2017年拆遷安置、棚戶區(qū)建設項目可行性研究報告

棚戶區(qū)改造建設工程項目可行性研究報告PAGEPAGE34棚戶區(qū)改造建設工程項目可行性研究報告目錄第一章總論 81.1項目概況 81.1.1項目名稱 81.1.2建設地點 81.1.3項目業(yè)主 81.1.4項目建設性質 91.1.5建設期限 91.2可行性研究編制依據 91.3拆遷安置人口及建設規(guī)模 101.4項目總投資及資金來源 101.5項目研究目的及范圍 121.6項目的提出 121.7可行性研究結論 13第二章項目建設背景及必要性 152.1項目建設背景 152.1.1四川省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 152.1.2AA市政府加快棚戶區(qū)改造 162.1.3增強城市綜合承載能力 172.2建設的必要性 172.2.1棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進了城市不同區(qū)域的和諧 172.2.2棚戶區(qū)改造的市場運作，引領房地產業(yè)走出低迷 182.2.3目前萬年場附近棚戶區(qū)周圍土地利用較差 182.2.4本片區(qū)用地布局形態(tài)不合理，促進基礎配套設施的完善，優(yōu)化居住環(huán)境 19第三章項目地址條件分析 213.1項目現狀概況 213.2項目建設條件 223.2.1地理因素分析 223.2.2區(qū)域自然條件 233.2.3成華區(qū)社會經濟發(fā)展現狀 253.2.4外部條件 273.2.5法律支持條件 293.2.6施工條件 293.2.7區(qū)域不利因素 293.3結論 30第四章征地安置對象及建設內容 314.1項目建設性質 314.2搬遷實施方案 314.2.1搬遷基本原則 314.2.2搬遷對象 314.2.3搬遷安置方式 314.2.4搬遷安置標準建筑面積 314.2.5搬遷安置選房辦法 324.2.6搬遷安置結算辦法 324.2.7搬家費及臨時安置補助費標準 324.2.8結算 344.3建設內容 344.4建設規(guī)模 344.4.1萬年場2組建設規(guī)模 344.4.1萬年場7組建設規(guī)模 364.4.1杉板橋30號建設規(guī)模 38第五章成都成華棚戶區(qū)項目SWOT分析 415.1XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目優(yōu)勢分析（S） 415.1.1交通優(yōu)勢 415.1.2區(qū)位優(yōu)勢 415.1.3成都東片區(qū)發(fā)展優(yōu)勢 425.1.4成華片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢 425.2劣勢分析（W） 425.2.1商業(yè)環(huán)境劣勢 425.2.2拆遷劣勢 435.3成都成華棚戶區(qū)改造機遇（O） 435.3.1AA市經濟發(fā)展的機遇 435.3.2成華區(qū)發(fā)展機遇 445.3.3成華區(qū)崛起“成都總部經濟第一城” 445.4成都成華棚戶區(qū)改造挑戰(zhàn)（T） 455.4.1成華發(fā)展的不確定性 455.4.2人民居住環(huán)境有待提高 455.5成華棚戶區(qū)改造項目的S.W.O.T應對策略 45第六章項目建設方案 476.1編制依據 476.2建筑基本布置原則 476.3規(guī)劃設計 496.3.1拆遷安置房 496.3.2商品房 506.4總體規(guī)劃 506.5建筑方案設計 526.5.1建筑戶型設計 526.5.2建筑功能 536.5.3建筑材料及設施 546.6結構設計 546.6.1設計規(guī)范 546.6.2結構設計基本參數 556.6.3設計荷載 556.6.4結構基礎 566.5配套工程建設方案 576.5.1電力工程 576.5.2給排水設計 616.5.3通風設計 626.5.4燃氣工程設計 63第七章勞動安全衛(wèi)生及消防 657.1安全措施 657.2勞動安全與衛(wèi)生 697.2.1安全管理措施 697.2.2施工中主要措施 707.2.3廢棄物處理原則 707.3安全控制目標 717.4安全生產管理機構 727.4.1人員管理 727.4.2施工現場安全管理 727.5消防設計 73第八章環(huán)境影響評價 768.1分析依據及執(zhí)行標準 768.2環(huán)境現狀 768.3施工期環(huán)境影響分析及對策 778.3.1施工期環(huán)境影響分析 778.3.2施工期環(huán)境影響對策 798.4運營期間的環(huán)境保護措施 828.5環(huán)境評價結論 83第九章節(jié)能措施 859.1節(jié)能原則 859.2節(jié)能設計依據 859.3項目能耗分析 869.3.1耗電分析 869.3.2耗水分析 889.3.3燃氣消耗分析 889.3.4耗能標煤折算結果 899.4節(jié)能措施 899.4.1建筑節(jié)能 899.4.2節(jié)水措施 929.4.3節(jié)電措施 949.4.4節(jié)能管理 969.4.6其它節(jié)能措施 96第十章招標方案 9710.1招標范圍 9710.2組織形式 9710.3招標方式 9710.4評標委員會的人員組成和資格要求 9810.5評標方法 9910.6招標備案 99第十一章項目組織與管理 10011.1組織機構 10011.2項目的組織管理 10111.2.1組織管理 10111.2.2工程質量管理 10211.2.3財務管理 10211.2.4進度管理 10311.2.5質量管理、進度管理和財務管理的實施 103第十二章項目實施進度計劃 10412.1施工條件 10412.2項目實施進度 10412.3實施進度橫道圖 106第十三章投資估算及資金籌措 10913.1估算依據 10913.2投資估算說明 10913.3投資估算范圍 11013.4估算內容 11013.5資金籌措 110第十四章風險分析及對策 12614.1建設方的籌資墊資的融資風險。 12614.2建設期間風險 12614.2.1項目建設過程中承包方的信用風險 12614.2.2合同風險分析及對策 12714.2.3項目資金、質量和進度風險及對策 12914.2.4控制造價措施 13014.3主要社會風險 132第十五章社會效益分析 13315.1社會效益 13315.1.1提高當地生活水平 13315.1.2保持社會穩(wěn)定 13315.1.3有利于帶動當地經濟的發(fā)展 13415.2項目所在地互適性分析 13415.3社會評價結論 135第十六章財務分析 13716.1編制原則 13716.2財務基本數據 13716.3購房者背景特征 13816.4銷售收入 13916.5房產開發(fā)計劃 14116.6成本測算 14216.7計劃還款安排 14216.8盈利能力分析 144第十七章結論和建議 14617.1結論 14617.2建議 147附表：財務報表（綜合）附圖：1、XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目總平圖附件：項目業(yè)主營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證（正、副本）成華區(qū)人民政府第88次常務會議議定事項通知研究成華區(qū)棚戶區(qū)改造有關工作的會議紀要（成府閱（2011）255號）2011年10月12日研究棚戶區(qū)改造等工作的會議紀要（成華府閱（2011）28號）2011年9月13日關于成華區(qū)棚戶區(qū)改造建設工程項目的立項批復（成華發(fā)改（2011）223號）第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱棚戶區(qū)改造建設工程項目1.1.2建設地點XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目中的萬年二組、萬年七組、杉板橋30號位于成華區(qū)二環(huán)路東三段附近，其中萬年二組位于二環(huán)路東三段內側，萬年七組及杉板橋30號位于二環(huán)路的外側，周邊有多個高層住宅小區(qū)，如花樣年花郡、東景麗苑等。1.1.3項目業(yè)主建設單位：某棚戶區(qū)惠民改造建設有限責任公司。公司住所：AA市建設路54號69子弟校校區(qū)。經營范圍：房地產開發(fā)、棚戶區(qū)改造。公司注冊資本：5000萬元人民幣。企業(yè)法人：1.1.4項目建設性質新建項目1.1.5建設期限本項目建設周期計劃從2011年10月-2015年6月。1.2可行性研究編制依據1、《中華人民共和國建筑法》主席令第92號2、《中華人民共和國節(jié)約能源法》主席令第77號3、《四川國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》4、《中華人民共和國規(guī)劃法》；5、《中華人民共和國環(huán)境保護法》；6、《AA市人民政府關于進一步加強城鎮(zhèn)住房保障工作的意見》；7、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2002版）；8、《AA市城市總體規(guī)劃》（2004-2020）；9、《建設項目經濟評價方法與參數》（國家發(fā)改委、建設部）第三版；10、2008版《四川省建筑工程工程量清單計價定額》；11、《民用建筑設計通則》（GB50352—2005）；12、《AA市成華區(qū)人民政府關于成華區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造有關情況的報告》；13、《研究成華區(qū)棚戶區(qū)改造有關工作的會議紀要》；14、AA市政府《關于貫徹國務院（關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》15、其他相關政策文件；16、業(yè)主提供的項目有關資料。1.3拆遷安置人口及建設規(guī)模本項目建設內容涉及安置拆遷人口699戶，分別來自萬年2組、萬年7組、杉板橋30號。以及修建一定的住宅及商業(yè)用房以滿足開發(fā)公司一定的利潤，建設內容主要包括商住樓、商業(yè)用房以及相配套的道路廣場、停車場、綠化、管網等，預計建成后三個地塊能容納2186戶人居住，按照保守估計一戶3口人計算，共計6558人。萬年場2組項目占地面積37.6畝，凈地面積為32.72畝，總建筑面積139356㎡，居住建筑面積102764㎡，地下建筑面積31952㎡，商業(yè)建筑面積4140㎡，物管用房500㎡。綠化覆蓋率為30%,即6543㎡。萬年場7組項目占地面積26.9畝，凈地面積為22.65畝，總建筑面積99100㎡，居住建筑面積67200㎡，地下建筑面積23600㎡，商業(yè)建筑面積8000㎡，物管用房300㎡。綠化覆蓋率為30%,即4530㎡。杉板橋30號項目占地面積10.8畝，凈地面積為5.79畝，總建筑面積10300㎡，居住建筑面積0㎡，地下建筑面積2600㎡，商業(yè)建筑面積7650㎡，物管用房50㎡。綠化覆蓋率為15%,即579㎡。1.4項目總投資及資金來源XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目其總投資為97657.03萬元，其中：建安工程費用為55288.77萬元，占總投資的56.61%；工程建設其他費為33297.21萬元，占總投資的34.09%；預備費3003.05萬元，占總投資的3.08%；建設期利息6068萬元，占總投資的6.22%。根據成府閱（2011）255號文件的相關內容，本項目的棚戶區(qū)點位改造整理出的土地按基準地價公開掛牌出讓，掛牌條件由成華區(qū)政府國土局確定，其土地出讓收入全額安排給成華區(qū)政府用于支持棚戶區(qū)改造及完善配套基礎設施。投資經濟指標項目總投資萬元97657.031第一部分工程費用萬元55288.772第二部分工程建設其他費用萬元33297.213第三部分預備費萬元3003.054建設期利息萬元6068項目前期拆遷安置由業(yè)主主導，負責完成項目區(qū)內涉及的拆遷安置工作以及落實相應用地性質及指標。通過向銀行貸款的方式，商業(yè)化運作對本片土地進行開發(fā)，建設還遷安置房后，在滿足相關規(guī)劃許可條件下進行商業(yè)開發(fā)。資金籌措是根據項目投資總額、用款計劃、自有資金、外部融資的方便程度及融資成本來綜合考慮資金的來源渠道?；I資計劃必須服務于項目用款進度計劃的需要，并在時間和資金上略有余地，以滿足建設項目的順利實施。房地產開發(fā)的融資渠道一般有發(fā)行建設債券、金融借款、利用外資等。依據建設單位的財務資金狀況、實際投入情況及其未來可實現的經營凈收入確定本建設項目的自有資金來源，項目建設資金缺口在缺口年度內向銀行申請貸款補足。本項目總投資為97657.03萬元（建設用地由區(qū)政府財政資金以土地基準地價購得），建設單位成都某棚戶區(qū)惠民改造建設有限責任公司自有資金5000萬元，根據與AA市商業(yè)銀行商談的結果，拿掛牌得到的三塊土地作為抵押，共貸款30000萬元。經過相關測算，本項目采用實行房地產預售的方式能保證整個項目得以順利實施。本項目銷售價格較附近周邊房價較低，將萬年場2組的銷售收入轉入萬年場7組以及杉板橋30號的投入。1.5項目研究目的及范圍我公司受成都某棚戶區(qū)惠民改造建設有限責任公司的委托，對“XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目”進行可行性研究報告的編制并提交可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目建設的背景及必要性、項目選址條件分析、建設內容及規(guī)模、建設方案、公用工程及勞動安全、環(huán)境影響評價、節(jié)能措施、項目實施進度、招標方案、投資估算及資金籌措、項目組織及管理、風險分析及對策、社會效益分析、財務分析、結論及建議。并提出結論意見，為政府及業(yè)主單位決策提供參考依據。1.6項目的提出社會建設和人民幸福安康息息相關。黨的十七大強調必須在經濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設，著力改善和保障民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平正義。棚戶區(qū)是城市建成區(qū)范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。所謂“城中村”，是指城市建成區(qū)仍然存在的、在集體土地上建造的、屬于棚戶區(qū)性質的區(qū)域。成華區(qū)棚戶區(qū)歷史久遠，大多始建于上世紀80年代以前。隨著城市人口的增加，人們陸續(xù)在這些區(qū)域的空地上建房。后來人口密度不斷加大，住房日見緊張，為緩解住房壓力，幾乎各家都在建房，大房接小房，小房再接窩棚，久而久之棚戶區(qū)就形成了規(guī)模。棚戶區(qū)建筑密度大，多數家庭幾代人生活在一起，棚戶區(qū)內巷道狹窄，基礎設施落戶，環(huán)境惡劣，安全隱患大。棚戶區(qū)內居住人員成分復雜，生活水平較低，眾多的外來務工人員和流動人口把落腳點選擇在了棚戶區(qū)，使得這里的社會治安管理和房產部門房屋管理十分困難。再加上汶川大地震后，許多棚戶區(qū)房屋都成為了危房，無法加固。為此2011年9月27日，葛紅林市長在市政府第一會議室召開會議，專題研究成華區(qū)棚戶區(qū)改造有關工作。同意成華區(qū)8個棚戶區(qū)實施改造，被改造居民實施就地就近房屋安置。涉及項目融資、居民搬遷安置及改造整理土地開發(fā)建設由成華區(qū)國有投資平臺公司負責實施。1.7可行性研究結論隨著AA市區(qū)的不斷擴大，基礎設施的建設及其它配套服務的加強，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目是改善民生的重大舉措；是開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理、提升完善城市功能的客觀要求，是促進經濟社會協(xié)調發(fā)展的有效途徑。成華區(qū)棚戶區(qū)的房屋屬于上世紀70、80年代以前的老式建筑。5.12地震后大部分的房屋有不同程度的受損情況；同時本區(qū)域內房屋規(guī)劃滯后、建設凌亂，不僅浪費寶貴的土地資源，而且與成華區(qū)城市規(guī)劃整體形象極不協(xié)調。項目的實施可以有效保障拆遷戶的住房問題。本項目的建設可以帶動周邊產業(yè)鏈的發(fā)展。有助于提升城市品位；修建安置房能改善當地百姓的居住條件、維護當地社會的和諧穩(wěn)定、帶動地方經濟的發(fā)展，社會效益巨大。成華區(qū)棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件，美化AA市的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高成華區(qū)的服務功能，使區(qū)域的經濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐。通過后面章節(jié)的分析，本項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。經過技術、經濟測算和指標分析，該項目功能定位切實可行，投資回報較高，投資回收較快，貸款償還能力較強，是一個較理想的投資項目且能發(fā)揮顯著的社會效益。因此該項目的建設是符合國家和人民的利益的，具體操作上也是可行的。建議建設單位按照總體規(guī)劃，依據基本建設程序分步實施，確保項目的順利建成。第二章項目建設背景及必要性隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經濟體制與增長方式的轉型，成都東門片區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。加快萬年場附近的棚戶片區(qū)改造，將該區(qū)域內建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。棚戶區(qū)改造是盡快改善市民居住條件和生活環(huán)境的迫切需要。長期居住在棚戶區(qū)的市民，大多是住房、經濟“雙困戶”，面臨住房難、吃水難、入廁難等，靠自身力量很難擺脫困境。實施棚戶區(qū)改造是黨中央、國務院和四川省委、省政府和AA市委、市政府的重要決策部署，是必須認真履行的歷史職責，也是必須完成的一項重大政治任務，更是衡量學習實踐科學發(fā)展觀活動成效的重要標準。必須要從講政治的高度，充分認識加快推進棚戶區(qū)改造工程的極端重要性和現實緊迫性，抓住有利時機，加大工作力度，堅決打贏棚戶區(qū)改造攻堅戰(zhàn)。目前成華區(qū)棚戶區(qū)萬年2組、萬年7組以及杉板橋30號共有699戶，2196人。房屋結構均為磚混結構。宅基地證（產權證）為42495㎡，無證面積為44026㎡。2.1項目建設背景2.1.1四川省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要經過

“十一五”發(fā)展，四川省經濟社會發(fā)展的基礎更加牢固，發(fā)展的內生動力和活力不斷增強，進入推進更好更快更大發(fā)展的新階段，正處于搶抓機遇、攻堅克難、乘勢突破的關鍵時期。“十二五”時期，面臨國家把深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略放在區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的優(yōu)先位置、把擴大內需作為經濟發(fā)展的基本立足點和長期戰(zhàn)略方針、進一步支持地震災區(qū)發(fā)展振興、大力扶持民族地區(qū)和貧困地區(qū)跨越發(fā)展等重大機遇，具備了進一步加快發(fā)展的良好基礎和有利條件。同時，“人口多、底子薄、不平衡、欠發(fā)達”仍然是四川最大的省情，城鄉(xiāng)二元結構突出、初級階段特征明顯仍然是四川最大的實際，發(fā)展不足、發(fā)展水平不高仍然是四川最大的問題。四川省面臨著資源環(huán)境約束增強、科技創(chuàng)新能力不強、區(qū)域發(fā)展競爭加劇、社會矛盾明顯增多等壓力和挑戰(zhàn)。必須科學判斷和準確把握發(fā)展趨勢，搶抓發(fā)展機遇，積極應對各種困難和挑戰(zhàn)，努力實現四川經濟跨越發(fā)展和社會全面進步。2.1.2AA市政府加快棚戶區(qū)改造AA市市政府堅持以科學發(fā)展觀為指導，以解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難、完善住房保障體系和管理機制，積極推進住房保障和棚戶區(qū)改造各項工作，進一步擴大政策惠及面，改善群眾居住條件和人居環(huán)境，切實維護好、實現好發(fā)展好群眾根本利益。目前成華區(qū)棚戶區(qū)現有土地上房屋結構簡陋、無獨立廚房和廁所、基礎設施不配套、破損率高，低收入住房困難家庭較為集中，群眾改造愿望強烈。針對上述情況，AA市政府在2012年底預計將完成122萬㎡棚戶區(qū)改造，其中2010年底中心城區(qū)完成了10萬㎡，郊區(qū)市（縣）完成46萬㎡。2.1.3增強城市綜合承載能力按照以人為本、節(jié)約資源、綠色環(huán)保、突出特色的原則，科學編制城鎮(zhèn)規(guī)劃，合理確定城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模，優(yōu)化城鎮(zhèn)功能分區(qū)，有序推進城鎮(zhèn)空間拓展。加強市政基礎設施和公共服務設施建設，全面提升城鎮(zhèn)交通、電力、通信、供水、供氣、防洪等基礎設施水平，大幅提高城鎮(zhèn)污水、垃圾處理能力，加快城鎮(zhèn)教育、衛(wèi)生、就業(yè)和社會保障等公共服務設施建設。優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提高城鎮(zhèn)生產要素集聚、產業(yè)發(fā)展和就業(yè)吸納能力。發(fā)展公共交通，綜合治理城市交通擁堵。加強城市管理，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的人居環(huán)境。2.2建設的必要性2.2.1棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進了城市不同區(qū)域的和諧本項目的實施將使萬年場附近的棚戶區(qū)變成了高樓大廈，市政設施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結合棚戶區(qū)的改造，城市基礎設施和公共服務配套設施建設，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線等各種配套設施，進一步完善了城市功能。原居住居民曾分散居住，市政及公益基礎設施不甚完全，污水排放、垃圾處理、衛(wèi)生環(huán)境、商業(yè)服務等條件較薄弱。隨著本項目的建設，對當地居民進行了幾種安置，高起點的規(guī)劃、建設集中居住小區(qū)，群眾生活水平將有明顯提高。主要體現在以下幾點：一是搬遷居民群眾可以過上較方便的現代城市生活；二是按照以人為本、注重功能的原則，建成后的公共設施配套能力較之以前有著明顯增強，能為居民創(chuàng)造一個優(yōu)越的生活、娛樂、休閑環(huán)境；三是修建的住宅小區(qū)按照高質量、高水平的要求建設，注重居民生活的需求與細節(jié)，從使用（功能配置）與空間（視覺體驗）兩個層面全面提升社區(qū)的整體品質，使群眾真正享受到城市建設的實惠。與此同時，群眾還能得到不同程度的經濟補償，為他們以后安居樂業(yè)增添一份保障，這也是AA市政府取之于民、用之于民、富民強市政策的具體體現。2.2.2棚戶區(qū)改造的市場運作，引領房地產業(yè)走出低迷房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)建設、經營管理和綜合服務等社會經濟活動的第三產業(yè)，在國民經濟中具有支柱產業(yè)作用，房地產的地域屬性決定了建造所需大宗材料不適宜遠距離采購，這就使其對地方產業(yè)拉動較大；另一方面房地產促進了產權流動，搞活了房屋二、三級市場，增加地方稅收；更為主要的使房地產可以較大刺激生活消費，擴大內需，增加地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經濟的貢獻力。房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟的發(fā)展密切相關，一方面房地產是社會經濟和現代化城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的產物，沒有發(fā)達的社會經濟基礎、沒有較高的社會生產水平和國民經濟的基礎支撐，就沒有發(fā)達的房地產業(yè)；另一方面，房地產業(yè)是國民經濟的基礎產業(yè)、先導產業(yè)和導向性產業(yè)，能為社會經濟發(fā)展和人民提供必須的生產資料和生活等物質基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。2.2.3目前萬年場附近棚戶區(qū)周圍土地利用較差土地是城市發(fā)展的空間和城市功能的載體，土地供應與保障狀況如何，直接影響到城市發(fā)展的空間、潛力和方向。國務院頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》是近年來國務院出臺的關于土地管理的最全面、最明確、規(guī)格最高的文件。該文件從我國現實國情出發(fā)，貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持社會主義市場經濟的改革方向，針對當前土地管理存在的突出問題，提出了深化改革、嚴格土地管理的一系列重大措施。成華區(qū)堅決貫徹執(zhí)行上級的文件精神，實行統(tǒng)一的土地價格管理和用地指標管理，根據上級下達的用地計劃，確定年度各類用地數量，屬性定性定量供地。棚戶區(qū)房屋基本上以一、二層為主，土地使用過程中存在容積率過低、建筑布局凌亂、土地利用效率不高等現象。通過本項目的實施，將充分挖掘萬年場周邊區(qū)域內原有建設用地的潛力，大大提高土地使用效率，盤活現有存量土地，實現有限土地資源的“再生”利用，達到從嚴控制建設用地總量、土地節(jié)約利用的目的，為AA市發(fā)展提供可觀的用地保障。本項目可滿足棚戶區(qū)被拆遷人的安置住房需求，并帶動相關產業(yè)發(fā)展，拉動經濟增長。2.2.4本片區(qū)用地布局形態(tài)不合理，促進基礎配套設施的完善，優(yōu)化居住環(huán)境目前本片區(qū)村民居住和生活環(huán)境較差、安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全，與城鎮(zhèn)現代化建設極不協(xié)調，也是開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理的重點和難點。只有實施棚戶區(qū)改造，完善配套市政設施和公共服務設施，才能從根本上解決萬年場棚戶區(qū)居民的居住和生活環(huán)境問題，才能有效改善城市環(huán)境，提升城鎮(zhèn)整體形象，推進城市健康發(fā)展。為當地群眾創(chuàng)建一個美好家園，同時也將形成AA市一個矚目新社區(qū)。綜上，本項目建設是符合《AA市城市總體規(guī)劃》的相關要求，是十分必要，而且十分緊迫。第三章項目地址條件分析3.1項目現狀概況規(guī)劃本項目分共為三個地塊：萬年二組、萬年7組以及杉板橋30號。其中萬年二組位于二環(huán)路內側，萬年7組以及杉板橋30號位于二環(huán)路外側。根據業(yè)主提供的資料，項目各地塊基本情況如下圖所示：萬年二組位于二環(huán)路東三段與雙林北橫街中間地帶，占地面積37.6畝，初始戶籍登記人口為206戶，人數472人?，F有人口274戶，人數1112人。宅基地（產權證）證載面積20000㎡，現狀實際使用面積41000㎡。萬年七組位于二環(huán)路東三段的外側，成華大道一段旁。占地面積26.9畝，初始戶籍登記人口為262戶，人數713人?，F有人口280戶，人數768人。宅基地（產權證）證載面積16800㎡，現狀實際使用面積33774㎡。杉板橋30號位于二環(huán)路東三段的外側，沙板橋路旁。占地面積10.8畝，初始戶籍登記人口為139戶，人數為300人?，F有人口145戶，人數316人。宅基地（產權證）證載面積5695㎡，現狀實際使用面積11747㎡。3.2項目建設條件3.2.1地理因素分析本項目所處位置地勢平坦，自身所處地勢平坦并連有交通要道。所處地塊地層結構簡單，分布連續(xù)，厚度穩(wěn)定，物理力學性質均勻，地層承載力較高，土層分布穩(wěn)定，場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。根據周邊地質相關資料和現場踏勘情況，建設場地未發(fā)現崩塌、地面塌陷、地面沉降、地質裂縫等不良地質現象。3.2.2區(qū)域自然條件成華區(qū)位于AA市城區(qū)東北部，是AA市中心城區(qū)之一。全區(qū)幅員面積110.7平方公里，常住人口90余萬人，轄14個街道辦事處。區(qū)內小學70余所，普通中學29所，電子科技大學、成都理工大學等大專院校、科研單位40余所。成華區(qū)是AA市東部資源最密集的城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出，被譽為“成都之精華”，是成都的RBD城市會客廳，成渝經濟的門戶、現代物流中心、西南地區(qū)交通樞紐、總部基地，是成都最適宜居住的生態(tài)城區(qū)，全球唯一的熊貓都市家園。1、地理環(huán)境成華區(qū)地處成都平原，AA市區(qū)東北部：幅員面積110.6平方千米，位于東經103°53′～104°03′，北緯30°33′～30°41′。區(qū)內地域平坦，僅東北部偏高，屬淺丘地帶；成華區(qū)的地貌特征總體屬于平原型。成華區(qū)境內東北部有斧頭山、磨盤山等淺山多座，山巒植被豐茂，主峰均有林木生長，部分山巒有古樹名木、珍稀花卉，構成了特有的景觀。其中斧頭山為人工飼養(yǎng)大熊貓、小熊貓繁殖園區(qū)，磨盤山為五代后蜀皇帝孟知祥的陵墓所在之地。區(qū)域東部淺丘海拔低于300米，近年來城市建設進度加快，相對高度減低，山巒基本特征正逐步消失。成華區(qū)屬都江堰自流灌溉區(qū)，區(qū)內3條河流都源于岷江：府河沿成華區(qū)南部地域奔流，繞區(qū)境流域長3.8千米；沙河縱貫區(qū)內長達15千米；東風渠繞成華區(qū)4個鄉(xiāng)，主支渠約20千米。成華區(qū)水豐地潤，農業(yè)灌溉網絡密布，農業(yè)收成無旱澇之憂。成華區(qū)土質肥沃，區(qū)內水資源充足、氣候溫和，適宜多種動植物生長，生物資源十分豐富，生物種類多樣。種植業(yè)和飼養(yǎng)業(yè)以農畜牧為主，達1100余種。其中栽培植物上千種，飼養(yǎng)動物百余種。成華區(qū)是AA市蔬菜、肉、蛋、奶、魚、禽等鮮活副食品的重要生產基地。2、自然資源成華區(qū)屬亞熱帶濕潤季風氣候，空氣溫暖濕潤，季節(jié)分明。區(qū)域內多南風或北風，少有東西風。風力多為1～3級，偶見4級以上大風。年平均溫度約16.4℃成華區(qū)人文旅游資源豐富，景色秀美的府河流經成華，全長22.2公里的沙河14.8公里流經區(qū)內；有全國第四、西部第一高的四川電視塔；有聞名中外的大熊貓繁育研究基地；有西南地區(qū)最大的成都動物園和成都游樂園；有五代后蜀皇帝孟和祥和“川西第一祥林”——昭覺寺；有館藏五萬余件自然珍品的理工大學恐龍博物館。五城區(qū)70%的水面集中在成華，東西渠橫貫全區(qū)，是成都濕地最豐富的城區(qū)。3、氣象條件本項目屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū),氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。年平均溫度：16.2。C極端最高溫度：37.7。C極端最低溫度：－5.9。C年平均降雨量：909mm(雨量主要集中在7-8月)年平均相對濕度：84％年平均日照時數：1401.3小時平均風速：0.9米/秒最大風速：20.0米/秒年主導風向（全年最多風頻）：區(qū)境累年各風向平均頻率以北風最多，頻率為8%；其次是東北風，頻率為7%；但靜風占48%。累年平均風速為1米／秒，5月份最大僅有1.3米／秒，12月份最小只有0.6米／秒。平均無霜期：279天。4、地震烈度按《中國地震度區(qū)劃圖》（1/400萬，國家地震局，1990版）和《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2010）劃分，該項目所在地區(qū)地震基本烈度為Ⅶ度。設計地震加速度值為成華區(qū)社會經濟發(fā)展現狀1、道路交通成華區(qū)公路輻射強。成渝高速、成綿高速、川陜公路和成南高速的成都起點皆在成華，寬闊的三環(huán)路及成洛大道槐樹店路、成華大道，構成了極具輻射力的公路運輸網。鐵路運輸網點多。已經建成的成都新客站（成都東站）為成華區(qū)的發(fā)展帶來了新的契機。成都雙流國際機場是中國西南地區(qū)最大的航空港和客貨集散地，與中國各大城市和香港地區(qū)、新加坡、曼谷等地有定期航班，成華區(qū)距其僅18km。2、產業(yè)配套及區(qū)域發(fā)展定位成華區(qū)積極打造現代服業(yè)，配套實數齊全，曾是我國重要的電子工業(yè)基地，云集了中央、省、市屬大中型企業(yè)200余家。為實現“生態(tài)城區(qū)、現代成華”的總體規(guī)劃促進產業(yè)的合理有序發(fā)展，區(qū)內基礎管網與AA市城市管網建設并連為一體。區(qū)域集居住生活、物流配送、科技產業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。未來的成華區(qū)由七個功能組團區(qū)構成，即：區(qū)域中心組團、工業(yè)居住混合組團、物流基地及倉儲貨運組團、青龍場生活居住及商貿市場組團、北郊風景旅游組團、龍?zhí)豆I(yè)組團、保和居住組團。區(qū)內電力、供水、供氣設施完善，有利于成華區(qū)形成“一軸引領、四城區(qū)東、一區(qū)輝映、三帶貫穿”覆蓋全城、功能各異、重點突出、協(xié)調發(fā)展的“1413”成華新產業(yè)空間格局。成華區(qū)實現跨越式發(fā)展的宏偉目標。實現基礎設施、對外開放、經濟結構調整和科教新區(qū)戰(zhàn)略的重大突破；明確發(fā)展民營高科技企業(yè)、都市生態(tài)建設和大商貿大市場；建設中國西部極具輻射力的現代倉儲國際物流、IT產業(yè)和汽車城。加快AA市東郊工業(yè)區(qū)結構調整，高標準整治沙河，配合地鐵站、綠地、道路網等基礎設施建設，給海內外投資者提供了更為廣闊的發(fā)展空間和難得的發(fā)展機遇。2009年主要指標較快增長，預計地區(qū)生產總值326億元，同比增長12.5%；地方財政收入20.5億元，增長20%，其中地方稅收13.3億元，增長21.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18522元，增長13%；農民人均純收入10867元，增長13.2%；固定資產投資275億元，增長19.9%；社會消費品零售總額119.5億元，增長19%；外貿出口4.2億美元，增長15.3%。三次產業(yè)結構由2008年的0.2：48.7：51.1調整為0.1：37.7：62.2。為應對危機舉措有力。出臺《關于促進服務業(yè)發(fā)展若干政策的意見》等5個經濟發(fā)展政策，促進新注冊企業(yè)1466家，注冊資本14.6億元，增長27.6%。實施重大項目簽約開工、項目推進突破季、招商引資突破季等系列重大舉措，推進重大項目完成投資256億元，增長25%。開展中國房地產（成都）高峰論壇、春季購房節(jié)、產業(yè)發(fā)展土地信息發(fā)布等重大活動，促成招商局地產等66個上億元項目成功入駐，增長26.9%。項目建設全面加快。建立健全領導聯系項目、定期推進和督促項目機制，龍?zhí)犊偛拷洕恰⑿驴驼?、成都RBD等投資上50億元的重大產業(yè)化項目加快建設，全年開工項目180個，建成項目42個，分別增長11%、13%。加強杭州、大邑、瀘定等區(qū)域合作。組建北京、上海、廣州投促分局進行招商對接，舉辦赴港招商會，開展澳大利亞、深圳、廣州等地針對性招商，引進區(qū)外資金258億元、增長21.7%，到位外資7.2億美元、增長25.2%。著力編制完成“1413”產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、“198”區(qū)域規(guī)劃、服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，基本實現全區(qū)各類專業(yè)規(guī)劃滿覆蓋，全面夯實項目建設基礎工作。3.2.4外部條件1.交通運輸該項目位于成華區(qū)萬年場棚戶區(qū)，屬于AA市中心。交通運輸方便順暢，滿足建設條件。2.周圍建筑物和環(huán)境條件該建設項目建設地址位于AA市東二環(huán)路三段周圍，周邊噪聲敏感建筑物較多，因此噪聲對本項目的影響較大，在建設過程中，應特別注意；XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目建設期間，按照國務院1998（253）號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》要求對施工廢水、廢氣、固體廢棄物和噪聲進行嚴格控制，則不會對周邊環(huán)境和建筑產生嚴重影響，尤其應防止施工噪聲對周圍居民生活產生的影響。因此只要對項目污染源采取合理的處理和監(jiān)控措施，就不會對周圍環(huán)境造成較大影響。3.公共設施社會與依托條件本項目給排水、供電、通訊、供氣等均在市政管網的覆蓋范圍內。以“水、電、氣、路、通訊”為內容的“五網”建設體系日趨完善。由于處于二環(huán)路邊上，金融、保險業(yè)健康發(fā)展，教育體系健全，其生活福利設施能滿足項目的需要。附近的醫(yī)院有：萬年場社區(qū)衛(wèi)生服務中心、AA市新華人民醫(yī)院、成都新鴻醫(yī)院、AA市華川醫(yī)院等。附近的學校有：成都石室中學初中學校、列五書池小學、四川大學等。附近有多家菜市場以及超市。因此本項目金融、教育體系健全，其生活福利設施能滿足項目的需要。４.征地拆遷安置條件本項目的規(guī)劃地塊原為住宅用地，拆遷征地工作隨項目前期工作同時進行。５.施工條件項目施工的技術隊伍來源豐富，四川省建筑施工隊伍較多，有著眾多的大型建筑施工集團企業(yè)，其資質均在二級以上，技術力量雄厚，擁有先進的施工技術和先進的施工裝備，通過項目的招投標，完全能找到有能力承擔本項目的施工企業(yè)?，F場施工用電，城市給排水系統(tǒng)，管道煤氣，通訊設施等均已通至施工現場，均能滿足現場施工建設需要。因此，從資源上看，本工程所在地其土地資源良好，區(qū)位優(yōu)越，交通配套環(huán)境好，商業(yè)設施規(guī)劃完善，是個理想的居住小區(qū)。3.2.5法律支持條件項目建設的確定以及項目的選址，應符合國家和地區(qū)有關法律法規(guī)對項目建設的生存的支持程度和約束條件。該項目的建設符合AA市城市總體規(guī)劃布局，也符合成華區(qū)的總體規(guī)劃等相關政策及國家有關法律法規(guī)。3.2.6施工條件項目所在地塊地勢較為平坦，總體來說該項目施工現場的施工條件比較完善能夠滿足施工需要。3.2.7區(qū)域不利因素1、公共配套設施不足，市政公用設施等基礎設施建設較其他滯后。2、規(guī)劃區(qū)目前的建設基本為個人的小規(guī)模建設，缺乏集中統(tǒng)一的開發(fā)建設，導致目前規(guī)劃區(qū)土地利用率不高，土地的經濟性表征不明顯，建設品質也不高。3、規(guī)劃的萬年場棚戶區(qū)片區(qū)較大，周邊有多個住宅小區(qū)，在項目建設中必然會影響當地附近居民的正常生活。因此在本項目建設過程中，應拿出一系列降噪等措施。3.3結論《AA市成華區(qū)人民政府關于成華區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造有關情況的報告》中的相關內容，成華區(qū)棚戶區(qū)該區(qū)域內場地基礎條件良好，能有效節(jié)約建設投資。按照成華區(qū)未來人口規(guī)模和功能規(guī)劃布局，項目地塊比較適合房地產等商業(yè)開發(fā)項目，且具有較高升值潛力。第四章征地安置對象及建設內容4.1項目建設性質本工程項目為XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目，項目以安置建設居民為主，附帶建設商住樓，形成一個綜合性較全面的居住小區(qū)以及商業(yè)中心。4.2搬遷實施方案4.2.1搬遷基本原則為切實改善住戶的居住環(huán)境、居住條件，充分尊重群眾意愿，被搬遷房屋所有人在搬遷現場公示模擬搬遷公告后60天內按以下模擬搬遷實施方案自愿簽約率達100%，做為啟動條件。若再規(guī)定期限內，簽約率未達到100%，搬遷工作自行終止。4.2.2搬遷對象本項目安置對象共涉及萬年2組、萬年7組、杉板橋30號，共計699戶。其中萬年2組274戶，萬年7組280戶，杉板橋30號145戶。4.2.3搬遷安置方式搬遷安置方式僅采取產權調換安置方式，產權調換安置點位為原地安置。4.2.4搬遷安置標準建筑面積安置標準建筑面積以被搬遷房屋認定的合法記載建筑面積為基礎，按照建筑面積1：2.2比例進行產權調換安置（被搬遷房屋認定的合法記載的建筑面積*2.2=搬遷安置標準建筑面積）。4.2.5搬遷安置選房辦法1、被搬遷房屋所有人在簽訂模擬搬遷協(xié)議時，所選搬遷安置房屋套型的建筑面積須與安置標準建筑面積最接近，所選定的搬遷安置房屋總建筑面積不得大于或小于安置標準建筑面積10㎡。2、選房順序按簽訂模擬搬遷協(xié)議的協(xié)議號先后順序為準，先簽協(xié)議先選房。3、安置房屋建筑面積差額結算價格為6500元/㎡。4.2.6搬遷安置結算辦法1、安置房屋總建筑面積等于安置標準建筑面積，互不補差價。2、安置房屋總建筑面積小于安置標準建筑面積不超過10㎡的，由搬遷實施單位向搬遷房屋所有人支付安置房屋建筑面積差額，結算價格為6500元/㎡。3、安置房屋總建筑面積大于安置標準建筑面積不超過10㎡的，由被搬遷房屋所有人向搬遷實施單位支付安置房房屋建筑面積差額，結算價格為6500元/㎡。4.2.7搬家費及臨時安置補助費標準1、搬家費補助：一次性補償2400元/戶。2、臨時安置補助費：被搬遷房屋所有人一律自行解決過渡用房。臨時安置補助標準為被搬遷房屋認定的建筑面積50㎡以下的（含50㎡），按50㎡計算，每戶補助900元/月；被搬遷房屋認定的建筑面積50㎡以上的，每戶按照18元/每㎡*月補助過渡費。3、提前搬家獎勵標準：項目正式啟動后，被搬遷房屋所有人在30內騰空并交付被搬遷房屋的，一次性獎勵6萬元整。4、搬遷安置附屬設施補償標準：被搬遷房屋所有人的房屋如有以下附屬設施，由搬遷實施單位按下列標準進行補償。1）天然氣初裝費：3200元/戶2）一戶一表（電表繳費卡）1200元/戶3）寬帶移機320元/戶4）電話移機58元/戶5）光纖340元/戶6）空調移機200元/戶5、物管費補貼標準：物管費補貼標準為搬遷房屋認定的建筑面積小于90㎡（含90㎡），按建筑面積90㎡、1.8元/㎡*月的標準一次性給予5年得物管費補貼；被搬遷房屋認定的建筑面積大于90㎡的，按實際認定的建筑面積支付。6、按被搬遷房屋認定的建筑面積計算（搭建除外），經搬遷實施單位對被搬遷房屋自行裝修的部分進行現場查看認定其標準后，對被搬遷房屋裝修按下列標準予以補償：1）簡單裝修：具備基礎入住條件，按300元/㎡的標準予以補償。2）普通裝修：客、臥、廚、衛(wèi)等房間鋪設地磚、強化木地板等，按400元/㎡的標準予以補償。3）精裝修：客、臥、廚、衛(wèi)等房間有吊頂、鋪設木地板、地磚、門套、裝有衛(wèi)浴潔具等，按500元/㎡的標準予以補償。4.2.8結算模擬搬遷協(xié)議簽約率達100%，項目正式啟動后，被搬遷房屋所有人在30內騰空舊房后辦理結算手續(xù)，物管補貼待安置房交房入駐時一次性發(fā)放。4.3建設內容XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目為三個地塊，分別是萬年場2組、萬年場7組、杉板橋30號。建設內容主要包括居住用房、商業(yè)用房、以及相配套的道路、停車場、綠化、管網管線等。萬年場2組項目占地面積37.6畝，凈地面積為32.72畝，總建筑面積139356㎡，居住建筑面積102764㎡，地下建筑面積31952㎡，商業(yè)建筑面積4140㎡，物管用房500㎡。綠化覆蓋率為30%,即6543㎡。萬年場7組項目占地面積26.9畝，凈地面積為22.65畝，總建筑面積99100㎡，居住建筑面積67200㎡，地下建筑面積23600㎡，商業(yè)建筑面積8000㎡，物管用房300㎡。綠化覆蓋率為30%,即4530㎡。杉板橋30號項目占地面積10.8畝，凈地面積為5.79畝，總建筑面積10300㎡，居住建筑面積0㎡，地下建筑面積2600㎡，商業(yè)建筑面積7650㎡，物管用房50㎡。綠化覆蓋率為15%,即579㎡。4.4建設規(guī)模4.4.1萬年場2組建設規(guī)模XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目萬年場2組總建筑面積139356㎡，其中：地上建筑面積107404㎡，由商住樓以及配套建筑組成，地下建筑面積31952㎡。1、安置房及商住樓：按照當地居民原有建筑面積2.2倍給予補償，本區(qū)域用以安置建筑面積為26289㎡，可出售住宅樓面積為76475㎡，物管用房500㎡，層數均為33層，萬年2組周邊均是住宅用地，不適合建設商鋪，在局部區(qū)域設置商鋪，建筑面積4140㎡。2、地下停車庫：主要用于停放機動車，機動車位549輛，地下建筑面積31952㎡。3、室外總平工程（1）室外綠化，為營造住宅小區(qū)優(yōu)美舒適的生活環(huán)境，采用喬木、灌木與草地相結合的綠地系統(tǒng)，形成小區(qū)整體綠化結構，營造一個舒適優(yōu)雅的居住生活空間，其綠化率為30%。即本項目共建設綠地面積6543㎡。（2）除地下停車場外，在地面設置相應的露天停車場地，可停放200輛機動車，停車場地面積3000㎡。（3）小區(qū)大門，在用地南側以及東北門設置兩處出入口。（4）室外綜合管線：室外綜合管線包括了給水管450m，雨水管450m，污水管45（5）路燈：在道路及廣場位置，布置庭院燈，共30盞。（6）道路：道路采用瀝青混凝土路面，面積2344㎡（包括消防環(huán)形通道）。成都成華棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告PAGEPAGE36一、規(guī)劃建設凈用地面積21813.00㎡二、規(guī)劃總建筑面積139356.00㎡（一）地上計入容積率的建筑面積：107404.00㎡1、住宅建筑面積102764.00㎡2、非住宅建筑面積：4640.00㎡（1）商業(yè)用房建筑面積：4140.00㎡（2）配套及物業(yè)用房建筑面積：500.00㎡（二）地上不計入容積率的建筑面積（架空層面積）0.00㎡（三）地下建筑面積及層數：31952.00㎡1F其中：1、地下機動車庫面積：28520.00㎡2、地下非機動車庫面積：1932.00㎡3、地下設備用房面積：1500.00㎡三、容積率總容積率：4.92住宅容積率及住宅占總容積率的比例：4.7195.68%四、基底面積建筑基底總面積：5600.00㎡五、建筑密度總建筑密度：25.67%六、總綠地面積：6543.90㎡七、綠地率：30.00%八、機動車位：749輛其中：（1）住宅停車位：716輛地上停車位200輛地下停車位516輛（2）商業(yè)停車位：33輛地上非機動車位：0輛地下非機動車位：1152輛九、居住戶數：1518戶4.4.1萬年場7組建設規(guī)模XXXX棚戶區(qū)改造建設工程項目萬年場7組總建筑面積99100㎡，其中：地上建筑面積75500㎡，由商住樓以及配套建筑組成，地下建筑面積23600㎡。1、安置房及商住樓：本區(qū)域用以安置建筑面積為67200㎡可出售住宅樓面積為0㎡