北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例

精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例一、項(xiàng)目概況隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室于1996年1月30日召開第四次聯(lián)席會(huì)議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”。該項(xiàng)目擬由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的是通過市場(chǎng)供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)象，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評(píng)價(jià)，為委托方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1．項(xiàng)目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營(yíng)東路。本項(xiàng)目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1項(xiàng)目用地面積及其分布增用地閃單位攪規(guī)劃彎用地肚面積救(m艇2秀)騰可開孫發(fā)用捷地面快積淘(m奉2委)舅保留閑建筑企占地飲面積撇(m陳2宗)叢益華氏37乞98帶00錯(cuò)33贈(zèng)20輔37希47暴76弓3析五建豆76中52翠0摘71育20娛0衡53嬌20切合計(jì)秘45瓣63受20領(lǐng)40崇32蒸37絕53顛08伯32．項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積偶土地散使用獨(dú)者幫用途壩益華擺五建舉占地振面積煩(m等2鏈)霉建筑蝦面積昂(m昆2醬)塞占地?cái)嗝娣e潤(rùn)(m價(jià)2率)俊建筑吹面積軍(m售2嚼)冬住宅松43同48滋8疊10犁00器00拾53茫20食30借00矩0金地區(qū)奧公建佛0.根42零75邪22型09霜2犬0座0奪合計(jì)泰47融76嫌3悄12杠20峰92戶53急20圈30州00逆0項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營(yíng)住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲(chǔ)區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。汗3．翻項(xiàng)目彎擬建呢規(guī)模券按照軟初步殼規(guī)劃喬方案司，毛控紡廠晴居住她區(qū)由版保留狹建筑春和新宿建建要筑兩捆部分慧組成敗，其缺中新朽建建曠筑包垃括高常層和獻(xiàn)多層勸住宅曠、非騰配套劃公建摟和配忘套公瘡建（彈詳見童表坑3里）。否建設(shè)棍用地畜面積究45馳63觸00于平方陡米命，總昨建筑在面積闖91悼26陸00壁平方流米嘉，總謠容積界率為存2.蜂00活。葛表壇3爽僚柴琴禍劫繼稱可漆勤偽違例項(xiàng)目備擬建四規(guī)模燒和建誓筑面槳積分初配謎類型猴建筑顧面積紙(m袖2懂)毫建筑抹面積睡所占卵比例棗(材%)松穗聚粱藏窯保留廊建筑歪15昨20民92連--盛--凱新瀉建記建難筑疑高層暑住宅拍43丘79紹08般57禮.6弊多層濾住宅秤13狗76震00揚(yáng)18先.1因地區(qū)銜商服殼85粒00載0忠11茂.2辜配套事公建平10揉00頂00良13兩.1含小計(jì)關(guān)76播05陜08訓(xùn)10紗0.笛0避合計(jì)撇91吵26姥00煩--求--揀4乳．項(xiàng)揀目服棕務(wù)對(duì)矩象冰居住堆區(qū)將舌規(guī)劃磁建設(shè)晶一處徐地區(qū)置級(jí)公泛建中斃心和咽一所隙醫(yī)院亞，為題附近平地區(qū)燦和小隸區(qū)內(nèi)濟(jì)居民免提供丟服務(wù)固，其蔑余建托筑為而多層鞏、高愁層住布宅和匙配套茂公建芒。其光中，度部分安新建煙住宅初為益綁華集歐團(tuán)其裹它開撈發(fā)項(xiàng)帝目提婚供拆持遷安修置房韻，部訴分住嶺宅為捏公開顛銷售帝商品蟻房，直所占萌比例淚分別樹為圈30夫%盜和友70叨%鑰。巡5祝．市微政工岔程和書基礎(chǔ)腳設(shè)施施據(jù)測(cè)臥算，炭毛紡允廠居脈住區(qū)切建成吹后，罷對(duì)熱目力、框電力擱、電華訊和步煤氣控的需漠求預(yù)焦測(cè)如因下：潛(1膝)

畝且草慨說見礦供熱禿小區(qū)列內(nèi)將攻自建辮鍋爐斧房，愁負(fù)責(zé)識(shí)整個(gè)宇小區(qū)慧的供草熱。襖(2馬)

遺瞇釋擔(dān)錢挎計(jì)供電衰根據(jù)腔《北猛京毛司紡廠鄭住宅幟區(qū)供緩電可崖行性咳咨詢括報(bào)告為》，杰毛紡繩廠住廳宅區(qū)礎(chǔ)的能撿源供鍵應(yīng)方鞋式采旅用鍋躲爐房理（或從熱力杜網(wǎng)）條供熱而，煤安氣或查天然立氣炊面事，戚集中虜與分褲散空桑調(diào)相層結(jié)合已方案縱，新蹲建住鉆宅和林新建悠公建貫用電亭定額垮分別緩按糟25爛瓦蝴/屠平方幅米和崗50童瓦擁/帥平方湊米計(jì)隊(duì)算，澇則該頁小區(qū)悉用電袋總計(jì)盜約電20灶00蒼0蜘千瓦窮。同爪時(shí)使雷用系您數(shù)為椅0.變8痛，則嶄最大狂負(fù)荷假約倍16著00桶0制千瓦蠢，需攝安裝籮24恨00肢0菊千伏射安變瓶壓器舅。護(hù)根據(jù)拳測(cè)算寧，新紙建小膚區(qū)內(nèi)己開閉沈站和阿由變愚電站仗引至猴住宅構(gòu)區(qū)的翠電纜攀分別臉需腰40廚0宿萬元磨和沿48溫0磁萬元泳，需油交納穿的供專電貼雁費(fèi)為叢28別80窯萬元抄，以靜上三雁項(xiàng)共述計(jì)津37糟60偶萬元話。另悉外，膚居住滅區(qū)還祖應(yīng)承慌擔(dān)地京方電倚力建笛設(shè)基夜金趨40即00雪萬元硬，此權(quán)項(xiàng)費(fèi)慰用可更分期憶交納頸。供(3雕)

約某日蔽予擠笛煤氣血據(jù)北起京市弓煤氣聞公司政測(cè)算宿，按愉小區(qū)歌內(nèi)住箱宅幼77救36斑戶、際其它杠建筑病15擱.8鏈6撤萬平罩方米場(chǎng)計(jì)，史日用帶煤氣廟量為竊2.低1闊萬立貍方米薪，高河峰用袍氣量崇為歌35戴00運(yùn)立方旨米。系(4理)

怕缺臭破瞎寧笑電訊景據(jù)北刃京市所電信廳管理孩局測(cè)聲算，偽按居羊住人昌口鍛2豐萬多皆、住汪戶猴77總36著戶計(jì)脹，毛蜂紡廠有居住鉤區(qū)至睜少需殊墳90投00嫌部（蜜包括癢公建馳），放初期俘至少先需安雁裝程邀控交爆換機(jī)抽1繼萬門乳。欠二、寨市場(chǎng)摩研究康（一籌）北略京市志當(dāng)前溉房地毯產(chǎn)市圾場(chǎng)概察況（曬略）畜（二微）北蜓京市序普通寺住宅歌市場(chǎng)嚷分析當(dāng)（三嚴(yán)）市提場(chǎng)供脈需關(guān)患系分重析（回略）悠經(jīng)過笑對(duì)北掙京市應(yīng)的投由資環(huán)誦境和旋市場(chǎng)噴供求戲關(guān)系慨分析錯(cuò)，我周們提脈出如化下建壩議：疊本項(xiàng)遇目所季處位辛置緊練鄰北禿京市陸房地碌產(chǎn)投盜資的死熱點(diǎn)驚地區(qū)熊之一僅——役東四典環(huán)路安，建匠議市嬸場(chǎng)定書位如繁下：燙(1付)

裹嚴(yán)功能家分配槽。小距區(qū)內(nèi)煩以普靜通住喂宅為糾主，嘩配以秒適當(dāng)莖的寫半字樓淋、商疾業(yè)及班公建魔用房蕉。普棕通住毛宅占皺70悼%兼，其逃中多細(xì)層與歷高層挺并重親，為階提高埋項(xiàng)目次的建羽筑面洞積，今適當(dāng)痛增加濕高層披的比趨例。焦(2視)

強(qiáng)品銷售拖對(duì)象暑。普敵通住府宅銷南售對(duì)票象以唱企事防業(yè)單翠位、兄集團(tuán)盡購買繩和益博華集蝴團(tuán)內(nèi)夕部其苗它項(xiàng)烘目的描拆遷鉛用房遇為主珍，外距地駐械京機(jī)勞構(gòu)為漁輔，削兼顧另散戶偉。蜜(3億)

嶼暫戶型削與功狡能。畏考慮閉到銷蜻售對(duì)廢象，薯普通貧住宅播戶型靈以三捎室一乒廳、日三室助二廳習(xí)、二猴室二義廳為改主，誤約占貝70逼%蜜；四呈室二令廳為爸輔，橫占頭10楚%安，其槽余為影二室腫或一濾室。傾面積輪約已60股-1拼20柳平方團(tuán)米。隔在節(jié)止約成滿本的妄前提慚下，脊應(yīng)盡壺量使朱功能幫達(dá)到睬中檔梅水平慈，如夜設(shè)計(jì)氏冰箱沿、洗懲衣機(jī)前、空榆調(diào)的脂預(yù)留舍位置冠。漏（三流）北告京市拿寫字勿樓市捐場(chǎng)分排析（漸略）它（四嚼）北絕京市織商業(yè)傳用房曬市場(chǎng)稀分析足（略踏）啦三、腹項(xiàng)目鋪規(guī)劃下建設(shè)漲方案筋和建清設(shè)條桐件壤（一?。╉?xiàng)猛目用倒地功婦能布犬局袍小區(qū)亡內(nèi)現(xiàn)診狀住漠宅主寒要分沖布在摧廠區(qū)除西北誕角和仿南端喇。規(guī)允劃住舞宅主吹要集貼中在戒小區(qū)見中央斗，部黨分布賣置于排靠近跟鐵路粗的東燦北角訪，在沾高度壽控制購方面饒，本摘著中慚間高搭、兩跌邊低延的原夾則，燥越靠忠近鐵模路高濱度越淚低，尋以減指少鐵尖路噪岔音對(duì)咐居民恒的干簡(jiǎn)擾。欠毛紡境廠周婚圍居澇住區(qū)利建成技較早概，配窮套設(shè)眾施不貸完善葡，缺胖乏集同中的叉、有蹦規(guī)模牧的地允區(qū)級(jí)裂公建丟中心槳。因偏此規(guī)笛劃在擠區(qū)域咸內(nèi)兩舍條主鞭干道苗（朝喚陽北松路和奏星火槽路）撫交匯臉處的螺東北評(píng)部，蠶即現(xiàn)車狀毛榮紡廠稼的西種南角樣建設(shè)懂一處旋地區(qū)楊級(jí)的傻公建待中心回。由置于周絮圍地銳區(qū)缺瑞少有維規(guī)模徹的醫(yī)煉院，滅所以奇在園思星路裂以北寧，靠折星火眼路一帶側(cè)規(guī)低劃一嫁家醫(yī)館院。告星火悉路是飼經(jīng)過居居住姑區(qū)的很一條妹主要帆生活昂性道射路，桂規(guī)劃足公建握區(qū)多杰沿星匆火路估布置只。在睡現(xiàn)狀誓綜合介樓以吃南安累排一虎處農(nóng)肺貿(mào)市螺場(chǎng)，嘗以解滲決星數(shù)火路羞沿線膨的馬務(wù)路市湖場(chǎng)問戀題。袖在朝測(cè)陽北虛路與豬園星盜路之扛間的著星火爪路東役側(cè)形榮成一細(xì)組完搶整的竄商業(yè)飯區(qū)。都為滿容足服飽務(wù)半朵徑要喪求，飄方便男小區(qū)開東北硬部居限民，鞏在六優(yōu)里屯說路南里，規(guī)嘗劃一宗處小稀規(guī)模斗商服喂用地生。飼居住劈區(qū)東狠部目若前是狹倉儲(chǔ)腰區(qū)，逢有一賞組電組氣化紫鐵路胡從居拿住區(qū)蹦邊經(jīng)艷過。斤規(guī)劃助中將點(diǎn)鍋爐復(fù)房、倡公交胃首末吩站和朋其它騰市政盡場(chǎng)站罷布置嘗在鐵酒路沿困線，蠻另外霸將中幼小學(xué)漸用地目也靠湖近鐵填路布賠置，饞但要搭采取滲降低訪噪音連影響刑的物秩理措味施。統(tǒng)規(guī)劃旅在石蓄佛營(yíng)懸東路拘西側(cè)仗布置璃一條寧20運(yùn)—膊30止米秀寬的規(guī)綠化霧隔離賺帶，約以減擇少鐵享路噪逃音干本擾。掌其余樓綠地班集中片在現(xiàn)厚狀綜小合樓瘦以東俗的一警塊占裳地掉0.卵稼88續(xù)公頃笑的用少地內(nèi)匪。另拌外，憂居住蕩區(qū)還寒將配沒備績(jī)30桂班中訴學(xué)一財(cái)所，捐24綿班小零學(xué)兩劫所，砌9隊(duì)班幼扛兒園顆兩所揪，交4絹班、姐6屯班托秩兒所突各一懼所。村（二憲）項(xiàng)依目規(guī)強(qiáng)劃控稻制指?jìng)€(gè)標(biāo)謙綜合辱考慮像該項(xiàng)嶄目所窯處的步區(qū)位瞇及有挑關(guān)規(guī)淡劃要記求，帖對(duì)該嚷小區(qū)韻容量趟、用揭地性重質(zhì)和數(shù)開發(fā)衛(wèi)強(qiáng)度禿提出裂的控盞制指善標(biāo)如刮下：尾顆1.產(chǎn)蛋用地掉情況什總占嬌地面顛積惑53刃23家20永平方棵米躍其中姓代征尖地面畢積犧玩76誓00葬0輕平方慚米敬規(guī)劃廁建設(shè)尊用地躬面積峰利45泰63牌20活平方順米跪其中沙地區(qū)害公建崖用地頓甩52軋90比0稠平方戴米竄住宅厘用地辰梢16啦34姨00魚平方壇米咳配套股公建掉用地風(fēng)告12輛40革00況平方郊米計(jì)道路聯(lián)用地翁瞎56店00憶0鼓平方孝米塘綠化咽用地濾袋60堡00虛0奏平方賴米凝2.禮倆用地眉性質(zhì)閑使用其性質(zhì)打：終住宅棋及配塵套、飛非配輸套公尼建遼啄3.飾燃用地胳強(qiáng)度騎總?cè)堇e率罵：桿鋪2.選00遞其中董：潮保留征建筑球：專緒2.喉86普5版新建泊住宅逝：娃堂2.屬06挖配套絕公建施：秧境0.滋80輪6賄地區(qū)永商服納：榮求3.擱83堅(jiān)4.節(jié)航建筑通設(shè)計(jì)泊指標(biāo)探總建窯筑面隆積：命壩91仁26樹00媽平方歐米型其中呼：防保留麻建筑碌面積揀：潮尖望15即20堡92姐平方僚米逢新建均住宅良建筑劈面積右：摔繭57輪55較08跟平方茂米嘆地區(qū)照公建提建筑擺面積潔：俯紗85境00壽0蘆平方驢米膽配套羽公建雞建筑啦面積近：碗稍10選00五00勁平方枝米描建筑屬高度鮮：碎挑桂<=督60吊米撲其中第：溫多層然住宅他：速圣<=評(píng)18孝米溝高層憲住宅呆：抵艘45門—廚60轉(zhuǎn)米摧地區(qū)根商服眼：紀(jì)蘭<=鎮(zhèn)60擁米窯配套樓公建苦：析電<=鋪24線米么中、對(duì)小學(xué)鄉(xiāng)：伍失<=個(gè)12晃米航建筑脾層數(shù)突：興板式疤6昂—組12化層，悠塔式譽(yù)18墻層清（三劈）市客政建乒設(shè)條什件駁概1.勁螞道路夕交通星系統(tǒng)族在毛紋紡廠典居住暮區(qū)四協(xié)周道鑼路中稱，星券火路悅已修袖好，米六里茅屯路綠和朝威陽北神路都箭定過郊線，曉只有因石佛短營(yíng)東舉路有同待定租線。希規(guī)劃臟中將運(yùn)東八啄里莊憂小區(qū)患北側(cè)兵的園你星路呈東延狐，橫芳穿居卵住區(qū)伙與石乳佛營(yíng)訂東路治相交飯，此降路段聲將居血住區(qū)跪分成下南北污兩個(gè)轎小區(qū)慰，亦竿有待敢定線劍。送為加腿強(qiáng)小沉區(qū)間泡的聯(lián)遲系，纏居住移區(qū)內(nèi)歸部規(guī)猴劃了通半環(huán)純加十黨字形致的道尺路系認(rèn)統(tǒng)：耐即由等星火值路向肅東，涌再向等南，亞穿過值園星掀路，飛再向皂西回章到星架火路念的半住環(huán)路馳和貫今穿南困北東倉西的臭十字榴型路嗚。往陰2.畫榴市政帆設(shè)施孩現(xiàn)狀鴉北京拌毛紡千廠原任有較離完善菊的市腿政設(shè)地施。暢為解搞決北采京市祖熱力購公司魂在東團(tuán)郊地菌區(qū)建兵設(shè)供暴熱廠晉的用盛電需縱要，房北京細(xì)市供惜電局尺提出網(wǎng)結(jié)合龜供熱拆廠投比產(chǎn)，封建設(shè)倡一座漆11右0續(xù)千伏毯變電齊站（俗星火包變電稿站）切。站追址擬哪選在賄京包薯鐵路查西側(cè)績(jī)，姚丙家園繼路北夏側(cè)，蝶建成尋后將缺由該床變電另站向秘毛紡狀廠住須宅區(qū)勝供電伶。隨暈著周悉圍地店區(qū)的缺開發(fā)僵建設(shè)痛，該竄地段妨的市毒政設(shè)剃施、商地下燭管線繭將得艷到進(jìn)幕一步惠改善鍛，為夢(mèng)本項(xiàng)熔目建每成后揀的使密用提耀供理敏想的資市政卷?xiàng)l件揮。其董中：上(1草)

幅負(fù)守恨蛇堂釀上水油：毛妥紡廠算原有謎上水糟條件事滿足廣供應(yīng)搏。穴(2粒)

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槽殺規(guī)陪褲拼拴合流遣污水款：沿鬼區(qū)內(nèi)膛管線步送入探市政棟干線蕉。敬(4辟)

喘脈攀軌喬膨顧煤氣巨：用嘴地西求側(cè)的貌星火鍵路、啦南側(cè)見的朝仁陽北秘路有長(zhǎng)新建淘的童Dg蓋30榮0媽中壓霸煤氣撓管線稅；在宮用地恥西側(cè)遣偏南松有現(xiàn)事狀煤瞎氣中摔低壓拼調(diào)壓罩站一掀座；增小區(qū)餃內(nèi)南舌北端斤有部畫分現(xiàn)仁狀住壇宅樓孕已使符用人殲工煤紹氣。糊居住鎖區(qū)需河建設(shè)善煤氣惰中低叉壓調(diào)陷壓站劫兩座惑，每賤座建查筑面胖積良70奸平方揀米左槳右。憲(5排)

扔稻誘刻拜拼陵供熱肺：基曉地內(nèi)間可滿努足供制應(yīng)。停規(guī)劃擦在原耕鍋爐負(fù)房的益位置纏，綠濾化隔孕離帶詞以西獄，設(shè)尿一處彈占地摔2.敏02景公頃健的鍋陜爐房蒼，負(fù)煉責(zé)整選個(gè)小貸區(qū)的刊供熱頸。魯(6軌)

裳境愧表歡規(guī)草供電吳：毛天紡廠瞞現(xiàn)狀刊用電祝由國(guó)憂棉落11紋0連千伏決變電役站以熔10潑千伏或架空窮線（混石佛答營(yíng)路園）供愈電，腎由于燒該變逆電站存已滿糟載，瓦毛紡妖廠居紅住區(qū)塌擬由際規(guī)劃痰建設(shè)愧的星郊火惹11捉0筆千伏括變電或站供運(yùn)電。蝕毛紡芹廠用肯電負(fù)聰荷較什大，頌應(yīng)安曠排一州座占再地雨50期0壩平方減米的舌10鴨千伏叢開閉專站，勤由此殘分別證引出刪雙路允10亭千伏協(xié)電纜伯向住冷宅和短公建獨(dú)供電老。籮(7劈)

考訂捐龍敬維視電訊事：現(xiàn)浙狀毛箭紡廠立有遠(yuǎn)芹離此采地的抗呼家闖樓電擊話局聲提供隙服務(wù)顆，該米局容悔量已可滿，胃無力快為新毅建住睛宅區(qū)忠提供調(diào)通信狀服務(wù)橡。按棒電信丸發(fā)展臉總體控規(guī)劃勺方案棉要求索，石媽佛營(yíng)侍地區(qū)焰應(yīng)由鏡開發(fā)魄單位接無償內(nèi)提供階土地燦，新民建一岡個(gè)懂4婚萬門聚龍局所翼，占涂地面燙積西50寒00任平方飯米，回建筑轎面積享60鄰00構(gòu)平方籍米，層初裝狠容量秋1利萬門網(wǎng)。通四、遲建設(shè)咱方式箭及進(jìn)窮度安磨排綁（一疊）建拔設(shè)方殲式鳳本項(xiàng)犯目的我設(shè)計(jì)攝應(yīng)采爹用總丙承包內(nèi)制，炊小區(qū)訪集中靜規(guī)劃光，統(tǒng)扁一設(shè)錦計(jì)。檔施工你采用姻監(jiān)理嫩制，估采用掘公開蕉招標(biāo)肅的形符式選解擇工斥程承柴包商聽，以歉使項(xiàng)尾目的儲(chǔ)工期墻、成俘本、陳質(zhì)量殖得以暈確保帝。贊工程養(yǎng)應(yīng)達(dá)墻到優(yōu)輩良工岔程水筆準(zhǔn)。甘（二降）建袍設(shè)進(jìn)英度安榮排晃由于申該項(xiàng)愚目規(guī)焰模較開大，倚因此遵應(yīng)考讀慮采量用滾慌動(dòng)開漸發(fā)、射分期概建設(shè)佛的方宗式，符這樣夏既可件以使呆項(xiàng)目偶迅速漫啟動(dòng)犁，又懂可以遵按照測(cè)市場(chǎng)晉需求扇變化死情況軍適時(shí)承調(diào)整團(tuán)開發(fā)歸方案勻，降祖低投賓資風(fēng)顯險(xiǎn)。葬從項(xiàng)傻目本溪身的召規(guī)模傻和所用處的輛市場(chǎng)絨條件公來看眾，本類項(xiàng)目胸的開純發(fā)建莖設(shè)分姐三期域?yàn)橐说?，預(yù)引計(jì)用虜6渡年時(shí)逃間可失全部痕建成召投入受使用弟。各辭期開乎發(fā)的矩土地季面積徹和建土筑面炭積如嚼表殃4曾所示牛。紅表元4姿壤彎爛李眉澤除蒙煉項(xiàng)目偵建設(shè)廉分期歲安排甜單位討：平仿方米薄分期蹤第一此期賣(蔥南府)息第二談期除(著北叔)歲第三榮期抹(葡中江)玩三期遼合計(jì)苗總占齡地面噸積上18重30腦00謙17數(shù)93麥20殊17著00也00繁53普23拍20縮代征脹地面排積皺2凝60虧00姨25簡(jiǎn)00糾0勢(shì)25敢00笛0覆76漆00嚼0辣規(guī)劃赴建設(shè)濕用地浴面積規(guī)15幟70諸00摟15滾43事20加14曠50匠00蝴45露63直20樂保留陰建筑賞占地?cái)孛娣e嗎23胖49膀8描42在75葬25擦31權(quán)0捷53望08慕3攝拆遷囑土地運(yùn)面積肉15殿95羅02艙17似50腫45仍14今46圖90肥47謠92芬37隨可開姨發(fā)占院地面下積跑13剃35油02嚇15雙00窩45針11紗96授90恰40往32洽37舞可開白發(fā)建仿筑面陜積慰22伯90沙00稼26鎖20叢00貓26捐95頌08弊76牽05辭08爪注：度第二旗期可器開發(fā)折土地逮面積眨中，源有忍71侵20疊0疾平方猜米礦占地駁為當(dāng)強(qiáng)前五擾建用岔地，劑相應(yīng)雁分?jǐn)倐涞拇z征地拆面積樂為畏11攜86職0在平方炊米國(guó)。這工程睛建設(shè)風(fēng)進(jìn)度扶，直領(lǐng)接影堅(jiān)響著縱項(xiàng)目掛的經(jīng)鋼濟(jì)效壇益。煩嚴(yán)密栽的工淋程進(jìn)疤度安德排和牢高質(zhì)衡量的冠施工奉組織驅(qū)設(shè)計(jì)偽，是稻保證朗項(xiàng)目概實(shí)施幸的關(guān)捧鍵，爬為了朵確保剛資金椅滾動(dòng)聞使用串，于弓19逃97積年賴1統(tǒng)月初苗開始體一期粗工程燈拆遷喜及整傭個(gè)項(xiàng)咽目規(guī)殖劃設(shè)陸計(jì)和姨前期太準(zhǔn)備展工作森，躬19攤97革年架3越月底醬進(jìn)行竟規(guī)劃秧設(shè)計(jì)憲方案鞠比選燃，竿19戒97惜年萄10掛月初睛開始譯第一誘期基席礎(chǔ)工平程，晃19鄭97綿年樓4饅月起塌就可鬧進(jìn)行虹市場(chǎng)雷推廣扇和銷鳴售。祥第二咐期工濁程于走19控99鼠年鑄4件月初信開始癥啟動(dòng)豪，第害三期盾工程氏從輔20圣01錘年希4雜月啟拋動(dòng)。肥整個(gè)枕住宅塵小區(qū)遷的開丙發(fā)建灰設(shè)于挺20捎03火年勵(lì)3吧月完冒成，羞20峽03語年碧9賴月底損銷售眼完畢貍五、割投資茅估算好與資覺金籌作措鍬（一贊）項(xiàng)盟目總烤投資儉估算妹1.跪賊項(xiàng)目遲投資牌概況環(huán)據(jù)估訊算雀,倍本項(xiàng)藝目包永括土蓄地費(fèi)需用、脈前期疾工程酷費(fèi)、語房屋天開發(fā)晃費(fèi)、令管理貸費(fèi)、興財(cái)務(wù)薯費(fèi)用葡、開塘發(fā)期夕稅費(fèi)策等總紹投資焰為江29變37盒45破.3零6睬萬元耐人民寬幣，成可銷運(yùn)售面奴積的趁單方譽(yù)造價(jià)捧為紫38筒77對(duì).5霉元夾/蒸平方鏟米。補(bǔ)更詳紋細(xì)的曉投資擠規(guī)劃綢可能他隨設(shè)濫計(jì)的龜深入尚而調(diào)犁整。奏2.乘壩估算很依據(jù)羅(1饞)

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灶雷傾奏然閃驚北京穿市電墾信管傭理局執(zhí)“撕北京塘市毛鉛紡廠霧居住臭區(qū)電抹信配喉套建幫設(shè)方初案過”纖；習(xí)(4宅)

梯躲渴春向恨臣慰整個(gè)劉項(xiàng)目透按中晨、低乓擋建田造水逼平計(jì)駐算；贈(zèng)(5驗(yàn))

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41艦37令4.封67宋57菌67線5.緩53城43稈82冠8.葡69虹50父99渴9.吩48煉58烏01腳3.造77睜70香63正.3撓3載3顆凈現(xiàn)便金流福量爸-4雷37衛(wèi)72宅.4樹54供29辨.4側(cè)0以87朝08姑.8鈔1私21艘14陶3.近15提10饑10莊9.咐58銳20穗63座0.備98使45僵22嶺8.擇46暈4飼累計(jì)愿凈瘦現(xiàn)金縮流量能-4繩37市72揭.4桃-3磚83肝43正.0瞧5身-2翼96趟34羊.2臂4奔-8豆49市1.趁10炮16脫18黑.4備9為22辦24歷9.除47藍(lán)67露47衛(wèi)7.久94少現(xiàn)值蠶系數(shù)埋1.復(fù)00耳00游00民0.版84晉74歡57鑄0.拳71鍋81妨84尊4腸0.異60包86槍30禁8巡0.邁51干57撿88購8豪0.笑43癢71退09步2弦0.領(lǐng)37磚04帳31計(jì)5嶼5賴凈現(xiàn)司值浮-4滿37盡72提.4肅46餐01辛.1薯9階62扭54辟.5得3夠12循86墻8.第37梳52瓦14翼.4香1點(diǎn)90無17告.9磁9壺16憶75撓4.膛05裙6流累計(jì)坊凈現(xiàn)申值干-4蘋37盼72慘.4偶-3唉91崖71供.2勉-3競(jìng)29跡16棉.7后3癢-2駛00嚇48抄.3誠6撕-1憐48臺(tái)33駐.9杏5著-5駕81雜5.饒96挨10廟93芽8.剃09授計(jì)算涼指標(biāo)暢IR懲R恭＝2園4.拼80栽%鎮(zhèn)NP徑V章＝1匠09爛38奉.0腫9萬植元確靜態(tài)絮投資記回收蟲期＝璃4.卻84說年開動(dòng)態(tài)嫩投資闊回收集期＝迷6.松35恰年怕2.稈鐘自有尼資金貞評(píng)價(jià)伐指標(biāo)瞎（桌詳見炎表示10粥巾，項(xiàng)觸目自堵有資蘇金現(xiàn)挽金流肯量表撒）灑財(cái)務(wù)煤內(nèi)部批收益控率：潤(rùn)五29厲2.貪33請(qǐng)%餅財(cái)務(wù)杠凈現(xiàn)殖值杜(I進(jìn)C糠=1烘8%粒)叔：掉用15策54束64迎.9仔6殘萬元船人民甘幣鼠靜態(tài)畝投資習(xí)回收柳期：星聚1.瓣37線年您動(dòng)態(tài)拆投資紡回收監(jiān)期老(I漂C鳴=1森8%衛(wèi))愈：梢愿1.槍44將年畏表偶10朋篩挖近烈倚濱椅朵屈兩富項(xiàng)目色自有陶資金堪現(xiàn)金翁流量達(dá)表姑單位兇:歐萬元布序香號(hào)喜項(xiàng)目壽合計(jì)察開發(fā)蝴經(jīng)營(yíng)跪期劈19燕97敵19素98巷19的99幅20兇00剩20稠01悲20惹02此20覽03阻1吩現(xiàn)金規(guī)流入賞1.戰(zhàn)1友銷售糧收入翼38騎43做46記.6御14紐14緒0.憐80錄46蓬80魄4.頸07碼66亂38熱4.刃33獸64劑97毫1.洗84什61符10茫9.章07博78罩64眨4.午76史52旋29疫1.沖79書小計(jì)俯38鑄43崗46獻(xiàn).6摧7澡14麻14勒0.箭80和46榨80錘4.掃07融66勿38耗4.草33先64廟97鹿1.笛84停61虧10漲9.窮07客78罩64蜜4.瞞76散52安29連1.畜79忠2笨現(xiàn)金寫流出恰2.才1喜自有摘資金擇26謀49川5.距30開26被49執(zhí)5.滑30偷0.現(xiàn)00賭0.紅00探0.工00倘0.纏00吧0.約00袍0.史00毯2.王2構(gòu)經(jīng)營(yíng)宅稅費(fèi)久25至17菌4.稠71今92緞6.奇22職30膛65帽.6駝7行43撥48恢.1吐7耗42愿55沃.6監(jiān)6興40珍02城.6脾4獅51鋼51帶.2付3惜34足25標(biāo).1慘1奧2.煤3拴銷售宜費(fèi)用預(yù)76漲86激.9劣3揭28陶2.輕82魔93水6.三08兄13跪27甲.6綠9曠12主99爬.4罰4追12按22塑.1圖8述15塘72結(jié).9烏0攻10架45衡.8評(píng)4攔2.暫4元土地辭增值考稅臟0.笑00冊(cè)0.助00剝0.歲00則0.幫00控0.們00餓0.淚00慰0.被00烘0.碗00蕩2.消5耀所得瘋稅街19冊(cè)05疑4.離09紫70往1.朽03掛23形20懲.3拴2雹32勸91蹦.0囑2貢32吃21勤.0情0黎30肯29夕.5芽0愛38瞇98革.8睬4成25匪92職.3山8蚊2.睡6采貸款催本金教償還揪19懂84屆5.測(cè)87覆0.蜂00鍵0.苗00圓13涼54挪.2吵9很14暫05式6.饑96懷44鞠34災(zāi).6辰2聲0.慰00刷0.和00棍2.慘7別貸款謎利息古支付繼70寧55昌.8素4壩0.米00頃19挑23劉.1經(jīng)9徒23舊81叉.5叉0障22夫18刊.9虧9皺53葬2.載15紗0.漿00乎0.粱00移小計(jì)叉10襖53六12純.7等28目40麗5.令37籮82洲45白.2排6拌12昆70灘2.模67肝25膛05撕2.輝04咐13乖22鴨1.腿10冒10州62跟2.猜96羽70公63饅.3珍3格3命凈現(xiàn)障金流覽量漏-1植42財(cái)64孟.5留7前38碧55蜜8.佛81錄53被68臂1.甩66熄39嶺91遍9.忍80掀47略88釋7.臘97烏68赤02快1.汗79斤45驚22依8.峰46茅4擠累計(jì)刺凈嘴現(xiàn)金耀流量若-1闖42菜64知.5菠7湖24柱29悔4.愛24文77庭97舅5.戀90騎11近78掀95付.7過0匠16挖57救83陰.6益7安23像38茅05餡.4見6剝27冠90窯33設(shè).9感3秩現(xiàn)值揮系數(shù)盡1.秒00窯00劇00星0苦0.浪84腎74報(bào)57勿6咐0.窄71足81險(xiǎn)84濁4言0.景60遺86蓮30甘8耀0.茶51流57杜88呀8罩0.效43逐71戰(zhàn)09率2稱0.獎(jiǎng)37罷04嫂31雨54丸5鄰凈現(xiàn)獄值思-1叢42盼64嶼.5茶7站32葵67陰6.啦96負(fù)38擴(kuò)55劍3.逆33垂24肌29睬6.混42便24改70衛(wèi)0.助08銀29狼73獲2.枯95撤19授76穗9.欺78貓6勇累計(jì)轉(zhuǎn)凈現(xiàn)倉值肉-1黑42煩64頃.5縱7抄18財(cái)41聰2.寄39彎56四96寨5.冊(cè)72駐81贈(zèng)26桌2.啦14裁10運(yùn)59瓣62委.2吸2常13所56寒95栽.1爆8雖15嘉54渣64饒.9袋6頑計(jì)算伍指標(biāo)看IR壩R＝制29塊2.郊33槐%古NP收V＝扁15離54固64序.9月6萬扔元頃靜態(tài)腎投資桑回收真期＝餃1.累37兔年蘇動(dòng)態(tài)勿投資搜回收德期＝目1.些44恒年許(訊二肝)胸財(cái)務(wù)酬平衡斜表與要貸款穗償還名分析厲資金凝來源很與運(yùn)介用表餡集中群體現(xiàn)爪了項(xiàng)濫目自塞身平能衡的項(xiàng)生存睡能力雹，是干財(cái)務(wù)端評(píng)價(jià)保的重回要依蒜據(jù)。奔分析添結(jié)果罩表明李,袋本項(xiàng)腸目具推有基倆本的畫資金扯平衡獄能力兔。詳者見表公11碰，資燭金來唯源與農(nóng)運(yùn)用酸表。蔥表唱11每建仆吼穩(wěn)毀鞠看清第矩凝爬負(fù)資金張來源認(rèn)與運(yùn)熊用表襖單位懼：萬帳元萌趕從表詞12熔“禍貸款顯還本羅付息假估算只表寸”螞中可辨以看乓出，暮本項(xiàng)憐目如遮果操銜作得金當(dāng)，腰在正倦常情續(xù)況下異，項(xiàng)乎目開聚發(fā)建跌設(shè)完蹦成時(shí)爹，可價(jià)以從望銷售堪收入疼中還款清全經(jīng)部貸眾款本敵息，貼并有拳基本鐵的利瓣潤(rùn)。胡表么12梳丙銅簽秩躲失段把播槍芒廉易貸款擇還本下付息槽估算肆表扯單位縮：萬下元勺序慧號(hào)墳項(xiàng)目趟合今計(jì)拿開發(fā)抓經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)期戶19南97起19隨98型19列99岸20售00廟20篩01泰20師02晃20橫03豐1喬貸款從及還爛本付伴息怨1.單1名期初燥貸款褲本息芳累計(jì)頓0.資00唉19啦43江6.晚66壩19旗84爺5.感87傲18慕49三1.躬58錯(cuò)44未34日.6姐2猴0.哀00卸0.久00踏1.賺1.泡1定本金農(nóng)0.于00找18芽33召6.答47遍18段33廟6.趁47悲16禮98爭(zhēng)2.門18貧29尸25享.2系3伴0.郊00蘆0.透00揮1.物1.臉2頃利息血0.幸00植11污00則.1自9陶15喚09憂.4勞0瀉15辮09番.4果0核15拐09庭.4村0鴿15摟09愈.4豐0云15冒09筆.4退0菠1.迷2揪本期喝貸款嗓18扇33拼6.耐47奔18杜33哨6.毀47杠0.潤(rùn)00堡0.撒00哭0.興00農(nóng)0.長(zhǎng)00螺0.府00句0.巨00此1.靜3損本期壘應(yīng)計(jì)頃利息桑85退65笑.2蚊4卸11洋00利.1華9傳23縫32進(jìn).4港0沃23臟81閣.5永0騾22殖18疑.9默9趣53洲2.踢15棄0.撿00恰0.愛00瞇1.容4冬本期拘本金禁歸還瞧19判84附5.讓87被0.掉00贈(zèng)0.香00京13昆54擇.2注9砍14沙05貝6.西96撫44遮34智.6閘2秘0.壘00打0.值00醒1.諒5符本期派利息店支付愁70劈55棵.8暖4欠0.智00唉19旁23殲.1鋪9派23策81毒.5紗0拾22孩18產(chǎn).9頌9平53刺2.噸15糧0.你00加0.膜00適1.覺6累期末抹貸款孝本息探累計(jì)濟(jì)19體43蝴6.免66拆19勉84膚5.語87屠18報(bào)49罵1.霜58漸44擱34徒.6級(jí)2糟0.目00母0.愁00設(shè)本年嗎年利炸率乘12剖%仆12傻%含12煮%母12勇%拌12鄉(xiāng)%牛12意%嬌12蟻%蠢2蓄償還伯貸款托本息仇的資量金來史源須2.緩1妙投資菌回收副97治36噴.3或5如0.莖00老0.衣00債0.款00旋97廁36浸.3賺5姓0.方00約0.幟00納0.練00證2.核2殿未分申配利宅潤(rùn)像17沾16軋5.付36輝0.范00細(xì)19盜23陣.1討9接37詢35吐.7眨9甜65暮39移.6耳0繭49限66平.7漫8去0.陳00貸0.焰00平2.閱3命其他掩八、衰風(fēng)險(xiǎn)汪分析喘本項(xiàng)漆目的心風(fēng)險(xiǎn)供主要概來自鋼：建劃造成逢本、建售價(jià)哥、銷賄售進(jìn)尚度、嬌開發(fā)譜周期鬼、貸紐款利情率等江方面搭，其狡中主藝要取屯決于毯租售印價(jià)格振的變聞化和雅銷售釋進(jìn)度恭的快光慢。暈而這惜些風(fēng)軌險(xiǎn)因霞素，椅又受邊政治央、經(jīng)擾濟(jì)、沸社會(huì)望條件偶的影屈響。停另外徹自有漲資金紅占總剃投資蹈的比鄰例雖攻然對(duì)鼻整個(gè)看項(xiàng)目鞭全部攀資金保投資格的經(jīng)鳳濟(jì)效貞益沒橋有影飯響，劫但是墓由于戶貸款師的杠填桿作伴用會(huì)勇影響叫自有膊資金搜的經(jīng)炮濟(jì)評(píng)預(yù)價(jià)指桑標(biāo)，隨因此須需要閣項(xiàng)目債的主蒸辦者醫(yī)進(jìn)行先認(rèn)真踐考慮衛(wèi)。棍（一像）盈吳虧平攜衡分狠析唐本項(xiàng)彎目的饅盈虧極平衡館點(diǎn)為壓76介.4償2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