房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告時(shí)窮“節(jié)”乃現(xiàn)REITs發(fā)展正當(dāng)時(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告-時(shí)窮“節(jié)”乃現(xiàn)REITs發(fā)展正當(dāng)時(shí)1全球REITs市場(chǎng)快速發(fā)展1.1REITs簡(jiǎn)介不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)是指通過(guò)發(fā)行收益憑證募集投資者資金，并由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，且其份額可進(jìn)入資本市場(chǎng)流通的一種信托基金，是一種嫁接于資本市場(chǎng)的權(quán)益性直接融資工具。國(guó)際市場(chǎng)上的REITs大部分是標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的公募金融產(chǎn)品，投資人可通過(guò)證券市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)份額，也有小部分屬于公募但非上市流通型及私募型的金融產(chǎn)品。REITs是將大型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目金融化、普惠化的一種最為重要的手段。通過(guò)多年來(lái)的不斷發(fā)展，其所覆蓋的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)本身。只要是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的資產(chǎn)，無(wú)論是辦公樓、商場(chǎng)、酒店、公寓等物業(yè)，還是高速公路、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施，甚至是學(xué)校、電影院、監(jiān)獄等公共設(shè)施以及林場(chǎng)等自然資源，都可以轉(zhuǎn)換成為REITs。REITs作為一種重大的金融創(chuàng)新，它所代表的是一套全新的、更為健康的城市建設(shè)投融資模式，而不是一種簡(jiǎn)單的融資替代。REITs對(duì)重塑企業(yè)再投資能力，化解地方債務(wù)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，深化混合所有制改革及政府與社會(huì)資本合作，引導(dǎo)社會(huì)資本投資方向具有重要意義。從不同的角度出發(fā)，REITs有著不同的分類。根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)和收益來(lái)源的不同，可以分為權(quán)益型、債權(quán)型和混合型REITs三種。根據(jù)組織形式的不同，可以分為公司型、契約型和合伙型REITs三種。根據(jù)資金募集方式的不同，可以分為公募和私募REITs兩種；根據(jù)底層資產(chǎn)不同，可以分為基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)兩大類。1.1.1按標(biāo)的資產(chǎn)和收益來(lái)源分類權(quán)益型REITs是指投資者直接擁有底層資產(chǎn)的股權(quán)并且負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行日常管理和運(yùn)營(yíng)，投資者能夠獲得的收益不僅有租金收入，還擁有底層物業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)增值收益。權(quán)益型REITs可以持有多種類型的物業(yè)資產(chǎn)，范圍非常廣泛，具體可包括酒店、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院、倉(cāng)庫(kù)和租賃住房等。從定義上來(lái)看，權(quán)益型REITs似乎與普通房地產(chǎn)公司十分相似，兩者之間最大的區(qū)別在于REITs購(gòu)買(mǎi)和開(kāi)發(fā)自持物業(yè)資產(chǎn)，而不僅僅只是建設(shè)房屋后直接銷售。債權(quán)型REITs也可以稱為抵押型REITs，它是指投資者擁有底層資產(chǎn)的債權(quán)，債權(quán)型REITs直接向底層基礎(chǔ)資產(chǎn)所有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，或者投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。債權(quán)型REITs能夠?yàn)橥顿Y者提供穩(wěn)定的貸款利息收入，但是不能為投資者高額的資產(chǎn)增值收益，因?yàn)槠浔旧聿⑽粗苯映钟袑?shí)體底層資產(chǎn)?；旌闲蚏EITs則是指其兼具權(quán)益型REITs和債權(quán)性REITs的特點(diǎn)，投資者既擁有底層資產(chǎn)的股權(quán)，又能夠獲得一部分貸款利息收入。因此，從理論角度來(lái)看，混合型REITs既可以為投資者獲得一部分穩(wěn)定的抵押貸款利息收入，同時(shí)還能獲得一定的資產(chǎn)增值收益。1.1.2根據(jù)底層資產(chǎn)分類根據(jù)底層資產(chǎn)，REITs可分為基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)兩大類?；A(chǔ)設(shè)施包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等；商業(yè)地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓、出租公寓、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和酒店等。1.1.3按組織形式分類公司型REITs是指投資者出資成立一家投資于特定對(duì)象的股份制投資公司，股份持有人持有該REITs公司股份，自己進(jìn)行管理或者聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理公司各項(xiàng)事務(wù)，借貸人為REITs公司提供貸款并獲得利息收入，同時(shí)REITs公司需要支付保管人保管費(fèi)用以獲取保管服務(wù)。REITs公司持有各類房地產(chǎn)資產(chǎn)獲得租金收入，聘請(qǐng)專業(yè)的管理顧問(wèn)公司或者獨(dú)立投資顧問(wèn)，繳納資產(chǎn)管理費(fèi)用以獲取資產(chǎn)管理服務(wù)。1.1.4按資金募集方式分類目前國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品都是公募REITs，公募REITs是指通過(guò)公開(kāi)發(fā)行的方式，面向社會(huì)公眾投資者募集資金的REITs產(chǎn)品。公募REITs面對(duì)投資者范圍較廣，既包括機(jī)構(gòu)投資者，也包括個(gè)人投資者，單次投資最低額度通常不受任何限制。公募REITs的流動(dòng)性非常高，可以進(jìn)入二級(jí)交易市場(chǎng)上市流通。我國(guó)公募REITs尚未正式推出，目前正處于試點(diǎn)階段。私募REITs是指通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行的方式，面向特定投資者（一般是機(jī)構(gòu)投資者）募集資金的REITs產(chǎn)品。私募REITs對(duì)投資者的要求較高，一般由REITs發(fā)起人通過(guò)電話或者面談的方式直接向一些機(jī)構(gòu)投資者推銷REITs產(chǎn)品。1.2全球REITs規(guī)模迅速擴(kuò)張，基礎(chǔ)設(shè)施/數(shù)據(jù)中心/工業(yè)市值合計(jì)占比30%1.2.1全球REITs分布情況REITs自20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出以來(lái)，全球REITs市場(chǎng)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)始應(yīng)用REITs的國(guó)家和地區(qū)也越來(lái)越多，根據(jù)Nareit，截至2021年末，全球已經(jīng)有41個(gè)國(guó)家或地區(qū)開(kāi)始應(yīng)用REITs，REITs已經(jīng)成為全球商業(yè)地產(chǎn)投資的重要部分，全球已上市REITs數(shù)量達(dá)到了865支，總市值從1990年的100億美元增長(zhǎng)至2021年末的2.5萬(wàn)億美元。根據(jù)EPRA（EUROPEANPUBLICREALESTATEASSOCIATION）披露的數(shù)據(jù)，2019年末全球商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的總市值超30.11萬(wàn)億美元，其中已上市不動(dòng)產(chǎn)部分市值約為3.8萬(wàn)億美元，在公開(kāi)上市證券內(nèi)，REITs市值約為2萬(wàn)億美元。分區(qū)域來(lái)看，北美發(fā)達(dá)市場(chǎng)已上市不動(dòng)產(chǎn)市值總額約為1.38萬(wàn)億美元，其中上市REITs市值約為1.33萬(wàn)億美元；歐洲發(fā)達(dá)市場(chǎng)已上市不動(dòng)產(chǎn)市值總額約為5640億美元，其中上市REITs市值約為2136.7億美元，占比約38%；亞太發(fā)達(dá)市場(chǎng)已上市不動(dòng)產(chǎn)市值總額約為7890億美元，其中上市REITs市值約為3681.3億美元，占比約47%；全球發(fā)展中市場(chǎng)已上市不動(dòng)產(chǎn)市值總額約為10880億美元，其中上市REITs市值約為1003億美元，占比約9.2%。由此可見(jiàn)北美作為REITs的起源地，也是目前REITs發(fā)展最為成熟區(qū)域，REITs占已上市不動(dòng)產(chǎn)比例超九成；歐洲及亞太發(fā)達(dá)市場(chǎng)其次，REITs占已上市不動(dòng)產(chǎn)比例均超四成；而發(fā)展中市場(chǎng)REITs大多處于尚待建設(shè)或剛起步階段，REITs占已上市不動(dòng)產(chǎn)比例不足一成。從底層資產(chǎn)部分來(lái)看，根據(jù)Nareit，由于過(guò)去10年房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資信托基金的市值結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。擁有和經(jīng)營(yíng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)投資信托基金一直處于領(lǐng)先地位。2010年，工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金僅占房地產(chǎn)投資信托基金總市值的4%，那時(shí)通訊塔尚未被引入、數(shù)據(jù)中心還沒(méi)有發(fā)展成一個(gè)獨(dú)立的領(lǐng)域。2021年，基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和工業(yè)部門(mén)占房地產(chǎn)投資信托基金