XXXX年中國房地產(chǎn)上市公司測評模型簡介

附錄12023年中國房地產(chǎn)上市公司測評模型簡介為了客觀科學的評價中國房地產(chǎn)上市公司的綜合實力，減少單一評價方法帶來的片面性，中國房地產(chǎn)測評中心采用指標初篩方法（系統(tǒng)聚類法和復相關系數(shù)）、指標檢驗方法（主成分分析法和變異系數(shù)法）和模型評價方法（層次分析法、因子分析法和功效系數(shù)法），通過指標篩選和指標檢驗確定中國房地產(chǎn)上市公司測評指標體系，并從綜合指標體系和分指標體系角度對測評對象分別進行測評，得出最后的綜合測評榜單和分榜單。一、指標初篩方法1.系統(tǒng)聚類法聚類分析又稱為群分析，是一種研究對樣品或指標進行分類的一種多元統(tǒng)計方法，聚類分析的功能是建立一種分類方法，將樣品或變量按照其自身的性質上的特點進行分類。聚類分析根據(jù)分類對象的不本同可以分為R型聚類分析和Q型聚類分析，R型聚類分析是對變量進行分類，Q型則是對樣品進行分類。系統(tǒng)聚類法的聚類原則決定于變量間的距離（相似系數(shù)）及類與類之間的距離的定義，對于不同距離的定義相應有著不同的系統(tǒng)聚類分析方法。方法主要有最短距離法、最長距離法、中間距離法、重心法、類平均法、可變類平均法、離差平方和法（WARD）。（1）最短距離法類與類之間的距離定義為兩類中相距最近的變量之間的距離，即類與類之間的距離定義定義為：在類與類合并后后，按最短距離法重新計算與其他類之間的距離，計算公式為：()（2）最長距離法類與類之間的距離定義為兩類中相距最遠的變量之間的距離，即類與類之間的距離定義定義為：在類與類合并后后，按最長距離法重新計算與其他類之間的距離，計算公式為：()（3）中間距離法中間距離法采用介于兩類之間最近距離與最遠距離的中間距離來定義類與類之間的距離，在類與類合并后后，按中間距離法重新計算與其他類之間的距離，計算公式為：(,)通常取，此時由初等幾何可知，就是以，，為邊的三角形中邊上的中線。2．復相關系數(shù)一個要素或變量同時與幾個要素或變量之間的相關關系。例如研究一個變量與另一組變量（，，…，）之間的相關程度。復相關系數(shù)的測定，可先求出對一組變量，，…，的回歸直線，再計算與用回歸直線估計值之間的簡單直線回歸。復相關系數(shù)為趙的取手值范限圍為緩0位≤類≤舅1。帳復相貍關系渴數(shù)值饅愈大尤，變年量間鑒的關陵系愈動密切芳。肝二捷、觸指標拍檢驗除方法交1.根主成印分分住析（緒Pr止in證ci往pa煤l度Co眨mp斑on福en螺ts睜A嚴na堂ly久si扛s，僵PC森A）方法模型誰主成費分分衛(wèi)析法霞（P仙CA甩）是遇將原巴來眾悲多具沿有一淹定相公關性櫻的指混標，方重新老組合頃成一旅組新過的相虛互獨幸立的塵綜合慘指標患，來松代替蝴原來她指標屬的統(tǒng)乏計方溜法,帽也是武數(shù)學變上處燥理降雨維的捕一種趣方法晶。方法模型滑假設銅：共在滿延足一小系列么約束姐條件孤下，沫求廁使柿達到粗最大碰，由稱此冒所確好定的萍叔就是碌我們它需要倉的綜辮合變永量指京標。起通過歐綜合氣指標桌將原彎來的脾高維挪指標濟化簡棟，輸飼入企精業(yè)樣傾本數(shù)棄據(jù)X株，最化后測演算出規(guī)企業(yè)愛實力敏高低下的信米息周。病2.炕變異老系數(shù)旨法虹變異顆系數(shù)跟又稱蛛“友標準父差率含”青，是賽衡量折資料粥中各預觀測薦值變冤異程顆度的征另一寨個統(tǒng)炊計量向。標儉準差筐與平奉均數(shù)鴉的比閱值稱礙為變熄異系坐數(shù)，沸記為或C.廳V。兆變異仗系數(shù)視可以漢消除北單位符和（類或）頂平均當數(shù)不叮同對腹兩個蘿或多可個資壇料變蓮異程象度比痰較的雄影響傍。卸變異陶系數(shù)術的計貝算公設式為津：姨。益三濱、撒模型揉評價駐方法橡1.縣層次獸分析浴法（油An暑al吃yt命ic粗H模ie忽ra蛾rc隨hy淹P端ro禁ce踩ss聞,油AH嗎P）這層次酷分析禾法（來AH桶P）袍是美侮國著嗽名運階籌學殺家S喇a(chǎn)a勿ty尾提出徹一種擴定性絡和定橫量相雀結合切的決敬策方本法。芒它通豬過兩視兩比沈較方機式確路定層珍次中闖諸因顯素的撇相對筒重要香性，團然后蝕通過蘆綜合災判斷皇以決均定諸鴿因素爬總的渡順序襖，最趁后得打出每嫁一指抖標的師權重藝大小叫。曉在定款出兩衫兩判牛斷矩益陣后倒，我斥們通佛過方速根法濱得到蝦每個范指標僚的權傷重傭，括然后強通過吵權重寧計算館出最晝大特亭征根萄，駛再將撫帶入熔公式伯檢驗飯其一添致性飛。漠最后乒得到蔥每一臣個指嶼標的練權重麥，再干將企濟業(yè)指悅標數(shù)盼據(jù)輸稈入，寧測算倚出企短業(yè)的疏相對稍實力苦位置氏。暢2.基因子衣分析蹄法鄰因子落分析盡法通滔過研飼究變筒量相嚼關陣醒或協(xié)呼方差別陣的豆內部毛依賴匯關系段，將租多個雷變量廣綜合病為少男數(shù)的振幾個左公共帥因子吊，將索變量激表示踢成公捏共因花子的規(guī)線性振組合宵，以為再現(xiàn)浙原始涼變量歡與公翅共因碧子之敏間的寶相關互關系筑。讀因子瓣分析灣模型病的構薦建：陶設有卸m家澇房地成產(chǎn)上樸市公狂司，雖n個絕評價幅指標丟。設異為原筍始變匹量，宿,掘。由慚于不拋同指登標具扣有不粱同的沒量綱唱和數(shù)內量級則，為白避免遲量綱授和數(shù)為量級短所造垂成的狗影響電，將絕原始隨變量勞進行碼標準違化處沿理，焦記標租準化津變量晚為籃,仆。又瞇設經(jīng)惹過經(jīng)棉轉化里后的燦公共犧因子切變量朋為榜，（她p<麥n）灘。并湖設蒸與F?；ゲ惶讼嚓P愁，女。咳則可結得模蘇型如喘下：衫用矩坐陣可萬表示險為掠為。南模型樂中松是公捉共因對子，愉是Y鏟的特驅殊因丈子；亡對于腦Y的猜每一蘭個分匹量付都有助作用己，而妄只對閑起作收用，貿各個槳特殊對因子約之間委及特莫殊因杜子與柳其他六所有湊公共紙因子吃都是浸互不嬌相關務的。隨矩陣鞋稱為菜因子得載荷陽矩陣溫，許稱為聰?shù)趇優(yōu)個變辜量在屬第j當個因染子上吸的載部荷，疑即第祖i個設變量查在第撞j個姻公共搏因子沙的相皂對重愧要性內，祝的絕俗對值震越大危，說澤明都與噸的相泰依程勵度就簡越大趟，即脫說明趴公共流因子樹對守的載懂荷量怎就越衰大。楊3.從功效喂系數(shù)備法醫(yī)功效溜系數(shù)像法又背叫功諒效函對數(shù)法牛，它擇是根咸據(jù)多劇目標蔽規(guī)劃廁原理鄰，對六每一墓項評原價指預標確連定一綁個滿頁意值元和不躍允許能值，務以滿撇意值騾為上屬限，削以不旗允許炮值為盟下限演．計念算各妹指標膠實現(xiàn)煎滿意撿值的鍬程度北，并脆以此黃確定慰各指訂標的我分數(shù)恢，再彩經(jīng)過放加權浩平均牌進行撞綜合醫(yī)，從府而評扛價被次研究鄉(xiāng)對象碗的綜踐合狀砍況。飽運用淘功效混系數(shù)臉法進君行業(yè)獎績評管價，茫企業(yè)節(jié)中不調同的啦業(yè)績能因素舉得以聚綜合席，包球括財武務的僅和非換財務冒的、耕定量阿的和勒非定翅量的陰。帝其計產(chǎn)算公最式為套：夠單項駝指標鉗評價甘分數(shù)觀=6藝0+什（該伍指標壺實際牛值-避該指困標不滋允許古值）嬌/（撐該指轟標滿耽意值持-該筋指標南不允銳許值歐）丸×距40男這是遷傳統(tǒng)戀的功血效系晌數(shù)法爭，在苦評價盲企業(yè)護經(jīng)營桃效益壤時，稀可以墻對其妨做進抖一步赴的改掉進。櫻首先報，增瞎加評記價標既準。獄由原廁公式茄中的養(yǎng)滿意炊值和床不允絲許值菌兩檔壩評價獎標準跳值增鑄加為芬優(yōu)秀版值、衣良好旦值、截平均沫值、疼較低押值和喬較差謊值。經(jīng)其次悅，把樓原公福式中墳對基湖礎值今和調咱整分命的固召定比斥