商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)名詞解答

第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分？商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項目有華南mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。三、什么叫購物中心？世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合體。”由此可見，一個有計劃的購物中心對其租戶是有很大的控制權，這也是購物中心最終能否取得成功。四、什么叫MALL？Mall（音譯“摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall”“商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動力型Mall”……粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達60余種。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務。Mall銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習慣和嗜好。五、什么叫超市？超市是超級市場的簡稱，英文叫“supermarket"超級市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自１９８１年引入我國后，一直成效不大。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級市場集團，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份協(xié)議投資１０００萬美元，興建南京超級市場。六、步行街的起源？為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經(jīng)濟、城市名片、文化集成等。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學著名學者胡兆量提出了4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結果，是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。當前，在大盤住宅開發(fā)時，開發(fā)商也會利用商業(yè)步行街的模式來引導消費。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質，一舉多得。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。這就是人們常?？吹介_發(fā)商對一個社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。真正意義上的一個城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動經(jīng)濟增長的責任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運營的基本水準，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個輝煌燦爛的明天。七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？·什么是專賣店？專門經(jīng)營銷售特定商品，這些商品具有極強的關聯(lián)度，或者同一個品牌的商品，或者一個系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。·什么是便利店？便利店，英文簡稱CVS（ConvenienceStore）是一種用以滿足顧客應急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時間、商品、服務等多諸方面：如遠離購物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場面積巨大，品種繁多的商品消耗了購物者大量的時間和精力；結賬時還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。于是人們需要一種能夠滿足便利店購買需求的小超市來填補空白。·什么是連鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務的同一品牌的零售店，在總部的組織領導下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動，實行集中采購和分散銷售的有機結合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益的聯(lián)合體。八、什么叫街鋪？根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務及/或感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。浙什么吩叫底右商上？表底商子，是故指住營宅的叛第一句層、漏第二犧層。毛一般鵲住宅柿，特修別是回高層齒住宅雖的第古一層惜、第攪二層陜銷售帳都較徐為困困難，啟其價埋位也五較其親他層個位低流。開貍發(fā)商川通過尿轉向連做底胃商，潛價格戴可以善賣得居更好糟，同垃時小且區(qū)的將商業(yè)噸配套夸也得舒以解賭決。核目前里市場殿上，某大盤第社區(qū)歸因為槽有多看而穩(wěn)屋定的蹄住戶尾，商屢鋪的跪經(jīng)營推勝算緣相對色較高標，投攤資風各險相捧對小住一些只，其享底商每率先貌得到惑投資痛者青悉睞。模典型帽的代黨表，墾如天邁下城甚和鑫唱苑名侍家社州區(qū)的尼底商鉤，因闖為未辨來都追有總繪面積幟近百呈萬平蛋方米遠的住堡宅、風數(shù)千瓣個住擔戶做屢依托掀，投稼資者崗對底初商的笑發(fā)展白前景結基本紀看好低，項疑目銷翻售由民此被杰帶動突。盤九、煎什么賞叫寫叫字樓古？央診孕無論關從哪養(yǎng)方面城出發(fā)掀，都喚是要炸重視亦人的疊需求紗和需魂求可喜能的點變化時。但醋這里以必須許有兩往層考濟慮：燃首先憶，由脈于寫岡字樓育的使蛇用者摩基本呆上是蒼用來盈進行地盈利低活動呀的組素織，母所以滔必須許從錢悶的角隔度考必慮三外個需赤求：殺一是乘要求名寫字撫樓提籃供方演便和黑快捷獄的辦悅公條午件，霉主要娘包括濤兩個怪交通己系統(tǒng)貨：對鋒外的泛交通紫（交虛通便淘利一壟直以瘡來對咳寫字雙樓非深常重沿要，兇所以面才有偶位置嚴的強直調）壇和對狼內(nèi)交臨通：姜比如沸電梯形和通壤道（隱安全趣通道餐也應灘算在畜此列漁）、驅便利奉的自送動化播系統(tǒng)浪和快才速的東通信政系統(tǒng)紗；二登是要癥求寫灰字樓校提供衫他們?nèi)谒杵币膽中蜗筚v（主絕要目掩的獲聾得客壁戶）僻；三賽是能篇從產(chǎn)比品功稍能的幟設計極上考凡慮對轎后期繳的物潤業(yè)管世理金品的節(jié)您約。寫遇蔬其次冶，作墻為人互將度那過生致命中泥很長鋼一段挺時間習的空忠間，蹦寫字踩樓必栽須是鼠一個尿能讓答人們確工作止在其留中充渠滿活賄力的燦空間霞。從顯這個俊角度指來講倉這個徐空間尤又必玻須滿英足兩萌大需啄求：為對健革康的燃需求餃和人煮對文嚼化的損需求啄。這疾兩點樂主要到由環(huán)啄境系蝕統(tǒng)來長提供互：內(nèi)冷部環(huán)處境具榨體包勾括空喊間高律度、丈室內(nèi)館溫度腿、通祝風（熟這是烈對封戴閉的迅室內(nèi)電空調孕系統(tǒng)累的反襲思）削、室鈴內(nèi)光酸線、莫遮陽摔、環(huán)野境質另量、艱空間串布局造（是衛(wèi)開放蜂鼓勵豐交流臨的還毛是封互閉強奧調權尼威，除或者化別的兔什么劉帶有容文化刮特性給的格姐局）界等；由外部大環(huán)境影包括員外部加的景蒼觀、脫休閑避場所帥（包未括會鳥所、違俱樂覽部、叢酒店忙等）掉、商被業(yè)場主所等蕩。器什么括叫場預所精繁神豈？茂蒼漆所姑謂場南所精接神來繳源于球古羅執(zhí)馬，色“根次據(jù)古傾羅馬敲人的況信仰幼，每苗一個瓣獨立境的本笨體都王有自慰己的赴靈魂朝，這磨種靈焦魂賦皺予人軟和場賢所生堅命，費同時浩也決位定他臭們的催特性前與本桿質”繞。閃十、截什么萄叫公駕寓？邊比較善廣泛尸的.瓶針對穩(wěn)年輕覺人有俗青年列公寓創(chuàng),針馬對老若年人漫有老墨年公怖寓等樹等.污建造剖什么濟樣的故公寓曬,我程理解墳為要此根據(jù)戴地塊爐位置鬼\周鍋邊環(huán)濾境及提市場桐消費巡等情缸況而半定.覆酒店召式公戀寓玩？摸指按懲酒店拾式管撕理的努公寓湊，按鋪居住劈建筑方處理織；公羽寓式則酒店岔指按像公寓大式（倘單元牌式）羽分隔芬出租厘的酒擇店，修按旅淘館建擦筑處指理。括酒店灘式公魯寓作局為近覆年來忽一種透新興秤的物枯業(yè)類剃型，恨由于右地段定好、門總價挪低、唉易出驢租，濱既可困以出紫售換奇取買壞賣差骨價，牙也可雅以收用取租受金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轎遺零售定商面暑對的勢是某倡一類半消費繭群體咽的某囑種特緊定需客求。茂所以啊，零益售商截對顧拴客進天行分牛類時游，是愉依據(jù)要店鋪跳經(jīng)營煩的商濫品品顏種，謠對這姻類消耳費群云體進舞行詳視細分咬類。纏例如槽，時烏裝店越要依恰據(jù)顧營客的躍年齡廁段、修工作步性質粒、工腔資收姑入、元生活鈴方式淘等從立不同桑角度扯進行預詳細挖縱向攀分類襖。詳緣細分羊類的茄目的女是為撥了調挖整商蕉品構停成，聾從而隸滿足薯不同具客層拒的不飽同需義求。吉兩地產(chǎn)梨商面閑對的湖是各小類不腳同業(yè)港種、極業(yè)態(tài)戴的店雜鋪所工包含東的綜漁合性艙顧客竄群體胡，所位以，伙地產(chǎn)拾商是辜依據(jù)害現(xiàn)有膀的各錄種業(yè)爹種、若業(yè)態(tài)足所服鴉務的浸顧客宴特征千對整辜個商梁圈內(nèi)莊的顧隸客進愉行橫亮向分溜類。私例如累，高補收入德中年翻女性撞購買懼服裝龍去百這貨店遵、一全般家且庭婦逢女購巖買服翻裝去至綜合軍超市竊、年軋輕女杜孩購米買服代裝去籠時裝開店等遇。橫花向分敲類的嗽目的卡是根國據(jù)不銀同業(yè)輝種、愿業(yè)態(tài)四的店般鋪在乒城市桃空間薄中的買分布萬規(guī)律海，選稀取與詳場所篇相適缸宜的榮業(yè)種傻、業(yè)慢態(tài)，常依據(jù)脾消費洗者的奪空間貍性購毒物行辮為來鍵判斷碑這里罪能來熄多少孫顧客醉。由炕此，簽為確輔立招疑商目漲標、濁制定姿租金張價位梯提供艘依據(jù)悉。

理晚三．冤對場負所的顛基礎框數(shù)據(jù)滾使用痕目的刷不同籌拌無論箱是零尺售商畜還是甚地產(chǎn)荒商，鐵選址鼻中都搏要對屋反映救商圈鍵及立圈地條擁件狀鞠況的飽數(shù)據(jù)扁進行忽統(tǒng)計湯，但紋這些猾數(shù)據(jù)尤使用惠目的夏不同落。申遙桌零售剩商利您用此參數(shù)據(jù)槳的目旦的是讀進行腳營業(yè)齡額預令測。昨特別月是經(jīng)偷營管港理模亞式已欲經(jīng)定惕型的表大型欄連鎖廈業(yè)，絨讓它插去改椅變經(jīng)忌營管苗理模物式去追適應屋商圈六及立湖地條則件非動常困修難，危所以城，店憶鋪的恭商圈尾及立門地條賣件就儉成了錦店鋪謎是否沖盈利隙的決船定性怒因素答。

僑號地產(chǎn)倘商利清用這濾些基耽礎數(shù)幻據(jù)，牛是以感駐場層所有貓店鋪烘的整錄體收血益最缺大化拿為目腸標，抵確定煮招商飲的業(yè)益種、侵業(yè)態(tài)鋒及規(guī)稈劃建孔設規(guī)咐模。釣對于健剛剛鋒起步煩的新蚊區(qū)建書設，子用此鍛數(shù)據(jù)移與最窄低端欄商業(yè)隸活動挺得以岔成立揮的最生低要怠求進朋行比誼較，厲直接雀就可礙以判律斷項耕目的猴可行革與否棕。

埋蓋四．代對商渠圈未歸來發(fā)向展方賣向的嫂期望獨不同地屆零售控商希閘望未售來商擴圈的巨同質召化擴安大，樂不希裁望商勇圈的絮性質脹發(fā)生套變化除。因挪為，塊每一雀個成走熟的在店鋪遮都需左要一沈個穩(wěn)磚定的商消費勿群體淘，商期圈同遞質化跡擴大貢意味裝著適社宜自映己的回顧客漏增加絲。商訴圈性爐質的甲變化座意味倆著店慈鋪不望是因吵顧客納減少雁而遭游淘汰疫，就夠是在堆開發(fā)壘商的娘業(yè)態(tài)鋤調整曉中遭損淘汰途。地瘡產(chǎn)商女不僅煉希望出未來懼商圈探擴大警，同狡時希鏈望商乒圈質壯的提始高。左高層莊次的嫁商圈伶可以愈吸引漏高端洞商業(yè)拳的進暮入，澡同時謊帶來挨物業(yè)攤的升送值。槍對一獄般的脖商業(yè)逢地產(chǎn)蕩開發(fā)濤來說恭，建夕設周初期一纖年，襪3-劈5年熱收回匹建筑竊投資海，接克下來示就是知業(yè)態(tài)菠調整從。這正并不盡是開汪發(fā)商勁情愿伸這樣吹做，年而是癥激烈答的市坊場競迅爭要電求從坡選址第階段渾就要血開始貝考慮坑3、穿5年托后的幼業(yè)態(tài)縣調整蘭，以誤適應陽環(huán)境如的變椒化。跑險除此喇之外鏡，兩裁者對演商圈填范圍為的界氏定、騰競合誰店的陪選出訪、進輔駐成權熟商惱圈的努條件拒等等會也有聯(lián)很大筑不同賣。壽奉第三御、規(guī)清劃駝一、灶不同見商業(yè)顆地產(chǎn)旁的選晨址要涂求蛾大中趟型商識店建捏筑基攜地宜壁選擇孩在城等市商室業(yè)地惹區(qū)或瘡主要付道路素的適微宜位供置。叢大中秤型菜絨市場遙類建瑞筑基述地，例通路島出口鋒距城幣市干外道交正叉路凝口紅躍線轉晴彎起盯點處絞不應族小于唯70樓m。嘉小區(qū)堆內(nèi)的瓦商店謙建筑吩服務錦半徑宮不宜電超過澇30肆0m訴。獄商店省建筑吳不宜史設在妹有甲韻、乙?guī)ゎ惢鹈鏋奈＝镫U性烘廠房早、倉器庫和恰易燃配、可建燃材燦料堆咐場附屯近；歡如因累用地的條件斤所限釘，其柜安全搶距離尺應符批合防緞火規(guī)研范的儀有關撿規(guī)定永。澆大中椒型商瓜店建頁筑應胳有不擔少于致兩個嚷面的乏出入僚口與膛城市灘道路淚相鄰晚接；豈或基載地應躬有不姿小于特1/港4的育周邊星總長滑度和克建筑懇物不武少于罩兩個綿出入冊口與跑一邊飯城市嚴道路重相鄰撥接。舟大中鳥型商慣店基轉地內(nèi)伴，在礎建筑需物背鑄面或抽側面弱，應要設置障凈寬灶度不該小于末4m栽的運策輸?shù)谰勐?。阿基地聲?nèi)消累防車悟道也忙可與繪運輸逮道路餐結合走設置氏。蝦新建召大中烏型商曬店建闖筑的嚷主要秒出入斧口前雙，按替當?shù)叵?guī)劃倚部門肯要求熊，應烏留有列適當洋集散教場地絡。齒大中卵型商曾店建部筑，騙如附虧近無災公共帳停車暢場地穩(wěn)時，蹲按當護地規(guī)貢劃部哥門要笛求，獻應在稿基地逆內(nèi)設臂停車后場地刪或在求建筑擾物內(nèi)覆設停族車庫鍋。就二、完不同凈商業(yè)貞業(yè)態(tài)煩對經(jīng)幅營面銀積、般規(guī)模繩與場惹地、趨樓層恨的吃要求牲商店丘建筑智的規(guī)油模，唯根據(jù)躬其使樸用類脖別、厚建筑詳面積陪分為船大、少中、色小型遮，膚商店版建筑投的規(guī)填模在百貨再商店遇、商宰場建泰筑面猜積（拴m2冰）找菜市舞場類未建筑蘇面積皇（m委2）第專并業(yè)商姐店建幟筑（焰m2社）橡大型樣>校15彼00塵0倚>6趣00詢0鋸>5漂00任0用中型踩3然00嚼0～嚇15棍00銜0鋒12矩00注～6名00允0殿10恥00倡～俘50蜻00濟小型旨>修30膠00兔>磁12席00過>系10惡00結三、豎中庭社的規(guī)篇劃要鵝求螞中庭六也叫赤內(nèi)院鏡，在野多層悉和高更層建車筑中腳也叫垃天井拿，其姐主要晃是對評采光拾的要悄求，加滿足護建筑冒底層拐有日防照貴四、錦通道贊的規(guī)對劃要快求勉外廊白式（說布置難單面樂房）雷的走挪廊寬瓶度1頌.3馬——輸2.腿2米鄉(xiāng)內(nèi)廊糊式（胃雙面關房）文的走兆廊寬渴度1路.6娘——跟2.塑2米爺走道帖凈高收大于用等于蛾2.妥1米愈最慕遠的抓房間榴到廁黨所的購距離郊應小飼于5解0米肆超過排50承平方厲米或奶60勞人以簽上的慈房間秩應有秋兩個湖出口登，兩圓出口市間距住5米敬以上角一建照筑兩缸端頭蜜設置振疏散撤樓梯費時，愚房間袋到樓粘梯的聽距離逮在4殖0米戀以內(nèi)威一建納筑單瓦側設悟置一肚部疏冊散樓浸梯時撤，最寄遠的肢房間出到樓豪梯的曲距離瓶在2慘2米霞內(nèi)胸一房自間內(nèi)醒一角野設置村有樓蠻梯時啄，房降間對陡角線老的距蔥離在申40豐米以賴內(nèi)筍五、嚼電梯羨的配頸比要劃求株大型滑商店束營業(yè)役部分兩層數(shù)罰為四敘層及雀四層孫以上物時，吉宜設本乘客若電梯瞞或自望動扶峰梯；感商店宿的多倒層倉變庫可晌按規(guī)痰模設碌置載醬貨電洋梯或茄電動貞提升榮機、藥輸送框機。出營業(yè)傘部分述設置游的自怖動扶豐梯應滔符合男下列飽規(guī)定控：舌一、明自動啊扶梯撈傾斜施部分啊的水板平夾澡角應殖等于義或小干于3垂0°鏈；臭二、培自動立扶梯芽上下參兩端躬水平傭部分韻3m轟范圍扎內(nèi)不耽得兼廢作它弊用；遠三、富當只堆設單絮向自說動扶郊梯時求，附直近應籠設置派相配定伍的放樓梯瞞。荷六、笛停車江場的父設計想與配陪比必停車禾場分捎為配叉建停敬車場箭和公都共停矩車場槐機動叨車公董共停臂車場披的服杯務半蠻徑，禮在市臘中心松地區(qū)熔不應繳大于謝20失0米報在一辦般地貸區(qū)不抓應大罵于3括00壓米牛自行潤車公款共停周車場帆的服振務半弱徑宜搏為5級0—債—1流00懸米，啄并不戒得大津于2微00紹米近往城市糕公共處停車廈場總蝶面積裂F董=A饑*n絹*a緒F—孟—停扭車場廟所需倚面積冷A收——丙城市徒規(guī)劃祥期末承的汽套車總梨數(shù)銳n—馳—使造用停補車場腳的汽繩車百騾分數(shù)堪a霞--峽--售--秧每輛冬汽車船所占取用的訊面積應城市終公共筒停車清場的間用地罵總面隊積按箏規(guī)劃摧城市斧人口皆每人澇0.嘴8-養(yǎng)--側-1舌.0蛾平方界米進睜行計姐算,煎其中辰：護機動套車停褲車場稿的用呈地為炭80升%—雞—9露0%梁自緞行車從停車吸場的化用地蓮為1省0%論——怨20餓%膽七、洞燈光鞋照明具的要廚求腳照明芳除滿懂足視頸覺功弊能外處，還削應強劉調藝竹術效姐果映照明變數(shù)量找按工昨作精攀細度萍分級抵照明挑質量蘋：番封雪寄碼工作慕（明遺視）挽照明色，環(huán)賄境（鳳氣氛襪）照桶明，瞧照度戶充分珍，高兩低根慶據(jù)需帖要，寇亮度茂均勻載，明溝亮因淡地而溜異，膚盡量科避免肚眩光提，允職許少步量高絨光，陰陰影粉適可刺而止謝，追伙求立面體效同果，老光源陶顯色參性好片，調殃動顏溜色功其能，蓬方案像實用咳經(jīng)濟呆，局掉部畫腐龍點鍵睛，部照度衡穩(wěn)定伙，消忘除頻樓閃效抓應矩居室午人工眨照明上應大赤于1石0l震x（顫勒克勇司）照八、恨配電描的要釀求民(1曠)高店壓配純電網(wǎng)癢架應趕與二造次送刑電網(wǎng)跳密切灑配合添，可揉以互福通容玩量。貿(mào)高壓訪配電紅網(wǎng)架赤宜按受遠期謙規(guī)劃乳一次估建成垂，一去般應旋在二揉十年午內(nèi)保狠持不挪變。章當負該荷密芽度增習加到哥一定男程度店時，滋可插充入新徑的變襪電所略，使暈網(wǎng)架惜結構沫基本室不變渠。高翼壓配司電網(wǎng)耍中每括一主證干線初路和塔配電襲變壓食器，典都應唐有比杜較明看顯的皮供電兩范圍坦，不售宜交艙錯重熄疊。判（2庭）高數(shù)壓配弦電網(wǎng)膨架的座結線順方式狠，可歲采用冠放射腰式。借大城千網(wǎng)和尾特大芳城網(wǎng)像，應條采用曾多回企線式岸或環(huán)暢式，獨必要津時可哪增設劇開閉侄所。顯低壓球配電觸網(wǎng)一傲般采帳用放選射式圖，負怖荷密窗度地融區(qū)及置電纜貪線路診宜采租用環(huán)潤式，消市中畝心個辰別地臂區(qū)有車條件義時可眼采用眾格網(wǎng)小式。勾（3埋）配拒電網(wǎng)翼應不到斷加耳強網(wǎng)選絡結欺構，銳盡量飲提高聽供電朱可靠向性，姑以適棋應擴錫大用兼戶連夫接用上電的凈需要韻，逐拌步減炕少重命要用賢戶建晚設雙脊電源友和專伸線供雖電線燒路。盤必須湖由雙引電源縣供電中的用版戶，亡進線貫開關絮之間佳應有握可靠患的連輔鎖裝蹲置。億（4忠）城慕市公希路燈嗚照明獅線路案是配姓電網(wǎng)土的一示個組社成，錢配電校網(wǎng)規(guī)丈劃中棉應包餐括路想燈照屋明的跡改進贊和發(fā)里展部華分。養(yǎng)九、雨商場氏層高壓設計休規(guī)范掠多層紹商場鬧的平墨面柱健網(wǎng)一凡般為糊7.易5米牲*7乘.5觸米或鵝7.魔8米航*7顏.8瓣米或真8.核4米史*8須.4肌米寺層高棄一般煮4.麻5米苗——崇6米箱十、制寫字緣樓層送高設伐計規(guī)允范胖層高懷一般夜3.嚷6米粉十一錘、黃步行儀商業(yè)色街的群街寬利要求漿步行間街要騙增加職綠化馳，布炸置環(huán)僑境設雷施，進如：諷座椅被，休器息廊普，路凈燈，峰雕塑待，水輔池，巴廣場洗，裝底修店碰面，前街寬乎至少登12武米左旬右。養(yǎng)十二蹤、胡首層宏設計票的層惰高考甩慮列首層鑰主要虹是門掛廳，庭是一零個建涼筑的各展示振空間瞧，在盲效果番上講李究大屢氣，淘莊重舍，豪療華，做故首假層層榆高可寺考慮紡通高善兩層熄，甚乏至三慈層，津一般摩4.悼5米忌——云7.服5米橫.十三、通風、采光、消防規(guī)范估通風啦：南著北房屈間應兄考慮墻通風治，并販組織閣穿堂攪風晝采光繳：住配宅的棕間距特應保鑄證第爐一層貴樓在距冬至幟（1科2月疤22盤日）眨有至辰少一矩小時姻的日扁照屬居室衣天然工采光筍系數(shù)毅（開驗窗面功積/妻地面眉面積喬）應畢不小叢于彈1/死10外消防坦規(guī)范肉：暫（1遼）舍道路頓消防艇規(guī)范烤（A套）當蠶建筑頃沿街字部分拌長度方超過宋15蓮0米報或總大長度眾超過追22健0米瓜，應堂設穿揉過建輔筑的舟消防紀車道途（B勾）沿節(jié)街建卵筑應崖設連掀接街粥道和散內(nèi)院琴的通堡道，籠其間絨距不犁大于頃80喉米?。–擔）建剪筑物彼內(nèi)開求設的除消防慶車道形，凈撫高和物凈寬背均應舒大于縮或等樂于4榴米鉆（D就）消慢防道綱路寬企度應薦大于職3.籌5米付，凈載空高繪度不圓應小點于4廈米春（E例）盡癥端式抱消防蠶道的守回車倘場尺斧度應煉大于讓等于彎15量米*鬼15隆米優(yōu)（F蛛）高釘層建淚筑宜爸設環(huán)杏形消罷防車剛道，敲或沿虎兩長屑邊設乖消防燦車道漆（G圾）超纏過3棗00功0座醒的體患育館潮，超首過2妥00東0座些的會蝦堂，嶼占地拒面積磨超過睡30窄00窩平方儲米的醒展覽釋館，找博物蝦館，粱商場陶，宜趙設環(huán)修形消爐防車濫道殿(2閘)遭、建祥筑物超消防轎間距勝多層磨建筑莊與多座層建拖筑的館防火澡間距門不應減小于綱6米計高層通建筑蘭與多架層建焰筑的估防火厲間距沃不應醋小于懸9米悠宜高層拍建筑曠與高犧層建牙筑的雪防火脈間距棄不應銳小于宴13派米魯(3青)洽、建晨筑設需計聚它穩(wěn)高總層建敲筑主意體須扭有不釀小于六1/煉4周穴長的注防火忙面，戒在防蓮火面羽一側逐建筑璃的裙僅房，堆高度犯不應費大于限5米涌，深狹度不撕應大愛于4測米。器防火象面應貍有直宴通室盯外的擠樓梯序或直碎通樓舌梯間靈的出翁口欄十四大、礦空調價系統(tǒng)柏參數(shù)典名稱叉夏花季幫冬季迅脈人工院冷源撐天孫然冷撒源制干球迅溫度顛（℃甲）蠻26驕～2味8蒼28低～3址0瞧16砌～1始8學相對閱溫度揉（%嶄）團55塘～6來5脂65面～8淘0刻30旋～5松0敘平均壁風速騎（m醫(yī)/s翠）倒0.地2～剝0.蒸5舞＞0涼.5礙0指.1罰～0聾.3餓銹CO嫌2濃蒜度（匆%）昌≯毫0.話2踏最小液新風便量（珠m3者/人筍?h蒼）寺8.稱5趟狂商店從營業(yè)斗廳通獻風設古備允考許噪謠聲，驕頂層棕宜取吃45刊～5餡5d查B(競A)錄，底繪層宜曠取5菊0～碑60門dB教(A缺)；眉當周牛圍環(huán)躬境噪努聲級未較低厘時，掠采用枯下限億允許贏值，例當周拘圍環(huán)失境噪嫁聲級伯較高嗓時，俗采用摟上限齡允許棒值。熟判當計棟算空蓮氣調六節(jié)冷給負荷區(qū)時，巾營業(yè)厲廳人醫(yī)數(shù)應記包括瞧顧客肝和售咐貨員震兩部責分，粗顧客振人數(shù)意應按笨星期棗日平慘均流駛量計疤算。紛獅當計紅算人巷體散撈熱量拔時，膊應考默慮顧三客和暴售貨懂員中很成年賢男子嶺、成跳年女稻子和亦兒童太的比形例及政其散脈熱量推不同渴的群宏集系易數(shù)，闊一般陣可取參0.慚92齡。章端商店雁營業(yè)鵝廳空凳氣調膜節(jié)宜音采用巡低速日全空這氣單驗風道倘系統(tǒng)剝；有漢條件澇時，紛可采早用變漆風量霸系統(tǒng)羞。樣帥商店控營業(yè)坑廳空若氣調告節(jié)，垮空氣欲處理浸宜采哨用噴黨水室鐵或帶較噴水懇的冷隊水表俯曲式箏冷卻順器；局冬季跨不應峰加濕斑。它新機械容送風割系統(tǒng)漫（包卵括與衛(wèi)熱風之采暖組合并噴的系手統(tǒng)）奇的送憲風方噴式應架采用罷上側雞送；園當有鑄吊頂芒可以劈利用畢時，多可采事用散柱流器缺直送征。調拉大門撿熱風麻幕或午空氣糟幕宜樸采用盟自上吳向下然送風病，條儉縫和園孔口攝處的爹送風添速度攪應保聰證氣火流射冷向地型面；懷熱風此幕送石風溫中度不境宜超較過5解0℃辨。十五、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進的技術設備，實現(xiàn)辦公活動自動化和科學化。其宗旨是提高辦公質量和決策水平，減少疏漏差錯；提高效率，縮短處理公務的時間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復雜、繁重的境況和條件下解脫出來。完整的辦公智能化系統(tǒng)由計算機技術、通訊技術及相關設備組成，具有信息準備、輸入、保存、處理、分發(fā)和傳播等功能。通訊自動化系統(tǒng)目的在保證隨時與世界各地進行聯(lián)絡，其設備應包括與國際聯(lián)網(wǎng)的計算機系統(tǒng)、直撥、可視、電子郵件及會議、電視會議設備等。建筑智能化在建筑領域的影響是全方位的，包括改變建筑的結構、形式和設備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。以辦公樓為例，由于實現(xiàn)智能化，傳統(tǒng)的空間形式會受到明顯沖擊，封閉式的小開間辦公室將部分或大部分地被開敞式辦公室取代。這種辦公室由屏風或家具圍合而成，同處于一個大空間內(nèi)，又有相對獨立性，既能提供方便聯(lián)絡，又能保證各自安靜。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調整時方便地連接和使用各種先進設備。目前，國內(nèi)的一些新型屏風家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個角落設有走線口，并設插座、臺底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無需移動桌面或吊柜。智能化的推進還使辦公設備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計算機、打印機等設備?！盁o紙辦公”未必是未來辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實現(xiàn)的。十六、幕墻設計幕墻設計也是主要外立面的設計，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺效果要求幕墻材質有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等十七、不同商業(yè)物業(yè)的成本構成及大致比例。地價及其稅收，方案設計費、建筑安裝成本、配套、營銷和管理及稅收。十八、主入口及次入口的規(guī)劃要求入口位置距道路交叉口的距離不應小于70米,主入口是大量車流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服務用房，管理等的出入口十九、外立面風格與顏色格調的要求外立面風格一般有古典式（古希臘，古羅馬），一般采用白色現(xiàn)代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質，保持材料的本色二十、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理二十一、攤公的構成及減低公攤的辦法公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的分攤面積要大于板樓的分攤面積。實踐中，塔樓的分攤系數(shù)一般在0．18—0．26之間。而板樓的分攤系數(shù)則在0．14—0．16之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。二十二、鋪位分割設計要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價比，還有市場的需求，和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心里。和商鋪的經(jīng)營范圍。二十三、衛(wèi)生間的設計與配比要求一戶衛(wèi)生間的總面積以3——5平方米為宜，不應小于3平方米.一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起二十四、倉庫的設計布局要求倉庫分一般性綜合倉庫和特種倉庫（如冷藏，易燃，易爆）。用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水;地下水位不能太高，不應布置在潮濕的洼地上;土壤承載力高，當沿河時，應考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力;有利于交通運輸;有利于建設，有利于經(jīng)營,節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時，必須留出岸線;注意城市環(huán)境保護，防止污染，保證城市安全二十五、設備房的設計布局及面積要求設備用房單獨設置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。設備用房應集中布置作為裙房，資源盡量公享二十六、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結合方式：（1）上下分層,（2）庭院組合式,（3）中庭式二十七、店招的設計規(guī)格根據(jù)有關規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設計，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。二十八、隔墻的處理辦法兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構造?；虿捎秒p層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比貨梯應考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設計而相應配比。三十、什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營對荷載的要求？計算方法怎樣荷載是建貨梯應考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設計而相應配比。筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載：活荷載指人，家具，陳設品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實際構成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載第四、營銷一、返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權都歸發(fā)展商所有，這種形式的實質是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔未來經(jīng)營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。一般是指商鋪或某些單身公寓吧,開發(fā)商在銷售時承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去...具體是指商鋪開發(fā)商在銷售過程中,承諾不僅可以代業(yè)主收租金,還保證合同年限到期后商鋪產(chǎn)權歸業(yè)主.二、什么是產(chǎn)權式商鋪？

所謂產(chǎn)權式商鋪,即所有權與經(jīng)營權分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權式商鋪最核心、最基礎的理念。產(chǎn)權式商鋪是國際流行的所有權和經(jīng)營權分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營,商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據(jù)資料統(tǒng)計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權式商鋪為發(fā)展方向。

售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。三、MALL業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析自二十世紀末起我國許多大中城市興起了超大型購物中心（MALL）建設熱潮，文章在介紹超大型購物中心這一新型業(yè)態(tài)特點的基礎上，探討該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營模式，并探求MALL在當前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機遇。四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機構代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務。房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。五、什么叫投資回報率？怎樣計算？如何計算投資回報率一個計算投資回報率的計算公式：計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12個月-首付款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價計算購入再售出的投資回報率＝(售出價-購入價)/購入價〈備注：無貸款情況〉六、什么叫委托代理租賃？房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。從事房屋租賃代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開設賬戶、交納租賃代理保證金。租賃代理保證金的金額不得低于60萬元。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從事房屋租賃代理業(yè)務必須通過指定銀行代收、代付租金。七、商鋪定價要參照哪些因素？在北京，開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的5－10倍，甚至更高。以柳州為例，當?shù)氐乃白≌N售價格每平方米不到3000元，一般商品房價格每平方米2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米3萬元，有些甚至達到5萬多元。那么，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學的理論，開發(fā)商在土地成本基礎上加上開發(fā)成本、相關的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標準。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據(jù)指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1－2個，導致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素中國商業(yè)經(jīng)濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力＝生產(chǎn)力＋流通力。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因為其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達。而流通力的發(fā)達程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價格高，就是因為當?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿(mào)，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬／ｍ2（套內(nèi)面積）的天價。所以，開發(fā)商在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許會差幾倍。所謂“一步三市”就是這個道理。投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進行定性訪談，當?shù)赝顿Y人投資預期“只要回報比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4％－5％；而在北京，投資人普遍預期是在8－10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10％－15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質的不同。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿(mào)開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創(chuàng)下中關村單筆商鋪成交的最高紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟學中資本流動性的原理。如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更高，風險更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50％是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高于北京的原因。除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當前國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎支撐的。八、不同樓層的定價方法？項目樓層價格調整系數(shù)項目樓層價格調整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風采光、視野等差異來調整的樓宇價格。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。針對不同樓層其價格調整系數(shù)見下表：注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10%～15%。②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍。根據(jù)項目位置價格調整系數(shù)和項目樓層價格調整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價×（1+項目位置價格調整系數(shù))×（1+項目樓層價格調整系數(shù))得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。項目水平價格調整系數(shù)(1)項目區(qū)位價格調整系數(shù)區(qū)位價格調整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調整系數(shù)，一般此價格調整系數(shù)上下不要超過1%。(2)戶型價格調整系數(shù)戶型價格調整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風如何，是否有暗房，是否有恰當?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調整的系數(shù)。其價格調整系數(shù)一般不要超過3%。(3)單元朝向價格調整系數(shù)單元朝向價格調整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費習慣等而進行的價格調整系數(shù)。朝向通常是指HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調整系數(shù)見下表：。單元朝向價格調整系數(shù)表(4)景觀價格調整系數(shù)景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調整系數(shù)。其價格調整系數(shù)一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過20%。綜合項目的區(qū)位價格調整系數(shù)、戶型價格調整系數(shù)、單元朝向價格調整系數(shù)、景觀價格調整系數(shù)得出項目水平價格調整系數(shù)。然后用每棟樓的各層樓的樓層均價×（1+項目水平價格調整系數(shù))，即得各單元的初步價格。各單元價格的微調上述各單元的初步價格×相應各單元的面積之和得出整個項目的總價，用總價除以總面積所得的調整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入?？梢杂靡韵路椒ㄟM行微調。1、當調整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件差的單元價格再次調低，使最終得出的調整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。2、當調整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件好的單元價格再次調高，使最終得出的調整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。九、投資客心理分析投資商鋪的主要有三類人：一類屬于商鋪經(jīng)營者。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多，這批人是最早關注商鋪的人；第二類是商鋪炒家。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開始銷售了，這批人消息最靈通；第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念，近年來，由于股票風險太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關注的焦點。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對廣大的購房投資者有利有弊：利益方面：A.省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，對于投資者來說，可得到極大的便利。B.免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項管理所需花費的精力，經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項利益。C.確保了市場運作初期的業(yè)主利益。一般"管理型商鋪"委托經(jīng)營合同簽訂時，都附有若干期限的固定回報條款，即在市場啟動初期的若干年限內(nèi)，由營運管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報，租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風險。D.統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進物業(yè)與租金的長期增值。投資者的風險主要在于：A.大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達10—20年運營期內(nèi)，一旦商場經(jīng)營失敗，商業(yè)管理公司無力承擔租金回報，會導致業(yè)主租金顆粒無收。B.在委托經(jīng)營期滿后，投資者取得對商鋪的處置權，會產(chǎn)生種種難以預測的后果?；蛟S部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負面的影響，風險在此時將漸漸暴露。十、商鋪的推廣銷售策略技巧有哪些主要有：（1）一次性付款：通常都有折扣。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱購房抵押貸款，是購房者以所購房屋2之產(chǎn)權作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由三成到九成不等。（4）返租，購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價和租期由雙方協(xié)定。（5）升值銷售，發(fā)展商向客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時達不到這一幅度，則發(fā)展商將按當初承諾價收回。（6）回報銷售，投資者只須支付部分房款（一般是30％），但暫不使用，一定期限后，（一般是7—10年）此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70％的方塊回購商鋪前十年的使用權，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經(jīng)營，但不利于快速回收房款。十一、商業(yè)地產(chǎn)廣告的訴求特點A、推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級目的出發(fā)，為招商、銷售、運營服務。商業(yè)地產(chǎn)總的目標是招商、銷售及商業(yè)運營三個方面的成功。招商吸引到具有強大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達到85%左右；商鋪銷售任務一年的完成率最低應達到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷售完成；商業(yè)運營也就通過宣傳、推廣活動間接或直接帶來人流、產(chǎn)生利潤，并實現(xiàn)利潤的最大化。如何有效的推動招商、銷售、運營工作的進展，就是評價宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標準。在項目的運作過程中，宣傳推廣應根據(jù)項目實際進展狀況劃分階段。并且使每個階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費用，合理的分配預算費用。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動。B、宣傳推廣中，應該明確推廣目的及審核標準。實用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。當然，在實用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應張揚的主題、迷失了預定的目標。作為推廣中面對目標群體的產(chǎn)物，追求廣告畫面的個性、漂亮，追求活動的轟動效應是沒有錯的，但是必須確定一個前提，即在構思、制作時，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預期收益指標。不能產(chǎn)生經(jīng)濟、社會的收益，那么廣告就可以判斷為無效廣告。C、宣傳推廣中，也要作營銷者，而非生硬的推銷者。簡單的說，要知道目標群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測。例如現(xiàn)階段目標需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個策劃公司一年前撰寫的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報分析的廣告，這屬于與目標群體的溝通不暢，2、3次之后，目標群體的注意力將會轉移，對項目的正常進展造成不利的因素。宣傳推廣部門在進行一項推廣、宣傳工作之前，一定要先調查市場，摸清目標群體的需要，然后對癥下藥。所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動，也應是一個市場的研究員和熟知目標群體心理的專家。D、公關多一些還是廣告多一些？公關與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點之一。就筆者看來，公關與平面廣告在商業(yè)項目推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達不同信息所選擇的手段。平面廣告是通過創(chuàng)意的新穎和訴求點的針對性傳播信息；公關則通過新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。但是從影響效果來說，公關的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時效性也比平面廣告更長。E、勾繪前景，而非強調實用、優(yōu)惠。住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強調地理上的優(yōu)勢，還需要強調其商業(yè)上的前景。例如，國內(nèi)多數(shù)SHOPPINGMALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說服商家入駐就靠開發(fā)商對前景的規(guī)劃。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實力的商家會看重長期利益。企業(yè)一方面要用市場的實績來證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標群體，目標客戶認可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營思路，即使暫時有各方面的顧慮，也終將成為開發(fā)商的堅定擁護者，與項目站在一起，共同提升項目的品牌。相反，如果一味的強調優(yōu)惠，被人認為有某些陰暗面是對項目非常不利的。而且，商家不會為一些優(yōu)惠去冒更大的風險。F、自抬身價，知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會，把自己混跡于普通住宅、商場項目中，這樣，短期內(nèi)可能會招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對項目的認識等同于商場，失去好奇感，對以后的商鋪銷售工作及開業(yè)運營造成不利的因素。在商業(yè)地產(chǎn)中，宣傳推廣要始終堅持知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。只有知名度，才能吸引目標；只有美譽度，才能提升項目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個有機的品牌集中營，后期的銷售、商業(yè)運營才能成功。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽度、品牌魅力三者應緊密結合，絕不能顧此失彼，G、挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢。在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項目的自身模式，往往容易被競爭者模仿、抄襲。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢。難模仿意味著競爭的減少。想在當今激烈競爭的市場中站住腳,推廣工作在剛起步時就應該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢，也許項目自身的有些優(yōu)勢別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢，同時必須大力挖掘項目在推廣中新的優(yōu)勢和宣傳中的自有模式。十二、商場細節(jié)方面1、根據(jù)他們的營業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來確定承租人是否構成違約：法定代表人如果有承租人，則不構成違約，否則構成違約（不論他們是要結婚還是其他）；2、承租人的裝修費用由其自己承擔，你也不承擔違約責任：不違法的雙方協(xié)議及相關條款是合法有效的，承租人在投入資金進行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時應該恢復房屋原狀，費用由承租人自己負擔；政府開發(fā)行為對合同構成不可抗力，出租人對此免責，即：不承擔違約責任。不論其合伙協(xié)議是否真實，都不能作為承租人免責的理由，因為營業(yè)執(zhí)照是公文書，其證據(jù)效力大于協(xié)議（私文書）。也就是承租人不能證明他是現(xiàn)在的經(jīng)營者，結果：他轉租了！第五、物業(yè)一、商場的物業(yè)管理內(nèi)容是哪些？收費構成怎樣？商場的物業(yè)管理內(nèi)容包括：

（1）維護管理：清潔維護管理、機電維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、咨詢系統(tǒng)維護

（2）安全管理：保安勤務管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危機處理、緊急事故處理、風險保險、

（3）市場營銷：廣告營銷、市場企劃、租戶服務、內(nèi)部裝修、公共關系

（4）業(yè)務管理：商家管理、招商工作、商家和約、商家關系

（5）人事管理：人員培訓、組織設置、人力配置、薪酬制度、人員績效考核、勞資關系

（6）一般管理：財務會計管理、財務出納管理、收銀管理、資產(chǎn)管理、財務管理，資金計劃調度等、行政管理、貨物運輸裝卸管理、后勤管理、法律事務等

（7）停車管理：交通規(guī)劃、指揮調度、收費管理、交通安全管理等收費構成：

（1）對眾多品牌商家收取商鋪租金

（2）對商場內(nèi)外廣告宣傳費用的收取

（3）自營部分的經(jīng)營利潤所得

（4）對停車場出租費用的收取

（5）對品牌商家進行公關促銷活動收取場地租賃費用二、住宅的物業(yè)管理內(nèi)容是什么？收費構成怎樣？國家關于物業(yè)公司的管理資質與級別認證怎樣？住宅的物業(yè)管理內(nèi)容：(一)日常管理工作1.日常管理工作的內(nèi)容（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;（2）房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;（3）住戶裝修管理；（4）車輛管理；（5）客戶檔案管理；2、安全保衛(wèi)（1）向當?shù)赜嘘P部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件發(fā)生率控制標準；（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流程；

3、清潔綠化

（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)流程；

（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定；

（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程；

4、消防

（1）向當?shù)赜嘘P部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發(fā)生控制率的標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責任人；

（3）制定消防設備、設備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；

5、水、電設備的管理、維護

（1）了解有關水、電設備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準；

（2）制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其達到應有的性能標準；

（3）制定水、電設備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責；

6.房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)流程；

（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。

7.住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；

8.車輛管理

（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9.客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。（二）便民服務物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內(nèi)設立便民服務，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。

1.便民服務

（1）可分為無償服務和有償服務兩類，內(nèi)容及價格應透明化；

（2）無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有嘗服務的價格應按政府有關法規(guī)確定；

2.建立便民服務的管理程序及作業(yè)指導書，明確責任，規(guī)范服務人員的用語及行為。（三）與業(yè)主日常溝通1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：（1）通過、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；

（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；（3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動；（4）應邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關系。3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協(xié)調直至尋求法律援助。（四）處理客戶投訴

1.物業(yè)管理公司應遵循公司的經(jīng)營原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；

（2）出現(xiàn)投訴，一定要及時向上反映信息；

（3）面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；

（4）在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經(jīng)營原則辦事。

2.物業(yè)管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。（五）營造社區(qū)文化1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。2.物業(yè)管理公司應把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌；（2）家庭的生活方式；（3）住戶的鄰居關系；

4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設公約，通過設立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。

5.社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)日慶祝活動以及當?shù)卣M織的各類精神文明活動。

6.開展社區(qū)文化活動，物業(yè)管理公司應：（1）分析住戶的構成，充分了解住戶的需求；（2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標準報業(yè)主委員會通過；（3）提高并逐步改善活動場地。（六）住宅物業(yè)收費構成：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設施、設備日常