981011121234567891020姑10年20秧11年月份年份一至攀二環(huán)體量80捧00答㎡，去候化速嫂度13捏33件㎡/月，娘均價(jià)4萬元/㎡南一至扭二環(huán)南呈貢一至脾二環(huán)1百富齒琪商錫業(yè)廣躲場(chǎng)奧宸押財(cái)富披廣場(chǎng)益龍?jiān)∪f象武城南亞墨風(fēng)情禮第壹迷城中央置商業(yè)演廣場(chǎng)順新業(yè)時(shí)代百大兔新都睜會(huì)匯都煤國(guó)際傻二期南體量43策20㎡，谷去化寇速度36鴨0㎡鐵/月，涌均價(jià)4-崇5萬元/㎡體量93歷00㎡，扁去化妻速度77她5㎡頭/月，獄均價(jià)3.繞7萬元/㎡兩次爺推售程體量22飼00㎡，腥開盤宜售罄乓，去植化速賓度11朝00㎡/月，闊均價(jià)3.升5、6.詳5萬元成㎡體量25插65㎡，辭去化四速度85相5㎡販/月，導(dǎo)均價(jià)4-惡12萬元/㎡體量60堅(jiān)00蠶㎡，去眠化速淚度83犁0㎡良/月，疾均價(jià)5.研6萬元/㎡體量34畢00懼㎡，去綢化速顏度85奇0㎡挪/月，啦均價(jià)3.鋸3-占5.民9萬元/㎡集中膀商業(yè)戚面積穴分割——面積世分割險(xiǎn)區(qū)間沈較社圣區(qū)商烘業(yè)跨殺度小間，集胃中面播積區(qū)細(xì)間為10省-2興00㎡范珍圍

分隔面積（㎡）061020305070100200300350400450500700986150020002007匯都國(guó)際二期2008中匯商業(yè)廣場(chǎng)2010百大新都會(huì)順新時(shí)代南亞風(fēng)情第壹城中央商業(yè)廣場(chǎng)2011益龍萬象城奧宸財(cái)富廣場(chǎng)百富琪商業(yè)廣場(chǎng)10尚-3賽40㎡9.敢88養(yǎng)-9麥86㎡20榜-2技00身0㎡20懂-7括0㎡6-貪50㎡10績(jī)-2畏00㎡20屆-5澤00㎡表.集中先商業(yè)斯分割端面積溝區(qū)間10及-1謝50臂0㎡集中據(jù)商業(yè)霉去化戲特征鄭反映——去化鬧按年棉限劃慶分不暴明顯功，去臉化受懂區(qū)位名、樓施層、闖面積遞、價(jià)傾格等農(nóng)綜合認(rèn)影響去化翠情況收：集中忙商業(yè)甚整體嚴(yán)去化開沒有拼社區(qū)狂商業(yè)膠好推售嚴(yán)體量垂：34視00瞞-8巡壽00鋪0㎡識(shí)/單個(gè)閥項(xiàng)目譽(yù)，較傲社區(qū)種商業(yè)叢推售姓量更跪小、剝更集恐中價(jià)格蚊范圍臘：3.繭5-匯6.騎5萬元/㎡，價(jià)袖格整抗體高榨于社秘區(qū)商系業(yè)區(qū)域割分布鋤：一至也二環(huán)輝、南籠市區(qū)脾為主除南奧亞風(fēng)殘情第期壹城稿中央墾商業(yè)癥廣場(chǎng)肢銷售疏最好走特殊線外，稍其余館銷售場(chǎng)去化諷情況飽：20傳11年去偶化速確度：83汪0-壞13準(zhǔn)33連㎡/月20掠10年去既化速逗度：36燦0-備85輝5㎡錦/月南亞售風(fēng)情穩(wěn)第壹左城中域央商猶業(yè)廣超場(chǎng)分別矮于20春10混.1域0、20娛11場(chǎng).5推售漲商鋪訊，兩暑次推罰售面昌積共腹約22萍00㎡，開盤悅即售蠶罄（舒去化檔速度很計(jì)為11炒00幣㎡/月），為20執(zhí)10年、20籮11年集餅中商直業(yè)去放化的狗最好萍情況例。整體琴去化矛情況去化偽速度特殊申情況未來1-泊3年昆偶明市顧場(chǎng)推楚售項(xiàng)規(guī)目——未來豎商業(yè)箱推售緣瑞區(qū)域債集中旅，競(jìng)瘋爭(zhēng)愈叼發(fā)激騎烈，照差異焰化與侮模式領(lǐng)創(chuàng)新船較為為關(guān)鍵序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域面積區(qū)間（㎡）1國(guó)際銀座經(jīng)開區(qū)63-1202駿信國(guó)際汽配城經(jīng)開區(qū)140-50003南亞未來城東35-1514南亞風(fēng)情第壹城·鋒尚mall南待定6時(shí)尚假日南146-5167百大新都會(huì)呈貢70-9808實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心呈貢40-709大學(xué)城新天地商業(yè)廣場(chǎng)呈貢5-200011呈貢俊發(fā)假日街呈貢110-95012龍潤(rùn)財(cái)富慧都呈貢110-30013中央金座·金座新天地南30-16014水岸公館·緹香溪岸南待定16高順銘都南900以上17云都國(guó)際西7-30018馬街摩爾城西待定19大潤(rùn)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)南35-11420呈貢龍成老街呈貢30-8021銀河中央北70-140根據(jù)右目前續(xù)項(xiàng)目傻推廣耀現(xiàn)狀注分析捉，未來1-頓3年昆凝明市衫商業(yè)魄地產(chǎn)歪的推蘇售量用仍然歡比較塵集中，且塞主要哄為呈居貢片趴區(qū)和冰南市圣區(qū)；未來逗小面朗積商勝鋪仍應(yīng)是開鳥發(fā)商妙針對(duì)伴置業(yè)威投資柿者的血主要話推售骨對(duì)象，從冤目前勒商鋪穩(wěn)的去裹化速肅度看攏，較鍋大面摘積的收商鋪歸開發(fā)毯商被灘動(dòng)自所持的奪可能脫性極疲大；整體烈昆明廈市場(chǎng)鏡的消眾化能在力有磁限，20暖10搜-2周01居1年商愧業(yè)地隸產(chǎn)的異放量抓已占摸歷年鬼商業(yè)餓地產(chǎn)天高位舞，未來和商業(yè)移的差勿異化啊與模蟲式探氣索將棟成為物商業(yè)決地產(chǎn)補(bǔ)成功齒投入岡市場(chǎng)續(xù)的關(guān)界鍵要耐素。目前帝推廣頭商業(yè)改體量洪預(yù)測(cè)——未來盟昆明答中心濤區(qū)、箭一至剃二環(huán)辨商業(yè)蹤蝶項(xiàng)目豬預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目屬性區(qū)位營(yíng)銷階段昆港城9萬平方米趙家堆、李家堆片區(qū)城中村改造一至二環(huán)推廣昆明西城國(guó)際金融60萬平方米，其中回遷房21.65萬㎡西山區(qū)棕樹營(yíng)二號(hào)片區(qū)（紅廟村）城中村和舊城改造項(xiàng)目一至二環(huán)推廣七彩俊園集中商業(yè)56767.64平方米城市綜合體中心區(qū)推廣時(shí)代之窗總建筑面積約20.6萬平方米城市綜合體中心區(qū)推廣葡萄街區(qū)5萬平方米街區(qū)商業(yè)小廠村城中村改造項(xiàng)目一至二環(huán)推廣大宥城總建筑面積約70萬平方米城市綜合體中心區(qū)推廣東南亞南亞大世界總建筑面積100多萬平方米城中村改造項(xiàng)目一至二環(huán)推廣水晶廣場(chǎng)總建筑面積6.5萬平米未知中心區(qū)推廣云紡國(guó)際商廈總建筑面積218624m2（租賃性商業(yè)物業(yè)）中心區(qū)推廣合計(jì)城中村改造項(xiàng)目總建面9+60+100=169萬㎡，其他類型項(xiàng)目總建面20.6+70+6.5=97.1萬㎡，已知商業(yè)32.63萬㎡——推廣按中姓心區(qū)事、一加至二節(jié)環(huán)目塵前推殿廣項(xiàng)邀目進(jìn)永行初統(tǒng)步測(cè)勞算，賤城中置村改托造項(xiàng)揉目按娃照總繁建筑紋面積針的20豪%商業(yè)絮體測(cè)鍛算：16纖9*20摘%=當(dāng)33遞.8萬㎡岸，和夕其他蹲類型逐項(xiàng)目匪按照15涉%商業(yè)價(jià)體測(cè)腐算：97腔.1*15裁%=于14皇.6萬㎡捎，連顏同已編知商以業(yè)10惹.7戴7萬㎡爭(zhēng)。綜上筐，未現(xiàn)來昆壘明中擺心區(qū)因、一珠至二炸環(huán)的好競(jìng)爭(zhēng)申商業(yè)宇體量壇測(cè)算追總計(jì)慕約33送.8池+1訪4.挽6+碑32惹.6求3=均81批.0枯3萬㎡隙。20得11年商耀業(yè)開揚(yáng)盤在束售情納況——開盤夠推出虹產(chǎn)品修量較軟少，晃銷售胞率集施中在50搭-7電0%項(xiàng)目名稱區(qū)域商業(yè)類型面積區(qū)間推出房源（套）開盤銷售（套）銷售價(jià)格開盤銷售率開盤時(shí)間啟鴻假日城市西商街24-258㎡52858787元/㎡15.00%1.15新都昌商業(yè)廣場(chǎng)一至二環(huán)集中式商業(yè)19-130㎡368192負(fù)一層均價(jià)3.9萬/㎡、一層均價(jià)7.16萬/㎡、二層均價(jià)4.7萬/㎡、三層均價(jià)3.9萬/㎡、四層均價(jià)2.06萬/㎡、五層均價(jià)1.6萬/㎡52.17%4.23百富琪一至二環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)7-578㎡31937765元/㎡29.03%4.28云上城一至二環(huán)底商10-2873㎡371944625元/㎡51.35%5.14南亞風(fēng)情第壹城南地下負(fù)一層黃金小鋪20-70㎡282565000元/㎡89.29%5.15奧宸財(cái)富廣場(chǎng)南商鋪8-81㎡292335037.49元/㎡79.31%5.22

商墅296-399㎡7523447.60元/㎡71.43%121樂淘淘一至二環(huán)地下商鋪10-50㎡825618000元/㎡68.29%6.19益龍萬象城一至二環(huán)集中式商業(yè)6-50㎡1077459712元/㎡69.16%7.16版筑·后街一至二環(huán)獨(dú)棟商鋪5-447㎡2385147778元/㎡21.43%7.31益龍萬象城一至二環(huán)集中式商業(yè)10-54.7433191.6-3.94萬元/㎡58%8.13商業(yè)言市場(chǎng)況小結(jié)1、供歌應(yīng)情作況：20秩11年推臉售商掉業(yè)項(xiàng)席目以企一至紐奉二環(huán)飼、南霸市區(qū)冊(cè)小批西量推慰售為刊主，石開盤征銷售劇率集隨中在50麗-7躬0%，供午應(yīng)較橡往年員急劇早減少擺，銷必售價(jià)曲格集立中在2-偏4萬元/㎡；2、去夏化情望況：商業(yè)衫去化航按年幫限劃幅分不排明顯譽(yù)，主裂要受高區(qū)位愁、樓唱層、浙面積惰、價(jià)請(qǐng)格等弱綜合陳影響央；集中響商業(yè)體單遭個(gè)項(xiàng)吩目每譯次推朵售體料量34北00臨-8厚00王0㎡，去納化平著均速咬度20陜10年為36濤0-柄85噴5㎡稅/月、20仍11年為83只0-餃13球33衣㎡/月；社區(qū)劫商業(yè)單個(gè)練項(xiàng)目釘每次突推售懂體量40銀00什-9親00邊0㎡，20雄11年去倘化最安好50里00污㎡/月、曲最差41酸0㎡刷/月，達(dá)一至效二環(huán)灰以內(nèi)輩商業(yè)申項(xiàng)目腔歷年釋價(jià)格妹漲幅良不明錦顯；3、商慨業(yè)預(yù)飾測(cè)：未來診商業(yè)摧供應(yīng)抹以呈剩貢片錫區(qū)和掏南市榨區(qū)為歲主，謹(jǐn)小面源積商鋪鋪仍桃然是磁主要德推售名對(duì)象洪，未遍來市喉場(chǎng)去遠(yuǎn)化速宮度將偶較大汽程度牧減緩筑；昆明追寫字收樓市暫場(chǎng)Pa峰rt嚷2腐.4昆明狀寫字衡樓市院場(chǎng)發(fā)農(nóng)展背舊景1、99世博期間寫字守樓99年世南博會(huì)毒前后，昆明稻寫字傲樓開語發(fā)、需求稈快速霉上升，出蔽現(xiàn)較祥多新頌建寫字盼樓、改愉造酒礙店寫極字樓搶及商僑住寫規(guī)字樓戀，盲目鐵開發(fā)希致使過后固幾年市場(chǎng)微去化聾速度緩慢，空速置高碎達(dá)60唯%、出愉現(xiàn)低丹租金兆、低橫售價(jià)塑、低得物管塘。2、政戚府調(diào)各控消穿化寫字賴樓昆明眉市政涉府99年出繭臺(tái)《泊關(guān)于趨在市星區(qū)不遣再審慎批、海同意扶建設(shè)郵高層丟建筑肺項(xiàng)目侮的決漿定》，這雁個(gè)停適止決定際及國(guó)賣家相河關(guān)政深策（貢如稅澇費(fèi)政斃策規(guī)鐵定19餃98年6月30日前悼建成陰的寫根字樓掘，在20馬01居.1脾.1趙—2秀00頁2.萄12痛.3戴1期間吼銷售融免征3%的契日稅）的有力慣調(diào)整姨，在經(jīng)歷侍長(zhǎng)達(dá)7年漫軍長(zhǎng)痛以苦的消化深期后劉，昆目明寫泰字樓閘市場(chǎng)漂從疲院軟狀折態(tài)中廟逐漸狀復(fù)蘇良和升保溫。3、20獸07年后秩大量暴寫字帥間啟偶動(dòng)經(jīng)濟(jì)覽發(fā)展催生新由的市允場(chǎng)需鈔求，芬市場(chǎng)溉存量災(zāi)不斷駕被新算增企辰業(yè)消獲化，王需求我品質(zhì)餐不斷債提升必，寫照字間榆項(xiàng)目持續(xù)增多，順仍城雙授塔、膊世紀(jì)下中心徒、俊廁發(fā)中決心、慕南亞傅之門齡寫字游樓均掏為20炒08年以覽后建獻(xiàn)造，卸檔次和規(guī)格昨較高。從未消來的纏城中助村改抖造來敲看，巴大量瘡的寫朝字間搜產(chǎn)品茄將進(jìn)道入市退場(chǎng)，未雞來硬簽件及背軟件爆設(shè)施奧管理陷達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)疼的寫票字樓標(biāo)是昆幟明寫達(dá)字樓遞發(fā)展燃的主廉要趨棵勢(shì)。中心區(qū)聯(lián)盟商圈世紀(jì)城版塊滇池路、廣福路版塊北辰商圈昆明謎寫字赤樓供專應(yīng)以盈中心牌區(qū)為怕主，膠其次困為南>北>西>東；主城筍區(qū)寫悟字樓乖供應(yīng)子分布李呈“允三橫廚三縱往”；主城弟區(qū)寫鼻字樓交沿城僚市主康干道鞏分布到，主李要集燥中在鉛北京開路、享人民待路、登青年軌路、乏東風(fēng)懲路沿辛線。昆明陵寫字侵樓市蓬場(chǎng)——目前疊入駐調(diào)寫字堵樓主滔要分口布1、甲遠(yuǎn)級(jí)寫鄙字樓圓：分布定：主膊要集絕中中斬心區(qū)愁、一細(xì)至二稼環(huán)，餡北、靈南市擺區(qū)較短少分樓布，超東、笨西市好區(qū)無夠分布租金劣：11倦0元/月·㎡以上2、優(yōu)曾質(zhì)寫墓字樓饞：分布夜：絕問大部薦分集敞中在集市中業(yè)心北以京路亮與青專年路紅附近另，其位次是調(diào)一至搜二環(huán)樣，南專市區(qū)2個(gè)，賭北市炊區(qū)2個(gè)；租金魂：50保-1哀40元/月·㎡；3、中紋低端微寫字每樓分布跌：集與中在狐中市朽區(qū)一捏環(huán)以翁內(nèi)租金機(jī)：30伍-8互0元/月·㎡；寫字所樓按剝檔次至分布昆明將寫字亡樓市蜜場(chǎng)二望級(jí)市放場(chǎng)——?dú)v年倒供求基情況復(fù)蘇期復(fù)蘇高速發(fā)展期（萬㎡）（元/㎡）以20另09年幾壘個(gè)標(biāo)頌志性勺專業(yè)擔(dān)寫字懶樓入憲市為奇轉(zhuǎn)折醉，昆明褲寫字義樓發(fā)送展目朵前已被步入異復(fù)蘇四高速嫂發(fā)展著期；20夜09年供頃應(yīng)最估多，年擠均成修交24手.2吃8萬㎡協(xié)，成交養(yǎng)價(jià)年授均漲忽幅21康.9腔5%，20功10稈-2槳01景1年漲孟幅最蠅明顯；受投販資意戀識(shí)和粱開發(fā)餡工期淹綜合艙影響復(fù)，目前難新增笛供應(yīng)生極少怪，但每未來熟大批洽城改壺綜合染體潛軍在供兄應(yīng)量缸巨大。昆明料寫字替樓市壇場(chǎng)——賣20緩09年專暴業(yè)寫言字樓迅主要素開盤猜項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積（萬㎡）容積率每百㎡車位數(shù)（100㎡/個(gè)）開盤時(shí)間開盤價(jià)格（元/㎡）1順城雙塔中心區(qū)5.54.492.182009.3140002金領(lǐng)地一至二環(huán)3.03.990.762009.880003俊發(fā)中心一至二環(huán)4.25.30.752009.9120004領(lǐng)域時(shí)代北市區(qū)2.73.00.472009.590005順新時(shí)代南市區(qū)1.13.432.72009.98800從容從積率疊來看咸，容威積率宮較高呆，基衫本為丘城市石規(guī)劃縫開發(fā)憂各個(gè)摘中心睬區(qū)域鼓的大慰型項(xiàng)他目；從車位斬配比看，大多達(dá)到糟甲級(jí)疼寫字致樓車碌位規(guī)姐劃標(biāo)伙準(zhǔn)；車位衫成為觀新開全項(xiàng)目壟一大姑賣點(diǎn)余，開嚷發(fā)商較多認(rèn)真隸對(duì)待車位侄規(guī)劃飾開發(fā)執(zhí)；從價(jià)設(shè)格來夕看，藏寫字葉樓項(xiàng)弱目是糖在20撕09年“砍火爆于”樓容市環(huán)紅境下軋漲幅朝最小鴿的地餡產(chǎn)物條業(yè)之屯一，駕價(jià)格容漲幅瞞偏低戰(zhàn)的影均響因螺素，房誠(chéng)主要懼源于甩市場(chǎng)巡壽需求廳問題擠，當(dāng)伍時(shí)市膀場(chǎng)受屢專業(yè)接寫字狹樓的獵用戶嶄或投嫌資者沒限制村，缺睛乏價(jià)摸格持筍續(xù)上屑漲的坦動(dòng)力寄。序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域開盤時(shí)間戶型區(qū)間（㎡）開盤均價(jià)（元/㎡）推出房源（套）開盤銷售（套）銷售率1南亞第壹國(guó)際A座南整棟賣給中國(guó)石油作辦公大廈2南亞第壹國(guó)際B座南整層銷售，未對(duì)外銷售3南亞第壹國(guó)際C座南2010.4.25107.09-299.29/329.6911000155155100%4世紀(jì)中心中2010.8.1553.94-312.042200013078（73套隔斷，5套整層）60%5財(cái)智心景一至二環(huán)2011.8.638.39-120.581613836035198%6上海東盟商務(wù)大廈B座呈貢2011.1045.02-134.716500（含3500元/㎡精裝修）39928070.2%從20闊10年4月份-2交01城1年8月份竄，昆皮明有3個(gè)寫嗚字樓泊推出踏市場(chǎng)依，總厭共推附出64同5套，抗面積拳區(qū)間旬在在38通-3納29㎡，牲可進(jìn)歉行自志由組果合，鍛南亞絡(luò)風(fēng)情暈第一戲城的C座推東出當(dāng)濟(jì)天全沫部售失罄，叮其他假兩個(gè)械項(xiàng)目蔥目前肌的銷間售量承在80顯%以上鐘。開扒盤均噴價(jià)在11責(zé)00絡(luò)0-緒23攤00耽0元/㎡，鉤其中糖世紀(jì)縣中心弟為5A級(jí)甲勾級(jí)寫陜字樓下。昆明咬寫字儀樓市篇場(chǎng)——裕20托10的-2艱01弄1年1-種10月專覺業(yè)寫夢(mèng)字樓鐘開盤耕項(xiàng)目市場(chǎng)舌去化才梯度暈反映——喉20饑06糞-2嚇01毅1年寫開字樓吳去化您呈現(xiàn)3個(gè)年驗(yàn)限梯奔度去化喜速度咳：多為洽開盤策當(dāng)天工售罄銷售灣價(jià)格為：11鳳00梳0-味16手00聽0元/㎡建筑負(fù)面積被：3-吩18萬㎡/單個(gè)墾項(xiàng)目區(qū)域捏排序神：南、銅中、察呈貢去化電速度彼：0.鉗25換-1鉤.7萬㎡/月銷售錫價(jià)格尼：80輔00超-1返30恩00元/㎡20甚0620筋0720古0820線0920唱1020口11建筑財(cái)面積慢：2-依3萬㎡/單個(gè)杠項(xiàng)目區(qū)域幼排序熟：北、蜜中、慈西去化逗速度電：0.嗽07合-0頂.2萬㎡/月銷售龜價(jià)格犬：46熄00肢-6領(lǐng)80蛇0元/㎡年限梯度建筑規(guī)面積隸：2-舅5萬㎡/單個(gè)兆項(xiàng)目區(qū)域輝排序伸：北、盼中、把南年供拉應(yīng)量霞：5-齒6萬㎡/年年供掀應(yīng)量凱：16萬㎡/年年供是應(yīng)量掃：13可-3倉0萬㎡/年昆明留寫字冶樓市命場(chǎng)——未來悠將推騎售的骨寫字花樓項(xiàng)保目項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積均價(jià)目前營(yíng)銷狀態(tài)開盤時(shí)間云上城5A甲級(jí)寫字樓一至二環(huán)約3萬㎡1.4萬元/㎡在售2011年年底志遠(yuǎn)城市綜合體一至二環(huán)約4萬㎡——展示——葡萄街區(qū)一至二環(huán)約4萬㎡——展示——廣基·錦悅四季一至二環(huán)約4萬㎡——展示——金尚俊園一至二環(huán)————展示——南亞之門一至二環(huán)——1.8-2萬/㎡展示——世紀(jì)浩鴻商業(yè)廣場(chǎng)南約6-7萬㎡——展示2011年年底天森金海國(guó)際南約4萬㎡7100元/㎡在售——邦盛水岸御園南————展示2012年別樣藍(lán)天南約2.4萬㎡——展示——潤(rùn)城南————認(rèn)籌——東信中心城南約17.4萬㎡——展示——云安陽光城西約3.2萬㎡——展示2011年底經(jīng)典雙城西————展示——未來意寫字誼樓開憤發(fā)市漢場(chǎng)環(huán)程境分直析預(yù)歷測(cè)、撕應(yīng)對(duì)格策略預(yù)測(cè)擁：未框來市瞇場(chǎng)競(jìng)?cè)笭?zhēng)激輔烈、等市場(chǎng)友去化桑減緩1應(yīng)對(duì)懸策略凱：入嗓市時(shí)掩機(jī)選置擇應(yīng)耳變最蟲為關(guān)嘗鍵23營(yíng)銷史策略悲：項(xiàng)叔目放王量視遞同期王市場(chǎng)遭放量矩而定4未來拋開發(fā)嫁市場(chǎng)錫環(huán)境鬧分析臺(tái)預(yù)測(cè)須、應(yīng)警對(duì)策殿略調(diào)研也顯示凍，較思多項(xiàng)攻目一歪般在分住宅音、商識(shí)業(yè)推棋售之裕后再免銷售捕寫字以樓產(chǎn)呆品，圣加之泰考慮袋工期勻等因避素，評(píng)城改賄項(xiàng)目渣入市功時(shí)間抄節(jié)點(diǎn)卡將延痰遲，要求徹開發(fā)至商方頑面應(yīng)調(diào)對(duì)市介場(chǎng)變揚(yáng)動(dòng)、洽及應(yīng)砍變的蓮能力正較高姓，抓蟲住入籌市時(shí)欠機(jī)，太適時(shí)押調(diào)整持入市邪時(shí)間每及策傅略。目前省寫字晴樓新撕增供塞應(yīng)極釣少，贊市場(chǎng)口去化夢(mèng)速度20丟11年達(dá)置到峰腦值，趨但未唐來大柔批城謙改綜老合體宰潛在顯供應(yīng)素量巨費(fèi)大，斤市場(chǎng)圍去化搞將減嗎緩；預(yù)測(cè)潤(rùn)：未惕來寫柱字樓多市場(chǎng)狗政策繡形勢(shì)釋依舊未來線國(guó)家娃宏觀菌、昆姿明微鼻觀市考場(chǎng)在仍寫字緒樓市綱場(chǎng)的新政策貢預(yù)計(jì)幸形勢(shì)液依舊噴，與住撒宅市友場(chǎng)不俯同，爽寫字優(yōu)樓價(jià)痰格及紹銷售挽情況園主要爪受昆播明市暖場(chǎng)波尤動(dòng)影值響。由于霧主要?dú)⒖紤]遙昆明倆寫字瘋樓市去場(chǎng)波溉動(dòng)情機(jī)況影碧響，營(yíng)銷移策略銹重點(diǎn)脹在于防市場(chǎng)雷放量納的控驢制，招商壤與市陣場(chǎng)對(duì)乏外推稻售同怒時(shí)進(jìn)組行，螞根據(jù)胳市場(chǎng)斗同期攏放量轉(zhuǎn)進(jìn)行溝放量凝。昆明動(dòng)公寓誰市場(chǎng)隔分析Pa靠rt腫2盈.5公寓拍與住亮宅的州區(qū)別序及關(guān)癢系公寓住宅產(chǎn)權(quán)年限一般為40年，商業(yè)用地70年產(chǎn)權(quán)，居住用地功能用途商、住兩用居住為主區(qū)位分布一般為城市中心區(qū)、商業(yè)成熟區(qū)；突出位置核心性、需求便利性一般無限制；突出居住氛圍、工作便利開發(fā)成本商住公寓投資成本較高：土地成本較住宅高投資成本較公寓低客戶群體商務(wù)、投資客戶群體：小型公司辦公置業(yè)、首次置業(yè)年輕人自用、投資、自住兼投資需求投資回報(bào)1、銀行信貸、稅費(fèi)是重要影響因素：50%首付款規(guī)定及還款年限限制，讓不少投資客“以租養(yǎng)貸”的成本被提高；2、與租賃市場(chǎng)的高相關(guān)性：公寓供貨量增加，擠進(jìn)公寓投資市場(chǎng)的客戶必然增加，伴隨的租賃壓力同樣加大，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，公寓投資回報(bào)有可能會(huì)有所降低；3、對(duì)商住公寓來說，水電費(fèi)用普遍高于市政的一倍，物業(yè)管理費(fèi)一般也較高，如果空置的話，高額的管理費(fèi)會(huì)讓業(yè)主壓力不小；投資回報(bào)受市場(chǎng)售價(jià)、租賃市場(chǎng)等影響兩者關(guān)系公寓的市場(chǎng)變化與住宅市場(chǎng)的量、價(jià)以及行業(yè)政策的影響有高度相關(guān)性：

1、住宅售價(jià)<公寓售價(jià)，客戶購(gòu)買偏向住宅，公寓去化速度放慢；2、政策影響因素（諸如住宅限購(gòu)），普通住宅在密集政策的壓力之下成交量有所下降，公寓項(xiàng)目因此活躍，投資客轉(zhuǎn)向投資公寓和商鋪，公寓去化速度加快；昆明滿公寓晉分布入市年限項(xiàng)目名稱2006年上海沙龍、拿鐵公寓、時(shí)光俊園、雙龍匯、傲城、頃城名筑、新光世紀(jì)、MOMA藝術(shù)造城2007年匯都國(guó)際、知本時(shí)代公寓、櫻花麗景、新干線、集大廣場(chǎng)、東寺公寓、家天下鉑金公寓、北辰財(cái)富中心2008年糖果公寓、順城公寓果殼中的宇宙、東陸座、新南界、星雅俊園2009年SOHO俊園、七彩俊園一期—七彩之門、壹米陽光、中央金座、順新時(shí)代2010年西山新城一期、和諧時(shí)代、中央麗城9號(hào)公寓、百富琪、新亞洲歡樂城、鼎易天城、欣都龍城、云都國(guó)際、中天陽光100、合金公寓2011年?新亞洲體育城七期?星宇園、萬科?金域緹香20未06繞-2回01作1年公引寓產(chǎn)你品的簽區(qū)域洽供應(yīng)不同鈔區(qū)域徑公寓圍在20景06董-2貸01己1年的防供應(yīng)提情況20橫06年－20倦11年昆眨明公僵寓區(qū)堅(jiān)域分勝布變份化明廟顯；20帶07年以摩前公南寓的贏分布桃主要侍在商板務(wù)區(qū)啊、商震圈聚崖集中島心區(qū)嗎和一最至二壯環(huán)區(qū)笑域；20司08年至般今，未城市銳化進(jìn)狹程發(fā)典展迅普速，罵昆明婆城市團(tuán)呈同捎心圓蝦式發(fā)粥展，胃商務(wù)柄中心蜘呈現(xiàn)踩多點(diǎn)陰式分框布，洋公寓僵產(chǎn)品馬逐漸盆發(fā)展感到三澆環(huán)以包內(nèi)；二級(jí)冰市場(chǎng)嶼供應(yīng)耽量——20饒06－20浸10年市挎場(chǎng)供掘應(yīng)量徒起伏華不定轟，于20密10年集蒸中放副量，20歷11年受仰新政蠢影響虛，市冬場(chǎng)供帥應(yīng)量幕急劇搬萎縮20挑06年－20誓11年昆求明公輸寓新妄增供夢(mèng)應(yīng)量歸起伏投不定稱，但邊至20頑10年新靠增供象應(yīng)量細(xì)達(dá)到腔最大央值為59躲29嶺06平方節(jié)米，沃主要不原因被在于自昆明射城中腥村的涂大量見改造皮，于20牌10年集壞中釋?shí)u放；與20飼10年月吃均銷奪售量壟首榜姐達(dá)到糟最高摧值對(duì)詠應(yīng)，20眉10年昆斃明公悶寓市店場(chǎng)達(dá)蔑到了境前所減未有璃的高命度；自進(jìn)握入20來11年以娛來，投資程投機(jī)枯客戶連受到手抑制粗，市劉場(chǎng)信智心不棒足，開暈發(fā)商驅(qū)亦受兩到嚴(yán)事重影袖響，月均計(jì)銷售由量大輛幅度牌下降的同龍時(shí)，撓供應(yīng)楊量也悅降到面了20千06年以次來的偏低谷究，截漁止至20晶11年底文，僅肺達(dá)51晉18苦0平方煩米（握數(shù)據(jù)燈僅為號(hào)今年淋開盤柳項(xiàng)目祥，內(nèi)箱部認(rèn)隸購(gòu)未嫁計(jì)入系其內(nèi)磁）。月均襖消化崖量——20懂08年經(jīng)扯濟(jì)環(huán)施境改遺善、怠接受咸度提例高及創(chuàng)政策黑寬松依，至20屆10年實(shí)臣現(xiàn)跳世躍，20肚11年新關(guān)政實(shí)片施，頂月均板消化鞭量大面幅度現(xiàn)降低20欄07年公拘寓市蟻場(chǎng)呈縣現(xiàn)下繞滑，引自20跌08年開瘋始回暗升，密月均眉消化僑量于20織10年達(dá)費(fèi)到最演大值封為15辣05墨9㎡牧/月；20皮11年由于途政策潤(rùn)緊縮魯，客償戶信即心明先顯不徹足，勞公寓異投資駐市場(chǎng)疲呈現(xiàn)萍明顯帽下降喝態(tài)勢(shì)特，位似居榜罰首的所項(xiàng)目陣月均辣銷售幣僅達(dá)54洞06臂㎡彩/月，下庸降幅夾度高待達(dá)64侍%。觀望友期觀望慣期市場(chǎng)緒良好MO絨MA藝術(shù)京造城媽櫻儉花麗筑景伶星雅灣俊園SO輝HO俊園綱西時(shí)山新爬城一敗期袍紅星呆國(guó)際價(jià)格造水平——似20界06須-2叉00柏7年公聾寓價(jià)鴉格穩(wěn)籠定略菊有上懼漲，20藥08后實(shí)驅(qū)現(xiàn)大挑幅度漿提升辟，產(chǎn)紀(jì)品亦呈實(shí)現(xiàn)喘多元馳化發(fā)挺展，丸接受旱度提封高90兵0060倍0040桶0030落0020險(xiǎn)0620俯0920之1020火0720啦0850獨(dú)0070譯0080預(yù)00主力嶄價(jià)格54指0066圾0060絲式0020塌1180率0070斧0085旅0012紛00踏037小00入市小年份46氏0040浙0052桑0015詢00溪0自20犧08年以脫來，屆公寓污市場(chǎng)愚接受橫度大仍幅提登高價(jià)職格上燥漲較回快，吹最開碌始主狗要集臉中于貌昆明師傳統(tǒng)去市區(qū)相，進(jìn)燃入20俯10年，搭昆明出新興籠區(qū)域族（如荷新亞涌洲歡項(xiàng)樂城杜）公舞寓也廳發(fā)展?jié)娧杆僬荆瑑r(jià)鑼格分向極化君，同今時(shí)眾丟多公精寓項(xiàng)勿目開減始以無精裝糠修入褲市，浮拉高膠了整和體價(jià)伏格，20壞11年受圣昆明肥市場(chǎng)它環(huán)境盈下滑勇的影沖響，示公寓區(qū)價(jià)格器略有匠回落20排06－20婚07年公抬寓市儀場(chǎng)接內(nèi)受度禿較小界，價(jià)債格變鉛化不洋大，并集中舒于37普00－52梯00元/㎡10狼00粉020賤06－20舞07年公讓寓價(jià)籌格集巧中于37楚00－52端00之間膜，略遺有所洞上漲卵，但懂幅度蛋較小詳；20嬸08年均稼價(jià)上暖漲幅假度達(dá)30充.4治%，20婦09年均膚價(jià)上餐漲幅欄度達(dá)33稱.3亭%，20綁10年以崗來，海昆明聲公寓衡供應(yīng)近發(fā)生故較大塞變化蠶，較寨多以促精裝踢交房園，并罪且眾坡多傳漂統(tǒng)市脆區(qū)以究外項(xiàng)辯目以妖較低結(jié)價(jià)格繼入市倉，價(jià)獄格呈臺(tái)現(xiàn)分識(shí)極化挪，均初價(jià)上粥漲幅同度難部以統(tǒng)爸計(jì)，旋但較低好區(qū)嗓域精再裝房衣源價(jià)妙格至15牛00狐0元/㎡。20聾11年公妹寓開裹盤項(xiàng)羨目相撫對(duì)較苦小，瞧受政飄策、囑區(qū)位置等因免素影銜響，樸價(jià)格歷略有陣所回刻落，欺集中部于80份00－12坑00喇0元/㎡；政策母前后泛公寓閉產(chǎn)品役的消啊化率同情況年份項(xiàng)目銷售時(shí)限（月）價(jià)格開盤銷售率2009SOHO俊園67400開盤80%2009七彩俊園一期—七彩之門48500開盤80%2009中央金座

7300售罄2009順新時(shí)代67600（精裝）6600（毛坯）售罄2010西山新城一期138600開盤84%2010和諧時(shí)代128000-12000開盤77%2010中央麗城9號(hào)公寓810000-12000開盤31%2010百富琪67800-8600開盤85%2010新亞洲歡樂城176000－8000開盤80%2010中天陽光100146000剩余25套左右2010合金公寓18500（精裝）7800（毛坯）售罄2010欣都龍城149000－12000（毛坯）14500（精裝）86.3%2010云都國(guó)際118800開盤42%2011新亞洲體育城七期?星宇園0.257900開盤35%，剩余25套左右2011紅星國(guó)際512000（精裝）開盤銷售266套，銷售率63%，目前剩余50余套2011鼎易天城48340剩余200余套2011萬科?金域緹香110500一周內(nèi)售罄20含09年——杠20香10年第滑三季候度，名政策用寬松多，投認(rèn)資客珍大量懸涌入數(shù)房地宵產(chǎn)市費(fèi)場(chǎng)，掃小戶繡型公嫂寓倍棗受青熊睞，需開盤迷銷售叛率普刷遍達(dá)炭到80旁%以上20沙10年下罩半年劇開始躬到20尚11年，繞公寓布開盤區(qū)銷售詳率都那在50右%以下像；能取幼得較喉高銷奮售率穗的只歪有萬思科金姻域緹棟香，做但體刻量小惜，品捆牌優(yōu)樸勢(shì)明王顯未來兄公寓磚項(xiàng)目風(fēng)的主劫要供罵應(yīng)——未來測(cè)公寓悄的放咐量巨凡大，粱直接蹤蝶分流宇客戶昆明擾市總史共有做城中停村項(xiàng)委目38勵(lì)6個(gè)，朗一共綁需拆母遷面倍積60望60萬㎡月（來位源于用各區(qū)鋤政府霧網(wǎng)絡(luò)侍統(tǒng)計(jì)塑），板目前錯(cuò)已經(jīng)畜啟動(dòng)召拆遷梢的面蘿積為12絲式12萬㎡惕，占透需拆范遷總艦面積繞的20薪%；按照衛(wèi)平均1:懲2.案5的拆啦建比排測(cè)算育，未面來的當(dāng)幾年淹內(nèi)，雕已啟職動(dòng)拆卡遷的革城中捉村項(xiàng)切目將選新增事供應(yīng)層量30紐奉30萬㎡裳，按睬昆明嘉每年北新開茂工80摧0萬㎡槐計(jì)算貍，完隙成這拔些項(xiàng)拼目的瞧投資它將需魚要3年多獸的時(shí)廣間；公寓強(qiáng)更多我的是蕉商務(wù)蘋和投構(gòu)資需圈求，蔥并不葉是市澇場(chǎng)上慕的主似流產(chǎn)散品，級(jí)昆明貫?zāi)壳肮殖侵锌岽甯膱@造項(xiàng)瓜目公防寓在真商品狹房中義所占紡的比驚重約桿為10焰%-察12奸%；未來功公寓謎項(xiàng)目施供應(yīng)別量測(cè)嚷算：按照野公寓征在城