2022土地估價(jià)理論與方法：市場比較法

2022土地估價(jià)理論與方法：市場比較法市場比擬法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)展比擬，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場比擬法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。

選用市場比擬法，必需的前提條件是：

1、需要一個(gè)充分發(fā)育活潑的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越簡單獲得；

2、參照物及估價(jià)對象可比擬的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場比擬法估算估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對象一樣或相像的參照物。與估價(jià)對象完全一樣的參照物是不行能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)展修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獵取和精確性，是打算市場比擬法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。

市場比擬法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例；

2、選取可比實(shí)例；

3、建立價(jià)格可比根底；

4、進(jìn)展交易狀況修正；

5、進(jìn)展交易日期修正；

6、進(jìn)展區(qū)域因素修正；

7、進(jìn)展個(gè)別因素修正；

8、進(jìn)展容積率和土地使用年期修正；

9、求出比準(zhǔn)價(jià)格；

10、對若干個(gè)比擬實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評估價(jià)格。

市場比擬法正是以替代原理為主要依據(jù)，詳細(xì)原理如下：

交易實(shí)例1→修正

交易實(shí)例2→〓待評估土地→待評估土地價(jià)格

交易實(shí)例3→

市場比擬法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力.

5.2.1根本公式

以市場比擬法評估土地價(jià)格用以下公式：

V＝VB×A×B×D×E（13）

式中：V：待估宗地價(jià)格；

VB：比擬實(shí)例價(jià)格；

A：待估宗地狀況指數(shù)／比擬實(shí)例宗地狀況指數(shù)

＝正常狀況指數(shù)／比擬實(shí)例宗地狀況指數(shù)

B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比擬實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)

D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比擬實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比擬實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

5.2.2程序

（1）收集宗地交易實(shí)例；

（2）確定比擬實(shí)例；

（3）建立價(jià)格可比根底；

（4）進(jìn)展交易狀況修正；

（5）進(jìn)展估價(jià)期日修正；

（6）進(jìn)展區(qū)域因素修正；

（7）進(jìn)展個(gè)別因素修正；

（8）進(jìn)展使用年期等修正；

（9）求出比準(zhǔn)價(jià)格。

5.2.3收集宗地交易實(shí)例

資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。

5.2.4確定比擬實(shí)例

要求選取三個(gè)以上的比擬實(shí)例。比擬實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途一樣，土地條件根本全都，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。

5.2.5建立價(jià)格可比根底

各比擬實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。

5.2.6交易狀況修正

交易狀況修正是排解交易行為中的一些特別因素所造成的比擬實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。

交易行為中的特別因素概括起來主要有以下9種：

（1）有利害關(guān)系人之間的交易；

（2）急于出售或者購置狀況下的交易；的美女編輯們

（3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

（4）交易雙方或者一方獵取的市場信息不全狀況下的交易；

（5）交易雙方或者一方有特殊動機(jī)或者特殊偏好的交易；

（6）相鄰地塊的合并交易。

（7）特別方式的交易。

（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

（9）其它非正常的交易。

將各特別因素對地價(jià)的影響程度求和，得出宗地狀況指數(shù)，再按公式計(jì)算。交易狀況修正公式為：

VE=V0×Ep/EE（14）

式中：VE：狀況修正后的比擬實(shí)例價(jià)格

V0：狀況修正前比擬實(shí)例價(jià)格

Ep：待估宗地狀況指數(shù)

EE：比擬實(shí)例宗地狀況指數(shù)

5.2.7估價(jià)期日修正

估價(jià)期日修正是將比擬實(shí)例在其成交日期的價(jià)風(fēng)格整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)展修正。修正公式為：

VE=V0×Q/Q0（15）

式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格

V0：交易期日宗地價(jià)格

Q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)

5.2.8區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正是將比擬實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)風(fēng)格整為估價(jià)對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。

區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及根底設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的詳細(xì)因子應(yīng)依據(jù)估價(jià)對象的用途確定?？荚嚧笳?。將區(qū)域因素中的各因子對地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：

VE=V0×DP/DE（16）

式中：VE：區(qū)域因素修正后的比擬實(shí)例價(jià)格

V0：區(qū)域因素修正前比擬實(shí)例價(jià)格

DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

DE：比擬實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

5.2.9個(gè)別因素修正

個(gè)別因素修正是將比擬實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)風(fēng)格整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。

個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、外形、臨街狀況、宗地內(nèi)根底設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的詳細(xì)因子應(yīng)依據(jù)估價(jià)對象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：

VE=V0×SP/SE（17）

式中：VE：個(gè)別因素修正后的比擬實(shí)例價(jià)格

V0：個(gè)別因素修正前比擬實(shí)例價(jià)格

SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

SE：比擬實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

5.2.10土地使用年期等修正

土地使用年期修正是將各比擬實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消退因土地使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。修正公式為：

Vt=V0×K(17)

式中：Vt：年期修正后宗地價(jià)格

V0：年期修正前比擬實(shí)例價(jià)格

K：年期修正系數(shù)

K＝[1－1／（1＋r）m]/[1－1／（1＋r）n]（18）

式中：r:土地復(fù)原利率

m:待估宗地的使用年期

n:比擬實(shí)例的使用年期

除進(jìn)展上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)依據(jù)比擬實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)展其它必要的修正，如容積率修正等。

5.2.11比準(zhǔn)價(jià)格確定

所選取的若干個(gè)比擬實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)比擬修正后，可選用以下方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為