高爾夫旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

黃焱：分析高爾夫旅游地產(chǎn)開發(fā)模式深圳觀瀾湖，百億地產(chǎn)神話背后的高爾夫力量觀瀾湖，世界第一大球會，216洞規(guī)模，以高爾夫構(gòu)筑高端生活方式的典范。用十年時(shí)間打造中國乃至世界最具知名度球場品牌，以高爾夫球場品牌拉動了觀瀾湖地產(chǎn)溢價(jià)價(jià)值空間，偏僻且并無產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的深圳觀瀾鎮(zhèn)連續(xù)實(shí)現(xiàn)了大宅、翡翠灣、長堤、上堤近十個(gè)別墅項(xiàng)目的溢價(jià)銷售與開盤售罄，創(chuàng)造銷售成交總額近100億的高端地產(chǎn)神話。成功關(guān)鍵因素：1.對高爾夫球場品牌十幾年如一日的大力投入，用高端高爾夫球場品牌建立了觀瀾湖在中國乃至世界的知名度與影響力，觀瀾湖成為了高端生活、高尚生活的代名詞，成為了高端富人向往的生活方式與場所，從而拉動觀瀾湖地產(chǎn)的超溢價(jià)價(jià)值提升與銷售。2.深挖高爾夫球場會員資源，以會員資源作為地產(chǎn)項(xiàng)目最大客戶群體，以會員客戶帶動其他周邊朋友圈子，從而為地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售積累大量客戶資源。3.06年之后的戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)型，從運(yùn)動場所到高端生活方式締造者，12大品牌傳播運(yùn)動以及非高爾夫愛好者人群的圈營銷會議模式，進(jìn)一步提升觀瀾湖在整個(gè)深莞兩地的品牌影響力，積累了大量非高爾夫愛好者的富人資源，為后續(xù)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售積累了更廣泛范圍內(nèi)的客戶基礎(chǔ)。華彬莊園，非產(chǎn)權(quán)別墅天價(jià)銷售之鼻祖華彬莊園，50萬美元高爾夫會籍，200萬美元非產(chǎn)權(quán)別墅，3000萬美元領(lǐng)袖官邸，開創(chuàng)中國高爾夫及地產(chǎn)領(lǐng)域之貴。華彬莊園，秉承“中國乃至亞洲領(lǐng)袖資源平臺倡導(dǎo)者”定位，始終如一的堅(jiān)持對華彬莊園高端品牌的塑造與投入，通過國內(nèi)外領(lǐng)袖級人物的公關(guān)活動以及對會員的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，中國建立了最高端高爾夫俱樂部之品牌形象。依托已形成的客戶口碑，于08年成功導(dǎo)入高端地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎在零推廣成本情況下，實(shí)現(xiàn)了非產(chǎn)權(quán)別墅及領(lǐng)袖官邸的超溢價(jià)銷售，創(chuàng)造了高端地產(chǎn)銷售新的奇跡。成功關(guān)鍵因素：1.華彬莊園，成為了中國最高端高爾夫俱樂部代名詞，成為了中國政界、商界領(lǐng)袖最為集中的平臺。華彬莊園已經(jīng)不是高爾夫球場，而是中國最高端領(lǐng)袖資源圈子和階層的代表。依托華彬莊園已有的品牌價(jià)值高度以及領(lǐng)袖資源平臺，順勢實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)超溢價(jià)以及集團(tuán)整體品牌的升級。2.通過對會員增值服務(wù)以及領(lǐng)袖圈活動的不斷深化，加深了華彬莊園與會員之間的關(guān)系，一方面為地產(chǎn)銷售打通了最佳的客戶資源平臺，另一方面強(qiáng)化華彬莊園領(lǐng)袖資源平臺的定位，為品牌升級及后續(xù)經(jīng)營升級奠定基礎(chǔ)。除此之外，麗江古城湖畔高爾夫復(fù)合項(xiàng)目及春城湖畔高爾夫復(fù)合項(xiàng)目，全是以高爾夫球場知名度打造為核心與切入點(diǎn)，通過球場品牌的打造吸引全國各地高爾夫愛好者，通過這群人的實(shí)地體驗(yàn)，為地產(chǎn)的銷售積累了大量客戶資源。同時(shí)通過客戶口碑的傳播，實(shí)現(xiàn)了更廣泛范圍的客戶資源積累。目前，大部分地產(chǎn)的銷售仍然以球場客戶為主。3此模式之成功關(guān)鍵要素高爾夫球場是整體復(fù)合項(xiàng)目成功之核心；高爾夫球場品牌的成功塑造，為地產(chǎn)價(jià)值的提升及地產(chǎn)銷售積累人氣；她高爾扭夫脹球場患客戶嗽資源瓜的成諸功經(jīng)味營，鈔為地縮產(chǎn)銷好售積劃累口楊碑與熔客戶辛基礎(chǔ)各；諸圍繞某以新高爾焦夫漁為核宴心的礎(chǔ)高端將生活紙方式裙的塑薪造是許整體占復(fù)合憐項(xiàng)目座之靈璃魂，嚷以族高爾繁夫下球場寫為核蓋心行籮銷高礎(chǔ)端生靈活方范式，歉讓高挽端生赴活方植式成免為旅傅游項(xiàng)智目以寧及地釋產(chǎn)項(xiàng)段目之妨魂，拍從而鉤建立飲高爾勒夫悟旅游閣地產(chǎn)這項(xiàng)目彼之精憲髓。磨撕4鼻現(xiàn)行濤模式凍中存搬在問吩題坡觀念慧問題租—概開療發(fā)商撇對槳高爾奧夫像價(jià)值陰認(rèn)知霞不足套，將溪高爾目夫黎球場翠僅僅漫作為宵復(fù)合諒項(xiàng)目慮的配體套經(jīng)霧營，組從而針導(dǎo)致朗了后撿續(xù)對津高爾夢夫略球場跨品牌儀投入綿的不孔足以糟及客窄戶資馬源的相利用護(hù)不足駛，上勵(lì)億投抖資的利高爾翅夫保球場科并沒蹲有發(fā)偵揮應(yīng)福有的艘項(xiàng)目首價(jià)值缸提升并與業(yè)撤績提線升的帆效果糟。擁德有古高爾四夫崇球場吸不等塘于擁軋有虹高爾桶夫咽地產(chǎn)根的自迎然增鞠值，穩(wěn)球場省本身姐的品謙牌價(jià)倚值、區(qū)市場沿效應(yīng)藍(lán)以及廟生活拘方式驚核心泛等直培接決陡定了棵地產(chǎn)旺的價(jià)硬值大縣小與粉市場佛業(yè)績兼。薪品牌罵問題尋—戚以物地產(chǎn)東本身拍的推犬廣為遇主體鴨，忽突略均高爾硬夫判球場丹的品撲牌推街廣，續(xù)球場車僅僅紅是地霜產(chǎn)推輸廣中垂的一魚個(gè)配墨套而買已，史果嶺盲、煌高爾劉夫獲球場曬僅僅剃成為鬼高端粗地產(chǎn)違的一膀個(gè)支航持點(diǎn)如。缺泡乏高福端可高爾混夫簡球場處品牌荷的塑勝造，賣導(dǎo)致個(gè)地產(chǎn)番項(xiàng)目殺增值西溢價(jià)淘空間住有限蘭，同圈時(shí)無蘿法發(fā)擴(kuò)揮球垃場聚撈集高炭端客劫戶人冬氣的宮效果骨，從涼而影蛙響了社地產(chǎn)拿項(xiàng)目以銷售微的進(jìn)螺度。觸球場聯(lián)僅僅殘發(fā)揮丘了簡框單配巴套功蝕能，悶品牌搜推廣撈上的艦不重嚼視，您失去扒了原步本可苦以更踐多溢垂價(jià)空肝間，儲更快秩銷售他速度燈的可佳能。延贊渠道逢問題狠—呢由覽于對嗚球場測本身方經(jīng)營鐵的不載重視仙，導(dǎo)建致無毀法利餅用擁高爾若夫觸球場膀平臺桶的各倡種活嫩動積嗽累高電端客渴戶資慮源，咬為復(fù)木合項(xiàng)垮目打尖下堅(jiān)糞實(shí)的壇客戶矮基礎(chǔ)嘗與高肺端客滿戶圈毀層口異碑基作礎(chǔ)?；瑫r(shí)千，由業(yè)于地督產(chǎn)與金高爾糖夫戶球場紙的割梨裂經(jīng)柄營，伏導(dǎo)致槐球場銷客戶掛無法征與地輔產(chǎn)客叼戶實(shí)暗現(xiàn)共庭享，略浪費(fèi)倦了球阻場本何身的造高端蜘客戶糟資源晝平臺同的價(jià)減值。鴨啄割裂潤運(yùn)作央問題喚—犧球榜場與堂地產(chǎn)觀沒有魚實(shí)現(xiàn)助真正撕的融革合與拆復(fù)合兩，而門是兩揉層皮辟的操仗作，護(hù)導(dǎo)致資了品敞牌與丹客戶儉資源受以及統(tǒng)銷售感渠道垂上無謹(jǐn)法共縱享，查影響鼻了柿高爾漠夫抖球場甜本身蘇對地練產(chǎn)和償復(fù)合您項(xiàng)目默的促芹進(jìn)提重升作勞用。爽烈二、甘高爾料夫警旅游珠地產(chǎn)慢之旅東游主揚(yáng)體開吸發(fā)運(yùn)懇作模雷式輛1交概述如浸2筐標(biāo)桿臟經(jīng)典窯案例樣靠東部我華僑巷城，羽華僑必城高扒端旅教游復(fù)饒合地革產(chǎn)戰(zhàn)濾略轉(zhuǎn)貴型先折鋒壇東部斤華僑虎城是所華僑通城集時(shí)團(tuán)在挪深圳渴東部尊投資德發(fā)展布的大慰型區(qū)鍬域旅礦游新謝標(biāo)地靈。求茶溪堤谷、舒大峽澡谷、袖大梅理沙、筍華興散寺、游因特國拉根啟等旅議游景忽觀和竊休閑羅度假曾區(qū)以乞及云城海谷槳球場坊等整潛體規(guī)克劃的封基礎(chǔ)姐上，雅推出辨天麓伙大宅對別墅信。玩依托咳主題儉生態(tài)斜休閑憑公園探，引20狂07判年爽底天叼麓一土區(qū)開番盤即差售磬持，滲20踢08加年沫中旬齡陸續(xù)兆開盤飯的二沃區(qū)和另七區(qū)鉗銷售搞率均資超過份8甘0%塊瓣成功談關(guān)鍵賄因素智：儲1.伐華師僑城堅(jiān)原有碌的品御牌背銜書，櫻為東刷部華慢僑城臺的地禿產(chǎn)銷狀售奠聲定客肉戶基遺礎(chǔ)與眨市場年基礎(chǔ)渠。面2.援東他部華跨僑城什，無卸論是誠茶溪島谷、猶華興鉛寺還罷是云赤海谷優(yōu)高爾荷夫舌球場茫，都蘿定位臥于高剝端休屢閑度乖假，國與原黑有的欄歡樂霞谷、廚世界煙之窗朵等中吳低端貍觀光灘游明酒顯區(qū)鹿分，戀帶動英東部會片區(qū)挺高端鋒休閑董產(chǎn)業(yè)誼興起鴿的同熟時(shí)拉頓升了壞板塊幼對高康端人佛群的忠吸引稼與人賭氣提核升，矮保證罵了高霉端別頭墅地喇產(chǎn)項(xiàng)慢目的染成功推。窗3.愛東漠部華腹僑城比所獨(dú)知有的司自然深環(huán)境傷與配密套設(shè)潛施，忠海、啟山、乏高爾瘡夫星球場慘、酒廣店、糠茶園矛所營型造出露的高嗓端休慮閑體來驗(yàn)與淚環(huán)境悟，為情整體貴復(fù)合累項(xiàng)目雄的價(jià)驕值提瞞升創(chuàng)辯造了善客觀扮條件覽。破4.轎培高爾棋夫戚球場蹲的導(dǎo)銀入以婚及云閃海谷婚私人哭球場缸的高恒端私桑密定切位，媽營造趟高尚皆生活掩之核齡心，敗鎖定觸高端竟客戶鳴。轉(zhuǎn)3佩此模宋式之病成功獵關(guān)鍵誦要素內(nèi)斥旅游饑項(xiàng)目烏獨(dú)特掌性與罩唯一烘性，犯具備徑吸引占人氣伍之勢吼能；票隊(duì)旅游膜主題謹(jǐn)規(guī)劃亦的特猶色性近與整齒體布早局的劇市場壩切合宋性；招汽旅游磨主題授符合然高爾潤夫普與房橡產(chǎn)目擁標(biāo)人抬群心尾理需師求；娛谷旅游逐項(xiàng)目域定位兼與她高爾湖夫民及房大產(chǎn)定往位相叛吻合茂；支4汽現(xiàn)行格模式跪中存懲在問遲題穿資金釣投入擠問題胖—霸獨(dú)暖特性叮旅游征項(xiàng)目辛的開晨發(fā)，態(tài)需要傷更大伯手筆薄的投倘入，臥需要膜在更紡大規(guī)剖模上希創(chuàng)造挑項(xiàng)目坊的差窗異性怠，對坦于開喊發(fā)商勵(lì)而言單資金處的投擁入是掌最大爺難題半。鵝資源景問題嶺—拖對您于旅仆游資仗源依魯賴度譜高，款必須武具備摩獨(dú)一濟(jì)無二腹的具辮備強(qiáng)航吸引攔力的麗自然陜旅游固資源迎或者紫是以弄資金此打造執(zhí)出來村的人僻為強(qiáng)州勢旅餃游資銜源。胸芳后續(xù)育經(jīng)營墻問題倚—凡旅困游項(xiàng)逮目是貞長期搬經(jīng)營奇性項(xiàng)本目，刮需要方開發(fā)道商具段備操訓(xùn)盤經(jīng)艘營能芒力，亞而且語投入答回收驗(yàn)周期星更長出。必市場威吸引障問題脹—畜面火對全營國各較地?zé)o化數(shù)旅牙游項(xiàng)毒目，琴取得槽競爭薦優(yōu)勢軋與市她場吸農(nóng)引是廚項(xiàng)目圣成功泰核心恥，而州這些漸優(yōu)勢密與吸捉引力圈依賴咬于前省期的姐大手算筆投禁入與保后期葵的運(yùn)肅營。婆激烈矮的市伙場競澡爭中泡，取惹得這喉些優(yōu)貿(mào)勢與蠟吸引印是難黃上加辜難。樓拔項(xiàng)目著定位蹤問題聽—稍旅浩游項(xiàng)凳目要慮求有天更多備的人柄氣維宵系經(jīng)陳營，堵但人皇群的架泛化跌必然眼導(dǎo)致曲與整袋體項(xiàng)皇目的病高端圖定位辱不符勤，容業(yè)易降間低整隙體項(xiàng)汗目尤功其是駕地產(chǎn)散項(xiàng)目湖的價(jià)愁值感尊，這允也是也為什省么華診僑城鋒在后篇續(xù)的裂項(xiàng)目健開發(fā)賓中導(dǎo)醫(yī)入辣高爾族夫肯球場精，慢形慢從肉大眾混旅游膜向高響端休菌閑旅嗎游過悼渡的蹄根源您。警整合去問題夢—抽由預(yù)于旅逢游項(xiàng)鐵目的返高人臟氣與慎地產(chǎn)逗項(xiàng)目父的私午密性拐存在朵沖突荷，后回續(xù)的絨品牌咸整合劇及資原源整窄合方呆面都沒存在避很多社問題益，很卡難實(shí)寬現(xiàn)整扒體復(fù)丘合項(xiàng)開目的央融合責(zé)與通肉盤運(yùn)煙作。鋤氣三、句高爾智夫橋旅游旅地產(chǎn)積之房治產(chǎn)主活體犁開發(fā)周模式翼1爽概述紗會2過標(biāo)桿倆經(jīng)典挨案例孝床北京焰麗宮虹別墅劫殊純千案萬級倘別墅之，皆7變個(gè)月珍熱銷燈1駐6氣億互最成構(gòu)熟別拖墅社腥區(qū)懷—臟位于懶首都趕國際俯機(jī)場已高速擁公路閥沿線移的順僑義低貴密度最別墅臺豪宅吩區(qū)，壯即為芹目前饑獲廣通認(rèn)的民北京份中央辱別墅背區(qū)。肉物業(yè)祝座落奪溫榆車河畔乏，綠疲林成纖蔭，療楊柳口輕垂寨，空獨(dú)氣怡根人，歉提供濃了完同美的籮低密蹤度生觀活環(huán)誰境。壯述最頂鍬級配傅套熔—配溫榆樓河水沫畔尼模克勞繼斯世慎界大往師級噸十八趟洞部高爾擱夫竄主題聾公園齊、幽帝雅園耗心湖班、東瀉南亞屯式貴規(guī)族會域所、耗由香貍港上厘市笛‘省修身接堂詠’集磁團(tuán)首然創(chuàng)北棄京專白業(yè)大劍型泰校式揚(yáng)Sa獨(dú)us厲al蜂it型o壟水療喊保健糕中心丟。陽最頂至級豪迅宅只—腳別墅施空間府設(shè)計(jì)該以豪姓宅主鉆人一季個(gè)私竟享會巾所式選家居踏作為進(jìn)主題糖，提架供一透個(gè)營餓造私傅人會黑所的脆空間街條件泛，讓昏主人賴縱情襲私人圓時(shí)空剛的無勻限可部能，暗如戶煎內(nèi)陽哭光泳濤池、逗天然煌溫泉趟按摩暢浴池時(shí)、?；湍谩Ⅺ愑耙晭鞆d、換酒塔別、酒信吧、艇宴會可廳、讓健身俗中心淹、戶器外按趁摩浴丑池、蛛私人悲溫室椅、室澡內(nèi)陵高爾嗓夫疼練習(xí)擔(dān)室等讀，成毀就主趟人縱贏橫商勝界以紐外的犬一個(gè)青隱世咽桃源尿，真翅正為鬧風(fēng)云歇人物唉定制該的私哭屬會岔所式玉豪邸渠。萍成功苗關(guān)鍵觸因素價(jià)：遞1.敢區(qū)艘位優(yōu)民勢，踢成熟佳頂級皇別墅斬區(qū)案2.雨配陸套優(yōu)州勢，盤最頂括級猶高爾成夫微俱樂民部、營最頂徑級會榨所、魚最頂剪級水鉛療中電心等駛踩3.稱品援質(zhì)優(yōu)數(shù)勢，染私屬校會所晚式豪逢邸，槐功能閑齊全粒，滿浮足頂鉗級人鋼士內(nèi)艙心需紅求按4.稱跨扔界營責(zé)銷，般通過員高爾隊(duì)夫謀賽事狂、奢另侈品拼展示筒會等行形式析聚攏辜高端廈客戶杰人群耀柳3碗此模限式之猾成功仰關(guān)鍵西要素緒忽地產(chǎn)巾項(xiàng)目秩本身扭具備霞先天采的強(qiáng)親勢競片爭力剩和獨(dú)午有競招爭優(yōu)絡(luò)勢，彎如區(qū)隔位優(yōu)領(lǐng)勢，貼環(huán)境悟優(yōu)勢購、硬翻件優(yōu)換勢、必軟件陶優(yōu)勢灶等；前庫地產(chǎn)狹項(xiàng)目杰本身此有巨鑼大體智量，頂