土木工程畢業(yè)設(shè)計(jì)落索坡改造策劃書

年4月19日土木工程畢業(yè)設(shè)計(jì)落索坡改造策劃書文檔僅供參考昆明市落索坡城中村改造項(xiàng)目策劃書指導(dǎo)老師：毛謹(jǐn)策劃人：董娜學(xué)號(hào)：1189專業(yè)：土木工程一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2二、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 5（一）、昆明總體規(guī)劃（~2020） 5（二）、昆明城市功能劃分 6（三）、昆明樓盤板塊分布 71、中心區(qū) 72、東市區(qū) 73、南市區(qū) 84、西市區(qū) 85、北市區(qū) 8（四）昆明房產(chǎn)均價(jià)分析 81、各類型物業(yè)成交比例現(xiàn)狀 82、各類型物業(yè)成交均價(jià)分析 83、新開樓盤 9（五）房產(chǎn)政策 10三、北市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 10（一）、北市區(qū)的商業(yè)前景 10（二）北市區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì) 111、北市區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 112、地理優(yōu)勢(shì) 113、交通優(yōu)勢(shì) 124、管理優(yōu)勢(shì) 125、定位優(yōu)勢(shì) 12四、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 13（一）、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒 13（二）、項(xiàng)目初步策劃 14（三）、項(xiàng)目具體策劃 151、規(guī)劃主題 152、結(jié)構(gòu)分區(qū) 163、綠化空間構(gòu)思 164、道路及停車場(chǎng)構(gòu)思 175、單體設(shè)計(jì)構(gòu)思： 17一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介昆明市落索坡城中村改造項(xiàng)目由昆明xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，項(xiàng)目位于昆明市盤龍區(qū)灃源路。該項(xiàng)目地處云南農(nóng)業(yè)大學(xué)地段，東鄰盤龍江，南鄰灃源路，西鄰云南農(nóng)業(yè)大學(xué)西校區(qū)，北鄰云南農(nóng)業(yè)大學(xué)東校區(qū)，規(guī)劃凈用地面積24200㎡（36.30畝），整塊地形由南向北呈上坡形，坡度較大，具體地形見下圖。落索坡地形圖落索坡衛(wèi)星云圖落索坡規(guī)劃區(qū)域落索坡現(xiàn)狀二、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）、昆明總體規(guī)劃（~2020）城市規(guī)劃——“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）+航空港規(guī)則。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬(wàn)人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬(wàn)人，用地80平方公里。西城——即昆陽(yáng)——?？谛鲁?，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬(wàn)人，用地60平方公里。

北城——即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個(gè)區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬(wàn)人，用地220平方公里?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬(wàn)人次/年，奠定全國(guó)第四、西部第一的國(guó)家大型門戶樞紐機(jī)場(chǎng)地位。未來(lái)昆明將圍繞滇池構(gòu)建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新昆明市區(qū)。總規(guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬(wàn)人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動(dòng)區(qū)。（二）、昆明城市功能劃分東市區(qū)—發(fā)展促進(jìn)區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對(duì)外交通的樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、主題公園及住宅建設(shè)為主，是綠色生態(tài)屏障。南市區(qū)—發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對(duì)外交通等各種功能集中的地區(qū)。西市區(qū)--發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)。北市區(qū)—發(fā)展引導(dǎo)區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務(wù)的副中心和城市向北的對(duì)外交通樞紐，煙草、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)以及中高級(jí)住宅區(qū)集中的區(qū)域。二環(huán)內(nèi)形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購(gòu)物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域。（三）、昆明樓盤板塊分布北市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動(dòng)昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成多個(gè)組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。1、中心區(qū)昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā)，加速的帶動(dòng)中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展。2、東市區(qū)東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動(dòng)各大星級(jí)酒店及5A寫字樓、高級(jí)商業(yè)的聚集，逐漸成為昆明城市新中心。3、南市區(qū)區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，當(dāng)前各個(gè)板塊都有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作4、西市區(qū)昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市區(qū)的兩個(gè)板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項(xiàng)目浮出5、北市區(qū)隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，具備了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)也由最初的商開始向臨街商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始豐富，依托大致量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來(lái)輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。（四）昆明房產(chǎn)均價(jià)分析1、各類型物業(yè)成交比例現(xiàn)狀在4月規(guī)劃公示中，共19個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過建筑工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)項(xiàng)目中，所占比例最高的是依然是居住用地，為63.2.%，其次是商業(yè)用地，為15.8%。2、各類型物業(yè)成交均價(jià)分析（1）普通住宅自8月18日以來(lái)，由于網(wǎng)路系統(tǒng)的（2）別墅4月別墅的價(jià)格是21035.4元/㎡，位于安寧的溫泉山谷在售。（3）商業(yè)4月商鋪的價(jià)格為32149.2元/㎡，昆明推出商業(yè)項(xiàng)目共有2個(gè)，分別是南市區(qū)高順銘都、西市區(qū)西府景苑。高順銘都位于官渡區(qū)珥季路（世紀(jì)城東門）D4-16，項(xiàng)目開盤推出79間商鋪，面積區(qū)間為52-1345㎡，價(jià)格約為10653元/㎡；西府景苑位于人民西路730號(hào)，項(xiàng)目開盤推出12間商鋪，面積區(qū)間為32.64-89.78㎡，一個(gè)約為11899元/㎡。由于該月開盤的項(xiàng)目都位于二環(huán)以外，因此價(jià)格低于均價(jià)水平。（4）寫字樓4月寫字樓的價(jià)格是23189.6元/㎡，昆明有1個(gè)項(xiàng)目推出寫字樓，為高順銘都。項(xiàng)目位于官渡區(qū)珥季路（世紀(jì)城東門）D4-16，開盤推出47套寫字樓，面積區(qū)間為99-202㎡，價(jià)格約為10000元/㎡3、新開樓盤區(qū)域日期項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售價(jià)格五華區(qū)3月龍?jiān)肥⒕捌胀ㄗ≌鶅r(jià)8500元/m2市中心3月蓮花國(guó)際建筑綜合體均價(jià)8800元/m2麗江3月祥和商業(yè)廣場(chǎng)公寓，商住公寓待定宜良縣3月云南華僑城公寓，別墅均價(jià)23000元/m2盤龍區(qū)2月水晶廣場(chǎng)寫字樓，商鋪待定盤龍區(qū)2月銘誠(chéng)東尚普通住宅均價(jià)8000元/m2五華區(qū)2月聯(lián)想科技城普通住宅待定（五）房產(chǎn)政策中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控手段采取限購(gòu)、限價(jià)等行政手段和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會(huì)變，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。具體房產(chǎn)政策有：1、落實(shí)保障性住房2、完善首套房?jī)?yōu)惠政策3、保證住房剛性需求4、差別化信貸政策5、國(guó)八條限購(gòu)政策6、抑制投資投機(jī)三、北市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（一）、北市區(qū)的商業(yè)前景作為昆明最早的城市副中心，世博會(huì)前北市區(qū)“住宅先行”的開發(fā)思路帶動(dòng)整個(gè)北京路延長(zhǎng)線沿線片區(qū)迅速發(fā)展。之后的內(nèi)，北市區(qū)已建住宅小區(qū)約30個(gè)，居住人口近50萬(wàn)，接近一個(gè)中等城市的規(guī)模，因?yàn)樵缙谧≌?xiàng)目建設(shè)相對(duì)密集，而商業(yè)配套滯后被戲稱為“睡城”?？墒亲载?cái)富中心建成后，這一狀況大為扭轉(zhuǎn)，高層建筑集群拔地而起，北市區(qū)儼然成為昆明市二環(huán)路外最為成熟且最具有現(xiàn)代都市味道的區(qū)域。從最初的單一居住產(chǎn)品，到現(xiàn)在大型商業(yè)體的陸續(xù)投入使用，再加上政府公共配套資源的陸續(xù)建設(shè)，都給北市區(qū)的居住及商業(yè)氛圍驟然之間呈現(xiàn)了由量變至質(zhì)變的飛躍。隨著昆明市第一人民醫(yī)院、縱穿北市區(qū)的輕軌2號(hào)線、北金大道落戶北市區(qū)，這些好消息無(wú)疑又充當(dāng)著北市區(qū)商業(yè)發(fā)展的助燃劑，讓片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得以再次強(qiáng)化，居住環(huán)境已經(jīng)得到顯著改進(jìn)，商業(yè)、商務(wù)配套正逐步得到加強(qiáng)。曾經(jīng)的“睡城”已完全蘇醒，正呈龍騰虎躍之勢(shì)向前推進(jìn)。順應(yīng)城市發(fā)展的需要，商業(yè)性住宅開始呈現(xiàn)在昆明人的眼前。商業(yè)住宅項(xiàng)目涵蓋了商務(wù)、商業(yè)、居住等與生活、工作息息相關(guān)的所有元素。它的出現(xiàn)，有力推動(dòng)著北市區(qū)從居住型區(qū)域向現(xiàn)代化復(fù)合型中心區(qū)轉(zhuǎn)型。（二）北市區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)1、北市區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)北市區(qū)將作昆明最大最完美的副城市進(jìn)行規(guī)劃，按照《昆明主城區(qū)規(guī)劃概要》的藍(lán)圖，北市區(qū)規(guī)劃以北京路為軸線，沿線分布高檔住宅區(qū)及重要的生活配套，而本項(xiàng)目就位于北市區(qū)規(guī)劃發(fā)展的范圍內(nèi)。2、地理優(yōu)勢(shì)北市區(qū)位于北京路延長(zhǎng)線附近，周邊有實(shí)力郡城，銀河星辰花園，鑫益龍江雅苑等住宅小區(qū)，還有云南農(nóng)業(yè)大學(xué)等眾多的集中消費(fèi)群體。3、交通優(yōu)勢(shì)北京路改造的完成，使北京路成為整個(gè)昆明交通通達(dá)性最好的道路，多條公交線路與昆明全程其它區(qū)域形成有效互動(dòng)，如，128,79,96,57等。4、管理優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目采取物業(yè)公司“集中管理，分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，個(gè)性化的消費(fèi)需求又要求商業(yè)經(jīng)營(yíng)有足夠的靈活性，分散經(jīng)營(yíng)恰好能夠滿足這樣的經(jīng)營(yíng)要求，又能最大程度發(fā)揮個(gè)體經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的積極性。5、定位優(yōu)勢(shì)以社區(qū)居民、高校學(xué)生和商圈亞泰需求為對(duì)象，消費(fèi)人群相對(duì)集中，創(chuàng)造集購(gòu)物，餐飲，休閑，娛樂，健身為一體的一站式休閑商業(yè)中心。四、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想（一）、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒廣州金地門道科技園-EOD綠色生態(tài)辦公產(chǎn)業(yè)園門道商務(wù)園，占地70余萬(wàn)平米，共分八大區(qū)塊，以國(guó)際綠色生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)的先進(jìn)理念，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合。引入低容積率、綠色生態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和發(fā)展模式，打造健康、和諧、創(chuàng)造力優(yōu)先的以現(xiàn)代服務(wù)為引領(lǐng)的國(guó)際化商務(wù)區(qū)物業(yè)形態(tài)主要有4層和8層輕型物業(yè)兩種。面向文化創(chuàng)意企業(yè)銷售租賃。其樓面空間組合靈活，既可獨(dú)立使用，也可拼接后使用。每層單元面積約250~400平方米，每棟面積約1000~3200平方米。以大開間，大窗幕為主錯(cuò)落交置的獨(dú)棟辦公區(qū)在英國(guó)著名設(shè)計(jì)院的雕琢之下，合院思想在12萬(wàn)余平米的建筑規(guī)模中自然流露園區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的總體規(guī)劃，劃分為生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、價(jià)值提升區(qū)三個(gè)空間類別，條件較弱的地塊先轉(zhuǎn)讓，條件較好的地塊后轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。（二）、項(xiàng)目初步策劃落索坡周邊有黑龍?zhí)?，植物園，金殿以及野生動(dòng)物園等自然景區(qū)。規(guī)劃用地地質(zhì)條件穩(wěn)定，建設(shè)地基良好，在昆明屬地質(zhì)較好的一類場(chǎng)地。場(chǎng)地內(nèi)雖無(wú)成片的林區(qū)，但有長(zhǎng)勢(shì)較好的樹木、農(nóng)作物、花草等，說(shuō)明此片區(qū)能夠培育出極好的綠化園林，與生活和生產(chǎn)、辦公等相適應(yīng)。由于片區(qū)現(xiàn)無(wú)污染源的影響，當(dāng)片區(qū)生態(tài)環(huán)境營(yíng)造好后，定會(huì)有鳥類棲息。因此片區(qū)是一個(gè)能夠營(yíng)造成出眾生態(tài)環(huán)境的片區(qū)。由于其位置處于昆明北市區(qū)的延伸地帶，該片區(qū)土層地質(zhì)較為穩(wěn)定，因此北市區(qū)近年來(lái)一直是昆明發(fā)展高層建筑和超高層建筑的最佳地段。和諧世紀(jì)，天驕北麓，包括在建的國(guó)?，F(xiàn)代城等都是昆明高層建筑的典范，高層建筑的建設(shè)節(jié)省了大量的土地資源，超高層住宅多為30層以上。雖然樓地面價(jià)最低，但其房?jī)r(jià)卻不低。這是因?yàn)殡S著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì)有很大的變化，需要考慮的因素會(huì)大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會(huì)更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會(huì)大大加強(qiáng)。另外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對(duì)整個(gè)地區(qū)來(lái)講卻不協(xié)調(diào)。另外，超高層建筑設(shè)計(jì)和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會(huì)失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢(shì)。因此，許多國(guó)家并不提倡多建超高層住宅。還有超高層建筑的采光受建筑間距的影響較大，而且底層采光不易等問題也始終存在。因此本項(xiàng)目將不采用千篇一律的高層建筑，而采用高層和多層結(jié)合的方式，結(jié)合地形的坡度，打造成一片集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體的公寓式住宅。（三）、項(xiàng)目具體策劃1、規(guī)劃主題以人為本，因地制宜，和諧共生，功能合理，結(jié)構(gòu)科學(xué)，造型現(xiàn)代，在提高綠地率的基礎(chǔ)上同時(shí)提