房地產(chǎn)項目可行性研究報告(優(yōu)秀可研報告)

漢陽十升小路項目可行性研究報告（1）可行性研究結(jié)論。1） 市場預(yù)測。2） 項目建設(shè)進度。3） 投資估算和資金籌措。4） 項目綜合評價結(jié)論。第二部分項目投資環(huán)境和市場研究（1）市場宏觀背景。1）武漢市投資宏觀背景。2007年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)在改善居民住房條件、提升城市功能、拉動經(jīng)濟增長、促進社會進步等方面發(fā)揮了積極的作用。在國家宏觀調(diào)控的大背景下，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資459.75億元，比上年增長25.6%，增速比上年提高2.7個百分點。2007年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)基本情況1、投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，小戶型占比上升。2007年，全市完成住宅開發(fā)投資329.54億元，比上年增長21.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的71.7%。寫字樓、辦公樓完成投資9.06億元，下降22.7%，占比下降1.2個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資41.40億元，增長9.8%，占比下降1.2個百分點。其他類型房地產(chǎn)開發(fā)投資79.75億元，增長77.5%，占比上升5.1個百分點。在住宅開發(fā)投資中，90平方米以下中小戶型住房投資53.35億元，比上年增長75%，占全部住宅投資的比重為16.2%，比上年提高5個百分點。別墅、高檔公寓27.89億元，同比下降13.6%，占比下降5.8個百分點。2、開發(fā)規(guī)模創(chuàng)新高，施工面積突破三千萬方。2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模創(chuàng)歷史最高水平，全年房屋施工面積3195.41萬平方米，增長11.1%。房屋新開工面積1174.11萬平方米，增長9.2%。住宅施工面積2659.57萬平方米，增長9.5%。住宅新開工面積1038.12萬平方米，增長7.2%。3、 市場供銷兩旺。2007年全市竣工房屋933.34萬平方米，增長9.2%。竣工住宅811.62萬平方米，增長4.8%。銷售商品房1135.41萬平方米，增長18.2%。其中，銷售住宅1069.89萬平方米，增長17.7%。全年銷售住宅102158套，增長26.8%，平均每套建筑面積104.73平方米，每套面積比上年小8.08平方米。全年商品房銷售額529.56億元，增長49.4%，住宅銷售額為483.14元，增長50.4%。4、 商品房空置面積大幅減少。至2007年底，全市空置商品房131.88萬平方米，比上年減少26.9%?？罩米≌?0.68萬平方米，比上年減少60.4%。從空置時間來看，空置時間在一年以上的商品房面積為99.65萬平方米，所占比重為75.6%。5、 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金穩(wěn)定增長。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金689.22億元，比上年增長40.3%，利用外資增速略降、企業(yè)自籌資金減少。2007年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資15.48億元，比上年下降23.7%;企業(yè)自籌資金136.95億元，下降4.7%;國內(nèi)貸款147.20億元，增長30%;其他資金389.60億元，增長81.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款222.34億元，增長79%;個人按揭貸款113.76億元，增長88.9%。2007年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)主要特點1、經(jīng)濟適用房建設(shè)是全年房地產(chǎn)開發(fā)亮點全年經(jīng)濟適用住房投資27.16億元，比上年增長92.5%。經(jīng)濟適用房投資占全市住宅開發(fā)投資的8.2%，比上年提高3個百分點。經(jīng)濟適用房施工面積298.74萬平方米，增長92.8%，占全市住宅施工面積的11.2%，比上年提高4.8個百分點。經(jīng)濟適用房竣工面積83.09萬平方米，增長364.5%?？⒐そ?jīng)濟適用房9144套，增長298.6%。2、 大項目大投資推動房地產(chǎn)開發(fā)增長隨著開發(fā)企業(yè)間激烈競爭，高品質(zhì)樓盤、服務(wù)質(zhì)量過硬的企業(yè)受到市場認可，一批大型房地產(chǎn)開發(fā)公司得到長足發(fā)展。2007年，湖北葛洲壩海集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的"葛洲壩國際廣場"、武漢融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的"融僑錦城"、武漢利嘉置業(yè)有限公司開發(fā)的"世界城""光谷步行街"等項目完成投資均過10億元。有16個房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)年投資均在5億元以上，占全市投資總額的36.9%。武漢佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司"佳海工業(yè)城"、武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的"航天雙城"、保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的"保利心語"等11個房地產(chǎn)項目施工面積均過30萬方，占全市總施工面積的14.4%。以武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的"世茂錦繡長江"、湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司的"錦繡龍城”、湖北福星惠譽置業(yè)有限公司的"水岸星城”等為代表的21個樓盤銷售額均過5億元，占全市商品房銷售額的28.5%。3、 遠城區(qū)投資增幅高于全市水平2007年，江岸區(qū)、武昌區(qū)、東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資均超過40億元，4個區(qū)投資占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的54.9%。隨著盤龍城、陽邏等新衛(wèi)星城的開發(fā)建設(shè)，新洲區(qū)、蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅分別高于全市增幅49.2、23、19.3個百分點。2007年武漢市樓市基本情況1、武漢市07年住宅銷售基本情況2007年武漢市商品住宅成交情況日期成交均價價格漲幅成交套數(shù)套數(shù)漲幅2007年12月5663.921.82%4459-42.94%2007年11月5562.495.37%7815-16.69%2007年10月5279.189.14%9381-8.90%2007年9月4837.258.49%1029733.64%2007年8月4458.634.11%7705-12.87%2007年7月4282.682.29%8843-3.43%

2007年2007年6月4186.742007年5月4032.732007年4月3994.382007年3月3944.872007年2月3968.462007年1月3981.623.82%915718.11%0.96%77531.77%1.26%761828.47%-0.59%593080.74%-0.33%3281-56.88%7609根據(jù)相關(guān)資料：2006年武漢市月平均銷售住宅6703套，2007年武漢市月平均銷售住宅僅有3個月低于2006年平均數(shù)，全年平均月銷售7487套，總體看來2007年比2006年的樓市表現(xiàn)更好。2007年武漢市商品房情況12000.0010000.008000.00成交均價6000.00成交套數(shù)4000.002000.000.002007年1月2007年2月曰期2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2、2007年武漢市房價特點2007年7月、9、10、11月份，月度平均漲幅達到6.78%，全2007年是武漢市房價漲幅較大，特別是82007年8月年累計漲幅達到42.3%,一年之中全市平均房價越過4000元和5000元兩個千元關(guān)口，從2007年9月4000元到5000元僅用了5個月時間。這種漲幅在一個內(nèi)陸二線城市是十分罕見的。2007年10月2007年11月2007年12月2007年武漢住宅價格漲幅10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%2007年2月價格漲幅2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2007年全年的商品住宅房價幾乎全年上漲，前半年漲幅較小，從6月份開始漲幅加速，十月份達到漲幅頂峰，十一月和十二月漲幅快速下滑，但房價上漲趨勢未變。從07年武漢市商品住宅成交均價圖上可以看出，房價在2007年末繼續(xù)上漲，漲幅趨緩。2007年武漢市商品住宅成交均價6000.005000.004000.003000.002000.001000.000.002007年1月2007年2月成交均價2007年3月2007年4月2008年1月份樓市基本情況2007年5月2007年6月1、主城區(qū)商品住宅價格走勢2007年7月1月份（1月10-1月31日），通過對武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)2007年8月在售樓盤445個，成交均價為5716.83元/平方米，比上月上漲52.91元/平方米,漲幅為0.93%;2007年9月2007年10月月銷售總套數(shù)為3517套，比上月減少942套，降幅為21.13%。2007年11月

2007年12月上圖是12月第四周至1月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，一月平均每周銷量在800套左右，日成交量保持在110套左右。與上月相比，成交量明顯減少。通過每周成交均價的走勢可以看出，本月武漢市商品住宅成交均價上漲幅度趨緩，平均每周上漲15元/平方米左右，與上月每周相比漲幅下降了一半，在一月第四周武漢市商品住宅價最高，達到5798.33元/平方米，達到了歷史最高點，預(yù)計在不久將突破5800元/平方米的大關(guān)。2、片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況（單位:元/平方米套）:雌降思當(dāng)Itt冗口門勺區(qū)頑&423D.52L?蔦43.的；粗口古用甘底Fil血.25gjrEli?4.3；樂匚七、后瀏片匠E"T?朋門raII.33LWS4瓦n?s1B11.歯血L曬4亂H5STT.M吊LBZ.他財*#品靱KbSii7做十丄HWTfL■:M.陽心EDdf.1"50D2.501E.SiELEE3QL2552BLU744.TS0-唸57.0?■inn剛■區(qū)閱卽,綃酬*足&L.JSO.BSK甜.世K叫頂3700.第1瑯4世篁tit571&日□6BL3E52.93L9穿43.g通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，各片區(qū)商品住宅成交均價漲幅有所趨緩，漲幅都在1個百分點左右。本月漢口中心區(qū)成交均價最高，達到6648.94元/平方米，沌口片區(qū)成交均價最低，為4219.87元/平方米;而同比漲幅最大的是漢陽中心區(qū)，漲幅達到59.02%。其次是關(guān)山片區(qū)，漲幅為57.03%林Tfc'如沒口中心云.物-232-27.IEW--EJ?§區(qū)」踴誰-L72二土、后廈呂亙592datL勇4.7.跡-S3.7W11-4繇-4H.E3t河X中心電5--J731-2E0"2T.3H■網(wǎng)*音山區(qū)獻如血無gM7姐2E,喧矢山卄S87-3一1■丄5汗267*LJ5鈍口弁1而E23-RE全市驢IT￥593F.冊由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，關(guān)山片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了687套，其次是漢口中心區(qū)，成交了624套。青山區(qū)銷量最少，僅有9套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的關(guān)系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，各個片區(qū)銷量均在下降，而且波動較大，降幅在25%左右，其中青山區(qū)銷量下滑最大，降幅達86.96%。3、不同戶型商品住宅成交價格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月90平方米以下戶型成交均價最高，達5924.38元/平方米， 與上月上比，上漲了61.67元/平方米，漲幅為1.05%;120-140平方米戶型成交均價最低，為5127.18元/平方米;90—120平方米及140平方米以上的戶型成交均價則分別為5163.65元/平方米和5739.42元/平方米。商品住宅成交戶型價格分析（按建筑面積劃分）:4、各房價區(qū)間商品住宅銷售情況從價格來看，本月商品住宅成交量主要集中在5000-6000元/平方米，共成交了1022套，占全市總成交量的29.05%,較上月增加0.84%淇次是4000-5000元/平方米的樓盤，成交了996套，占全市總成交量的28.32%,較上月增加3.19%;3000-4000元/平方米的樓盤，成交了866套，占全市總成交量的28.32%,較上月減少了0.37%;價格在3000元/平方米以下和6000元/平方米以上的樓盤分別成交了170套和886套，占總成交量的3.64%和18.97%,環(huán)比分別為-0.46%和0.17%。從數(shù)據(jù)上可以看出，與上月相比，價格在6000元/平方米以上的商品住房住宅成交量不斷上升。從住宅交易區(qū)域來看，6000元/平方米以上的高價位住宅交易多集中在漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)，占全市該價區(qū)間住宅的65%以±；3000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片和東西湖，占全市3000元/平方米以下住宅的90%以上。商品住宅成交價位分布圖：5、不同面積商品住宅銷售情況從下圖可以看出，本月商品住宅成交面積集中在90-120平方米，共成交了1117套，占到全市總成交量的31.75%，較上月增加了1.08%;90平方米以下的戶型，成交了726套，占總成交量的20.64%，較上月增加了1.59%;120-140平米以的戶型共成交了1042套，占全部成交量29.62%，較上月減少了3.32%;140平方米以上的戶型成交了632套，占全部成交量的17.99%，較上月增加了0.65%。商品住宅按成交面積劃分銷量比例圖:徹彈一川齋到詭尹面租劃罰聴聊囲回鋁甲廈君^下.貯g吁衆(zhòng)口］叫評立雋.9貝*3卻叫至1區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測2）宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒。（2）區(qū)域市場分析。漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況漢陽區(qū)經(jīng)過這幾年的發(fā)展，現(xiàn)在進入了穩(wěn)步發(fā)展階段。截止到2008年1月底，漢陽中心區(qū)（不含沌口）在售的商品住宅項目共有6個，其中別墅項目1個，非別墅類商品房項目2個。在近期內(nèi)開盤的項目也只有3-5個樓盤品質(zhì)相對較高。根據(jù)2007年土地市場漢陽區(qū)招牌掛成功土地11宗（其中工業(yè)項目為4個），平均樓面地價為2456.7元/平方米，最低為1551元/平方米為城中村改造項目，最高為3887元/平方米。漢陽樓盤品質(zhì)逐漸提升，當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在的新盤品質(zhì)比以前提高很多，新檔項目不斷拉升當(dāng)?shù)氐姆績r。隨著武漢市對漢陽新區(qū)的建設(shè)，現(xiàn)在漢陽住宅均價均已達到或突破6000元/平方米。目前漢陽距本項目相對較近的在售項目新澳藍草坪均價5500元，景江御水天成6300元，新長江香榭琴臺6300元，國信馨園香樟水岸5800丿元。市場供給不足，從目前的市場調(diào)查可以得出，漢陽中心區(qū)現(xiàn)房供應(yīng)和期房供應(yīng)總量偏少，未來6個月內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)不會有很大的改變。近期內(nèi)市場供給不會得到改善，供需矛盾依然存在。市場需求進一步放大，由于武漢市區(qū)特別是漢口中心區(qū)和武昌中心區(qū)的普通商品房單價分別已經(jīng)達到6649元/?和6577元/?，均突破6500元關(guān)口這將進一步推動部分城區(qū)購房群體推到漢陽區(qū)購房。隨著漢陽交通道路的建設(shè)和城市環(huán)境改造都會進一步提升漢陽在購房者心中的區(qū)域地位。1） 區(qū)域市場界定。2） 供給分析。3） 需求分析。4） 競爭分析。5） 典型物業(yè)調(diào)查。6） 市場分析有關(guān)結(jié)論。第三部分項目分析及評價（1）地塊解析。1） 交通條件。毗鄰墨水湖，距漢陽新區(qū)政府大樓、漢陽繁華中心，王家灣家樂福、好美家、歐亞達等核心商圈僅三分鐘的車程。市政配套基礎(chǔ)良好、道路通暢，江漢二橋、月湖橋北接漢口，近距離王家墩CBD商務(wù)區(qū)，東抵鐘家村直通武昌中心區(qū)，通過中環(huán)線連通沌口及光谷。2） 地形、地勢。3） 水電氣保障。4）規(guī)劃限制條件。規(guī)劃用地情況1、規(guī)劃用地總面積為:33851平方米（以實測為準(zhǔn)）；其中:規(guī)劃凈用地面積為:33851平方米（以實測為準(zhǔn)）。2、規(guī)劃用地性質(zhì):居住用地;土地分類:住宅用地；3、用地位置:漢陽區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東（詳見規(guī)劃用地范圍線）。土地使用強度1、 建筑面積：（建筑面積二容積率*規(guī)劃凈用地面積）；2、 容積率:控制在2.2以內(nèi)；3、 建筑密度:待方案審定時定；4、 建筑高度:待方案審定時定；5、 綠地率:按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。建筑設(shè)計要求遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。特殊要求建筑后退墨水湖北路道路紅線不少于10米。地塊現(xiàn)狀地塊位于漢陽區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東。地塊規(guī)劃凈用地范圍內(nèi)建筑物已基本拆除。該地塊屬武漢市土地整理儲備中心土地儲備計劃范圍內(nèi)的地塊。（2） 項目SWOT分析。（3） 項目評價。第四部分市場定位及項目評估(1)項目定位。擬建項目市場定位項目開發(fā)檔次定位1、 武漢市消費者的總體消費趨向：面積在80—120平方米;戶型為二室一廳、三室一廳、三室二廳的質(zhì)量優(yōu)良的住房;要求住房具有良好的通風(fēng)、采光性能，物業(yè)管理能提供質(zhì)優(yōu)價廉的安全保障措施和綠化環(huán)境;小區(qū)配套要求具有較強的多重性、健全性、功能性；2、 購房戶的整體需求對房屋居住硬件條件進行改善的愿望是住宅市場發(fā)展的源動力。價格、質(zhì)量、環(huán)境是消費者最關(guān)心的因素。目前武漢市以及漢陽主城區(qū)主要銷售房價在5000---8000元，平方米的房屋占大部分。(4)90—140平米的住房為市場首選，2008年1月比例為61.37%，其次是90平米以下的住宅。(5)相同價格的情況下，框架結(jié)構(gòu)更受購房者青睞。從對物業(yè)管理的要求分析：購買者的安全意識、自我保護意識加強，而對綠化、功能、環(huán)境要求的提高說明住房消費的動機正向要過一種新生活的思路轉(zhuǎn)變，適度超前的設(shè)計是有市場需求的，把握這種需求的切入點極為關(guān)鍵。從對配套設(shè)施的要求分析：生活必需的幼丿兒園、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商場仍為首選，反映出人們對生活、工作方便的普通要求，而對配套設(shè)施功能的多重性要求則反映出對舒適的追求，從總體來說:配套設(shè)施的多重性、健全性、功能性是今后發(fā)展的方向。綜合以上客戶市場各方面的分析，我們擬將本項目定位在中高檔品質(zhì)的高尚社區(qū)。項目功能定位項目的高檔位是要用項目的功能來體現(xiàn)的，擬建項目的功能定位在如下幾個方面：1、現(xiàn)代住宅新理念在室外公共活動空間規(guī)劃時，注意人與自然、人與人之間的和諧與交流，做到自然環(huán)境和人文環(huán)境相互輝映，可以布置一些具有鮮明特色的雕塑和小品，老人休閑娛樂場所，兒童讀書角、娛樂園等，以提升整個住宅小區(qū)的文化氛圍。2、 智能化住宅小區(qū)通過公寓智能化綜合布線系統(tǒng)和中心機房使住宅具有網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即INTERNET網(wǎng)高速通道;家居辦公功能;家居娛樂功能;家居安全監(jiān)控功能(火警、煤氣泄露、幼兒和老人求救等);家居管理功能等。3、 背景音樂系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、每日早晚及特定時間播放音樂，也可通過遍布于樓內(nèi)的音箱播放一些公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。同時，在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。4、 自動消防系統(tǒng)自動消防系統(tǒng)在地下車庫設(shè)露智能式溫感探測器，在辦公室、會議室、大廳、走道、電梯前室等場所設(shè)置智能式光電感煙探測器，在防火卷簾的兩側(cè)成對設(shè)置智能式光電感煙探測器。5、 直飲水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)通過對小區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)提供凈化作用，將自來水凈化后，向各家各戶廚房提供可以直接飲用的高標(biāo)準(zhǔn)純凈水。6、 停車場管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)將公寓車輛按時問、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、