物業(yè)管理的早期介入和前期管理

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入和前期管理一、物業(yè)管理的早期介入（一）物業(yè)管理早期介入的涵義所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便物業(yè)建成后能滿(mǎn)足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。（二）物業(yè)管理早期介入的意義.完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能.保證施工質(zhì)量.為驗(yàn)收接管夯實(shí)基礎(chǔ).便于日后對(duì)物業(yè)的管理（1）方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定；（2）方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間；（3）易保證維修質(zhì)量；（4）方便后期改建改造。（三）早期介入的形式與工作內(nèi)容物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序如圖所示：.項(xiàng)目可行性研究階段（1）介入形式向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)（選址、投資額、目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位等），同時(shí)，對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體規(guī)劃。（2）主要工作內(nèi)容①根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計(jì)物業(yè)管理框架性方案。.規(guī)劃階段（1）介入形式參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議，從而更好地滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。（2）主要工作內(nèi)容①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；②就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見(jiàn)及建議；③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；④就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。.建設(shè)階段（1）介入形式

主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。（2）主要工作內(nèi)容①就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；②配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；③對(duì)室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。.竣工驗(yàn)收階段（1）介入形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對(duì)已竣工物業(yè)的驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位也要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收提供方便與支持。（2）主要工作內(nèi)容①參與隱蔽工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；②參與單項(xiàng)工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；③參與分期驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；④參與全部工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議。.銷(xiāo)售階段（1）介入形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開(kāi)發(fā)商售樓活動(dòng)?，F(xiàn)今售后服務(wù)已成為人們選房的重要祛碼，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前亮明身份，向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢(shì)等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)促銷(xiāo)，同時(shí)也利于日后雙方的和諧共處。（2）主要工作內(nèi)容①派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)提供咨詢(xún)服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解；②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額；將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開(kāi)化、透明化；③采取各種方法宣傳并展示未來(lái)物業(yè)管理的狀況；④督促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。銷(xiāo)售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用。二、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)管理的涵義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的管理。（二）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系前期物業(yè)管理階段，形成了開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。.開(kāi)發(fā)商與業(yè)主：買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)：合同聘用關(guān)系；.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。（三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別

.早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與開(kāi)發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)；.早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對(duì)象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象；.早期介入中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導(dǎo)作用。（四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容.構(gòu)建與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)平臺(tái)（1）積極聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望；（2）主動(dòng)了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排；（3）熱情參與售房部門(mén)同業(yè)主或使用人簽約。.設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度（1）與開(kāi)發(fā)商一起草擬業(yè)主委員會(huì)章程、管理規(guī)約、裝修施工管理辦法等。（2）設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制，編制住戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。（3）制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃并加以實(shí)施。.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)（1）保安、清潔、維護(hù)、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，訂立合同；（2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、金融、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通；（3）建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò).辦理移交接管事宜（1）擬訂移交接管辦法；（2）籌備成立業(yè)主委員會(huì)；（3）協(xié)助辦理移交接管事項(xiàng)。.物業(yè)的驗(yàn)收與接管.入伙管理所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，收樓入住。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收費(fèi)通知書(shū)一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。.裝修搬遷管理第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收一、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收（一）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的含義.竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。.接管驗(yàn)收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能而對(duì)其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。

接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收既相區(qū)別又相聯(lián)系。（二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別：.驗(yàn)收目的不同竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求;接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿(mǎn)足使用功能的再驗(yàn)收。.驗(yàn)收性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工后由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)組成竣工綜合驗(yàn)收小組對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和評(píng)定，并出具政府簽發(fā)的《工程質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告》，評(píng)定結(jié)果為不合格工程的不許交付使用；而接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)委托合同》對(duì)擬接管的物業(yè)進(jìn)行全面的檢驗(yàn)和評(píng)定，其評(píng)定結(jié)果和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題只能依據(jù)《物業(yè)服務(wù)委托合同》進(jìn)行處理。.驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可。.移交對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是施工單位向開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）移交物業(yè)的過(guò)程；接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）將“物業(yè)”再次交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的過(guò)程。.驗(yàn)收階段不同竣工驗(yàn)收合格，由施工單位向開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著房屋可以交付使用；接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。（三）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的聯(lián)系一般來(lái)說(shuō)，竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗(yàn)收屬于前期物業(yè)管理的范疇。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位如能早期委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收可以同時(shí)進(jìn)行。（四）物業(yè)接管驗(yàn)收的作用.明確交接雙方的責(zé)權(quán)利.確保物業(yè)的使用質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主（使用人）利益.為日后實(shí)施科學(xué)的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件物業(yè)接管工作流程如圖6-2所示：二、接管驗(yàn)收的內(nèi)容與方法（一）接管驗(yàn)收的依據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收參考的依據(jù)主要包括：.建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；.《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；.現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收規(guī)范；.設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù)；.消費(fèi)者對(duì)質(zhì)量的一般要求。（二）接管驗(yàn)收的內(nèi)容.工程的施工質(zhì)量；.設(shè)施設(shè)備的使用功能；

.物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)擁有的技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料；.其他（如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。（三）對(duì)工程質(zhì)量的接管驗(yàn)收方法.依據(jù)規(guī)范使用專(zhuān)用工具、儀器驗(yàn)收；.觀感驗(yàn)收，側(cè)重外觀是否合格；.使用驗(yàn)收，側(cè)重設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；.實(shí)（試）驗(yàn)驗(yàn)收，如對(duì)對(duì)各類(lèi)水箱24小時(shí)盛水檢驗(yàn)，對(duì)污水、雨水管道做通水滾球試驗(yàn)，對(duì)廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)做閉水、蓄水試驗(yàn)，對(duì)室內(nèi)給水、排水埋地管道在覆土隱蔽前做灌水試驗(yàn)，對(duì)機(jī)電設(shè)備做通電試驗(yàn)等。.比對(duì)驗(yàn)收;.其他方法驗(yàn)收三、接管驗(yàn)收的操作程序（一）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作.與托管方聯(lián)系好接管驗(yàn)收的日期、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度安排；.要求托管方在接管驗(yàn)收前提供托管物業(yè)的詳細(xì)清單和建筑圖紙；.派出先頭技術(shù)人員前往接管物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)摸底，并據(jù)此制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；.準(zhǔn)備好各類(lèi)接管驗(yàn)收表格。如《房屋本體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》、（二）對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行資料驗(yàn)收新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料：.產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。（2）用地批準(zhǔn)文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。.竣工驗(yàn)收資料（1）竣工圖一一總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘查報(bào)告。（3）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會(huì)審記錄。（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。（8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。（10）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。（11）竣工驗(yàn)收證明書(shū)。.技術(shù)資料（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。

（3）供水、供暖的試壓報(bào)告。（4）各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。.說(shuō)明文件物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)。對(duì)原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料：.產(chǎn)權(quán)資料（1）房屋所有權(quán)證。（2）土地使用權(quán)證。（3）有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議。（4）房屋分戶(hù)使用清冊(cè)。（5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。.技術(shù)資料（1）房地產(chǎn)平面圖；（2）房屋分間平面圖；（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。（三）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)新建房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：.樓宇本體硬件設(shè)施的驗(yàn)收（1）主體結(jié)構(gòu)①外墻不得滲水；②屋面排水暢通，無(wú)積水，不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴(yán)密不滲漏。（2）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，無(wú)起砂，無(wú)明顯色差，接縫均勻豎直。（3）內(nèi)墻面①抹灰平整，面層涂料均勻，無(wú)剝落、無(wú)明顯裂縫、無(wú)污漬；②塊料面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角，無(wú)裂紋損傷，色澤一致，對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直。（4）頂棚抹灰平整，涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬。（5）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面低于相鄰地面2厘米左右，無(wú)積水，不倒泛水、不滲漏。（6）門(mén)窗①開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；②門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；③玻璃安裝牢固，膠縫密實(shí)，無(wú)明顯劃痕，無(wú)損傷；④油漆均勻，色澤光亮；⑤電子防盜門(mén)通話清晰、無(wú)銹跡。（7）樓梯、扶手安裝牢固，無(wú)裂縫、無(wú)表皮脫落，油漆均勻，表面光滑。（8）電器插座安裝牢固，電源已接通正常。（9）有線電視已開(kāi)通，收視良好。（10）開(kāi)關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好。（11）燈具安裝牢固、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。（12）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。（13）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏，無(wú)堵塞，排水通暢。

（14）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。（15）門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。（16）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，無(wú)折損。（17）其他配套設(shè)施要求齊全、完好、型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。.公共配套設(shè)施、市政設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（1）天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。（2）散水坡：無(wú)下陷、無(wú)斷裂；坡度適意，平整。（3）屋面避雷設(shè)施：連接牢固。（4）路燈、裝飾燈：安裝牢固，完好無(wú)損；燈柱安裝牢固，油漆完好。（5）綠化：符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝牢固。（6）道路：路面平整，無(wú)起砂斷裂；路牙石砌整齊、灰縫飽滿(mǎn)、無(wú)缺角損傷；料塊面層拼砌整齊、平整牢固；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓正常。（8）樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌：安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。（9）垃圾中轉(zhuǎn)站：密封完好，外表裝飾完整，使用方便。（10）保安崗?fù)ぃ喊惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。（11）保安道閘：安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。（12）停車(chē)場(chǎng)：地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。（13）自行車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好（14）明溝、暗溝：排水暢通，無(wú)積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)。（15）臺(tái)階、踏板：砌筑平實(shí)，牢固，無(wú)裂縫。（16）水池、水箱：清潔、無(wú)滲漏。（17）信報(bào)箱：安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。（18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。（19）招牌、廣告牌：安裝牢固，安全，表面平整光潔。.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收（1）電梯設(shè)備（2）變配電設(shè)備（3）中央空調(diào)設(shè)備（4）發(fā)電機(jī)（5）保安監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備（6）給排水設(shè)備.對(duì)資料和工程遺留問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)充、整改對(duì)原有房屋的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)原有房屋，除按上述要求和程序進(jìn)行接管驗(yàn)收外，還應(yīng)特別注意以下事項(xiàng)：.從外觀檢查建筑物整體的變異情況；.檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；.檢查房屋的使用檔案（建筑年代，用途變遷，大中修和更新改造情況）；.客觀評(píng)價(jià)房屋的完損等級(jí)，評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。

危險(xiǎn)和損壞的處理：.屬于危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人員負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管；.屬于損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決；.屬法院判決沒(méi)收并通知接