蘇州高新區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)查報告

蘇州高新區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)查匯報目錄序言········································3上六個月蘇州房地產(chǎn)市場分析·············46月份蘇州高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析·······6影響蘇州高新區(qū)房價原因·············8上六個月高新區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)查總結(jié)·········9下六個月蘇州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望·········9高新區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)查心得體會···············10附：高新區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整理1.序言2．上六個月蘇州房地產(chǎn)市場分析(一)上六個月蘇州房地產(chǎn)住宅市場成交分析上六個月，蘇州共成交住宅類房源58909套，較同期增加39066套，增幅為196.88%，較去年下六個月增幅69.84%；成交總面積為6443430.23平方米，較增加4154286.04平方米，增幅為181.47%，較去年下六個月增幅70.47%.上六個月在政策處于見底態(tài)勢下，全國各地樓市均出現(xiàn)了較為顯著回升表現(xiàn)，就蘇州市場而言，1月份因為受到春節(jié)及元旦等小長假影響，住宅成交處于正常發(fā)揮，不過從2月份開始伴伴隨政策性住房強勢發(fā)揮，住宅成交走勢開始出現(xiàn)快速攀升，同時伴伴隨銀行優(yōu)惠利率實施，3月份開始蘇州住宅成交突破萬套大關(guān)，之后幾個月也保持著企穩(wěn)走高趨勢，同比出現(xiàn)暴漲除了與普通商品住宅大幅走量關(guān)于外，政策性住房也延續(xù)了去年8月份以來態(tài)勢，月均占比達成了五、六成左右，對于住宅成交行情支撐力度顯著。(二)上六個月蘇州每個月住宅供求情況從上六個月供銷走勢圖上能夠看出，月度供銷比基本上均在1.0以下，新增供給市場消化情況表現(xiàn)良好，不過從市場去化顯著中不難發(fā)覺，中高端項目標增量依然消化力度有限，而萬元以下剛需房源去庫存速度較快，同時二季度開始首改型項目也有提速去化表現(xiàn)，六個月度以來受到銀行貨幣政策利好影響，剛需帶動下新房市場逐步回歸。按照上六個月月均107.39萬方去化速度，在沒有新增供給前提下，消化現(xiàn)在549萬方新房、存貨大約需要六個月時間，而非住宅現(xiàn)在庫存大約需要消化61個月，商住現(xiàn)在冷熱表現(xiàn)十分突出。(三)上六個月蘇州每個月成交量走勢分析今年中央政府依然強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，不過差異化信貸與房貸政策對于刺激首置需求有顯著推進作用，同時地方政府也經(jīng)過購房補助入手、契稅減免等伎倆不停微調(diào)地方市場，不過結(jié)合今年以來國內(nèi)外大經(jīng)濟形勢不難發(fā)覺，國內(nèi)經(jīng)濟疲軟，穩(wěn)增加成為現(xiàn)在政府工作重點，經(jīng)過貨幣政策來調(diào)整市場流動性則表現(xiàn)愈創(chuàng)造顯，時隔三年之后首次降息對于后市影響很大。3.6月份蘇州高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析(一)6月份蘇州房地產(chǎn)住宅市場概況蘇州樓市6月份住宅類房源共成交13895套，同比增加了313.79%，環(huán)比上升了1.71%；成交總面積為1551734.63平方米，同比增加了307.85%，環(huán)比上升了5.95%；成交均價方面，從均價走勢圖上能夠看出，本月均價水平依然表現(xiàn)較為乏力，不過整體波動幅度較之5月份有所放大，月均價格水平與上個相比有一定回升。從今年開始，為了保障首次需求，商業(yè)銀行在房貸審批及優(yōu)惠利率上均采取了優(yōu)惠政策，加之不少項目價格出現(xiàn)了較為顯著調(diào)整，從2月份開始蘇州住宅成交展現(xiàn)“一路高歌”，“金三銀四紅五”名副其實，而到6月份在園區(qū)幾大主力項目標帶動下，成交走勢再度攀高，當然伴伴隨現(xiàn)在蘇州市場保障性安居工程日益推進，政策性住房從去年8月份開始大幅入市，在月度行情中一直發(fā)揮支撐性作用，在6月份成交數(shù)據(jù)中該類房源仍有六成多占比表現(xiàn)。(二)6月份高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析高新區(qū)樓市6月份住宅類房源共成交807套，同比增加了106.39%，環(huán)比降低了1.34%；成交總面積為104217.444平方米，同比增加了107.75%，環(huán)比增加了0.47%，其中新建商品住宅成交簽約量約348套，個盤中均為百套以下發(fā)揮，新房市場表現(xiàn)極度低迷。結(jié)合今年以來市場表現(xiàn)而言，剛性需求釋放顯著，不過區(qū)域剛需主力供給板塊北新區(qū)板塊新增入市量遲緩，同時區(qū)域庫存新房缺乏強有力促銷伎倆引導，以至于區(qū)域新房市場處于墊底狀態(tài)。就月度表現(xiàn)而言，參加團購促銷鑫苑國際城市花園項目雖成交領(lǐng)先，不過項目5月份中旬推新后進入去庫存期，月度內(nèi)74套簽約量遠遠不及園區(qū)個盤發(fā)揮，其余項目中鴻運家園、旭輝上河郡等也都僅有40余套簽約量，一直依靠個盤發(fā)揮影響區(qū)域行情高新區(qū)在主力成交項目表現(xiàn)低迷后，區(qū)域市場也受到較大影響。中高端住宅方面，金科王府在較為活躍銷售策略下，洋房產(chǎn)品月度內(nèi)有41套簽約量，對于區(qū)域成交面積支撐力度較大。4．影響蘇州高新區(qū)房價原因人民幣升值空間貿(mào)易順差擴大，人民幣升值空間和壓力在短期內(nèi)看不到到頭跡象。只要人民幣繼續(xù)升值，國外資金，就會繼續(xù)流入中國，資金流動性過剩問題就依然存在。房地產(chǎn)市場就依然存在升值想象空間。2、政府態(tài)度

假如樓價下跌20%，以前業(yè)主就靠近負資產(chǎn)。97年香港金融危機造成負資產(chǎn)現(xiàn)象，是中國政府不愿意看到。樓價大幅下跌造成金融體系瓦解和危機比樓價泡沫愈加嚴重和恐怖。政府沒有動力，也沒有理由打壓樓價，出臺政策目標只是希望保持穩(wěn)定發(fā)展。

3、蘇州當?shù)赜行枨?。有效需求是指現(xiàn)有購房意愿，又具備購房能力且決定在某一時段購房需求。因為調(diào)控政策中房貸門檻提升，投資性需求和剛性需求都有很大程度降低，政策擠壓下蘇州當?shù)赜行枨髴撌谴蠓档?。這些購房者能否轉(zhuǎn)化為有效需求，還要看他們對樓市走勢判斷以及由判斷決定態(tài)度（決定買與不買，什么時候買）4、從一線城市轉(zhuǎn)移來購房需求。最近二年因為北京、上海、廣州等大城市人口負荷過重，生活成本太高、壓力過大，宜居指數(shù)降低等原因，白領(lǐng)逃離“北上廣”已初露端倪，大部分預計會分流到二線城市。蘇州經(jīng)濟發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，文化底蘊深厚，區(qū)位優(yōu)勢突出，城市建設(shè)韻味十足，城市地位舉足輕重，在吸引這些白領(lǐng)人才方面，在二線城市中應該有很強競爭力。從大城市分流白領(lǐng)階層，應該有較強經(jīng)濟實力，這部分人購房需求，不容小視，或許會成為蘇州房價上漲一股推力5、市場供求關(guān)系

現(xiàn)在放盤量和買家數(shù)量對比并沒有根本性扭轉(zhuǎn)。二手地產(chǎn)市場供不應求現(xiàn)象沒有產(chǎn)生本質(zhì)改變。

6、蘇州樓市租賃回報率

普通二手房租賃回報率依然能夠維持在4-6%這之間，依然高于現(xiàn)在銀行定時利率。5.上六個月高新區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)查總結(jié)高新區(qū)上六個月住宅類房源共成交4454套，同比及環(huán)比漲幅不及其余區(qū)域，區(qū)域市場處于較為平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，除了科技城板塊在一季度有一定市場表現(xiàn)外，科技城等價格相對偏高板塊均表現(xiàn)低迷，去庫存也是區(qū)域樓市面臨一大難題，加之推盤不夠主動，以至于區(qū)域市場在上六個月中表現(xiàn)極為有限。就個盤而言，鑫苑國際城市花園位于獅山路板塊，周圍配套資源齊全，不過偏高價格是項目實現(xiàn)去化主要障礙，從去年年底開始參團促銷，項目去化抬頭，成為了區(qū)域市場新房成交主力軍，其次北新區(qū)旭輝上河郡項目主打剛需，也有一定去化量。6.下六個月蘇州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望首先是中央宏觀政策。下六個月最大政治就是要保持要迎接十八大順利召開。這是我們國家政治生活當中最重最大事情。所以在這么背景下面，經(jīng)濟一定要穩(wěn)增加，要防治各種意外事件發(fā)生。同時也要預防房地產(chǎn)價格顯著反彈，以防功虧一簣。一樣，我們要迎接十八大召開還要穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增加。為了穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增加，我們從某種角度比如說在金融方面還有可能要出臺深入存款準備金率下調(diào)。貸款利率也有可能深入下調(diào)。不過二者綜合一下總來說我們能夠判斷下六個月宏觀調(diào)控總體應該還是比較穩(wěn)定，不會出現(xiàn)各種過分、意外政策方法?？傮w要維持要迎接十八大，要保增加、保穩(wěn)定。從開發(fā)商角度來看，從蘇州上六個月以價換量，在以價換量前提下面有不少開發(fā)商往往希望是量增價升。下六個月蘇州房地產(chǎn)市場包含很多開發(fā)商也依然會采取上六個月以價換量做法來爭取保量，達成銷售額目標?？傮w應該來說下六個月銷售量在蘇州房地產(chǎn)市場是不會小。尤其是十八大召開前后也就是金九銀十，我相信蘇州房地產(chǎn)銷售量依然會延續(xù)今年上六個月態(tài)勢，銷售量會比往年顯著增多。所以總體我判斷下六個月蘇州房地產(chǎn)市場是量增價穩(wěn)或者量升價格微漲。價格微漲當中包含了一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整7．高新區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)查心得體會作為市場調(diào)查課期末考評——小組完成一份完整調(diào)查匯報。其中一項是做市場調(diào)查。作為一名學生，這是一次機遇，一次與社會接觸好機會，也是一次不可缺乏挑戰(zhàn)。我們小組按計劃預定去高新區(qū)各家房產(chǎn)進行調(diào)查。這次調(diào)查總結(jié)了一些心得：首先，要嚴格抓緊自己工作，把工作做到位。第二，以科學態(tài)度去進行調(diào)查，以熱情服務(wù)態(tài)度去做調(diào)查問卷。第三，以笑容覆蓋一切困難，以真誠打動群眾。不論在什么工作單位，或是什么樣工作類型，先要做好自己所要工作，嚴謹工作態(tài)度和主動心態(tài)是必須!請記住不論什么時候，都不要放棄，面對困難時，更需要自己心態(tài)和態(tài)度要主動，即使挫敗情況會經(jīng)常走到我們身邊，但我們必須好好總結(jié)，把問題關(guān)鍵點找出來。讓問題得到一定處理，這時我們個人主觀能動性就要充分地展示出來，發(fā)揮自己能力，把自己需要克服困難所克服了，這是我們在調(diào)查中需要學好！這次調(diào)查令我獲益匪淺，我會學到每一個點，每一個思想，做法等銘記于心，應用到我日后工作當中。樓盤名稱旭輝朗香郡旭輝上河郡誠河新旅城新地國際公寓項目位置新區(qū)金楓路北段與312國道交匯處新區(qū)長江路北，興賢路與文昌路交界（大潤發(fā)對面）塔園路西側(cè)、天平學院東南側(cè)蘇州高新區(qū)塔園路166號，獅山路、塔園路交界處開發(fā)商蘇州旭輝興騰置業(yè)有限企業(yè)蘇州旭輝高科置業(yè)有限企業(yè)蘇州誠河置業(yè)有限企業(yè)蘇州陽光新地置業(yè)有限企業(yè)物業(yè)類型住宅住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)住宅、別墅住宅建筑類別多層多層、小高層、高層、低層高層、小高層、多層高層戶型范圍96㎡-150㎡86㎡-310㎡76㎡-442㎡102-305平米主力戶型3居室119平米;3居室112平米3居室119平米;3居室112平米2居室87平米;2居室87平米2居室148平米;4居室304平米物業(yè)企業(yè)蘇州悅?cè)A置合物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)永升物業(yè)香港悅?cè)A置地物業(yè)發(fā)展集團有限企業(yè)雅園物業(yè)物業(yè)費2.30元/平方米·月小高層2.1元/平米·月0.80元/平方米·月c8.3元/平方米·月宗地編號蘇地-B-72蘇地-B-73蘇地-G-3占地面積56984.31M2176896M2104070.3M243000M2建筑面積78778M2322275M2166512M2130000M2容積率≤1.41.371.642.6綠化率35.5%40%37.5%35%樓面單價元/㎡280826001712土地成交總價(萬元)224006300028500銷售均價9500元/平方米8000元/平方米10000元/平方米2元/平方米成交價格1300元/平方米9200元/平方米11300元/平方米30000元/平方米開盤詳情舊盤推出北區(qū)12號樓舊盤加推四期玉璽大平層舊盤預計下六個月8、9月推出5期享寓，主要推出多層、高層產(chǎn)品舊盤蘇寓精裝現(xiàn)房在售，剩下100多套房源優(yōu)惠方法現(xiàn)在購房9折優(yōu)惠預約5萬享10萬優(yōu)惠現(xiàn)在房源主要集中在1、2層，為一口價房源9500-10000元/平；頂樓1元/平。現(xiàn)在購房全額付款98折，貸款99折優(yōu)惠樓盤名稱新創(chuàng)大河山惠澤云錦城姑蘇公館滸新158生活廣場項目位置蘇州新區(qū)何山路與湘江路交匯處新區(qū)鴻禧路與星豐路路口(鴻禧路1號)新區(qū)玉山路南、濱河路東滸楊路與永蓮路交界處開發(fā)商蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)蘇州惠澤置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)蘇州中海雅戈爾房地產(chǎn)有限企業(yè)蘇州滸新置業(yè)有限企業(yè)物業(yè)類型住宅、別墅住宅、別墅住宅、別墅住宅、商業(yè)建筑類別多層、低層多層、高層高層、低層低層、小高層戶型范圍87㎡-287.61㎡69㎡-290㎡193.5㎡-389.52㎡52㎡-99.27㎡主力戶型4居室253平米;3居室179平米2居室89平米;2居室106平米3居室226平米;2居室369平米2居室66平米；2居室52平米物業(yè)企業(yè)新港物業(yè)安邦物業(yè)管理有限企業(yè)中海物業(yè)有限企業(yè)新港物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)物業(yè)費別墅2.48元/月·㎡,多層1.6元/月·㎡1.60元/平方米·月3.40元/平方米·月2元/平方米·月宗地編號蘇地-B-31號蘇地-G-55號蘇地-B-123號蘇地－B－50占地面積163504.7M211.9M244046M24500M2建筑面積163505M2190000M28.8萬M225000M2容積率0.81.6c≤2.01.49綠化率50%40.6%40.2%21%樓面單價元/㎡2200122278331400土地成交總價(萬元)3597123500690008585銷售均價16000元/平米8000元/平方米0元/平方米8100元/平方米成交價格17550元/平米8755元/平方米26850元/平方米8960元/平方米開盤詳情舊盤新創(chuàng)大河山二期悅山墅內(nèi)部認購中，主推聯(lián)排LA1b/LZ1b戶型舊盤惠澤云錦城在售三期高層2+1房舊盤姑蘇公館預計7月底加推190平米精裝公寓舊盤滸新158生活廣場3-6樓約30套左右精裝酒店式公寓在售優(yōu)惠方法現(xiàn)在憑10萬元定活兩便存單復印件即可預約，預約享8萬優(yōu)惠全款94折，貸款97折樓盤名稱榮尚花苑丹景廷永新秀郡朗地藍山郡項目位置新區(qū)通安鎮(zhèn)華金路西唐路路口滸關(guān)工業(yè)園永蓮路和永安路交界處蘇州新區(qū)滸光運河東側(cè)，科霞路以南，科業(yè)路以北高新區(qū)文昌路與金燈街交界處（文昌橋附近）開發(fā)商蘇州永華房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)蘇州新景天商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)蘇州永新置地有限企業(yè)蘇州朗地置業(yè)有限企業(yè)物業(yè)類型住宅住宅、別墅住宅、別墅普通住宅建筑類別小高層、多層小高層、多層高層、低層多層,小高層戶型范圍82㎡-169㎡90㎡-184㎡87㎡-383㎡85㎡-145㎡主力戶型3居室143平米;3居室120平米4居室150平米;3居室106平米4居室184平米;3居室128平米二居室85-89平米三居室97-140平米四居室140-143平米物業(yè)企業(yè)新港物業(yè)蘇州新港物業(yè)管理有限企業(yè)蘇州新港物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)上海易亞物業(yè)物業(yè)費1.50元/平方米·月多層0.99元/平方米·月高層1.66元/平方米層2.31元/平方米·月；別墅2.1元/平方米·月多層1.1元/月/平米，小高層1.75元/月/平米宗地編號蘇地-B-131號蘇地-B-23號蘇地-B-89號占地面積5.3萬M266000M282375M240452.5M2建筑面積8萬M2100000M2107072.60M260597.84M2容積率1.5綠化率36.5%53.16%53.32%40%樓面單價元/㎡3324232430002373土地成交總價(萬元)17000096009600銷售均價6300元/平方米7600元/平方米8300元/平方米小高層整體均價8500元/平米，花園洋房均價9800元/平米，價格9600-10000元/平米成交價格6484元/每平方6608元/平方米8100元/平方米8650元/平方米開盤詳情舊盤榮尚花苑主要在售小高層、花園洋房，面積104-167㎡舊盤丹景廷現(xiàn)房在售，剩下房源不多。戶型面積還有89平米、160平米舊盤永新秀郡在售高層、小高層房源，戶型面積88-138平米舊盤朗地藍山郡在售洋房與小高層，面積85平米89平米126平米優(yōu)惠方法現(xiàn)在清盤優(yōu)惠：購房98折優(yōu)惠，另有幾套140平米左右特價房。現(xiàn)在購房優(yōu)惠：總價減5000元，再98折優(yōu)惠?，F(xiàn)在總價優(yōu)惠2.3萬，三天內(nèi)簽協(xié)議再優(yōu)惠3000元樓盤名稱鑫苑國際城市花園萬道尊品新創(chuàng)理想城梧桐墅項目位置濱河路與馬運路交匯處玉山路與塔園路交界處新區(qū)長江路819號（長江路以西，嵩山路以北，水產(chǎn)城對面)新區(qū)鴻禧路2號（大白蕩公園內(nèi)）開發(fā)商蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)蘇州萬道置業(yè)有限企業(yè)蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)蘇州昂內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)物業(yè)類型住宅住宅住宅住宅、別墅建筑類別高層高層高層、小高層低層戶型范圍61.93㎡-151㎡101㎡-133㎡58㎡-139.22㎡130㎡-139㎡主力戶型3居室88平米;3居室78平米三室2廳101㎡3居室108平米;1居室57平米三室2廳130㎡物業(yè)企業(yè)鑫苑物業(yè)蘇州依仕達物業(yè)企業(yè)新港物業(yè)蘇州遠景物業(yè)有限管理企業(yè)物業(yè)費2.30元/平方米·月2.45元/平方米·月小高/高層1.5；多層0.64元/平方米·月小高層2.64元/平方米·月；別墅2.73元/平方米·月宗地編號蘇地-B-22號蘇地-B-77號蘇地-B-37蘇地-B-126號占地面積119000M29426.1M2305478.3M272840.9M2建筑面積215000M215081.76M2488765M2116823.1M2容積率1.801.601.551.00綠化率45%37.80%40%38.5%樓面單價元/㎡5225795711505766土地成交總價(萬元)111562004銷售均價1元/平方米1元/平方米8300元/平方米11000元/平方米成交價格12995.2元/平方米13485元/平方米11129元/平方米12342元/平方米開盤詳情舊盤鑫苑國際城市花園現(xiàn)房出售，現(xiàn)在主要在售3#、6#高層，戶型面積78-101平米舊盤萬道尊品共2幢高層131套房源，現(xiàn)在剩下20、30套，預計明年6月份交房。舊盤新創(chuàng)理想城美寓尾盤在售，剩下房源不多，在售戶型面積80、110平米梧桐墅產(chǎn)品類型主要是別墅和精裝公館，預計今年下六個月9、10月份開盤，詳細待定優(yōu)惠方法現(xiàn)在在售少許20#和主推170多套21#樓住宅，21#戶型有88平米2房和140平米3房，兩房7800元/㎡起，三房7000元/㎡起。全款98折，貸款99折現(xiàn)有老帶新優(yōu)惠，若成交老客戶可獲贈3000元購物券，新客戶則享受總價1萬元優(yōu)惠老帶新9.9折優(yōu)惠總價減3萬再98折，免6年物業(yè)費、送8萬地下車位和一臺空調(diào)樓盤名稱新港天都花園MAX未來鴻運家園金科王府項目位置高新區(qū)長江路與竹園路交匯處新區(qū)科技城青城山路富春江路路口北新區(qū)高新區(qū)興賢路大潤發(fā)對面新區(qū)濱河路與楓津大道交叉口開發(fā)商蘇州新港建設(shè)集團有限企業(yè)艾維克建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)蘇州友情開發(fā)有限企業(yè)金科集團蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)住宅、別墅住宅、別墅住宅、別墅建筑類別小高層高層、小高層小高層多層、低層戶型范圍85㎡-190㎡46.79㎡-132.8㎡HYPERLIN