南寧市物業(yè)管理辦法

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南寧市物業(yè)管理方法暫行版

第一章總則

第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其余關(guān)于法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本方法。

第二條本方法適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理活動(dòng)行政主管部門。

縣、城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理部門(以下簡稱“縣、區(qū)房管部門”)詳細(xì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

規(guī)劃、建設(shè)等關(guān)于行政主管部門應(yīng)該在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建立由縣、區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、小區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加聯(lián)席會(huì)議制度。

聯(lián)席會(huì)議由縣、區(qū)房管部門負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中疑難問題。

有以下情況之一，應(yīng)該召開聯(lián)席會(huì)議：

(一)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益，但業(yè)主大會(huì)無法作出有效決定;

(二)業(yè)主委員會(huì)不依法推行職責(zé);

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不依法經(jīng)營，損害業(yè)主正當(dāng)利益，業(yè)主委員會(huì)提出協(xié)調(diào)要求;

(四)發(fā)生其余影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定情況。

第五條縣、區(qū)房管部門應(yīng)該建立投訴受理和糾紛調(diào)解制度,及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中投訴和糾紛。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條房屋權(quán)屬證書記載全部權(quán)人為業(yè)主。

房屋正當(dāng)買受人還未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用，視為業(yè)主。

還未交付房屋，其建設(shè)單位視為業(yè)主。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享受權(quán)利和推行義務(wù)。

第八條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)召開之日起成立。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)該代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中正當(dāng)權(quán)益。

第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。不過，只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同推行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十條物業(yè)管理區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)上按照規(guī)劃總平面圖劃定范圍確定。

兩個(gè)以上相鄰開發(fā)物業(yè)管理區(qū)域，區(qū)域之間道路相連、主要設(shè)施設(shè)備共用，且統(tǒng)一管理便于物業(yè)管理和業(yè)主使用，經(jīng)相鄰各區(qū)域業(yè)主大會(huì)同意，并經(jīng)征求民政、公安等部門意見后，市房產(chǎn)行政主管部門能夠依照物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、小區(qū)建設(shè)等原因，劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

總建筑面積達(dá)成50萬平方米以上物業(yè)管理區(qū)域，具備獨(dú)立使用功效設(shè)施設(shè)備，且分開便于物業(yè)管理和業(yè)主使用，由建設(shè)單位在物業(yè)銷售前提出申請，并經(jīng)征求民政、公安等部門意見后，市房產(chǎn)行政主管部門可劃定為兩個(gè)或兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主擁有專有部分物業(yè)建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。

在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上物業(yè)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)上按照每1平方米為一個(gè)計(jì)算單位，不足1平方米部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標(biāo)明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個(gè)產(chǎn)權(quán)，以一個(gè)業(yè)主計(jì)算。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用建筑面積達(dá)成50%以上，經(jīng)20XX年。新一屆業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)決定，但通常不超出5年。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)委員在任期內(nèi)應(yīng)該參加市房產(chǎn)行政主管部門組織無償業(yè)務(wù)培訓(xùn)和會(huì)議，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律政策。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)部分委員在任期內(nèi)提出辭職或委員資格終止，業(yè)主大會(huì)應(yīng)該在缺額之日起90日內(nèi)增補(bǔ)新委員。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，其委員資格終止，不得私自以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)名義開展活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)該召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉;業(yè)主委員會(huì)全體委員在任期內(nèi)辭職，應(yīng)該在全體委員正式辭職30日前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉;逾期未換屆，縣、區(qū)房管部門應(yīng)該指導(dǎo)換屆工作。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管檔案資料、印章及其余屬于業(yè)主大會(huì)全部財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

第二十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章暫交縣、區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。

重新選舉業(yè)主委員會(huì)時(shí)，參考首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議要求選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第二十七條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會(huì)委員津貼由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，關(guān)于費(fèi)用籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)決定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得私自挪用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)該每六個(gè)月以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接收業(yè)主質(zhì)詢。

第二十八條管理規(guī)約應(yīng)該對關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同利益，業(yè)主應(yīng)該推行義務(wù)，違反條約應(yīng)該負(fù)擔(dān)責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具備約束力，物業(yè)使用人應(yīng)該恪守管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)該就業(yè)主大會(huì)議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會(huì)組成和組員任期等事項(xiàng)作出約定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則經(jīng)過之日起10日內(nèi)，將管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則報(bào)縣、區(qū)房管部門立案。

第二十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該依法推行職責(zé)，不得作出違反法律、法規(guī)決定。業(yè)主委員會(huì)不得從事直接經(jīng)營活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地縣、區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)該責(zé)令限期改過或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該配合公安機(jī)關(guān)、人口與計(jì)生部門，與小區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)治安、計(jì)劃生育等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該主動(dòng)配合相關(guān)小區(qū)居民委員會(huì)依法推行自治管理職責(zé)，支持小區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接收其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)該通知相關(guān)小區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取小區(qū)居民委員會(huì)提議。

第三章前期物業(yè)管理

第三十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該訂立書面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第三十二條建設(shè)單位應(yīng)該在銷售物業(yè)之前，制訂暫時(shí)管理規(guī)約，對關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同利益，業(yè)主應(yīng)該推行義務(wù)，違反暫時(shí)管理規(guī)約應(yīng)該負(fù)擔(dān)責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制訂暫時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人正當(dāng)權(quán)益。

第三十三條建設(shè)單位應(yīng)該將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和暫時(shí)管理規(guī)約報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門立案，并在物業(yè)銷售前將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，給予說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位訂立物業(yè)買賣協(xié)議時(shí)，應(yīng)該對恪守暫時(shí)管理規(guī)約給予書面承諾。

第三十四條建設(shè)單位與物業(yè)買受人訂立物業(yè)買賣協(xié)議應(yīng)該包含前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，包括物業(yè)買受人共同利益約定應(yīng)該一致，并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主全部配套設(shè)施、設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議能夠約定時(shí)限;不過，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。

第三十五條住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)該經(jīng)過招投標(biāo)方式選聘具備對應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

符合以下情況，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)房管部門同意，能夠采取協(xié)議方式選聘具備對應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

(一)投標(biāo)人少于3個(gè);

(二)多層住宅項(xiàng)目總建筑面積在2萬平方米以下;

(三)高層住宅項(xiàng)目總建筑面積在1萬平方米以下;

(四)混合式住宅項(xiàng)目(含商住一體，多層、高層混合)總建筑面積在1萬平方米以下。

第三十六條建設(shè)單位控股物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得參加本建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)住宅物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)前期物業(yè)管理招投標(biāo)。

第三十七條經(jīng)過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，招標(biāo)人應(yīng)該按照以下要求完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

(一)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)該在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

(二)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)該在現(xiàn)售前30日完成。

第三十八條業(yè)主依法享受物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備全部權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得私自處罰。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)該對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)該給予配合。

第三十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)該向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交以下資料：

(一)完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)房屋產(chǎn)權(quán)名冊;

(五)物業(yè)管理所必需其余資料。

在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時(shí)，已成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將上述資料移交給業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì);未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，將上述資料移交給原建設(shè)單位或縣、區(qū)房管部門。

第四十條房屋產(chǎn)權(quán)名冊僅供查對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)，通知業(yè)主及方便物業(yè)管理使用，不得用于其余用途。

建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該指定專員保管房屋產(chǎn)權(quán)名冊，并做好相關(guān)個(gè)人隱私保護(hù)工作。

第四十一條建設(shè)單位應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、值班住宿用房和業(yè)主大會(huì)辦公用房(以下合稱“物業(yè)管理用房”)。物業(yè)管理用房全部權(quán)屬于全體業(yè)主共有，不得作物業(yè)管理以外其余用途。建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可證、房屋全部權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)該對物業(yè)管理用房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記立案。

門衛(wèi)房、車庫、雜物房、設(shè)施設(shè)備用房不得抵作物業(yè)管理用房。

第四十二條建設(shè)單位應(yīng)該按照方便業(yè)主、便利服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理用房位置。物業(yè)管理用房層高不得低于2.2米，且具備基本通風(fēng)、采光等條件和進(jìn)行普通以上裝修。

物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積為50萬平方米以下，建設(shè)單位應(yīng)該按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積2‰標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，且面積不得低于120XX年檢合格后30日內(nèi)，將企業(yè)年檢情況書面通知市房產(chǎn)行政主管部門。

第四十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)該對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、專題維修資金管理與使用、物業(yè)管理用房、協(xié)議期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該自訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議后15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)協(xié)議報(bào)縣、區(qū)房管部門立案。已成立業(yè)主大會(huì)，立案時(shí)應(yīng)該附送業(yè)主大會(huì)選聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)決議。

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，提供對應(yīng)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)該依法負(fù)擔(dān)對應(yīng)法律責(zé)任。

第四十七條未經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)該與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)接管驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本方法第三十九條第一款要求資料。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)協(xié)議期滿90日前，組織召開業(yè)主大會(huì)作出是否延續(xù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議決定，并在協(xié)議期滿30日前將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得私自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定經(jīng)過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該在原物業(yè)服務(wù)協(xié)議期滿前30日完成招投標(biāo)工作。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該自物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交本方法第三十九條第一款要求資料，并辦理以下事項(xiàng)：

(一)對預(yù)收、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算;

(二)移交全部物業(yè)檔案資料;

(三)移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共有房屋、場地和其余財(cái)物，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議還未終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得私自撤出物業(yè)管理區(qū)域。

第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該遵照合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不一樣物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中依法約定。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該依照市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門制訂服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度進(jìn)行確定。

第五十一條業(yè)主應(yīng)該依照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已完工但還未出售或者還未交給物業(yè)買受人物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。當(dāng)事人有約定，從其約定。

建設(shè)單位已按約定向業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。當(dāng)事人有約定，從其約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)直管公房租賃協(xié)議約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租戶負(fù)擔(dān)，直管公房承租人應(yīng)該按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)該按以下要求向最終用戶收取關(guān)于費(fèi)用：

(一)業(yè)主自用向業(yè)主收取;

(二)公共使用由業(yè)主分?jǐn)偅凑諈f(xié)議約定收取;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不負(fù)擔(dān)代收前款要求費(fèi)用義務(wù)。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，應(yīng)該與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立代收委托協(xié)議，實(shí)施有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收關(guān)于費(fèi)用應(yīng)該按要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第五章物業(yè)使用與維護(hù)

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途，由業(yè)主委員會(huì)提請業(yè)主大會(huì)同意后依法辦理關(guān)于手續(xù)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途，應(yīng)該提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理關(guān)于手續(xù)。

第五十四條業(yè)主應(yīng)該按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)，應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會(huì)經(jīng)過并報(bào)規(guī)劃行政主管部門辦理關(guān)于手續(xù)。影響毗連物業(yè)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，還應(yīng)該征得毗連物業(yè)業(yè)主書面同意。

第五十五條任何單位和個(gè)人不得私自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，確需暫時(shí)占用、挖掘道路、場地，應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)同意，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

暫時(shí)占用、挖掘道路、場地，應(yīng)該在約定時(shí)限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十六條業(yè)主、物業(yè)使用人使用和裝修物業(yè)應(yīng)該恪守關(guān)于房屋安全使用管理及裝飾裝修管理要求。

業(yè)主需要裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)該事先通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將物業(yè)裝飾裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)書面通知業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)。

第五十七條建設(shè)單位應(yīng)該按照國家要求保修期限和保修范圍，負(fù)擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。

保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定，從其約定;業(yè)主、物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對專有部位、專有設(shè)備進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，維涵養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由雙方約定。

第五十八條保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用在專題維修資金中列支。未建立專題維修資金，由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定，從其約定。

第五十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)該將轉(zhuǎn)讓情況及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)該將出租情況及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條任何單位和個(gè)人不得私自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)該在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照要求辦理關(guān)于手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)不得私自同意他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)該主要用于補(bǔ)充專題維修資金，也能夠按照業(yè)主大會(huì)決定使用。

第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機(jī)動(dòng)車車位、車庫，應(yīng)該優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人使用。車位、車庫不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外單位、個(gè)人。車位、車庫有空余，能夠暫時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外單位、個(gè)人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其余車輛和行人正常通行。

車主對車輛有保管要求，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行訂立保管協(xié)議。

第六十二條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人正當(dāng)權(quán)益，責(zé)任人應(yīng)該及時(shí)維涵養(yǎng)護(hù)，關(guān)于業(yè)主應(yīng)該給予配合。

責(zé)任人不推行維涵養(yǎng)護(hù)義務(wù)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，能夠由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維涵養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人負(fù)擔(dān)。

第六章法律責(zé)任

第六十三條違反第十三條第三款要求，私自以業(yè)主大會(huì)籌備組名義開展活動(dòng)，由縣、區(qū)房管部門責(zé)令其限期改過，能夠并處100元以上1000元以下罰款。

第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員有以下情形之一，由縣、區(qū)房管部門責(zé)令其限期改過，并可處責(zé)任人100元以上1000元以下罰款，逾期不改過，能夠解散業(yè)主委員會(huì)：

(一)違反第十七條第二款要求，業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不組織召開業(yè)主大會(huì)暫時(shí)會(huì)議;

(二)違反第二十五條第一款要求，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，私自以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)名義開展活動(dòng);

(三)違反第二十五條第三款要求，拒不移交相關(guān)資料、印章及相關(guān)財(cái)物;

(四)違反第二十七條第一款要求，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，私自挪用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi);

(五)違反第二十七條第二款要求，未將工作經(jīng)費(fèi)使用情況每六個(gè)月以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;

(六)違反第二十九條要求，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定違反法律、法規(guī);

(七)違反第四十條要求，將房屋產(chǎn)權(quán)名冊用于非物業(yè)管理用途。

(八)違反第四十八條要求，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，私自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十五條違反第三十三條要求，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前未將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和暫時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并給予說明，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改過，能夠并處5000元以上10000元以下罰款。

第六十六條違反第四十三條要求，外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市承接物業(yè)未報(bào)立案，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改過，能夠并處1000元以上10000元以下罰款。

第六十七條