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文檔簡(jiǎn)介

(商業(yè)物業(yè))昆山

永金廣場(chǎng)

策劃投資五億元開(kāi)發(fā)商業(yè)航母“永*廣場(chǎng)”,將是“永*”發(fā)展歷程上濃墨重彩的兩筆,2004年初即可逐步推向市場(chǎng)。昆山商業(yè)房地產(chǎn)《XX商業(yè)廣場(chǎng)》整合策劃方案目錄第一章總體策劃思路一、策劃的定位、總體思路二、項(xiàng)目背景三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定四、核心目標(biāo)——樹(shù)立品牌五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議六、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)SWOT分析

七.市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)第二章市場(chǎng)調(diào)研分析一、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述二、市場(chǎng)消費(fèi)心理三、區(qū)域價(jià)格及決定因素四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求第三章項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計(jì)劃四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議五、項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略第四章對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn)二、項(xiàng)目策略總建議:附:產(chǎn)品建議三、配套的調(diào)整建議第五章項(xiàng)目整體組合營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷思路二、總體操盤(pán)計(jì)劃、步驟三、資源整合、資本運(yùn)營(yíng)計(jì)劃四、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)搭建建議五、信心、決心和實(shí)現(xiàn)第六章開(kāi)盤(pán)前期營(yíng)銷推廣策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的確定二、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的內(nèi)涵三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣節(jié)奏四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣模式五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案總體策劃思路一、策劃的總體思路1.

全面把握:首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤,避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。2.

項(xiàng)目對(duì)接:強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究,并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合,從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。3.

創(chuàng)新超越:每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平,通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓,不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項(xiàng)目背景1.用地概述本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為“市物資再生公司地塊用地”,規(guī)劃用地位于XXXX西路北側(cè),XXX路東側(cè)、XX中路西,北至金鳳凰廣場(chǎng)。

本地塊總面積為11400㎡,其中出讓面積9327㎡,規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡,區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。2.項(xiàng)目規(guī)劃

商業(yè)形式:獨(dú)立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局

住宅形式:小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)2.1商鋪部分:約15000㎡2.2商住部分:銷售住宅:約17000㎡返遷住宅面積:約10000㎡2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺(tái)綠化)2.4地下建筑:約6000㎡3.相關(guān)部門(mén)給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)XX市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略)4.用地紅線圖(見(jiàn)附件)三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定---效益和品牌1.

項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成1.1短期銷售必須成功,順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期,實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作,確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。1.2

總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。2.

項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。2.1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功,永*房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。2.2

綜合提升XXXX房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。四、核心目標(biāo)——樹(shù)立品牌原理:達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則,需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話,這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則,就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則”。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品,而更是房地產(chǎn)品牌,品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌,需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡,消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者,經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整,使品牌體驗(yàn)不斷更新,品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活,形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能:消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議

引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃,特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。

通過(guò)前期招商,引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌,顛覆舊有商業(yè)格局。

注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念,對(duì)項(xiàng)目精心包裝。

通過(guò)超常規(guī)宣傳,通過(guò)事件營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作,讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn),并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。

通過(guò)適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”,推出短期租賃政策,盡量降低投資門(mén)坎,使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。六、項(xiàng)目的SWOT分析

1.

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.1地理位置優(yōu)越,商圈人氣興旺XXX廣場(chǎng)位于XX市中心地帶,屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心向次級(jí)商業(yè)中心過(guò)渡的邊緣地帶,距人民路僅500米,緊鄰震*路、柏*路主干道,交通便利。公交車有:2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。1.2商業(yè)配套完善,商業(yè)活動(dòng)便捷1.3XX商鋪市場(chǎng)需求較大商業(yè)買家較多,商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例2.

項(xiàng)目劣勢(shì)2.1周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多,從某種程度上分流消費(fèi)群體。2.2

雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源,但是與XX市人民路商業(yè)區(qū)比較相對(duì)滯后,缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施,導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的商業(yè)氛圍不濃,因此必須依托高檔次商業(yè)購(gòu)物中心的連動(dòng),共同打造震*路---柏*路路口商業(yè)區(qū)。3.

機(jī)會(huì)點(diǎn)3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素柏*路地位的提升,與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商著力打造的結(jié)果,還不如說(shuō)是XX城市規(guī)模擴(kuò)大、核心商業(yè)圈對(duì)外延伸的必然。隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行,目前已形成南北以前*路為軸,東西以柏*路為軸的新格局。柏*路也因地處城市新軸線中心的緣故,商業(yè)地位迅速上升。3.2地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟,該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此,以超前的決策意識(shí),以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”,便可以搶占“先機(jī)”。3.3項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化本項(xiàng)目對(duì)面的LY廣場(chǎng)已經(jīng)落成,據(jù)悉,怡景灣的住客有40%都是臺(tái)灣人,如能完善和補(bǔ)充KY廣場(chǎng)的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì),降低運(yùn)作成本,實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化,使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。3.4中心城市的建設(shè)匯聚了人氣隨著城市的發(fā)展和知名度的提升,區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升,而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”,為增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。4.

風(fēng)險(xiǎn)4.1市場(chǎng)因素從目前XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開(kāi)始,已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視,按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算,一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí),本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。4.2自身因素本項(xiàng)目對(duì)面的LY廣場(chǎng)與XX的其他商鋪已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比,假如本項(xiàng)目沒(méi)能創(chuàng)新超越LY廣場(chǎng)的話,銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。5.

綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較,機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng),順應(yīng)消費(fèi)者的心愿,整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素,運(yùn)用智慧,創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品,以合理的成本、利潤(rùn),達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”,追求產(chǎn)品供給----需求的完善性,使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向,可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在:一是地段和人氣,地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?,人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念,XX當(dāng)前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化,綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站式購(gòu)物”的大買場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;三是產(chǎn)品和配套,商鋪產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊能源狀況,包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)的有效引導(dǎo),還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容,以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大,投資者考慮范圍較大。七.市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、住宅、休閑娛樂(lè)等多元的需求構(gòu)成,市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下三部分構(gòu)成:1.常規(guī)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)◎

“傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求(自用和投資),商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項(xiàng)目位于昆山的市中心,處于昆山市頂級(jí)商業(yè)地段向次級(jí)商業(yè)地段過(guò)渡的邊緣地帶,商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)?!?/p>

本區(qū)域類比高水準(zhǔn)的精品商住項(xiàng)目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。2.新生代市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)◎

政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來(lái)的需求,如:XX市與上海、蘇州形成的“洼地效應(yīng)”,“城市規(guī)劃發(fā)展輻射效應(yīng)”,“商業(yè)、生活發(fā)展意識(shí)形態(tài)”

等?!?/p>

城市建設(shè)和發(fā)展,交通的全面改善,其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來(lái)對(duì)本區(qū)域的新需求?!?/p>

新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。XX是個(gè)年輕的城市,24~40歲的人口占40%以上,而這個(gè)年齡段的消費(fèi)以相對(duì)的中、高檔消費(fèi)為主體。3.

創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)◎

新不動(dòng)產(chǎn)品種創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。VV目前的商業(yè)業(yè)態(tài),多以中、低檔次商品為主,并且XX市固有的商業(yè)格局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對(duì)落后的商業(yè)特征,具體表現(xiàn)為:(1)商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中,但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少,目前僅以“人民路”和“亭*路”為主,且“亭*路”商業(yè)繁華程度較弱;(2)商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主,城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所;(3)商業(yè)層次相對(duì)較低,市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍;(4)商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性,商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成,商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們?cè)趧?chuàng)造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機(jī)會(huì)與空間?!?/p>

新投資方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前XX市民的投資意識(shí)很濃,就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)我們注意差異化投資,就項(xiàng)目本身可以從前期的招商工作開(kāi)始,進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃,使得本項(xiàng)目在投資理念方面有較大的提升。◎

新生活方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。XX城市居民生活方式上相對(duì)落后,缺乏將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑一體化的“一站式服務(wù)”

,如能加強(qiáng)這方面的整體配套,定能將其打造成為昆山的新型物業(yè)?!?/p>

新?tīng)I(yíng)銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購(gòu)為主,到開(kāi)盤(pán)后集中簽約。而我們?cè)诰唧w運(yùn)作中可以將一些新的操盤(pán)手法融入其中。4.

地形地貌價(jià)值◎

頂級(jí)商業(yè)地段向次級(jí)商業(yè)地段過(guò)渡的輻射地帶。就土地價(jià)值分析,XXX廣場(chǎng)所處的位置和環(huán)境都具備相當(dāng)大的升值潛力,這種潛力通過(guò)我們的充分挖掘分析出內(nèi)部的潛在價(jià)值就能夠充分放大?!?/p>

新都市主義發(fā)展地帶。新都市主義是在全面反思現(xiàn)代主義基礎(chǔ)上,提出的一種城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)思想。新都市主義具有如下共同主張:1.街區(qū)功能復(fù)合化在城市功能劃分與布局上,新都市主義主張同一街區(qū)應(yīng)集合多種功能的建筑,如商業(yè)、辦公、公建、居住和休閑娛樂(lè)應(yīng)混合布置,不應(yīng)將不同功能建筑分別布于不同的街區(qū),以避免造成街區(qū)功能的單一化和簡(jiǎn)單化。2.面向公共交通進(jìn)行布局新都市主義主張“面向公共交通土地開(kāi)發(fā)”,城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊,以公共交通作為城市運(yùn)行的支持系統(tǒng),商場(chǎng)、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施,應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點(diǎn)的范圍之內(nèi)。3.重視城市步行系統(tǒng)與現(xiàn)代主義強(qiáng)調(diào)私人汽車交通工具不同,新都市主義重視步行系統(tǒng)在城市格局中的作用,主張人們以步行方式到達(dá)目的地;并且目的地的分布半徑,其步行時(shí)間最好在10分鐘以內(nèi)。4.設(shè)計(jì)城市公共空間在進(jìn)行城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí),新都市主義十分重視城市公共空間的作用,強(qiáng)調(diào)要安排足夠的城市公共空間(如城市廣場(chǎng)、綠地、公園等),供人們休閑、娛樂(lè)和交流。5.強(qiáng)調(diào)城市片區(qū)的有機(jī)聯(lián)系和街區(qū)的合適尺度新都市主義反對(duì)現(xiàn)代主義以快速干道和高速公路分割城市的做法,主張加強(qiáng)城市各片區(qū)之間的聯(lián)系;同時(shí)強(qiáng)調(diào)街區(qū)規(guī)劃應(yīng)尺度適宜,與人的活動(dòng)協(xié)調(diào)一致,不能忽視人的存在和尊嚴(yán)。6.建設(shè)高密度社區(qū),提升城市內(nèi)在品質(zhì)現(xiàn)代主義將高密度建筑與城市質(zhì)量相對(duì)立,其實(shí)這是一種誤解。城市品質(zhì)主要取決于規(guī)劃是否合理、設(shè)施是否先進(jìn)、管理是否有序,而不是取決于密度的大小。高密度社區(qū)建設(shè),不僅提高了土地的利用價(jià)值,節(jié)約了土地資源,同時(shí)有助于增進(jìn)人們之間的鄰里交往。7.多元兼容的城市發(fā)展理論新都市主義雖然是對(duì)現(xiàn)代主義的反動(dòng),但并沒(méi)有完全否定現(xiàn)代主義。對(duì)現(xiàn)代主義的合理性主張,如城市效率觀念,新都市主義都完全繼承;同時(shí)對(duì)古典主義的規(guī)劃秩序、中軸對(duì)稱、因形就勢(shì)等城市建設(shè)理念,也一并兼收并蓄。8.重視古建筑保護(hù)新都市主義認(rèn)為,古建筑是城市文明不可缺失的一部分,它們構(gòu)成城市的文脈和記憶,是人類文明進(jìn)化的縮影。因此對(duì)古建筑應(yīng)該加以保護(hù)和維護(hù),而不能推倒重來(lái)。新都市主義的城市建設(shè)理念,所有主張的背后都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想,即人文關(guān)懷。無(wú)論是混合街區(qū)功能的考慮,還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織,抑或其他城市建設(shè)主張,都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求,尊重人性發(fā)展。本項(xiàng)目所處于的

“土地混合開(kāi)發(fā)地段”,在打造商業(yè)CBD的同時(shí),也安排了適量的住宅、酒店、休閑、綠化和公共設(shè)施,從而使中心區(qū)保持永續(xù)的活力和繁華?!?/p>

酒店式管理區(qū)域。以下從三個(gè)方面闡述酒店區(qū)域的特點(diǎn):1.地理位置:①靠近文教區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、批發(fā)市場(chǎng)、展覽中心、大型娛樂(lè)場(chǎng)所等區(qū)域。②鄰近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通樞紐,城市入口處、飛機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。2.交通條件:在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心、火車站、汽車站的公交站線。3.市場(chǎng)環(huán)境:①周邊飯店、旅館,等級(jí)、經(jīng)營(yíng)情況(客源、房?jī)r(jià)等)。②客流量(車流量、人流量,能否滯留)。③附近的企事業(yè)單位的情況,如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況?!?/p>

品牌創(chuàng)新價(jià)值。房地產(chǎn)品牌創(chuàng)新是基于消費(fèi)者情感價(jià)值的創(chuàng)新。品牌2創(chuàng)新的目的是千方百計(jì)為消費(fèi)者創(chuàng)造賞心悅目、震撼人心的品牌形象,品牌創(chuàng)新要從消費(fèi)者的心靈去尋找創(chuàng)新的靈感,要研究消費(fèi)者的信念系統(tǒng)、價(jià)值系統(tǒng)和審美經(jīng)驗(yàn)。要從消費(fèi)者的感覺(jué)、意識(shí)與潛意識(shí)出發(fā),回過(guò)頭來(lái)進(jìn)行品牌設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。◎

分功能開(kāi)發(fā)策略。分功能開(kāi)發(fā)策略是建立在對(duì)于項(xiàng)目不同格局的特點(diǎn)互相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)之上的最終目的是要體現(xiàn)持續(xù)性價(jià)值與價(jià)值的最大化?!?/p>

全產(chǎn)權(quán)商住社區(qū)。全產(chǎn)權(quán)物業(yè)能夠樹(shù)立其鮮明的個(gè)性生命形象,例如:對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店我們可以提出“您的酒店”,令業(yè)主更有歸屬感和購(gòu)買欲。5.

延伸價(jià)值◎

“新都市主義”規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值??疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念,我們可以看到,新都市主義所有主張的背后,都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想,即人文關(guān)懷。無(wú)論是混合街區(qū)功能的考慮,還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織,抑或其它城市建設(shè)主張,都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求,尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系,主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境,城市規(guī)劃因形就勢(shì),建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求,從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對(duì)于本項(xiàng)目而言,應(yīng)相當(dāng)重視“新都市主義”的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。◎

“藝術(shù)化”建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù),因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)首先考慮的是不同項(xiàng)目的具體要求,建筑必須有功能性,它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等,建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段:(1)實(shí)用建筑學(xué)階段,追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段,視建筑為“凝固的音樂(lè)”;(3)機(jī)器建筑學(xué)階段,把建筑看作“住人的機(jī)器”;(4)空間建筑學(xué)階段,認(rèn)識(shí)到“空間是建筑的主角”;(5)環(huán)境建筑學(xué)階段,認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項(xiàng)目中,我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)?!?/p>

“主題性”環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。主題文化是項(xiàng)目的靈魂。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性,體現(xiàn)物業(yè)差異性,從而引領(lǐng)潮流,引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo),也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格,環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的依據(jù)?!?/p>

“后價(jià)值開(kāi)發(fā)”的延伸價(jià)值。這里指的后價(jià)值開(kāi)發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性與持久性能夠?yàn)閷?lái)的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。6.

機(jī)會(huì)價(jià)值◎

土地競(jìng)拍的社會(huì)知名度。◎

類比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見(jiàn)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》◎

社會(huì)專業(yè)服務(wù)體系組合和利用?!?/p>

金融服務(wù)。包括個(gè)人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個(gè)人理財(cái)?shù)鹊??!?/p>

物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理。詳見(jiàn)《物業(yè)模型》◎

營(yíng)銷策劃。詳見(jiàn)《初步營(yíng)銷報(bào)告》市場(chǎng)調(diào)研分析陜一、唱徐江蘇飽XX陽(yáng)房地果產(chǎn)市侵場(chǎng)發(fā)保展概剖述算◎

躲XX繪的房躍地產(chǎn)頌隨著殘XX執(zhí)市的最經(jīng)濟(jì)昂攀升羽得到騰迅速業(yè)的發(fā)醬展,較XX圍市1究99檔8年儲(chǔ)、1墓99浪9年蹈和2導(dǎo)00語(yǔ)0年油商品育房竣蹦工面歪積分臨別為借51慌.9占萬(wàn)平臺(tái)方米覺(jué)、凈54菜.0啦2平舍方米解和6著1.伸68詞萬(wàn)平拼方米防,2幣00隙1年矩為6衫2.肌2萬(wàn)乎平方勺米。岡◎

細(xì)XX倘市商升品房什施工傾面積較19譜98晌和1攏99彩9年該基本盯持平盈,分園別為著70匪.3紙萬(wàn)平搭方米喪;2張00傾0年嗚商品蝦房施梢工面犬積達(dá)篩74邁.7到9萬(wàn)虧平方綱米,湯增幅愈為5鵲4.享9%者,2搬00議1年唱為9柏2.從2萬(wàn)堆平方狡米,寨20旋01蹦年增冒幅最亡為明問(wèn)顯。陣◎

適隨著脫住房典制度避的改雷革和艱深化窯,映19吃98懼年商北品房資銷售艙面積奴為2兵8.砍46怖萬(wàn)平笛方米趕,1妹99精9年辦為2升8.地18抵萬(wàn)平創(chuàng)方米月,2丈00震0年裕為4葛3.腰24辜萬(wàn)平器方米皮,到匪了2澇00際1年都劇增膝為6惜4.悲8萬(wàn)兆平方惜米。桂◎

刮自去塌年來(lái)結(jié)XX慧市的菌房地灣產(chǎn)價(jià)別格持慎續(xù)上僵揚(yáng),朵樓市賊出現(xiàn)初了空久前的沙火爆挺。有店些項(xiàng)追目剛余剛破規(guī)土動(dòng)侮工,害預(yù)定勺者已思蜂擁弱而至觀,據(jù)遷統(tǒng)計(jì)困商品潛房?jī)r(jià)啞格上兔升值訓(xùn)為2袖00枝0年夸的1氧80秩0元拴/平盆米攀投升到優(yōu)20凍01屋年的雅23故00惑元/喜平米鍋,增費(fèi)幅達(dá)穿27持%,邁大大濾超過(guò)滑了1央3%悠的年雕均增皆幅,寸一些茶樓盤(pán)嘉甚至蹲漲幅炸達(dá)到榮每平謀米千航元以備上。巧分析堡:房憤價(jià)的霜大幅溫上揚(yáng)部,預(yù)行示著則XX檔居民欣已經(jīng)繁開(kāi)始播將房難地產(chǎn)浮作為撲投資時(shí)的重順要渠僚道,吐但也痕預(yù)示巴著昆鄭山的醉房地拼產(chǎn)市曉場(chǎng)存畝在一歲些少肢量的紛泡沫蓄成分鼻,主敬要表券現(xiàn)在磚:孟1.暖XX賞人均什可支制配收燦入增餓長(zhǎng)緩醬慢;罰2.展XX孟人均扔居住辛面積哨已超詞過(guò)國(guó)妙家標(biāo)昏準(zhǔn),命居住測(cè)以不犬是昆攜山主牲要矛菌盾;臟3.廳投資好與投鼻機(jī)行蛛為成介為主甘導(dǎo)房勿價(jià)上怕漲的弓主要蹤因素私;凱4.誘20催01納年7驗(yàn)月前騎國(guó)有摔土地觸的買畜賣操業(yè)作不途規(guī)范蝦,自舊20污01昆年后膊的人籃為因設(shè)素導(dǎo)宜致房該價(jià)上排漲因否素較事多;鼻那么能,以僵上泡夜沫的鍋成分欣的存責(zé)在是追否影械響未頸來(lái)堵XX咳房地宴產(chǎn)的押價(jià)格固走勢(shì)腳?我挑們認(rèn)飯為短負(fù)期內(nèi)膊(5薪年內(nèi)題)不跪會(huì)影腹響,導(dǎo)這主攝要及挖與以敗下理榜由:唱1.做XX熔的地嫂理優(yōu)戒勢(shì)事弄之成誰(shuí)為上沫海的壽腹地守、蘇正州的損門(mén)庭氏、長(zhǎng)獲江大果三角懂的喉斧結(jié),進(jìn)其作的為重棗要外永資投共資區(qū)成域的倡優(yōu)勢(shì)叨不會(huì)既改變頁(yè)。因廁此,物保障蚊地產(chǎn)耀升值拾的主愈要?jiǎng)雍⒛埽猴堎Y金孕、人燭流將感繼續(xù)霧存在梳;雪2.滋XX鹽房?jī)r(jià)性是上賞海的已1/音2,付蘇州墳的2伸/3景,因登此還騰有價(jià)釘格的戰(zhàn)上升鞠余地湖;而根上海梨申博帥成功灘,帶刮動(dòng)遷盯移資葬金流哭動(dòng),幕離上翅海最趕近的誼XX撿肯定嚴(yán)得到次惠顧心;X妥X本致地企耽業(yè)也出會(huì)意燕識(shí)到壽即將蛛到來(lái)頌的投牛資高鏟潮,特從投彼資環(huán)曬境和陳和成思本分老析的撒角度萌看,蛾XX從已較算蘇州德有更診大優(yōu)寶勢(shì),掉勢(shì)必念在X露X打傅下堅(jiān)嶼實(shí)基芒礎(chǔ);腐3.雹主要莊依靠揮外來(lái)導(dǎo)投資癢制成礎(chǔ)的X疑X經(jīng)閣濟(jì),耐有了嬸可持丈續(xù)發(fā)碰展的袖基礎(chǔ)漲,那要么房螺地產(chǎn)幕的投泄資回偷報(bào)也喊就有胖了保處障,暢除非很周邊砌市場(chǎng)苦(上傘海、幣南京重)發(fā)劇生重繞大轉(zhuǎn)逢折,福XX爬房地希產(chǎn)市寒場(chǎng)將樣保持偽原有簽運(yùn)行遍軌跡添;如4.籃蘇州炒近年練來(lái)火姓爆的爹樓市校也對(duì)悉XX嗓的樓劇市產(chǎn)依生了棒影響互,成紐為導(dǎo)達(dá)致樓女價(jià)提日升的忠原因俱;駝5.陷樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)趙的逐華年提奏高以初及新良型建吳材的州應(yīng)用碎造成洪房地森產(chǎn)開(kāi)泉發(fā)成羨本的番增加束,也憑市樓惱價(jià)上臘漲的鞋原因啊之一笛。扮昆山皮市商銜業(yè)概扔況:好◎

弱商業(yè)勉業(yè)態(tài)五XX蕩經(jīng)濟(jì)梅以“調(diào)外向廁型”捉為主開(kāi),第擾三產(chǎn)葬業(yè)比慰重不別斷增挽長(zhǎng),宅商業(yè)撓發(fā)展匆呈蒸棕蒸日冬上之編勢(shì)。村XX霜的商料業(yè)是斤以老鋼城區(qū)斗為基溝礎(chǔ)向葬四周噸不斷混延伸浮,市漏場(chǎng)滲法透力誘極強(qiáng)雹,表織現(xiàn)為拿以沿僻街一抹條線錘的形齒式呈書(shū)“條鋒狀商錘業(yè)帶衫”格不局,蛾目前辰,商命業(yè)體箭系仍篇以人提民路容商業(yè)啞中心滲為主突,整嫩體發(fā)消展屬房于“么第二費(fèi)代商梢業(yè)”漿業(yè)態(tài)羨。令◎

導(dǎo)商業(yè)嚼特征臣◎策商業(yè)捎核心炕區(qū)相辦對(duì)較姨為集續(xù)中,拘但就糕城市總各區(qū)栗域的梳發(fā)展福需求扒來(lái)說(shuō)愉商業(yè)眨區(qū)域錫相對(duì)哲偏少惜,目夸前僅炊以繡“推人民下路巨”專和睛“旁亭娛*路僅”為析主,削且“邊亭*豪路”撒商業(yè)卡繁華鼓程度謝較弱濃;度◎景商業(yè)路表現(xiàn)降形式芽以沿趣街鋪堆面為撓主,稠城市尋整體和缺乏驗(yàn)具有后一定珠規(guī)模駁的集膀購(gòu)物卡、休遙閑、孤娛樂(lè)郵為一慮體的左綜合絨性商她業(yè)場(chǎng)油所;禍◎染商業(yè)彼層次壟相對(duì)櫻較低切,市裕場(chǎng)缺絨乏高粗檔性環(huán)、主墊導(dǎo)性茄以及謀綜合捐性的駕商業(yè)畝氛圍倍;凳◎觀商鋪照經(jīng)營(yíng)草的靈白活性小導(dǎo)致科商業(yè)床的經(jīng)慈營(yíng)缺訊乏統(tǒng)梯一性炊,商況業(yè)氛港圍的助形成撫僅依產(chǎn)靠市蛛場(chǎng)的佩調(diào)節(jié)稿由經(jīng)雙營(yíng)者童自發(fā)底形成圍,商權(quán)鋪的每換租捎率表黑現(xiàn)頻戒繁。醒◎

蠢商鋪老市場(chǎng)遞◎照市場(chǎng)塞供應(yīng)幅量增波大,速市場(chǎng)嬌投放撇集中臥。在泊售項(xiàng)蔥目參80失%以基上均籍有商簡(jiǎn)業(yè)鋪聽(tīng)面,宮各項(xiàng)臉目對(duì)捉于商孩鋪產(chǎn)魄品目便前只嫂做意萬(wàn)向登汽記,升沒(méi)有料明確榜的市灣場(chǎng)報(bào)控價(jià),桑開(kāi)盤(pán)恢時(shí)間棉不約仔而同系地定袋在1香2月寇份;縫◎例商鋪僚投資愈意識(shí)壘強(qiáng)烈難,需卷求市澆場(chǎng)旺兆盛。譽(yù)今年鉤上半疲年,意市區(qū)遞非住濃宅商嫌品房清銷售則面積射比去初年同伙期增便加了鼻16惰9.蘇5%顏,交枯易量焰呈火候爆之蒜勢(shì),濱比去憑年同微期翻毒了一欣倍還永多,柱創(chuàng)歷剝史最烤高水削平;遲◎巷從產(chǎn)濟(jì)品方都面來(lái)禍看,打以獨(dú)涂立商有鋪為季主,沫商鋪蕉開(kāi)間劉4-瓜5米斧居多宅,進(jìn)沙深一響般在腫10驕米以壽上,吃以1常4米懶居多睜。出蝦售方里式均瞇為一退二層椒整體疊(上紡下層萄價(jià)格苦相同籠)出繡售,賢市場(chǎng)森均價(jià)泥為8聲00雅0元負(fù)/㎡喚左右洽。哭二、駱舍市場(chǎng)倒消費(fèi)殊心理瞧20份00女年-搜--羅20膨02池年X磨X房賭地產(chǎn)擔(dān)市場(chǎng)鞠主要辨客戶搞群分就析:竟◎

群改善千住房獄條件絨的本崇地客鏡戶沖◎

揮外省俘市在休昆山蠅經(jīng)商米的民林營(yíng)企排業(yè)主惠、個(gè)無(wú)體勞砌動(dòng)者扭◎

給合資的企業(yè)姿及臺(tái)筑資企抽業(yè)的纖臺(tái)籍微干部姑◎

浴外資炮企業(yè)桿主管嘉和白爸領(lǐng)階犁層昂◎

漫近兩抓年存脅在部格分浙謙江企遍業(yè)和遷個(gè)人幟投入排大量道資金儀炒作頑昆山碰樓盤(pán)秘◎

餓來(lái)自茄全國(guó)既各地?cái)?shù)及境巖外的鹽投資汗客商通(臺(tái)執(zhí)灣最底大的匆半導(dǎo)炕體企姥業(yè)臺(tái)西機(jī)電恨入駐再上海苗、臺(tái)串聯(lián)電矩入住勾蘇州鞋必將現(xiàn)帶動(dòng)刑相關(guān)捉產(chǎn)業(yè)呼下游核廠家厭紛紛絕在周異邊設(shè)精廠,符并延遲伸至災(zāi)房地澡產(chǎn)業(yè)惠)世消費(fèi)呢者項(xiàng)吳目認(rèn)貍知程約度概泥況催◎

測(cè)消費(fèi)勝者伍90級(jí)%采姓取銀泛行按穩(wěn)揭貸蛾款的趁方式鋒買房碌,因任此比柴較認(rèn)誕可樓單花預(yù)嘉售的邪方式警;欺◎

致消費(fèi)絞者注浸意因謹(jǐn)素依我次為鈴:價(jià)激格、話樓盤(pán)耍質(zhì)量川設(shè)計(jì)冬、環(huán)心境、典出租拒率、祖地產(chǎn)鹿商實(shí)帝力、哪物業(yè)侮管理莫;縫◎

伏消費(fèi)婚者普原遍對(duì)倦樓盤(pán)架買賣滾的各僻項(xiàng)國(guó)紀(jì)家規(guī)洽定比和較忽棗視,職很少統(tǒng)注意息開(kāi)發(fā)駝商五鄰證是車否齊剖全。晨三、乞異區(qū)域兄價(jià)格脊及決咐定因參素弦1.書(shū)

昆繪山市艙各區(qū)熔域樓辛盤(pán)售咽價(jià)排市中喪心區(qū)拋平均躁價(jià):舞端多層慈29驢00燥元/筆平米屋高層拳30柳00骨元/森平米飯城西寫(xiě)平均鳴價(jià):柿款多層辯23你00男-2征50逮0元度/平賀米榮別墅走30題00御-4叼00已0元蛛/平爭(zhēng)米壟城北滿平均覺(jué)價(jià):胸缸多層淚20授00肚-2括80厘0元飼/平跟米霞城東遣平均凍價(jià):彎墊多層夫25詞00辛-2蒜80掠0元幼/平津米姻高層弦27附00嚼-3伶30巴0元亡/平升米柜2.眨

X家X市孩各城臭區(qū)主鎖要樓嘩盤(pán)分幻布圖低怒四、袍和對(duì)配到套的寧市場(chǎng)險(xiǎn)需求匠商鋪利產(chǎn)品顫的設(shè)備計(jì)和匙周邊培能源倘狀況巡,包余括面際寬、再進(jìn)深闊、層籌高及其對(duì)消撈費(fèi)的董有效桿引導(dǎo)浩,還隔有商失鋪的雨水、腫電、畝煤氣徹、污屠水排藝放等淺技術(shù)券性內(nèi)赴容,頭以上艘因素幸對(duì)商氣鋪的隸功能巖影響咽很大菌,投敗資者漠考慮堆范圍般較大巨。鍛商場(chǎng)訊樓層牢功能柿定位立的說(shuō)蹄明鵲嚼:插逛、枝購(gòu)、能娛、光食功器能的貸統(tǒng)一竟接大型屠購(gòu)物哨中心刮以流園動(dòng)人醫(yī)口為論銷售潑對(duì)象隸,客溝流是瞧它的阿生命限線。欺購(gòu)物虧中心穗的客聞流是杜由購(gòu)攏物、辭休閑之、旅橡游三急個(gè)部爹分構(gòu)握成的料。一繼般情社況下的各占惜1/幸3,泡但由袖于休嫁閑,鴉旅游釣者存舅在著馳即興蒜購(gòu)買轉(zhuǎn)。因短此,鞏實(shí)際里購(gòu)物顛人數(shù)猜會(huì)適惜度提須升,難約占撲40崇%。承根據(jù)豎有關(guān)貪部門(mén)伙測(cè)算畜,一先般情執(zhí)況下缸,兒逝童的閃疲勞格時(shí)間干為4染0~袍60作分鐘籠,成文人為敲90荒~1去50襲分鐘撞。按雀此推虛算:乏顧客悔在商穴場(chǎng)停席留的矛時(shí)間到不會(huì)情超過(guò)身2.診5小截時(shí),寶超過(guò)根這個(gè)地時(shí)間悠就處割在疲磁勞狀經(jīng)態(tài),根導(dǎo)致先顧客結(jié)離開(kāi)風(fēng)購(gòu)物搞環(huán)境植,終到止購(gòu)鈴物活強(qiáng)動(dòng)。處釘基于寨上述凱兩點(diǎn)徒,購(gòu)富物中尺心不脈僅要錘商品哪齊全石,設(shè)勇施完卡善,猜服務(wù)賓上乘衰,而攤且要攏有眾已多的零休閑給空間剛和娛污樂(lè)活飾動(dòng)。織顧客勢(shì)可以硬在里嬸面購(gòu)壇物、膜就餐劣、游齊樂(lè)。訪這樣諷就消歸除了泥顧客源的疲丟勞,勞延長(zhǎng)組了顧枯客的接停留輸時(shí)間五。特紡別是碰有小撇孩的譜家庭坦,可傭以全棕家前舞來(lái),總大人喉購(gòu)物氣、小莊孩玩讀樂(lè),割各得跡其所塌,這免是目急前許導(dǎo)多百慣貨商狹店所肺不能承比擬蹈的。懇糕專題煎式商競(jìng)場(chǎng)的助概念語(yǔ)懇近年曉來(lái),擇國(guó)內(nèi)瑞大型材商場(chǎng)槽經(jīng)濟(jì)慶效益辦不佳角,有沾人把域主要浩原因泰歸結(jié)倒為大衣型商悼場(chǎng)增狗建過(guò)晶多,喇分流眨了購(gòu)鏡買力芒。但汽也有防專家跪認(rèn)為語(yǔ)國(guó)內(nèi)傍大型禾商場(chǎng)工普遍原經(jīng)營(yíng)誰(shuí)無(wú)特殃色,恥價(jià)格乎偏高詳是生孝意冷僚淡的認(rèn)重要高因素武。幸困專題離式商咱場(chǎng)是橫圍繞脹著某疑一類縣商品東展開(kāi)陶服務(wù)捆,強(qiáng)泰化了記消費(fèi)艇者特病定的白購(gòu)物儲(chǔ)意識(shí)禿。例嫁如碌“役黃埔待新天雞地摘”微內(nèi)就狼包含仁了五竿個(gè)專禁題式利商場(chǎng)屆:占膝地呢40殿00啟平方秘米的孝“文穴化城南”是棍一個(gè)治展現(xiàn)央圖書(shū)套、文駁化、須文具怠的專冬題商傾場(chǎng);配“時(shí)忘尚坊冒”網(wǎng)肯羅了開(kāi)世界躁各地抗的時(shí)俯裝名楚牌;墓“良哥緣閣法”包肌含了碼結(jié)婚披所需誰(shuí)的一避切內(nèi)歸容,執(zhí)從地進(jìn)產(chǎn)代垮理、芬室內(nèi)側(cè)設(shè)計(jì)良裝修錢、家膊具、酬電器鈔和床地上用傘品,裁乃至胃婚紗手?jǐn)z影壇、蜜愉月旅字游應(yīng)蜘有盡沾有;斤“熒哪幕圈邊”是痕家庭遍娛樂(lè)逐和綜盲合娛勸樂(lè)中梨心;況“中鹽央汽做車世品界廣畝場(chǎng)”中只賣達(dá)一種羨商品姓—汽盼車。凈隨這種打商場(chǎng)罵將同杯一類果商品睜集中茶起來(lái)霞,比鴉較容簽易塑倦造出漠商場(chǎng)肺的個(gè)砌性,昌提供乓了一奮種舒鄰適的浪購(gòu)物疏環(huán)境菜,使凱購(gòu)物瓣成為壟一種番消閑螞,增歇加了聲顧客厚的購(gòu)須買興匆趣和要欲望丘??偩V的來(lái)督說(shuō),閘專題站式商柿場(chǎng)有寸一定修的發(fā)項(xiàng)展空們間。道項(xiàng)目廳產(chǎn)品堂的定占位開(kāi)捕發(fā)報(bào)柄告一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計(jì)劃四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議五、項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略:商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)(主題商城)、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。

1、百貨店

嫁船百貨貝店是襲指在真一個(gè)慰大建臘筑物界內(nèi),悼根據(jù)饑不同任商品垂部門(mén)放設(shè)銷遙售區(qū)刊,開(kāi)可展進(jìn)懲貨、跳管理文、運(yùn)豎營(yíng),另滿足遭顧客濫對(duì)時(shí)耗尚商棚品多懲樣化偶選擇卵需求廟的零販?zhǔn)蹣I(yè)叼態(tài)。健帳睛(糠1)赴選址橫在城拼市繁鍋華區(qū)俗、交脾通要故道。智愈遼(限2)訂商店敬規(guī)模映大,輩營(yíng)業(yè)駐面積番在5稿00思0平榮方米煤以上似。

霞團(tuán)(周3)豎商品益結(jié)構(gòu)裹以經(jīng)綁營(yíng)男燥裝、角女裝暑、兒胡童服諒裝、恒服飾楚、衣針料、票家庭義用品蕉為主恨,種傲類齊打全、晝少批敲量、運(yùn)高毛宅利。弊披賺(東4)新商店乏設(shè)施幸豪華悅、店辯堂典筑雅、盛明快敘。

蝕摟(警5)艙采取瞎柜臺(tái)容銷售固與自近選(潛開(kāi)架夜)銷式售相易結(jié)合煌方式搖。

迷朝(勇6)蟲(chóng)采取蛙定價(jià)隔銷售韻,可戴以退該貨。舞關(guān)趣(端7)朱服務(wù)偶功能病齊全腐。

燃2、乘超級(jí)致市場(chǎng)雹趴抽超級(jí)版市場(chǎng)技指采非取自葡選銷漢售方負(fù)式、事以銷帳售食必品、開(kāi)生鮮普食品好、副今食品診和生摔活用暑品為紋主,立滿足乳顧客聽(tīng)每日玩生活魔需求舟的零么售業(yè)死態(tài)。稈塵竟(侍1)牽址在磁居民掠區(qū)、臉交通饞要道擺、商隊(duì)業(yè)區(qū)轎。

優(yōu)躁(物2)談以居殲民為問(wèn)主要加銷售撞對(duì)象完,1付0分朝鐘左誼右可腎到達(dá)業(yè)。

獎(jiǎng)怒(紅3)團(tuán)商店芬營(yíng)業(yè)腸面積縮在1漆00市0平憲方米及左右選。

宋頁(yè)(葬4)牲商品匠構(gòu)成舊以購(gòu)株買頻吃率高周的商傾品為漏主。蕩樹(shù)芽(型5)踩采取軋自選省銷售授方式梁,出榆入口彈分設(shè)斗,結(jié)厘算由孝設(shè)在稼出口豪處的旅收銀獸機(jī)統(tǒng)誦一進(jìn)透行。雞鞏聾(注6)費(fèi)營(yíng)業(yè)謹(jǐn)時(shí)間釣每天結(jié)不低耐于1衫1小赤時(shí)?;鹆?xí)(居7)必有一件定面蔽積的控停車貼場(chǎng)地笛。

編3、而大型許綜合盛超市掠排勤大型梢綜合穿超市土是指凱采取塊自選宇銷售蝴方式跨,以栽銷售腫大眾虜化實(shí)畜用品絡(luò)為主江,滿派足顧錘客一憶次性查購(gòu)足粘需求蟲(chóng)的零北售業(yè)漲態(tài)。昨粉寫(xiě)(裁1)賭選址返在城霸鄉(xiāng)結(jié)谷合部晶、住灘宅區(qū)退、交鼻通要淡道。露尾免(究2)縱商店自營(yíng)業(yè)儉面積替25高00驕平方掌米以何上。疫對(duì)百(欄3)便商品逗構(gòu)成杠為衣棕、食赴、用突品齊際全,席重視哀本企儉業(yè)的老品牌佩開(kāi)發(fā)莖。

天摘(型4)御采取晚自選濤銷售己方式餃。

瞞擇(的5)楚設(shè)與處商店飛營(yíng)業(yè)聰面積清相適懷應(yīng)的陸停車服場(chǎng)。憑蚊4、傍便利傲店(蹈方便情店)榮遞表便利惑店是足滿足疲顧客室便利巖性需榆求為涂主要勉的目洋的的墾零售禽業(yè)態(tài)很。胞勸青(沫1)搶選址派在居意民住設(shè)宅區(qū)倘、主隸干線綠公路軌邊,請(qǐng)以及族車站陽(yáng)、醫(yī)預(yù)院、居娛樂(lè)嘴場(chǎng)所刮、機(jī)炮關(guān)、喬團(tuán)體養(yǎng)、企挽業(yè)事岔業(yè)所癢在地頓。

劑警(壇2)匪商店向營(yíng)業(yè)六面積赴在1文00奶平方跑米左竿右,殲營(yíng)業(yè)稿面積幼利用壁率高銷。

富羅(獎(jiǎng)3)例居民達(dá)徒步婚購(gòu)物攤5-酬7分業(yè)鐘可輛到達(dá)暈,8近0%勇的顧俯客為蒙有目剩的的旅購(gòu)買次。

涉蜂(霸4)柿商品棚結(jié)構(gòu)應(yīng)以速獄成食蜓品、倆飲料斗、小宮百貨俗為主能,有燕即時(shí)暑消費(fèi)鏟性、嚇小容玻量、葉應(yīng)急質(zhì)性等斯特點(diǎn)欠。

睡扶(不5)橫營(yíng)業(yè)范時(shí)間震長(zhǎng),填一般缺在1塌0小午時(shí)以著上,座甚至付24葛小時(shí)瘡,終藏年無(wú)蛙休日致。

惕截(短6)豬以開(kāi)軋架自漢選貨涉為主辣,結(jié)搶算在泥收銀勞機(jī)處犁統(tǒng)一絮進(jìn)行采。

牌5、斷購(gòu)物浸中心跡指格購(gòu)物跨中心你指企銅業(yè)有妖計(jì)劃棍地開(kāi)值發(fā)、罷擁有撥、管群理運(yùn)亡營(yíng)的圾各類僑零售則業(yè)態(tài)鼻、服緒務(wù)設(shè)破施的輩集合煉體。夠是洋(戒1)貢由發(fā)班起者慕有計(jì)病劃地浴開(kāi)設(shè)廁、布膝局統(tǒng)蹲一規(guī)輩劃,競(jìng)店鋪鳴獨(dú)立橡經(jīng)營(yíng)差。

狡待(曉2)體選址黑為中熱心商興業(yè)區(qū)劣或城經(jīng)鄉(xiāng)結(jié)鏡合部吐的交腎通要侵道。脖棋盜(揮3)傷內(nèi)部鏈結(jié)構(gòu)濃由百育貨店攪或超赤級(jí)市群場(chǎng)作仍為核肅心店妄,與哀各類月專業(yè)揮店、包專賣疫店、很快餐線店等鑰組合偵構(gòu)成前。

籃遙(畝4)石設(shè)施鈴豪華糠、店森堂典懲雅、域?qū)挸髁僚?,?shí)嘩行賣僅場(chǎng)租來(lái)賃制清。

罩棟(題5)霸核心遣店的亞面積束一般械不超擺過(guò)購(gòu)低物中慘心面承積的婚80艘%。少耽帳(伴6)敬服務(wù)探功能譽(yù)齊全培,集攀零售具、餐摟飲、用娛樂(lè)切為一況體。對(duì)水董(蛛7)睬根據(jù)墓銷售峽面積恰,設(shè)億相應(yīng)粒規(guī)模脊的停努車場(chǎng)諸。

掌6、僻倉(cāng)儲(chǔ)功式商僵場(chǎng)

綠跟倉(cāng)儲(chǔ)填式商墨場(chǎng)指農(nóng)以經(jīng)駱營(yíng)生作活資裙料為奶主的暈,儲(chǔ)購(gòu)銷一爆體、躺低價(jià)粗銷售彎、提駝供有濾限服鑰務(wù)的傍零售取業(yè)態(tài)犁(其興中有準(zhǔn)的采焦取會(huì)翻員制揪形式答,只閣為會(huì)射員服蛙務(wù))敘。烏糠拔(蝕1)特在城殃鄉(xiāng)結(jié)慶合部啊、交攜通要必道。餅予竿(際2)澆商店朝營(yíng)業(yè)架面積傷大,膜一般砍為1層00己00尺平方序米左畝右。鋼抽列(喇3)房目標(biāo)物顧客昂以中旨小零冊(cè)售商誰(shuí)、餐首飲店淹、集識(shí)團(tuán)購(gòu)難買和帖有交嶺通工廈具的溫消費(fèi)脹者為爆主。殘擴(kuò)成(臣4)盞商品杜結(jié)構(gòu)騰主要糕以食醒品(恩有一偷部分度生鮮雙商品剩)、汽家庭羨用品宮、體狗育用基品、竿服裝獨(dú)衣料前、文倡具、撓家用容電器轉(zhuǎn)、汽廈車用文品、璃室內(nèi)毒用品粱等為庸主。逝礦禾(握5)嶼店堂繼設(shè)施興簡(jiǎn)樸討、實(shí)榆用。霧雪敏(訊6)安采取仔倉(cāng)儲(chǔ)央式陳猜列。角喝黃(振7)箭開(kāi)展枕自選姨式的煌銷售沃。

智逮(構(gòu)8)謎設(shè)有騙較大陷規(guī)模拐的停善車場(chǎng)躍。

先韻從選己址、閃規(guī)模礦、目電標(biāo)顧體客、查商品編結(jié)構(gòu)電、店跡堂設(shè)象施、嘗經(jīng)營(yíng)匯方式場(chǎng)、服銳務(wù)功頸能等出因素殼開(kāi)發(fā)耗商基間本對(duì)貸擬開(kāi)壁發(fā)的裂商業(yè)吧地產(chǎn)夫有定肚性的敗判斷者,該償物業(yè)森打算束做什慌么即窄終端導(dǎo)市場(chǎng)扶可測(cè)濃量、瓦經(jīng)濟(jì)境效益境可支百撐、圍差異游化的濃競(jìng)爭(zhēng)掘策略恢。六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略:前言:隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高,商品零售類別和結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化:家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),居民文化需求提高,娛樂(lè)類、文體用品類零售額不斷上升,消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化等趨勢(shì)日益明顯,商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)。未來(lái)大型商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明,經(jīng)營(yíng)主題突出,以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。目前國(guó)內(nèi)已形成了百貨店、超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局,但比較缺乏集購(gòu)物、休閑、飲食和娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心。消費(fèi)群體資料分析顯示:消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高,中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多,人口密度增加較快,旅游群體得到進(jìn)一步擴(kuò)展,對(duì)定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。消費(fèi)者面對(duì)琳瑯滿目的商品和繁多的廣告,增加了選購(gòu)難度,令商家要為消費(fèi)者提供商品種類齊全、購(gòu)物環(huán)境舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵塞情況下,消費(fèi)者需要縮短購(gòu)物時(shí)間,提高采購(gòu)效率,因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物環(huán)境。專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)堅(jiān)持百貨商場(chǎng)規(guī)模大、品種齊、價(jià)格平、功能全、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營(yíng)特色,采取集休閑、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的一站式主題綜合購(gòu)物百貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對(duì)象,同時(shí)努力爭(zhēng)取低收入階層,吸引高收入階層,最大限度地爭(zhēng)取客源,由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。業(yè)務(wù)策略:經(jīng)營(yíng)哲學(xué):顧客至上。服務(wù)宗旨:以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。優(yōu)質(zhì)服務(wù):引進(jìn)世界流行的綜合購(gòu)物百貨店概念,店鋪設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間,并揉合舒適光線,為顧客提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng):利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計(jì)劃(VMI)系統(tǒng),加快回應(yīng)顧客的需要,并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料,降低成本,提高營(yíng)運(yùn)效率。

??陀?jì)劃:為顧客提供一個(gè)新形象及無(wú)盡的購(gòu)物樂(lè)趣與方便,將適時(shí)推出??酮?jiǎng)勵(lì),提供特別優(yōu)惠,以回饋忠心顧客的長(zhǎng)期支持,并鞏固穩(wěn)定的顧客群。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì):專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略,除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外,還向廠商直接采購(gòu)貨品和通過(guò)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購(gòu)品牌商品,利用EDI及VMI之幫助,加強(qiáng)成本控制,提高營(yíng)運(yùn)效率,將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全面科學(xué)化管理及利用營(yíng)運(yùn)分析數(shù)據(jù),加上采用直接采購(gòu)商品策略,享有合理的價(jià)格及頗具規(guī)模之經(jīng)濟(jì)效益,使顧客受惠。另一方面,透過(guò)電腦化數(shù)據(jù)分析,如利用銷售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場(chǎng)調(diào)查,不斷調(diào)整商品組合,從而迎合消費(fèi)者不斷變化的需求和喜好。采用綜合購(gòu)物百貨超市形式經(jīng)營(yíng),以合理價(jià)格提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客,售賣貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場(chǎng)所提供的環(huán)球美食。在商品采購(gòu)策略上可利用龐大的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò),大量采購(gòu)各式各樣的貨品,以價(jià)廉見(jiàn)長(zhǎng),和其它零售商家實(shí)行差別化經(jīng)營(yíng),形成自身的鮮明特色。除奉行質(zhì)優(yōu)及價(jià)廉物美的商品策略外,綜合購(gòu)物百貨店亦重視店鋪的購(gòu)物環(huán)境,使用全開(kāi)放式的購(gòu)物貨場(chǎng)和商品陳列布置,讓顧客在舒適而廣闊的環(huán)境下能百分百接觸各類貨品及隨意挑選合心意的貨品。堅(jiān)持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念,不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客,例如會(huì)員計(jì)劃、顧客特別購(gòu)物日和網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù),為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。前景展望:專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為消費(fèi)者提供廉價(jià)的商品,周到貼心的服務(wù),優(yōu)雅舒適的購(gòu)物環(huán)境,必將成為引領(lǐng)消費(fèi)潮流,演繹時(shí)尚風(fēng)采的現(xiàn)代百貨商場(chǎng)。綜合購(gòu)物百貨店引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn),形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化,為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù),有助于提升整體商業(yè)水平,對(duì)促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。因此,本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。第一節(jié):目標(biāo)客戶群所定及分析1、目標(biāo)客戶群定位:本案商場(chǎng)類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。隱性目標(biāo)客戶群是針對(duì)商場(chǎng)本身的氛圍與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否,獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地,以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)買或租賃本案商場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類型商家和投資者。2、目標(biāo)客戶群描述:1、隱性目標(biāo)客戶群:這部分主要描述的是進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物娛樂(lè)的人流,應(yīng)該包括各種各樣的人:省內(nèi)省外的人、旅游者、臺(tái)灣人等,而且本案要達(dá)到的目的是,使來(lái)過(guò)本案的人都能成為回頭客、熟客,是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。人流類型目的人流類型目的省內(nèi)(市內(nèi))人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到昆山必到的首選地點(diǎn)旅游者旅游之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)臺(tái)灣人使其認(rèn)知到這是XX的一個(gè)最重要標(biāo)志性購(gòu)物中心2、顯性目標(biāo)客戶群:由上表的市場(chǎng)情況可知,XX市主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類型較為齊全,但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費(fèi)品為主,而較為新型的商場(chǎng)均設(shè)一家主力店存在,以作為吸入人流,從而達(dá)到更多商家進(jìn)駐的目的,另外,在商場(chǎng)中進(jìn)駐餐飲業(yè),亦是新推盤(pán)商場(chǎng)的做法,以豐富精神和時(shí)間消費(fèi),豐富商場(chǎng)的消費(fèi)類型,但目前尚屬于初級(jí)階段。而對(duì)于娛樂(lè)業(yè)的引入,目前商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)尚屬發(fā)展階段。由上表可得出,本案顯性目標(biāo)客戶群主要由:國(guó)內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。①

國(guó)內(nèi)外知名品牌店此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專業(yè)集團(tuán),其實(shí)力、資金較為雄厚,其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐,其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高,價(jià)格中等以上,類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。該類知名品牌商家進(jìn)入,有利于本案檔次定位的提高,使整體的形象更佳。②

酒吧、茶秀、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者此類型商家的規(guī)模有中型,也有小型,有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng),有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。③

投資者投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶,本案邀請(qǐng)國(guó)際知名品牌進(jìn)駐,將達(dá)到提升物業(yè)檔次的重要作用。對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn)建議原則◎

“主題性”原則◎

“互動(dòng)式”原則◎

“開(kāi)拓、創(chuàng)新”原則◎

“可持續(xù)發(fā)展”原則◎

整體性、戰(zhàn)略性原則◎

效益的最大化原則二、項(xiàng)目策略總建議:1.

功能性賣點(diǎn):從項(xiàng)目自身挖掘出來(lái)賣點(diǎn),在整合營(yíng)銷中體現(xiàn)持久性;2.

非功能性賣點(diǎn):從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn),在營(yíng)銷的各階段體現(xiàn)出階段性;3.

賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性:以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提,做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn);4.

逆向思維與反向思維:能夠跳出樓盤(pán)談樓盤(pán),跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn);5.

策略的整合性:將賣點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷全過(guò)程,確定了賣點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案。附:產(chǎn)品建議i.

商鋪◎

商鋪如考慮做三層以上,則一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價(jià)格。◎

必須考慮商業(yè)步行街與整體商場(chǎng)的分區(qū),所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須做到明確的劃分?!?/p>

前期積極招商,形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一?!?/p>

必須給項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位,在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營(yíng)理念,比如:同樣是商業(yè)旗艦,我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國(guó)際,都需要我們?nèi)タ疾焓袌?chǎng)的消費(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。◎

采用“導(dǎo)入式設(shè)計(jì)”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣,是影響本案將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況的重要因素。在導(dǎo)入式設(shè)計(jì)中,可在廣場(chǎng)上養(yǎng)殖廣場(chǎng)鴿來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目人氣,提升項(xiàng)目品位,吸引大量人士聚集。◎

物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問(wèn)作為專業(yè)優(yōu)勢(shì),主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。ii.

住宅◎

面積大小在70---150左右適當(dāng)調(diào)整,主力戶型以兩室、三室為主。也可考慮局部的復(fù)式或躍層?!?/p>

建筑細(xì)部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次?!?/p>

窗型主要采用飄窗、大采光落地窗。當(dāng)?shù)鼗緵](méi)有采用飄窗、大采光落地窗?!?/p>

每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。◎

必須要求達(dá)到采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)?!?/p>

物業(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問(wèn)的形象出現(xiàn)(除保安),最好考慮知識(shí)型女性?!?/p>

針對(duì)當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場(chǎng)、本案優(yōu)越的地理位置,物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財(cái)以高效率的投資、理財(cái)功能作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。iii.

酒店/公寓◎

在適用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店”的理念,可商可住,還可作為投資,增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性?!?/p>

在功能性上體現(xiàn)出SOHO的商務(wù)功能,為外來(lái)企業(yè)小型辦公提供良好的平臺(tái)?!?/p>

考慮到項(xiàng)目不同的人群需求。戶型面積可分為三個(gè)階段:40---70㎡為一個(gè)階段,90---110㎡為一個(gè)階段,120---150㎡為一個(gè)階段。局部可設(shè)計(jì)為躍層。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中,原則上戶型分為大、中、小三種面積,這三種面積滿足的客戶群體分別為投資者,都市新生代群體,感性消費(fèi)群體。其中中、小戶型的比例約為1:1;大戶型主要設(shè)計(jì)成復(fù)式或躍層,基本設(shè)計(jì)在最高層,比例占的很小?!?/p>

整體全裝修,裝修風(fēng)格上體現(xiàn)江南特色。精裝修房的特點(diǎn)在于能夠提升資金的回籠總額。有標(biāo)配與非標(biāo)配可供買家挑選。原則上不建議進(jìn)行菜單式裝修,因?yàn)樵诤笃诘慕环恐袝?huì)產(chǎn)生很多不可預(yù)見(jiàn)性因素?!?/p>

配套加入水系大堂,體現(xiàn)出項(xiàng)目的江南特色、品位檔次?!?/p>

入口部分提供“泛會(huì)所”,為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務(wù)廳及娛樂(lè)設(shè)施?!?/p>

屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會(huì)員式服務(wù),使入住的業(yè)主體會(huì)項(xiàng)目的尊貴與品位?!?/p>

建立管家式家政服務(wù)體系可為業(yè)主提供特色服務(wù)。第五章項(xiàng)目整體組合營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷思路二、總體操盤(pán)計(jì)劃、步驟按照最優(yōu)組合,順序如下:第一階段:商業(yè)部分◎

“整商零售”,整體商場(chǎng)在這部分中,帶租約一起銷售,賣點(diǎn)就是非常穩(wěn)定的投資回報(bào)率,可以考慮最先運(yùn)作;◎

商業(yè)步行街獨(dú)立商鋪由于既可自營(yíng)又可投資,適用性比較強(qiáng),可考慮放在第二步,為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾;◎

絕版拍賣:選出商鋪中的絕版位置進(jìn)行拍賣,既可以將一個(gè)項(xiàng)目的人氣炒到最旺,同時(shí)可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化,并且很容易控制成本。所以從大的思路上來(lái)說(shuō),拍賣既可以放在最前面哄人氣,又可以放在最后面提升價(jià)格。第二階段:酒店式公寓:說(shuō)明:點(diǎn)式樓的操作重點(diǎn)在于“橫賣”與“豎賣”?!皺M賣”指的是在同一樓層當(dāng)中賣戶型;“豎賣”指的是同一戶型中賣樓層。其中的主要操作因素是價(jià)格。我們可以先推出1/3的樓層來(lái)試盤(pán),如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好,就迅速提價(jià);相對(duì)滯銷的戶型就快速調(diào)整?!?/p>

一開(kāi)始就以操作中小戶型,建立鮮明的個(gè)性形象。以中小戶型為主體,使項(xiàng)目快速熱銷實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠;◎

項(xiàng)目進(jìn)展到中期,銷售針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)一步實(shí)施促銷策略,在項(xiàng)目已奠定個(gè)性的形象后,轉(zhuǎn)入進(jìn)行實(shí)效的賣點(diǎn)訴求,如提升產(chǎn)品附加值,在保證均價(jià)前提下加快銷售速度,成功拓寬客戶渠道;◎

然后仔細(xì)研究客戶心理,有效進(jìn)行房號(hào)管理。實(shí)現(xiàn)均衡銷售,而不靠降價(jià)來(lái)消化尾盤(pán)。第三階段:住宅說(shuō)明:住宅的總價(jià)低、首付低,在項(xiàng)目中有較大優(yōu)勢(shì),適用的目標(biāo)客戶群體很多,放到第三階段銷售可以避免與酒店發(fā)生沖突,同時(shí),銷售酒店式公寓的過(guò)程中就可以積累到大量客戶。操作手法同酒店式公寓。三、資源整合、資本運(yùn)營(yíng)計(jì)劃四、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)搭建建議五、信心、決心和實(shí)現(xiàn)第六章開(kāi)盤(pán)前期營(yíng)銷推廣策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的確定:主題:新消費(fèi)主義與新經(jīng)營(yíng)主義二、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的內(nèi)涵1.核心價(jià)值描述。以新消費(fèi)主義革命為核心,同時(shí)啟動(dòng)新經(jīng)營(yíng)主義革命和新都市主義革命,并從本質(zhì)上提升本案標(biāo)志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。開(kāi)發(fā)出XX市真正將購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標(biāo)志性綜合商業(yè)中心。2.核心價(jià)值詮釋。新消費(fèi)主義革命超常規(guī)性價(jià)值體系新都市主義革命本案核心價(jià)值投資價(jià)值及體系商場(chǎng)物業(yè)升值空間公寓物業(yè)升值空間2.1超常規(guī)性價(jià)值體系2.1超常規(guī)性價(jià)值體系本案核心價(jià)值體系的中心將落于本案1至4層的部分的商場(chǎng)及公寓樓物業(yè),重點(diǎn)考慮以2、3層的經(jīng)營(yíng)定位發(fā)揮其最大的價(jià)值潛能,以帶動(dòng)1、4層的休閑娛樂(lè)物業(yè)形成超常規(guī)性、超強(qiáng)輻射性、高投資附加值的效果?;诒景傅默F(xiàn)狀及自身特點(diǎn)我們提出新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營(yíng)主義革命,以求以本案2個(gè)類型的物業(yè)作為2個(gè)平臺(tái),分別引入和倡導(dǎo)上述2大主義的革命,使得本案在同類物業(yè)中樹(shù)立一個(gè)繼往開(kāi)來(lái)新模式的領(lǐng)導(dǎo)者角色,完善和超越現(xiàn)實(shí)同類物業(yè),填補(bǔ)昆山市中心的一個(gè)市場(chǎng)空白,同時(shí)也作為城中一個(gè)重要的商務(wù)推進(jìn)系統(tǒng)。A、新消費(fèi)主義革命本案引領(lǐng)一種打破傳統(tǒng)“消費(fèi)=購(gòu)物”模式的新消費(fèi)模式,轉(zhuǎn)換到一種工作之余的精神放松與物質(zhì)消遣,即“消費(fèi)=娛樂(lè)+美食+購(gòu)物+休閑”的新消費(fèi)主義革命。因?yàn)檫@種觀念早已存在于大眾消費(fèi)者心中,尤其是年輕一族,只是沒(méi)有相應(yīng)的配套空間將其激發(fā)出來(lái)。而且,昆山的商業(yè)物業(yè),特別是市中心一帶,這是一個(gè)市場(chǎng)弱點(diǎn),而本案的商場(chǎng)物業(yè)所能夠提供的是一個(gè)昆山市前所未有的,新穎的休閑消費(fèi)方式的整合資源的平臺(tái)。扮演一個(gè)激發(fā)普通消費(fèi)者內(nèi)心向往和提供滿足這種向往的場(chǎng)地空間商業(yè)物業(yè),而再引入一種全新的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng),使到來(lái)的消費(fèi)者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍,這個(gè)系統(tǒng)可以從各方面考慮,例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂(lè)休閑設(shè)施。B、新都市主義革命引入酒店式生活環(huán)境:層次一:個(gè)性+共性層次二:便利+智能提倡高檔次的生活文化空間,人性化的商務(wù)設(shè)施體現(xiàn)在五星級(jí)的商務(wù)服務(wù)及設(shè)施,及人性化的體貼關(guān)懷設(shè)施,倡導(dǎo)以人性化的全方位系統(tǒng)為基礎(chǔ)的專業(yè)化商務(wù)空間革命。上述從而引出本案特有時(shí)間消費(fèi)及精神消費(fèi)的革命模式,即人流到達(dá)商場(chǎng)即便未購(gòu)物,亦可得到一種精神上的享受,在這一段時(shí)間,享受本案的休閑、娛樂(lè)設(shè)施及表演、做秀等活動(dòng)及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。2、2投資價(jià)值體系針對(duì)本案的商場(chǎng)商家更深層次以及投資者客戶群的考慮,我們提出核心價(jià)值的第二個(gè)組成部分—投資價(jià)值體系。本案營(yíng)造了新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營(yíng)主義革命,由此引出一個(gè)超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè),因此就帶動(dòng)了其投資價(jià)值,使本案物業(yè)具備了較大的升值空間。(這也是每一個(gè)商場(chǎng)物業(yè)所具有,只不過(guò)本案的這個(gè)空間更為巨大),其基本脈絡(luò)是由商場(chǎng)的升值空間帶動(dòng)公寓樓物業(yè)的升值空間。3、本案商場(chǎng)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析3、1隱性消費(fèi)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判通過(guò)對(duì)隱性客戶群的定位描述,得出其消費(fèi)心理有如下特征:

消費(fèi)行為注重實(shí)惠,但追求質(zhì)量與時(shí)尚

消費(fèi)習(xí)慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈

消費(fèi)理念開(kāi)始轉(zhuǎn)變,開(kāi)始提倡享受消費(fèi)的主動(dòng)消費(fèi),開(kāi)始接受假日消費(fèi)理念,認(rèn)同消費(fèi)不單只購(gòu)物,而是娛樂(lè)、購(gòu)物、享受、休閑的精神、時(shí)間以及物質(zhì)消費(fèi)的觀念。

對(duì)其消費(fèi)心理的預(yù)測(cè),他們將越來(lái)越將消費(fèi)行為,當(dāng)作是日常享受的一部分。

消費(fèi)行為上將會(huì)追求質(zhì)量與時(shí)尚及個(gè)性的消費(fèi)。

消費(fèi)習(xí)慣上將傾向于豐富的貨品,集吃喝玩樂(lè)于一身的場(chǎng)所。

消費(fèi)理念將變?yōu)橹鲃?dòng)消費(fèi)和休閑消費(fèi)為主要模式。3、2顯性目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判其消費(fèi)心理如下特征:

其消費(fèi)行為由于投資額相對(duì)較大,因此較為謹(jǐn)慎,對(duì)價(jià)格性能比要求較高。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動(dòng)銷售的火爆。

其消費(fèi)習(xí)慣傾向于購(gòu)買或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。4、目標(biāo)客戶群的需求分析4、1隱性目標(biāo)客戶群的需求分析本案對(duì)隱性目標(biāo)客戶群的吸引力的前景是本案招商順利與否的一個(gè)前提與基礎(chǔ),本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是為了照顧和貼近滿足基本消費(fèi)者的需求,其需求分析如下:

其所需求的是一個(gè)大型的,新穎的集購(gòu)物休閑娛樂(lè)為一體的大型場(chǎng)所,除購(gòu)物外,能進(jìn)行各種的休閑娛樂(lè)活動(dòng)。

其需求也形成一種文化氛圍,可以感受現(xiàn)代的消費(fèi)文化和濃厚的時(shí)尚特色。4、2顯性目標(biāo)客戶群的需求分析經(jīng)分析,其需求預(yù)測(cè)如下:

一個(gè)易聚集人氣,各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè)

一個(gè)價(jià)格性能比比較優(yōu)秀的物業(yè)

一個(gè)超常規(guī)的新穎的物業(yè)

一個(gè)可以看得到升值空間的物業(yè)七、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣節(jié)奏“XXX廣場(chǎng)”媒體投放計(jì)劃——策略執(zhí)行計(jì)劃第一節(jié):廣告戰(zhàn)略目標(biāo)1、銷售增長(zhǎng)目標(biāo)針對(duì)項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)狀況,開(kāi)展相應(yīng)廣告活動(dòng),開(kāi)拓和贏得市場(chǎng),提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價(jià)值最大化,協(xié)助開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)期收益。2、市場(chǎng)拓展目標(biāo)

通過(guò)系列廣告活動(dòng)展開(kāi)昆山核心區(qū)內(nèi)日趨飽和的銷售市場(chǎng),明確市場(chǎng)定位以及目標(biāo)客戶群,塑造自身特色,搶占市場(chǎng)份額。3、品牌塑造目標(biāo)通過(guò)系列廣告活動(dòng),樹(shù)立項(xiàng)目良好品牌,使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明,增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感,力求使項(xiàng)目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。4、企業(yè)形象目標(biāo)樹(shù)立良好的物業(yè)品牌和企業(yè)品牌,擴(kuò)大企業(yè)的社會(huì)影響力,改變成純資金運(yùn)作模式,使項(xiàng)目成為昆山市商業(yè)地產(chǎn)的代表作。第二節(jié):廣告定位1、展示全新面貌通過(guò)各種廣告表現(xiàn)形式,開(kāi)創(chuàng)物業(yè)嶄新形象,營(yíng)造物業(yè)特色商業(yè)氣氛,達(dá)到不斷積聚人氣的目的。主打廣告語(yǔ):XXX擁有XX的榮耀

副標(biāo)題之一:資本?運(yùn)作?財(cái)富?擴(kuò)張副標(biāo)題之二:今日寸金買鋪,明日寸土寸金2、招商確立物業(yè)中高檔品質(zhì),初期穩(wěn)定原有品牌,后續(xù)應(yīng)結(jié)合物業(yè)形象,斟選良好品牌,達(dá)到物業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌與物業(yè)整體形象的統(tǒng)一。3、中高檔名品邀請(qǐng)名牌星級(jí)店入駐,通過(guò)對(duì)星級(jí)店的廣告宣傳,提升物業(yè)檔次。4、酒吧、咖啡屋、茶秀、娛樂(lè)廣場(chǎng)的訴求通過(guò)本物業(yè)彌補(bǔ)了XX核心區(qū)休閑購(gòu)物一站式商業(yè)空間獨(dú)特形象的宣傳,形成市場(chǎng)差異銷售,不斷烘托人氣,達(dá)到整合市場(chǎng)資源、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的目的。5、酒店式公寓的訴求通過(guò)對(duì)本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理等的訴求,推出迎合市場(chǎng)需求的酒店式公寓,彌補(bǔ)城內(nèi)寫(xiě)字間的市場(chǎng)空缺。第三節(jié):廣告創(chuàng)意表現(xiàn)1、報(bào)紙圍繞本案廣告主題,深化和突出這一主題,進(jìn)行如下訴求:⑴

開(kāi)創(chuàng)物業(yè)嶄新形象,營(yíng)造特色商業(yè)氛圍。⑵

宣傳中高檔服裝品牌⑶

旺鋪招租。⑷

突出本物業(yè)為XX核心區(qū)休閑購(gòu)物一站式商業(yè)空間。⑸

展現(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理為迎合市場(chǎng)需求的酒店式公寓。2、電臺(tái)由于XX當(dāng)?shù)爻鲎廛嚒⒓彝ニ饺诵∞I車擁有量占一部分比重,所以可選擇流行頻道,對(duì)物業(yè)招商等信息進(jìn)行滾動(dòng)播出,以達(dá)到不斷聚集人氣的功效。3、戶外及戶內(nèi)可根據(jù)不同節(jié)日、假日,對(duì)戶外及戶內(nèi)進(jìn)行全方位立體包裝,達(dá)到切合節(jié)日、假日氣氛,緊隨時(shí)尚、不斷革新、及時(shí)傳遞折價(jià)信息,借以吸引消費(fèi)者的目的。戶外:墻體廣告噴繪、門(mén)外立柱包裝戶內(nèi):門(mén)內(nèi)立柱包裝、商場(chǎng)掛旗、POP即時(shí)貼第四節(jié):媒介策略1、媒體分析研究報(bào)紙:⑴

覆蓋面大、受眾廣,可讀性強(qiáng),易形成市場(chǎng)聲譽(yù)與口碑。⑵

權(quán)威性強(qiáng),可信賴度高。⑶

報(bào)紙的不同版面具有不同的特定讀者群,可以根據(jù)廣告的訴求要點(diǎn)來(lái)選擇版面。⑷

報(bào)紙廣告可以傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù),這是其他大眾媒體所無(wú)法取代的優(yōu)點(diǎn),這一優(yōu)點(diǎn)尤其適合房地產(chǎn)廣告。缺點(diǎn):⑴

報(bào)紙內(nèi)容多,廣告不容易引起注意,尤其是不同的廣告登在一起,個(gè)別廣告能夠引起注意的可能性大為降低。⑵

報(bào)紙的時(shí)效性強(qiáng),一般不具有保存價(jià)值,因此報(bào)紙廣告的作用效果是短暫的,為了克服這個(gè)不足,應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報(bào)紙上刊登以保證目標(biāo)讀者的接受率。戶外、戶內(nèi)POP利用物業(yè)現(xiàn)有硬件設(shè)施,一方面節(jié)約廣告費(fèi)用,另一方面能夠?qū)ξ飿I(yè)特色進(jìn)行全方位立體包裝,形成較好的商業(yè)氛圍。具體如:戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等。電視媒體可在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)黃金時(shí)期穿插一些電視廣告、游飛字幕等。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實(shí)。為了配合物業(yè)的整體營(yíng)銷推廣,在節(jié)省廣告費(fèi)用的同時(shí),又能很好的達(dá)到推廣物業(yè)嶄新形象,形成特色消費(fèi)群體,故本次不做其他類廣告創(chuàng)意推廣。2、媒體選擇報(bào)紙:以《XX日?qǐng)?bào)》《XX晚報(bào)》為主戶外:戶外墻體廣告、門(mén)外立柱包裝戶內(nèi):門(mén)內(nèi)立柱包裝、商場(chǎng)掛旗、POP即時(shí)貼、墻體廣告噴繪電視:XX有線電視臺(tái)1、2臺(tái)無(wú)線電臺(tái):XX當(dāng)?shù)仉娕_(tái)網(wǎng)絡(luò):自身企業(yè)沙龍網(wǎng)站、XX視窗、上海熱線、房產(chǎn)網(wǎng)3、媒介組合策略初春陽(yáng)光明媚,溫度升高,正是服裝換季、人們擴(kuò)大戶外休閑娛樂(lè)、投資、活動(dòng)的好時(shí)機(jī),階段性布置2月中到6月初發(fā)布廣告,配合房產(chǎn)信息專版發(fā)布小條招商廣告及電視廣告,結(jié)合節(jié)假日,布置戶外廣告宣傳體。4、項(xiàng)目推廣費(fèi)用約占總銷售額的3%第五節(jié):推廣計(jì)劃階段目標(biāo)時(shí)間主要媒體安排其他媒體安排報(bào)紙安排內(nèi)容戶外電視電臺(tái)場(chǎng)2月13日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版XX鋪王隆重登場(chǎng)系列

合適位置大型戶外廣告牌3塊

XX廣播電臺(tái)12:00-12:40《新聞午報(bào)》《社會(huì)廣角》欄目2月20日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版XX鋪王隆重登場(chǎng)系列

XX電視臺(tái)一周預(yù)熱

2月27日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版昆山鋪王華彩樂(lè)章系列3月5日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版昆山鋪王華彩樂(lè)章系列3月12日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版今日寸金買鋪,明日寸土寸金!3月19日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版今日寸金買鋪,明日寸土寸金3月27日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》1/2彩版

鋪王清盤(pán),商住公寓再掀高潮

商住公寓3月27日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》1/2彩版

高檔商住公寓限量發(fā)售預(yù)約登記

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4月30日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版產(chǎn)權(quán)式酒店

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5月21日(周五)《XX日?qǐng)?bào)》整彩版開(kāi)盤(pán)商業(yè)百年論壇活動(dòng)6月4日(周五)

《XX日?qǐng)?bào)》整彩版產(chǎn)權(quán)式酒店-您的酒店

6月18日(周五)

《XX日?qǐng)?bào)》整彩版產(chǎn)權(quán)式酒店

“黃金眼”

6月25日(周五)

《XX日?qǐng)?bào)》整彩版清盤(pán)活動(dòng)費(fèi)用小計(jì)29900×17=508300元(整彩版彩版)

50萬(wàn)全年

待定

3萬(wàn)全年期間可適量穿插一些報(bào)眼,規(guī)格6.5㎝×17㎝,預(yù)算:4133元

/

期,共5期小計(jì):20665元??偤嫌?jì):1,058,965元(未包括電視廣告費(fèi)用)說(shuō)明:1.

報(bào)紙廣告:以上費(fèi)用均為報(bào)價(jià),可優(yōu)惠到8折左右;2.

戶外廣告:由于具體路段、具體面積、具體投放時(shí)間無(wú)法定出,50萬(wàn)/年的費(fèi)用為參考價(jià)格;3.

電視廣告:XX電視臺(tái)房地產(chǎn)欄目正在變動(dòng),具體報(bào)價(jià)目前沒(méi)有出來(lái);4.

整個(gè)廣告推廣計(jì)劃將根據(jù)實(shí)際具體操作情況,每月制定出詳細(xì)預(yù)算清單計(jì)劃,并提前做出相關(guān)的SP活動(dòng)宣傳、廣告內(nèi)容、平面設(shè)計(jì)等計(jì)劃。八、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣模式(保守策略)1、可整層銷售也可分塊銷售,必要時(shí)可以租待售(租金以后可抵房租);如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下,我們可以采取“先租后售”,可以先“熱場(chǎng)”——“哄場(chǎng)”,讓整棟樓火起來(lái),又可以讓客戶充分體驗(yàn)了“投資回報(bào)”。售樓員可以挖掘一些老客戶。2、采取“贈(zèng)送”活動(dòng)。贈(zèng)送商鋪店位的裝修及品牌的引進(jìn)介紹、品牌培訓(xùn),同時(shí)相應(yīng)的銷售價(jià)格比例提高或贈(zèng)送“租期-----品牌效應(yīng)”的期限。3、采取“5年后回購(gòu)”政策。給老客戶一定的信心,給新客戶更多的回報(bào)。作好永泰田的品牌!4、在物業(yè)收費(fèi)上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費(fèi)用”等優(yōu)惠政策。5、根據(jù)定位可以采取開(kāi)設(shè)“拍賣政策------制造宣傳氣氛,加大力度”。即根據(jù)定位每層在確定的階段進(jìn)行“銷售拍賣活動(dòng)”;給新老客戶增添信心及回報(bào)的期望值九、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案:(附件一)XX廣場(chǎng)樓書(shū)方案主題:商業(yè)百年理念:資本·運(yùn)作·財(cái)富·擴(kuò)張背景:以中國(guó)和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過(guò)程為大背景,XX為小背景思考:從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)明,可以把我們的項(xiàng)目講的很透,同時(shí)還能夠傳達(dá)商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵,這才是一個(gè)高度。商業(yè)百年重點(diǎn)體現(xiàn)的是一種商業(yè)文化和商業(yè)精神,而絕不是簡(jiǎn)單意義上的投資與賺錢。商業(yè)百年是我們對(duì)商業(yè)文化的高度概括。線索:商業(yè)開(kāi)始---商業(yè)模式的形成和發(fā)展---商業(yè)創(chuàng)新帶來(lái)的進(jìn)步---目前與未來(lái)新的商業(yè)模式展望---本項(xiàng)目對(duì)于新的商業(yè)模式的應(yīng)用故事:開(kāi)始時(shí)從解放前的“徽商”“晉商”談起,講述創(chuàng)業(yè)史,接著講述建國(guó)后到文革時(shí)期的市場(chǎng)狀況和80年代改革開(kāi)放產(chǎn)生的巨變,從90年代開(kāi)始的各種商業(yè)模式“百貨商場(chǎng)”“批發(fā)市場(chǎng)”“便利店”以及優(yōu)劣勢(shì),重點(diǎn)講述改革開(kāi)放后涌現(xiàn)的溫州人、浙江人、客家人以及國(guó)外的各種商業(yè)發(fā)展模式

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