萬科工程成本控制文件(二)

第一篇目標成本管理體系第一條目的1.1目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；精品文檔放心下載1.2明確目標成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程謝謝閱讀管理；第二條適用X圍1.1適用公司開發(fā)所有項目；第三條內(nèi)容組成第一章目標成本管理層的職責劃分第二章目標成本的形成步驟第三章目標成本確定審批流程第四章目標成本的執(zhí)行第五章目標成本科目分類第一章目標成本管理層的職責劃分第一條管理層的組成1.1目標成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理層1.2目標成本編制的中心：成本管理部、財務(wù)部1.3目標成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心：公司成本管理委員會感謝閱讀1.4目標成本的發(fā)生中心：工程管理部、設(shè)計部、市場營銷部等感謝閱讀第二條管理層的主要職責2.1目標成本確定的發(fā)布中心職責：2.1.1審批并簽發(fā)公司目標成本；2.1.2修訂目標成本；2.2目標成本編制中心的職責：1/2.2.1成本管理部負責目標工程成本的編制，包括開發(fā)前期的勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、公感謝閱讀共配套管網(wǎng)、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費；精品文檔放心下載2.2.2財務(wù)部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)間謝謝閱讀接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費；感謝閱讀2.2.3成本管理部組織目標成本的匯報工作；2.3目標成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心的職責：2.3.1成本管理委員會負責審核目標成本；2.3.2成本管理部定期發(fā)布成本信息動態(tài)報告，分析評估目標成本費用執(zhí)行情況，并提出成本控制的謝謝閱讀指導(dǎo)性意見；2.3.3建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標成本管理及其相關(guān)規(guī)X、制度；謝謝閱讀2.4目標成本發(fā)生中心的職責：2.4.1遵照目標成本管理規(guī)X和制度開展業(yè)務(wù)活動；謝謝閱讀2.4.2配合并接受成本費用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責；精品文檔放心下載2.4.3根據(jù)目標成本的各項經(jīng)濟指標開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；精品文檔放心下載2.4.4對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)X圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)感謝閱讀控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發(fā)生部門的職責明細表）精品文檔放心下載../謝謝閱讀精品文檔放心下載第二章目標成本的形成步驟第一條項目定位階段-----估算成本1.1編制依據(jù)1.1.1地塊的綜合情況資料；1.1.2項目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案；謝謝閱讀1.1.3公司的利潤要求；1.2編制流程1.2.1項目發(fā)展部提供地塊的綜合情況；；2/1.2.2設(shè)計部提供地塊的總體規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟指標及住宅單體的各項基本建造標準；感謝閱讀1.2.3成本管理部收到項目發(fā)展部、設(shè)計部提供的資料后三天內(nèi)完成項目工程估算成本初稿；精品文檔放心下載1.2.4配合財務(wù)部完成整個項目的成本估算工作，并根據(jù)公司利潤及預(yù)期售價調(diào)整成本估算；精品文檔放心下載1.2.5公司領(lǐng)導(dǎo)審核并確定估算成本，指導(dǎo)項目的初步設(shè)計；精品文檔放心下載第二條方案實施階段-----測算成本2.1編制依據(jù)2.1.1立項階段的項目估算成本；2.1.2設(shè)計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設(shè)計圖；謝謝閱讀2.2編制流程2.2.1設(shè)計部提供整套初步（擴初）設(shè)計圖、各項面積等指標；精品文檔放心下載2.2.2設(shè)計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質(zhì)及檔次、限價，填報《新項目材精品文檔放心下載料設(shè)備一覽表---擴初階段》報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；2.2.3成本管理部收到設(shè)計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內(nèi)組織完成初步（擴初）設(shè)謝謝閱讀計階段的工程測算成本初稿；2.2.4配合財務(wù)部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差謝謝閱讀異進行適當調(diào)整；第三條施工圖階段-----目標成本3.1編制依據(jù)3.1.1主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計；3.1.2初步（擴初）設(shè)計確定的測算成本；3.1.3設(shè)計部提供的施工圖及圖紙會審紀要；3.1.4主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計；3.2編制流程3.2.1設(shè)計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預(yù)算的編制，根據(jù)施工圖預(yù)算價確定主體建安的目標精品文檔放心下載成本；3.2.2成本管理部根據(jù)設(shè)計部和工程部填寫的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》進行裝飾性謝謝閱讀材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設(shè)計部；感謝閱讀3.2.3工程管理部根據(jù)項目規(guī)劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管謝謝閱讀網(wǎng)配套成本；3/3.2.4感謝閱讀3.2.5財務(wù)部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；精品文檔放心下載3.2.6成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報；精品文檔放心下載3.2.7匯總各部門的意見，完成對項目目標成本的修改，送公司審批；謝謝閱讀3.2.8目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；感謝閱讀第四條附件《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》../精品文檔放心下載感謝閱讀第三章目標成本的確定及審批第一條目標成本的審批1.1審批流程../1.2成本管理部負責《目標成本確定審批表》的審批過程；謝謝閱讀1.3成本管理委員會的相關(guān)部門成本管理部、設(shè)計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結(jié)精品文檔放心下載果進行會簽；1.4成本管理委員會核定目標成本后送公司總經(jīng)理審批；精品文檔放心下載1.5經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標成本將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；精品文檔放心下載第二條目標成本的修訂2.1審批后的目標成本明細表將下發(fā)至項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部；精品文檔放心下載2.2在執(zhí)行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以或書面形式報公司進行審批；精品文檔放心下載4/2.3經(jīng)公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報《目標成本變更審批表》，報公司審批；謝謝閱讀2.4經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；感謝閱讀第三條附件《目標成本確定審批表》《目標成本變更審批表》../精品文檔放心下載../精品文檔放心下載5/第四章目標成本的執(zhí)行第一條目標成本的執(zhí)行原則1.1限價設(shè)計原則：1.1.1設(shè)計部根據(jù)公司確定的目標成本指標進行委托設(shè)計任務(wù)；感謝閱讀1.1.2設(shè)計部及時將各階段的方案設(shè)計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內(nèi)完成設(shè)計方案的概謝謝閱讀算，并與目標成本進行對比，提出相關(guān)建議；1.1.3設(shè)計方案在效果、造價均滿足要求下，將進行細化、深入；精品文檔放心下載1.1.4限價設(shè)計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計階段；感謝閱讀1.2限價采購原則：1.2.1限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；精品文檔放心下載1.2.2工程管理、成本部根據(jù)公司審批確定的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》的要求尋找謝謝閱讀合格的供貨商，開展材料的招投標工作；1.3先算后干原則：1.3.1原則上工程必須先編制施工圖預(yù)算，再進行施工；若設(shè)計等特殊原因，可邊施工邊編制預(yù)算；精品文檔放心下載1.4審批原則：1.4.1各項設(shè)計、施工等業(yè)務(wù)工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據(jù)，從而保證總目標的順謝謝閱讀利實現(xiàn)；1.4.2若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報《超目標成本審批表》，報公司領(lǐng)導(dǎo)審感謝閱讀批后實施；第二條目標成本的動態(tài)報告2.1在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部定期出一份《項目動態(tài)成本感謝閱讀信息報告》；2.2《項目動態(tài)成本信息報告》內(nèi)容：2.2.1各項目的動態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因；謝謝閱讀2.2.2成本控制管理的專項分析；6/2.2.3成本控制的問題及建議；2.3成本管理部《項目動態(tài)成本信息報告》后報送公司總經(jīng)理層及各相關(guān)部門經(jīng)理；感謝閱讀2.4收到《項目動態(tài)成本信息報告》，總經(jīng)理組織召開項目動態(tài)成本信息報告匯報會，聽取動態(tài)成本謝謝閱讀的情況，并解決信息報告中提出的問題；第三條目標成本的總結(jié)評估3.1工程項目竣工后，完成項目的結(jié)算成本，比較結(jié)算成本與目標成本的差異，總結(jié)分析原因；精品文檔放心下載3.2工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術(shù)經(jīng)濟指標，錄入數(shù)謝謝閱讀據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算的依據(jù)：謝謝閱讀../第五章目標成本科目分類根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設(shè)置成本項目。目標成本項目一般包括下列六項：感謝閱讀一、土地獲得價款：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：謝謝閱讀1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交感謝閱讀納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；謝謝閱讀2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等；精品文檔放心下載3、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費；精品文檔放心下載4、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償精品文檔放心下載費，危房補償費等；二、開發(fā)前期準備費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、謝謝閱讀“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：7/1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照謝謝閱讀測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；感謝閱讀2、規(guī)劃設(shè)計費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費；謝謝閱讀施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及謝謝閱讀施工費；3、報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、感謝閱讀散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基謝謝閱讀金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等；精品文檔放心下載4、“三通一平”費：1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用；謝謝閱讀2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安感謝閱讀裝及拆除費用；3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用；精品文檔放心下載4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用；5、臨時設(shè)施費：1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用；謝謝閱讀2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；精品文檔放心下載4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用；三、主體建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項費用。主要包括：精品文檔放心下載1、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基檢測及檢測費、降水；感謝閱讀2、主體土建：包括土建結(jié)構(gòu)、裝飾等項目；3、主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項目；4、主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；謝謝閱讀5、主體設(shè)備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設(shè)備；精品文檔放心下載6、其他：包括土方、各項施工配合費等；四、社區(qū)管網(wǎng)工程費8/指項目紅線內(nèi)的各項水電煤等公共管網(wǎng)的配套項目。主要包括：精品文檔放心下載1、室外排水系統(tǒng)費：主要包括雨污水系統(tǒng)、雨污水泵站等；謝謝閱讀2、室外給水系統(tǒng)：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設(shè)備等；感謝閱讀3、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括燃氣管道系統(tǒng)、調(diào)壓站；謝謝閱讀4、供電系統(tǒng)費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；謝謝閱讀5、通訊系統(tǒng)費：主要包括通訊配套管線及設(shè)備費；6、有線電視系統(tǒng)費：主要包括有線電視系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；謝謝閱讀7、純凈水系統(tǒng)費：主要包括純凈水系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；精品文檔放心下載8、室外智能化系統(tǒng)費：主要包括安保寬帶系統(tǒng)的管線及設(shè)備費用；感謝閱讀五、園林環(huán)境工程費1、綠化建設(shè)費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；2、建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等；3、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；感謝閱讀4、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；5、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；6、室外背景音樂：包括管線及設(shè)備；7、室外零星設(shè)施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；六、配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作謝謝閱讀自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)感謝閱讀商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、感謝閱讀閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；七、開發(fā)間接費1、工程管理費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用精品