鄭州二手房交易最全面解析及閉坑指南

答：在全國大多數(shù)城市，公寓可能是住宅也可能是非住宅。公寓是住宅還是非住宅，可以按照下列辦法識別： (1)查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商業(yè)或辦公用房； (2)查看原始購房合同； (3)到不動產(chǎn)登記中心查詢房屋檔案。2.哪些房屋被禁止交易？答： (1)違章建筑； (2)公有住房(承租房、公租房、廉租房)； (3)集體產(chǎn)權(quán)房(鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)房)； (4)交易房屋簽約前被查封； (5)經(jīng)濟適用房不滿5年； (6)交易房屋涉及訴訟，判決書未下發(fā)，法院未出具判決生效3.鄭州市戶籍家庭的類別有哪些？答： (1)居民家庭中至少有一個人具有鄭州市戶籍的家庭(鄭州戶籍未成年子女，其父母或監(jiān)護人婚姻狀況為已婚的外埠居民，可按鄭州已婚家庭；其父母或監(jiān)護人婚姻狀況為離異或喪偶的外埠居民，可按鄭州戶籍單身家庭)； (2)鄭州市集體戶口(包括單位、學校等)； (3)駐京部隊現(xiàn)役軍官和現(xiàn)役武警家庭?，F(xiàn)役，是指還在兵役4.非鄭州戶籍人才購房政策是什么？答：(一)適用對象在鄭工作并擁有全日制本科以上學歷、副高級職稱(高級技師)以上的非鄭戶籍人才，在鄭州購買首套自住商品(二)政策待遇對上述對象在鄭州購買首套自住商品住宅的，在限購審查時只審查學歷、職稱和教育、人社部門的認定證明，。(三)辦理條件1.擁有全日制本科以上學歷、副高級(高級技師)職業(yè)單位、社會團體等用人單位就業(yè)，并簽訂有1年以上勞動合同;、.在我市購買首套自(四)辦理程序符合條件的購房人向房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提交《非鄭州戶籍人才安居購房申請表》及相關(guān)材料，由開發(fā)商或經(jīng)紀機構(gòu)按照原限購審核程序辦理，并將上述材料作為本事項屬于隨到隨辦事項，由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)隨時(五)申報資料1.非鄭州戶籍人才安居購房申請表;2.本人及家庭成員(配偶及未成年子女)的身份證、戶口簿等家庭關(guān)系材料;3.畢業(yè)證、職稱證以及教育、人社等部門的認定結(jié)果;4.在鄭工作情況證明(有工作單位的，由所在單位出具在職證明、單位證照復(fù)印(六)有關(guān)事項1.購房合同中所列明的購房人必須是符合條件的人束。答：不限購2.無效身份證(過期或剪角的身份證不能使用)；3.臨時或消磁的身份證(同時出示戶口本方可使用)。？答：資金監(jiān)管，又稱第三方監(jiān)管，是指買方不把房款直接支付給賣方，而是讓透明的第三方機構(gòu)監(jiān)管資金，保證資金安全的交易模式，交易成功，也就是權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記以后，資金才會打給賣方；n對于買方：通過對交易資金進行監(jiān)管、在完成權(quán)屬登記后再進行資金解凍的流程，規(guī)避了賣方惡意騙款、資金交割后賣方不配合轉(zhuǎn)移登記等風險；n對于賣方：交易資金提前劃入監(jiān)管賬戶，保證買房有足夠資金？簽資金監(jiān)管擔?！y行放款至房管局監(jiān)管賬戶→查到賬→繳稅聯(lián)合過戶→房管局正信擔保公司領(lǐng)取不動產(chǎn)證，完成手續(xù)后，放款至業(yè)主賬戶→不動產(chǎn)證到貸款銀行面簽出抵押資料→到房管局抵押→銀行完成抵押備案后，通知客戶領(lǐng)取不動產(chǎn)證→交易完答：簽訂合同→報評估→銀行面簽→審批通過→房管局網(wǎng)簽→繳稅/房管局和不動產(chǎn)聯(lián)合過戶→領(lǐng)取不動產(chǎn)證→到貸款銀行面簽出房管局不動產(chǎn)抵押資料→聯(lián)合辦理抵押→領(lǐng)取抵押登記證明→賣雙方需攜帶哪些資婚姻證明、銀行卡；買方：夫妻雙方身份證、戶口本(包含未成年子女的戶口本)、婚姻證明、房款存于銀行卡內(nèi)。如果是商品房，買賣雙方攜帶上述證件即可；房改房經(jīng)濟適用房需要賣方夫以覆蓋月供兩倍的情答：(1)可以通過兼職收入(部分可使用)； (2)男女朋友共同借款等方式解決(部分可使用)； (3)父母做擔保人(部分可使用)； (4)可將所有資金、補助、公積金全部計算在收入里； (5)接力貸，子女作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人。(部分可使用)13.地下室、車庫、產(chǎn)權(quán)過戶中，如果客戶出示了《評估報告》，。答：印花稅：成交價×1‰增值稅：差額×5.6%契稅：房產(chǎn)管理部門市場指導(dǎo)價(或交易評估價)與成交價較高者×4%個稅：差額×20%土地增值稅：全額6%產(chǎn)權(quán)登記費：400元交易服務(wù)費：5‰配圖費：20元答：多層35元/m、高層65元/m。若因房屋面積差異漏繳需補繳。(99年以前建成且未開戶、房改房上市緩交，否則均需過戶或補繳。)答：房改房、經(jīng)濟適用房、土地劃撥性質(zhì)的商品房需要繳納土地答：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程按房產(chǎn)坐落地段等級征收：以財政局電腦系統(tǒng)地圖為準、商品房免征一級11850*5%*建筑面積/總樓層二級10500*5%*建筑面積/總樓層三級9150*5%*建筑面積/總樓層四級7950*5%*建筑面積/總樓層五級6750*5%*建筑面積/總樓層六級5550*5%*建筑面積/總樓層七級4500*5%*建筑面積/總樓層八級3600*5%*建筑面積/總樓層九級2850*5%*建筑面積/總樓層答：經(jīng)濟適用房需先補差價，補契稅后可以直接上市交易(不要求強制換新產(chǎn)權(quán)證)。經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)須先補差換新答：按國家規(guī)定：初級職稱可享受80平方，中級職稱可享受100平方，高級職稱可享受120平方，如果超出部分就是超標。答：房屋所有權(quán)證上標注的面積與房改微機檔案信息所顯示面積誤差在0.5平方米以內(nèi)的，可直接上市交易。若誤差在33平方米以內(nèi)，需繳納超控面積售房款后方可上市交易。超出33平方的，不可上市交易(具體事宜以房管局規(guī)定為準)。答：產(chǎn)權(quán)人(包括隱形共有人)已故，才能辦理繼承；若業(yè)主健在，房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房地產(chǎn)，無償轉(zhuǎn)讓給他人的一種民事法律行為。另外，對非法定繼承人的遺贈也屬于贈與行為。受贈人無需符合限購條件。注：遺贈主要指被繼承人通過遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的形式，將遺產(chǎn)贈與非法定繼承人。答：房屋產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋分戶平面圖2份、繼承人有答：印花稅萬分之五、登記費80元。答：商品房可直接交易。經(jīng)適房、房改房必須先辦理繼承公證手答：1.直系親屬贈與。2.夫妻之間更名(也稱贈與)。答：上手房產(chǎn)滿五年而且繼承人以家庭為單位唯一住房免征個人答：契稅4%，登記費80元，1‰印花稅。無需繳納增值稅及答：直系親屬房屋贈與完畢后，購房證明日期可以延用贈與之前的購房證明日期。贈與人3年之內(nèi)不能購買住房(2017年5月3日限購政策)若受贈人再次出售按贈與前日期計算(第一手買入時間)是否為滿五唯一家庭；若不滿五唯一家庭需要繳納的個稅為：現(xiàn)交易價格和第一手買入價格的差價×20%答：產(chǎn)權(quán)人離婚且房產(chǎn)在夫妻存續(xù)期購買的房產(chǎn)方可辦理產(chǎn)權(quán)人答：夫妻雙方的身份證、法院判決書或離婚證、離婚協(xié)議書、產(chǎn)答：如果有房產(chǎn)需要分割時，離婚協(xié)議書上必須明確顯示產(chǎn)權(quán)歸答：滿18歲未婚、離異(包括未成年子女)或已婚(包括未成年子女)為一個家庭單位。42.買方不滿18歲，如何辦理過戶手續(xù)？答：其監(jiān)護人到場，提供其監(jiān)護人身份證、戶口本，孩子的出生答：國家安全局出具的批文和本人護照，只能一次性購買不能貸答：軍人提供軍官證、身份證、婚姻證明及配偶的有效證件、戶答：未成年人屬于無/限制民事行為能力的人，不能單獨出售其房屋，需由其監(jiān)護人代為出售。未成年的監(jiān)護人出售未成年人名下房屋的前提必須是“為被監(jiān)護人利益”。出售未成年人名下房屋，應(yīng)當有監(jiān)護人。父母是未成年子女天然的監(jiān)護人，并到公證注：未成年人住房出售需要辦理監(jiān)護公證且只能用于給孩子看病何交易1.房本面積一欄清楚的寫有地下室面積，這種情況只需要分割測2.房本面積一欄沒寫有地下室面積，但是戶型圖頁顯示包含地下室面積，這種房子必須提前