房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)含條文說明

房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)1總則為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。使用房地產(chǎn)估價術(shù)語時，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價realestateappraisal;propertyvaluation房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)估價機構(gòu)realestateappraisalcompany依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)估價師realestateappraisal;propertyvaluer通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格的人員。注冊房地產(chǎn)估價師incensedrealestateappraisal;certifiedpropertyvaluer經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。估價委托人client委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。估價當(dāng)事人partiesinvolvedinappraisal與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人往2.滲0.錄7芬估價棵利害持關(guān)系而人誼in坑te陣re古st搭ed陰p焦ar漁ti哨es中估價敘結(jié)果鼻會直演接影銜響其油合法綢權(quán)益羨的單印位和傭個人豎。踩2.藍(lán)0.借8鐵估價夢項目際a愧pp句ra卻is深al確p權(quán)ro皺je猜ct御a直pp閘r乘ai叼sa咱l膽as購si錄gn押me租nt張估價饅委托堤人委吵托房溜地產(chǎn)橋估價岡機構(gòu)作為其腸提供蜂估價天服務(wù)迅的某儀項特層定任燃務(wù)。質(zhì)2.宜0.警9問估價類目的沿ap絞pr堂ai大sa畫l歡pu仗rp褲os倆e;宵pu蹄rp襲os磚e澆of煙v今al轉(zhuǎn)ua剩ti尖on似估價棟委托保人對鼠估價扁報告緊的預(yù)戰(zhàn)期用屋途。故內(nèi)2.叛0.洗10矛估價曉對象瘡su承bj遠(yuǎn)ec起t作pr辭op延er洲ty沫所估呼價的掠房地防產(chǎn)等莫財產(chǎn)夢或相尺關(guān)權(quán)決益。仁2.仰0.四11舌價值樓時點刊da包te破o慰f飼va嶼lu刑e鍵所評跪估的桂估價巾對象繳價值旺或價壓格對渠應(yīng)某枯一特僅定的院時間桑。矩2.久0.房12績價句值類等型職ty膝pe慎o波f乖va衫lu肆e隊所評釣估的獄估價隔對象死價值些或價躬格，曠包括年價值故或價膝格的切名稱奪、定榜義或凳內(nèi)涵到。盲宅2.稻0.涉13館估價負(fù)原則絲ap獅pr角ai洲sa廢l依pr蘋in撲ci游pl還e義s;頌va典lu賤at佳io友n指pr流in詠ci議pl磨e憂s您估價罵活動倦所以權(quán)距的讀法則劑或標(biāo)粗準(zhǔn)。孤2.放0.今14窯估價另程序聚ap命pr刪ai燃sa適l赴pr宮oc開es膠s利;梢va略lu迫at鋪io朵n辨pr族oc罩es巖s姨完成扭估價碌項目惹所需辦做的初各項亂工作臂進行皮的先寇后次蠢序。朱2.搏0.導(dǎo)15放估蕩價依肢據(jù)菌ap誕pr糖ai紋sa罵l表su顏pp夜or距t婆do忽cu宗me吵nt倚at腔io看n攻;鑼va漲lu蔽at碌io頃n忘ev藏id補en亂ce周作為愉估價扮的前素提或鳥基礎(chǔ)溝的文培件、麗標(biāo)準(zhǔn)鼠和資揀料?；?.丈0.壁16握否估價私假設(shè)眨ap古pr驢ai譽sa慨l清as段su鼻mp胖ti違on亮s閑針對常估價研對象燒狀況勸等估堵價前棵提所鋸做的復(fù)必要秩、合旅理且盡有依牲據(jù)的是假定閃，包躺括一籮般假芝設(shè)、莊未定此事項烘假設(shè)匯、背豬離事夕實假猛設(shè)、劍不相松一致帖假設(shè)掠和依每據(jù)不威足假咱設(shè)。浸維2.隙0.惰17咸估侍價方濁法錯ap稍pr紙ai機sa補l魄ap諸pr蛛oa永ch猛es款;肅va雜lu隔at焰io壓n迫me盜th璃od豆s待測算境估價參對象節(jié)或價尿格所亂采用壓的方暑法，懼包括政比較杠法、澤收益御法、廳成本既法、電假設(shè)挑開發(fā)浸法等耽。幅推2.籃0.彎18谷估價尤基礎(chǔ)稈數(shù)據(jù)爛b煤as某ic概d懼at釋e澇fo槍r豪ap貧pr搖ai搶sa梢l客估價植測算誘所使本用的紅反映煤估價漸對象狠狀況龜?shù)臄?shù)盤據(jù)，株以及扒估價碼對象舞及其屯類似改房地村產(chǎn)的艙成交球價格哀、運征營收塌益、梯開發(fā)崗建設(shè)凝成本史等數(shù)充據(jù)。陽2.顛0.御19娃估洪價參優(yōu)數(shù)熟ap笨pr詳ai館sa液l瓜p棉ar螺am蘭et孟er墳s間用于演測算面估價里對象扁價值挑或價張格的污系數(shù)顛、比誠率或絕比值度。傾2.虎0.蠟20訪估燦價結(jié)戒果揮fi癥na挽l白va伍lu綱e蔽op瞇in靜io置n翁通過覺房地趙產(chǎn)估涌價活執(zhí)動得少出的捎估價敗對象擦價值除或價口格及舞提供蜘的相囑關(guān)專粘業(yè)意耗見。昂2.弓0.劍21待糕估價裝報告蔬ap伴pr葡ai在sa旺l節(jié)re結(jié)po廟rt夠;夜va坑lu呆at伶io鎖n室re揮po鍋rt炸房地盡產(chǎn)估絞價機庭構(gòu)和押注冊明房地祖產(chǎn)估金價師漁向估虹價委莫托人嫌所作盡的關(guān)釀于估潛價情擴況和望結(jié)果既的正偷是陳昌述。睬代2.悲0.老22見批量威估價道m(xù)a旬ss插輝ap材pr膠ai響sa挖l生基于噴統(tǒng)一尚估價撒目的抹，利付用共盟同的孤數(shù)據(jù)闊，采懲用相翠同的鞠方法宴，并點經(jīng)過爐統(tǒng)計錘檢驗瓦，對浴大量握相似仰的房凱地產(chǎn)貴在給頸定日免期的哈價值梢或價宣格進革行評調(diào)估。田個案勾估價貫s宏in內(nèi)g-徐pr傲oe樂rt鏟y潤ap培pr查ai督sa癢l渾相對欣于批茶量估逝價而吳言，傭單獨薪對一交宗或烏若干蛛宗房岸地產(chǎn)超的價像值或嬸價格挨進行搞評估押。污類似率房地村產(chǎn)姻si礦mi聯(lián)la貧r澇pr鞋op見er浩ty驅(qū);c企on質(zhì)pa遵rb規(guī)al究e膠pr周oe德rt歌y樹與對偶象房斧地產(chǎn)氧的區(qū)恨位、太用途繭、權(quán)容力性豎質(zhì)、侄檔次侮、規(guī)噸模、嶺建筑姿結(jié)構(gòu)覽、新京舊程犁度等況相同奧或相腐近的欲房地太產(chǎn)。耍毛估價哄信用救檔案朗a熄pp荒ra叔is疼er均s豐cr濾ed峽i樣t逆r閃ec綢or蛇ds弱房地鄉(xiāng)產(chǎn)估盲價行國業(yè)主皇管部姨門或謀房地魔產(chǎn)估洗價行裳業(yè)組吸織記鉆錄房吐地產(chǎn)俗估價趕師和碧房地芝產(chǎn)估悼價機第構(gòu)的爺基本衛(wèi)情況盞、業(yè)淘績、黑良好權(quán)行為萍、不前良行腹為等皮內(nèi)容慕，供畝社會巷公眾暫查詢沉的信廚用信爽息管壁理系針統(tǒng)。酒價格顛和價誕值金3.國0.改1問成交早價格沃tr樸an布sa場ct沈io逮n前pr益ic刮e啦,a神ct勉ua類l種sa乞le委p劇ri吹ce收在成慮功的韻交易彩中買淺方支擱付和許賣方融接受列的金圣額。芹3.齒0.自2走哨正常外價格傾n口or絡(luò)ma恢l枯pr侮ic擊e至不存章在特枝殊交疤易情鑒況下亂的成完交價廉格，非或成雄交價迎格經(jīng)膚交易腹情況拉修正克后的拒價格踐。琴3.赤0.此3聾兄市場類價格這av頑er洽ag談e殖ma萌rk取et欠p冒ri糖ce淚某種拆房地勉產(chǎn)在渴市場葉上的突平均雕交易多價格璃。訓(xùn)3.慈0.局4黃楊評估歪價值呢ap間pr骨ai黃sa間l向va峰lu笨e怎通過布房地宿產(chǎn)估濤價活懸動得情出的寧估價抱對象雄價值驕或價刷格。律3.關(guān)0.器5嗽市脖場價德值團ma以rk尋et國v態(tài)al稼ue失估價券對象會經(jīng)適管當(dāng)營此銷后夠，紫由白熟悉攝情況未、謹(jǐn)虛慎行損事且沫不受勉強迫憂的交澡易雙嬌方，撲以公么平交厘易方迷式在嫌價值辰時點盤自愿吳進行掌交易跪的金吼額。祝3.強0.怖6激投敘資價紛值按in恢ve戶st殲me在nt贈v損al欲ue墻估價墳對象朱對某結(jié)個特準(zhǔn)定喜單位壞或個蜓人床的價聰值。區(qū)躲3.喂0.儲7游現(xiàn)狀嬌價值現(xiàn)va消lu因e柿in怖u英se小估價澇對象偶在某扔一特乎定時書間的慘實際穩(wěn)狀況現(xiàn)下的瘦價值午。層3.且0.部8嫌快抖速變謊現(xiàn)價該值似li繭qu腦id影at耳io楚n蔥va琴lu語e刃估價汪對象峽在沒奔有充截足的劃時間漁進行廳營銷恐情況妹下的字價值悄。級3.眠0.宅9雄殘乖余價梅值碌re攔si何du信al叫v牽al損ue綿估價弱對象忘在非沿繼續(xù)圈利用冶情況背下的高價值垂。悅3.使0.就10三碌抵押疑價值受mo揉rt晉ga僵ge釘v枝al襲ue跟;積mo談rt涼ga度ge碰徐le跑nd凝in龍g究va蛾lu奏e有估價精對象拜假定破未設(shè)膊立法誦定優(yōu)狂先受皇償權(quán)術(shù)下的世價值壟減去燈注冊戒房地弄產(chǎn)估巨價師程知悉歐的法才定優(yōu)卡先受逢償款胳后的懇價值永。簽3.辰0.震11著抵抽押凈輛值面ne蛾t頑mo焰rt沉ga勝ge就v惜al區(qū)ue參抵押驢價值懸減去更預(yù)期董實現(xiàn)從抵押朽權(quán)的諒費用正和稅余金后袍的價泰值。串3.矮0.暈12恒法負(fù)定優(yōu)企先受辜償款煤li茶en斃s四假定扶在價朵值時表點實士現(xiàn)抵高押權(quán)學(xué)時，彎已存豈在的弊依法頑優(yōu)先陜于本薯次抵單押貸贊款受喉償?shù)脑铑~燕，包懶括以丈抵押返擔(dān)保刷的債垃權(quán)數(shù)住額、壁發(fā)包腫人拖伴欠承母包人彼的建支設(shè)工咬程價淹款、抬其他厚法定凝優(yōu)先認(rèn)受償復(fù)款。葉3.菊0.浸13境計倘稅價測值嫌as淘se標(biāo)ss漿ed戰(zhàn)v違al后ue迅;t攔ax戒ab評le改v遺al巡ue照為征駱稅目冰的而粱評估適的價熱值。趴3.乳0.能14描保紀(jì)險價以值板in發(fā)su儀ra袍bl念e頌va雀lu概e沫為保耍險目敲的而踩評估騎的價兩值。棒隔3.注0.臥15客完全喉產(chǎn)權(quán)魯價值恒va適l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(diào)整叫。你6.吼1.疤8拆口總價芳調(diào)整梢ad捕ju恨st墾me未nt遣b葵as劍ed矩o罪n完to尿ta談l另pr匆ic老e徹基于倒總價機對可漁比實魯例成均交價德格進僑行的綿調(diào)整俗。臺6.今1.求9羞單獸價調(diào)貞整拌ad父ju蝦st洽me通nt危b渴as深ed捆o匆n剝un俱it隙p纏ri辜ce漁基于憶單價丙對可柜比實啟例成擁交價桌格進蓬行的溫調(diào)整肉。膝6.根1.旦10掠金逝額調(diào)駝?wù)麎篸o云ll蕉ar菊a效dj判us租tm華en的ts脆采用嶼金額埋對可新比實包例成田交價業(yè)格進疾行的取調(diào)整判。蘭6.俯1.輝11某百培分比續(xù)調(diào)整礙pe使rc君en限ta蔥ge通a辰d喉ju轉(zhuǎn)st天me蹈nt滅s蹲采用桶百分艘比對毛可比貍實例刪成交謀價格殘進行宣的調(diào)租整?？?.翁1.飄12栽直衫接比套較調(diào)沈整涉di辟re濾ct孫c取om難pa管ri懸so泰n潤ad厚ju翅st咱me瓶nt薄s繞以估涼價對定象狀擱況為騾基準(zhǔn)酬，將淋可比扣實例穴狀況炒與估森價對傲象狀棒況進鍋行比域較，舉根據(jù)慌其間納的差兔異對梨可比拐實例華成交鐵價格靠進行紫的調(diào)思整。盼6.齡1.冬13搶間浸接比選較調(diào)知整洋in鞭di呆re種ct攜c胳om黃pa后ri捷so圖n混ad廟ju倡st升me擦nt立s居選定頸或設(shè)序定標(biāo)恐準(zhǔn)房其地產(chǎn)慣，將跪估價秤對象誘狀況網(wǎng)和可耳比實筆例狀地況分青別與最標(biāo)準(zhǔn)政房地著產(chǎn)狀齒況進豬行比孝較，蚊根據(jù)摩其間竊的差習(xí)異對染可比承實例籌成交道價格厘進行己的調(diào)毯整。蒸6.丹1.絹14米你樓幢五調(diào)整腹系數(shù)像bu嘆il展di膠n每g咽ad聚ju遮st唉in蘆g狠fa桿ct威or蝶對位甩于不有同樓瞞幢的緣房地皆產(chǎn)價燙格進歐行轉(zhuǎn)亂換的餐系數(shù)慎。瑞6.停1.悔15打樓南層調(diào)擦整系碗數(shù)渴f錯lo勝or兄ad考ju折st穗in至g竊fa椅ct族or達對位埋于不行同樓贈層的鋼房地瘋產(chǎn)價滿格進蘇行轉(zhuǎn)源換的早系數(shù)拜。腹6.肚1.它16甘朝辯向調(diào)憲整系套數(shù)幻as介pe手ct惕奇ad陸ju腐st弱in份g頃fa鎮(zhèn)ct號or浩對位云于不稠同朝盆向的巴房地槽產(chǎn)價旁格進汁行轉(zhuǎn)過換的短系數(shù)礎(chǔ)。勻收益么法搖收益醋法撥in糖co迎me瞇c命ap巷it酷al掘iz努at叮io挑n等ap劈pr玩oa維ch親；i紡nc懸om骨e裳ap陜pr撤oa既ch熟預(yù)測奧估價慣對象霧的未陰來收完益，伐利用重報酬善率或和資本蝴化率育、收框益乘孔數(shù)將臺未來閱收益急轉(zhuǎn)換攀為價木值得犯到估拖價對視象價陜值或稱價格壇的方睜法。廈6.鄙2.翻2碼報酬甩資本副化法重yi棋el擊d哄ca候pi栽ta欺li勁za龜ti捐on扎預(yù)測縮估價扮對象做未來饞各婆年的茫凈收錢益，禁利用刺報酬敘率將珠其折賞現(xiàn)到渣價值剛時點謹(jǐn)后相淡加得燃到估碌價對墓象價捎值或窄價格撈的方帶法。憂6.懸2.寫3男直接代資本局化法梁di追re沙ct泉c賤ap迎it作al群iz蛛at攀io部n貼預(yù)測卡估價功對象酬未來貌第一脊年的息收益村，將古其除兇以資呀本化腥率或鑰乘以游收益朱乘數(shù)系得到儉對象捧價值逼或價誠格的齡方法繪。差6.科2.僵4勵收益前乘數(shù)轟法傳in洋co仇me歐m忠ul援ti仁pl蛋ie幻r食m苗et襪ho胳d旬預(yù)測南估價慘對象旱未來滅第一扯年的癥收益盯，將坦其乘荒以收繡益乘彎數(shù)得駐到估連價對利象價轎值或逼價格弦的方慣法。褲6.勸2.勢5客收益委期膝re刻ma句i籌ni境ng獅紅ec扁on機om刊ic召l跡if玻e六預(yù)計晉正常胳市場疤和運猜營狀鳳況下欠估價涌對象詠未來病可獲上取凈尺收益雄的時森間，欺即自它價值電時點頂起至爐估價漢對象仁未來押不能巖獲取吳凈收脂益時希止的卡時間術(shù)。慘6.飲2.銹6殿持有往期堵ho廢ld亡in遙g乎pe督ri尚od租預(yù)計議正常恒情況扎下持井有估州價對雪象的掠時間恒，即奉自價爭值時借點起拖至估蔥價對道象未宇來轉(zhuǎn)遺售時城止的丘時間渠。舅潛在獵毛收聽入辭po炕te甩nt距ia去l駛gr縱os李s培in返co辜me宰估價戚對象牧在充具分利悅用、拒沒有紡空置纖和收怒租損勇失情劉況下幫所能伯獲得緣的歸著因于覺估價別對象缺的總栽收入債。援空置潑和收債租損只失跑va鋒ca刊nc宋y找an報d丙co維ll敢ec卸ti壽on單l界os燕s逮因空芬置或禍承租預(yù)人拖膽欠租糞金等疫造成繩的收誕入損嚼失。敬有效籮毛收棵入綢ef炒fe后ct邪iv模e撲gr陡os獎s勿in春co復(fù)me真潛在男毛收致入減芳去空淺置和婆收租種損失催后的志收入岡。挽運營小費用總op痕er炮at韻in兼g帶ex溪pe療ns季es億維持川估價巷對象慧正常鍵使用?；驙I狠業(yè)的揉必要伙支出殖。狂運營蟲費用鴉率興op漠er首at釋in山g闖ex候pe錢ns峽es壁r秒at批io需運營亂費用尤與有鄙效毛龜收入選的百耐分比后。乒凈收捉益還ne蟲t悶op施er小at糕in奴g辦in圍co觀me絹有關(guān)蟻收入野減去領(lǐng)費用妻后歸迎因于什估價熟對象遭的收惑益。辨凈收奪益率齊ne茫t誠in逝co步me脂r檢at晌io戲凈收盆益與誤有效殲毛收朝入的埋百分蝶比。困期間罰收益繁an新nu蕉al宿i里nc尿om虧e美預(yù)計政持有退期間際各年類可獲壤得的草凈收侮益。悉期末吐轉(zhuǎn)售趨收益種re脖ve死rs址io奸n逐；i蘭nc摩om尊e寧at組r粒ev咳er嶺si閱on闖預(yù)計士在持酷有期坡末轉(zhuǎn)謊售房唐地產(chǎn)喂時可浙獲得鍬的凈求收益泄。咸實際元收益闖ac顧tu利al再i沿nc桑om缺e改估價隔對象惑實際性獲得盡收益載。弄客觀劣收益壺ob命je芳ct蝶iv援e司in龜co殖me壇估價竹對象推在正渠常情駁況下在所能錘獲得史的收暫益，蔑或?qū)嵪汶H收椒益經(jīng)善剔除污特殊匯的、霜偶然裙的因絕素后警收益鴨。爪合同團租金赤co咳nt瑞ra俗ct賠r夾en艇t蜘租賃徹合同鳥約定芬的租瞞金。橋市場川租金牽ma星rk衣et俯r晃en潤t兼某種疲房地芳產(chǎn)在忙市場魔上的肺平均旺租金土。宅安全研利率膚sa敲fe居r副at炭e傅沒有徹風(fēng)險羨或績棉效風(fēng)仁險的鼠投資鬼報酬蹦率。書戒報酬耕率勒yi澆el芽d延ra姜te茄將估預(yù)價對爛象未臨來各底年的盆凈收穗益轉(zhuǎn)社換為攝估價邊對象薦價值夸或價醫(yī)格的羽折現(xiàn)基率。捕資本丘化率旬ca遺pi潮ta耽li融za忙ti柔on沸r設(shè)at恢e蓋房地幸產(chǎn)未因來第獵一年癢的凈缸收益需與其蹤價值讓或價工格的犬百分哄比。司綜合束資本貨化率西ov扣er瓦al倦l論ca邁pi鹿ta咐li肥za濁t(yī)i漠on巡r邁at撤e恩用于熊將全什部房墾地產(chǎn)持的經(jīng)育收益藏轉(zhuǎn)換谷為房往地產(chǎn)扁價值呢的資篇本化型率。杏懂土地河資本辛化率駕la賢nd等c沸ap幫it理al塔iz倉at特io展n碎ra魚te摘用于漫將歸緒因于炊土地欣的凈嶺收益唯轉(zhuǎn)換倆為土躬地價針值的語資本饞化率霜。犯建筑圣物資乞本化帆率廳bu遇il練di戰(zhàn)ng撥音ca革pi后ta桿li逗za孫ti梢on程r鞋at在e童用于沃將歸壽因于災(zāi)建筑俊物的理經(jīng)收寫益轉(zhuǎn)抽換為惑建筑下物價租值的怕資本子化率蒸。附收益洲乘數(shù)賭in爭co菊me村m悟ul士ti威pl阿ie搭r泰房地香產(chǎn)價諸值或離價格片與其武未來偉第一容年的眉收益咱的比跪值，纏包括鍋潛在松毛收償入成塑熟、占毛租案金乘泛數(shù)、稈有效扯毛收推入乘襲數(shù)、農(nóng)凈收棚益乘赤數(shù)。蠅市場懷提取爆法河ma亞rk虧et廚e勁xt跟ra找ct掠io淺n鋸me叔th吃od至通過徒可比扶實例國的有慚關(guān)數(shù)迅據(jù)測掃算相橋關(guān)估霧價參驚數(shù)的徒方法酸。友土地窗剩余掀技術(shù)忽la兵nd爐r叉es巧id絲ua壽l首te吐ch色ni燥qu徑e遍從土多地和甩建筑添物共燈同產(chǎn)咐生的圖凈收餃益中塞減去志建筑路物的如凈收眠益，搞分離乘出歸抹因于貸土地左的凈勸收益迅，再前利用晃土地醉資本城化率纏或土量地報躲酬率房將土夜地凈村收益版轉(zhuǎn)換怒為土東地價惜值的嫌方法馬。奔建筑敵物剩取余技玉術(shù)跟bu視il加di繡ng譯r減es利id隆ua轎l吃te趨ch扔ni頁qu錢e輩從土塔地和受建筑凈物共捆同產(chǎn)車生的際凈收脊益中賤減去司土地防的凈滾收益碰，分晃離出摸歸因得于建到筑物阻的凈警收益以，再愿利用隱建筑董物資奮本化后率或特建筑炸物報烏酬率錯建筑擇物凈歲收益繼轉(zhuǎn)換跨為建嶼筑物丹價值泊的方圈法。體成本相法薦成本嬌法糟co顫st勁a析pp土ro踩ac害h林；c直on厭tr托ac腳to啄r梨's儲me倚th周od堵測算然估價期對象礙在價揭值時漁點的盟重置蟲成本乞或重剃建成接本和啊折舊喘，將厘重置毅成本丸或重箱建成趁本減見去折促舊得情到估縣價對褲象價仁值或螞價格餐的方冶法。囑土地省重置鏡成本挨la璃nd灶r多ep刺la壇ce飼me炕nt役c械os尿t皂在價秧值時纖點重渾新購撿置土瀉地的糕必要砍支出俯，或湊重新她開發(fā)秋土地菊的必拆要支委出及敗應(yīng)得叼利潤芬。料建筑江物重津置成姨本議bu營il亭di溝ng航r喝ep撈la嶺ce揪me鑄nt挪c絞os也t弦采用耳價值裕時點軟的建的筑材矮料，程建筑幼構(gòu)配遺件和跪設(shè)備膜及建志筑技括術(shù)、碧工藝獄等，毛在家推知識馳點的正國家音財稅幅制度干和市玩場價居格體獅系下嫁，重墨新建奉造與訴估價葉對象病中的堪建筑喝物具治有相演同效羞用的箱全新鳥建筑污物的百必要茫支出竿及應(yīng)沫得利寬潤。辯建筑撲物重裹建成菊本炕bu歐il扭di難ng胳r頓ep量ro劑du珍ct煙io蓄n露co喬st鳥采用疤估價窮對象搶中的喬建筑躲物相專同的隸建筑池材料享、建鐮筑構(gòu)釀配件瘦和設(shè)府備及傅建筑置技術(shù)孟、工夜藝等潔，在懸價值誤時點筑的國玩家財符稅制資度和郵市場架價格巡體系音下，料重新挽建造忙與估荷價對傷象中剃的建軋筑物侵完全劉相同序的全續(xù)新建滋筑物壺的必潮要支友出及有應(yīng)得蜘利潤寶。弦實際蒙成本瀉ac今tu就al休c旁os餅t盡購置宴估價芹對象而實際體支出射，或窯開發(fā)簽建設(shè)克估價協(xié)對象巨的實遷際支笨出及定所得閑利潤合。掌客觀屈成本隸ob白je被ct閉iv鳥e欄co妄st核購置瓶估價篇對象澡的必泛要支膝出，低或開誼發(fā)建耐設(shè)估肝價對悄象的觸必要忽支出屯及應(yīng)球得利挽潤，席或?qū)嵖半H成薄本經(jīng)影剔除覽特殊爬的、撈偶然例的因雙素后互的成梨本。際單位年比較偵法攏co蒜mp甘ar魔at政iv顆e-蹦un蓄it占m隨et驗ho縱d昏以還建筑灘物為亂整體惜，選脅取與哨該類休建筑劣物的廁建筑踢安裝然工程帽密切墨相關(guān)亭的某們種計醋量單喝位為脾比較飽單位辱，調(diào)隨查在株價值期時點職的近走期建狀成的伐類似敞建筑蜻物的泳單位葉建筑漸安裝情工程澆費，密對其蹤進行艇處理乞后得懷到建躍筑物姐建筑侵安裝倒工程木費的歪方法份。惰分部混分項中法聽un擱it播-i木n-翻pl晉ac店e挖m繁et釘ho菊d膠把建色筑物寨分解迫為各著個分迫部工或程或咱分項列工程珍，測撒算每笑個分舍部工賴程或枝分項深工程牌的數(shù)士量，水調(diào)查腫各個室分部蠟工程泛或分抽項工廢程在紗價值啦時點文的單搬位價腐格或差單位勉成本勇，將尚各個灣分部邪工程慈或分垂項工奮程的睬數(shù)量駐乘以耍相應(yīng)像的單盈位價衰格或敬單位正成本圾后相釀加得撕到建捆筑物麗建筑碑安裝零工程麥費的牽方法武。蜘工料膝測量鄰法責(zé)qu金an彈ti誠ty礙s代ur疲ve鏟y暢me紙th搏od盟把建骨筑物忠還原現(xiàn)為建察筑材茅料、案建筑舅物配眼件和銹設(shè)備狼，測蓋算重逗新建那造該條建筑硬物所詢需的箏建筑艦材料磁、建遮筑構(gòu)啄配件軟、設(shè)閥備的林種類秒和數(shù)侄量、為施工傳機械薪臺班豆數(shù)、陵人工乓時數(shù)歉，調(diào)呼查在死價值失時點朱相應(yīng)笛的單褲價及般人工敞費標(biāo)稈準(zhǔn)，錯將各寬種建供筑材暫料、饞建筑歐構(gòu)宣配件災(zāi)、設(shè)柔備、朵施工會機械臟臺班求的數(shù)徒量及挖人工點時數(shù)燙乘以莊相應(yīng)沉的單理價和滅人工掘費標(biāo)究準(zhǔn)后出相加爬，并王計取倡相應(yīng)其的措鏟施項侄目費晶、規(guī)四費和耕稅金蜜等得融到建劈筑物賠建筑歲安裝費工程碼費的游方法兇。野房地幕產(chǎn)開容發(fā)利洪潤率列de牛ve詞lo茫pe宏r念's者pr頂of促it勺ra械te妻房地躍產(chǎn)開射發(fā)利孔潤與框房地片產(chǎn)開對發(fā)投踩資或不開發(fā)仍成本系、銷重售價虛格等宋的百斷分比激，分炕為投外資利種潤率耳、直碧接成殲本利渣潤率楚、成偽本利習(xí)潤率眉、銷升售利狐潤率肝、稅返前利姓潤率仆、稅襯后利頃潤率后，總榆利潤尿率、麻年利濫潤率搶等。他建筑晶物折俯舊羨de冤pr醒ec刃ia液ti怕on滔o發(fā)f憶bu痰il查di原ng元各種傷原因泄造成批的建鉗筑物音價值推減損語，其披金額叮為建沉筑物仍在價曉值時調(diào)點的攏重置腿成本地或重連建成漢本與幫在價獅值時蠅點的駝市場吳價值志之差肉，包神括物籠質(zhì)折認(rèn)舊、承功能鑼折舊數(shù)和外衰部折沾舊。矩物質(zhì)殃折舊睛ph焰ys斷ic嘉al跪d憂et間er斷io仿ra播ti戀on扁因自扎然力互作用獄或使匆用導(dǎo)蛙致建鉗筑物原老化鋤、磨屈損或蟻損壞象造成睜的建始筑物雷價值真減損束。壇功能藍(lán)折舊彈fu撓nc哨ti窗on促al蜜o卸bs跪ol濾es角ce溉nc勺e舅因建謠筑功董能不污足或察過剩怒造成味的建蠻筑物眠價值排減損繡，包脈括功亦能不消足折市舊和紗功能憤過剩透折舊房。辱功能優(yōu)不足信折舊知fu侍nc疑ti觀on伸al燈o字bs舍ol撤es袍ce牛nc耳e楚ca鮮us管ed瓜b固y唇de尋fi岡ci舒en異cy閱因建眉筑物料中某困些部彩件、乞設(shè)施蔬設(shè)備噸、功詳能等斧缺乏脅或低容于市督場要柴求的脾標(biāo)準(zhǔn)潤造成勇的建肺筑物存價值勿減損尿。門功能琴過剩銹折舊鞭fu汪nc晶ti撓on張al弄o例bs宣ol墨es綱ce完nc喚e跨ca拍us善ed餅b摔y撿su算pe敢ra購de嘴qu嗓ac膏y員因建項筑物暗中某米些部氏件、唐設(shè)施影設(shè)備堡、功劍能等扔超過渣市場味要求堆的標(biāo)吵準(zhǔn)而猜對房喝地產(chǎn)豐價值伐的貢爺獻小垂于其撒成本鉗造成塌的建刑筑物拳價值蜻減損崗。含外部輕折舊患ex零te臂rn抵al境o覆bs怠ol激es烈ce灰nc買e蜘因建荒筑物撓以外蛋的各火種不虹利因捏素造姿成的遺建筑劃物價蠅值減悟損。磚6.冰3.挽17桿年齡獸壽命易法怪ag里e-咸li暖fe秤m尺et撐ho局d巴根據(jù)此建筑梅物的墊有效導(dǎo)年齡稼和際預(yù)朗期經(jīng)員濟壽信命或切預(yù)期伐剩余辰經(jīng)濟晃壽命執(zhí)來測貼算建萄筑物鍛折舊傲的方短法。丑6.臭3.絞18萄蔑分解撇法文br牽ea泊kd糾ow嶄n攜me父th禿od誦把建漲筑物帥折舊逝分成扯物質(zhì)黎折舊綠、功巡能折絲舊、奏外部染折舊識等各華個組蕩成部察分，遇分別徐測算民出各藝個組廈成部示分后抵相加其得到題建筑打物折樸舊的賓方法綿。香6.曉3.糞19兵建農(nóng)筑物鹿實際稀年齡粒ac徑tu扒al層a恨ge圓o爹f漆bu畫il縣di幸ng攝建筑待物自芝竣工傳時起倘至價情值時眠點止美的年造數(shù)。采6.徒3.暑20榴建用筑物朱有效鄭年齡許ef嚼fe負(fù)ct授iv客e商ag揉e屑o(jì)f跳b矩ui蔽ld雪in霸g羊根據(jù)艦價值壺時點聰?shù)慕▍捴秫f實際電狀況秩判斷再的建敘筑年門齡。堂6.涂3.掙21鞏建誕筑自段然壽降命蟲ph甜ys南ic黎al邪l(fā)概if微e網(wǎng)of曬b舉ui窯ld執(zhí)in鵝g嫩建筑姨字竣蒙工時掛起至盟其主幟要結(jié)信構(gòu)構(gòu)酸件自延然老然化或舉損壞泡而不沿能保遲證建載筑物種安全愧使用吉時止盾的時巖間。肆6.尤3.兇22慕工建筑妨物經(jīng)艇濟壽顆命蜘ec追o川no公mi核c湯li擦fe紫o綁f隸bu峽il鮮di不ng番建筑加物對格房地輛產(chǎn)價應(yīng)值有戚貢獻習(xí)的時細(xì)間，通即建嶄筑物騰自竣你工時燃起至倦其對幻房地閱產(chǎn)價暑值不補在有頁貢獻黨時止藥的時品間?；?.噸3.拒23造液建筑正物剩艘余自掃然壽或命嚷re伴ma泛in簡in星g祝ph們ys叛ic筒al閥l睛if心e理of嚼b豆ui抵ld灑in詠g稀建筑扒物的叢自然悟壽命望減去括實際奇年齡漿后的阿壽命泛。撈6.揭3.懷24惕建元筑物圈剩余棚經(jīng)濟評壽命蒜re辮ma曠in晨in已g沸ec在on踏om樸ic俯l釣if揮e柏of慚b萬ui膝ld遇in孔g觸建筑舌物經(jīng)駐濟壽幼命減原去有園效年君齡后鐵的壽抄命，式即自憑價值好時點纖起至畏建筑儲物經(jīng)舍濟壽像命結(jié)虜束時電止的臨時間傻。留6.練3.鴉25鈔接建筑競物成雹新率督bu盾il稀di端n玩g撿ma步rk谷et灶v雕al載ue決t豆o通re兇pl內(nèi)ac鳥em冶en遺t蛛co慚st陰r資at倘io殺建筑依物的洲市場惡價值失與其哭重置鋸成本闊或重鄰建成能本的透百分搞比。蹤6.富3.蒜26跟勢修復(fù)靠成本押co毛st少t鋸o爽cu丟re扇采用鄭合理歲的修遲復(fù)方須案恢俯復(fù)到奧新的性或相峰當(dāng)于狼新的最狀況加的必休要支置出及撥應(yīng)得列利潤鍋。烘6.鉛3.瞧27朵軟可修旁復(fù)壘cu惹ra攀bl網(wǎng)e斷預(yù)計背修復(fù)膀成本盤小于嬌或等菌于修研復(fù)所袋能帶握來的蠢房地謎產(chǎn)價讓值增盆加額全。悉6.悄3.壘28眾商不可總修復(fù)你in罪cu粗ra絞bl漸e修預(yù)計掃修復(fù)頌成本面大于退修復(fù)解所能傳帶來廈的房伙地產(chǎn)放價值刊增加槐額。粥假設(shè)懲開發(fā)悟法倡6.召4.寸1舍假設(shè)糞開發(fā)盲法慎hy君po坦th崖et夸ic巨al某d增ev嚼el撇op葉me盒nt牢m鉛et葉ho策d;貝re叛si護du譜al粥m柳et愉ho逼d憑求得南估價已對象拴后續(xù)哈開發(fā)革的必截要支賓出及活折現(xiàn)盒率或抄后續(xù)癢開發(fā)堆的必景要支逆出及減應(yīng)得兩利潤汽和開丸發(fā)完述成后驅(qū)的價材值，送將開弓發(fā)完訪成后嗽價值帝和窩后續(xù)遼開發(fā)按的必嬌要支舉出折皆現(xiàn)到匠價值教時點愛后相勿減，壯或?qū)⑴K開發(fā)姥完成戰(zhàn)后的合價值賴減去齊后續(xù)由開發(fā)格的必犬要支構(gòu)出及侵應(yīng)得笛利潤銅得到崖估價滿對象斷價值定或價隊格的田方法擊。垃待開廊發(fā)房茶地產(chǎn)舅pr鳥op抹os漏ed廁宮de過ve蓄lo逢pm浩en扔t;狗de穴ve箏lo宵pm唉en佛t喬pr典op條er序ty嫁具有棋開發(fā)喂或再溜開發(fā)可潛力吊的房棗地產(chǎn)挨，包激括可碰供開芝發(fā)的薪土地協(xié)，在海建工擊程，太可重蒜新開術(shù)發(fā)、霸更新慚改造持或改厲變用膊途的薦房地摔產(chǎn)等尊。盟業(yè)主謹(jǐn)自行材開發(fā)守前遵提找as像su未mp湖ti揉on真o去f剖de袖ve添lo館pm舌en齒t垃by止o恰wn善er鋼-o味cc戚up律ie邪r送估價階對象和將由籠其業(yè)尾主繼曠續(xù)開尿發(fā)完向成的吊一種烘假設(shè)丸開發(fā)婚估價莊前提備。釣自愿挨轉(zhuǎn)讓橋開發(fā)劍前提枕as珠su搞mp同ti暴on桂o執(zhí)f勉de洲ve算lo習(xí)pm敏en潛t共by缸i歸nt襲en摧de殲d夸de醒ve候lo銷pe倡r籌估價肝對象處將被菊其業(yè)箭主自襪愿轉(zhuǎn)匆讓給貢他人頃開發(fā)沾完成妥的一恢種假漿設(shè)開沫發(fā)法碑估價超前提底。榜被迫支轉(zhuǎn)讓良開發(fā)宇前提瘋as惕su齊mp莖ti偏on躬o縱f際de扁ve宵lo陡pm鴉en辛t堅by綠u爬n-助in逼te套nd雅ed蛇d侄ev曲el參op理er茄估價秘對象除將被芳迫轉(zhuǎn)府讓給資他人痛開發(fā)撕完成小的一鍛種假嗚設(shè)開雹發(fā)法素估價貸前提疫。鼓夜6.吹4.歐6偽后續(xù)料開發(fā)硬經(jīng)營昏期誠re與ma祖in情in巧g行co很ns優(yōu)tr忽uc傾ti卵on邀a掘nd蹦o駛pe竹ra饞ti榮ng初隨pe故ri蹦od距自價雖值時合點起夾至未見來開塞發(fā)完品成后憂的房煩地產(chǎn)額經(jīng)營末結(jié)束逝時止截的時品間，扁包括老后續(xù)腎建設(shè)圍期、馬銷售嫩期和汁運營軟期。另6.飄4.劑7皇后續(xù)帆建設(shè)桿期炊re以ma詞in胡in斯g賴co聯(lián)ns帆tr禮uc否ti坑on促楊pe畢ri滲od涼自價填值時擠點起憐至未論來開適發(fā)完任成后津的房識地產(chǎn)水竣工蒙時止能的時蹤間。患銷售奪期茂ma毒rk辭et壓in深g棕pe喘ri果od侄自未面來開雅發(fā)完健成后逆的房揪地產(chǎn)座開始鼠銷售陵時起占至其勞售出肯時止餅的時沉間。浪運營晌期抬op帶er橋at燙in撐g雪pe鍬ri研od阻自未儲來開史發(fā)完驅(qū)成后撒的房音地產(chǎn)捎竣工膛時起舒至其禍持有餃期或怨經(jīng)濟稈壽命單結(jié)束墊時止晌的時眼間。昨6.養(yǎng)4.梢10摔開發(fā)稻完成但后的眉價值陶gr矩os羊s麥de燦ve潑lo松pm耗en馬t拉va通lu惹e喉未來侮開發(fā)潮完成碎后的門房地兵產(chǎn)的坐價值炭或價芬格。取6.份4.母11止后續(xù)身開發(fā)至的必席要支系出浩de陶ve應(yīng)lo愧pm榆en備t雕co寨st芳將待奔開發(fā)氧房地惰產(chǎn)開頓發(fā)成年本未紙來開誠發(fā)完勉成后懲的房礎(chǔ)地產(chǎn)鉆必須椒付出嗚的各鐵項成造本、野費用肝和稅叮金。專敞6.戚4.棚1糟后續(xù)魄開發(fā)它的應(yīng)制得利尋潤技de乳ve巴lo脊pe勁r核's狂p滑ro爹fi雅t蕩將待郊開發(fā)廟房地育產(chǎn)開論發(fā)成劈未來陸開發(fā)動完成籍后的噸房地底產(chǎn)應(yīng)恢獲得遮的利摟潤，刷通常陜?yōu)橥\類房咬地產(chǎn)德開發(fā)豆項目伙在正欄常情足況下利所能鉛獲得脫的開范發(fā)利許潤。煎6垂.其頂他估缸價方炎法幕6.戒5.濟1巖基傻準(zhǔn)地陶價修雪正法恢be套nc周hm危ar烈ks喜棕la惰nd逝v陵al可ue居a筐dj速us佳tm閉en信t夕me衫th介od醒在政艘府或燭其有剃關(guān)部侍門已異公布善基準(zhǔn)猜地價務(wù)的地杜區(qū)，幕利用爹有關(guān)犧調(diào)整絡(luò)系數(shù)借對估診價對材象宗桶地所汗在位悄置的五基準(zhǔn)昌地價織進行騎調(diào)整萬后得舍到估燒價對圣象宗競地價液值或嬸價格小的方緩法。焰路線替價法爐ro守ad欄r巨at拉in案g銷me望th狡od夸在城悅鎮(zhèn)街獎道上你劃分幸路線從價區(qū)橋段并歇設(shè)定店標(biāo)準(zhǔn)域臨街增深度華，在撲每個選路線太價區(qū)楚段內(nèi)馳選取例一定乒數(shù)量余的標(biāo)障準(zhǔn)臨少街宗徑地并磁測算蝕其平受均單鴉價或奶樓面映地價個，利蕩用有汽關(guān)調(diào)摘整系料數(shù)將逆該平同均單抖價或員樓面益地價釀?wù){(diào)整未為各浪宗臨鏡街土餃地價罩值或頑價格切的方蓋法。構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)惕價調(diào)蓮整法水st刑an咐da斤rd卵p騎r踐op惜er嫩ty而v稻al六ue燭a猶dj偷us憂tm店en盜t旨me母th繼od杏對估癥價范葛圍內(nèi)煩的所姿有被爪估價性房地盈產(chǎn)進喝行分逐組，騙是同農(nóng)一組勒內(nèi)的辜房地僻產(chǎn)具灣有相制似性冬，在鳥每組恨內(nèi)選傳定或搶設(shè)定勾標(biāo)準(zhǔn)悶房地惑產(chǎn)并場測算荒其價祝值或繁價格記，利房用有拋關(guān)調(diào)雞整系捉數(shù)將剩標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地繳產(chǎn)價嶼值或蒼價格滿調(diào)整停為各炕宗被別估價認(rèn)房地錄產(chǎn)價首值或鴨價格秘的方煮法。植多元機回歸遺分析決法足mu止lt大ip成le粒r冒eg份re把ss到io涼n華an牌al程ys廚is狗對估曬價范滑圍內(nèi)切的所耍有被棋估價革房地路產(chǎn)進免行分扯組，偽是同滔一組考內(nèi)的宣房地束產(chǎn)具浸有相諸似性課，在沸每組遮內(nèi)把宰房地尺產(chǎn)價農(nóng)值或亭價格荒作為路因變倉量，翅把影貍響房喚地產(chǎn)霧價值宿或價白格的歌若干直因素構(gòu)作為按自變檢量，塞設(shè)定買多元膝回歸脂模型礙，搜忽集大呆量房村地產(chǎn)綱成交趁價格逗及其銅影響草因素抄數(shù)據(jù)倒，經(jīng)著過試賤算優(yōu)悉化和熄分析冶檢驗象，確稈定多鞠元回怪歸模劍型，死利用峰該模沿型計百算出細(xì)各宗驅(qū)被估腔價房刮地產(chǎn)圣價值鍵或價匹格的屑方法吸。臉修復(fù)落成本織法償cu蠢re申c隙os歐t感me兼th匪od謊測算苗修復(fù)潤的必栗要支講出及晶應(yīng)得紫利潤閃，將輩其作屯為房麗地產(chǎn)紫價值比減損摩額的短方法防?；鶕p失舒資本麗化法逝in牌co者me襖l弟os用s扇ca烈pi排ta詢li潑za返ti畢on圓預(yù)測父未來呼各年豐的凈茫收益藍(lán)減少拌額或彎收入黃減少言額、柄運營搜費用眠增加倆額，僅將其虧現(xiàn)值芳之和糠作為誠房地墻產(chǎn)價磚值減尸損額珍的方吉法。霧價差資法網(wǎng)be節(jié)fo禮re劈a酬nd貢a址ft慕er足m淡et鑒ho光d添分別懇評估氣房地坦產(chǎn)在泡改變狐之前緒和改誰變之乖后狀欣況下串的價局值，腦將兩含者之闊差作抵為房打地產(chǎn)句價值疼減損視額或羊價值言增加銜額的謠方法蠻7估逼價報玩告衡7.歌0.誦1舊估價胖結(jié)果泄報告察su憤mm沖ar奪y咱ap粉pr勿ai圾sa腫l朗re脂po腦rt樂簡要集記載巖估價業(yè)委托聲人、不房地光產(chǎn)估蓬價機暖構(gòu)、車注冊款房地窯產(chǎn)估矩價師旱、估濾價目鞠的、奧估價尊對象農(nóng)、價時值時越點、浮價值惡類型嚇、估趙價原悅則、珍估價耍依據(jù)稅、估狼價方雹法、測估價鳳結(jié)果鋪、實屋地查杜勘期騎、估納價作項業(yè)期蚊等內(nèi)鐘容的顏估價摘報告間。紗7.英0.散2拜估鈴價技瀉術(shù)報曠告婦ap估pr輛ai港sa星l微t涼ec斤hn顧iq納ue糊r部ep只or預(yù)t滿詳細(xì)寬記載筆估價擇對象膏描述況與分暈析、眠市場搞背景狐描述勉與分槐析、退估價伍方法代適用綁性分琴析、椅估價敗測算經(jīng)過程注、估者價結(jié)橡果確隆定等割內(nèi)容超的估君價報武告。漁鑒證蓄性估嘆價報永告聾ap漆pr勿ai尼sa胡l材r假ep剖or陡t朽f暗or棕i巖de廚nt罰if校ic索at笑io值n收房地葬產(chǎn)估傍價機悲構(gòu)向居估價牢委托尖人出獨具的灣起著豐價值鏟證明累作用畏的估膚價報辯告。模致估狐價委矮托人會函同le垂tt而er情o蝴f康tr陷an使sm脫it搜ta床l鼻房地悔產(chǎn)估肆價機茄構(gòu)和席注冊挎房地即產(chǎn)估叔價師沿正式借地向仁估價款委托燒人報帥告估個價結(jié)婦果、鉗呈送督估價屠報告稅的文晝件。撤估價岡師聲造明剪ap芽pr扛ai櫻se摸r班’刺s棗ce座rt開if凡ic江at梨io命n統(tǒng)注冊校房地幕產(chǎn)估趕價師犯在估合價報繁告中湊對其比估價溫職業(yè)獨道德僚、?；瑯I(yè)勝凈任能屋力、幼勤勉餓盡責(zé)鉗估價歸等所菠作的鄰承諾嚼和保爺證。憐估價食假設(shè)否和限嘗制條觸件險as讓su陸mp楊ti昏on鼓s仿an據(jù)d淺li職mi鈴ti妄ng倆c禾on誓di由ti章on課s區(qū)估價拆報告?zhèn)袑纼r皮假設(shè)毅和估也價報燥告使賴用限密制的雨說明莊，包懇括一禽般假施設(shè)、團未定裂事項牧假設(shè)倍、背襖離事夢實假瓣設(shè)、踩不相晌一致紹假設(shè)橋、依禾據(jù)不耐足假怨設(shè)以捐及估否價報肥告使磁用限刃制。憶略7.哪0.從7獸估價頃報告杜使用腿限制呼li挪mi匯ti龜ng山c治on雞di狀ti確on詢o耽f眠ap慢pr爭ai岡sa凳l議re兆po痰rt個對估挨價報勇告的胃用途娃、使隨用者仔、使扭用期真限等薯使用謊范圍弦的限貿(mào)定，的以及蜓在使毅用估漿價報挎告時記需要豎注意扣的其按他事施項。營7.理0.隱8膠估價敵報告臥使用競者斬in縱te議nd虹ed秒u消se招r柿of幻a降pp神ra晶is線al蜓r跪ep久or檢t剛依法山使用選估價擦報告利的單千位或綱個人脅。攻估價溫報告紀(jì)使用挖期限避ex淘pi仗re揀d姐da艘te薦o蔬f告ap創(chuàng)pr纖ai疲sa村l樹r孤ep型or騾t略自估色價報茶告出起具之赴日起快計算確，使寺用估潑價報闖告不茂得超熔過的往時間摩。猶估價你報告墳出具本日期徹da犁te紗o堵f暢ap爺pr掛ai蛇sa舊l烘re文po斗rt權(quán)致鉤估價孔委托衡人函竭中的旨致函汽日期濃。廟實地便查勘稈期枝on萍-s中it氧e崗in怨sp嗓ec胞ti僻on爸p只er芬io欠d耗實地爆查勘猛期的堅起止床日期判，自塞進入飛實地送查勘濫現(xiàn)場事之日榨起至筍完成頌實地票查勘缺之日兇止。熔估價捕作業(yè)州期咸ap亡pr戲ai參sa雜l飽w廚or具k罵pe犬ri瘡od求估價較工作啊的起撒止日搞期，并自受舅理估在價委怨托之蓄日起鳴至估物價報傻告出葬具之雄日止殺。踏《房犁地產(chǎn)罪估價譽基本怪術(shù)語陰標(biāo)準(zhǔn)類》[攻條文何說明化]G弓B/刺T箏50機89升9-嗓20夕13秋1盜總申則霉1．撓0．閱1離本條繡是關(guān)螞于制獨定本節(jié)標(biāo)準(zhǔn)己的目始的的估規(guī)定錫。制布定本映標(biāo)準(zhǔn)提的目春的主諒要有債兩個導(dǎo)：一下是統(tǒng)檢一和疤規(guī)范曉房地泳產(chǎn)估腦價的成術(shù)語蛋，包泡括名身稱、虜定義斷或內(nèi)難涵；煩二是喝有利置于國枕內(nèi)外私的交添流和舞合作蠻。

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購目前炮我國兼內(nèi)地泉的房蠻地產(chǎn)極估價壘術(shù)語走，有脂些是何歷史池流傳訴下來企的，渣有些朝是從滾我國受臺灣喚地區(qū)努、香辣港地懂區(qū)借金鑒過蝴來的群，有采些是滔從美略國、招英國濤、日君本等照國家采翻譯尾過來酬的，尚也有徑些是紋近十尸幾年剪來根未據(jù)房碼地產(chǎn)杏估價痕工作襲的實真際需屯要創(chuàng)輛設(shè)的哥。這袖些術(shù)嫁語的化名稱喝、定扶義和斜內(nèi)涵斑不一偶致，碧很有墨必要哀通過栽制定君本標(biāo)滾準(zhǔn)予按以統(tǒng)幟一和囑規(guī)范博。

撥1．齡0．建2擠本條毯是關(guān)孟于本爐標(biāo)準(zhǔn)哀適用悄范圍痕的規(guī)主定，碌即本賴標(biāo)準(zhǔn)源不僅點適用口于房嚴(yán)地產(chǎn)處估價窄活動溫，而肉且適脆用于盜房地揉產(chǎn)估裝價行考業(yè)管挎理(曲包括惡行政士管理顏和自滑律管匪理)挖，以饅及房傘地產(chǎn)顧估價韻教學(xué)小、科匙研和漿其他巖相關(guān)腎領(lǐng)域信。獅2烘通用物術(shù)語2．0．1房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)估價，過去通常稱為房地產(chǎn)價格評估，有時也稱為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。房地產(chǎn)評估的含義較寬泛，采用房地產(chǎn)估價不僅內(nèi)涵明確，而且可以兼顧房地產(chǎn)價值和價格評估，以及房地產(chǎn)租賃價格即租金評估。此外，本條從專業(yè)估價角度給房地產(chǎn)估價下定義，特別明確了注冊房地產(chǎn)估價師在其中的地位和作用。

2．0．2房地產(chǎn)估價機構(gòu)

目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)是行政許可。從事房地產(chǎn)估價活動的單位，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人(簡稱執(zhí)行合伙人)應(yīng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的注冊房地產(chǎn)估價師；資質(zhì)等級由高到低分為一級、二級、三級。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍主要根據(jù)估價目的劃分，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

2．0．3房地產(chǎn)估價師

執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實行人員準(zhǔn)入控制的一項制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度?！薄皣覍嵭蟹康禺a(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”

1993年，經(jīng)嚴(yán)格考核，建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價師。1994年又共同認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。

1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>的通知》(建房[1995]147號)。從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。

2004年8月，根據(jù)中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(通常稱CEPA)，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認(rèn)，香港97名產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師取得了香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。此后，根據(jù)需要開展資格互認(rèn)。

依法取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的途徑，有參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、資格認(rèn)定和資格互認(rèn)。其中，參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試是常規(guī)的和最主要的途徑。

2．0．4注冊房地產(chǎn)估價師

注冊房地產(chǎn)估價師，過去也稱為專職注冊房地產(chǎn)估價師。注冊房地產(chǎn)估價師必定是房地產(chǎn)估價師，但房地產(chǎn)估價師不一定是注冊房地產(chǎn)估價師。目前，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊是行政許可。取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員，應(yīng)受聘于一個具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊后方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。注冊房地產(chǎn)估價師可以在全國范圍內(nèi)開展與其聘用單位業(yè)務(wù)范圍相符的房地產(chǎn)估價活動；不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費；每一注冊有效期為3年，在每一注冊有效期內(nèi)應(yīng)達到繼續(xù)教育要求；注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)申請延續(xù)注冊。

注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價專業(yè)勝任能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對估價行為規(guī)范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經(jīng)驗，難以得出符合實際的估價結(jié)果；僅有實踐經(jīng)驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值或價格作出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析、解決現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新的估價問題。即使理論知識和實踐經(jīng)驗都具有，但如果沒有良好的職業(yè)道德，則估價結(jié)果難以客觀、公平、合理。

由于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)均是行政許可，所以無論是何種估價目的、何種類型的房地產(chǎn)估價活動，包括投資性房地產(chǎn)公允價值計量、用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立企業(yè)、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等涉及的房地產(chǎn)估價，只有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能夠從事，不是注冊房地產(chǎn)估價師簽字和加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章的關(guān)于房地產(chǎn)價值或價格的評估報告，不具有法律效力。

2．0．5估價委托人

估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶，不一定是估價對象的權(quán)利人。委托人可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)進行估價，也可以由于某種需要委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對他人所有的房地產(chǎn)進行估價。委托人委托估價、取得估價報告的目的可能是給自己使用，如人民法院委托的司法拍賣估價報告是人民法院自己用于確定拍賣保留價；也可能是給特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用；還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。不論估價報告是給誰使用，委托人都應(yīng)如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供其掌握的估價所需資料，如估價對象的權(quán)屬證明、有關(guān)會計報表等，并對其提供的資料的合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)；應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料；不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的估價行為和估價結(jié)果。

2．0．6估價當(dāng)事人

估價當(dāng)事人是估價活動的當(dāng)事人，因此只包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。

2．0．7估價利害關(guān)系人

估價利害關(guān)系人除了估價對象的權(quán)利人，還有估價對象的潛在投資者、受讓人等。估價委托人不一定是估價利害關(guān)系人。例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，無論是貸款人還是借款人為估價委托人的，都是估價利害關(guān)系人。在房屋征收估價中，估價委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門通常不是估價利害關(guān)系人，被征收人是估價利害關(guān)系人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人，但不是估價利害關(guān)系人，被執(zhí)行人、申請執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。

估價職業(yè)道德要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，必須回避其估價業(yè)務(wù)。

2．0．8估價項目

估價活動是按估價項目進行的。一個估價項目是一項一次性估價任務(wù)。一個估價項目中的估價對象可能是一宗房地產(chǎn)，也可能是多宗房地產(chǎn)，還可能是一宗房地產(chǎn)中的某個部分。

一般來說，估價項目有以下特征：一是明確的目標(biāo)。每個估價項目都有自己明確的任務(wù)目標(biāo)和估價目的。二是獨特的性質(zhì)。每個估價項目都有自己的特點，不同于其他的估價項目。三是實施的一次性。一個估價項目有明確的開始時間和結(jié)束時間，在此之前沒有發(fā)生過，將來也不會在同樣的條件下再次發(fā)生。如果針對同一估價對象再次估價，應(yīng)將其作為另一個估價項目。

2．0．9估價目的

估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要，即估價委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價、保險公司衡量投保房屋的保險價值、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價等提供參考依據(jù)。估價委托人一般不會無故花錢委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價，肯定是為了某種需要才委托，因此任何估價項目都有估價目的。一個估價項目通常只有一個估價目的。

不同估價目的下的估價結(jié)果可能不同，因為估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都有可能不同。例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(俗稱租約)，許多法律法規(guī)規(guī)定保護這種租賃關(guān)系，因此，購買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對這類房地產(chǎn)進行估價，就應(yīng)考慮合同租金與市場租金差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，視為無租約限制的房屋來估價。估價目的也限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。

2．0．10估價對象

估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)，當(dāng)其為租賃權(quán)、地役權(quán)等房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時，也稱為被估價權(quán)益。不同估價項目的估價對象范圍可能不同。

現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象豐富多彩、復(fù)雜多樣，不僅有房屋、構(gòu)筑物、土地，而且有已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)，即在建房地產(chǎn)或“在建工程”；還有要求對正在開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建設(shè)而尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，即未建房地產(chǎn)，如“期房”進行估價；也可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已滅失的房地產(chǎn)，如已被拆除或損毀的房屋進行估價。估價對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一中附屬財產(chǎn)的價值，如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)的估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為企業(yè)價值評估。此外，估價對象還可能是房地產(chǎn)的某個局部，如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房；可能是房地產(chǎn)的現(xiàn)在狀況與過去狀況的差異部分，如在預(yù)售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

2．0．11價值時點

價值時點，過去通常稱為估價時點，有時也稱為評估時點、評估基準(zhǔn)日、評估期日。估價時點、評估時點、評估基準(zhǔn)日、評估期日在字面上都容易讓人誤解為估價的時間，即估價作業(yè)日期，因此稱為價值時點更加準(zhǔn)確，不會產(chǎn)生歧義。

價值時點不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。價值時點可能是現(xiàn)在、過去或?qū)淼哪骋惶囟〞r間，一般為某一特定日期，并采用公歷年、月、日表示。在估價中，確定價值時點應(yīng)在前，得出評估價值應(yīng)在后。

2．0．12價值類型

房地產(chǎn)估價雖然是評估房地產(chǎn)的價值或價格，但因房地產(chǎn)價值和價格的種類較多，每種價值和價格的內(nèi)涵不同，并且在同一時間，同一房地產(chǎn)的不同種類的價值和價格的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地講是評估房地產(chǎn)的價值或價格，而必須明確是評估哪種價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價值、快速變現(xiàn)價值等。

2．0．13估價原則

估價原則是在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價活動應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。估價原則可以規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價師的估價行為，使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

2．0．14估價程序

房地產(chǎn)估價的基本程序是：受理估價委托，確定估價基本事項，制定估價作業(yè)方案，搜集估價所需資料，實地查勘估價對象，選用估價方法進行測算，確定估價結(jié)果，撰寫估價報告，審核估價報告，交付估價報告，估價資料歸檔。

通過估價程序可以看到一個估價項目開展的全過程，可以了解一個估價項目中各項估價工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為、保證估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風(fēng)險的重要方面。

2．0．15估價依據(jù)

估價依據(jù)主要有以下方面：一是有關(guān)法律、法規(guī)和政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策。二是有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。三是估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料，如估價對象的面積、用途、權(quán)屬證明等。四是房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。

2．0．16估價假設(shè)

估價假設(shè)必須是針對估價對象狀況等估價前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的審慎檢查資料、盡職調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)而濫用估價假設(shè)。

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