前期物業(yè)管理生命周期四大階段72項工作

物業(yè)管理生命周期四大階段72項工作一級流程32^^點0^物業(yè)管生命周期流程節(jié)點72壩目_1_作開始時間完成時間可研階段1.1第1項工作完成項目11個方案1在地產項目研發(fā)設計小組形成《甄選項目審定表》后10天內，物業(yè)市場拓展專業(yè)完成《物業(yè)進入可行性研究報告》，并提報地產項目研發(fā)設計小組?？裳械?日可研第10日前期階段1.2第3項工作完成項目開動會審定表2在地產項目公司獲取項目后30天內,完成物業(yè)新分公司注冊，資質辦理，獲取《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》。開始新分公司的日常財務螭工作?？裳械?50日口」研第190日3依據組織專業(yè)結構、崗位專業(yè)結構、團隊建制作業(yè)標準，填制物業(yè)服務中心'研發(fā)小組人事任免審定表,發(fā)布人事任免決定，分別權限。（在集團獲取項目30天內）?？裳械?60日可研第180日13第4項工作完成平面和單體方案設計審定表4服務中心研發(fā)小組依據《設施管理咨詢建議彳壬務書》，針對地產項目公司總平面和單體方案設計內容（父通流線、景觀配套、總平面擴初圖、單體布局）提出物業(yè)建議，并形成《設施管理咨詢方案表——總平面和單體方案設計物業(yè)建議分表》前期第5日前期第15日1.4第6項工作完成項目五個計劃，總平面與單體擴^設^,設計第E對上昧,途5依據地產項目公司五個計劃表10天內完成項目《流程與標準化里程碑執(zhí)行表》。月第30日前期第50日6依據項目擴初設計圖、設計特征對比表、交房標準提出物業(yè)建議，并形成《設施管理咨詢方案表總平面和單體擴初設計物業(yè)建議分表》前期第50日覦月第60日一級流程32^^點物業(yè)管生命周期流程節(jié)點72助目工作開始時間完成時間標準建議1.5第11項工作成立物業(yè)^務中心，搭建體驗中心品鑒館7依據二個樣板間施工圖10天內完成《設施管理咨詢方案表——樣板間物業(yè)建議》。前期第70日覦月第90日8在二個樣板間開工前10天內，完成體3僉中心服務方案。前期第100日前期第no日9成立服務中心，發(fā)布體驗中心人事任免及人力資源開發(fā)與交流決定，完成體驗中心辦公物資的配備與人力資源的招聘、培訓1。前期第100日靚月第no日10完成體驗中心五書及計劃預算總規(guī)、年度計劃預算。前期第100日前期第no日11體驗中心服務合同簽訂后,依據流程與標準化開展體驗中心品鑒館服務。前期第100日前期第120日承接階段1.6第12項工作完成各專項招投標12依據項目各專項招投標的技術特征對比表和技術標準，提出物業(yè)建議，形成《設施管理咨詢方案表一招投標物業(yè)建議分表》，反饋至地產收目專項采購組。第13項工作完成物業(yè)服務招投標、獲取備案表13在項目建設工程施工許可證獲取后10天內（開盤刖90日內）啟動物業(yè)服務招投標程序。（編制物業(yè)服務招標文件，對物業(yè)服務招標進行備案、公示）前期第150日前期第180日14依據項目物業(yè)^務招標條件，編制投標文件（《物業(yè)^務方案表》《人力資源與物資配備方案表》）；完成項目物業(yè)費、能耗費、停車管理費定價測算，核定取費標準。前期第160日前期第180日一級流程32^^點物業(yè)管生命周期流程節(jié)點72助目工作開始時間完成時間15在地產項目獲取建設工程施工許可證40天內（開盤刖30日內），物業(yè)和地產項目公司共同完成物業(yè)服務招投標，與地產項目公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》。承接第20日速第60日16在開盤刖20天內完成項目《刖期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主規(guī)約》文本制定及印刷。承接第20日褪月第60日17在項目開盤刖10日內，物業(yè)完成物業(yè)^艮務招投標中標備案，獲取《物業(yè)^務招投標備案表》。承接第20日前期第60日18協(xié)助審定房屋銷售統(tǒng)一口徑100問,組織參與銷售及樣板房、水吧客服人員培訓。19跟進客戶在簽署購房合同的同時簽署《前期物業(yè)服務協(xié)議》及《業(yè)主規(guī)約》；同步收集新業(yè)主資料。1.7第21項工作簽訂項目入伙審定表20在地產項目公司宣布項目開盤后30天內，與項目公司責任人簽訂《項目入伙審定表》，由集團出資建立流程與運營基金。承接第70日承接第100日21依據《刖期物業(yè)服務合同》《項目入伙審定表》，開展服務中心人事任免及人力資源開發(fā)與交流，完成服務中心人力資源的招聘配備。承接第70日承接第100日1.8第22項工作完成能源系統(tǒng)調試評估報告22協(xié)助完成項目《機電節(jié)能系統(tǒng)施工質量評估報告》《能源系統(tǒng)調試評估報告及運行策略報告》1.9第28項項目竣工驗收，進行設備調試，23在客戶入伙刖60天內，與地產公司確定客戶集中入伙方案，并填制《客戶入伙專項工作流程與標準化工作表》，完成項目入伙方案的培一級流程32^^點物業(yè)管生命周期流程節(jié)點72助目，作開始時間完成時間完成項目接管驗收，督促工程遺留問題整改100%消項訓及工作布置。24完成第六次溝通交底會，完成集體研發(fā)設計小組第十次審核會。入伙前60天25依據標準化計劃，完成客戶入伙、一次裝管理等作業(yè)標準及相關表單、待簽協(xié)議的修訂。入伙前90天26依據《物業(yè)管理用房裝修標準化任務書》，完成物業(yè)用房的設計、裝修。入伙前120天27在客戶入伙刖70天內，服務中心組織各方成立物業(yè)接管驗收專項工作組,形成《物業(yè)接管驗收專項工作流程與標準化工作表》。入伙前70天28客戶入伙前60天內，依據《物業(yè)接管驗收作業(yè)標準》對項目共用部分開展物業(yè)接管驗收，對現(xiàn)場存在的問題填制《物業(yè)接管驗收限期整改審定單》,督促完成100%消項。入伙前60天29客戶入伙刖60天內，依據《物業(yè)接管驗收作業(yè)標準》對項目專有部分開展物業(yè)接管驗收，對現(xiàn)場存在的問題填制《物業(yè)接管驗收限期整改審定單》，督促完成100%消項。入伙前60天30客戶入伙前30天內，依據《物業(yè)接管驗收作業(yè)標準》完成物業(yè)資料的接管驗收。入伙前30天31辦理對項目材料部品樣板庫及備品備件移父物業(yè)公司的接管驗收。32完成項目水、電用戶更名、過戶手續(xù)，與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。2.0第39項工作完成客33依據項目《客戶集中入伙方案》，完成入伙現(xiàn)場物資的采購與配備。入伙前60天入伙前30天一級流程32^^點物業(yè)管生命周期流程節(jié)點72助目工作開始時間完成時間戶集中入住相關物資資料配備，博以項目入伙34在客戶入伙刖60天內填制《成本預算集中和專項米購執(zhí)行單》,完成專項服務外包集中或專項采購（秩序維護服務、環(huán)境管理0員務等），簽署相關合約并落實人員物資進場。入伙前60天入伙前15天35根據公司VI手冊，制作項目現(xiàn)場VI系統(tǒng)（宣傳欄、標識、標牌、導引系等）。｛火前10天36客戶入伙前30天，協(xié)調地產項目公司完成共用設施成品保護、項目現(xiàn)場精開荒保潔服務。入伙前30天入伙前5天37客戶入伙前30天內，完成客戶入伙各項待繳費用明細單的建立，完成物業(yè)相關收費項目及收費標準的備案。入伙前30天入伙前15天38客戶入伙前30天，完成服務中心所有崗位職員的招聘到崗，組織開展入伙相關培訓。入伙前50天入伙前7天39客戶入伙前20天內，依據客戶入伙作業(yè)標準，完成集中入伙現(xiàn)場的布置，相關客戶的預約，入伙資料裝袋，開展模擬入伙。入伙前20天入伙前3天使用階段2.1第40項工作第十一次審核會40項目入伙后60天內，完成地產項目公司人力資源開發(fā)與交流；完成集體研發(fā)設計小組第十一次審核會。2.2第41項工作入伙率達75%以上，開展對客服務41落實帶客驗房，為業(yè)主辦理相關入伙手續(xù)、一次裝手續(xù)；完成客戶基礎信息收集、錄入。入伙當日42督促項目公司完成工程遺留問題100%銷項，并每天發(fā)送工程遺留問題整改銷項日報表。一級流程物業(yè)管生命周期流程節(jié)點32^^點階段72項目，作開始時間完成時間43制定業(yè)主搬家入住指引規(guī)范,崗位落實現(xiàn)場管理服務。44根據公司計劃，組紈適時開展社區(qū)文化活動，保持與業(yè)主良好的互動,增強物業(yè)與業(yè)主的關系。45完成停車管理計劃及審批工作、實施停車收費管理服務。46落實小區(qū)封閉式管理，保持園區(qū)良好的生活秩序。47以滿足業(yè)主便利生活需求為目標，適時開展有償家政拓展服務。48制定寵物豢養(yǎng)管理規(guī)定,設置相關設施。49夏季適時開展泳池成本經宮服務。50以滿足業(yè)主便利生活需求為目標，適時開展有償家居維修養(yǎng)護等有償服務。51依據國家假日節(jié)氣及項目當?shù)亓曀?，適時開展節(jié)日、業(yè)主家中喜慶等關懷服務。2.3第58項工作完成設備運行保障及消防演練52完成共用設備系統(tǒng)的調試、運行策略的制定；落實機房管理標準化。53管理系統(tǒng)軟件上線30天內,完成系統(tǒng)基礎數(shù)據的錄入。54落實中央空調系統(tǒng)夏季運行前換季維保、檢修，制定供冷季運行策略。55洛實防汛物資采購，防汛宣傳；開展雨季應急預案演練,汛期重點區(qū)域安全防范。56落實中央空調系統(tǒng)冬季運行前換季維保、檢修，制定供B爰季運行策略。57落實掃雪融雪物資采購，落實入冬前園林養(yǎng)護及防凍措施，共用設施一級流程物業(yè)管生命周期流程節(jié)點32^^點階段72項目_1作開始時間完成時間設備冬季防凍處理。58落實供排水、供電、燃氣、供暖、電梯、治安等應急事件處理培訓及演練。59組緲F展〃119〃消防月宣傳防肖防演練活動。2.3第62項工作完成機電節(jié)能專業(yè)五個評估，節(jié)能審計報告60完成機電節(jié)能專業(yè)（暖通、給排水、供配電、弱電、電梯等系統(tǒng)）五個評估；61完供項目暖通系統(tǒng)（天棚、新風系統(tǒng)）供暖李能源審計報告。62完成項目暖通系統(tǒng)（天棚、新風系統(tǒng)）供冷季能源審計報告。63完成能源系統(tǒng)（月度）設施管理工程數(shù)據評估表，并出具運行策略優(yōu)化提升建議；2.4第67項工作完成客戶滿意度調查評估、雌反饋、工吸居評估64每月執(zhí)行現(xiàn)場服務監(jiān)約評估，完成項目運營與服務監(jiān)約評估報告。65每月收集項目現(xiàn)場工程缺陷的統(tǒng)計收集，完成工程缺陷反饋數(shù)據評估表。66每年11月份完成第二方客戶滿意度調直評估，出具客戶滿意度調查評估報告。67完成本年度工作總結（五個評估），制定下年度績效任務規(guī)劃（五書）。2.5第70項工作完成項目公司流程與運營評估、監(jiān)約報告68依據地產項目公司與施工單位的合同約定，組織維保期滿驗收，簽署維保期滿驗收單；對項目工程結算款及質保金執(zhí)行一票否決權。69基于優(yōu)質優(yōu)價（優(yōu)秀標準）、同質同價（良好標準）、低質低價（及一級流程32^^點階