房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際與方法

PAGEPAGE113《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》復(fù)習(xí)提綱第一章房地產(chǎn)估價(jià)概述第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義1、作為一種提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。2、專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五個(gè)特點(diǎn)：由專(zhuān)業(yè)人員完成；是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；具有社會(huì)公信力；實(shí)行有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。3、專(zhuān)業(yè)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)地特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)就是房地產(chǎn)估價(jià)。其中，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)、測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)。4、房地產(chǎn)估價(jià)以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師還可以進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告等房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢(xún)性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素賄一、估書(shū)價(jià)當(dāng)事成人劑1績(jī)、房地事產(chǎn)估價(jià)宰人員，菌具備房湯地產(chǎn)估脅價(jià)師執(zhí)毅業(yè)資格筐和房地坐產(chǎn)估價(jià)畏員從業(yè)批資格的靈人員，部合格的至房地產(chǎn)嗚專(zhuān)業(yè)估轟價(jià)人員基，必須矛具有房途地產(chǎn)估擠價(jià)方面或的扎實(shí)樓的理論茂知識(shí)、伍豐富的拘實(shí)踐經(jīng)蘆驗(yàn)和良怎好的職救業(yè)道德涂。具有凡扎實(shí)的料理論知懶識(shí)和豐幕富的實(shí)表踐經(jīng)驗(yàn)健，是對(duì)厘估價(jià)專(zhuān)對(duì)業(yè)能力系的要求微；具有愚良好的供職業(yè)道漿德，是犬對(duì)估價(jià)透行為規(guī)量范安的要求定。舞2評(píng)、房地伙產(chǎn)估價(jià)判機(jī)構(gòu)，座有自然碎人出資江，有暫圣定期內(nèi)敗的三級(jí)哪資質(zhì)、播三級(jí)、逆二級(jí)、萌一級(jí)資捏質(zhì)。閃3貓、估價(jià)窩委托人添，委托傘人有義博務(wù)向估驕價(jià)機(jī)構(gòu)陵如實(shí)提罵供其知壞悉的估提價(jià)所必索須的情援況和資足料。吐二、估門(mén)價(jià)對(duì)象槳，當(dāng)估競(jìng)價(jià)對(duì)象級(jí)僅為房明地產(chǎn)權(quán)裳益時(shí)，及可稱(chēng)為斜被估價(jià)庫(kù)權(quán)益。機(jī)估價(jià)對(duì)廉象有在匯建工程學(xué)、期房師、已經(jīng)化滅失的度房地產(chǎn)頭、房屋許裝飾裝挽修部分駛。概括枯起來(lái)有木：土地簡(jiǎn)、房屋槐、構(gòu)筑剪物、在栗建工程旗、以房盟地產(chǎn)為翠主的整匯體資產(chǎn)糠、整體復(fù)資產(chǎn)中逢的房地仇產(chǎn)。墳三、估濃價(jià)目的杜，土地之使用權(quán)想出讓、孝房地產(chǎn)魯轉(zhuǎn)讓、蒸租賃、晃抵押、總征收、拿征用、靠分割、基損害賠拘償、稅疾收、保磨險(xiǎn)、爭(zhēng)諷議調(diào)處樸、司法折鑒定、枯出資、攔投資、群合資、強(qiáng)合作、羊合并、紙分立、烏改制、虎重組、隊(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)啟讓租賃貞、清算求。剩四、價(jià)砍值類(lèi)型廉，同一牲估價(jià)對(duì)敞象可能蝴有不同妨類(lèi)型的溪價(jià)值，薯即同一搏估價(jià)對(duì)汪象的價(jià)辯值并不崇是唯一士的，價(jià)引值類(lèi)型秤有公開(kāi)肝市場(chǎng)價(jià)享值和非權(quán)公開(kāi)市票場(chǎng)價(jià)值乓。公開(kāi)烈市場(chǎng)價(jià)叮值的特蛋點(diǎn)有：饅雙方自殿愿進(jìn)行拾交易；龍交易雙教方出于純利已動(dòng)櫻機(jī)進(jìn)行訴交易；興交易雙百方是清求明、謹(jǐn)駐慎行事覺(jué)的，并野且了解跡交易對(duì)方象知曉撒市場(chǎng)行坦情；交班易雙方征有充裕夠時(shí)間進(jìn)鍵行交易食；不存禽在買(mǎi)者帽因特殊辮興趣而估給予附杜加出價(jià)尊。非市燥場(chǎng)價(jià)值后有：快介速變現(xiàn)慈價(jià)值；經(jīng)謹(jǐn)慎價(jià)收值；清紛算價(jià)值夕；投資吼價(jià)值。郵五、估份價(jià)時(shí)點(diǎn)薄，估價(jià)訴時(shí)點(diǎn)不劈是隨意櫻確定的晌，應(yīng)根往據(jù)估價(jià)夠目的來(lái)陳確定，蕉估價(jià)時(shí)冷點(diǎn)在先洗，價(jià)值喘估算在切后。數(shù)六、估地價(jià)依據(jù)椅有相關(guān)值法律、樓法規(guī)、項(xiàng)政策和奴標(biāo)準(zhǔn)，貼委托人超提供的棵有關(guān)情松況和資外料，房及地產(chǎn)估形價(jià)機(jī)構(gòu)肅和房地村產(chǎn)估價(jià)僑師掌握貌和搜集春的有關(guān)鞏情況和賺資料。紛七、估氧價(jià)假設(shè)今是房地俯產(chǎn)估價(jià)圣師所必川要、但擇不能肯肯定而又見(jiàn)必須予宇以明確球的前提寫(xiě)條件做狠出的假鑰定。在解估價(jià)中黎要防止疤出積現(xiàn)閉3施種情況顧：濫用造估價(jià)假壺設(shè)；不丘明確估膝價(jià)假設(shè)訂；無(wú)針諒對(duì)性列少舉一些巴與本估著價(jià)項(xiàng)目蠢無(wú)關(guān)的盈估價(jià)假青設(shè)。歷對(duì)于確司定性因躬素，一其般不得雞進(jìn)行假拐設(shè)發(fā)。頓煉八、估滿(mǎn)價(jià)原則乳：合法挺原則、茶最高最累佳使用反原則、構(gòu)估價(jià)時(shí)室點(diǎn)原則梳、替代交原則。月九、估施價(jià)程序懶：獲取回估價(jià)業(yè)形務(wù)；受朽理估價(jià)父委托；城擬定估吧價(jià)作業(yè)昨方案；迎搜集估唐價(jià)所需饞資料；學(xué)實(shí)地查層看估價(jià)糊對(duì)象；仍分析估奔價(jià)對(duì)象慢及房地宵產(chǎn)市場(chǎng)眼上；選躍定估價(jià)堂方法進(jìn)剩行測(cè)算跟；確定戒估價(jià)結(jié)哀果；撰臭寫(xiě)估價(jià)貓報(bào)告；物內(nèi)部審廈核估價(jià)距報(bào)告；豪出具估右價(jià)報(bào)告張；估價(jià)蝕資料歸馳檔。姨十、估拴價(jià)方法植：市場(chǎng)淡法、成虧本法、棗收益法首、請(qǐng)假設(shè)開(kāi)鋼發(fā)法、容長(zhǎng)期趨基勢(shì)法、置路線(xiàn)價(jià)絹法、基渣準(zhǔn)地價(jià)泊修正法卡等利。禾十一、販估價(jià)結(jié)狡果，估澆價(jià)師不橋宜在完革成估價(jià)悅之前與衣委托人就或任何脖其他與于該估價(jià)服業(yè)務(wù)有熱利害關(guān)懷系人討矛論估價(jià)紡結(jié)果?？椷@樣會(huì)牢影響估足價(jià)獨(dú)立鼠、客觀址、公正否地進(jìn)行賤。贈(zèng)棵川價(jià)驅(qū)漸諸海掀位械吩第三存節(jié)深贊對(duì)房地杰產(chǎn)估價(jià)寇的現(xiàn)實(shí)造需要跡土地使竟用權(quán)出敲讓的需吵要，房陽(yáng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)墨讓馳(疾買(mǎi)賣(mài)、飲互換、心贈(zèng)與、浸出資、漢入股、浙抵現(xiàn)債文)味和租賃劑的需要搬，房地謙產(chǎn)抵押憂(yōu)的需倚要盟(邁初次抵載押、再踐次抵押蹲、增加菠抵押貸賣(mài)款、抵憂(yōu)押期間戰(zhàn)監(jiān)測(cè)、包轉(zhuǎn)抵押廳、續(xù)貸瞇抵押、較處置抵冠押房地犧產(chǎn)估援價(jià)擊)郊，房地嫁產(chǎn)征收薄和征用分需要，長(zhǎng)房地產(chǎn)瑞分割需蝦要，房促地產(chǎn)損促害賠償鑄需要，燥房地產(chǎn)賀稅收需蛛要，房撓地產(chǎn)保順險(xiǎn)需要睛，房地田產(chǎn)爭(zhēng)議書(shū)調(diào)處和轟司法鑒睜定需要玩，企業(yè)較有關(guān)經(jīng)碎濟(jì)行為亦的需掠要責(zé)(縫出資、頁(yè)投資、喚合資、帆合作、寺合并、仍分立、截改制、收重組、訴產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)雨讓租賃價(jià)、清盛算熄)鈔，房地卵產(chǎn)管理遼的需要翅，其他驕方面的親需要兼第四余節(jié)苗臥房地產(chǎn)省估價(jià)師全的職業(yè)鐘道德。怠獨(dú)立客房觀公正誰(shuí)，專(zhuān)業(yè)宮勝任能玉力，誠(chéng)排實(shí)守信駕，勤勉向盡責(zé)，嶄保守秘縫密，公雪平競(jìng)爭(zhēng)待，社會(huì)民責(zé)任。打餃侄執(zhí)臣國(guó)炒癥既喊廊達(dá)第五浙節(jié)設(shè)仍中國(guó)房季地產(chǎn)估鴨價(jià)行業(yè)騾發(fā)展?fàn)钌n況智估價(jià)的純困難表肚現(xiàn)有：剛土地和晚房屋的的所有制獅不同；笑土地所夾有制在譯城市和饑農(nóng)村不蠶同，市竊場(chǎng)上流憂(yōu)通的土齊地權(quán)利餅是使用荷權(quán)不是潤(rùn)所有權(quán)數(shù)，土地閣和房屋違的登記司機(jī)關(guān)不歐同，行梁政管理炎不到位同，房地級(jí)產(chǎn)市場(chǎng)沫不夠發(fā)丘達(dá)。太第二著章結(jié)靈房地產(chǎn)執(zhí)潮貞惰秧政由桶臭異遇第一專(zhuān)節(jié)年撥房地產(chǎn)哭的含義僻一、撇房地產(chǎn)遲的定義午，貴房地產(chǎn)帳是指土挎地、建痛筑物及廉其他地眨上定著管物赤，是實(shí)刪物、權(quán)架益、區(qū)根位三者巧的結(jié)合塊體。液二、土返地、建支筑物和江其他地衡上定著頌物的含壽義，泰土地是恢指地球慈的表面各及其上訂下一定晌范圍內(nèi)虹的空間委。雅建筑物稻包括房陰屋和構(gòu)柔筑物。醉房屋一取般本由建筑照材料、懷建筑構(gòu)躁配件和靈設(shè)備等睛組成的笑空間場(chǎng)量所。構(gòu)燈筑物是富指人們蛙一般不收直接在精里面進(jìn)翼行生產(chǎn)急和生活腦活動(dòng)的燭建筑物潔，如煙棋囪、水害塔、水嚇井、水熊壩、道昌路、橋?qū)Я?、隧體道。建攜筑領(lǐng)域通中的建剩筑物不宗包括構(gòu)寸筑物，圈會(huì)計(jì)領(lǐng)添域中建央筑物不吃包括房閉屋?；渌赜⑸隙ㄖ鴫K物是指晚固定在箏土地或睬建筑物罵上，與辟土地、低建筑物賀不能分賠離，或迅者雖然俯可以分焦離，但鑒是分離翠不經(jīng)濟(jì)舅，或者技分離后講會(huì)破壞烏土地、嫌建筑物困的完整旁性、使刪用價(jià)值察或功能直，或者妹使土地周、建筑本物的價(jià)趁值明顯蘋(píng)受到損張害的物集。線(xiàn)三、實(shí)罷物、權(quán)基益、區(qū)檢位的含富義巧幼置1腔、斧實(shí)物分情為有形流的實(shí)體緊及其質(zhì)陪量和組研合完成蛋的功能帶三個(gè)方豬面筆2興、戒權(quán)益包拘括權(quán)利盈、利益浸和收益甲，找房地產(chǎn)攤權(quán)益以蛾房地產(chǎn)烘權(quán)利為灑基礎(chǔ)包惹括紛：冶①?gòu)R房地產(chǎn)丸的各種妨權(quán)利，挎例殊如所有街權(quán)、給土地吧使用權(quán)效、租賃蹦權(quán)、抵暖押權(quán)、窮地役權(quán)蘭等夕②叮受其他障房地產(chǎn)鄭權(quán)利限氧制的房獨(dú)地產(chǎn)權(quán)質(zhì)利，同戰(zhàn)一宗房責(zé)地產(chǎn)上宅可以同奔時(shí)存在墾多種房垮地產(chǎn)權(quán)慧利買(mǎi)③憲受到房珠地產(chǎn)權(quán)鍬利以外羨的各種講因素限右制的房剝地產(chǎn)權(quán)誤利與④缺房地產(chǎn)唐的額外救利益或翻收益。漲房地產(chǎn)養(yǎng)所有權(quán)怨又分為溪單獨(dú)所紀(jì)有、共疤有和建伍筑物區(qū)以分所有詳權(quán)。土批地使用柄權(quán)有建錢(qián)設(shè)用地鬼使用權(quán)味、宅基正地使用綁權(quán)、土紛地承包勿經(jīng)營(yíng)權(quán)求。建設(shè)亮用地使姨用權(quán)又縫包括出偽讓土地?cái)⑹褂脵?quán)斯、劃撥保土地使射用權(quán)和爺臨時(shí)用師地土地坡使用權(quán)透。踐房地產(chǎn)聲權(quán)利有區(qū)物權(quán)和寄債權(quán)，帥租賃權(quán)癢屬于債撲權(quán)。物江權(quán)有自磁物權(quán)和慶他物權(quán)手，自物議權(quán)只有強(qiáng)所有權(quán)揚(yáng)，他物站權(quán)又分完為用益舞物權(quán)和豪擔(dān)保物影權(quán)，土煤地使用劈權(quán)和地悔役權(quán)是耍用益物處權(quán)，抵形押權(quán)則巨是擔(dān)保江物權(quán)。禾在不同逼類(lèi)型的唯資產(chǎn)中個(gè)，實(shí)物撓和權(quán)益匹對(duì)價(jià)值蟻的影響截是不同海的暗：?jiǎn)?膠）機(jī)器糞、設(shè)備跳、家具忘等有形適資產(chǎn)，檢主要是芬實(shí)物的秋價(jià)位值疾2低）專(zhuān)利聰權(quán)、專(zhuān)蓄有技術(shù)堅(jiān)、著作節(jié)權(quán)藥(醋版茫權(quán)墾)士、商標(biāo)沉專(zhuān)用權(quán)曲、專(zhuān)營(yíng)庭權(quán)、商說(shuō)譽(yù)、有求價(jià)證失券抄(索股票、盤(pán)債眠券艇)怖等無(wú)形紙資產(chǎn)，竟主要是祝權(quán)益的麥價(jià)值材。統(tǒng)3留）房地趣產(chǎn)，其玉實(shí)物和組權(quán)益在冤價(jià)值決抹定中都席很重要開(kāi)。這3閑、區(qū)位抗，是指尋一宗房跟地產(chǎn)與斃其他房賣(mài)地產(chǎn)或衡者事物她在空間領(lǐng)方位和平距離上胞的關(guān)系些，包括列位置、疲交通、追環(huán)境景竭觀、外內(nèi)部配套千設(shè)施等司方面。房位置有滑：坐落孕、方位看、距離叮、朝向蜓、樓層塵。交通猜是指進(jìn)侵出該宗狠房地產(chǎn)妨的方便拉程度萍—鳥(niǎo)通達(dá)性劇，具體紡有可及君性和便后捷性。些環(huán)境景粘觀有自寒然環(huán)境旨、人文份環(huán)境和歲景觀。杠外部配脂套設(shè)施孟有基礎(chǔ)啞設(shè)覺(jué)施韻(共道路、討給排水餅、電力掘、燃?xì)庹埂釟怙h、電信頓、有線(xiàn)瘡電視等咐設(shè)嚴(yán)施析)闖和公共剛服務(wù)設(shè)帖施跳(妖教育、死醫(yī)療衛(wèi)惹生、文造化體育衣、社區(qū)郊服務(wù)、勸市政公塵用等非閥營(yíng)業(yè)性踐設(shè)施。備四、房秘地產(chǎn)的蛙其他名字稱(chēng)：不顫動(dòng)產(chǎn)、埋物業(yè)。菜五、房茄地產(chǎn)的黎基本存脖在形態(tài)鏈：土地痛形態(tài)，司對(duì)于有拐建筑物豆的可以焦無(wú)視建孕筑物存謙在或考姨慮建筑焰物存在鄰對(duì)土地催價(jià)值的蠅影響；神建筑物腫形態(tài)，養(yǎng)對(duì)于單紛獨(dú)評(píng)價(jià)蓮建筑物嗚價(jià)值時(shí)米可以無(wú)婆視土地洽的存在陵或考慮噴土地對(duì)桿建筑物責(zé)價(jià)值的湊影響。獵前一種敢稱(chēng)為獨(dú)招立估價(jià)中，后一粒種稱(chēng)為誘部分估艦價(jià)；房蘋(píng)地形態(tài)稀，碗阿墳滴?；蕴孛掀j(luò)第二榆節(jié)租坊房地產(chǎn)盟的特性亮①留不可移潔動(dòng)性（性又稱(chēng)位手置固定望性）樂(lè)②粘獨(dú)一無(wú)膛二性避③嶄壽命長(zhǎng)輛久性花④墾供給有遣限性穴⑤傾價(jià)值量惕大騰⑥訂流動(dòng)性炕差炭⑦存用途多銹樣性梨，咸從經(jīng)濟(jì)堡角度來(lái)禾看，土撿地利用階選擇的騰一般順艇序是：典商業(yè)、勁辦公、雄居住、勒工業(yè)、堪耕地、漸牧場(chǎng)、所牧地、冰森林、礎(chǔ)不毛荒絹地。朵⑧差相互影閥響性槐，欄外部影稈響有正盟有負(fù)捏⑨洪易受限膏制性熟，宰政府對(duì)稍房地產(chǎn)雞的限制擁一般是訴通過(guò)下伍列衫4暮種特權(quán)據(jù)來(lái)實(shí)現(xiàn)誠(chéng)的：管死制權(quán)膽、楊征收權(quán)泰、征接稅權(quán)酷、寇充公權(quán)絹，帆房地產(chǎn)推易受限蒜制性還袋表現(xiàn)在走逃避不紫了未來(lái)?xiàng)澲贫?、頭政策變睡化的影置響。減⑩聯(lián)保值增翻值性杯，放引起房計(jì)地產(chǎn)價(jià)蠅格上升攀的原因略主要趙有挺4廉個(gè)方面示：中(1綱)腿對(duì)房地僻產(chǎn)本身糕進(jìn)行的愛(ài)投資改鹿良喪(2閃)濤通貨膨泰脹碎(英3開(kāi))樣需求增鑄加導(dǎo)致子稀缺性替增蓋加勾(4咱)蕉外部經(jīng)嚷濟(jì)或相綱互影響市，其中鉤，對(duì)房獻(xiàn)地產(chǎn)本尾身進(jìn)行支投資改豐良所引炒起的房時(shí)地產(chǎn)價(jià)子格上升己，不是嗓房地產(chǎn)附的自然馬增值；短通貨膨坊脹所引謠起的房鍬地產(chǎn)價(jià)岸格上升排，不是握真正的際房地產(chǎn)玻增值，傻而是房榨地產(chǎn)保塊值；需鄉(xiāng)求增加猜導(dǎo)致稀屬缺性增掏加和外撇部經(jīng)濟(jì)旦或相互聚影響所透引摧起的房裁地產(chǎn)價(jià)歡格上升嘗，是真寬正的房輔地產(chǎn)自棉然增值承。燦洋條探昏笨嶼蠢除惠壤茄第三仆節(jié)早阻房地產(chǎn)盾分類(lèi)迷一、唱房地產(chǎn)涌按其用系途來(lái)劃劑分為下缺列勇1鄭0婦類(lèi)：居盤(pán)住錄、蚊商業(yè)浸、奔辦公魯、掩旅館塑、車(chē)餐飲進(jìn)、切娛樂(lè)灣、繪工業(yè)登、詠農(nóng)業(yè)悲、曲特殊用奧途磁、突綜合起。巨二、按饑開(kāi)發(fā)程拐度來(lái)劃掙分為下鑰列蔑5揉類(lèi)：生斥地勇、瞇毛地勇、匙熟地涉、施在建工君程增、米現(xiàn)房換。銀三、按汁是否產(chǎn)趴生收益萌來(lái)劃分堵為下法列亡2尸類(lèi)：收艙益性房織地產(chǎn)乖、題非收益環(huán)性房地邊產(chǎn)寧。摸

曠您收益性費(fèi)房地產(chǎn)窩可以采愿用收益津法估價(jià)棚，非收侄益性房售地產(chǎn)則躲難以采封用收益登法估價(jià)撿。四、啞按經(jīng)營(yíng)賞使用方任式來(lái)劃饑分的類(lèi)百型少四、兼房地產(chǎn)屆按其經(jīng)系營(yíng)使用御方式來(lái)齡劃分為泛下泊列蕩4繞類(lèi)：出殃售況、殊出租爆、除營(yíng)業(yè)芬、壤自用仔。記這種分燦類(lèi)對(duì)于累選用估婆價(jià)方法驚特別有濾用，例顏如：出皇售型房?jī)龅禺a(chǎn)可尾以采用屆比較法歸估價(jià)；蹦出租或?yàn)碃I(yíng)業(yè)型村房地產(chǎn)疊可以采司用收益燙法估價(jià)葉；自用盯型房地稅產(chǎn)可以寬采用成耳本法估胸價(jià)。奏五、按蛾照房地犯產(chǎn)取實(shí)物鈴形態(tài)的傭分類(lèi)兵：尋(刪1)肌土怒地辦(顛2纖)傳建筑雷物恐(鴨包括尚心未建成派的建筑李物資)(3憂(yōu))神土地與組建筑物詢(xún)的合成染體虎(溜包括在知建工程葬和現(xiàn)受房倒)艷(葉4輸)奶未來(lái)狀切況下的洞房地訊產(chǎn)欠(炭5指)傾已經(jīng)速滅牙失的房寺地翼產(chǎn)季(頌6播)谷房地產(chǎn)日的局邪部匙(將7情)扶現(xiàn)在狀巖況下的此房地產(chǎn)季與過(guò)去勁狀況下繼的房地悠產(chǎn)的差裂異部光分們(瓜8導(dǎo))迷以房地倆產(chǎn)為主養(yǎng)的整體碌資產(chǎn)或儀包含有陶其他資熔產(chǎn)的房傳地毛產(chǎn)敢(賞9繪)殿整體害資產(chǎn)中莫的叫房地產(chǎn)頑。綢六、按玩照房地冬產(chǎn)權(quán)益拐狀況的朽分類(lèi)有撿：干凈閃的房屋柳和出讓禽土地、拳干凈的皇房屋和偉劃撥土緊地、干榜凈的房烈屋和集保體土地愈、共有問(wèn)房地產(chǎn)蜘、部分習(xí)產(chǎn)權(quán)的骨房地產(chǎn)辭、有租臘約限制稼的房地祝產(chǎn)、設(shè)絨置了地血役權(quán)的塌房地產(chǎn)盟、設(shè)立通了抵押違權(quán)的房清地產(chǎn)、翠有拖欠點(diǎn)建設(shè)工褲程款的饒房地產(chǎn)樹(shù)、列入免公告拆梁遷或征夾收征用師的房地躁產(chǎn)、臨永時(shí)用地泄或臨時(shí)義建筑的用房地產(chǎn)紀(jì)、手續(xù)波不全的挪房地產(chǎn)市、產(chǎn)權(quán)程不明或條權(quán)屬有令爭(zhēng)議的距房地產(chǎn)乎、被依賄法查封痛財(cái)產(chǎn)保綁全或其原他限制跳的房地甜產(chǎn)、違里法占地標(biāo)或違法膏違章建鳳筑的房彎地產(chǎn)、嗚房地產(chǎn)賠的租賃擇權(quán)、房化地產(chǎn)的曉抵押權(quán)雪、房地枯產(chǎn)的空飛間利用腳權(quán)、房莫地產(chǎn)中看的無(wú)形浙資產(chǎn)疤。軌址執(zhí)獅卻桂文說(shuō)粉噸轎芹第四奪節(jié)示虎房地產(chǎn)斑的描述徐與分析愿一、土稼地的描斧述與分珠析贏何1.汽名稱(chēng)章2亡．喬位置柿3?。闹羶A4威.言面必積間,孕此為依欲法確認(rèn)溝的面積碗，通常蒼以平方裁米鴉(亂m2)信或公輝頃亦(hm酷2亂)裳為單位萌。翁5拼．形狀競(jìng)6碌．地勢(shì)烘，漢包括地布勢(shì)高低字、自然者排水狀壩況、被燙洪水淹褲沒(méi)的可稀能性等閑。俗7尼．衡土壤及密地基狀憤況變8列。權(quán)利漫狀絞況詠9磨、使用撤條桌件幻1某0鈴、開(kāi)發(fā)橡利用情誼況魔1龜1窯、交通絲條捏件告1禁2吉、周?chē)}環(huán)境景想觀劫1練3配、公共慣服務(wù)設(shè)寶施完備摸程耕度旱1惑4督、其他穩(wěn)。頸使用條姻件紹主要包醫(yī)括?。貉?1龍)場(chǎng)用途執(zhí)；貪(2)獲胡容積率朽；奶(3)杯歡建筑密肝度出；元(4)絞環(huán)綠地暢率弦(藝是指用躍地紅線(xiàn)掘內(nèi)綠化優(yōu)用地總正面積占糊土地總握面積的懶比甲例檔)圣；呼(5)鳴筒建筑高料度朝；遙(6)稍猶建筑后到退紅線(xiàn)庭距性離細(xì)(蔽是規(guī)定供建筑物勿應(yīng)距離蕩城市道造路或用鎮(zhèn)地紅線(xiàn)售的程碑度抬)(寺7)暮串建筑間矮距；坦；佳(8籌)凈交通出盼入口方灘位蹲；簡(jiǎn)(9幣)炭停車(chē)泊貧位浪；錯(cuò)(10可)淹建筑體參量、體部型、色貴彩喪；卵(11破)巾地面標(biāo)剃高橡；圖(12足)簽其他要滅求臨。伍

謙

淘省上述城前市規(guī)劃魂限制條戀件可通步過(guò)下列暮文件了裝解鵲：探(1專(zhuān))裳規(guī)劃要濱點(diǎn)；干（儲(chǔ)2勤)屢規(guī)劃設(shè)量計(jì)條件析通知書(shū)鈔；艘(3宴)偶審定設(shè)沸計(jì)方案?jìng)阃ㄖ獣?shū)萬(wàn)；場(chǎng)(4奉)即建設(shè)用續(xù)地規(guī)劃掩許可證碧；僻(5腫)肺建設(shè)工映程規(guī)劃望許可證榴。惱二、堪建筑物過(guò)的趙描述與干分析翻認(rèn)才識(shí)慶

濟(jì)

業(yè)

1理.神名料稱(chēng)屠2爬、位托置杠3西、規(guī)撕模役4趨、年旨齡小5父、鄰層數(shù)和墓高度。描通常按廳照層數(shù)鳥(niǎo)或高度掛，將建帥筑物分保為低層炎建筑、適多層建孩筑、高笨層建筑缺和超高孫層建筑敞。讀6桑、建筑漫結(jié)構(gòu)。劉7壓、設(shè)施固設(shè)備。栽包括給候排水、帖衛(wèi)生、歉燃?xì)?、玉照明、猾空調(diào)、砍電梯、醒通訊、尖防災(zāi)等沿設(shè)備。儀需要了咽解它們率的配置疼和性能掌。悄8捧、裝飾臺(tái)裝修犁，遠(yuǎn)9毛、層高孕或凈希高刑1責(zé)0州、空間戶(hù)布斃局釀1沿1沖、防水佛、保溫鐘、隔熱棍、隔音疊、通風(fēng)消、采光枕、日照晚。壩1網(wǎng)2泛、外洲觀瘡1婚3展、維修巨養(yǎng)護(hù)情暑況完好帳程服度株1叫4發(fā)、權(quán)利挺狀況倘、劣1胃5刪、占有虛使用情部況庫(kù)1邀6慣其他情狹況，賓物業(yè)管殺理綿(獄因?yàn)橥晗瓷频奈矧v業(yè)管理閉是保持時(shí)及提高堪房地產(chǎn)桿價(jià)值的乓一個(gè)重童要因充素破)舉，循還需要蝴了解其砍建設(shè)單少位頃(始開(kāi)發(fā)節(jié)商奔)太、勘察蠢單位、拔設(shè)計(jì)單遺位、施灣工單位惡、工程盼監(jiān)理單拼位以及駁預(yù)計(jì)交對(duì)付使用袋的日期尼等層。秒罰第三溉章籃效房地產(chǎn)間價(jià)格和找價(jià)值機(jī)螺男藝敵依調(diào)碎困蝶第一蹦節(jié)令肥房地產(chǎn)船價(jià)格的劫含義和拒形成條懶件貿(mào)一、房炮地產(chǎn)價(jià)番格的含蓄義，輸房地產(chǎn)稱(chēng)價(jià)格是然和平地殺獲得他再人的房憂(yōu)地產(chǎn)所諷必須付餡出的代滾價(jià)濾(腎貨幣額敏、終商品或頁(yè)其他有受價(jià)應(yīng)物主)柴，霧價(jià)格通夏常用貨削幣來(lái)表嗎示，但繡也可以蹦用實(shí)物窗、勞務(wù)浙等其他緊形式來(lái)儉償付。葛二、堅(jiān)房地產(chǎn)裙價(jià)格的燃形成條紙件愁，尤房地產(chǎn)剖之所以跌有價(jià)格省，腔是因?yàn)槲克鼈冇凶x用、稀節(jié)缺，并濕且人們敢對(duì)它們邁有需求自。攤需要具鼻備榜3析個(gè)條件再(1蒜)紛一種物康品有擊用店(2蝦)魯一種物販品稀缺巖，是相布對(duì)缺乏男不是絕逮對(duì)缺吳乏揚(yáng)(3照)央人們對(duì)或一種物提品有需犧求是指床不僅愿示意購(gòu)買(mǎi)行它，而陷且有能姿力購(gòu)買(mǎi)純它。需努求與需廢要不完叫全先等轉(zhuǎn)同，需屑要不等新于需求凳，需要活只是一咬種要求潛或欲望塘，有支廟付能力把支持的喊需要才崗是需求業(yè)。對(duì)其派需求不燥僅有自旅用需求州而且還征有投資畢需求甚丟至投機(jī)卻需求。刮價(jià)格實(shí)庸質(zhì)是在磁市場(chǎng)經(jīng)響濟(jì)下對(duì)富有用且菠稀缺的嫩物品的遮一種分純配方式帖，惠6助種分配摧方式：酸武力、伯禮讓、壁抽簽、綱排隊(duì)、循計(jì)劃、梳價(jià)格?？谷徇b之取屆衣圖滋支廉第二恒節(jié)汁框房地產(chǎn)培價(jià)格的泡特征貪房地產(chǎn)仍?xún)r(jià)格與啟一般物瓦品的價(jià)帖格，既玉有共同襖之處，田也有不求同的地丘方。共搜同之處敏是召：仔①曾都是價(jià)冒格，用呀貨幣來(lái)忽表示卷；興②增都有波搖動(dòng)，受津供求等彎因素的鉗影響蜂；裝③嗽都是按溉質(zhì)論價(jià)置；優(yōu)質(zhì)充高價(jià)，誘劣質(zhì)低讓價(jià)。拋一、疫地價(jià)與厭一般商撕品價(jià)格誦的不同假，多(1旗)拾生產(chǎn)成雹本不同旱，駁一般商稈品的價(jià)材格必然律含有生羅產(chǎn)成本欺因素，址而地價(jià)缸不一定葉含有生零產(chǎn)成本昨因素。匆地價(jià)本雖質(zhì)上不駝是餅“佳勞動(dòng)價(jià)下值乘”尾的貨幣當(dāng)表現(xiàn)，肯是地租杯的資本訴化。土地借價(jià)立=孝地臟租弟/厭利息率色。被(2掀)肝折舊不偉同亂，醋土地由餐于具有瓶不可毀椅滅性，圖不能再齡生產(chǎn)，撐其價(jià)格即通常隨抖著時(shí)間列的流逝楊而自然偽升高，齊不僅無(wú)山折舊，勁而且有民增值。民中國(guó)有姥期限的獨(dú)出讓土殃地使用艙權(quán)也是燈一個(gè)特蝦例，在川這種情絨況下土荷地應(yīng)計(jì)呼提折舊不。而如合果是無(wú)副限年的李土地所梨有權(quán)，監(jiān)就無(wú)須營(yíng)計(jì)提折征舊紛(3銜)潑價(jià)格差票異不同獻(xiàn)。土地喘由于具顆有獨(dú)一湯無(wú)二的印特性，司所以基葛本上是壇一宗土拳地一個(gè)伐價(jià)格，廁而且不販同的土歌地之間繳價(jià)格差謀異較鞋大茂(4燦)牧市場(chǎng)性迅質(zhì)不同末，減一般商情品的市坑場(chǎng)為較瀉完全市村場(chǎng)，形奔成的價(jià)譜格較客昏觀，而浩土地市輕場(chǎng)為不南完全市趴場(chǎng)，形是成的地復(fù)價(jià)受主抗觀因素都的影響?yīng)勢(shì)^大綠。依(5密)羞價(jià)格形斥成時(shí)間欺不周同禮(6殘)巴供求變舉化不同只。地價(jià)屯與一般葛商品的莊價(jià)格雖傻然都受爺供求變昌化的影無(wú)響，但段由于土匙地的數(shù)墓量難以鈔增加或澆減少，搖且不可望移動(dòng)，端其供給癢彈性較盼小。屆二、蠻房地產(chǎn)桐價(jià)格的挎特征主端要有下久列赴5李個(gè)握：豪(1)貞昂房地產(chǎn)拿價(jià)格既播有交換泥代價(jià)的樣價(jià)格，軋也有使甚用代價(jià)沾的租金變。侵房地產(chǎn)厭的價(jià)格穩(wěn)與租金執(zhí)的關(guān)系脆，類(lèi)似帳于本金忘與利息草的關(guān)系哥。脆(2)濤派房地產(chǎn)其價(jià)格受窮區(qū)位的鐮影響很潮大戰(zhàn)。礙(3)禿恐房地產(chǎn)頃價(jià)格實(shí)鉤質(zhì)上是摩房地產(chǎn)燒權(quán)益的闊價(jià)格。能在估價(jià)搖中也不島可忽視記房地產(chǎn)藝的實(shí)物僚完好狀喜況對(duì)其奴價(jià)值的望影響挺。宗(4晶)勾房地產(chǎn)努價(jià)格軍形成的索時(shí)間較裂長(zhǎng)銜(5粗)惡房地產(chǎn)慰?jī)r(jià)格容少易受交哈易者的坊個(gè)別疤情況敵的影響土。雅鍋爺霉霞溫船野分恩覆悄毒第三君節(jié)動(dòng)恥房地產(chǎn)注供求與歲價(jià)格父一、壘房地產(chǎn)錦需求奏紛1專(zhuān)、形成瞎需求有寇兩個(gè)條嗎件：一散是消費(fèi)取者愿意闊購(gòu)買(mǎi)，戴二是消虎費(fèi)者有累能力購(gòu)處買(mǎi)恰，如果宇沒(méi)有支拔付能力狂的約束個(gè)，人們尚對(duì)房地?cái)[產(chǎn)的需袋要可以飾說(shuō)是無(wú)燕止境的襪。魄2旁、決定神房地產(chǎn)碌需求量蘋(píng)的因素普中慌除了隨恰機(jī)因素字，經(jīng)常細(xì)起作用音的因素它有蔽：胖①蹤該種房寬地產(chǎn)的剖價(jià)格水仗平鎖；癢②義消費(fèi)者貴的收入事水平懂；戀③地消費(fèi)者艦的偏好舟；鵲④弟相關(guān)房偷地產(chǎn)的煩價(jià)格水只平拴；鄭⑤州消費(fèi)者掛對(duì)未來(lái)哪的預(yù)期欣。與某妥種房地輛產(chǎn)相關(guān)燭的房地芝產(chǎn)，是富指該種鋼房地產(chǎn)男的替代慢品和互遠(yuǎn)補(bǔ)品。筋3橋、房地含產(chǎn)的需茫求曲線(xiàn)望：一條豆向右下汁方傾斜未的需求直曲線(xiàn)。寶二、超房地產(chǎn)支供給仍牧1雹、譽(yù)形成供惱給有兩豪個(gè)條件才：一是適房地產(chǎn)冬開(kāi)發(fā)商鍬或擁有職者愿意弄供給，譽(yù)二是房塌地產(chǎn)開(kāi)堂發(fā)商或調(diào)擁有者域有能力墾供給。副供給屆量堪=掌存暑量抬-坦拆毀甩量沒(méi)-芒轉(zhuǎn)換為膨其他種炮類(lèi)房地腿產(chǎn)蒼量董+窗其他種沒(méi)類(lèi)房地研產(chǎn)轉(zhuǎn)換糊為該種衰房地產(chǎn)濤量侮+跡新開(kāi)發(fā)秩量。腳2真、遣房地產(chǎn)貿(mào)的供給忘量是由流許多因蓋素決定惕的，除限了隨機(jī)柿因素，寶經(jīng)常起架作用的昆因素有擴(kuò)：賤①線(xiàn)該種房毅地產(chǎn)的惱價(jià)格水鹽平漂；經(jīng)②婚該種房即地產(chǎn)的瞞開(kāi)發(fā)成立本喂；甩③絮該種房開(kāi)地產(chǎn)的裂開(kāi)發(fā)技漏術(shù)水平百；部④播房地產(chǎn)鏡開(kāi)發(fā)商嘆對(duì)未來(lái)帽的預(yù)期水。協(xié)3疊、房地閱產(chǎn)供給業(yè)曲線(xiàn)：匠一條向惜右上方布傾斜的伯供給曲辟線(xiàn)。卡三、栗房地產(chǎn)庭均衡價(jià)挎格必，腸是指當(dāng)羅房地產(chǎn)品的市場(chǎng)袋需求量嘆與市場(chǎng)礎(chǔ)供給量攝相等時(shí)晃的價(jià)格例，也就甘是房地跨產(chǎn)的市陣場(chǎng)需求失曲線(xiàn)與鈴市場(chǎng)供鈴給曲線(xiàn)起相交時(shí)蕉的價(jià)格毒，兩在市場(chǎng)叫均衡狀爽態(tài)下，泥房地產(chǎn)甲價(jià)格與換房地產(chǎn)搏的需求愚正相關(guān)登，與房秤地產(chǎn)的鴉供給負(fù)洋相關(guān)：鎖供給一煮定，需含求增加味，則價(jià)各格上升武，需求歇減少，糕則價(jià)格須下降；拴需求一河定，供柏給增加澇，則價(jià)塵格下降焦，供給像減少，耍則價(jià)格式上升。把如果需攻求和供窩給同時(shí)賢發(fā)生變港化，均暫衡價(jià)格順和均衡絹交易量逆也會(huì)發(fā)切生變化第。制四、席房地產(chǎn)嬸供求彈叉性拍隱1堅(jiān)、房地雙產(chǎn)需求呈彈性中，原房地產(chǎn)肝需求彈積性主要情有房地附產(chǎn)需求誤的價(jià)格允彈性、音房地產(chǎn)師需求的盾收入彈找性、房休地產(chǎn)需鹿求的人鹽口彈性嚇、房地奶產(chǎn)需求澡的交叉柄價(jià)格彈樸性和房扁地產(chǎn)需破求的價(jià)崗格預(yù)期遵彈性。碰2襯、母房地產(chǎn)忌供給彈常性俗，罰房地產(chǎn)目供給彈絹性主要花有房地預(yù)產(chǎn)供給半的價(jià)格馳彈性和撤房地產(chǎn)否供給的坊要素成賤本彈性麥。撈3深、可彈性數(shù)障值的類(lèi)少型井，錘彈性較睡大，說(shuō)思明一個(gè)效經(jīng)濟(jì)變委量對(duì)于協(xié)另一個(gè)資經(jīng)濟(jì)變徐量的變蘆化是較恩敏感的棗；彈性?xún)斴^小，度說(shuō)明一缺個(gè)經(jīng)濟(jì)哨變量對(duì)促于另一喚個(gè)經(jīng)濟(jì)抓變量的款變化是蛇較不敏你感的。樓彈性數(shù)造值分蜘為動(dòng)5擋種類(lèi)型膽：那①齒彈性大越于門(mén)1屯的情況彈，稱(chēng)為戲富有彈莖性那；脾②榨彈性小懷于頑1加的情況位，稱(chēng)為報(bào)缺乏彈霧性濕；屬③升彈性等詞于近1酸的情況蝕，稱(chēng)為叼單一彈漂性雅；殼④壩彈性為撲無(wú)窮大際的情況盈，稱(chēng)為家完全彈副性密；鼠⑤胡彈性等盼于零的色情況，耕稱(chēng)為完勇全無(wú)彈嫌性。奇一種房駛地產(chǎn)的警需求價(jià)裳格彈性?shī)W取決于灑該種房鮮地產(chǎn)有搞多少種曲替代品鵲。在有娛較相似旱的替代澡品率存在的挑時(shí)候，螞價(jià)格的丙上漲會(huì)的使消費(fèi)娃者減少脖對(duì)該種濃房地產(chǎn)泥的購(gòu)買(mǎi)著，而轉(zhuǎn)毛向購(gòu)買(mǎi)推更多的盒替代晶原，這時(shí)拉需求的奉價(jià)格彈丙性較大喘；如果炎沒(méi)有較于相似的詠替代品估，需求璃往往就悉缺乏價(jià)柴格彈性雄。本

府五、泄房地產(chǎn)尸供求與丘價(jià)格之料間關(guān)系峽的特殊涼性理，譽(yù)可以將腔房地產(chǎn)柳的供求完?duì)顩r分先為裁4乏種類(lèi)型規(guī)：匯①諒全國(guó)房打地產(chǎn)總每的供求介狀況維；福②以本地區(qū)店房地產(chǎn)相的供求穩(wěn)狀況熊；猜③嬸全國(guó)本爬類(lèi)房地瘋產(chǎn)的供耍求狀況曠；美④性本地區(qū)亭本類(lèi)房窩地產(chǎn)的違供求狀宵況。決折定某一瓣房地產(chǎn)槍價(jià)格水休平高低冷的供求先狀況，拌主要是即本地區(qū)其本類(lèi)房麗地產(chǎn)的息供求狀碌況舉較靠橫逝帳投隱零版肺第四盆節(jié)榆卸房地產(chǎn)猴價(jià)格和摩價(jià)值的滲種類(lèi)妨一、價(jià)稍值、城使用價(jià)張值和交欠換價(jià)值搬，姻在房地允產(chǎn)估價(jià)多中一般白所說(shuō)的寇價(jià)值也圖是指交婦換價(jià)值族。毯二、連成交價(jià)衣格、市步場(chǎng)價(jià)格完、理論識(shí)價(jià)格和圖評(píng)估價(jià)促值父，毀1耳、成交手價(jià)格是役一個(gè)已召完成的嗓事實(shí)，傘是個(gè)別義價(jià)格，鐘通常隨初著交易騾者的財(cái)保務(wù)，動(dòng)旺機(jī)、對(duì)命交易對(duì)磚象和市灰場(chǎng)行情罵了解程蔬度、購(gòu)嫩買(mǎi)或出吸售的急緩迫程度宋、討價(jià)析還價(jià)能弦力、交搏易雙方液之間的洽關(guān)系、夕賣(mài)者的滅價(jià)格策動(dòng)略等不堡同而不示同。歸理解成芽交價(jià)格殃，還應(yīng)挨對(duì)其形虎成的機(jī)杜制，即噸賣(mài)價(jià)畏(促供給價(jià)離格偏)柳、買(mǎi)價(jià)蘇(題需求價(jià)睜格費(fèi))倍、成交拍價(jià)三者迷的關(guān)系避有所了番解旁，鍋在實(shí)際賢交易中晨，只有魚(yú)當(dāng)買(mǎi)者順?biāo)敢飧乐Ц兜墓罡邇r(jià)諒格，高涂于或等遠(yuǎn)于賣(mài)者密所愿意名接受可茫最低價(jià)丑格時(shí)，膏交易才只可能成相功千。一筆瘦成功的斑交易中悲，最高浸買(mǎi)價(jià)成畜交價(jià)最什低賣(mài)價(jià)答。齒在賣(mài)方討市場(chǎng)下愈，成交域價(jià)格往夠往是偏抬高的；捎在買(mǎi)方還市場(chǎng)下灑，成交灶價(jià)格往放往是偏賓低的。牙成交價(jià)低格可能袋是正常矮的，也本可能是上不正常叫的，所瞇以，可靈將成交邁價(jià)格區(qū)襖分為正眠常成交驕價(jià)格和哭非正常奸成交價(jià)耗格。正右常成交答價(jià)格是駁指交易井雙方在慌公開(kāi)市逝場(chǎng)、信轉(zhuǎn)息通暢燃、平等羊自愿、趴誠(chéng)實(shí)無(wú)悠欺、沒(méi)傭有利害攔關(guān)系下預(yù)進(jìn)行交獄易形成到的價(jià)格塔，不受帝一些不五良因素摧，如不詢(xún)了解市急場(chǎng)行情拉、壟斷咐、脅迫趨等的影州響；反斯之，則畜為非正疾常成交戴價(jià)格。略正常成喘交價(jià)格及的形成番條件餅有集7態(tài)個(gè)街：志(1心)負(fù)公開(kāi)市成場(chǎng)底。廟(2圖)搏交易對(duì)遙象本身龍具備市棍場(chǎng)性并。桐(3含)爐眾多的扶買(mǎi)者和肢賣(mài)者哥。逢(4浪)窩買(mǎi)者和允賣(mài)者都狼不受任帝何壓力動(dòng)，完全荷出于自睬愿兄。孕(5)貢惕理性社且自私洗的經(jīng)濟(jì)叔行為暫。線(xiàn)(6)托銷(xiāo)買(mǎi)者和市賣(mài)者都蝶具有完已全信息缺。呀(7沾)后適當(dāng)?shù)穆∑陂g完艷成交易獲。供2賠、全市場(chǎng)價(jià)稼格是指屆某種房銅地產(chǎn)在搬市場(chǎng)上城的一般獅、平均欠水平價(jià)淡格，是頃該類(lèi)房如地產(chǎn)大社量成交漲價(jià)格的蜓抽象結(jié)杜果由(慚如平均便數(shù)、中惰位數(shù)或妖眾壤數(shù)方)輔。冬3謝、像理論價(jià)跑格是經(jīng)抬濟(jì)學(xué)假瘋設(shè)革的功“求經(jīng)濟(jì)胖人環(huán)”遵的行為灰和預(yù)期客是理性叨的，或伴真實(shí)需尿求與真泄實(shí)供給銅相等的色條件下倍形成的欣價(jià)格。溉市場(chǎng)價(jià)身格和理庫(kù)論價(jià)格逆相比，暮市場(chǎng)價(jià)牧格是短留期均衡慎價(jià)格，位理論價(jià)硬格是長(zhǎng)馳期均衡虧價(jià)格。庸在正葡常市場(chǎng)技或正常浪經(jīng)濟(jì)發(fā)運(yùn)展下，飼市場(chǎng)價(jià)俘格基本猴上與理季論價(jià)格捐相吻合照，圍繞樹(shù)著理論瘦價(jià)格而論上下波毀動(dòng)，不蓋會(huì)偏離鐵太遠(yuǎn)。退房地產(chǎn)想估價(jià)所擋評(píng)估的繞是房地踢產(chǎn)的市枕場(chǎng)價(jià)格暢。敵4充、泄評(píng)估價(jià)言值還可跡以根據(jù)讓所采用睜的估價(jià)沙方法的平不同而醫(yī)有不同壘的稱(chēng)呼坑，如采驕用比較蟲(chóng)法估算挺得出的餓結(jié)果通復(fù)常稱(chēng)為君比準(zhǔn)價(jià)俊格，采嶼用成本跨法估算農(nóng)得出的揉結(jié)果通哲常稱(chēng)為老積算價(jià)電格，采府用收益精法估算渾得出的閘結(jié)果通攤常稱(chēng)為粥收益價(jià)敢格。萄收益法旦求得的要價(jià)值傾秋向于最歐高買(mǎi)價(jià)獄，成本搞法求得某的價(jià)值邀傾向于蕉最低賣(mài)源價(jià)，市蟻場(chǎng)法求銷(xiāo)得的價(jià)壓值傾向鈴于成交榆價(jià)格。茂此外收船益法求稻得的價(jià)鬼值趨向流于理論閣價(jià)格，洽市場(chǎng)法邪求得的荷價(jià)值趨烈向于市兆場(chǎng)價(jià)格強(qiáng)。在市統(tǒng)場(chǎng)泡沫懷時(shí)，市杜場(chǎng)法求吹得的價(jià)拌值候(泛市場(chǎng)價(jià)洽格言)幼大大高渡于收益新法求得該的價(jià)世值權(quán)(謀理論價(jià)脹格斃)練。在市降場(chǎng)不景積氣時(shí)，梯成本法答求得的偷價(jià)值大陵大高于鐮市場(chǎng)法部或收益凝法求得稱(chēng)的價(jià)值竟。男從理論弓上講，慌一個(gè)良兵好的評(píng)趁估價(jià)值百＝正常姜成交價(jià)鋼格居=被市場(chǎng)價(jià)無(wú)格。遷三、市籮場(chǎng)價(jià)值治、快速逼變現(xiàn)價(jià)遼值、謹(jǐn)瘦慎價(jià)值遭、清算憐價(jià)值和賊投資價(jià)均值。排某一房糕地產(chǎn)的跳投資價(jià)廟值，是田該房地棒產(chǎn)對(duì)于握某個(gè)具綠體的投捕資貌者辱(鴨這里的葛投資者習(xí)是廣義找的，包馳括消費(fèi)丙者街)戒的經(jīng)濟(jì)洲價(jià)值，網(wǎng)是該投公資者基晚于個(gè)人李需要或壺意愿，漫對(duì)該房中地產(chǎn)所侍估計(jì)的貓價(jià)值或酒做砌出的評(píng)遵價(jià)。而盟該房地窩產(chǎn)的市貓場(chǎng)價(jià)值銷(xiāo)，是該豆房地產(chǎn)津?qū)τ谝粸硞€(gè)典型逢的投資曾者的經(jīng)標(biāo)濟(jì)價(jià)值繼。在某嘆一時(shí)點(diǎn)男，市場(chǎng)燙價(jià)值是贏惟一的發(fā)，而投紡資價(jià)值棄因投資肯者的不隔同而不篩同。霞在評(píng)估喂市場(chǎng)價(jià)寄值時(shí)，析收益法裁中的折拐現(xiàn)率是僑與該房瓜地產(chǎn)的耽風(fēng)險(xiǎn)程予度相對(duì)升應(yīng)的社束會(huì)一般徹收益率涂，而在潤(rùn)評(píng)估投煤資價(jià)值盡時(shí)，該裝折現(xiàn)率碼是某個(gè)橋具體的債投資者嫂所要求皆的最低巾收益夫率燕(肥通常稱(chēng)疏為最低膀期望收扒益昂率思)要。這個(gè)漫投資者墾所要求熱的最低親收益率脖可能高滴于也可猶能低于浴與該房例地產(chǎn)的珍風(fēng)險(xiǎn)程帖度相對(duì)亂應(yīng)的社扒會(huì)一般購(gòu)收益率彩。投資易者評(píng)估妄的房地搬產(chǎn)的投帳資價(jià)值桌，或者顏說(shuō)消費(fèi)田者對(duì)房染地產(chǎn)的欣評(píng)價(jià)，條大于或玉等于該崇房地產(chǎn)套的市場(chǎng)匹價(jià)格，牽是其投弓資行為刷或交易評(píng)能夠?qū)嶋H現(xiàn)的基膠本條件彼。就投門(mén)資價(jià)值旦與市場(chǎng)丹價(jià)值相目對(duì)而言寨，房地陡產(chǎn)估價(jià)爽所評(píng)估受的是房粥地產(chǎn)的序市場(chǎng)價(jià)叼值。京四、構(gòu)原始價(jià)狡值、賬吼面價(jià)值硬、公允韻價(jià)值母和市場(chǎng)劍價(jià)值早。絹采用公這允價(jià)值嘗的條件白：錯(cuò)①權(quán)投資性賠房地產(chǎn)家所在地忽有活躍妙的房地松產(chǎn)交易燥市行場(chǎng)雅②字企業(yè)能齡夠從房現(xiàn)地產(chǎn)交早易市場(chǎng)拳上取得沾同類(lèi)或裹類(lèi)似房卻地產(chǎn)的歸市場(chǎng)價(jià)是格或其獻(xiàn)他信息袍。市場(chǎng)告價(jià)值與培公允價(jià)階值的內(nèi)功涵基本削相同。滋就原始鉤價(jià)值、訴賬面價(jià)挎值報(bào)、公允弱價(jià)值韻與市場(chǎng)弊價(jià)值相息對(duì)而言澆，房地奶產(chǎn)估價(jià)膜所評(píng)估節(jié)的是房敢地產(chǎn)的逗市場(chǎng)價(jià)新值吵、公允父價(jià)值。翼五、判買(mǎi)賣(mài)價(jià)腳格、租蒼賃價(jià)格警、抵押忠價(jià)值、孫保險(xiǎn)價(jià)肝值、課仁稅價(jià)值學(xué)和征層收監(jiān)價(jià)值測(cè)中國(guó)目扛前的房博租有市忍場(chǎng)租竿金貌(賢或稱(chēng)協(xié)已議租金荒，是由克市場(chǎng)供青求狀況妖決定的礙租瘋金除)茂、商品私租掩金融(買(mǎi)是以房引地價(jià)值穗為基礎(chǔ)攝確定的擠租金，求其構(gòu)成農(nóng)內(nèi)容包肆括折舊級(jí)費(fèi)、維亞修費(fèi)、濁管理費(fèi)劇、貸款淡利息、飛房產(chǎn)稅隔、保險(xiǎn)竹費(fèi)、地訪租間和利潤(rùn)踏八項(xiàng)因趙素雷)貴、成本悄租烈金盟(蔑是按照喝出租房鴉屋雨經(jīng)歷營(yíng)成本圍確定的諒租金，怨由折舊頭費(fèi)、維肉修費(fèi)、驗(yàn)管理費(fèi)雖、貸款掘利息、玩房產(chǎn)稅六五項(xiàng)因伴素構(gòu)漂成喊)尊、準(zhǔn)成娛本租金今和福利頭租金。桿房租有讓按使用茄面積計(jì)誦算的，景也有按于建筑面揭積計(jì)算棕的。住地宅一般錘是按使津用面積難計(jì)租，后非住宅儉一般是保按建筑再面積計(jì)燒租。岡真正租喘金除了耽前述的聯(lián)八項(xiàng)外邀還有租揚(yáng)賃費(fèi)用產(chǎn)和租賃常稅費(fèi)。瑞房地產(chǎn)民抵押價(jià)目值評(píng)估赴只能演組變?yōu)樵u(píng)銅估房地糖產(chǎn)在估衰價(jià)時(shí)假?zèng)龆ㄎ丛O(shè)醋立法定襲優(yōu)先受緒償權(quán)利意下的市條場(chǎng)價(jià)值鴨扣除法圓定優(yōu)先開(kāi)受償款點(diǎn)后的余蠶額。再迎次抵押沖價(jià)值等片于總評(píng)憲估市場(chǎng)糖價(jià)值一駛上次抵法押貸款寬折成的留價(jià)值。賣(mài)保險(xiǎn)價(jià)狡值通常雁不包含言不可損員毀的土盞地價(jià)值穿，是指承建筑物南的重建湊成本和桑重建期鼻間的經(jīng)梯濟(jì)損失蠟?？盗?、瓦所有權(quán)旦價(jià)格、寶使用權(quán)隔價(jià)格和進(jìn)其他權(quán)強(qiáng)益的價(jià)著格夏

箱中國(guó)通遙常不存煮在土地梅所有權(quán)杏價(jià)格評(píng)極估。房校地產(chǎn)使融用價(jià)格周主要是究指土地臣使用權(quán)伙價(jià)刷格狡(撥建設(shè)用猛地使用色權(quán)、宅豈基地使憂(yōu)用權(quán)、紫土地承疾包經(jīng)營(yíng)挨權(quán)針)字，練其他權(quán)滔益的價(jià)燥格嘴主要有撞租賃權(quán)涉價(jià)格、煌抵押權(quán)蟻價(jià)格、牌地役權(quán)鉗價(jià)格。襯七、實(shí)庸際價(jià)格課和名義屠價(jià)格，服實(shí)際價(jià)器格是指住在成交圓日期時(shí)輪一次付浩清的價(jià)并格，或志將不是眼在成交輪日期時(shí)連一次付梳清的價(jià)酷格折現(xiàn)方到成交饑日期時(shí)亡的價(jià)格付。名義者價(jià)格是昂指在成佩交日期何時(shí)講明烈，但不較是在裁成交日賀期時(shí)一財(cái)次付清蓬的價(jià)格拖?？浒恕⒋冬F(xiàn)貨價(jià)顧格和期水貨價(jià)格豪及現(xiàn)房拔價(jià)格和筍期房?jī)r(jià)幟格旁房地產(chǎn)壓也有類(lèi)欲似的現(xiàn)決貨交易跟和期貨劉交易及顫現(xiàn)貨價(jià)應(yīng)格和期協(xié)貨價(jià)格政。在房塘地產(chǎn)的蘭現(xiàn)貨價(jià)簡(jiǎn)格和期炒貨價(jià)格舉中，最絮典型的奪是現(xiàn)房燕價(jià)劈格批(溉含土地閃價(jià)錘格扣)森和期房底價(jià)彩格慎(射含土地躍價(jià)侵格級(jí))候。期房勉價(jià)格與槽現(xiàn)房?jī)r(jià)謹(jǐn)格之間壽的關(guān)系達(dá)有：期望房?jī)r(jià)格燈＝現(xiàn)房居價(jià)格一標(biāo)預(yù)計(jì)從渾期房達(dá)青到現(xiàn)房澆期間現(xiàn)睡房出租依的凈收歡益的折銳現(xiàn)值鏈-公風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)崗償廊。甩九、趁市場(chǎng)調(diào)釣節(jié)價(jià)、衣政府指永導(dǎo)價(jià)和德政府定棕價(jià)宵，梳政府指川導(dǎo)價(jià)是墊指由政亡府價(jià)格障主管部舞門(mén)或者衰其他有讀關(guān)部門(mén)喇，按照抗定價(jià)權(quán)城限和范票圍規(guī)定熊基準(zhǔn)價(jià)柳及其浮懼動(dòng)幅度廟，指導(dǎo)暈經(jīng)營(yíng)者瘋制定的誤價(jià)格?？p估價(jià)結(jié)礦果不得恐超出政允府指導(dǎo)轉(zhuǎn)價(jià)規(guī)定亮的幅度息。政府說(shuō)定價(jià)是凱指由政固府價(jià)格干主管部趨門(mén)或者址其他有違關(guān)部門(mén)倒，按照經(jīng)定價(jià)權(quán)終限和范沸圍制定仗的價(jià)格凝。對(duì)于貴實(shí)行政福府定價(jià)問(wèn)的房地喪產(chǎn)，估悼?jī)r(jià)結(jié)果炮應(yīng)以政餅府定價(jià)醬為準(zhǔn)。祝十、摟基準(zhǔn)地獨(dú)價(jià)、標(biāo)娘定地價(jià)鏡和房屋掉重置價(jià)弓格鋼，樹(shù)基準(zhǔn)地膀價(jià)、標(biāo)耀定地價(jià)慨和房屋繩重置價(jià)著格都是妄一種評(píng)嚼估價(jià)格岔。律十一、第土地價(jià)臭格、建猜筑物價(jià)營(yíng)格和房纖地價(jià)格辨根據(jù)土形地扣的腰“縮生暢熟墊”粥程度，備把土地嫂粗略地桶分為生傷地、毛領(lǐng)地、熟嘗地三種磨，由此肚又有生拿地價(jià)格們、毛地碌價(jià)格、爺熟地價(jià)弓格餃。鵝房地價(jià)虧格又稱(chēng)租房地混襲合價(jià)，藏是指建正筑物連丹同其占轟用的土暖地的價(jià)乒格，它錫往往等座同于人療們平常香所說(shuō)的險(xiǎn)房?jī)r(jià)。眨對(duì)于同手一宗房弱地產(chǎn)而默言，有絞：講(1島)藏房地價(jià)偷格＝土攔地價(jià)線(xiàn)格姜+擠建筑物瓣價(jià)格疾；然(2日)灑土地價(jià)何格＝房輔地價(jià)格陷-幟建筑物懶價(jià)格友；肅(3注)桂建筑物執(zhí)價(jià)格＝排房地價(jià)錫-勾土地價(jià)濱格。嚼十二、除總價(jià)格疲、單位君價(jià)格和笛樓面地乳價(jià)鏟，火樓面地包價(jià)又稱(chēng)廳單位建疤筑面積歇地價(jià)，雕是平均攔到每單奸位建筑子面積上吉的土地洽價(jià)格。蚊樓面地罩價(jià)與土得地總價(jià)禍的關(guān)系脆為：倍樓面地纖價(jià)暴=木土地總樹(shù)價(jià)偷/撇總建筑銹面積蝕，冶由此公強(qiáng)式可以播找到樓黑面地價(jià)銷(xiāo)、土地說(shuō)單價(jià)、能容積率面三者之繳間的關(guān)讓系，即航：指樓面地柳價(jià)夜=烘土地單替價(jià)冤/朱容積率新。桂十三、列起價(jià)、帖標(biāo)價(jià)、縫成交價(jià)仆和均價(jià)絹，蛋起價(jià)是北指所銷(xiāo)澡售的商殿品房的還最低價(jià)站格。所深以，起襪價(jià)通常剩不能反辜映所銷(xiāo)警售商品淚房的真碰實(shí)價(jià)格倦水平峰。裂均價(jià)是妹所銷(xiāo)售此商品房楚的平均汁價(jià)格，貧具體有督標(biāo)價(jià)的傲平均價(jià)慌格和成許交價(jià)的菠平均價(jià)著格。這遠(yuǎn)個(gè)價(jià)格駐一般可避以反映危所銷(xiāo)售營(yíng)商品房愉的價(jià)格介水平。矛十四、省評(píng)估價(jià)蠻、郊保留價(jià)尊、起拍鉤價(jià)、應(yīng)總價(jià)和成筋交價(jià)僻，燕保留價(jià)進(jìn)又稱(chēng)拍氧賣(mài)底價(jià)儉，是在斧拍賣(mài)前權(quán)確定的厭拍賣(mài)標(biāo)日的可售請(qǐng)的最低寺價(jià)格。死當(dāng)拍賣(mài)躁標(biāo)的有獲保留價(jià)趕的，競(jìng)紛買(mǎi)人的斜最高應(yīng)真價(jià)未達(dá)岡到保留透價(jià)時(shí)，壽該應(yīng)價(jià)憂(yōu)不發(fā)生葡效力，霉拍賣(mài)師雙應(yīng)當(dāng)停距止拍賣(mài)奴標(biāo)的的蓋拍賣(mài)。搬因此有汪保留價(jià)胡的拍賣(mài)犯中，最歪高應(yīng)價(jià)趨不一定旬就是成忽交價(jià)，盛只有在細(xì)最高應(yīng)慶價(jià)高于佩或等于撐保留價(jià)緩的情況鑒下，該逝最高應(yīng)音價(jià)才能缺成為成冤交價(jià)。蘆扶第四掉章堆燦房地產(chǎn)樣價(jià)格影燥響因素頓臥英第一部節(jié)晉晶房地產(chǎn)盞價(jià)格影誤響因素稿概述抱一、對(duì)插房地產(chǎn)原價(jià)格影循響因素脅的總認(rèn)躍識(shí)神嘆狐1攔、不同銹的影響淘因素或荒者其變形化，引貓起房地犧產(chǎn)價(jià)格船變動(dòng)的吧方向是雅不盡相邀同的遇2卸、不同茫的影響碰因素或險(xiǎn)者其變?nèi)杌?，引?nèi)起房地砍產(chǎn)價(jià)格務(wù)變動(dòng)的咳程度是拌不盡相慘同的曲3長(zhǎng)、不同狡影響因纖素的變介化與房供地產(chǎn)價(jià)帆格變動(dòng)儲(chǔ)之間的溜關(guān)系是塞不盡相化同的晴4圍、有些吼影響因利素對(duì)房繁地產(chǎn)價(jià)舒格的影令響與時(shí)宿間無(wú)關(guān)肢，有些蓬與時(shí)間匯有關(guān)。筑5楊、某些踐影響因蠅素對(duì)房弦地產(chǎn)價(jià)痕格的影康響可以芝用數(shù)學(xué)偏公式或群數(shù)學(xué)模命型來(lái)量謠化徑6衣、各種崇因素對(duì)岡同一類(lèi)錦型房地壟產(chǎn)價(jià)格霉的影響悟方向和籮影響程陡度不是阿一成不基變的男7眉、各種辰因素在陽(yáng)不同水嗓平上的餡變化對(duì)竿房地產(chǎn)忘價(jià)格的帥影響是連不同的轉(zhuǎn)8臺(tái)、同一嘆因素在覽不同地綱區(qū)對(duì)房里地產(chǎn)價(jià)姓格的影摔響可能疫是不同辦的。懸二、房段地產(chǎn)價(jià)塘格影響汽的分類(lèi)倒：房地調(diào)產(chǎn)自身沈因素和弓房地產(chǎn)稈外部因濃素，其剩中房地蔬產(chǎn)自身零因素又原分為區(qū)主位因素錘、實(shí)物貿(mào)因素和紀(jì)權(quán)益因利素三類(lèi)棚。也可鄙分為一淡般因素左、區(qū)域飼因素和杠個(gè)別因勤素。一那般因素?fù)问菍?duì)廣肥大范圍揀的房地管產(chǎn)價(jià)格鉤水平都宇有影響英的因素意。區(qū)域誦因素是滋指對(duì)估橡價(jià)對(duì)象濕周?chē)簧岫▍^(qū)域設(shè)范圍內(nèi)獅的房地焰產(chǎn)價(jià)格較水平有增所影響治的因素水。個(gè)別唱因素是蘆指對(duì)估亡價(jià)對(duì)象牙房地產(chǎn)里價(jià)格水政平有所傭影響的躁估價(jià)對(duì)晌象自身反狀況因菠素。它還們?nèi)卟璨皇枪糖范ǖ?，嘩隨著估叛價(jià)對(duì)象戲范圍擴(kuò)在大，某隱些一般羅因素群也許會(huì)改變?yōu)閰^(qū)若域因素韻，某些竊區(qū)域因甚素也許桶會(huì)變?yōu)閮磦€(gè)別因雹素。忘艙第二鏟節(jié)抹醋房地產(chǎn)右自身因諸素劉一、區(qū)餅位因素媽1單、月房地產(chǎn)濱區(qū)位隙的優(yōu)劣燥直接竊關(guān)系罩其所有質(zhì)者或使判用者的義經(jīng)濟(jì)收亂益、生堤活滿(mǎn)足黃程度或占社會(huì)影焦響秀。蛙房地產(chǎn)傻區(qū)位際優(yōu)劣的圈形成，進(jìn)一是先仆天的自換然條件洲，二是縮后天的來(lái)人工影送響。房悄地產(chǎn)的版區(qū)位聰有自然周地理位繡置與社否會(huì)經(jīng)濟(jì)厘位置之陸別。房挖地產(chǎn)的題自然地項(xiàng)理位置翁雖然固地定不變泊，但其脊社會(huì)經(jīng)叫濟(jì)位置閥卻會(huì)發(fā)姻生變化充。喚2削、位置鼻包括房圖地產(chǎn)所姜處的方渴位、距料離、朝填向和樓飼層。方予位在十甲字路口轟中，其滲價(jià)格高熄低是西沿北角、沖東北角獄、西南挨角、東磚南角。訓(xùn)對(duì)于東參西走向愈的街道蠢、水流伯來(lái)說(shuō)位逐于北側(cè)乏的房地孟產(chǎn)價(jià)格純通常高州于位于歉南側(cè)的開(kāi)房地產(chǎn)夾價(jià)格。貫對(duì)于位萍于山坡啊上的房敬地產(chǎn)則賞是南坡傍的房地居產(chǎn)價(jià)格淺通常高詢(xún)于北坡貪的房地邪產(chǎn)價(jià)格勒。同一巾街道的疏商業(yè)房秀地產(chǎn)背冬陽(yáng)面的孩地價(jià)高肆于向陽(yáng)購(gòu)面的地姓價(jià)。但壯在寒冷誕地區(qū)的級(jí)可能相麥反，向吩陽(yáng)面的偏地價(jià)高米于背陽(yáng)撤面的地連價(jià)。距撲離有空醫(yī)間直線(xiàn)濁距離、驚交通路失線(xiàn)距離尋、交通丈時(shí)間距內(nèi)離、經(jīng)黎濟(jì)距離歷。交通跟時(shí)間距口離從理疼論上講前更為科槳學(xué)。對(duì)冊(cè)于朝向員一般認(rèn)激為南方葛為上、瓣?yáng)|方次讀之、西僑又次之居、北不點(diǎn)良。住擱宅最好劫是坐北脂朝南。副沒(méi)有電效梯的中粘間樓層舒最優(yōu)、檢頂層較駕劣。有爪電梯的播中高導(dǎo)刃住宅，麗城市一演年四季贏空氣中徐懸浮層別之上的琴樓層最僚優(yōu)、三島層以下滑較劣。慧2被、交通委，交通借因素對(duì)努房地產(chǎn)屬價(jià)格的嫩影響因紡素可分瞞為可借員助的交蘿通工具液、路況財(cái)、交通遠(yuǎn)線(xiàn)路數(shù)陷量、與縣交通站袖點(diǎn)的距始離、停沾車(chē)的方牛便程度戴、交通狡管制。肌3孟、環(huán)境鞏景觀，酷這方面沙的因素逆主要有范大氣環(huán)花境、水帝文環(huán)境唇、聲覺(jué)賓環(huán)境、范視覺(jué)環(huán)穿境和衛(wèi)稻生環(huán)境尺和人文失環(huán)境。滿(mǎn)4當(dāng)、外部和配套設(shè)林施有房乎地產(chǎn)外恰部基礎(chǔ)住設(shè)施和向公共服狹務(wù)設(shè)施田。騰二、實(shí)林物因素藍(lán)屢1貪、我土地實(shí)濫物因素骨，搖①秀面濱積傷②澆形新?tīng)罾w③渡地勢(shì)，口一般來(lái)側(cè)說(shuō)，土蟲(chóng)地平坦想，地價(jià)產(chǎn)較高；弄土地高需低不平扒，地價(jià)攝較低。交在其他桂條件相壯同時(shí)，陽(yáng)地勢(shì)高鴿的房地指產(chǎn)的價(jià)芽格，要些高于地到勢(shì)低的姑房地產(chǎn)開(kāi)的價(jià)格會(huì)④窗土壤及爽地基狀招況，土駝壤的污放染情況辱、自然盤(pán)酸堿性攀和肥力法，酸性爐土壤對(duì)馳混凝土讓有很大扭的破壞陶作用，亮堿性土守壤不利內(nèi)于植物僵生存。仿地基狀怕況是指廳地基的控承載力史、穩(wěn)定真性和地莖下水位簽等擠。辨⑤煎宗地內(nèi)蠶基礎(chǔ)設(shè)歉施完備包程度和紛場(chǎng)地平隊(duì)整程度堵。闖2齊、建筑頑物實(shí)物嘗因素總，進(jìn)①口建筑規(guī)最模撥②系建筑結(jié)崖構(gòu)零③興設(shè)施設(shè)勢(shì)備講④集裝飾裝洞修堡⑤英層高或滑凈垃高充⑥起空間布搶局受⑦喉防水、管保溫、娃隔熱、報(bào)隔音、射通風(fēng)、疑采光、廳日聰照左⑧箭外掀觀秩⑨鹿完損程狗度。亂三、權(quán)聯(lián)益因素賤，主要坡是指對(duì)蠅房地產(chǎn)絹利用的維限制：副房地產(chǎn)齊權(quán)利的個(gè)設(shè)立和裝行使的渡限制；娃房地產(chǎn)仔使用管聞制；房漿地產(chǎn)相悶鄰關(guān)系鍬的限制匹。跑①啊權(quán)利狀蕩況，有懸所有權(quán)錯(cuò)、使用部權(quán)、地押役權(quán)、午抵押權(quán)晝、租賃梅權(quán)等，什以及這啄些權(quán)利鄙是否完推整、清帆晰等等懷。碧②燦使用管蜜制，城巨市規(guī)劃下中地下極建筑面午積通常軋不計(jì)入漆容積率筍。因此驕容積率產(chǎn)有包含秀地下建允筑面積跳和不包邀含地下俱建筑面香積的，衡交出讓衫金的也語(yǔ)有按地培下建筑揪面積交含或折成瞞三分之掩一交的壤。庸③釘相鄰關(guān)撐系主要擋有：一府方面為痕用水排輪水、通檔行、輔獨(dú)設(shè)管線(xiàn)伶提供方客便。另閥一方面散，在自天己的土籍地建造狗建筑物澇不能妨截礙相鄰條建筑物悠的通風(fēng)祝、采光線(xiàn)、日照評(píng)，不得浴違反規(guī)現(xiàn)定棄置目固體廢矮物、排病放大氣香污染物晶、水污觀染物、都噪聲、迷光、電久磁波輻隊(duì)射等有布害物質(zhì)其，挖掘谷土地、眨建造建胡筑物、贈(zèng)輔設(shè)管鉗線(xiàn)以及努安裝設(shè)狂備不得條危及相短鄰房地引產(chǎn)的安張全。狹產(chǎn)熄第三截節(jié)候啟人口因含素哨房地產(chǎn)面價(jià)格與蓄人口數(shù)得量羊的關(guān)系軋非常密址切。當(dāng)損人口數(shù)擠量增加弱時(shí)，對(duì)引房地產(chǎn)周的需求渡就會(huì)增諒加，房堡地產(chǎn)價(jià)晨格也就披會(huì)上漲近；而當(dāng)賀人口數(shù)葬量減少儀時(shí)，對(duì)歌房地產(chǎn)萍的需求睡就會(huì)減么少，房故地產(chǎn)價(jià)妻格也就么會(huì)下落瀉。人們律的文化杯教育水階平、生膊活質(zhì)量享和文明責(zé)程度，府可以引忠起房地硬產(chǎn)價(jià)格嚼的變化獻(xiàn)。隨著副家庭人今口規(guī)模嫂小型化斃，即家收庭平均脹人口數(shù)遞的下降悟，家庭討數(shù)量增餐多，所經(jīng)需住房終的總量臭將增加杜，房地鹿產(chǎn)價(jià)格歌有上漲蒙的趨勢(shì)拋。乎耗膀第四犯節(jié)屈忌制度政臥策因素勵(lì)房地產(chǎn)獻(xiàn)制度政冤策對(duì)房車(chē)地產(chǎn)價(jià)基格的影婦響也許簡(jiǎn)是最大監(jiān)的，在編房地產(chǎn)怕制度政滔策中，甩房地產(chǎn)視價(jià)格饅政策對(duì)犁房地產(chǎn)揀價(jià)格的姐影響也波很大，類(lèi)房地產(chǎn)湊價(jià)格政登策抽象鏟來(lái)看可懂以分為典兩類(lèi)：賣(mài)一類(lèi)是鋤高價(jià)格犬政策；街一類(lèi)是信低價(jià)格盾政策。折低價(jià)格突政策并觸不意味油著造成美房地產(chǎn)磁價(jià)格的泛絕對(duì)水?dāng)y平低下將；同理雙，高價(jià)泰格政策危也不意挑味著造級(jí)成房地透產(chǎn)價(jià)格陪的絕對(duì)奉水平很央高。抑鍛制房地仁產(chǎn)價(jià)格初的措施象主要有睛：貫①悶政府在維房地產(chǎn)葵價(jià)格踏上漲過(guò)簽快約時(shí)你通過(guò)增帶加插土地供啟應(yīng)，倒加快房將屋建設(shè)揭，減以增加弓房地產(chǎn)效的供給昂，從而斜平抑房劃地產(chǎn)價(jià)廢格全；在②星規(guī)定按惕照合理青的房地芳產(chǎn)開(kāi)發(fā)丸建設(shè)成快本和利腸潤(rùn)率來(lái)龜定價(jià)景；游③丑制定最容高限價(jià)畢，規(guī)定恨房地產(chǎn)絨交易時(shí)拳不得突耽破此價(jià)潤(rùn)格樹(shù)；減④附建立一愿套房地暴產(chǎn)交易鮮管理制灘度拉，遏制側(cè)房地產(chǎn)異投機(jī)炒紛作。站稅收政遇策，房贏地產(chǎn)稅殊收有房約地產(chǎn)開(kāi)懂發(fā)環(huán)節(jié)妹、房地漢產(chǎn)轉(zhuǎn)讓濟(jì)環(huán)節(jié)、湖房地產(chǎn)勢(shì)持有環(huán)館節(jié)。增束加買(mǎi)方秀的稅收苗會(huì)抑制逃房地產(chǎn)戶(hù)需求，寧使房地恰產(chǎn)價(jià)格紫下降，獨(dú)反之會(huì)抬使房地突產(chǎn)價(jià)格跨上升。截對(duì)房地歇產(chǎn)價(jià)格氧有影響敬的規(guī)劃高有：國(guó)濫發(fā)經(jīng)濟(jì)陽(yáng)和社會(huì)宅發(fā)展規(guī)顛劃、城星市規(guī)劃訓(xùn)、土地勒利用總紡體規(guī)劃幼、土地痛利用年瘦度計(jì)劃粱、土地海供應(yīng)計(jì)帽劃。朗六卵第五幼節(jié)劉畜經(jīng)濟(jì)因綠素肆影響房譽(yù)地產(chǎn)價(jià)研格因素亮的有：物經(jīng)濟(jì)發(fā)倆展?fàn)顩r扶、居民漲收入水春平、物憑價(jià)、利信率、匯貫率。誰(shuí)不論一晉般物價(jià)因總水平匠是否變新動(dòng)，其議中某些街物價(jià)的館變動(dòng)也飲可能會(huì)辟引起房魚(yú)地產(chǎn)價(jià)品格的變慈動(dòng)，如年建筑材惰料價(jià)格削、建筑野人工費(fèi)陪的上漲捐，會(huì)增磁加房地沈產(chǎn)的開(kāi)院發(fā)建設(shè)右成本，乒從而可乏能推動(dòng)證房地產(chǎn)丸價(jià)格上闊漲。從奸較長(zhǎng)時(shí)役期來(lái)看孟，房地難產(chǎn)價(jià)格熱的上漲綱率要高攜于未一快般物價(jià)千的上漲哭率。房史地產(chǎn)價(jià)黃格與利圈率負(fù)相鵝關(guān)，利鍬率下降予，房地勉產(chǎn)價(jià)格稀會(huì)上升徑；利率攔上升，瀉房地產(chǎn)蜻價(jià)格會(huì)蒸下降。勻但從房舊地產(chǎn)開(kāi)漸發(fā)商來(lái)閣看，利粉率上升掛，房地尖產(chǎn)價(jià)格貸上升；農(nóng)利率下勉降，房拴地產(chǎn)價(jià)叫格下降道。從房草地產(chǎn)購(gòu)糠買(mǎi)者來(lái)累看，利測(cè)率上升伙，房地錯(cuò)產(chǎn)價(jià)格翁下降、濟(jì)利率下徐降、房嚼地產(chǎn)價(jià)瓦格上升占。由于償在國(guó)際頓房地產(chǎn)字投資中輩，匯率纖波動(dòng)會(huì)述影響房旁地產(chǎn)的齒投資收秀益，當(dāng)亞預(yù)期某蠶國(guó)的貨叉幣會(huì)升服值時(shí)，芳會(huì)吸引肌國(guó)外資準(zhǔn)金購(gòu)買(mǎi)夾該國(guó)房躍地產(chǎn)，探從而使?jié)O房地產(chǎn)舅價(jià)格上旅漲、相浸反則會(huì)聾使房地恩產(chǎn)價(jià)格橋下降。儲(chǔ)張魄第六狹節(jié)喜刷社會(huì)因秀素互榨簡(jiǎn)影響房柔地產(chǎn)價(jià)財(cái)格的社勒會(huì)因素紛有：政齒治安定載狀況、佳社會(huì)治呼安狀況韻、城市屋化和房幼地產(chǎn)投耐機(jī)。鋼房地產(chǎn)清投機(jī)對(duì)被房地產(chǎn)榜價(jià)格的丘影響可沫能出天現(xiàn)熟3旺種情況其：湖①摩引起房黨地產(chǎn)價(jià)欠格上漲雞；叉②斗引骨起房地飛產(chǎn)價(jià)格徑下跌棉；事③伶起著穩(wěn)氏定房地否產(chǎn)價(jià)格防的作用視。塌城市化籌意味著牲人口向億城市地誓區(qū)集中刻，造成灘對(duì)城市億房地產(chǎn)皆的需求糠不斷增瘡加，從汪而會(huì)帶樂(lè)動(dòng)城市澤房地產(chǎn)雀價(jià)格上花漲。鎮(zhèn)延第七燕節(jié)面遺國(guó)際因帥素草影響房春地產(chǎn)價(jià)館格的國(guó)略際因素纏有：世叨界經(jīng)濟(jì)鳴狀況、霸國(guó)際競(jìng)導(dǎo)爭(zhēng)狀況削、政治依對(duì)立狀嚼況熱和伐拉軍事沖旗突狀況培。零如果世御界經(jīng)濟(jì)據(jù)發(fā)展良窩好，一督般有利冤于房地縫產(chǎn)價(jià)格儉上漲。偉為吸引衛(wèi)投資者傭通常會(huì)錄采取低擁地價(jià)政喜策，從形而會(huì)使特房地產(chǎn)插價(jià)格低慮落；但互如果在長(zhǎng)其他方齡面采取物優(yōu)惠政媽策，吸槍引了大望量外來(lái)茶投資者殼進(jìn)入，抄則對(duì)房省地產(chǎn)的教需求會(huì)任增加，總從而會(huì)桂導(dǎo)致房檢地產(chǎn)價(jià)荒格上漲沉。如果幸國(guó)與國(guó)糠之間發(fā)月生政治背對(duì)立，揪則不免蓮會(huì)出現(xiàn)凍經(jīng)濟(jì)封泛鎖、凍票結(jié)貸款旋、終止烤往來(lái)等械，這些礎(chǔ)一般會(huì)皆導(dǎo)致房低地產(chǎn)價(jià)抽格下跌搏。遭受跡戰(zhàn)爭(zhēng)威斧脅時(shí)，者大家爭(zhēng)永相出售義房地產(chǎn)道，供多酸于求，死房地產(chǎn)理價(jià)格勢(shì)旦必大幅終度下跌阻。希任例第八排節(jié)申笛其他因拋素燕一、行煉政隸屬光變更圍二、心受理因素聽(tīng)，半心理因支素對(duì)房廣地產(chǎn)價(jià)象格的影頌響有時(shí)閣是不可注忽視的懸。影響崖房地產(chǎn)立價(jià)格的秘心理因榨素主要古有下列支幾個(gè)倉(cāng)：己①丑購(gòu)買(mǎi)或斯出售心紐態(tài)江；蓋②薯個(gè)人欣倦賞趣誕味杏(冰偏雅好男)疑；滔③居時(shí)尚風(fēng)亞氣靈；曾④積接近名訪家住宅掛心理啄；匯⑤燈講究風(fēng)侮水或吉所祥號(hào)碼煙，如講慈究門(mén)牌晉號(hào)碼、姥樓層數(shù)努字等過(guò)三、重衣要政治序人物的找健康狀釣況旋。驢第五資章驗(yàn)飲房地產(chǎn)份估價(jià)原拖則命繩根第一嚇節(jié)隸燒房地產(chǎn)抬估價(jià)原睛則概述蹤一、房牢地產(chǎn)估鑄價(jià)原則胖概述，豈房地產(chǎn)剩價(jià)格雖捧然受許禍多復(fù)雜傲多變的獲因素的境影響，擋但觀察繁其形成沖和變動(dòng)誠(chéng)過(guò)程，毫仍然存虧在一些鐘基本規(guī)獎(jiǎng)律。人錯(cuò)們?cè)诜看降禺a(chǎn)估旦價(jià)的反靈復(fù)實(shí)踐澇和理論匆探索中未，逐漸互認(rèn)識(shí)了饞房地產(chǎn)荒價(jià)格形柴成和變漏動(dòng)的規(guī)粥律，并趁在此基幅礎(chǔ)上總菜結(jié)、提見(jiàn)煉出一扒些簡(jiǎn)明賭扼要的拜進(jìn)行房碌地產(chǎn)估頓價(jià)所依河據(jù)的法律則或標(biāo)退準(zhǔn)，這坐些法則愧或標(biāo)準(zhǔn)把就是房字地產(chǎn)估拖價(jià)的原怨則便二、房梳地產(chǎn)估賓價(jià)的原格則有松：挽①壞獨(dú)立客屢觀公正陸原助則提②先合法原呀則旗③斬最高最帖佳使用丈原厚則銹④方估價(jià)時(shí)鏈點(diǎn)赴⑤弱替代原豎則啄⑥吸謹(jǐn)慎原柳則?？上ヒ园堰@滴些原則狐分為三若個(gè)層次訴：基本輔原則、童普適技習(xí)術(shù)性原蠟則、特弱殊原則攻。獨(dú)立扇客觀公期正是基追本原則劈。而普托適性原口則隔(哥或一般聚原坊則曲)救有獨(dú)立朝客觀公固正原則遮、合法抱原則、篩最高最彎佳使用俱原則、茅估價(jià)時(shí)喘點(diǎn)原則土、替代些原則。犁除了獨(dú)傲立客觀孟公正原吩則外，笑其余都斷是技術(shù)延性原則乓，也稱(chēng)科為普適以技術(shù)性棚原則。番特殊原粒則是指欣謹(jǐn)慎性倡原則。羽最高行糊為準(zhǔn)則甚與技術(shù)向性原則捧是相互莖對(duì)應(yīng)的的，普適錯(cuò)性原則款與特殊綢原則是產(chǎn)相互對(duì)隆應(yīng)的，周因此謹(jǐn)區(qū)慎原則席也屬于躬技術(shù)性藏原則。錫三、房妹地產(chǎn)估讀價(jià)原則改的作用賽，房地訓(xùn)產(chǎn)估價(jià)東原則可炊以使不性同的房考地產(chǎn)估些價(jià)師對(duì)侄于房地頁(yè)產(chǎn)估價(jià)鈴的基本維前提具堵有認(rèn)識(shí)息上的一碧致性，狗對(duì)于同角一估價(jià)品對(duì)象在危同一估會(huì)價(jià)目的唉，同一筆估價(jià)時(shí)貫點(diǎn)的評(píng)肌估價(jià)值艱趨于相街同或近撒似。房贊地產(chǎn)估銳價(jià)原則考可以作程為估價(jià)錘時(shí)的指窯南。評(píng)乎判一個(gè)生評(píng)估價(jià)生值是否總正確，誘很重要框的一點(diǎn)由是否遵哲守了估綱價(jià)原則壞。晶叉奮第二痕節(jié)明撈獨(dú)立客婚觀公正瞞原則航驢緒獨(dú)立客換觀公正俱原則要袍求房地塔產(chǎn)估價(jià)閑師站在角中立的麻立場(chǎng)上諸，評(píng)估魄出對(duì)各戲方當(dāng)事侵人來(lái)說(shuō)出均是公及平合理畝的價(jià)值鉆。獨(dú)立幫的要求別是房地憤產(chǎn)估價(jià)綿師不應(yīng)薪受任何蜓組織或遲個(gè)人的追非法干犁預(yù)，完拳全憑借惹自己的牧專(zhuān)業(yè)知稅識(shí)、經(jīng)淋驗(yàn)應(yīng)有杯的職業(yè)微道德進(jìn)孩行估價(jià)臘?？陀^饒的要求類(lèi)是房地宋產(chǎn)估價(jià)粗師不應(yīng)演帶著自奉己的好科惡情感玉偏見(jiàn)、具完全從宜客觀實(shí)濁際出發(fā)攜、反映棟事物的梁本來(lái)面難目。公刪正的要翼求是房怖地產(chǎn)估砍價(jià)師在亦估價(jià)中灰應(yīng)當(dāng)公迎平正直閃，不偏撇袒相關(guān)沾當(dāng)事人懸中的任柴何一方越。岸房地產(chǎn)尾估價(jià)機(jī)仁構(gòu)應(yīng)當(dāng)潮是一個(gè)團(tuán)不依附興他人、各不受他低人束縛達(dá)的獨(dú)立悔機(jī)構(gòu)。仁所以房悉地產(chǎn)估鋸價(jià)機(jī)構(gòu)倉(cāng)是由房置地產(chǎn)估科價(jià)師為用主的自且然人出且資設(shè)立沾，房地探產(chǎn)估價(jià)欠機(jī)構(gòu)和圈房地產(chǎn)追估價(jià)師吵在執(zhí)業(yè)推中應(yīng)采阻取回避探原則，趴房地產(chǎn)館估價(jià)機(jī)白構(gòu)和房姥地產(chǎn)估圣價(jià)師在友估價(jià)中畢不受委稍托人等燕外部因純素的干威擾，不男應(yīng)屈從舊外部壓逝力。且鎖宣第三涼節(jié)尼等合法原雜則形

僻軍合法原弓則要求流房地產(chǎn)遣估價(jià)桐結(jié)果是毀在估蘇價(jià)對(duì)象朋依法判紫定的權(quán)主益下的為價(jià)值。背房地產(chǎn)毫之所以很要遵守嚴(yán)合法原庭則，是舅因?yàn)榉孔娴禺a(chǎn)價(jià)能值實(shí)質(zhì)窗是上房粱地產(chǎn)權(quán)康益的價(jià)允值，但勾估價(jià)對(duì)宗象的權(quán)您益不是陶委托人磚或房地假產(chǎn)估價(jià)久師可以扮隨意假躍定的，舒必須有濃其法律沾、法規(guī)千或政策超等依據(jù)黎。依法扶判定的易權(quán)益包姿括依法邪判定權(quán)西利類(lèi)型簽及歸屬贊，以及毅使用、鈴處分等稀權(quán)利。嘗具體來(lái)恨說(shuō)痕遵守合遷法原則丟應(yīng)當(dāng)做匹到下列皇幾點(diǎn)監(jiān)：元(1刷)愉在掌依法判呆定的權(quán)慘利類(lèi)型類(lèi)及歸屬蠅方面瞧，牙一般春應(yīng)以房刺地產(chǎn)權(quán)表屬證書(shū)雪、權(quán)屬丑檔案倍以及相輔關(guān)合同普等鑒其他合炎法直權(quán)屬證央明昨?yàn)橐罁?jù)告?，F(xiàn)行饒的房地歌產(chǎn)權(quán)屬扯證書(shū)有吵房屋權(quán)瘦屬證書(shū)約、土地著權(quán)屬證每書(shū)或者蜂統(tǒng)一的船房地產(chǎn)略權(quán)證書(shū)裝。房屋惡權(quán)屬證嘉書(shū)有《忙房屋所備有權(quán)證穿》、《面房屋共額有權(quán)證荒》和《抖房屋他托項(xiàng)權(quán)證豬》三種掏。土地硬權(quán)屬證課書(shū)有《呼國(guó)有土醬地使用泛證》、徑《集體者土地所湊有證》吩、《集詳體土地眼使用證駛》和《光土地他古項(xiàng)權(quán)利股證明書(shū)踏》四種咬。當(dāng)縣涌級(jí)以上厚地方人今民政府肺由一個(gè)疏部門(mén)統(tǒng)沈一負(fù)責(zé)勸房產(chǎn)管船理和土伏地管理棵工作的浴，可能傲制作、彩頒發(fā)統(tǒng)娘一的房孝地產(chǎn)權(quán)非證書(shū)。易統(tǒng)一的拔房地產(chǎn)頂權(quán)證書(shū)價(jià)有《房殼地產(chǎn)權(quán)暮證》、雨《房地博產(chǎn)共有令權(quán)證》陵和《房督地產(chǎn)他融項(xiàng)權(quán)證摧》三種陡。招值得注式意的是惠遵守合亦法原則塑中不是事指只有目合法權(quán)仍利的房它地產(chǎn)才糟能成為帝估價(jià)對(duì)臺(tái)象，而觀是指依得據(jù)法律們、法規(guī)裝和政策蠅等規(guī)定宋，估價(jià)繡對(duì)象是廁哪種權(quán)梢利狀況府的房地食產(chǎn)就應(yīng)添當(dāng)將作宴為哪種姻權(quán)利狀黑況的房耳地產(chǎn)來(lái)始估價(jià)。飄任何權(quán)床利狀況檔的房地寒產(chǎn)都可呢以成為劍估價(jià)對(duì)漁象，只部是其評(píng)燭估價(jià)值摩應(yīng)與其塑權(quán)利狀營(yíng)況相匹文配，但犁法律法善規(guī)或政謹(jǐn)策明確稠規(guī)定不覽得作為團(tuán)估價(jià)對(duì)意象的房閣地產(chǎn)除般外。嗎在架依法判慘定的使誓用權(quán)利渣方面，概應(yīng)以使駕用管就制槐(勵(lì)如城市攪規(guī)劃、甩土地用懲途管制傍等降)于為依據(jù)弱。例如零，如果霞城市規(guī)非劃規(guī)定退了某宗垮土地的楊用途、甩建筑高鉗度、容勞積率、侍建筑密雜度等，卸那么，衫對(duì)該宗幣土地進(jìn)濾行估價(jià)養(yǎng)就應(yīng)以裁其使用匆符合這勺些規(guī)定富為前提少。在憑依法判湊定的鐮處分陰權(quán)利泄方面，協(xié)應(yīng)以法殖律、行害政法規(guī)騾或合好同北(版如土地傻使用權(quán)守出讓合量同公)凈等允許呀的處分素方式為原依據(jù)。趟處分方進(jìn)式包括柴買(mǎi)賣(mài)、錄租賃、五抵押、岔抵債、刮贈(zèng)與等絞。禍

斑

叉俊在偵依法判繪定的其引他權(quán)益棋方面，郊評(píng)估出撞的價(jià)培值蛛必須符據(jù)合國(guó)家娃的價(jià)格型政策。潛此外，顧還可將餅合據(jù)法原則波拓展到磚對(duì)采用應(yīng)的估價(jià)濃技術(shù)標(biāo)臺(tái)準(zhǔn)和估怨價(jià)主體址資格的轎要求上終。具體饒說(shuō)，房兔地產(chǎn)估團(tuán)價(jià)應(yīng)采他用國(guó)家裹和估價(jià)胃對(duì)象所批在地的斧有關(guān)估兆價(jià)技術(shù)懇標(biāo)準(zhǔn)，傻應(yīng)當(dāng)由換房地產(chǎn)晃估價(jià)機(jī)估構(gòu)和房坡地產(chǎn)估旗價(jià)師進(jìn)巖行。成第四億節(jié)集船最高最熔佳使用掙原則榜最高最謙佳使用制原則要投求房地雪產(chǎn)估價(jià)伙結(jié)果是鈴在估價(jià)克對(duì)象餓最高最漫佳使用客下的價(jià)父值底。最高恒最佳使達(dá)用廚是指杜法律上茅許可搶、矛技術(shù)上?？赡苜t、黑經(jīng)濟(jì)上濱可行敬，經(jīng)過(guò)員充分合布理的論朗證，能捷夠使估球價(jià)對(duì)象兩的價(jià)值府達(dá)到最猾大化的鍬一種最眉可能的像使用。木最高最稿佳使用雅原則與民合法原購(gòu)則的關(guān)灰系是：新遵守了杯合法原變則，不編一定能據(jù)符合最賓高最佳燈使用原征則的全納部要求居，遵守趣了最高捆最佳使危用原則脾，必然趴遵守了圍合法原谷則中對(duì)起合法使鉆用方面防的要求隆，但不儀一定符瘦合合法壤原則對(duì)莖合法產(chǎn)堡權(quán)、合攤法處分碧等方面雞的要求猶。喜最高最怪佳使用系具體包柿括謠3謹(jǐn)個(gè)方面慢：印①愧最佳用炊途持；衣②漫最佳規(guī)蠟?zāi)Ｅ?；炒③席最佳集歐約度愁。茄

極繪尋找最送高最佳涼使用的頓方法，率是先盡步可能地茅設(shè)想出撒各種潛類(lèi)在的使未用方式徒：然后壘從下男列歐4榴個(gè)方面默依序篩銳選眾：詠(1耽)泉法律上壓的許可存性富。旺(2普)各技術(shù)上苦的可能應(yīng)性廁。嗽(3測(cè))碑經(jīng)濟(jì)上疫的可行臺(tái)性蘋(píng)。別(4坐)義價(jià)值是役否最大瘡。慮

劈渾收益遞療增遞減活原理可超以幫助匆確定最尾佳集約排度和最辨佳規(guī)模谷。襯收益遞婦增遞減窯原理揭桑示的一攤種投入痰量變動(dòng)槐而其他寄投入量劍固定的填情況下穿的投入倆產(chǎn)出關(guān)蚊系叫做灘收益遞斥減規(guī)律己。揭示擋的第二折種關(guān)系悄是所有硬的投入型量都變敬動(dòng)的情葡況下的我投入產(chǎn)智出關(guān)系臂也叫做痕規(guī)模收抓益框(堵三種可闖能：產(chǎn)釋出量增富加比例差與投入珍量增加鎮(zhèn)比例相染同；產(chǎn)綁出量增誦加比例墻大于投計(jì)入量增繭加比例父；產(chǎn)出譯量增加攝比例小蔥于投入逆量增加門(mén)比慘例肯)惹。在擴(kuò)咳大規(guī)模須時(shí)一般御是先經(jīng)紫過(guò)一個(gè)擺規(guī)模收伐益遞增沉階段，兩然后經(jīng)法過(guò)一個(gè)賠規(guī)模收酸益不變級(jí)階段，眉再經(jīng)過(guò)豈一個(gè)規(guī)夜模收益系遞減階過(guò)段。轟均衡原背理是堂以房地沃產(chǎn)內(nèi)部豐各構(gòu)成姓要素的夢(mèng)組合是痛否均衡谷，來(lái)判量定是否連為最高錄最佳使隙用。它贏也可以蹄幫助確甘定最佳傍集約度鉤和最佳器規(guī)模。硬適合原結(jié)理是以財(cái)房地產(chǎn)價(jià)與其外彩部環(huán)境弊是否協(xié)企調(diào)，來(lái)姓判定是隙否為最閃高最佳營(yíng)使用。轉(zhuǎn)它可以流幫助我盲們確定階最佳床使用上。適合黎原理加鐵上均衡莫原理以霞及收益鋼遞增遞弄減原理泰，即當(dāng)證房地產(chǎn)倦與外部曉環(huán)境最存協(xié)調(diào)，咽同時(shí)內(nèi)雀部構(gòu)成刊要素的膨組合最淚為均衡美時(shí)，便簽為最高幫最佳使貧用期?？?/p>

沙昌當(dāng)估價(jià)枕對(duì)象已衰做了某嘩種使用愚，則在誦估價(jià)時(shí)營(yíng)應(yīng)根據(jù)寸最高最團(tuán)佳使用柱原則對(duì)施估價(jià)前遠(yuǎn)提做下哥列之一淚的判斷黑和選擇陶，并應(yīng)壤在估價(jià)疾報(bào)告中熄予以說(shuō)掠明麥：送(1趨)響保持現(xiàn)株?duì)钋疤犷B。認(rèn)為煎保持現(xiàn)軟狀、繼卷續(xù)使用奇最為有族利時(shí)，總應(yīng)以保爺持現(xiàn)狀異、繼續(xù)螺使用為雅前提進(jìn)價(jià)行估價(jià)歡。現(xiàn)有紅建筑物桿應(yīng)予保忍留的條銹件是：害現(xiàn)吵有米房地產(chǎn)兼的價(jià)值扁大于新陳建房地盟產(chǎn)的價(jià)泛值減去葵拆除現(xiàn)老有建筑阿物的費(fèi)臣用及建咱造新建奔筑物的過(guò)費(fèi)用之喇后的余授額占。蔥(2干)稍裝修改鎖造前提距。認(rèn)為晚裝修改塘造但不有轉(zhuǎn)換用嶄途再予驗(yàn)以使用稿最為有惹利時(shí)，緒應(yīng)以裝步修改造箏但不轉(zhuǎn)勒換用途輸再予以慈使用為療前提進(jìn)含行估價(jià)旅。對(duì)現(xiàn)能有建筑叔物應(yīng)進(jìn)找行裝修剛改造的指條件是束：預(yù)計(jì)不裝修改抬造后房爽地產(chǎn)價(jià)臨值的增執(zhí)加額大辨于裝修艘改造費(fèi)削用執(zhí)。順(3爛)曲轉(zhuǎn)換用砌途前提模。認(rèn)為守轉(zhuǎn)換用辨途再予聲以使用信最為有豪利時(shí)，匪應(yīng)以轉(zhuǎn)恰換用途乒后再予程以使用僅為前提曬進(jìn)行估酸價(jià)。轉(zhuǎn)諸換用途化的條件嗚是：預(yù)擴(kuò)計(jì)轉(zhuǎn)換驅(qū)用途所板帶來(lái)的搏房地產(chǎn)創(chuàng)價(jià)值的裁增加額頂大于轉(zhuǎn)菌換用途灘所需的研費(fèi)用累。抬(4敬)融重新信開(kāi)發(fā)摘前提。倆認(rèn)為陰對(duì)現(xiàn)有遮房地產(chǎn)掏進(jìn)行重管新開(kāi)發(fā)冒再予以親使用最鋼為有利靈時(shí)，應(yīng)泄以重新蛙開(kāi)發(fā)再濤予以使兔用為前使提進(jìn)行桃估價(jià)。著(5良)吹上述情印形的某籍種組合括。最常部見(jiàn)的是容第三種緩轉(zhuǎn)換用盟途與第嫌二種裝爽修改造夫的組合詢(xún)。除了碑第一種撕外，不踏能以其研中一個(gè)駝可行，薪就判斷律該種估尚價(jià)前提枝就為最泉高最佳投使用，努而是將落它與其便他幾種濕可行的臭估價(jià)前孫提進(jìn)行緊比較之蚊后，才哪能作出權(quán)最高最盡佳使用盒的判斷膊與選擇篇。懲第五蟲(chóng)節(jié)氧三估價(jià)時(shí)療點(diǎn)原則乎估價(jià)時(shí)框點(diǎn)原則爆要求房燈地產(chǎn)估尾價(jià)結(jié)果汗是由估筋價(jià)目的籍決定的莫某個(gè)特啄定時(shí)間聾的價(jià)值益。這個(gè)紙?zhí)囟〞r(shí)在間既不意是委托繼人也不德是房地勾產(chǎn)估價(jià)擺師隨意稿假定的判，必須孔根據(jù)估雹價(jià)目的骨來(lái)確定否。確定討估價(jià)時(shí)博點(diǎn)的意蠢義在于驗(yàn)：估價(jià)散時(shí)點(diǎn)除虜了說(shuō)明吊評(píng)估價(jià)迎值對(duì)應(yīng)驅(qū)的時(shí)間釘，還是厲評(píng)估對(duì)炊象價(jià)值廣的時(shí)間衡界限。無(wú)遵守估皇價(jià)時(shí)點(diǎn)砌原則并其不是把掩評(píng)估價(jià)竭值說(shuō)成壤是某個(gè)睜時(shí)間上截的價(jià)值峽就算是準(zhǔn)遵守了擔(dān)，更本竟質(zhì)的是砌估價(jià)時(shí)爽點(diǎn)確定水應(yīng)在先醋，價(jià)值單估算應(yīng)炭當(dāng)在后麗，而不禿是先有丈了評(píng)估醋價(jià)值之融后，再續(xù)把它定廉義在某旬個(gè)時(shí)間研上的價(jià)曠值。億在革評(píng)估現(xiàn)斧在的價(jià)怪值市，通常炒將估價(jià)纏人員實(shí)臺(tái)地查榜看澡估價(jià)對(duì)步象期間夏或估價(jià)虜作業(yè)撇期擠贏(姻估價(jià)的疾起止年號(hào)月日，歡即正式煤接受估勇價(jià)委托夏的年月劑日至完壁成估價(jià)寬報(bào)告的陜年月瀉日莫)呀請(qǐng)內(nèi)多的某個(gè)索日期定認(rèn)為估價(jià)禽時(shí)點(diǎn)，裹但估價(jià)航時(shí)點(diǎn)并暖非總是僑在此期神間，也濱可因特瘦殊需要勉將過(guò)去翻或未來(lái)錘的某個(gè)拋日期定模為估價(jià)線(xiàn)時(shí)點(diǎn)。帖因此在院估價(jià)中山要特別怠注意估轉(zhuǎn)價(jià)目的欠、估價(jià)張時(shí)點(diǎn)、焰估價(jià)對(duì)金象狀況乞和房地沒(méi)產(chǎn)市場(chǎng)胃狀況四聰者的稍匹配關(guān)丹系，其降中估價(jià)贈(zèng)目的是老龍頭，稍確定了含估價(jià)目刺的，其短他便可突以根據(jù)絕其來(lái)確異定線(xiàn)。崗如脅不論是薄何種估淺價(jià)目的龜，評(píng)估達(dá)估價(jià)對(duì)僑象價(jià)值墳所依據(jù)膠的市場(chǎng)弱狀況始疼終是估診價(jià)時(shí)點(diǎn)廢的狀況攔，但估自?xún)r(jià)對(duì)象粗狀況不兆一定是幫估價(jià)時(shí)捎點(diǎn)時(shí)的贊狀況。舌當(dāng)估價(jià)存時(shí)點(diǎn)為滿(mǎn)過(guò)去時(shí)膛，房地泛產(chǎn)市場(chǎng)怎狀況也六是過(guò)去鏈時(shí)，估檔價(jià)對(duì)象并也是過(guò)堵去時(shí)。孫當(dāng)估價(jià)瓶時(shí)點(diǎn)是按現(xiàn)在時(shí)愛(ài)，房地耀產(chǎn)市場(chǎng)考狀況也冰是現(xiàn)在盒時(shí)，但月估價(jià)對(duì)舞象可以膝是過(guò)去關(guān)時(shí)，現(xiàn)拉在時(shí)，賽未來(lái)時(shí)瀉。當(dāng)估改價(jià)時(shí)點(diǎn)者是未來(lái)吊時(shí)，房備地產(chǎn)市腳場(chǎng)狀況吳也是未飾來(lái)時(shí)，東估價(jià)對(duì)盛象狀況就也是未肺來(lái)時(shí)。只在評(píng)估宏拆遷中乳調(diào)換房敗屋為期閃房時(shí)的齊房地產(chǎn)站市場(chǎng)價(jià)鉆格時(shí)應(yīng)萬(wàn)注意：鞭估價(jià)時(shí)候點(diǎn)應(yīng)與美評(píng)估被覆拆遷房姻屋的房囑地產(chǎn)市乳場(chǎng)價(jià)格爐的評(píng)估伶時(shí)點(diǎn)一臨致。一誰(shuí)般為房副屋拆遷燃許可證繭頒發(fā)之脈日或拆駛遷實(shí)施擾之日。否估價(jià)對(duì)殘象狀況宣應(yīng)以協(xié)匆議中約德定為準(zhǔn)漁，評(píng)估樂(lè)價(jià)值或敗商定價(jià)滴格不應(yīng)違在將來(lái)目期房換德成現(xiàn)房蓮時(shí)，因謎市場(chǎng)狀具況變化句了就調(diào)辟整，只種有交付子的房屋掌狀況與漸協(xié)議中靜有出入粗時(shí)，才消應(yīng)對(duì)評(píng)說(shuō)估價(jià)值此或設(shè)定弓價(jià)格進(jìn)撈行相應(yīng)壘調(diào)整。草第六冰節(jié)岔盼替代原訪則決替代原有則要求秋房地產(chǎn)縫估價(jià)結(jié)如果不得冒不合理住偏離類(lèi)收似房地既產(chǎn)在同鋤等條件砍下的正環(huán)常價(jià)格方。類(lèi)似去房地產(chǎn)館是指其零實(shí)物、毛權(quán)益、角區(qū)位狀楊況均與瓜估價(jià)對(duì)烈象的實(shí)罩物、權(quán)憶益、區(qū)證位狀況堆相同或收相當(dāng)?shù)膭?dòng)房地產(chǎn)型。具體住一點(diǎn)說(shuō)招，類(lèi)似舟房地產(chǎn)霧是在用盒途、規(guī)久模、檔無(wú)次、建夕筑結(jié)構(gòu)油、權(quán)利誓性質(zhì)等俗方面與素估價(jià)對(duì)弦象相同錢(qián)或相當(dāng)楊，并與叨估價(jià)對(duì)矩象處在新同一供太求范圍鑼內(nèi)的房命地產(chǎn)。啟同一供肅求范圍乘是指與薦估價(jià)對(duì)劉象具有咐替代關(guān)纖系，價(jià)吐格會(huì)相溜互影響循的其他襲房地產(chǎn)片的區(qū)域探范圍黑。椒

解暴替代原遠(yuǎn)則對(duì)于甲具體的蕉房地產(chǎn)加估價(jià)，仿指明了樹(shù)下列兩辭點(diǎn)授：免(1醉)央如果附婦近有若導(dǎo)干相近待效用的慈房地產(chǎn)件并已揚(yáng)知其價(jià)扒格，則司可以依隊(duì)據(jù)替代腔原則，遮由這些儀相近效融用的房地地產(chǎn)的鹽價(jià)格推例算出估貪價(jià)對(duì)象嗚的價(jià)格梳。繞(2揀)沙不能孤接立地思盲考估價(jià)鍛對(duì)象的化價(jià)格，盆要考慮呢相近效澆用的房剝地產(chǎn)的島價(jià)格牽遼掣。騾屯用第七挑節(jié)獲胡謹(jǐn)慎原軟則議謹(jǐn)慎原底則是評(píng)珍估房地曾產(chǎn)抵押矛時(shí)，應(yīng)堤當(dāng)遵守熟的一項(xiàng)攏原則，央它要求色在存在反不確定備因素的花情況下摸作出估瞎價(jià)相關(guān)日判斷時(shí)顛，應(yīng)當(dāng)塵保持必裹要的謹(jǐn)關(guān)慎，充導(dǎo)分估計(jì)欺抵押房坐地產(chǎn)在蘭抵押權(quán)扭實(shí)現(xiàn)時(shí)努，可能廈受到的慌限制，凳未來(lái)可童能發(fā)生海的風(fēng)險(xiǎn)疾與損失里，不高爽估假定嗽未設(shè)立蛛法定優(yōu)斯先受償嚷權(quán)利下羞的市場(chǎng)多價(jià)值，擊不低估惹房地產(chǎn)呼估價(jià)師沫知悉的泳法定優(yōu)踩先受償瞞款。在冷估價(jià)過(guò)恢程中如盟果面臨芹是確定英性因素蘋(píng)則不存亡在謹(jǐn)慎尚問(wèn)題，牙應(yīng)依據(jù)陣確定性技因素進(jìn)羨行估價(jià)騎。驗(yàn)第六萍章堤浮市場(chǎng)法麻兼第一秒節(jié)雪鮮市場(chǎng)法盲概述株一、市列場(chǎng)法的勁含義觸市場(chǎng)法累又稱(chēng)市辱場(chǎng)比較座法、比繭較法，毛是與根據(jù)牽類(lèi)似房片地產(chǎn)榨的成交返價(jià)格來(lái)涼求取估事價(jià)對(duì)象查價(jià)值的啞方法。善可比實(shí)陳例，也流稱(chēng)為可好比房地處產(chǎn)，是榨指交易問(wèn)實(shí)例中升交易類(lèi)孩型與估檢價(jià)目的鎖吻合、稱(chēng)成交日叛期與估叼價(jià)時(shí)點(diǎn)鹿接近、俘成交價(jià)毛格為正竟常市場(chǎng)悅價(jià)格或恭能夠修呼正為正告常市場(chǎng)匯價(jià)格的捐類(lèi)似房砍地產(chǎn)。否市場(chǎng)法學(xué)本質(zhì)是覺(jué)以房地被產(chǎn)的成齡交價(jià)格袖為導(dǎo)向備來(lái)求取字房地產(chǎn)刃的價(jià)值睛。通常途把市場(chǎng)淹法求得界的價(jià)值顧稱(chēng)為比肆準(zhǔn)價(jià)格是。世市場(chǎng)法屬的理論粗依據(jù)是木房地產(chǎn)追價(jià)格形縣成的替錯(cuò)代原理惡。腰二、市縣場(chǎng)法適持用的估攤價(jià)對(duì)象諷和條件俱梢1桂、市場(chǎng)援法適用印的揀估價(jià)考對(duì)象是簡(jiǎn)同種類(lèi)孟型的數(shù)遺量較多酷且經(jīng)常伴發(fā)生交邁易的房修地產(chǎn)。昂數(shù)量少頌或很少擔(dān)發(fā)生交慰易的房校地產(chǎn)難換以用市香場(chǎng)法估惑價(jià)。插2臘、血市場(chǎng)法慌需要具洞備的斯條件是酬在遵估價(jià)時(shí)掉點(diǎn)的近懷期有播較多的懇類(lèi)似房禍地產(chǎn)的鑼交易。糕如果在仍房地產(chǎn)怕市場(chǎng)發(fā)波育不夠續(xù)或者房旱地產(chǎn)交盒易較少憂(yōu)發(fā)生的取地區(qū)，稼就難以巴采用市具場(chǎng)法估撿價(jià)疤。統(tǒng)3連、謹(jǐn)市場(chǎng)法爸的原理肺和技術(shù)盆也可以鬼用于其滿(mǎn)他估價(jià)摟方法中扔有關(guān)參譯數(shù)的求明取，如摧經(jīng)營(yíng)收杠入、成三本費(fèi)用顛、空置全率、報(bào)導(dǎo)酬率、家資本化被率、開(kāi)騎發(fā)經(jīng)營(yíng)歇期等；剃三、市酷場(chǎng)法估棋價(jià)的操繭作步驟五：角①摩搜集交那易實(shí)例秘；鞭②辱選取可嬸比實(shí)例閣；鑼③川對(duì)可比照實(shí)例的搶成交價(jià)惕格進(jìn)行叢適當(dāng)?shù)奈浱幘幚懑?逃分為價(jià)喇格換算坑、價(jià)格舒修正、蜓價(jià)格調(diào)流整浙)么④良求取比魯準(zhǔn)價(jià)格弦。攏將羊第二知節(jié)裕松搜集交紙易實(shí)例巧一、婦搜集大友量交易世實(shí)例的皮必要性掩，菌運(yùn)用市咐場(chǎng)法估中價(jià)，首乳先需要吼擁有大塵量真實(shí)恢的交易辮實(shí)例哥。之只有擁博有了大噴量真實(shí)首的交易職實(shí)例，柄才能把郊握張估價(jià)對(duì)求象所在讀地的長(zhǎng)正常典房地產(chǎn)數(shù)市場(chǎng)食價(jià)格行會(huì)情敢。泊才能話(huà)保障評(píng)蠅估出的墾估價(jià)對(duì)輩象價(jià)值驕不會(huì)超黃出合理瀉的范圍如。妹二、暑搜集交昆易實(shí)例堅(jiān)的途徑變主要有愿下列幾頂個(gè)梁：敵(1茄)臟查閱政瞞府有關(guān)督部門(mén)的層房地產(chǎn)猴交易資它料。偏(2拼)孟向房地課產(chǎn)經(jīng)紀(jì)塵機(jī)構(gòu)和疏房地產(chǎn)矮經(jīng)紀(jì)人為了解其狠促成交銷(xiāo)易的房絲地產(chǎn)成淋交價(jià)格疾資料和鎖有關(guān)情奏況四(億3鐘)愚向房地胡產(chǎn)交易篇當(dāng)事人炒、四鄰北、律師壟、重會(huì)計(jì)師堡、等了芝解其知?jiǎng)t曉的房煎地產(chǎn)成略交價(jià)格腸資料和簡(jiǎn)有關(guān)交劍易情況壤。咳(嗎4俘)個(gè)同行之書(shū)間相互遲提供。員估價(jià)機(jī)擔(dān)構(gòu)或估旅價(jià)人員豎可以約返定相互傅交換所泰搜集的著交易實(shí)罰例及經(jīng)迷手的估宰價(jià)案例此資料州(蘋(píng)5)閃與房地約產(chǎn)出售頓者舞或其代桑理人約，如業(yè)吊主、房在地產(chǎn)開(kāi)例發(fā)商、偉房地產(chǎn)言經(jīng)紀(jì)人貧等洽談繞，獲得紅其房地祖產(chǎn)的要需價(jià)資料秩，屑查閱報(bào)脆刊、網(wǎng)孔絡(luò)資源棕上有關(guān)未房地產(chǎn)鐵出售、劇出租的狂廣告、雜信息等天資料飯，判參加房鄰地產(chǎn)交賴(lài)易展示誘會(huì)龜。搏三、搜后集交易促實(shí)例的綁要求，琴搜集內(nèi)魔容完整重、真實(shí)厲的交易苦實(shí)例，擊是提高硬估價(jià)精蛋度的一法個(gè)基本濁保證。幻內(nèi)容包滲括爪：癢①丸交易實(shí)課例房地頑產(chǎn)的基話(huà)本狀丘況票②免交易雙澤方陰③肅成交日腥期迅④立成交價(jià)棟格憶⑤借付款方損式脆⑥塘交易情掩況胸(裳交易目蠻的、交娘易方式辛、交易妥稅費(fèi)負(fù)遍擔(dān)方式孫、有無(wú)面利害人趁之間交維易、急易于出售?；蛸?gòu)買(mǎi)銀等特殊性情三況逝)乘四、踢建立交慧易實(shí)例蝴庫(kù)當(dāng)鍬文第三栽節(jié)事殃選取可咱比實(shí)例蜻一、選奸取可比銅實(shí)例的烤必要性婦，籮需要從焦中選擇賴(lài)符合一見(jiàn)定條件調(diào)的交易診實(shí)例作壇為參照仆比較的班交易實(shí)議例。這癥些用于數(shù)參照比碧較的交伐易實(shí)例訓(xùn)，稱(chēng)為禁可比實(shí)次例。訂二、選銜取可比鉛實(shí)例的班要求私縮1壞、爐數(shù)量要乖求，怪一般要烘求選借取都3溝個(gè)以烤上婆(稅含曉3魚(yú)個(gè)裳)碌、丘1杯0艘個(gè)以皆下簽(畜含渣1賢0躺個(gè)假)棄的可比駱實(shí)例即托可。越2轟、質(zhì)量跪要求，勞①焦可比實(shí)象例應(yīng)是偉估價(jià)