第七章-土地增值稅課件

第七章

土地增值稅任務(wù)1：掌握土地增值稅法規(guī)任務(wù)2：辦理土地增值稅申報(bào)業(yè)務(wù)解讀土地增值稅法規(guī)一、納稅人、征稅對(duì)象和征稅范圍1.納稅人

是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人。注意：包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民在內(nèi)。解讀土地增值稅法規(guī)2.征稅對(duì)象和征稅范圍征稅對(duì)象：指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。征稅范圍：只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅；既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅；只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。解讀土地增值稅法規(guī)二、稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率(%)速算扣除率1不超過(guò)50%（含）的部分3002超過(guò)50%～100%（含）的部分4053超過(guò)100%～200%（含）的部分50154超過(guò)200%的部分6035土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表土地增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率＝土地增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%解讀土地增值稅法規(guī)三、計(jì)稅依據(jù)土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計(jì)扣除20％房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目具體扣除項(xiàng)目扣除標(biāo)準(zhǔn)新建項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地①取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）建房②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本據(jù)實(shí)扣除③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息明確利息+（①+②）*5%利息不明確（①+②）*10%銷售④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金城、教（不包括印花稅）優(yōu)惠⑤加計(jì)扣除額（①+②）*20%非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地①取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅)建房②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本據(jù)實(shí)扣除③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

利息明確：利息+（①+②）*5%利息不明確：（①+②）*10%銷售④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金城、教、印解讀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；方法具體情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1納稅人能夠按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，且能提供金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明利息（最高不能超過(guò)基準(zhǔn)利率）+(取得土地支付款+開(kāi)發(fā)成本)×5%2納稅人不能夠按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明(取得土地支付款+開(kāi)發(fā)成本)×10%3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又向其他借款的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除不能同時(shí)適用方法1、2兩種辦法4清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出應(yīng)調(diào)整到財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算扣除；調(diào)整到財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除解讀土地增值稅法規(guī)四、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率速算扣除率扣除項(xiàng)目金額×－營(yíng)改增后通知：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。解讀土地增值稅法規(guī)2019年10月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，共取得收入（含稅）15000萬(wàn)元，在扣除項(xiàng)目中，土地出讓金為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中的建筑材料為3000萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用為1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明），公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加率3%，地方教育費(fèi)附加2%。試計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅額。不考慮印花稅例題1解讀土地增值稅計(jì)算解析；1.收入額=15000/（1+9%）=13761.47萬(wàn)元2.扣除項(xiàng)目金額為：(1)取得土地使用權(quán)支付的出讓金=3000/（1+9%）=2752.29萬(wàn)元

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=3000/（1+13%）+1000/（1+9%）=3572.3萬(wàn)元(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(出讓金+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%=632.46萬(wàn)元(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=增值稅×(7%+3%+2%)=67.57萬(wàn)元

增值稅=（15000-3000）/（1+9%）×9%-

3000/（1+13%）×13%

-1000/（1+9%）×9%(5)加計(jì)扣除=(出讓金+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%=1264.92萬(wàn)元(6)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=以上5項(xiàng)之和=8289.54萬(wàn)元3.土地增值額＝13761.47－8289.54＝5471.93萬(wàn)元4.土地增值額占扣除項(xiàng)目比例＝5471.93/8289.54×100%＝66%5.查四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，稅率是40%，扣除系數(shù)5%6.應(yīng)納土地增值稅額＝5471.93×40%－8289.54×5%＝1774.29萬(wàn)元

解讀土地增值稅法規(guī)2019年10月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，共取得收入（不含稅）5100萬(wàn)元，公司按規(guī)定交納了有關(guān)稅金。該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為510萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1550萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元(能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明)，比按工商銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息多出10萬(wàn)元。公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加率3%。試計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅額。例題2解讀土地增值稅法規(guī)[分析]

按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額之和的20%加計(jì)扣除。解讀土地增值稅法規(guī)解析：1.收入額=5100(萬(wàn)元)2.扣除項(xiàng)目金額為：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款=510(萬(wàn)元)(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=1550(萬(wàn)元)(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(120-10)＋(510+1550)×5%=213(萬(wàn)元)(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=5100×9%×(7%+3%)=45.9(萬(wàn)元)(5)加計(jì)扣除=(510＋1550)×20%=412(萬(wàn)元)(6)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=510＋1550＋213＋45.9＋412=2730.9(萬(wàn)元)解讀土地增值稅法規(guī)3.土地增值額＝5100－2730.9＝3369.1(萬(wàn)元)4.土地增值額占扣除項(xiàng)目比例＝3369.1/2730.9×100%＝123%

（適用稅率為50%，速算扣除率為15%。）5.應(yīng)納土地增值稅額＝3369.1×50%－2730.9×15%

＝1274.9(萬(wàn)元)

土地增值稅的納稅申報(bào)1.稅收優(yōu)惠：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)免稅。自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，個(gè)人銷售非住宅，據(jù)實(shí)交納土地增值稅，計(jì)算納稅時(shí)不可以扣除個(gè)人所得稅。土地增值稅的納稅申報(bào)2.納稅期限